Urteil des HessVGH vom 30.11.1998
VGH Kassel: bebauungsplan, grundstück, gebäude, liegenschaft, stadt, konzept, öffentliches interesse, offene bauweise, grünfläche, vegetation
1
2
3
4
5
Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 N 3576/89
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 1 Abs 6 BauGB, § 9 Abs 1
BauGB, § 47 VwGO
(Normenkontrolle eines Bebauungsplans - städtebauliche
Gründe für Ausschluß weiterer Bebauung ehemals
bebaubarer Grundstücke)
Tatbestand
Die Antragsteller, zwei von ursprünglich sechs, wenden sich im Wege der
Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan der Antragsgegnerin. Vier
Antragsteller haben ihre Anträge wieder zurückgenommen.
Die Antragsteller sind Eigentümer von Grundstücken, die in der Flur der
Gemarkung im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen. Beide
Liegenschaften, auf die die Antragsteller ihre Antragsbefugnis stützen, werden von
der unteren Denkmalschutzbehörde als denkmalwürdig angesehen. Jedoch ist die
Denkmalseigenschaft nur für das Anwesen 23 in den Bebauungsplan nachrichtlich
übernommen worden.
Der Antragsteller zu 1 ist Eigentümer der Liegenschaft 23 mit einer Größe von
4.732 qm, das aus dem Flurstück 450/59 (Hof- und Gebäudefläche) mit einer
Größe von 1807 qm, der Parzelle 57/7 (Unland) mit einer Größe von 1.139 qm und
57/8 (Unland) mit einer Größe von 1.786 qm besteht. Die Liegenschaft 23, auf der
sich ein Verbindungshaus befindet, wird von der unteren Denkmalschutzbehörde
einschließlich Garten- und Stützmauern als Gesamtanlage angesehen. Es wird im
Textbaustein für die Denkmaltopographie der Stadt wie folgt beschrieben:
"...
Flur 21 Flurstück 450/59 Architekt Arnold Knoblauch, Berlin"
Stützmauer und Portal von 1909 aus Rotsandstein. Von Jugendstillampen
beleuchteter Treppenaufgang zum erhöht gelegenen Corpshaus von 1909/10. Im
EG befindet sich der Kneipsaal, der bis zum Zwischengeschoß durchgeht. Über
dem Dachgeschoß befindet sich im Dachboden der Paukboden. Als Material ist
beim Kellersockel unregelmäßiger Bruchstein verwendet; darüber steht der
giebelständige Putzbau. Seine Gliederungselemente sind aus rotem Sandstein. Als
Abschluß ein steiles verschiefertes Krüppelwalmdach mit Schleppgauben in zwei
Zeilen. Das Giebeldreieck zeigt Sichtfachwerk. Durch Form und Material
differenziert gestalteter Baukörper. Die zur straße gerichtete Giebelseite wird
durch eine Terrasse vor dem EG ausgezeichnet, die wegen der stark hängigen
Lage über vier kräftigen, geschoßhohen Arkadenbögen steht. Das verputzte und
durch Eckquaderung betonte EG weist drei hohe Fensterachsen auf, die den
dahinterliegenden großen Kneipsaal beleuchten. Das Giebeldreieck ist bewußt
aufwendig gestaltet, da es wegen der starken Untersicht von der Lutherstraße aus
einzig einsehbar ist. Das Giebelfeld weist aber nicht nur dekoratives Sichtfachwerk
auf, sondern auch eine aufwendig gestaltete Bekleidung um die zur Vierergruppe
zusammengefaßten Fenster im Dachgeschoß. An der östlichen Traufseite zwei
ebenerdige Zugänge, beide Türen aus der Erbauungszeit sind erhalten. Die
vordere, die im Schlußstein den Verbindungszirkel trägt, gehört zum
Haupteingang, die hintere führte zu der im Keller gelegenen Wohnung des Dieners.
Der Seitenrisalit in Fachwerk. Er diente einst der Kleiderablage und der
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Der Seitenrisalit in Fachwerk. Er diente einst der Kleiderablage und der
Damengarderobe, wurde aber 1958 baulich verändert und umgenutzt."
Der Antragsteller zu 2 ist Eigentümer der Liegenschaft mit einer Größe von 5.058
qm. Das Grundstück besteht aus den Flurstücken 632/60 (Hof- und
Gebäudefläche) mit einer Größe von 2.191 qm, 634/70 (Gartenland) mit einer
Größe von 985 qm, 392/69 (Gartenland) mit einer Größe von 56 qm und 391/61
(Gartenland) mit einer Größe von 1.826 qm. Auch das Gebäude in dem sich
ebenfalls ein Verbindungshaus befindet, ist in einer der Arbeitslisten der Unteren
Denkmalschutzbehörde, die vorläufig die Funktion der Denkmaltopographie erfüllt,
als Kulturdenkmal eingetragen.
Die landschafts- und baurechtliche Situation hat sich wie folgt entwickelt:
Der nördliche Teil des Bebauungsplangebiets zwischen Schloßpark und - bzw.
straße zu dem die Anwesen und gehören, ist Bestandteil des
Landschaftsschutzgebietes Das Landschaftsschutzgebiet wurde durch die
Verordnung zum Schutze von Landschaftsteilen in der Stadt vom 21.04.1969 - L -
durch Aufnahme der einzelnen Fluren und Flurstücke in die Verordnung
ausgewiesen. Die Verordnung wurde durch Veröffentlichung in der Oberhessischen
Presse vom 21.04.1969 bekanntgemacht. Gemäß § 3 Nr. 1a LSchVO bedarf die
Errichtung von Bauwerken aller Art der vorherigen Zustimmung der Unteren
Naturschutzbehörde.
Die Stadt ließ von 1975 bis 1976 von der Freien Planungsgruppe Berlin GmbH eine
Landschaftsplanung für den Landschaftszug mit einem Entwicklungskonzept
erarbeiten. Das vorgelegte Konzept sollte nach der Auffassung des Magistrats in
den Flächennutzungsplan für diesen Bereich übernommen werden. Die Planung
kommt für den Bereich 8, bebauter Teilbereich, zu dem das Plangebiet des
Bebauungsplans nördlich der straße gehört, zum Ergebnis, daß die Bebauung in
ihrem derzeitigen Volumen erhalten, aber nicht verstärkt und der wertvolle
Baumbestand auf den privaten Grundstücksflächen geschützt werden solle (Nr.
1.81 der Landschaftsplanung). Der Teilbereich wird als konfliktreich angesehen.
Eine dichtere Bebauung als heute vorhanden stehe dem Gesamtkonzept
entgegen. Um weitere Bebauung verhindern zu können, werde ein Bebauungsplan
empfohlen (2.51 der Landschaftsplanung). Im Abschnitt über die Darstellung der
Vegetation (2.32 der Landschaftsplanung) sind Baumbestände auf dem westlichen
Teil des Grundstücks straße dargestellt, die sich entlang dem Gisonenweg in
östlicher Richtung über das Grundstück straße bis auf das Grundstück fortsetzen.
Das Haus straße auf der Parzelle 632/60 ist auch im östlichen, an die Liegenschaft
straße 15 angrenzenden, und im südlichen Teil des Grundstücks entlang der
straße von Baumbeständen umgeben.
