Urteil des HessVGH, Az. 4 UE 2318/86

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VGH Kassel: offene bauweise, grundstück, treu und glauben, gefährdung, bebauungsplan, auflage, gebäude, datum, öffentliche sicherheit, eingeschriebener brief

Gericht:

Hessischer

Verwaltungsgerichtshof

4. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 UE 2318/86

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 3 Abs 1 BauO HE 1976, §

83 Abs 1 BauO HE 1976, §

96 BauO HE 1976, § 109

Abs 1 BauO HE 1976, § 110

BauO HE 1976

(Bauordnungsrecht: Baulastbestellung; Verzicht auf

Nachbarrecht; Auflage wegen Statik; Abwehranspruch bei

Gefährdung der öffentlichen Sicherheit)

Tatbestand

Die Kläger wenden sich im Wege der baurechtlichen Nachbarklage gegen eine der

Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines

Doppelwohnhauses.

Die Kläger sind Miteigentümer im Sinne des § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz

des Flurstückes .../4 in der Flur ... der Gemarkung A Die Beigeladene zu 1 ist

Eigentümerin des teilweise westlich, teilweise südlich an das Flurstück .../4

angrenzenden Flurstückes .../3.

Beide Flurstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Gemeinde A

"Neuplanung Im H", der mit Verfügung des Regierungspräsidenten in D vom

26.02.1969 genehmigt wurde. Gemäß § 10 der Hauptsatzung der Gemeinde A

vom 24.01.1967 wurde die Genehmigung durch Aushang an den in § 10 Abs. 1 der

Hauptsatzung genannten Stellen bekanntgemacht. Gemäß § 10 Abs. 5 der

Hauptsatzung lag der genehmigte Bebauungsplan mit Begründung vom

23.01.1970 bis zum 23.02.1970 zu jedermanns Einsicht während der

Dienststunden in den Räumen des Planungsverbandes D sowie in der

Gemeindeverwaltung A (Zimmer 2) aus. § 10 Abs. 5 der Hauptsatzung der

Gemeinde A lautet:

"Die in § 12 des BBauG vom 23.06.1960 vorgeschriebene öffentliche

Auslegung des genehmigten Bebauungsplanes mit Begründung erfolgt für die

Dauer eines Monats im Rathaus während der Dienststunden. Die Frist beginnt mit

der Vollendung der Bekanntmachung der Auslegungszeit."

In Blatt 1 des Planungsteils des Bebauungsplans sind die beiden

streitgegenständlichen Flurstücke ungeteilt unter der Parzellennummer .../1

eingetragen. Die bebaubare Fläche beginnt 16 m östlich des Mweges. Die seitlich

nicht überbaubaren Grundstücksflächen betragen auf der Nordseite mindestens 3

m, auf der Südseite mindestens 10 m. Im rückwärtigen Grundstücksbereich

(Westseite) beträgt der Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche zur

Grundstücksgrenze zwischen 3 m und 6 m.

Ferner sind für den Bereich der Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen

folgende Festsetzungen getroffen: WR I-II o, GRZ 0,3, GFZ 0,6. Im Textteil des

Bebauungsplans ist ferner bestimmt, die Sockelhöhen dürften nicht höher als 0,5

m sein.

Der Voreigentümer der Kläger und der Beigeladenen zu 1, Herr ... W, erwarb das

damals ungeteilte, 1.675 m2 große Grundstück, das die Parzellenbezeichnung .../2

trug, im Jahre 1976 (Eintragung im Grundbuch: 01.11.1976). Auf seinen Antrag hin

wurde mit Datum vom 25.01.1982 die Teilungsgenehmigung nach § 19 ff. BBauG

sowie nach § 108 HBO für die Teilung des Grundstückes Gemarkung A Flur ... Nr.

.../2 in die heutigen Flurstücke .../3 und .../4 erteilt. Nach dem genehmigten

Lageplan verläuft die Teilungslinie dergestalt, daß das Flurstück .../4 in dem - vom

Mweg aus gesehen - hinteren Grundstücksbereich (östlicher Grundstücksteil) mit

einer Zufahrt entlang der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks .../3 zum

Mweg hin liegt. Der Abstand der nördlichen Hausecke des auf dem Flurstück .../4

vorhandenen Gebäudes - das jetzt im Eigentum der Kläger steht - beträgt 5 m.

Vom südöstlichen Eckpunkt des Flurstücks .../3 beträgt der Abstand bis zur

gegenüberliegenden Wand des auf dem Flurstück .../4 vorhandenen Gebäudes

etwas mehr als 8 m (gemessen nach dem dem Teilungsbescheid beigefügten

Lageplan mit Einzeichnung der Teilungslinien). Den Zweck der Teilung hatte der

damalige Grundstückseigentümer in seinem Teilungsantrag vom 06.10.1981 mit

"Bebauung" angegeben.

Unter dem Datum des 01.06.1982 erteilte die Bauaufsichtsbehörde des Beklagten

dem damaligen Grundstückseigentümer W. einen Bauvorbescheid des Inhalts, daß

im Falle eines Bauantrags zur Errichtung eines Wohnhauses in A Flur ..., Nr. .../2

entsprechend den beigefügten Unterlagen die Baugenehmigung erteilt werde. In

dem beigefügten Ausschnitt aus dem Bebauungsplan "Neuplanung Im H" der

Gemeinde A ist das geplante Vorhaben innerhalb der überbaubaren

Grundstücksfläche des Bereichs des heutigen Flurstücks .../3 eingezeichnet, die

nach der Teilung des Grundstücks nunmehr vorhandenen Flurstücksgrenzen sind

nicht dargestellt. In einer weiteren Bauvorlage ist - aus nördlicher Blickrichtung -

das beträchtliche Gefälle zwischen den Flurstücken .../4 und .../3 skizzenhaft

eingezeichnet sowie der Abstand von 5 m zwischen der nordwestlichen Hausecke

des klägerischen Gebäudes und der gegenüberliegenden Wand des geplanten

Gebäudes der Beigeladenen zu 1. Der Bauvorbescheid vom 01.06.1982 enthält

unter Ziffer 2 folgenden Zusatz:

"Die Genehmigung wird von folgenden Bedingungen abhängig gemacht: ... Die

östliche Gebäudeaußenwand, die unmittelbar an der Grundstücksteilungslinie

errichtet wird, ist als Brandwand auszubilden. Mit dem Bauantrag ist eine

Baulasterklärung zu Lasten der hinteren Teilparzelle vorzulegen, mit der der

Bereich zwischen den Gebäuden als Freifläche gesichert wird ... . Wegen der

Höhenlage der Gebäude zueinander sind Vorkehrungen zu treffen, daß die

Nutzung der Nachbargebäude durch Abgas und Rauch nicht beeinträchtigt werden

kann. Im Hinblick auf die besonderen Höhenverhältnisse wird die Einrichtung einer

Elektroheizung empfohlen."

Mit notariellen Verträgen vom 01.07.1982 verkaufte Herr ... W Herrn ... A, Frau ... G

sowie deren Ehemann ... G, Herrn Dr. ... G sowie Frau ... K Wohnungseigentum im

Sinne des § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz an dem auf dem Flurstück .../4

vorhandenen Wohnhaus nebst Grundstück. § 9 Abs. 2 der jeweiligen Kaufverträge

lautet einheitlich wie folgt:

"Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Der Verkäufer

erklärt, Eintragungen im Baulastenverzeichnis nicht zu kennen und auch nicht

beantragt zu haben. Es wird jedoch im Baulastenverzeichnis noch ein

Grenzbebauungsrecht eingetragen, welches vom Käufer ohne Anrechung auf den

Kaufpreis übernommen wird."

