Urteil des HessVGH, Az. 4 UE 2318/86

VGH Kassel: offene bauweise, grundstück, treu und glauben, gefährdung, bebauungsplan, auflage, gebäude, datum, öffentliche sicherheit, eingeschriebener brief
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 UE 2318/86
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 3 Abs 1 BauO HE 1976, §
83 Abs 1 BauO HE 1976, §
96 BauO HE 1976, § 109
Abs 1 BauO HE 1976, § 110
BauO HE 1976
(Bauordnungsrecht: Baulastbestellung; Verzicht auf
Nachbarrecht; Auflage wegen Statik; Abwehranspruch bei
Gefährdung der öffentlichen Sicherheit)
Tatbestand
Die Kläger wenden sich im Wege der baurechtlichen Nachbarklage gegen eine der
Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines
Doppelwohnhauses.
Die Kläger sind Miteigentümer im Sinne des § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz
des Flurstückes .../4 in der Flur ... der Gemarkung A Die Beigeladene zu 1 ist
Eigentümerin des teilweise westlich, teilweise südlich an das Flurstück .../4
angrenzenden Flurstückes .../3.
Beide Flurstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Gemeinde A
"Neuplanung Im H", der mit Verfügung des Regierungspräsidenten in D vom
26.02.1969 genehmigt wurde. Gemäß § 10 der Hauptsatzung der Gemeinde A
vom 24.01.1967 wurde die Genehmigung durch Aushang an den in § 10 Abs. 1 der
Hauptsatzung genannten Stellen bekanntgemacht. Gemäß § 10 Abs. 5 der
Hauptsatzung lag der genehmigte Bebauungsplan mit Begründung vom
23.01.1970 bis zum 23.02.1970 zu jedermanns Einsicht während der
Dienststunden in den Räumen des Planungsverbandes D sowie in der
Gemeindeverwaltung A (Zimmer 2) aus. § 10 Abs. 5 der Hauptsatzung der
Gemeinde A lautet:
"Die in § 12 des BBauG vom 23.06.1960 vorgeschriebene öffentliche
Auslegung des genehmigten Bebauungsplanes mit Begründung erfolgt für die
Dauer eines Monats im Rathaus während der Dienststunden. Die Frist beginnt mit
der Vollendung der Bekanntmachung der Auslegungszeit."
In Blatt 1 des Planungsteils des Bebauungsplans sind die beiden
streitgegenständlichen Flurstücke ungeteilt unter der Parzellennummer .../1
eingetragen. Die bebaubare Fläche beginnt 16 m östlich des Mweges. Die seitlich
nicht überbaubaren Grundstücksflächen betragen auf der Nordseite mindestens 3
m, auf der Südseite mindestens 10 m. Im rückwärtigen Grundstücksbereich
(Westseite) beträgt der Abstand der überbaubaren Grundstücksfläche zur
Grundstücksgrenze zwischen 3 m und 6 m.
Ferner sind für den Bereich der Grundstücke der Kläger und der Beigeladenen
folgende Festsetzungen getroffen: WR I-II o, GRZ 0,3, GFZ 0,6. Im Textteil des
Bebauungsplans ist ferner bestimmt, die Sockelhöhen dürften nicht höher als 0,5
m sein.
Der Voreigentümer der Kläger und der Beigeladenen zu 1, Herr ... W, erwarb das
damals ungeteilte, 1.675 m2 große Grundstück, das die Parzellenbezeichnung .../2
trug, im Jahre 1976 (Eintragung im Grundbuch: 01.11.1976). Auf seinen Antrag hin
wurde mit Datum vom 25.01.1982 die Teilungsgenehmigung nach § 19 ff. BBauG
sowie nach § 108 HBO für die Teilung des Grundstückes Gemarkung A Flur ... Nr.
.../2 in die heutigen Flurstücke .../3 und .../4 erteilt. Nach dem genehmigten
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.../2 in die heutigen Flurstücke .../3 und .../4 erteilt. Nach dem genehmigten
Lageplan verläuft die Teilungslinie dergestalt, daß das Flurstück .../4 in dem - vom
Mweg aus gesehen - hinteren Grundstücksbereich (östlicher Grundstücksteil) mit
einer Zufahrt entlang der südlichen Grundstücksgrenze des Flurstücks .../3 zum
Mweg hin liegt. Der Abstand der nördlichen Hausecke des auf dem Flurstück .../4
vorhandenen Gebäudes - das jetzt im Eigentum der Kläger steht - beträgt 5 m.
Vom südöstlichen Eckpunkt des Flurstücks .../3 beträgt der Abstand bis zur
gegenüberliegenden Wand des auf dem Flurstück .../4 vorhandenen Gebäudes
etwas mehr als 8 m (gemessen nach dem dem Teilungsbescheid beigefügten
Lageplan mit Einzeichnung der Teilungslinien). Den Zweck der Teilung hatte der
damalige Grundstückseigentümer in seinem Teilungsantrag vom 06.10.1981 mit
"Bebauung" angegeben.
Unter dem Datum des 01.06.1982 erteilte die Bauaufsichtsbehörde des Beklagten
dem damaligen Grundstückseigentümer W. einen Bauvorbescheid des Inhalts, daß
im Falle eines Bauantrags zur Errichtung eines Wohnhauses in A Flur ..., Nr. .../2
entsprechend den beigefügten Unterlagen die Baugenehmigung erteilt werde. In
dem beigefügten Ausschnitt aus dem Bebauungsplan "Neuplanung Im H" der
Gemeinde A ist das geplante Vorhaben innerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche des Bereichs des heutigen Flurstücks .../3 eingezeichnet, die
nach der Teilung des Grundstücks nunmehr vorhandenen Flurstücksgrenzen sind
nicht dargestellt. In einer weiteren Bauvorlage ist - aus nördlicher Blickrichtung -
das beträchtliche Gefälle zwischen den Flurstücken .../4 und .../3 skizzenhaft
eingezeichnet sowie der Abstand von 5 m zwischen der nordwestlichen Hausecke
des klägerischen Gebäudes und der gegenüberliegenden Wand des geplanten
Gebäudes der Beigeladenen zu 1. Der Bauvorbescheid vom 01.06.1982 enthält
unter Ziffer 2 folgenden Zusatz:
"Die Genehmigung wird von folgenden Bedingungen abhängig gemacht: ... Die
östliche Gebäudeaußenwand, die unmittelbar an der Grundstücksteilungslinie
errichtet wird, ist als Brandwand auszubilden. Mit dem Bauantrag ist eine
Baulasterklärung zu Lasten der hinteren Teilparzelle vorzulegen, mit der der
Bereich zwischen den Gebäuden als Freifläche gesichert wird ... . Wegen der
Höhenlage der Gebäude zueinander sind Vorkehrungen zu treffen, daß die
Nutzung der Nachbargebäude durch Abgas und Rauch nicht beeinträchtigt werden
kann. Im Hinblick auf die besonderen Höhenverhältnisse wird die Einrichtung einer
Elektroheizung empfohlen."