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Flächennutzungsplans und des
Landschaftsplans vom 20.12.1984. Es ist im Wesentlichen teils als Grünfläche, teils
als Wohnbaufläche und zum kleinen Teil als Sonderbaufläche (für das
Herderinstitut) dargestellt. Der Flächennutzungsplan wurde im Parallelverfahren
zur Aufstellung des Bebauungsplans gemäß Beschluß der
Stadtverordnetenversammlung vom 15.05.1987 vor allem durch Aufnahme einiger
zusätzlicher kleiner Bauflächen zulasten der ausgedehnten Grünflächen geändert,
die Änderung mit Verfügung des Regierungspräsidenten in Gießen vom
22.07.1987 genehmigt und die Genehmigung in der Oberhessischen Presse vom
7.08.1987 bekanntgemacht.
Der streitgegenständliche Bebauungsplan der stadt wurde wie folgt aufgestellt:
In ihrer Sitzung vom 29.05.1974 beschloß die Stadtverordnetenversammlung
zunächst die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet Am 15.02.1984
fand eine Bürgeranhörung statt, bei der anstelle des ursprünglich beschlossenen
einheitlichen Entwurfs die Konzepte für zwei Teilbebauungsplangebiete vorgelegt
wurden, der Entwurf für den streitgegenständlichen Bebauungsplan Nr. 3/6 A -
Südseite und der Entwurf für einen Bebauungsplan Nr. 3/6 B - S Nordseite.
Auf eine Anfrage des Antragstellers zu 1 vom 01.10.1984 teilte die
Antragsgegnerin mit, daß die Nutzbarkeit des Grundstücks auf § 34 BBauG
beruhe.
Unter dem 09.12.1985 erhob der Antragsteller zu 1 Anregungen und Bedenken, in
denen er die fehlende Bebaubarkeit des Flurstücks 57/6 als nicht nachvollziehbar
bezeichnete. Eine vergleichende Betrachtung mit der vorhandenen baulichen
15
16
17
18
19
bezeichnete. Eine vergleichende Betrachtung mit der vorhandenen baulichen
Ausnutzung des Nachbargrundstücks zeige, daß diese Festsetzung nicht
gerechtfertigt sei. Auch die Flurstücke 57/3 und 57/4 könnten von einer Bebauung
nicht freigehalten werden. Die Antragsgegnerin habe sich in einem
außergerichtlichen Vergleich zur Beilegung eines Rechtsstreits vor dem
Hessischen Verwaltungsgerichtshof (IV OE 26/76) zur Erteilung einer
Teilungsgenehmigung mit der Maßgabe verpflichtet, daß das infolge der Teilung
entstehende Baugrundstück mit einem talseitig maximal zweigeschossigen Haus
bebaut werden könne.
Die Antragsgegnerin gab den Bedenken und Anregungen des Antragstellers zu 1
nicht statt und begründete ihre Entscheidung unter Verweisung auf ihre
Stellungnahme zu den Einwendungen des Studentenwerks das östlich vom
Anwesen zwischen und Studentenwohnheime betreibt wie folgt: Im
Flächennutzungsplan bzw. im Landschaftsplan sei der Bereich als Grünfläche
dargestellt. Es handele sich um eine der letzten zusammenhängenden
Grünflächen im südlichen Teil des Schloßberges. Die Fläche sei durch einen
stadtbildprägenden und lufthygienisch notwendigen wertvollen Baumbewuchs
gekennzeichnet. In dem Teilgebiet obere straße bzw. oberhalb des östlichen Teils
der S straße und der straße sei die überbaubare Fläche sehr eng an der
Grundfläche der vorhandenen Bebauung orientiert. Hier würden die öffentlichen
Belange (stadtklimatische Funktion, stadtgestalterische Funktion) den privaten
Belangen übergeordnet.
Ein öffentliches Interesse ergebe sich aus der stadtklimatischen Funktion;
insbesondere werde auf die positiven stadthygienischen Wirkungen des Bewuchses
für die Oberstadt verwiesen. Die Luft werde durch die vorhandene Vegetation von
Staub- und Giftstoffen gefiltert, die Luftfeuchtigkeit werde erhöht. In den von einer
Bebauung freigehaltenen Bereichen könne die kühlere, gefilterte und mit
Sauerstoff angereicherte Luft in die tiefergelegenen Siedlungsgebiete einfließen,
die aufgewärmte Luft hingegen aufsteigen. Die das Stadtbild kennzeichnende
Siedlungsstruktur werde durch die offene Villenbebauung bzw. die übrigen
Vegetationsbestände charakterisiert. In diesem Zusammenhang sei insbesondere
auf die große Zahl "denkmalwürdiger" Gebäude hinzuweisen. Im Bereich nördlich
der Lutherstraße sei aufgrund der hohen Zahl denkmalgeschützter Gebäude, der
topographischen Situation und der besonders ausgeprägten Vegetationsbestände
eine strenge Reglementierung hinsichtlich der Überbaubarkeit zum Tragen
gekommen. Beide Faktoren bestimmten die städtebauliche Gesamterscheinung.
Aufgrund der exponierten Lage innerhalb der Gesamtstadt sei der Schloßberg bis
weit in das tal landschafts- und stadtbildprägend. Eine weitere Verdichtung
verbiete sich, da davon auszugehen sei, daß u.a. die die Siedlungsstruktur
landschaftlich prägenden Elemente (Vegetation) vermindert würden und damit die
stadt- und landschaftsgestalterische Gesamterscheinung negativ beeinflußt
werde.
Ein Rechtsanspruch auf eine Bebauung bestehe nicht, da der Einwender es
versäumt habe, innerhalb der Sieben-Jahres-Frist eine Bauvoranfrage bzw. einen
Bauantrag zu stellen. Ein Anspruch auf Bebauung bestehe hinsichtlich des
Baugrundstücks, für das eine Teilungsgenehmigung erteilt sei, nur zwei Jahre nach
Teilung des Grundstücks. Diese Frist sei verstrichen.
Unter dem 19.12.1985 erhob der Antragsteller zu 2 Anregungen und Bedenken, in
denen er die Nichtbebaubarkeit der Parzellen 391/61 und 634/70 als nicht
vertretbar bezeichnete. Berücksichtige man, daß die benachbarten Grundstücke
straße 9 und 11 bei einer kleineren Grundstücksfläche eine Geschoßfläche von 450
qm zugestanden bekämen, erscheine eine Grundstücksausnutzung von
insgesamt 700 qm in Geschoßfläche bei einer mehr als fünffachen
Grundstücksgröße unberechtigt. Sowohl die Abwägung von öffentlichen und
privaten Belangen als auch die Abwägung privater Belange untereinander sei nicht
erfolgt. Das öffentliche Interesse sei auch insofern nicht hinreichend berücksichtigt,
als durch die starke Beschränkung von Baumöglichkeiten die problematische
Wohnraumsituation insbesondere im Bereich der Studenten, nicht in die
Überlegungen einbezogen seien.
Die Antragsgegnerin gab den Bedenken und Anregungen des Antragstellers zu 2
nicht statt und begründete ihre Entscheidung wie folgt: Die Grundstücke seien
aufgrund der vergleichsweise geringen Grundstücksgröße von ca. 650 bzw. 950 qm
und der gleichzeitigen dreigeschossigen Bebauung mit ausgebautem bzw.
ausbaubarem Dach mit GFZ-Werten von ca. 0,7 bis 0,8 nicht gebietstypisch. Von
20
21
22
23
24
25
26
ausbaubarem Dach mit GFZ-Werten von ca. 0,7 bis 0,8 nicht gebietstypisch. Von
daher seien sie für einen Vergleich ungeeignet. Dies werde im Bebauungsplan
berücksichtigt. Die zulässige Geschoßfläche von 450 qm entspreche in etwa dem
Bestand. Auch gegenüber dem Antragsteller zu 2 wurde auf die Stellungnahme zu
den Einwendungen des Studentenwerks verwiesen und eine zusätzliche
Bebauungsmöglichkeit der nicht bebauten Grundstücksteile aufgrund des starken
Gewichtes des öffentlichen Interesses - bedingt durch die stadtklimatische und
stadtgestalterische Funktion - ausgeschlossen. Hinsichtlich der
Wohnraumversorgung würden andere Schwerpunkte gesetzt. Die Eignung der
Flächen zur Beschaffung zusätzlichen Wohnraums für Studenten sei im Einzelfall
zu prüfen. Aufgrund ökologischer Anforderungen sei die vom Einwender genannte
Fläche ungeeignet. Ein Rechtsanspruch auf eine Bebauung bestehe nicht.