Die Auflassung wurde jeweils mit Datum vom 01.07.1982 erklärt. Herr ... A wurde

am 28.12.1982 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Für Herrn Dr. ... G

wurde am 07.01.1983 eine Auflassungsvormerkung eingetragen, der

Eigentumsübergang erfolgte am 20.01.1983. Für die Eheleute ... und ... G wurde

am 30.09.1982 eine Auflassungsvormerkung eingetragen; der Eigentumsübergang

erfolgte am 18.05.1983. Für Frau ... K (jetzt: K-A) wurde am 27.12.1982 eine

Auflassungsvormerkung eingetragen, das Eigentum ging am 07.02.1984 über.

Mit notariellem Vertrag vom 06.08.1982 verkaufte Herr ... W das Flurstück .../3 an

die Beigeladene zu 1. Am 03.12.1982 wurde eine Auflassungsvormerkung für die

Beigeladene zu 1 ins Grundbuch eingetragen. Der Eigentumsübergang erfolgte am

19.04.1983.

Mit Datum vom 29.10.1982 gab Herr ... W zu Lasten des Flurstücks .../4 (in der Flur

... der Gemarkung A) folgende Baulasterklärung ab:

"Der jeweilige Eigentümer des Grundstückes gestattet, daß von seinem

Grundstück eine Teilfläche (siehe Abzeichnung der Flurkarte) dem

Nachbargrundstück Mweg, Flur ... Nr. .../3 bei der Bemessung des Bauwichs und

der Grenzabstandfläche gemäß § 7 (4) HBO zugerechnet wird. Er verpflichtet sich,

mit seinen baulichen Anlagen von dieser Teilfläche die vorgeschriebenen Abstände

einzuhalten."

Die Unterschrift des Herrn ... W wurde von dem Notar ... K mit Datum vom

29.10.1982 beglaubigt. Die der Erklärung beigefügte Abzeichnung der Flurkarte im

Maßstab 1 : 1000 enthält entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenze

des Flurstücks .../3 eine grün umrandete und grün schraffierte Fläche, welche

teilweise etwas unter 4 m, teilweise etwas über 4 m breit ist. Auf der östlichen

Seite - dem Gebäude der Kläger zugewandt - verläuft die Linie nicht ganz gerade

und auch nicht durchgehend parallel zur Grundstücksgrenze, im südlichen Bereich

verläuft die Linie gerade und in einem Abstand von etwas über 3 m parallel zur

Grundstücksgrenze des Flurstücks .../3. Die Baulasterklärung ging am 10.11.1982

beim Kreisbauamt des Beklagten ein. Mit Verfügung vom 26.04.1983 wurde von

dort die Eintragung ins Baulastenverzeichnis angeordnet.

Mit Datum vom 14.09.1982 - bei der Bauaufsichtsbehörde am 24.09.1982

eingegangen - stellte die Beigeladene zu 1 einen Bauantrag zwecks Bebauung des

Flurstücks Nr. .../3 mit einem Gebäude für Wohnzwecke. Das Doppelhaus soll mit

zwei Vollgeschossen und einer Sockelhöhe von 1,2 m in den zum Wohnhaus der

Kläger steil ansteigenden Hang hineingebaut und auf der südlichen und östlichen

Grenze zum Grundstück der Kläger hin errichtet werden. Mit Schreiben vom

26.10.1982 an den Regierungspräsidenten in D legte die Klägerin K-A

"Beschwerde" gegen das geplante Bauvorhaben ein. Sie wies zum einen darauf

hin, daß wegen der steilen Hangverhältnisse die Standsicherheit des Hauses auf

dem Flurstück .../4 gewährleistet sein müsse; vor Erteilung der Baugenehmigung

sei daher ein entsprechendes sachverständiges Bodengutachten erforderlich.

Ferner seien unzumutbare Belästigungen für das höher liegende Haus durch die

zu erwartenden Schornsteinabgase zu erwarten. Ferner widerspreche die geplante

Grenzbebauung den Festsetzungen des Bebauungsplanes, der offene Bauweise

vorsehe, wobei die Grenzabstände und die bebaubare Fläche genau festgelegt

seien. Bei der geringen Größe des Grundstückes sei das Haus "wesentlich zu groß"

geplant.

Unter dem Datum des 27.04.1983 erteilte der Beklagte der Beigeladenen zu 1 die

streitgegenständliche Baugenehmigung zur Bebauung des Flurstücks .../3 mit

einem Wohnhaus. Die genehmigte Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,24, die

genehmigte Geschoßflächenzahl (GFZ) 0,48. Entsprechend den Streichungen in

den Bauvorlagen von Öffnungen in der östlichen und südlichen Außenwand des

genehmigten Gebäudes enthält die Baugenehmigung unter der Überschrift

"Auflagen" die Anordnung, die Wand an der Grenze zum Flurstück .../4 sei als

Brandwand auszubilden. Ferner ist in den Auflagenteil folgende Anordnung

aufgenommen: "Das Gutachten zur Gründungsbeurteilung ist Teil der

Baugenehmigung. Die Forderungen im Gutachten sind zu beachten und die

statischen Berechnungen vor Beginn der Bauarbeiten entsprechend abzuändern."

Diese "Auflage" bezieht sich auf das Gutachten des Erdbaulaboratoriums Dr.

T/Dipl-Ing.N vom 24.01.1983. Das Gutachten kommt unter Textziffer (Tz.) 4 zu der

Gründungsbeurteilung, entsprechend der Lage des geplanten Bauvorhabens in

einem relativ steil abfallenden Hanggelände - in herkömmlicher Bauweise als

Mauerwerksbau mit Stahlbetongeschoßdecken sowie einer hinteren

Stahlbetonwand zur Aufnahme von Erddrucklasten bei 1-2-geschossiger Bauweise

ohne Unterkellerungen - ergebe sich eine Geländeeinbindung von max. 7 m Tiefe,

so daß unter Berücksichtigung des geringen Abstandes zu dem oberhalb des

Bebauungsgrundstückes bestehenden Wohnhauses und dessen schadensfreier

Erhaltung entsprechende Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen seien. Diese

Sicherungsmaßnahmen sind unter Tz. 4.5 bis 4.7 des Gutachtens im einzelnen

dargestellt. Unter Tz. 4.2 sind Angaben für die Fundamentbemessung enthalten.

Die Tz. 4.3 und 4.4 enthalten Vorschläge für die Konstruktionen der

Gründungsplatte sowie die Anordnung einer Setzfuge von mindestens 3 cm

Öffnungsweite zwischen den beiden Einzelhäusern sowie Maßnahmen zum

Feuchtigkeitsschutz.

Mit Schreiben vom 23.05.1983, bei der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten am

24.05.1983 eingegangen, legten die Kläger Widerspruch gegen die

Baugenehmigung ein. Sie wandten sich im wesentlichen gegen die genehmigte

Grenzbebauung unter Hinweis darauf, daß zwischen dem Wohnhaus und der

Grundstücksgrenze nur ein Abstand von 5 m bestehe.