Mit notariellen Verträgen vom 01.07.1982 verkaufte Herr ... W Herrn ... A, Frau ... G
sowie deren Ehemann ... G, Herrn Dr. ... G sowie Frau ... K Wohnungseigentum im
Sinne des § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz an dem auf dem Flurstück .../4
vorhandenen Wohnhaus nebst Grundstück. § 9 Abs. 2 der jeweiligen Kaufverträge
lautet einheitlich wie folgt:
"Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Der Verkäufer
erklärt, Eintragungen im Baulastenverzeichnis nicht zu kennen und auch nicht
beantragt zu haben. Es wird jedoch im Baulastenverzeichnis noch ein
Grenzbebauungsrecht eingetragen, welches vom Käufer ohne Anrechung auf den
Kaufpreis übernommen wird."
Die Auflassung wurde jeweils mit Datum vom 01.07.1982 erklärt. Herr ... A wurde
am 28.12.1982 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Für Herrn Dr. ... G
wurde am 07.01.1983 eine Auflassungsvormerkung eingetragen, der
Eigentumsübergang erfolgte am 20.01.1983. Für die Eheleute ... und ... G wurde
am 30.09.1982 eine Auflassungsvormerkung eingetragen; der Eigentumsübergang
erfolgte am 18.05.1983. Für Frau ... K (jetzt: K-A) wurde am 27.12.1982 eine
Auflassungsvormerkung eingetragen, das Eigentum ging am 07.02.1984 über.
Mit notariellem Vertrag vom 06.08.1982 verkaufte Herr ... W das Flurstück .../3 an
die Beigeladene zu 1. Am 03.12.1982 wurde eine Auflassungsvormerkung für die
Beigeladene zu 1 ins Grundbuch eingetragen. Der Eigentumsübergang erfolgte am
19.04.1983.
Mit Datum vom 29.10.1982 gab Herr ... W zu Lasten des Flurstücks .../4 (in der Flur
... der Gemarkung A) folgende Baulasterklärung ab:
"Der jeweilige Eigentümer des Grundstückes gestattet, daß von seinem
Grundstück eine Teilfläche (siehe Abzeichnung der Flurkarte) dem
Nachbargrundstück Mweg, Flur ... Nr. .../3 bei der Bemessung des Bauwichs und
der Grenzabstandfläche gemäß § 7 (4) HBO zugerechnet wird. Er verpflichtet sich,
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der Grenzabstandfläche gemäß § 7 (4) HBO zugerechnet wird. Er verpflichtet sich,
mit seinen baulichen Anlagen von dieser Teilfläche die vorgeschriebenen Abstände
einzuhalten."
Die Unterschrift des Herrn ... W wurde von dem Notar ... K mit Datum vom
29.10.1982 beglaubigt. Die der Erklärung beigefügte Abzeichnung der Flurkarte im
Maßstab 1 : 1000 enthält entlang der östlichen und südlichen Grundstücksgrenze
des Flurstücks .../3 eine grün umrandete und grün schraffierte Fläche, welche
teilweise etwas unter 4 m, teilweise etwas über 4 m breit ist. Auf der östlichen
Seite - dem Gebäude der Kläger zugewandt - verläuft die Linie nicht ganz gerade
und auch nicht durchgehend parallel zur Grundstücksgrenze, im südlichen Bereich
verläuft die Linie gerade und in einem Abstand von etwas über 3 m parallel zur
Grundstücksgrenze des Flurstücks .../3. Die Baulasterklärung ging am 10.11.1982
beim Kreisbauamt des Beklagten ein. Mit Verfügung vom 26.04.1983 wurde von
dort die Eintragung ins Baulastenverzeichnis angeordnet.
Mit Datum vom 14.09.1982 - bei der Bauaufsichtsbehörde am 24.09.1982
eingegangen - stellte die Beigeladene zu 1 einen Bauantrag zwecks Bebauung des
Flurstücks Nr. .../3 mit einem Gebäude für Wohnzwecke. Das Doppelhaus soll mit
zwei Vollgeschossen und einer Sockelhöhe von 1,2 m in den zum Wohnhaus der
Kläger steil ansteigenden Hang hineingebaut und auf der südlichen und östlichen
Grenze zum Grundstück der Kläger hin errichtet werden. Mit Schreiben vom
26.10.1982 an den Regierungspräsidenten in D legte die Klägerin K-A
"Beschwerde" gegen das geplante Bauvorhaben ein. Sie wies zum einen darauf
hin, daß wegen der steilen Hangverhältnisse die Standsicherheit des Hauses auf
dem Flurstück .../4 gewährleistet sein müsse; vor Erteilung der Baugenehmigung
sei daher ein entsprechendes sachverständiges Bodengutachten erforderlich.
Ferner seien unzumutbare Belästigungen für das höher liegende Haus durch die
zu erwartenden Schornsteinabgase zu erwarten. Ferner widerspreche die geplante
Grenzbebauung den Festsetzungen des Bebauungsplanes, der offene Bauweise
vorsehe, wobei die Grenzabstände und die bebaubare Fläche genau festgelegt
seien. Bei der geringen Größe des Grundstückes sei das Haus "wesentlich zu groß"
geplant.
Unter dem Datum des 27.04.1983 erteilte der Beklagte der Beigeladenen zu 1 die
streitgegenständliche Baugenehmigung zur Bebauung des Flurstücks .../3 mit
einem Wohnhaus. Die genehmigte Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,24, die
genehmigte Geschoßflächenzahl (GFZ) 0,48. Entsprechend den Streichungen in
den Bauvorlagen von Öffnungen in der östlichen und südlichen Außenwand des
genehmigten Gebäudes enthält die Baugenehmigung unter der Überschrift
"Auflagen" die Anordnung, die Wand an der Grenze zum Flurstück .../4 sei als
Brandwand auszubilden. Ferner ist in den Auflagenteil folgende Anordnung
aufgenommen: "Das Gutachten zur Gründungsbeurteilung ist Teil der
Baugenehmigung. Die Forderungen im Gutachten sind zu beachten und die
statischen Berechnungen vor Beginn der Bauarbeiten entsprechend abzuändern."