In ihrer Sitzung vom 30.05.1986 beschloß die Stadtverordnetenversammlung über
die während der Offenlegung vorgetragenen Bedenken und Anregungen und den
Bebauungsplan als Satzung.
Mit Verfügung vom 22.09.1986 lehnte der Regierungspräsident die Genehmigung
des Planes ab, weil mit der Ausweisung einer zusätzlichen überbaubaren
Grundstücksfläche auf dem Grundstück Flur 21, Flurstück 72/2 von dem
Planungsziel, dem Erhalt der vorhandenen Gebäude in ihrem derzeitigen Umfang,
abgewichen worden sei, ohne daß hierfür eine städtebaulich nachvollziehbare
Begründung dargelegt worden sei. Außerdem sei trotz einer Änderung des
Planentwurfs in verschiedenen Punkten weder ein Verfahren nach § 2 a Abs. 7
BBauG noch eine erneute Offenlage erfolgt und dem Bebauungsplan keine
Begründung mit Kostenschätzung (§ 9 Abs. 8 BBauG) beigefügt worden.
Nachdem die vom Regierungspräsidenten in Gießen geforderten textlichen
Änderungen eingearbeitet worden waren und eine zweite Auslegung erfolgt war,
beschloss die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan am 15.05.1987
erneut als Satzung.
Der Regierungspräsident in Gießen genehmigte den Bebauungsplan mit Verfügung
vom 22.07.1987. Die Antragsgegnerin machte die Genehmigung in der
Oberhessischen Presse vom 07.08.1987 ortsüblich bekannt.
Der Bebauungsplan Nr. 3/6 A (Schloßberg) enthält für den Geltungsbereich
zwischen straße und weg von der Liegenschaft im Westen bis zu den
Liegenschaften im Osten die folgenden Ausweisungen:
Die östlich der Kreuzung von u. a. straße, weg und weg zwischen straße und weg
gelegenen Flurstücke, darunter die Parzelle 57/7 des Antragstellers zu 1, ist als
öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage ausgewiesen. Daran
schließt sich im Norden entlang dem Gisonenweg ein 15 bis 17 m breiter Streifen
an, der als parkartiger Garten in einer privaten Grünfläche ausgewiesen ist. Von
diesen Festsetzungen werden die nördlichen Teile der Liegenschaft traße 23
(Parzellen 57/8 und 450/59) und straße (Parzellen 632/60 und 391/61) erfaßt. Die
Grundstücke bzw. Grundstücksteile südlich der Grünfläche bis zur straße sind als
allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen, in dem die bebauten Grundstücke in
der Weise überplant werden, daß die Fläche der vorhandenen Gebäude als
überbaubare Fläche in der Form von Baukörperausweisungen mit der Möglichkeit
einer geringfügigen Erweiterung festgesetzt ist, für das Haus Lutherstraße 23 mit
einer Bruttogeschoßfläche (GF) von 900 qm und das Haus Lutherstraße 21 mit
einer GF von 700 qm. Durch gestalterische Vorschriften sind die Mindest- bzw.
Höchstgrenzen der Firsthöhe und die Dachform (Satteldach) festgesetzt. Die als
Parkanlage, parkartiger Garten und nicht überbaubare Grundstücksflächen
ausgewiesenen Flächen sind zugleich als Flächen für den Erhalt von Bäumen,
Gehölzgruppen und Feldhecken (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB) festgesetzt, der
Bereich östlich der Parkanlage ist im Beiplan Landschaft als parkartiger Garten
festgesetzt. Dort ist nach den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan die
Errichtung eines Pavillons zulässig. Das Maß dieser baulichen Anlage darf einen
Rauminhalt von 40 cbm, eine überdachte Fläche von 16 qm und eine Gesamthöhe
von 3,0 m nicht überschreiten (C.C2.). Die Stellung der Pavillons ist so zu wählen,
daß sie das Gesamtbild der Landschaft nicht stört und möglichst wenig in
Erscheinung tritt (D.D2.). In den parkartigen Gärten sind 90 % der
Grundstücksfläche parkartig zu gestalten und zu unterhalten. Gepflanzt werden
sollen standortgerechte Bäume und Sträucher, die einen besonderen Nutzwert für
die Umwelt haben. Einzelne Obstbäume und Sträucher sind zulässig (F.F2).
Die Begründung zum Bebauungsplan lautet auszugsweise wie folgt:
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
0. Vorbemerkung
0.1 Allgemeines
...
Die Freie Planungsgruppe GmbH wurde im März 1983 mit der Aufstellung des
Bebauungsplanes beauftragt. Eine wesentliche Grundlage für die Erarbeitung des
Bebauungsplanes stellte eine detaillierte Bestandsanalyse im
landschaftsplanerischen und im baulich-räumlichen Bereich dar, die im Sommer
1983 durchgeführt wurde. Aufbauend auf dieser Analyse wurden
Planungsrestriktionen herausgearbeitet, die neben den Planungsbindungen -
Landschaft insbesondere die Planungsbindungen - Denkmalschutz
berücksichtigen.
...
0.4 Landschaftsplan
... Ein großer Teil der Freiflächen innerhalb des Bebauungsplangebietes erfüllt
aufgrund des vorhandenen Bewuchses und durch entsprechende zusätzliche
Maßnahmen stadtgestalterisch und stadtklimatisch wichtige Funktionen.
Für den Landschaftszug S wurde darüber hinaus 1975/76 ein
Entwicklungskonzept erarbeitet. In diesem wurden für den Bebauungsplanbereich
folgende Aussagen getroffen:
- Die Bebauung sollte in ihrem derzeitigen Volumen erhalten werden. Der
wertvolle Baumbestand auch auf den privaten Grundstücken ist zu schützen.
...
Insbesondere wird hier auf die positiven stadthygienischen Wirkungen der
Grünflächen und Gehölzbestände auf die Oberstadt und die anderen Gebiete
südlich des Landschaftszuges verwiesen. Durch weitere Anpflanzungen und
weitgehenden Erhalt der Freiflächen sollen diese positiven Wirkungen verstärkt
werden.
...
1. Situation/Bestand
1.1 Naturräumliche Vorgaben
Der Landschaftsteil stellt den am weitesten in das Siedlungsgebiet der Stadt
hineinreichenden Grünzug dar. Er stößt unmittelbar an den dicht bebauten
Stadtteil Oberstadt an. Seine ausgeprägte Geländeplastik ist typisch für die
Vielgestaltigkeit der Landschaft. Der Schloßberg erhebt sich ca. 100 m über dem
Lahntal.
Klima
Der Landschaftsteil hat für die angrenzenden Siedlungsgebiete klimatisch eine
erhebliche Bedeutung. Für die Verbesserung der Umweltsituation wird das
Zusammenwirken der Topographie, Geologie, Hydrologie, die Hauptwindrichtung
und die Vegetation wirksam.