Mit Widerspruchsbescheid vom 27.10.1983, als eingeschriebener Brief abgesandt

am 31.10.1983, wies der Regierungspräsident in D den Widerspruch zurück. Zur

Begründung ist ausgeführt, ein Verstoß gegen die im Bebauungsplan festgesetzte

offene Bauweise liege nicht vor. Eine ausreichende öffentlich-rechtliche Sicherung

des Bauwichs im Sinne des § 9 HBO liege in der Festsetzung des Bebauungsplans,

wonach der fragliche Bereich des Grundstücks, auf dem das Haus der Kläger

stehe, als nicht überbaubare Fläche ausgewiesen sei. Soweit aus der gebotenen

Anwendung des früher geltenden Geschoßbegriffes des § 2 HBO a.F. - der

maßgebliche Bebauungsplan sei noch unter der Geltung der alten Fassung der

Hessischen Bauordnung in Kraft getreten - von drei Vollgeschossen auszugehen

sei, fehle es an einer tatsächlichen Beeinträchtigung der Kläger, da das Gebäude

tief in den Hang hineingebaut sei. Dasselbe gelte auch für die Überschreitung der

im Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Sockelhöhe von 50 cm um 70 cm.

Den zur Standsicherheit vorgetragenen Bedenken sei im übrigen durch die

Einbeziehung des Bodengutachtens als Auflage in die Baugenehmigung Rechnung

getragen worden.

Mit Schriftsatz vom 28.11.1983 - beim Verwaltungsgericht Darmstadt am

29.11.1983 eingegangen - haben die Kläger ... G, ... K, ... A und Dr. ... G Klage

erhoben. Sie haben vorgetragen, sie hielten die Baugenehmigung vom 27.04.1983

wegen Nichteinhaltung der im Bebauungsplan festgesetzten offenen Bauweise

sowie wegen des im Bodengutachten, welches Bestandteil der Baugenehmigung

sei, dargestellten Risikos für die Standsicherheit ihres Hauses für rechtswidrig. Dies

stelle einen Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Baurechts dar.

Auch die Festlegung der Anzahl der Vollgeschosse und der Sockelhöhe im

Bebauungsplan habe nachbarschützende Wirkung. Nur so könne die durch die

Hanglage vorgegebene Aussicht mit Fernblick von ihrem Gebäude aus erhalten

bleiben.

Die Kläger haben beantragt,

die der Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung vom 27. April 1983 und

den darauf bezüglichen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten in D

vom 27. Oktober 1983 aufzuheben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung hat er auf den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten

in D Bezug genommen.

Mit Urteil vom 11.06.1986 hat das Verwaltungsgericht Darmstadt die Klage

abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, das Vorhaben entspreche zwar nicht

der Festsetzung offener Bauweise im Bebauungsplan "Neuplanung Im H" der

Beigeladenen zu 2, da es mit zwei Seiten an der Grenze errichtet werden solle. Die

Festsetzung offener Bauweise vermittele jedoch keinen Nachbarschutz.

Hinsichtlich der Zahl der genehmigten Vollgeschosse halte das Bauvorhaben die

Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, da von der Vollgeschoßdefinition des § 2

Abs. 4 HBO n.F. auszugehen sei. Danach seien zwei Vollgeschosse genehmigt, da

das Dachgeschoß im Lichten weder vollständig mindestens 2 m noch über mehr

als 2/3 seiner Grundfläche mindestens 2,3 m hoch sei. Es könne im übrigen offen

bleiben, ob das genehmigte Vorhaben gegen § 7 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 HBO n.F.

verstoße; im Hinblick auf die abgegebene Baulasterklärung könnten die Kläger sich

nämlich nicht auf eine Verletzung des § 7 Abs. 3 HBO berufen, da nach der

Baulast, die gemäß § 109 Abs. 2 HBO auch gegenüber den Rechtsnachfolgern

wirksam sei, von ihrem Grundstück eine Teilfläche von 3 m dem Grundstück der

Beigeladenen zu 1 bei der Berechnung des Bauwichs zugerechnet werde. Der

Mindestbauwerksabstand des § 8 Abs. 1 HBO sei ebenso eingehalten wie der

Belichtungsabstand des § 8 Abs. 2 HBO. Eine Gefährdung der Standsicherheit des

Hauses der Kläger erscheine ausgeschlossen. Nach dem Gutachten zur Baugrund-

und Gründungsbeurteilung sei bei Befolgung der darin genannten Maßnahmen

eine solche Gefährdung nicht zu erwarten. Auch eine schwere und unerträgliche

Eigentumsverletzung (Art. 14 Abs. 1 GG) liege nicht vor. Angesichts der

topographischen Situation werde das Vorhaben der Beigeladenen zu 1 nach seiner

Fertigstellung für das darüber liegende Haus kaum in Erscheinung treten, so daß

auch eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks der Kläger ausgeschlossen

sei.

Gegen das den übrigen Prozeßbeteiligten am 17.07.1986 zugestellte Urteil - ein

Zustellungsnachweis betreffend die Kläger ist in der Gerichtsakte nicht enthalten -

haben die Kläger ... G, ... G, ... K und ... A mit Schriftsatz vom 15.08.1986 - beim

Verwaltungsgericht Darmstadt am 15.08.1986 eingegangen - Berufung eingelegt.

Sie tragen vor, eine wirksame Baulast liege nicht vor, da im Wortlaut der

Baulasterklärung eine konkrete Bestimmung der anzurechnenden Teilfläche,

insbesondere eine exakte Größenangabe nicht erfolgt sei. Das Verwaltungsgericht

sei zu Unrecht von einer "ca. 3 m" großen Teilfläche ausgegangen; eine exakte

Vermessung des schraffierten Teils in der der Baulasterklärung beigefügten

Flurkarte sei aufgrund der Ungenauigkeit der Zeichnung nicht möglich. Im übrigen

sei bei Bewilligung der Baulast davon ausgegangen worden, der einzuhaltende

Abstand betrage 2,50 m, so daß insgesamt ein Abstand von 5 m gewahrt sei.

Wegen des Abstandes des bereits vorhandenen Gebäudes zur Grundstücksgrenze

von nur 5 m sei bei Annahme einer für die Baulast zur Verfügung gestellten

Teilfläche von 3 m Breite die Einhaltung des erforderlichen Grenzabstandes von

ebenfalls 3 m auf dem Grundstück der Kläger selbst nicht möglich gewesen. Die

Baulast sei daher nichtig. Mithin könnten sie -- die Kläger - sich auf die Verletzung

des § 7 Abs. 3 HBO berufen. Ferner sei sehr wohl eine Gefährdung der

Standsicherheit des Hauses der Kläger zu befürchten. Mit der Auflage in der

Baugenehmigung, die Forderungen des Gutachtens seien zu beachten, sei das

Problem der Standsicherheit nicht gelöst, da diese Auflage völlig unbestimmt sei.