Diese "Auflage" bezieht sich auf das Gutachten des Erdbaulaboratoriums Dr.
T/Dipl-Ing.N vom 24.01.1983. Das Gutachten kommt unter Textziffer (Tz.) 4 zu der
Gründungsbeurteilung, entsprechend der Lage des geplanten Bauvorhabens in
einem relativ steil abfallenden Hanggelände - in herkömmlicher Bauweise als
Mauerwerksbau mit Stahlbetongeschoßdecken sowie einer hinteren
Stahlbetonwand zur Aufnahme von Erddrucklasten bei 1-2-geschossiger Bauweise
ohne Unterkellerungen - ergebe sich eine Geländeeinbindung von max. 7 m Tiefe,
so daß unter Berücksichtigung des geringen Abstandes zu dem oberhalb des
Bebauungsgrundstückes bestehenden Wohnhauses und dessen schadensfreier
Erhaltung entsprechende Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen seien. Diese
Sicherungsmaßnahmen sind unter Tz. 4.5 bis 4.7 des Gutachtens im einzelnen
dargestellt. Unter Tz. 4.2 sind Angaben für die Fundamentbemessung enthalten.
Die Tz. 4.3 und 4.4 enthalten Vorschläge für die Konstruktionen der
Gründungsplatte sowie die Anordnung einer Setzfuge von mindestens 3 cm
Öffnungsweite zwischen den beiden Einzelhäusern sowie Maßnahmen zum
Feuchtigkeitsschutz.
Mit Schreiben vom 23.05.1983, bei der Bauaufsichtsbehörde des Beklagten am
24.05.1983 eingegangen, legten die Kläger Widerspruch gegen die
Baugenehmigung ein. Sie wandten sich im wesentlichen gegen die genehmigte
Grenzbebauung unter Hinweis darauf, daß zwischen dem Wohnhaus und der
Grundstücksgrenze nur ein Abstand von 5 m bestehe.
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Mit Widerspruchsbescheid vom 27.10.1983, als eingeschriebener Brief abgesandt
am 31.10.1983, wies der Regierungspräsident in D den Widerspruch zurück. Zur
Begründung ist ausgeführt, ein Verstoß gegen die im Bebauungsplan festgesetzte
offene Bauweise liege nicht vor. Eine ausreichende öffentlich-rechtliche Sicherung
des Bauwichs im Sinne des § 9 HBO liege in der Festsetzung des Bebauungsplans,
wonach der fragliche Bereich des Grundstücks, auf dem das Haus der Kläger
stehe, als nicht überbaubare Fläche ausgewiesen sei. Soweit aus der gebotenen
Anwendung des früher geltenden Geschoßbegriffes des § 2 HBO a.F. - der
maßgebliche Bebauungsplan sei noch unter der Geltung der alten Fassung der
Hessischen Bauordnung in Kraft getreten - von drei Vollgeschossen auszugehen
sei, fehle es an einer tatsächlichen Beeinträchtigung der Kläger, da das Gebäude
tief in den Hang hineingebaut sei. Dasselbe gelte auch für die Überschreitung der
im Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Sockelhöhe von 50 cm um 70 cm.
Den zur Standsicherheit vorgetragenen Bedenken sei im übrigen durch die
Einbeziehung des Bodengutachtens als Auflage in die Baugenehmigung Rechnung
getragen worden.
Mit Schriftsatz vom 28.11.1983 - beim Verwaltungsgericht Darmstadt am
29.11.1983 eingegangen - haben die Kläger ... G, ... K, ... A und Dr. ... G Klage
erhoben. Sie haben vorgetragen, sie hielten die Baugenehmigung vom 27.04.1983
wegen Nichteinhaltung der im Bebauungsplan festgesetzten offenen Bauweise
sowie wegen des im Bodengutachten, welches Bestandteil der Baugenehmigung
sei, dargestellten Risikos für die Standsicherheit ihres Hauses für rechtswidrig. Dies
stelle einen Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften des Baurechts dar.
Auch die Festlegung der Anzahl der Vollgeschosse und der Sockelhöhe im
Bebauungsplan habe nachbarschützende Wirkung. Nur so könne die durch die
Hanglage vorgegebene Aussicht mit Fernblick von ihrem Gebäude aus erhalten
bleiben.
Die Kläger haben beantragt,
die der Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung vom 27. April 1983 und
den darauf bezüglichen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten in D
vom 27. Oktober 1983 aufzuheben.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung hat er auf den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten
in D Bezug genommen.
Mit Urteil vom 11.06.1986 hat das Verwaltungsgericht Darmstadt die Klage
abgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, das Vorhaben entspreche zwar nicht
der Festsetzung offener Bauweise im Bebauungsplan "Neuplanung Im H" der
Beigeladenen zu 2, da es mit zwei Seiten an der Grenze errichtet werden solle. Die
Festsetzung offener Bauweise vermittele jedoch keinen Nachbarschutz.
Hinsichtlich der Zahl der genehmigten Vollgeschosse halte das Bauvorhaben die
Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, da von der Vollgeschoßdefinition des § 2
Abs. 4 HBO n.F. auszugehen sei. Danach seien zwei Vollgeschosse genehmigt, da
das Dachgeschoß im Lichten weder vollständig mindestens 2 m noch über mehr
als 2/3 seiner Grundfläche mindestens 2,3 m hoch sei. Es könne im übrigen offen
bleiben, ob das genehmigte Vorhaben gegen § 7 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 HBO n.F.
verstoße; im Hinblick auf die abgegebene Baulasterklärung könnten die Kläger sich
nämlich nicht auf eine Verletzung des § 7 Abs. 3 HBO berufen, da nach der
Baulast, die gemäß § 109 Abs. 2 HBO auch gegenüber den Rechtsnachfolgern
wirksam sei, von ihrem Grundstück eine Teilfläche von 3 m dem Grundstück der
Beigeladenen zu 1 bei der Berechnung des Bauwichs zugerechnet werde. Der
Mindestbauwerksabstand des § 8 Abs. 1 HBO sei ebenso eingehalten wie der
Belichtungsabstand des § 8 Abs. 2 HBO. Eine Gefährdung der Standsicherheit des
Hauses der Kläger erscheine ausgeschlossen. Nach dem Gutachten zur Baugrund-
und Gründungsbeurteilung sei bei Befolgung der darin genannten Maßnahmen
eine solche Gefährdung nicht zu erwarten. Auch eine schwere und unerträgliche
Eigentumsverletzung (Art. 14 Abs. 1 GG) liege nicht vor. Angesichts der
topographischen Situation werde das Vorhaben der Beigeladenen zu 1 nach seiner
Fertigstellung für das darüber liegende Haus kaum in Erscheinung treten, so daß
auch eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks der Kläger ausgeschlossen
sei.