Die Luftmassen werden durch die reiche Vegetation von Staub und Giftstoffen
gefiltert, die Luftfeuchtigkeit wird erhöht. Die kühlere, gefilterte, mit Sauerstoff
angereicherte Luft in den Waldbeständen auf dem Schloßberg "fließt" in die tiefer
gelegenen Siedlungsgebiete, die warme Luft steigt auf (Luftzirkulationsfunktion
des Gebietes).
Vegetation
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
Der Wert des vorhandenen Vegetationsbestandes liegt zum einen in der
ökologischen Funktion, zum anderen in der Größe und der ausgeprägten
Gesamterscheinungsform, die sich stadtbildprägend auswirkt.
1.2 Freiflächenstruktur
Öffentliche Grün-/Freiflächen
...
In Zuordnung zu den repräsentativen studentischen Verbindungshäusern sind
parkartige Gärten vorhanden. In der Regel sind 90 % der Grundstücksfreifläche
parkartig genutzt. Angepflanzt sind überwiegend standortgerechte Bäume und
Sträucher. Obstgehölze bilden die Ausnahme.
...
Die durchschnittliche Grundstücksgröße beläuft sich auf ca. 1.800 qm.
Mit wenigen Ausnahmen ... liegen die Nutzungsmaße erheblich unter den
Höchstgrenzen des § 17 BauNVO. Die durchschnittlichen Nutzungsmaße der
verbleibenden Grundstücke belaufen sich auf eine GRZ von 0,15 und eine GFZ von
0,43 bei einer in der Regel zweigeschossigen Bebauung mit ausgebautem
Dachgeschoß.
1.3 Baustruktur
...
Ein weiterer nicht unerheblicher Teil sind die historischen, repräsentativen
"Verbindungshäuser".
...
Die Bebauung an der straße, straße und tw. auch an der straße ist geprägt
durch repräsentative Stadtvillen, die in der Zeit zwischen 1880 und 1910
entstanden sind.
2. Planungsanlaß/Planungskonzept
Hauptplanungsanlaß ist die Notwendigkeit, durch ein abgewogenes
Planungsrecht ein Steuerungsinstrument für das Planungsgebiet bereitzustellen,
das die dortige Entwicklung im Sinne der im Landschaftsplan und im neuen
Flächennutzungsplan dargelegten Ziele sichert. Der Bebauungsplan soll in
Verfolgung dieser Ziele Veränderungen im Planungsgebiet vermeiden, die zu
städtebaulich und stadtgestalterisch unbefriedigenden und zu
landschaftsplanerisch schädlichen Entwicklungen führen. Solche Entwicklungen
waren bisher vor allem durch die Neigung zur Teilung der meist großen
Grundstücke mit der Absicht einer zusätzlichen Bebauung gekennzeichnet.
Im einzelnen sollen im Bebauungsplanverfahren folgende Zielsetzungen
verfolgt werden:
1. Erhaltung der stadtbildprägenden baulichen Struktur.
2. Notwendige Veränderungen an den bestehenden Gebäuden sind auf das
charakteristische Stadtbild abzustimmen.
3. Erhaltung der Vielfalt der vorhandenen Landschaftselemente. Insbesondere
ist der wertvolle Baumbestand auch auf den privaten Grundstücken zu
schützen.
4. Öffnung zusätzlicher Fußwegeverbindungen von der Stadt zum Schloßberg.
Zur Realisierung dieser Ziele wird folgendes Konzept vorgeschlagen:
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
2.1 Nutzungs- und stadträumliches Konzept
Die vorhandenen Gebäude werden in großen Teilen des Plangebiets in Umfang
und Stellung als Festpunkte für die zukünftige Entwicklung angesehen. An ihnen
sollen Erweiterungen und Umbauten nur in einem solchen Umfang möglich sein,
daß dadurch weder im Volumen noch im Erscheinungsbild bedeutsame
Veränderungen des vorhandenen Stadtbildes eintreten.
Im tiefer liegenden Planbereich, der nach oben begrenzt wird von straße 2 - 12
und straße 12 - 28, war die Bebauung von jeher schon deutlicher verdichtet;
infolgedessen werden dort weniger strikte Anforderungen an Erweiterungen
gestellt und einige weitere Baumöglichkeiten zugelassen.
Wie aus der Situationsanalyse ablesbar, entspricht die gegenwärtige Nutzung
des Gebietes überwiegend einem Allgemeinen Wohngebiet.
...
Eine besondere Berücksichtigung in der Planung findet die Behandlung der
Grundstücksfreiflächen und der öffentlichen Grünflächen.
In den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan wird die Nutzung der
privaten Grundstücksfreiflächen bzw. der öffentlichen Grünflächen wie folgt
festgesetzt:
- Hausgärten,
- parkartige Gärten,
- Nutz- und Kräutergärten.
Die vorhandene gärtnerische Nutzung wird durch Ausschöpfung des
differenzierten Instrumentariums von Bundesbaugesetz, Baunutzungsverordnung
und Hessischer Bauordnung in ihrer stadtbildprägenden und klimatisch wirksamen
Bedeutung erhalten und gesichert. Darüber hinaus werden die stadtbildprägenden
Baumbestände im Bebauungsplan berücksichtigt.
...
3. Festsetzungen für die bauliche und sonstige Nutzung
...
3.2 Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzungen der zulässigen Zahl der Vollgeschosse, der GRZ, der GFZ
bzw. der Bruttogeschoßfläche (GF) orientieren sich im wesentlichen an der
Bestandssituation. Die IstWerte werden dabei jeweils geringfügig überschritten
(max. 10 %), um auf jedem Grundstück geringe Erweiterungs- und
Anbaumöglichkeiten zu gewährleisten.
Bei den Verbindungshäusern zwischen straße und Gisonenweg wird ein
Höchstwert für die Bruttogeschoßfläche angegeben, um in diesen Fällen aus
städtebaulichen Gründen für die entsprechenden Baukörper eine Begrenzung
unabhängig vom Bezug zur Grundstücksfläche festzusetzen. Die festgesetzte
Geschoßflächen sind auch hier aus dem Bestand unter Ergänzung geringfügiger
Erweiterungsflächen entwickelt worden.
In wenigen Fällen überschreiten die festgesetzten GFZ/ GFZ die nach § 17
BauNVO zulässigen Höchstwerte. In diesen Fällen liegen besondere städtebauliche
Gründe vor.
...
3.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
Um den Charakter der lockeren, eingegrünten Bebauung zu erhalten, wird bis
auf das Gebiet nördlich der straße bzw. nördlich des Rothenberges eine offene
Bauweise festgelegt.
...
3.9 Öffentliche und private Grünflächen
...
Im weiteren ist die Fläche im Kurvenbereich weg/ straße als öffentliche
Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" festgesetzt.
Die Fläche südlich des weges in einer Tiefe von ca. 15,0 m bis 20.0 m ist als
private Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkartiger Garten" ausgewiesen.
Die private Grünfläche wird östlich der Stadtmauer bis zur straße fortgeführt.
...
Die Differenzierung in Nutz- und Kräutergärten bzw. parkartige Gärten soll der
Erhaltung der vorhandenen typischen Landschaftsstruktur dienen, indem sie
gleichzeitig das Verhältnis von Obst- und Nutzpflanzen zu den übrigen Bäumen
und Pflanzen regelt, die einen besonderen Nutzen für die Umwelt entfalten.
...
3.11 Die Flächen für den Erhalt von Bäumen und Sträuchern
Die Standorte der vorhandenen landschaftsprägenden Bäume, Baumgruppen
und Hecken sind im Plan angegeben.
...
4. Festsetzungen nach HBO
Zur Ergänzung der planungsrechtlichen Festsetzungen werfen folgende
bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften auf Grundlage des § 118 HBO als
Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen.