Die Kläger legen ein Gutachten des Grundbauinstituts Prof. Dr. Ing. ... S vom

12.11.1986 über den Zustand und die Standsicherheit des Grundstückes Mweg 4

in A vor, das gemäß Beschluß des Amtsgerichts Darmstadt vom 28.05.1986 in

einem Beweissicherungsverfahren erstellt wurde. Darin ist zusammenfassend

ausgeführt, am Ende der Aushubarbeiten für die derzeit vorhandene und

provisorisch gesicherte Baugrubenböschung sei eine akute Gefährdung des

Hanges vorhanden gewesen. Eine unmittelbare Gefahr für das Haus selbst habe

jedoch wahrscheinlich nicht bestanden. Durch die nach Abschluß der

Aushubarbeiten vorgenommene Vorschüttung sei diese Gefahr in rein

erdstatischer Hinsicht zunächst wieder beseitigt. In Anbetracht des im Grundriß

gewölbten Verlaufes der Baugrubenböschung und der Ergebnisse des

überschlägigen Standsicherheitsnachweise werde keine unmittelbare Gefährdung

der Standsicherheit des bestehenden Wohnhauses gesehen. Damit stimme

überein, daß das Gebäude seit dem teilweisen Baugrubenaushub bis zur Erstellung

des Gutachtens mehr als drei Jahre schadensfrei geblieben sei. Es könne jedoch

nicht ausgeschlossen werden, daß bei weiterer Erosion der oberen Böschung der

Gehweg zumindest bereichsweise nachbreche. Dann wäre auch eine Erosion des

Bodens unmittelbar neben dem Fundament und damit eine Bedrohung der

Hausgründung gegeben. Es sei daher, falls in absehbarer Zeit die Bauarbeiten für

den talseitigen Neubau nicht wieder aufgenommen würden, eine Sicherung der

Böschungsoberfläche angezeigt. Falls die Bauarbeiten weitergeführt würden, sei

ohnehin ein Baugrubenverbau erforderlich. Angaben dazu seien im Gutachten T/N

enthalten. Wenn die vorhandene Hangoberfläche gesichert werde, seien Schäden

am Gebäude selbst nicht zu erwarten. Falls die Bauarbeiten auf dem talseitigen

Nachbargrundstück in absehbarer Zeit wieder aufgenommen würden, seien

Befestigungen der Böschungsoberfläche vorher nicht sinnvoll.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 11. Juni

1986 die der Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung vom 27. April 1983 und

den darauf bezüglichen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten in D

vom 27. Oktober 1983 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung nimmt der Beklagte auf die Ausführungen im angefochtenen

Urteil Bezug.

Die Beigeladene zu 1 schließt sich dem Antrag des Beklagten an. Die Beigeladene

zu 2 stellt keinen Antrag.

Dem Senat liegen folgende Beiakten, die Gegenstand der mündlichen

Verhandlung gewesen sind, vor:

Die Grundakten des Amtsgerichts Darmstadt zu Band ..., Blatt ... bis Blatt ..., zu

Band ..., Blatt ..., ein Band Unterlagen der Beigeladenen zu 2 betreffend die

Bauleitplanung im maßgeblichen Bereich, ein Hefter Unterlagen der Beigeladenen

zu 2 betreffend die Bebauung des früheren Flurstücks .../2 (beginnend 1979,

endend 1984), ein Heftstreifen der Beigeladenen zu 2 betreffend den Versuch der

Änderung des Bebauungsplans "Im H" (Az.: ...), ferner folgende Bauakten des

Beklagten:

ein Heftstreifen betreffend die Bebauung des Grundstückes in der Gemarkung A,

Flur ..., Nr. .../1, ein Heftstreifen betreffend den Umbau des auf dem jetzigen

Flurstücks .../4 vorhanden gewesenen Altbaus durch Herrn ... W (Az.: ...), ein

Heftstreifen betreffend die Bebauung des Flurstücks .../2 durch Herrn ... W

(Zeitraum 1977/78), ein Heftstreifen betreffend das Flurstück .../1 (Bauschein-Nr.:

...), ein Heftstreifen betreffend den Wohnhausneubau auf dem Flurstück .../1 (Tgb.-

Nr.: ...); ein Heftstreifen zur Bauvoranfrage (Az.: ...); ein Heftstreifen betreffend die

Teilungsgenehmigung (Az.: ...) und die Bauakte betreffend das

streitgegenständliche Vorhaben der Beigeladenen zu 1 (Az.: ...).

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Beiakten

ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist begründet, da die Klage zulässig und begründet ist.

Die Baugenehmigung vom 27.04.1983 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in

ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Voraussetzung für den Erfolg einer Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung ist

nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats, daß den Klägern ein

nachbarliches Abwehrrecht aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zusteht.

Dies ist der Fall, wenn

ein genehmigtes Vorhaben gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts

verstößt und die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder Befreiung nicht

vorliegen

und entweder die verletzten Vorschriften auch dem Schutz des Nachbarn zu

dienen bestimmt, also nachbarschützend sind

und

durch das rechtswidrige Vorhaben eine tatsächliche Beeinträchtigung des

Nachbarn hinsichtlich der durch die Vorschrift geschützten nachbarlichen Belange

eintritt

oder

insbesondere bei nicht dem Nachbarschutz dienenden Vorschriften des

Baurechts die Genehmigung eines Vorhabens bzw. ihre Ausnutzung die

vorgegebene Grundstückssituation eines Dritten nachhaltig ändert und dadurch

den Nachbarn schwer und unerträglich trifft

(vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 26.07.1984 - 4 TG 1669/84 -, veröffentlicht in

Hess.VGRspr. 1985, S. 14).

Vorliegend ist die Baugenehmigung vom 27.04.1983 zum einen deshalb

rechtswidrig, weil der nach § 7 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 der Hessischen

Bauordnung (HBO) erforderliche Grenzabstand von 3 m nicht eingehalten ist.

Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß auf das

Bauvorhaben der Beigeladenen zu 1 der Vollgeschoßbegriff der Hessischen

Bauordnung in der Fassung vom 16.12.1977 zugrunde zu legen ist (vgl. Hess.

VGH, Beschluß vom 26.07.1984, a.a.O.). Insoweit wird auf die zutreffenden

Ausführungen des Verwaltungsgerichts (S. 6, 2. Absatz) Bezug genommen.

Diesen Grenzabstand von 3 m hält das Vorhaben der Beigeladenen zu 1) weder an

der östlichen noch an der nördlichen Grenze zum Grundstück der Kläger hin ein; es

soll vielmehr unmittelbar auf der Grenze errichtet werden.

Gemäß § 9 Abs. 1 HBO kann zwar zugelassen werden, daß ein Bauwich, der auf

dem Baugrundstück selbst liegen müßte, sich ganz oder teilweise auf andere

Grundstücke erstreckt. Dies hat jedoch zur Voraussetzung, daß öffentlich-rechtlich

gesichert ist, daß die auf das andere Grundstück übernommenen Bauwiche etc.

nicht überbaut und nicht auf die auf diesem Grundstück erforderlichen Bauwiche

etc. angerechnet werden (§ 9 Abs. 1 Satz 1 HBO).

Voraussetzung für die Übernahme eines erforderlichen Bauwichs auf das

Nachbargrundstück ist mithin, daß öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß die Fläche,

welche auf das Nachbargrundstück übernommen wird, nicht überbaut wird, und

daß sie nicht auf die Bauwiche oder sonstigen Abstände oder Abstandsflächen

angerechnet wird, die auf dem belasteten Grundstück selbst erforderlich sind. Von

den nach § 9 Abs. 1 Satz 2 HBO aufgezählten Möglichkeiten einer öffentlich-

rechtlichen Sicherung kommen vorliegend die Alternativen "Festsetzungen eines

Bebauungsplanes" oder "Begründung einer Baulast (§ 109)" in Betracht.