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Gegen das den übrigen Prozeßbeteiligten am 17.07.1986 zugestellte Urteil - ein
Zustellungsnachweis betreffend die Kläger ist in der Gerichtsakte nicht enthalten -
haben die Kläger ... G, ... G, ... K und ... A mit Schriftsatz vom 15.08.1986 - beim
Verwaltungsgericht Darmstadt am 15.08.1986 eingegangen - Berufung eingelegt.
Sie tragen vor, eine wirksame Baulast liege nicht vor, da im Wortlaut der
Baulasterklärung eine konkrete Bestimmung der anzurechnenden Teilfläche,
insbesondere eine exakte Größenangabe nicht erfolgt sei. Das Verwaltungsgericht
sei zu Unrecht von einer "ca. 3 m" großen Teilfläche ausgegangen; eine exakte
Vermessung des schraffierten Teils in der der Baulasterklärung beigefügten
Flurkarte sei aufgrund der Ungenauigkeit der Zeichnung nicht möglich. Im übrigen
sei bei Bewilligung der Baulast davon ausgegangen worden, der einzuhaltende
Abstand betrage 2,50 m, so daß insgesamt ein Abstand von 5 m gewahrt sei.
Wegen des Abstandes des bereits vorhandenen Gebäudes zur Grundstücksgrenze
von nur 5 m sei bei Annahme einer für die Baulast zur Verfügung gestellten
Teilfläche von 3 m Breite die Einhaltung des erforderlichen Grenzabstandes von
ebenfalls 3 m auf dem Grundstück der Kläger selbst nicht möglich gewesen. Die
Baulast sei daher nichtig. Mithin könnten sie -- die Kläger - sich auf die Verletzung
des § 7 Abs. 3 HBO berufen. Ferner sei sehr wohl eine Gefährdung der
Standsicherheit des Hauses der Kläger zu befürchten. Mit der Auflage in der
Baugenehmigung, die Forderungen des Gutachtens seien zu beachten, sei das
Problem der Standsicherheit nicht gelöst, da diese Auflage völlig unbestimmt sei.
Die Kläger legen ein Gutachten des Grundbauinstituts Prof. Dr. Ing. ... S vom
12.11.1986 über den Zustand und die Standsicherheit des Grundstückes Mweg 4
in A vor, das gemäß Beschluß des Amtsgerichts Darmstadt vom 28.05.1986 in
einem Beweissicherungsverfahren erstellt wurde. Darin ist zusammenfassend
ausgeführt, am Ende der Aushubarbeiten für die derzeit vorhandene und
provisorisch gesicherte Baugrubenböschung sei eine akute Gefährdung des
Hanges vorhanden gewesen. Eine unmittelbare Gefahr für das Haus selbst habe
jedoch wahrscheinlich nicht bestanden. Durch die nach Abschluß der
Aushubarbeiten vorgenommene Vorschüttung sei diese Gefahr in rein
erdstatischer Hinsicht zunächst wieder beseitigt. In Anbetracht des im Grundriß
gewölbten Verlaufes der Baugrubenböschung und der Ergebnisse des
überschlägigen Standsicherheitsnachweise werde keine unmittelbare Gefährdung
der Standsicherheit des bestehenden Wohnhauses gesehen. Damit stimme
überein, daß das Gebäude seit dem teilweisen Baugrubenaushub bis zur Erstellung
des Gutachtens mehr als drei Jahre schadensfrei geblieben sei. Es könne jedoch
nicht ausgeschlossen werden, daß bei weiterer Erosion der oberen Böschung der
Gehweg zumindest bereichsweise nachbreche. Dann wäre auch eine Erosion des
Bodens unmittelbar neben dem Fundament und damit eine Bedrohung der
Hausgründung gegeben. Es sei daher, falls in absehbarer Zeit die Bauarbeiten für
den talseitigen Neubau nicht wieder aufgenommen würden, eine Sicherung der
Böschungsoberfläche angezeigt. Falls die Bauarbeiten weitergeführt würden, sei
ohnehin ein Baugrubenverbau erforderlich. Angaben dazu seien im Gutachten T/N
enthalten. Wenn die vorhandene Hangoberfläche gesichert werde, seien Schäden
am Gebäude selbst nicht zu erwarten. Falls die Bauarbeiten auf dem talseitigen
Nachbargrundstück in absehbarer Zeit wieder aufgenommen würden, seien
Befestigungen der Böschungsoberfläche vorher nicht sinnvoll.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Darmstadt vom 11. Juni
1986 die der Beigeladenen zu 1 erteilte Baugenehmigung vom 27. April 1983 und
den darauf bezüglichen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten in D
vom 27. Oktober 1983 aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Zur Begründung nimmt der Beklagte auf die Ausführungen im angefochtenen
Urteil Bezug.
Die Beigeladene zu 1 schließt sich dem Antrag des Beklagten an. Die Beigeladene
zu 2 stellt keinen Antrag.