4.1 Grundstücksfreiflächen
Für die Grundstücksfreiflächen werden je nach vorhandenem Charakter
Hausgärten, parkartige Gärten bzw. Nutz- und Kräutergärten mit unterschiedlichen
Mindestanteilen an gärtnerisch zu nutzender Fläche und entsprechender
Bepflanzung mit Obst- und Nutzgehölzen bzw. anderen Gehölzen, die einen
besonderen Nutzen für die Umwelt entfalten, festgesetzt.
...
4.3 Standortgerechte Hölzer
Dem weitestgehenden Erhalt der vorhandenen Durchgrünung bzw. einem
sofortigen Ersatz bei unvermeidbarem Entfernen vorhandener Bäume - für
besondere Arten auch solcher mit einem Mindestumfang von 30 cm - dient die
besondere Festsetzung zum Schutz von Bäumen, Pflanzbeständen und
Vegetationsflächen. Sie wird durch eine Auswahl solcher Gehölze ergänzt, die für
die Umwelt von besonderem Nutzen sind.
...
Mit Schriftsatz vom 23.11.1989, eingegangen am 06.12.1989, haben die
Antragsteller einen Normenkontrollantrag gestellt und ihn - bezogen auf die
Anwesen straße und - wie folgt begründet: Vor dem Inkrafttreten des
Bebauungsplans sei die Antragsgegnerin selbst davon ausgegangen, daß die
planbetroffenen Grundstücksflächen nach § 34 BauGB bebaut werden könnten.
Dem Antragsteller zu 1 sei im Rahmen eines verwaltungsrechtlichen Verfahrens
die Erteilung einer Teilungsgenehmigung zugesagt und später auch erteilt worden.
89
90
91
92
93
94
die Erteilung einer Teilungsgenehmigung zugesagt und später auch erteilt worden.
Noch während des Planaufstellungsverfahrens sei für das Grundstück straße eine
Baugenehmigung erteilt worden. Auf dem Grundstück straße 2 sei nach einem
Verwaltungsrechtsstreit ein Wohnhaus mit 4 Appartements errichtet und bezogen
worden. Die Antragsteller dieses Verfahrens sollten hingegen darauf verwiesen
werden, ihre Grundstücke in dem derzeitigen Zustand zu belassen. Bei im
Einzelfall denkbaren geringfügigen An- und Umbauten müßten sie sich an
gestalterische Auflagen nach näherer Maßgabe des Bebauungsplans halten. Auch
die im Aufstellungsverfahren angesprochene Entschädigungsfrage habe die
Antragsgegnerin stets damit beantwortet, der Ausschluß weiterer baulicher
Nutzung der Grundstücke müsse entschädigungslos hingenommen werden. Von
dem Planungsziel sei durch die Ausweisung einer zusätzlichen überbaubaren
Grundstücksfläche auf dem Grundstück Flur 21, Flurstück 72/2 ohne städtebaulich
nachvollziehbare Begründung abgewichen worden.
Der Antragsteller zu 1 beabsichtige, die Flurstücke 57/7 und 57/8 baulich zu
nutzen. Auf dem Grundstück 57/8 müsse kein einziger Baum für eine Bebauung
gefällt werden. Bei einer baulichen Ausnutzung des Flurstück 57/7 würden allenfalls
1 bis 2 Bäume gefällt werden müssen. Das Waldstück auf den darunterliegenden
Parzellen 57/1 und 57/2 würde die darüberliegende Bebauung soweit abdecken,
daß allenfalls noch die Dächer sichtbar wären. Vom Schloß sei dieser Bereich etwa
500 m entfernt, so daß der freie Blick auf das Schloß nicht gestört werden könne.
Er, der Antragsteller zu 1, habe im Hinblick auf die Liegenschaft straße 18 (Parzelle
55), auf der im Jahre 1986 im Rahmen eines "Umbaus" eines Wohnhauses mit sehr
geringen Ausmaßen ein Gebäude entstanden sei, das den Eindruck eines Neubaus
mache, auch eine unzureichende Abwägung privater Belange untereinander
gerügt. Das Grundstück straße 23 sei lediglich durch die Bebauung an der straße
von der Liegenschaft straße 18 getrennt. Bei der Errichtung eines Bauwerks auf
dem Flurstück 57/8 würde keine der Zielsetzungen des Bebauungsplans tangiert.
Der hintere Teil des Grundstücks steige zum nweg hin stark an. Auch aus dieser
Blickrichtung sei keine Beeinträchtigung des Planungsziels zu erkennen. Diese
Ausführungen gälten entsprechend für das jetzige Flurstück 57/7. Bei einer
Bebauung müsse allenfalls ein Baum fallen. Vom Gisonenweg aus könne man
bestenfalls das Dach eines auf diesem Grundstück errichteten Baukörpers
erkennen. Das zur Liegenschaft des Antragstellers zu 2 gehörende Flurstück
391/61 sei eine Baulücke auf derselben Terrasse wie die Verbindungshäuser straße
23, 21 und 15. Auch das Flurstück 634/70 sei zu bebauen. Die Antragsgegnerin
habe sich auf die "stadtklimatische und stadtgestalterische Funktion"
zurückgezogen. Es sei nicht erklärbar, warum ausgerechnet diese Parzellen zur
Fernhaltung von Staub und Giftstoffen besonders geeignet seien und eine
Bebauung deshalb unterbleiben solle. Das Stadtbild würde durch eine Bebauung
der Parzellen nicht gestört. Ein Großteil der in Betracht kommenden Gebäude wäre
durch die terrassenartige Struktur des Geländes vom Tal her nicht einzusehen.
Zudem seien im unteren Bereich des Flurstück 632/60 11 Bäume zu erhalten.
Beide Parzellen könnten bebaut werden, ohne daß ein einziger erhaltenswerter
Baum gefällt werden müßte. Auch der "öffentliche Belang" einer angemessenen
Schaffung und Abdeckung des studentischen Wohnraumbedarfs sei nicht in die
Abwägungsvorgänge eingeflossen.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan der Stadt für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag auf Normenkontrolle abzulehnen.
Sie trägt vor, die Ausweisung des Grundstücks 72/2 als Baugrundstück stelle keine
unzulässige Bevorzugung dar, denn die Grundstücke der Antragsteller seien mit
diesem Grundstück nicht vergleichbar. Es liege in einem seit Jahrzehnten
gewachsenen Gürtel recht intensiver Bebauung, der seine Begrenzung etwa auf
einer Höhenlinie von 220 m habe. Wie aus dem Bebauungsplan entnommen
werden könne, sei bereits entlang der straße mit den linksseitigen Gebäuden Nr.