Entgegen der im Widerspruchsbescheid vertretenen Auffassung ist vorliegend eine

Sicherung durch Festsetzungen des Bebauungsplanes offensichtlich nicht

gegeben, weil im einschlägigen Bebauungsplan der Bereich von der nördlichen

Grundstücksgrenze der Beigeladenen zu 1 bis zur gegenüberliegenden Hauswand

der Kläger als überbaubare Fläche ausgewiesen ist.

Aber auch eine Baulast ist nicht wirksam bestellt worden.

Gemäß § 109 Abs. 1 HBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung

gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem

ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, wenn

sich die Verpflichtungen nicht aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.

Diese sogenannten Baulasten sind gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Die

Baulasterklärung bedarf nach § 109 Abs. 2 HBO der Schriftform; die Unterschrift

muß öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr

anerkannt werden.

Diesem Formerfordernis ist vorliegend durch die notarielle Beglaubigung der

Unterschrift des damaligen Grundstückseigentümers W vom 29.10.1982 Genüge

getan.

Herr W konnte auch noch eine wirksame Baulasterklärung abgeben, denn er war

am 29.10.1982 noch Alleineigentümer der heutigen Parzelle .../4.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die am 30.09.1982 ins Grundbuch eingetragene

Auflassungsvormerkung für die Eheleute ... und ... G der Abgabe einer wirksamen

Baulasterklärung entgegensteht. Nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 HBO ist die

Eigentümerstellung als solche maßgebend. Allerdings hat der erkennende Senat

entschieden, daß der Eigentümer eines im Rahmen der Zwangsversteigerung

beschlagnahmten Grundstücks eine Baulast nur mit Zustimmung des Gläubigers,

der die Beschlagnahme erwirkt hat, begründen kann (Hess. VGH, Urteil vom

19.06.1981 -- IV OE 70/80 -, Baurecht 1982, 257 f.). Dies beruht auf der

Überlegung, daß die Beschlagnahme gemäß §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 148 Abs. 1 ZVG

ein rechtliches Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers bewirkt. Der Zweck

der Beschlagnahme besteht darin, wegen des Rechtes der Befriedigung des

Gläubigers aus dem Grundstück (§ 10 ZVG) dieses der Möglichkeit nachteiliger

Einwirkungen durch den Schuldner zu entziehen. Eine Baulast als öffentlich-

rechtliche Baubeschränkung kann diese Möglichkeit der wirtschaftlichen

Verwertung durch den Gläubiger erheblich mindern. Ob die dingliche Sicherung

eines Eigentumsübertragungsanspruches aus einem Kaufvertrag durch Eintragung

einer Vormerkung ins Grundbuch in ihren Auswirkungen auf die

Verfügungsbefugnis des Eigentümers grundsätzlich dem Veräußerungsverbot

gemäß §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 148 Abs. 1 ZVG mit der dahinterstehenden

Interessenlage gleichgesetzt werden kann, kann im vorliegenden Fall offenbleiben,

da die Baulast aus den nachstehenden Gründen unwirksam ist.

Der Inhalt der vorliegenden Baulasterklärung ist nämlich zu unbestimmt, um eine

wirksame Baulast entstehen zu lassen.

Die Baulast entsteht durch einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung (vgl.

Rasch/Schaetzel, HBO, § 109, Erl. zu Abs. 1; Gädtke/Temme, Bauordnung für das

Land Nordrhein-Westfalen, 6. Aufl. 1979, § 99 (S. 656, 2. Abs.); Grosse-Suchsdorf,

Schmalz, Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, 3. Aufl., § 92 Rdnr. 16 : "Die

Übernahmeerklärung des Grundstückseigentümers stellt eine sogenannte

öffentlich-rechtliche Willenserklärung dar, die entsprechend § 130 Abs. 3 BGB mit

Zugang bei der Behörde wirksam wird"); Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch,

Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 108 Rdnr. 2).

Der Inhalt der Erklärung muß wenigstens bestimmbar, d.h. im Wege der Auslegung

zu ermitteln sein (vgl. Palandt, BGB, 47. Aufl., § 133 Anm. 3). Die von Herrn ... W

unter dem Datum des 29.10.1982 abgegebene Baulasterklärung ist aber weder

bestimmt noch bestimmbar.

So enthält der Wortlaut der Erklärung selbst keinerlei Aussage über die Fläche

(insbesondere die Breite), welche zugunsten des Flurstücks .../3 auf das Flurstück

.../4 übernommen werden soll. Dies wäre jedoch ohne weiteres möglich gewesen.

Die Bedeutung des Bestimmtheitsgebotes beruht auf den Auswirkungen der

Baulasterklärung als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, welche unbedingte

Klarheit über den Umfang der Beschränkung erfordert. In dem Bereich der

Bestimmung der jeweils einzuhaltenden Grenzabstände im Sinne der §§ 7 und 8

HBO kommt nämlich dem Verlauf der Begrenzungslinien des belasteten

Grundstücksteils die Funktion der Grundstücksgrenze in ihrer Auswirkung auf die

Bebaubarkeit der benachbarten Grundstücke zu. Die zum Inhalt einer Baulast

erlassenen Behördenrichtlinien weisen ausdrücklich auf die Bedeutung der

Bestimmtheit der Baulasterklärung hin. So bestimmt Ziffer 2.6 des Erlasses des

Hessischen Ministers des Innern betreffend §§ 109 und 110 HBO vom 23.03.1977

(Staatsanzeiger S. 941; geändert durch Erlasse vom 18.10.1977 - Staatsanzeiger

S. 2 - und vom 30.06.1980 - Staatsanzeiger S. 1271 -): "Die

Verpflichtungserklärung muß den Inhalt der übernommenen öffentlich-rechtlichen

Verpflichtung eindeutig wiedergeben".

Ziffer 2.6 der vorbezeichneten Richtlinien bestimmt weiter, daß für den Fall, daß

der Inhalt der Erklärung durch den Text allein nicht eindeutig beschrieben werden

könne, der Verpflichtungserklärung eine vom Katasteramt beglaubigte

Abzeichnung der Flurkarte beizufügen ist, in der die von der Baulast betroffene

Fläche durch eine fachkundige Stelle oder Person dargestellt ist.

Eine Skizze - im Maßstab 1:1.000 erstellt - ist dem Text der hier interessierenden

Baulasterklärung beigefügt. Jedoch läßt sich auch mit Hilfe dieser Skizze der

objektive Inhalt der Baulasterklärung nicht ermitteln. So kann bereits der gewählte

Maßstab 1:1.000 für die exakte Größenangabe kleiner Teilflächen leicht zu

Ungenauigkeiten führen. Hinzu kommt vorliegend, daß in der einen Skizze, welche

der notariell beglaubigten Erklärung beigefügt ist, ein relativ breit zeichnender Stift

verwendet ist, und die Linie auf der nördlichen Seite des Grenzverlaufs leichte

Schwankungen aufweist; der Abstand vom Linienverlauf zur Grenze liegt teilweise

unter, teilweise über 4 m. Auf einer weiteren Skizze, die ebenfalls in den Akten der

Bauaufsichtsbehörde enthalten ist, beträgt der Abstand zwischen der östlichen

Grenze des Flurstücks .../3 bis zum Verlauf der Begrenzungslinie in der Skizze

einheitlich ca. 4 m. Maßangaben, die zur Eindeutigkeit führen könnten, fehlen.