Dem Senat liegen folgende Beiakten, die Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gewesen sind, vor:
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Die Grundakten des Amtsgerichts Darmstadt zu Band ..., Blatt ... bis Blatt ..., zu
Band ..., Blatt ..., ein Band Unterlagen der Beigeladenen zu 2 betreffend die
Bauleitplanung im maßgeblichen Bereich, ein Hefter Unterlagen der Beigeladenen
zu 2 betreffend die Bebauung des früheren Flurstücks .../2 (beginnend 1979,
endend 1984), ein Heftstreifen der Beigeladenen zu 2 betreffend den Versuch der
Änderung des Bebauungsplans "Im H" (Az.: ...), ferner folgende Bauakten des
Beklagten:
ein Heftstreifen betreffend die Bebauung des Grundstückes in der Gemarkung A,
Flur ..., Nr. .../1, ein Heftstreifen betreffend den Umbau des auf dem jetzigen
Flurstücks .../4 vorhanden gewesenen Altbaus durch Herrn ... W (Az.: ...), ein
Heftstreifen betreffend die Bebauung des Flurstücks .../2 durch Herrn ... W
(Zeitraum 1977/78), ein Heftstreifen betreffend das Flurstück .../1 (Bauschein-Nr.:
...), ein Heftstreifen betreffend den Wohnhausneubau auf dem Flurstück .../1 (Tgb.-
Nr.: ...); ein Heftstreifen zur Bauvoranfrage (Az.: ...); ein Heftstreifen betreffend die
Teilungsgenehmigung (Az.: ...) und die Bauakte betreffend das
streitgegenständliche Vorhaben der Beigeladenen zu 1 (Az.: ...).
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Beiakten
ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung ist begründet, da die Klage zulässig und begründet ist.
Die Baugenehmigung vom 27.04.1983 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in
ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Voraussetzung für den Erfolg einer Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung ist
nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Senats, daß den Klägern ein
nachbarliches Abwehrrecht aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zusteht.
Dies ist der Fall, wenn
ein genehmigtes Vorhaben gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts
verstößt und die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder Befreiung nicht
vorliegen
und entweder die verletzten Vorschriften auch dem Schutz des Nachbarn zu
dienen bestimmt, also nachbarschützend sind
und
durch das rechtswidrige Vorhaben eine tatsächliche Beeinträchtigung des
Nachbarn hinsichtlich der durch die Vorschrift geschützten nachbarlichen Belange
eintritt
oder
insbesondere bei nicht dem Nachbarschutz dienenden Vorschriften des
Baurechts die Genehmigung eines Vorhabens bzw. ihre Ausnutzung die
vorgegebene Grundstückssituation eines Dritten nachhaltig ändert und dadurch
den Nachbarn schwer und unerträglich trifft
(vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 26.07.1984 - 4 TG 1669/84 -, veröffentlicht in
Hess.VGRspr. 1985, S. 14).
Vorliegend ist die Baugenehmigung vom 27.04.1983 zum einen deshalb
rechtswidrig, weil der nach § 7 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 3 der Hessischen
Bauordnung (HBO) erforderliche Grenzabstand von 3 m nicht eingehalten ist.
Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß auf das
Bauvorhaben der Beigeladenen zu 1 der Vollgeschoßbegriff der Hessischen
Bauordnung in der Fassung vom 16.12.1977 zugrunde zu legen ist (vgl. Hess.
VGH, Beschluß vom 26.07.1984, a.a.O.). Insoweit wird auf die zutreffenden
Ausführungen des Verwaltungsgerichts (S. 6, 2. Absatz) Bezug genommen.
Diesen Grenzabstand von 3 m hält das Vorhaben der Beigeladenen zu 1) weder an
der östlichen noch an der nördlichen Grenze zum Grundstück der Kläger hin ein; es
soll vielmehr unmittelbar auf der Grenze errichtet werden.
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Gemäß § 9 Abs. 1 HBO kann zwar zugelassen werden, daß ein Bauwich, der auf
dem Baugrundstück selbst liegen müßte, sich ganz oder teilweise auf andere
Grundstücke erstreckt. Dies hat jedoch zur Voraussetzung, daß öffentlich-rechtlich
gesichert ist, daß die auf das andere Grundstück übernommenen Bauwiche etc.
nicht überbaut und nicht auf die auf diesem Grundstück erforderlichen Bauwiche
etc. angerechnet werden (§ 9 Abs. 1 Satz 1 HBO).
Voraussetzung für die Übernahme eines erforderlichen Bauwichs auf das
Nachbargrundstück ist mithin, daß öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß die Fläche,
welche auf das Nachbargrundstück übernommen wird, nicht überbaut wird, und
daß sie nicht auf die Bauwiche oder sonstigen Abstände oder Abstandsflächen
angerechnet wird, die auf dem belasteten Grundstück selbst erforderlich sind. Von
den nach § 9 Abs. 1 Satz 2 HBO aufgezählten Möglichkeiten einer öffentlich-
rechtlichen Sicherung kommen vorliegend die Alternativen "Festsetzungen eines
Bebauungsplanes" oder "Begründung einer Baulast (§ 109)" in Betracht.
Entgegen der im Widerspruchsbescheid vertretenen Auffassung ist vorliegend eine
Sicherung durch Festsetzungen des Bebauungsplanes offensichtlich nicht
gegeben, weil im einschlägigen Bebauungsplan der Bereich von der nördlichen
Grundstücksgrenze der Beigeladenen zu 1 bis zur gegenüberliegenden Hauswand
der Kläger als überbaubare Fläche ausgewiesen ist.
Aber auch eine Baulast ist nicht wirksam bestellt worden.
Gemäß § 109 Abs. 1 HBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung
gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem
ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, wenn
sich die Verpflichtungen nicht aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.
Diese sogenannten Baulasten sind gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Die
Baulasterklärung bedarf nach § 109 Abs. 2 HBO der Schriftform; die Unterschrift
muß öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr
anerkannt werden.
Diesem Formerfordernis ist vorliegend durch die notarielle Beglaubigung der
Unterschrift des damaligen Grundstückseigentümers W vom 29.10.1982 Genüge
getan.
Herr W konnte auch noch eine wirksame Baulasterklärung abgeben, denn er war
am 29.10.1982 noch Alleineigentümer der heutigen Parzelle .../4.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die am 30.09.1982 ins Grundbuch eingetragene
Auflassungsvormerkung für die Eheleute ... und ... G der Abgabe einer wirksamen
Baulasterklärung entgegensteht. Nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 HBO ist die
Eigentümerstellung als solche maßgebend. Allerdings hat der erkennende Senat
entschieden, daß der Eigentümer eines im Rahmen der Zwangsversteigerung
beschlagnahmten Grundstücks eine Baulast nur mit Zustimmung des Gläubigers,
der die Beschlagnahme erwirkt hat, begründen kann (Hess. VGH, Urteil vom
19.06.1981 -- IV OE 70/80 -, Baurecht 1982, 257 f.). Dies beruht auf der
Überlegung, daß die Beschlagnahme gemäß §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 148 Abs. 1 ZVG
ein rechtliches Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers bewirkt. Der Zweck
der Beschlagnahme besteht darin, wegen des Rechtes der Befriedigung des
Gläubigers aus dem Grundstück (§ 10 ZVG) dieses der Möglichkeit nachteiliger
Einwirkungen durch den Schuldner zu entziehen. Eine Baulast als öffentlich-
rechtliche Baubeschränkung kann diese Möglichkeit der wirtschaftlichen
Verwertung durch den Gläubiger erheblich mindern. Ob die dingliche Sicherung
eines Eigentumsübertragungsanspruches aus einem Kaufvertrag durch Eintragung
einer Vormerkung ins Grundbuch in ihren Auswirkungen auf die
Verfügungsbefugnis des Eigentümers grundsätzlich dem Veräußerungsverbot
gemäß §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 148 Abs. 1 ZVG mit der dahinterstehenden
Interessenlage gleichgesetzt werden kann, kann im vorliegenden Fall offenbleiben,
da die Baulast aus den nachstehenden Gründen unwirksam ist.