18 bis 28 ein Band relativ enger Bebauung vorhanden, das sich in der traße mit
den Hausnummern 4 a, 6, 6 a und 8 fortsetze. In diesem "Bebauungsband" stelle
das Grundstück eine größere Baulücke dar, die ohne Beeinträchtigung der im
Planaufstellungsbeschluß festgeschriebenen Planungsziele geschlossen werden
könne. Weder das Ziel der Freihaltung des Schloßbergs von intensiver Bebauung
zur Sicherung der das Stadtbild prägenden Dominante des Schlosses noch die
95
96
97
98
zur Sicherung der das Stadtbild prägenden Dominante des Schlosses noch die
Erhaltung der Grünzone über der Stadt zur Gliederung des Stadt- und
Landschaftsraumes oder der Erhalt des alten Baumbestandes werde durch eine
Bebaubarkeit dieses Grundstücks gefährdet. Erst in dem oberhalb der Linie und
mindestens 30 m höhergelegenen Bereich werde die in jenem Straßenzug
intensive Bebauung, in die sich das Grundstück 72/2 einfüge, durch eine lockere,
villenartige Bebauung abgelöst, die neben einzelnen Verbindungshäusern große
Grünflächen und Baumgrundstücke aufweise. Gerade die Erhaltung dieses
typischerweise aufgelockerten Bildes der Bebauung im oberen Bereich sei ein
wesentliches Ziel des streitigen Bebauungsplans. Die Grundstücke der
Antragsteller seien mit dem Grundstück 72/2 nicht vergleichbar, weil sie zu dem
vorgenannten - mindestens 30 m höher gelegenen - Bereich aufgelockerter
Bebauung gehörten. Würde dem Begehren der Antragsteller nach einer
weitergehenden Bebauung ihrer Grundstücke nachgegeben, so würde der
gesamte gegenwärtig bestehende Charakter dieses Gebietes oberhalb der straße/
straße wesentlich beeinträchtigt. Infolgedessen scheide ein Abwägungsfehler aus.
Auch die Grundstücke straße 18 (gemeint ist möglicherweise straße 18) und
straße 2 seien von ihrer Lage und Beschaffenheit mit denen der Antragsteller nicht
vergleichbar.
Die Antragsgegnerin sei bei der Aufstellung des Bebauungsplans nicht davon
ausgegangen, daß die Grundstücke der Antragsteller nach § 34 in den hier
streitigen Bereichen bebaubar gewesen seien. Soweit die Antragsgegnerin
bezüglich des Antragstellers zu 1 früher einmal eine andere Auffassung vertreten
haben sollte, sei dies unbeachtlich, da er von einer eventuellen möglichen
Bebauung keinen Gebrauch gemacht habe. Eine sachverständige Würdigung der
Verhältnisse auf den Grundstücken der Antragsteller müsse zu dem Ergebnis
führen, daß diese auch schon vor Planaufstellung in den hier streitigen Bereichen
nicht bebaubar gewesen seien. Die auf den Grundstücken der Antragsteller
vorhandenen Gebäude seien nach dem Hessischen Denkmalschutzgesetz als
Denkmale einzustufen. Die vorhandene Bebauung aus der Zeit um und vor der
Jahrhundertwende sei gerade dadurch gekennzeichnet, daß Bauwerke auf relativ
großen parkähnlichen Grundstücken errichtet worden seien. Die Antragsgegnerin
gehe deshalb davon aus, daß insoweit für die nicht bebauten Grundstücksteile
Umgebungsschutz bestehe. Daran ändere auch nichts die Tatsache, daß im
Einzelfall eventuell rein grundbuchmäßig Grundstücksteilungen vorgenommen
worden sein könnten. Gehe man davon aus, daß die Grundstücke der Antragsteller
in einem bisher noch nicht konkretisierten Umfang vor der Planaufstellung einer
weiteren Bebauung zugänglich gewesen seien, so rechtfertigten sich die mit der
Normenkontrolle angegriffenen Festsetzungen des Bebauungsplanes aus den
Planungszielen, auf die Bezug genommen werde. Es könne rechtlich nicht
beanstandet werden, wenn die Antragsgegnerin dem öffentlichen Interesse an
einer Sicherung des Stadtklimas und der Stadtgestalt den Vorzug gegenüber einer
weiteren Bebauung der Grundstücke der Antragsteller eingeräumt habe.
Schadensersatzansprüche stünden entgegen der Auffassung der Antragsteller
nicht im Raum, so daß Abwägungsfehler der Stadtverordnetenversammlung nicht
feststellbar seien. Sie sei vielmehr zutreffend bei ihrer Beschlußfassung, die auch
die Nichtbebaubarkeit der hier fraglichen Grundstücke zum Gegenstand gehabt
habe, davon ausgegangen, daß Entschädigungsansprüche nicht bestanden hätten
und die Planungsziele die Zurückweisung der Einwendungen der Antragsteller
rechtfertigten.
Dem Senat liegt 1 Heft mit Unterlagen der Antragsteller sowie 1 Ordner mit
Aufstellungsunterlagen betreffend die Änderung des Flächennutzungsplans und
die Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplans sowie der
Bebauungsplan, 1 Heft Unterlagen betr. Veränderungssperre sowie eine
Blattsammlung, die den Beiplan Landschaft im Bebauungsplan, Unterlagen über
die Denkmaleigenschaft u. a. der Anwesen 21 sowie die
Landschaftsschutzverordnung urg enthält. Diese Unterlagen waren Gegenstand
der Beratung.
Entscheidungsgründe
Die Entscheidung ergeht durch Beschluß, da eine mündliche Verhandlung nicht
erforderlich ist (§ 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO).
Der Normenkontrollantrag ist statthaft. Die Antragsteller wenden sich im Wege der
Normenkontrollklage gegen einen Bebauungsplan und damit gegen eine im Rang
unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift, deren Gültigkeit von dem
99
100
101
102
unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift, deren Gültigkeit von dem
Hessischen Verwaltungsgerichtshof nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden
kann.
Der Normenkontrollantrag der Antragsteller ist auch im übrigen zulässig. Sie
waren in der Vergangenheit und sind auch gegenwärtig antragsbefugt. Der
beschließende Senat hat bisher die Auffassung vertreten, daß auch auf
Normenkontrollanträge, die bis zum 31.12.1996 gestellt worden sind, § 47 Abs. 2
Satz 1 VwGO in der seit dem 01.01.1997 geltenden Fassung anzuwenden sei, weil
mangels einer ausdrücklichen Übergangsregelung eine Änderung des
Verfahrensrechts nach den allgemeinen Grundsätzen des intertemporären
Prozeßrechts grundsätzlich auch anhängige Rechtsstreitigkeiten erfasse. Aus dem
Grundsatz der Rechtsmittelsicherheit, der sich aus den Grundsätzen der
Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes herleite, ergebe sich allerdings die
Einschränkung, daß derjenige, der in zulässiger Weise ein Rechtsmittel eingelegt
habe, eine verfahrensrechtliche Position erlangt habe, die vergleichbar
schutzwürdig sei wie die Stellung des Inhabers eines materiellen Rechts. Die Frage,
ob der Grundsatz der Rechtsmittelsicherheit in diesem Sinne auch auf
Normenkontrollverfahren als Rechtsschutzmöglichkeit eigener Art anwendbar sei
und es verbiete, nach altem Recht zulässig gewesene Normenkontrollanträge
nach neuem Recht als unzulässig zu behandeln, konnte der Senat - im konkreten
Fall - zunächst offenlassen. Nach der jüngsten Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts gilt die Neufassung der Antragsbefugnis in § 47 Abs. 2
Satz 1 VwGO i.d.F. des 6. VwGOÄndG vom 01.11.1996 (BGBl. I S. 1626) nicht für
Normenkontrollanträge, die vor dem 01.01.1997 gestellt worden sind (BVerwG,
Urteil vom 12.03.1998 - 4 C N 12.97 - BauR 1998, 637), mit der Begründung, § 47
Abs. 2 VwGO in der bis zum 31.12.1996 geltenden Fassung - a.F. - habe eine
Verfahrensposition eingeräumt, die nachträglich nicht ohne weiteres habe
beseitigt werden können. Der Senat ist dieser Rechtsprechung mit der Maßgabe
gefolgt, dass er offen gelassen hat, ob für vor dem 01.01.1997 gestellte
Normenkontrollanträge im Ergebnis eine Meistbegünstigung Platz greift, d. h.
zugunsten des jeweiligen Antragstellers die alte und/oder neue Fassung des § 47
Abs. 2 Satz 1 VwGO zur Anwendung kommt (Beschluß des Senats vom 3. Juli 1998
- 4 N 972/92 -). Die Antragsteller zu 1 und 2 sind nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
a.F. antragsbefugt. Nach dieser Vorschrift kann u. a. jede natürliche Person, die
durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung einen Nachteil erlitten oder in
absehbarer Zeit zu erwarten hat, den Antrag stellen. Beide Antragsteller fühlen
sich durch den Bebauungsplan an der Bebauung jeweils zweier Flurstücke
gehindert, die ohne den Bebauungsplan möglicherweise in einem beschränkten
Umfang bebaubar gewesen wären. Diese Flurstücke sind Teil ihrer im
Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegenen Liegenschaften. Die Antragsteller
sind damit im Sinne des § 47 Abs. 2 VwGO a.F. nachteilig betroffen.
Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Eine Verletzung von Verfahrens- und
Formvorschriften ist von den Antragstellern nicht geltend gemacht worden und
nach Lage der Akten auch nicht gegeben. Vielmehr ist das Aufstellungs- wie auch
das Bekanntmachungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die
Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften wäre jetzt
gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch unbeachtlich, weil sie nicht innerhalb
eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplanes schriftlich gegenüber der
Antragsgegnerin erfolgt ist.
Der Bebauungsplan ist im Parallelverfahren zur Änderung des
Flächennutzungsplanes aufgestellt worden. Formelle Fehler bei der Fortschreibung
des Flächennutzungsplans sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
In bezug auf die städtebauliche Erforderlichkeit des Plans nach § 1 Abs. 3 BauGB
besitzt die Gemeinde ein weites planerisches Ermessen, das hier nicht
überschritten ist. Die Gemeinde soll gerade bewußt Städtebaupolitik betreiben
(BVerwG, B. v. 14.08.1995 - 4 NB 21.95 - Buchholz, 406.11 § 1 BauGB Nr. 86). Ein
Bebauungsplan ist in diesem Sinne erforderlich, soweit er nach der
städtebaulichen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist (BVerwG, U. v.
07.05.1971 - IV C 76.68 - BRS 24 Nr. 15). Er muß durch städtebauliche Gründe
gerechtfertigt werden. Diese ergeben sich insbesondere aus Nr. 2 sowie 2.1 der
Begründung des Bebauungsplans, aber auch aus der Landschaftsplanung der
freien Planungsgruppe auf der der Bebauungsplan aufbaut (vgl. Nr. 0.1
Vorbemerkung, Allgemeines der Planbegründung). Der Bebauungsplan ist auf eine
Verwirklichung der in ihm enthaltenen Festsetzungen angelegt, und diese sind
grundsätzlich auch vollziehbar.
103
104
105
106
Die Antragsteller wenden sich einmal gegen eine Verletzung des
Planungskonzepts zu ihrem Nachteil, die teilweise in der Genehmigungspraxis vor
Inkrafttreten des Bebauungsplans und teilweise in der Abweichung von diesem
Konzept im Einzelfall gesehen wird, und schließlich gegen eine nach ihrer
Auffassung nicht gerechtfertigte Zurückstellung ihrer Belange. Der angegriffene
Bebauungsplan genügt jedoch den Anforderungen, die sich aus dem
Abwägungsgebot ergeben: Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB
verpflichtet den Träger der Bauleitplanung dazu, dass 1. eine Abwägung überhaupt
stattfindet, 2. in die Abwägung an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der
Dinge in sie eingestellt werden muss, 3. weder die Bedeutung der betroffenen
öffentlichen und privaten Belange verkannt wird, noch 4. der Ausgleich zwischen
ihnen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner
Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das
Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene
Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung
des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen
entscheidet. Innerhalb jenes Rahmens ist nämlich das Vorziehen oder
Zurücksetzen bestimmter Belange überhaupt kein nachvollziehbarer Vorgang der
Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entscheidung, die zum
Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich
geordnet fortentwickeln will. Damit ist notwendig der Planungskontrolle der
höheren Verwaltungsbehörde wie der Verwaltungsgerichte eine Grenze gezogen
(vgl. BVerwG, Urteil vom 12.12.1969 - IV C 105.66 - BRS 22 Nr. 4).
Ein Abwägungsausfall kommt nach der Sachlage nicht in Betracht. Aus den
Aufstellungsunterlagen der Antragsgegnerin ergibt sich, dass auch kein
Abwägungsdefizit vorliegt. Die Stadtverordnetenversammlung der
Antragsgegnerin hat sich mit den von den Antragstellern erhobenen
Einwendungen ausführlich auseinandergesetzt und diese zurückgewiesen.
Die Planung leidet zunächst nicht, wie die Antragsteller meinen, an Widersprüchen,
die an zwei bei der Bebauung ihrer Grundstücke nicht berücksichtigten
Bezugsfällen aufgezeigt werden könnten. Bezüglich der Liegenschaft haben die
Antragsteller selbst vorgetragen, daß der Umbau von einem Wohnhaus mit einem
Bestand von sehr geringen Außenmaßen zu dem jetzt vorhandenen Wohnhaus
bereits im Jahre 1986, also vor Inkrafttreten des Bebauungsplans vorgenommen
worden ist. Die Ausweisung eines Baukörpers für einen Neubau durch Baugrenzen
auf dem Grundstück entspricht deshalb nicht den zum Zeitpunkt des
Inkrafttretens des Bebauungsplans maßgeblichen Verhältnissen. Vielmehr hätte
das Gebäude als Bestand dargestellt werden müssen. Eine Abweichung von dem
Planungskonzept liegt bereits deshalb nicht vor. Auch die Ausweisung eines
Bauplatzes für einen eigenständigen Neubau auf dem Grundstück Flur 21,
Flurstück 72/2 entspricht dem nach der Ablehnung der Genehmigung des
Bebauungsplans durch den Regierungspräsidenten vom 22. September 1986
modifizierten städtebaulichen Konzept. Unter 2.1 der Planbegründung wird
zwischen dem tiefergelegenen Planbereich, der nach oben von straße und straße
begrenzt wird, und dem oberen Planbereich, zu dem die Liegenschaften gehören,
unterschieden. Nur für den zuletzt genannten Bereich gilt uneingeschränkt das
städtebauliche Konzept des Erhalts der vorhandenen Gebäude in ihrem
derzeitigen Umfang, in dem eigenständige Neubauten im wesentlichen nur als
Ersatzbauten für abgängige Substanz zulässig sind. Die Begründung für diese
Differenzierung hat die Antragsgegnerin in ihrer Antragserwiderung verdeutlicht.
Die unterschiedliche Art der Bebauung (lockere, villenartige Bebauung, in den
Aufstellungsunterlagen als stadtgestalterische Funktion beschrieben) und die
stadthygienischen Wirkungen der Festschreibung der bestehenden Freiflächen im
höhergelegenen nördlichen Plangebiet für die Oberstadt (im Aufstellungsverfahren
als stadtklimatische Funktion beschrieben) lassen die differenzierte Behandlung
der vorhandenen Freiflächen im städtebaulichen Konzept als vertretbar
erscheinen.
Ein Abwägungsfehler auf der zweiten Stufe liegt nicht deshalb vor, weil die
Antragsgegnerin zu Unrecht von einer Außenbereichslage der
streitgegenständlichen Grundstücke ausgegangen wäre (vgl. Hess. VGH, U. v.