Mangels Bestimmtheit auch der Skizze, welche nach dem Wortlaut der

Baulasterklärung deren Inhalt und Reichweite festlegen sollte, hat die

Baulasterklärung keinen bestimmbaren Inhalt und ist daher unwirksam (vgl.

Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 108

Anm. 2).

Auch die Eintragung ins Baulastenverzeichnis konnte der Baulasterklärung des

Rechtsvorgängers der Kläger nicht zu rechtlicher Wirksamkeit verhelfen. Dabei

kann dahinstehen, ob es sich insoweit um einen (feststellenden) Verwaltungsakt

handelt. Während in der Literatur überwiegend die Auffassung vertreten wird, die

Eintragung ins Baulastenverzeichnis (vgl. § 110 HBO) habe keine konstitutive,

sondern deklaratorische Bedeutung, wird, soweit ersichtlich, die Frage, ob die

Eintragung einen (deklaratorischen oder beurkundenden) Verwaltungsakt darstellt,

nicht einheitlich beantwortet. Ausdrücklich sprechen sich Grosse-

Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert (a.a.O., § 92 Rdnr. 35) für die Annahme eines

beurkundenden Verwaltungsaktes aus. Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch (a.a.O., §

108 Anm. 8) vertreten dagegen die Auffassung, die Eintragung stelle mangels

unmittelbarer Rechtswirkungen keinen Verwaltungsakt dar. Demgegenüber halten

sie die Eintragungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde für einen (beurkundenden)

Verwaltungsakt (a.a.O., § 109 Anm. 2). Rasch/Schaetzel (a.a.O.) und

Gädtke/Temme (a.a.O.) äußern sich zu dieser Frage nicht.

Selbst bei Annahme eines Verwaltungsakts wäre dieser im vorliegenden Falle aber

mangels wirksamer Baulasterklärung nichtig, da er offensichtlich keinen

bestimmten oder bestimmbaren Inhalt hat und es damit an einem Substrat für die

Eintragung fehlt.

Da mithin nicht im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbs. HBO öffentlich-rechtlich

gesichert ist, daß ein Streifen von 3 m Breite auf dem Flurstück von .../4 nicht

überbaut und auf die Bauwiche und Abstandsflächen, welche für das Flurstück .../4

selbst erforderlich sind, nicht angerechnet wird, ist die der Beigeladenen zu 1

erteilte Baugenehmigung vom 27.04.1983 rechtswidrig, denn das Vorhaben ist

unter Verstoß gegen den nach § 7 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 3 HBO

erforderlichen Bauwich von 3 m genehmigt worden.

Der Vorschrift des § 7 HBO kommt auch nachbarschützende Funktion zu

(Beschluß des Senats vom 01.06.1978 - IV TG 39/78 - Hess. VGRspr. 1978, S. 67;

ständige Rechtsprechung).

Auch eine tatsächliche Beeinträchtigung ist gegeben. Diese ist bei Verstoß gegen

§ 7 HBO nach ständiger Rechtsprechung des Senats wegen der durch das nahe

Heranrücken eines Bauwerks an die Grundstücksgrenze im Widerspruch zu dem

durch offene Bauweise geprägten Charakter des Baugebiets eintretenden

optischen und unter Umständen auch psychisch belastenden Einengung generell

zu vermuten (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 07.11.1986 - 4 OE 57/83 -).

Umstände, die ausnahmsweise einen anderen Schluß rechtfertigten, sind nicht

erkennbar. Das gilt auch im Hinblick darauf, daß das Bauvorhaben der

Beigeladenen zu 1 teilweise in den zum Grundstück der Kläger ansteigenden Hang

hineingebaut ist. Das Gebäude wird nämlich ab der Grundstücksgrenze auf seiten

des Flurstücks .../4 erheblich aus dem Geländeabschnitt herausragen.

Die Kläger können jedoch das aus dem Verstoß gegen § 7 HBO grundsätzlich

ableitbare nachbarliche Abwehrrecht gegenüber der Beigeladenen zu 1 nicht

erfolgreich geltend machen. Als Rechtsnachfolger des Herrn ... W treten sie in die

Rechtsposition ein, die ihnen dieser übertragen konnte und mithin vermittelte.

Dieser hatte jedoch durch die Stellung seines Antrags auf positive Bescheidung

seiner Bauvoranfrage, aufgrund dessen der Bauvorbescheid vom 01.06.1982

ergangen ist, konkludent so weit auf etwaige Abwehransprüche aus dem

Nachbarrecht verzichtet, als die in der Bauvoranfrage enthaltene Fragestellung

(vgl. § 92 Abs. 1 Satz 1 HBO) Auswirkungen auf die Bebaubarkeit des damals noch

in seinem Eigentum stehenden Flurstücks .../4 hatte.

Für die Stellung einer Bauvoranfrage kann nämlich nichts anderes gelten wie zu

dem vom Senat bereits entschiedenen Sachverhalt, in welchem der Eigentümer

zweier benachbarter Grundstücke für das eine Grundstück eine Baugenehmigung

beantragt, obwohl sie sich auf das andere Grundstück nachteilig auswirken kann;

er nimmt dann zwangsläufig den Nachteil in Kauf (Hess. VGH, Beschluß vom

01.09.1981 - IV TG 60/81 -). Der Bauvorbescheid als vorweggenommener Teil aus

dem feststellenden Regelungsinhalt einer Baugenehmigung hat die Funktion,

einen bestimmten - meist sensiblen - Ausschnitt aus dem

Baugenehmigungsverfahren mit bindender Wirkung für alle Beteiligten vorab zu

regeln, so daß auch der Eingang des entsprechenden Antrags bei der

Bauaufsichtsbehörde in seiner Auswirkung auf etwaige Nachbarrechte nicht anders

zu beurteilen ist als der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dazu hat der

Senat in seinem Urteil vom 10.03.1977 - IV OE 100/72 - (insoweit nicht abgedruckt

in BRS 32 Nr. 111) folgendes ausgeführt:

"Denn wenn der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke für das eine

Grundstück eine Baugenehmigung beantragt, obwohl sie sich für das andere

Grundstück nachteilig auswirken kann, so nimmt er damit den Nachteil in Kauf. Ein

solcher Bauantrag vom Eigentümer zweier Nachbargrundstücke kann bezüglich

der Nachbarrechte keine geringere Wirkung haben, als wenn der Bauherr der

Baugenehmigungsbehörde die Einverständniserklärung eines Dritten, dem ein

Nachbargrundstück gehört, beibrächte. Die Beigeladene konnte folglich der

Klägerin nicht mehr Rechte verschaffen, als sie selbst besaß. Sie selbst hätte aber

die streitige Baugenehmigung nicht in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin des

Hausgrundstücks... mit Erfolg anfechten können".