Der Inhalt der vorliegenden Baulasterklärung ist nämlich zu unbestimmt, um eine
wirksame Baulast entstehen zu lassen.
Die Baulast entsteht durch einseitige öffentlich-rechtliche Erklärung (vgl.
Rasch/Schaetzel, HBO, § 109, Erl. zu Abs. 1; Gädtke/Temme, Bauordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen, 6. Aufl. 1979, § 99 (S. 656, 2. Abs.); Grosse-Suchsdorf,
Schmalz, Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, 3. Aufl., § 92 Rdnr. 16 : "Die
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Schmalz, Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, 3. Aufl., § 92 Rdnr. 16 : "Die
Übernahmeerklärung des Grundstückseigentümers stellt eine sogenannte
öffentlich-rechtliche Willenserklärung dar, die entsprechend § 130 Abs. 3 BGB mit
Zugang bei der Behörde wirksam wird"); Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch,
Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 108 Rdnr. 2).
Der Inhalt der Erklärung muß wenigstens bestimmbar, d.h. im Wege der Auslegung
zu ermitteln sein (vgl. Palandt, BGB, 47. Aufl., § 133 Anm. 3). Die von Herrn ... W
unter dem Datum des 29.10.1982 abgegebene Baulasterklärung ist aber weder
bestimmt noch bestimmbar.
So enthält der Wortlaut der Erklärung selbst keinerlei Aussage über die Fläche
(insbesondere die Breite), welche zugunsten des Flurstücks .../3 auf das Flurstück
.../4 übernommen werden soll. Dies wäre jedoch ohne weiteres möglich gewesen.
Die Bedeutung des Bestimmtheitsgebotes beruht auf den Auswirkungen der
Baulasterklärung als öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, welche unbedingte
Klarheit über den Umfang der Beschränkung erfordert. In dem Bereich der
Bestimmung der jeweils einzuhaltenden Grenzabstände im Sinne der §§ 7 und 8
HBO kommt nämlich dem Verlauf der Begrenzungslinien des belasteten
Grundstücksteils die Funktion der Grundstücksgrenze in ihrer Auswirkung auf die
Bebaubarkeit der benachbarten Grundstücke zu. Die zum Inhalt einer Baulast
erlassenen Behördenrichtlinien weisen ausdrücklich auf die Bedeutung der
Bestimmtheit der Baulasterklärung hin. So bestimmt Ziffer 2.6 des Erlasses des
Hessischen Ministers des Innern betreffend §§ 109 und 110 HBO vom 23.03.1977
(Staatsanzeiger S. 941; geändert durch Erlasse vom 18.10.1977 - Staatsanzeiger
S. 2 - und vom 30.06.1980 - Staatsanzeiger S. 1271 -): "Die
Verpflichtungserklärung muß den Inhalt der übernommenen öffentlich-rechtlichen
Verpflichtung eindeutig wiedergeben".
Ziffer 2.6 der vorbezeichneten Richtlinien bestimmt weiter, daß für den Fall, daß
der Inhalt der Erklärung durch den Text allein nicht eindeutig beschrieben werden
könne, der Verpflichtungserklärung eine vom Katasteramt beglaubigte
Abzeichnung der Flurkarte beizufügen ist, in der die von der Baulast betroffene
Fläche durch eine fachkundige Stelle oder Person dargestellt ist.
Eine Skizze - im Maßstab 1:1.000 erstellt - ist dem Text der hier interessierenden
Baulasterklärung beigefügt. Jedoch läßt sich auch mit Hilfe dieser Skizze der
objektive Inhalt der Baulasterklärung nicht ermitteln. So kann bereits der gewählte
Maßstab 1:1.000 für die exakte Größenangabe kleiner Teilflächen leicht zu
Ungenauigkeiten führen. Hinzu kommt vorliegend, daß in der einen Skizze, welche
der notariell beglaubigten Erklärung beigefügt ist, ein relativ breit zeichnender Stift
verwendet ist, und die Linie auf der nördlichen Seite des Grenzverlaufs leichte
Schwankungen aufweist; der Abstand vom Linienverlauf zur Grenze liegt teilweise
unter, teilweise über 4 m. Auf einer weiteren Skizze, die ebenfalls in den Akten der
Bauaufsichtsbehörde enthalten ist, beträgt der Abstand zwischen der östlichen
Grenze des Flurstücks .../3 bis zum Verlauf der Begrenzungslinie in der Skizze
einheitlich ca. 4 m. Maßangaben, die zur Eindeutigkeit führen könnten, fehlen.
Mangels Bestimmtheit auch der Skizze, welche nach dem Wortlaut der
Baulasterklärung deren Inhalt und Reichweite festlegen sollte, hat die
Baulasterklärung keinen bestimmbaren Inhalt und ist daher unwirksam (vgl.
Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 108
Anm. 2).