31.08.1989 - 3 N 954/85 -). Zwar hat die Antragsgegnerin in ihrer
Antragserwiderung vorgetragen, sie sei "bei der Aufstellung des Bebauungsplans
nicht davon ausgegangen, daß die Grundstücke der Antragsteller bis dahin nach §
34 BauGB in den hier streitigen Bereichen bebaubar" gewesen seien. Der weitere
Vortrag macht jedoch deutlich, daß es ihr im Zusammenhang mit der
107
Vortrag macht jedoch deutlich, daß es ihr im Zusammenhang mit der
Zurücksetzung der Eigentümerinteressen nicht um die Frage des Innenbereichs-
oder Außenbereichscharakters der Grundstücke geht. Vielmehr leitet sie die
Unbebaubarkeit aus der villenartigen Bebauung, der parkartigen Anlage der
Gärten, der Denkmaleigenschaft der vorhandenen Gebäude und dem sich daraus
ergebenden Umgebungsschutz ab. Auch aus den Aufstellungsunterlagen selbst
ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß ausschlaggebend für die sich aus den
Festsetzungen ergebende teilweise Nichtbebaubarkeit der Grundstücke nach dem
Bebauungsplan die Annahme gewesen wäre, der betreffende Teil des Planbereichs
habe Außenbereichscharakter, sondern daß sie aus den mit der Aufstellung des
Plans verfolgten städtebaulichen Zielen folgt.
Aus den Aufstellungsunterlagen wird deutlich, daß die Antragsgegnerin keine -
gegebenenfalls unzulässige - weitgehend reine Negativplanung betrieben hat,
sondern positive planerische Vorstellungen für das Plangebiet entwickelt hat. Ihr
unter 2.1 der Planbegründung dargelegtes städtebauliches Konzept ist für die
Liegenschaften der Antragsteller und der nördlich davon an der Nordseite des
Gisonenwegs gelegenen Grundstücke dahingehend konkretisiert worden, daß die
Antragsgegnerin die stadtklimatische und stadtgestalterische Funktion den
privaten Belangen übergeordnet und damit den öffentlichen Belangen bis zur
Sicherung des Bestandsschutzes an der vorhandenen Bebauung unter
Ausweisung geringfügiger Erweiterungsflächen den Vorrang vor den
Eigentümerinteressen eingeräumt hat. Die Überplanung der bereits bebauten
Grundstücke in der Weise, daß als überbaubare Fläche jeweils die Fläche der
vorhandenen Gebäude, teilweise mit der Möglichkeit einer Erweiterung,
ausgewiesen wird, hält sich im Rahmen der Festsetzungsmöglichkeiten der
Baunutzungsverordnung (§ 23 Abs. 1 Satz 1 BauNVO), bedarf im Hinblick auf die
damit verbundene stärkere Beschränkung der Gestaltungsfreiheit des Bauherrn
der Einbindung in das Planungsrechtssystem, d. h. ihrer Rechtfertigung im Sinne
von § 1 Abs. 3 BauGB, und erscheint hier - wie ausgeführt - im Rahmen des
Konzepts der Antragsgegnerin als vertretbar. Auch in anderen Fällen hat der Senat
die Zurücksetzung der Eigentümerinteressen gegenüber öffentlichen Belangen,
dem hier als stadtgestalterische Funktion bezeichneten Belang einschließlich des
aus dem Denkmalschutz sich ergebenden Umgebungsschutz für vertretbar
angesehen (vgl. Hess. VGH, U. v. 29.04.1997 - 4 UE 2769/91 -; U. v. 20.11.1997 -
4 N 1327/92 -). Der Senat verkennt nicht, daß die Festschreibung der Bebauung
auf den Liegenschaften der Antragsteller in der Weise, daß die Grundstücke bzw.
Grundstücksteile der Antragsteller über die jeweils im Bestandsverzeichnis des
Grundbuchs als Hof- und Gebäudefläche bezeichneten Flurstücke hinaus nicht
(mehr) bebaubar sind, einen erheblichen Eingriff in weitergehende bauliche
Nutzungsmöglichkeiten bedeuten kann. Die Planrechtfertigung muß gerade für
diese Beschränkung der baulichen Ausnutzbarkeit der betroffenen Grundstücke
bestehen, die dafür mögliche Begründung ist mit Ausnahme des
Grunderfordernisses, daß es sich um städtebauliche Gründe handeln muß, vom
Gesetz jedoch weder vorgegeben noch beschränkt (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB; vgl.
BVerwG, B. v. 09.11.1994 - 4 NB 34.94 - BRS 56 Nr. 3). Das städtebauliche
Konzept für den nördlich der Lutherstraße gelegenen Planbereich wird in der
Planbegründung vorab aus den aufgenommenen Angaben über die Topographie,
die Art der vorhandenen Grünflächen, ihre Funktion für die tiefergelegenen Teile
der Oberstadt und die Struktur der vorhandenen Bebauung abgeleitet (vgl. Nr. 0
bis 1 der Planbegründung). Die in diesem Teil der Planbegründung enthaltene
Bestandsaufnahme wird von den Antragstellern nicht grundsätzlich in Frage
gestellt. Sie beschränken sich vielmehr auf Darlegungen darüber, daß für diesen
Teil des Plangebiets keine Sichtbeziehungen zum Schloß bestehen, sich der
Eingriff in den vorhandenen Baumbestand in engen Grenzen hält und die
vorgesehenen Standorte für eine mögliche Bebauung von der straße nur
beschränkt einsehbar sind. Auch unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte
rechtfertigt die konkrete Situation, wie sie sich aus der Planbegründung und der
Begründung der Entscheidung der Antragsgegnerin über die Bedenken und
Anregungen der Antragsteller ergibt, die Zurückstellung der privaten
Eigentümerinteressen der Antragsteller gegenüber den mit der stadtklimatischen
und der stadtgestalterischen Funktion begründeten öffentlichen Belangen. Die
Antragsgegnerin hat auch das Maß der baulichen Nutzung für den maßgeblichen
Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans zwischen straße und weg aus
städtebaulichen Gründen vertretbar beschränkt und die privaten Interessen mit
vertretbaren Ergebnissen untereinander abgewogen, wie sich aus Nr. 3.2 2. Absatz
der Planbegründung ergibt. Auch die Auffassung der Antragsgegnerin, daß keine
Entschädigungspflicht nach dem zweiten Abschnitt des BauGB besteht, begründet
kein Abwägungsdefizit: Sollte eine Bebaubarkeit von Teilflächen der Liegenschaften
108
109
110
111
kein Abwägungsdefizit: Sollte eine Bebaubarkeit von Teilflächen der Liegenschaften
nach § 34 BauGB vor Inkrafttreten des Bebauungsplans bestanden haben, wäre
diese gemäß § 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf die ausgeübte Nutzung beschränkt, in
die der Plan jedoch nicht eingreift. Die Antragsgegnerin hat auch nicht die
Berücksichtigung der Interessen der Antragsteller an einer weiteren baulichen
Ausnutzung ihrer Grundstücke vom Nichtbestehen einer Entschädigungspflicht
abhängig gemacht, sondern von den von ihr verfolgten bauplanerischen Zielen.
Wie den Aufstellungsunterlagen zu entnehmen ist, hat sie diese ihre
Rechtsauffassung lediglich gegenüber den Bedenken und Anregungen der
Antragsteller zum Ausdruck gebracht, die ein Recht auf Bebauung in Anspruch
genommen haben.
Die Antragsgegnerin hat bei ihrer Planungsentscheidung auch weder die
Bedeutung der betroffenen Belange verkannt noch den Ausgleich zwischen den
widerstreitenden Belangen in unvertretbarer Weise vorgenommen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO
sind nicht erfüllt.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG und entspricht der vom
Senat geschätzten Bedeutung der Sache für die Antragsteller.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.