Der Antrag auf Erteilung des Bauvorbescheids enthält in der zeichnerischen

Darstellung des Grundrisses des Gebäudes auf dem Flurstück .../3 die Eintragung,

daß der Abstand zum Haus auf dem Flurstück .../4 an der schmalsten Stelle 5 m

beträgt. Dasselbe ergibt sich aus der Bauvorlage mit Einzeichnung des

Grundstücksgefälles. Für den Umfang des Verzichts des Herrn W auf etwaige

nachbarliche Abwehrrechte hinsichtlich seiner Eigentümerstellung betreffend das

Flurstück .../4 ist ferner zu berücksichtigen, daß die Bodenverkehrsgenehmigung

bereits vorlag, mithin sowohl er als auch die Bauaufsichtsbehörde wußten, daß die

in der Bauvoranfrage eingezeichnete Lage des Gebäudes auf dem Grundstück .../3

Grenzbebauung in nördlicher und östlicher Richtung bedingte. Der objektive

Erklärungswert der Bauvoranfrage - so wie er vom Empfängerhorizont aufgrund

der vorliegenden Bodenverkehrsgenehmigung verstanden werden mußte -

beinhaltete mithin "unausgesprochen, aber schlüssig" (vgl. Urteil des Senats vom

01.09.1981 - IV TG 60/81 -) auch die Erklärung, auf Abwehrrechte gegen ein

Vorhaben auf dem Flurstück .../3, das sich im Rahmen der Bauvoranfrage hielte -

zu verzichten.

In diese Position sind die Kläger als Rechtsnachfolger des Herrn W eingetreten.

Subjektive öffentliche Rechte können sie in bezug auf die Verletzung des § 7 Abs. 1

in Verbindung mit Abs. 3 HBO daher nicht geltend machen.

Folglich kann dahinstehen, ob die Geltendmachung von Abwehrrechten gegen die

Grenzbebauung auch gegen Treu und Glauben verstößt und mithin eine

unzulässige Rechtsausübung darstellt, weil die Kläger sich nach dem Inhalt der

Verkaufsverhandlungen, wie er in § 9 Abs. 2 der jeweiligen Kaufverträge seinen

Niederschlag gefunden hat, gegenüber dem Eigentümer des Flurstücks .../3 -

damals noch Herr W - bzw. dessen Beauftragten (Makler, Notar) mit der

Grenzbebauung einverstanden erklärt hatten (grundsätzlich bejahend auch für den

Fall, daß kein Verzicht erklärt oder keine Vereinbarung erzielt wurde, Hess. VGH,

Urteil vom 21.11. 1980 - IV OE 3/77 -).

Den Klägern steht jedoch ein nachbarliches Abwehrrecht gegen die

Baugenehmigung vom 27.04.1983 zu, weil das genehmigte Vorhaben die

Standsicherheit ihres Wohnhauses gefährdet. Dies stellt eine Gefährdung der

öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 HBO dar, die zu unzumutbaren

Nachteilen im Sinne dieser Vorschrift für die Kläger führt.

Die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO

durch die streitgegenständliche Baugenehmigung folgt aus dem Umstand, daß -

entgegen dem vom Beklagten ausweislich des Beiblattes "Auflagen" zur

Baugenehmigung vom 27.04.1983 verfolgten Ziel die Baugenehmigung weder

eine abschließende Feststellung und Regelung hinsichtlich der Statik des

Bauvorhabens der Beigeladenen zu 1 enthält, noch die von allen Beteiligten für

erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Sicherung des Hanges sowie des

Gebäudes der Kläger Bestandteil der Baugenehmigung geworden sind.

Vielmehr hat der Beklagte insoweit widersprüchliche Regelungen getroffen, die zu

einem so schweren Fehler der Baugenehmigung führen, daß diese nichtig ist (vgl.

zur Aufhebung nichtiger Baugenehmigungen das Urteil des Senats vom

31.05.1985, Az.: IV OE 55/82).

Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 HBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn das

Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Vor ihrer Zustellung

darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden (§ 96 Abs. 7 HBO). Sie enthält

damit einen feststellenden und einen verfügenden Teil, mit dem die Schranke des

Bauverbots aufgehoben wird.

Der Bauschein vom 27.04.1983 trifft hingegen die Feststellung, daß das

genehmigte Vorhaben statisch sicher ist und ohne nachteilige Auswirkungen auf

seine Umgebung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO errichtet werden kann, nicht.

Einerseits liegt nämlich der Baugenehmigung eine geprüfte statische Berechnung

zugrunde; dementsprechend bestimmt Ziffer 1006 des Beiblattes "Auflagen" zur

Baugenehmigung: "Für die Ausführungen der Konstruktion ist die geprüfte

statische Berechnung maßgebend. Die Auflagen des Prüfberichts sind auch

Auflagen dieser Baugenehmigung. Der Umfang der erteilten Baugenehmigung

richtet sich allein nach den mit Prüfstempel der Bauaufsicht genehmigten

Bauzeichnungen". Andererseits bestimmt der letzte Absatz des Auflagenteils des

Beiblattes zur Baugenehmigung (ohne Bezifferung) folgendes: Das Gutachten zur

Gründungsbeurteilung ist Teil der Baugenehmigung. Die Forderungen im

Gutachten sind zu beachten und die statischen Berechnungen vor Beginn der

Bauarbeiten entsprechend abzuändern".

Diese beiden Auflagen sind dergestalt in sich widersprüchlich, daß die Beachtung

der zweiten (Gutachten zur Gründungsbeurteilung) zur Nichtanwendbarkeit der

ersten führt.

Die Auswertung der unter Tz. 4 des Gutachtens niedergelegten

Sicherungsmaßnahmen zur schadensfreien Erhaltung des Wohnhauses der Kläger

(vgl. Tz. 4) führt nämlich zu dem Ergebnis, daß jedenfalls die Forderung "die

Gebäudelasten über eine konstruktiv bewehrte Stahlbetonplatte von 0,40 m

Mindesttiefe abzutragen, wobei im teilseitigen Bereich sowie an den beiden

Giebelwänden eine konstruktiv zu bewehrende Randschürze bei ausreichender

Einbindung in die festgelagerten Felszersatzschichten anzuordnen ist" (Tz. 4.1), in

modifizierender Weise auf die bereits vor Erstellung des Gründungsgutachtens

geprüfte statische Berechnung (vgl. den Aktenvermerk vom 12.11.1982 in der

beigezogenen Bauakte) einwirkt. Die endgültige Gründungstiefe des Vorhabens

wird sich nämlich nunmehr - in Abhängigkeit von der Dicke der Stahlbetonplatte -

verändern. Da die Stahlbetonplatte dem Zweck dienen soll, die Gebäudelasten

abzutragen, wird die - ohne Einbeziehung der Stahlbetonplatte - erstellte und

geprüfte Statik auch im übrigen beeinflußt. Dies wird in Tz. 4.1, 3. Abs. des

Gutachtens auch ausgeführt, und der oben zitierte Auflagenteil (statische

Berechnung vor Beginn der Bauarbeiten entsprechend abzuändern) trägt dem

Rechnung.

Mithin wurde die Baugenehmigung erteilt, ohne daß zu diesem Zeitpunkt

feststand, welche Gründungstiefe das Bauwerk haben wird und wie die

Standsicherheit im einzelnen gewährleistet wird.

Die Feststellung, daß das Vorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften

übereinstimmt, konnte daher von der Bauaufsichtsbehörde (noch) nicht getroffen

werden, so daß der verfügende Teil (Aufhebung der präventiven Schranke des

Bauverbots) zu Unrecht erging. Durch die Aufhebung dieser Schranke tritt mithin

eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO

ein. Für einen Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO genügt das Vorliegen einer

abstrakten (potentiellen) Gefahr, wenn - wie vorliegend - nach allgemeiner

Lebenserfahrung mit der Möglichkeit der Realisierung der Gefahr zu rechnen ist

(vgl. Mang-Simon, Bayerische Bauordnung, Art. 3, Rdnr. 21).