Auch die Eintragung ins Baulastenverzeichnis konnte der Baulasterklärung des
Rechtsvorgängers der Kläger nicht zu rechtlicher Wirksamkeit verhelfen. Dabei
kann dahinstehen, ob es sich insoweit um einen (feststellenden) Verwaltungsakt
handelt. Während in der Literatur überwiegend die Auffassung vertreten wird, die
Eintragung ins Baulastenverzeichnis (vgl. § 110 HBO) habe keine konstitutive,
sondern deklaratorische Bedeutung, wird, soweit ersichtlich, die Frage, ob die
Eintragung einen (deklaratorischen oder beurkundenden) Verwaltungsakt darstellt,
nicht einheitlich beantwortet. Ausdrücklich sprechen sich Grosse-
Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert (a.a.O., § 92 Rdnr. 35) für die Annahme eines
beurkundenden Verwaltungsaktes aus. Sauter/Krohn/Kiess/Imig/Holch (a.a.O., §
108 Anm. 8) vertreten dagegen die Auffassung, die Eintragung stelle mangels
unmittelbarer Rechtswirkungen keinen Verwaltungsakt dar. Demgegenüber halten
sie die Eintragungsverfügung der Bauaufsichtsbehörde für einen (beurkundenden)
Verwaltungsakt (a.a.O., § 109 Anm. 2). Rasch/Schaetzel (a.a.O.) und
Gädtke/Temme (a.a.O.) äußern sich zu dieser Frage nicht.
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Selbst bei Annahme eines Verwaltungsakts wäre dieser im vorliegenden Falle aber
mangels wirksamer Baulasterklärung nichtig, da er offensichtlich keinen
bestimmten oder bestimmbaren Inhalt hat und es damit an einem Substrat für die
Eintragung fehlt.
Da mithin nicht im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbs. HBO öffentlich-rechtlich
gesichert ist, daß ein Streifen von 3 m Breite auf dem Flurstück von .../4 nicht
überbaut und auf die Bauwiche und Abstandsflächen, welche für das Flurstück .../4
selbst erforderlich sind, nicht angerechnet wird, ist die der Beigeladenen zu 1
erteilte Baugenehmigung vom 27.04.1983 rechtswidrig, denn das Vorhaben ist
unter Verstoß gegen den nach § 7 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 3 HBO
erforderlichen Bauwich von 3 m genehmigt worden.
Der Vorschrift des § 7 HBO kommt auch nachbarschützende Funktion zu
(Beschluß des Senats vom 01.06.1978 - IV TG 39/78 - Hess. VGRspr. 1978, S. 67;
ständige Rechtsprechung).
Auch eine tatsächliche Beeinträchtigung ist gegeben. Diese ist bei Verstoß gegen
§ 7 HBO nach ständiger Rechtsprechung des Senats wegen der durch das nahe
Heranrücken eines Bauwerks an die Grundstücksgrenze im Widerspruch zu dem
durch offene Bauweise geprägten Charakter des Baugebiets eintretenden
optischen und unter Umständen auch psychisch belastenden Einengung generell
zu vermuten (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 07.11.1986 - 4 OE 57/83 -).
Umstände, die ausnahmsweise einen anderen Schluß rechtfertigten, sind nicht
erkennbar. Das gilt auch im Hinblick darauf, daß das Bauvorhaben der
Beigeladenen zu 1 teilweise in den zum Grundstück der Kläger ansteigenden Hang
hineingebaut ist. Das Gebäude wird nämlich ab der Grundstücksgrenze auf seiten
des Flurstücks .../4 erheblich aus dem Geländeabschnitt herausragen.
Die Kläger können jedoch das aus dem Verstoß gegen § 7 HBO grundsätzlich
ableitbare nachbarliche Abwehrrecht gegenüber der Beigeladenen zu 1 nicht
erfolgreich geltend machen. Als Rechtsnachfolger des Herrn ... W treten sie in die
Rechtsposition ein, die ihnen dieser übertragen konnte und mithin vermittelte.
Dieser hatte jedoch durch die Stellung seines Antrags auf positive Bescheidung
seiner Bauvoranfrage, aufgrund dessen der Bauvorbescheid vom 01.06.1982
ergangen ist, konkludent so weit auf etwaige Abwehransprüche aus dem
Nachbarrecht verzichtet, als die in der Bauvoranfrage enthaltene Fragestellung
(vgl. § 92 Abs. 1 Satz 1 HBO) Auswirkungen auf die Bebaubarkeit des damals noch
in seinem Eigentum stehenden Flurstücks .../4 hatte.
Für die Stellung einer Bauvoranfrage kann nämlich nichts anderes gelten wie zu
dem vom Senat bereits entschiedenen Sachverhalt, in welchem der Eigentümer
zweier benachbarter Grundstücke für das eine Grundstück eine Baugenehmigung
beantragt, obwohl sie sich auf das andere Grundstück nachteilig auswirken kann;
er nimmt dann zwangsläufig den Nachteil in Kauf (Hess. VGH, Beschluß vom
01.09.1981 - IV TG 60/81 -). Der Bauvorbescheid als vorweggenommener Teil aus
dem feststellenden Regelungsinhalt einer Baugenehmigung hat die Funktion,
einen bestimmten - meist sensiblen - Ausschnitt aus dem
Baugenehmigungsverfahren mit bindender Wirkung für alle Beteiligten vorab zu
regeln, so daß auch der Eingang des entsprechenden Antrags bei der
Bauaufsichtsbehörde in seiner Auswirkung auf etwaige Nachbarrechte nicht anders
zu beurteilen ist als der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dazu hat der
Senat in seinem Urteil vom 10.03.1977 - IV OE 100/72 - (insoweit nicht abgedruckt
in BRS 32 Nr. 111) folgendes ausgeführt:
"Denn wenn der Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke für das eine
Grundstück eine Baugenehmigung beantragt, obwohl sie sich für das andere
Grundstück nachteilig auswirken kann, so nimmt er damit den Nachteil in Kauf. Ein
solcher Bauantrag vom Eigentümer zweier Nachbargrundstücke kann bezüglich
der Nachbarrechte keine geringere Wirkung haben, als wenn der Bauherr der
Baugenehmigungsbehörde die Einverständniserklärung eines Dritten, dem ein
Nachbargrundstück gehört, beibrächte. Die Beigeladene konnte folglich der
Klägerin nicht mehr Rechte verschaffen, als sie selbst besaß. Sie selbst hätte aber
die streitige Baugenehmigung nicht in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin des
Hausgrundstücks... mit Erfolg anfechten können".