Eine Gefährdung des Eigentums der Kläger durch die Erteilung der mit den

dargestellten schwerwiegenden Mängeln behafteten Baugenehmigung folgt auch

unmittelbar aus dem fehlenden Nachweis der Standsicherheit des

Nachbargebäudes im Zusammenhang damit, daß die ihren Schutz bezweckende

"Auflage", das Gutachten zur Gründungsbeurteilung sei Teil der Baugenehmigung,

nicht wirksam geworden ist. Dies folgt insbesondere daraus, daß diese "Auflage"

wegen ihrer Widersprüchlichkeit zu "Auflage" 1006 ihrerseits nicht wirksam

geworden ist, andererseits aus der Unbestimmtheit und damit mangelnden

Vollziehbarkeit ihres Inhalts. Aus der Bauakte des Beklagten (Az.: ...),

insbesondere dem bereits erwähnten Aktenvermerk vom 12.11.1982 ("Auf jeden

Fall wird vor Einleitung der Bauarbeiten ein Bodengutachten erstellt") und der

Verfügung des Regierungspräsidenten in Darmstadt vom 13.12.1982 (Az.: ...) - S.

3 - ("Sicherzustellen wäre, daß das Vorhaben in bezug auf die dort anzutreffende

extreme Gefällage den Anforderungen in § 3 HBO entspräche; vor Erteilung einer

Baugenehmigung in einem solchen Fall den Eingang eines Bodengutachtens

abzuwarten und von dessen Inhalt gegebenenfalls seine Entscheidung abhängig zu

machen, hielte ich im Regelfall für tunlich"), geht hervor, daß alle Beteiligten die

Einholung des Bodengutachtens und dessen Beachtlichkeit für das

Baugenehmigungsverfahren für notwendig hielten. Auch das von den Klägern

vorgelegte - im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens erstellte - Gutachten

des Grundbauinstituts Prof. Dr.Ing. ... S vom 12.11.1986 kommt unter anderem zu

dem Ergebnis, daß eine Sicherung der Hangoberfläche erforderlich ist und die

Erkenntnisse des Bodengutachtens T/N zutreffend sind.

Die angefochtene Baugenehmigung verstößt damit gegen das Gesetz. Das Fehlen

einer gültigen geprüften statischen Berechnung, aufgrund derer mit der

Bauausführung unmittelbar nach Zustellung gemäß § 96 Abs. 7 HBO begonnen

werden kann, macht sie nichtig. Denn sie leidet an einem besonders

schwerwiegenden Fehler im Sinne des § 44 Abs. 1 Hess.VwVfG, der sich aus dem

Bauschein selbst ergibt und damit auch offenkundig ist (vgl. die Entscheidungen

des Senats vom 01.02.1982 - 4 TH 80/81 - und 31.05.1985 - IV OE 55/82 -).

Die Nichtigkeit der Baugenehmigung führt auch zu deren Aufhebung auf

Anfechtung durch die Kläger hin. Hierfür ist nicht Voraussetzung, daß § 3 Abs. 1

HBO, gegen den verstoßen wurde, nachbarschützend und ein etwa durch diese

Vorschrift gewährtes Nachbarrecht verletzt ist. Die Rechtsverletzung ergibt sich

aus § 83 HBO. Die Erteilung der angefochtenen Baugenehmigung schafft die

Voraussetzungen für die Ausnutzung der Genehmigung durch Bauarbeiten, die die

Standsicherheit des Hauses der Kläger gefährden. Die Kläger werden somit in

ihrem Eigentum beeinträchtigt, und zwar in einer Hinsicht, die objektivrechtlich

Gegenstand der Fürsorge des öffentlichen Baurechts, also nicht oder jedenfalls

nicht allein die Regelung des Privatrechts überlassen ist. Allerdings hat die

Baugenehmigung diese Rechtsbeeinträchtigung nicht zum Ziel, schreibt sie also

nicht rechtlich fest und greift darum auch nicht unmittelbar ins Eigentum ein. Sie

hat aber eine tatsächlich nachteilige Wirkung, weil sie der beigeladenen Bauherrin

gefährdende Baumaßnahmen ermöglicht, ohne Schutzvorkehrungen zu Gunsten

der Kläger zu treffen. Dies steht im Widerspruch zur Pflicht der

Bauaufsichtsbehörde gemäß § 83 Abs. 1 HBO, bei baulichen Anlagen für die

Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen und nach

pflichtgemäßem Ermessen notwendige Maßnahmen zu treffen, um von der

Allgemeinheit oder einzelne Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung

im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO abzuwehren, die u.a. durch bauliche Anlagen

oder Baumaßnahmen hervorgerufen werden. Diese Pflicht obliegt der

Bauaufsichtsbehörde zwar grundsätzlich nur gegenüber der Allgemeinheit und

gegenüber dem Einzelnen als Teil der Allgemeinheit. Es ist aber wie für das

Polizeirecht und das übrige Ordnungsrecht so auch für das Bauordnungsrecht

anerkannt, daß im Falle der Gefährdung wichtiger Rechtsgüter, zu denen das

Eigentum gehört, das Ermessen der Bauaufsichtsbehörde sich so weit reduzieren

kann, daß der Betroffene einen unbedingten Anspruch auf Einschreiten zu seinen

Gunsten hat (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 28.11.1975, IV OE 75/74, verkürzt in BRS

29 Nr. 31 zu § 59 HBO a.F.). Könnte der Betroffene ein Einschreiten der

Bauaufsichtsbehörde zu seinen Gunsten gegen eine ungenehmigte Maßnahme

oder gegen einen gefährlichen Zustand, an dessen Zustandekommen die

Behörde nicht beteiligt war, verlangen, so hat er erst recht einen Anspruch darauf,

daß die Behörde die Genehmigung für ein ihn oder sein Eigentum gefährdendes

Vorhaben nicht erteilt, sondern versagt (Hess. VGH, Urteil vom 21.10.1969, IV OE

71/69, zu Hess. VGRspr. 1970, S. 17). Dies gilt zumal unter Berücksichtigung

dessen, daß die Bauaufsichtsbehörde nur bei der Abwehr fremdverursachter

Gefahren, nicht aber bei der Verpflichtung, für die Einhaltung des öffentlichen

Baurechts im Baugenehmigungsverfahren zu sorgen, überhaupt ein Ermessen

hat. Eine dies mißachtende Genehmigung verletzt den betroffenen Dritten in

seinem Recht, in diesem Falle die Kläger. Ob der Betroffene außer der

Anfechtungsmöglichkeit auch einen Anspruch gegen die Bauaufsichtsbehörde auf

Aufhebung der Baugenehmigung, also Widerruf im Sinne des § 101 HBO, hat (vgl.

Hess. VGH, Urteil vom 06.05.197ß0, IV OE 14/69 u. v. 14.04.19823, IV OE 10/78),

braucht nicht weiter erörtert zu werden, da die Kläger den Weg der Anfechtung

beschritten haben.

Da die Klage mithin wegen der durch die fehlerhafte Baugenehmigung

eintretenden Gefährdung der Standsicherheit des Gebäudes der Kläger erfolgreich

ist, kann dahinstehen, ob der Klage auch wegen Überschreitung der im

Bebauungsplan festgesetzten Sockelhöhe um 1 m Erfolg beschieden wäre.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.