Der Antrag auf Erteilung des Bauvorbescheids enthält in der zeichnerischen
Darstellung des Grundrisses des Gebäudes auf dem Flurstück .../3 die Eintragung,
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Darstellung des Grundrisses des Gebäudes auf dem Flurstück .../3 die Eintragung,
daß der Abstand zum Haus auf dem Flurstück .../4 an der schmalsten Stelle 5 m
beträgt. Dasselbe ergibt sich aus der Bauvorlage mit Einzeichnung des
Grundstücksgefälles. Für den Umfang des Verzichts des Herrn W auf etwaige
nachbarliche Abwehrrechte hinsichtlich seiner Eigentümerstellung betreffend das
Flurstück .../4 ist ferner zu berücksichtigen, daß die Bodenverkehrsgenehmigung
bereits vorlag, mithin sowohl er als auch die Bauaufsichtsbehörde wußten, daß die
in der Bauvoranfrage eingezeichnete Lage des Gebäudes auf dem Grundstück .../3
Grenzbebauung in nördlicher und östlicher Richtung bedingte. Der objektive
Erklärungswert der Bauvoranfrage - so wie er vom Empfängerhorizont aufgrund
der vorliegenden Bodenverkehrsgenehmigung verstanden werden mußte -
beinhaltete mithin "unausgesprochen, aber schlüssig" (vgl. Urteil des Senats vom
01.09.1981 - IV TG 60/81 -) auch die Erklärung, auf Abwehrrechte gegen ein
Vorhaben auf dem Flurstück .../3, das sich im Rahmen der Bauvoranfrage hielte -
zu verzichten.
In diese Position sind die Kläger als Rechtsnachfolger des Herrn W eingetreten.
Subjektive öffentliche Rechte können sie in bezug auf die Verletzung des § 7 Abs. 1
in Verbindung mit Abs. 3 HBO daher nicht geltend machen.
Folglich kann dahinstehen, ob die Geltendmachung von Abwehrrechten gegen die
Grenzbebauung auch gegen Treu und Glauben verstößt und mithin eine
unzulässige Rechtsausübung darstellt, weil die Kläger sich nach dem Inhalt der
Verkaufsverhandlungen, wie er in § 9 Abs. 2 der jeweiligen Kaufverträge seinen
Niederschlag gefunden hat, gegenüber dem Eigentümer des Flurstücks .../3 -
damals noch Herr W - bzw. dessen Beauftragten (Makler, Notar) mit der
Grenzbebauung einverstanden erklärt hatten (grundsätzlich bejahend auch für den
Fall, daß kein Verzicht erklärt oder keine Vereinbarung erzielt wurde, Hess. VGH,
Urteil vom 21.11. 1980 - IV OE 3/77 -).
Den Klägern steht jedoch ein nachbarliches Abwehrrecht gegen die
Baugenehmigung vom 27.04.1983 zu, weil das genehmigte Vorhaben die
Standsicherheit ihres Wohnhauses gefährdet. Dies stellt eine Gefährdung der
öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 HBO dar, die zu unzumutbaren
Nachteilen im Sinne dieser Vorschrift für die Kläger führt.
Die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO
durch die streitgegenständliche Baugenehmigung folgt aus dem Umstand, daß -
entgegen dem vom Beklagten ausweislich des Beiblattes "Auflagen" zur
Baugenehmigung vom 27.04.1983 verfolgten Ziel die Baugenehmigung weder
eine abschließende Feststellung und Regelung hinsichtlich der Statik des
Bauvorhabens der Beigeladenen zu 1 enthält, noch die von allen Beteiligten für
erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Sicherung des Hanges sowie des
Gebäudes der Kläger Bestandteil der Baugenehmigung geworden sind.
Vielmehr hat der Beklagte insoweit widersprüchliche Regelungen getroffen, die zu
einem so schweren Fehler der Baugenehmigung führen, daß diese nichtig ist (vgl.
zur Aufhebung nichtiger Baugenehmigungen das Urteil des Senats vom
31.05.1985, Az.: IV OE 55/82).
Nach § 96 Abs. 1 Satz 1 HBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn das
Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Vor ihrer Zustellung
darf mit der Bauausführung nicht begonnen werden (§ 96 Abs. 7 HBO). Sie enthält
damit einen feststellenden und einen verfügenden Teil, mit dem die Schranke des
Bauverbots aufgehoben wird.
Der Bauschein vom 27.04.1983 trifft hingegen die Feststellung, daß das
genehmigte Vorhaben statisch sicher ist und ohne nachteilige Auswirkungen auf
seine Umgebung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO errichtet werden kann, nicht.
Einerseits liegt nämlich der Baugenehmigung eine geprüfte statische Berechnung
zugrunde; dementsprechend bestimmt Ziffer 1006 des Beiblattes "Auflagen" zur
Baugenehmigung: "Für die Ausführungen der Konstruktion ist die geprüfte
statische Berechnung maßgebend. Die Auflagen des Prüfberichts sind auch
Auflagen dieser Baugenehmigung. Der Umfang der erteilten Baugenehmigung
richtet sich allein nach den mit Prüfstempel der Bauaufsicht genehmigten
Bauzeichnungen". Andererseits bestimmt der letzte Absatz des Auflagenteils des
Beiblattes zur Baugenehmigung (ohne Bezifferung) folgendes: Das Gutachten zur
Gründungsbeurteilung ist Teil der Baugenehmigung. Die Forderungen im
Gutachten sind zu beachten und die statischen Berechnungen vor Beginn der
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Gutachten sind zu beachten und die statischen Berechnungen vor Beginn der
Bauarbeiten entsprechend abzuändern".
Diese beiden Auflagen sind dergestalt in sich widersprüchlich, daß die Beachtung
der zweiten (Gutachten zur Gründungsbeurteilung) zur Nichtanwendbarkeit der
ersten führt.
Die Auswertung der unter Tz. 4 des Gutachtens niedergelegten
Sicherungsmaßnahmen zur schadensfreien Erhaltung des Wohnhauses der Kläger
(vgl. Tz. 4) führt nämlich zu dem Ergebnis, daß jedenfalls die Forderung "die
Gebäudelasten über eine konstruktiv bewehrte Stahlbetonplatte von 0,40 m
Mindesttiefe abzutragen, wobei im teilseitigen Bereich sowie an den beiden
Giebelwänden eine konstruktiv zu bewehrende Randschürze bei ausreichender
Einbindung in die festgelagerten Felszersatzschichten anzuordnen ist" (Tz. 4.1), in
modifizierender Weise auf die bereits vor Erstellung des Gründungsgutachtens
geprüfte statische Berechnung (vgl. den Aktenvermerk vom 12.11.1982 in der
beigezogenen Bauakte) einwirkt. Die endgültige Gründungstiefe des Vorhabens
wird sich nämlich nunmehr - in Abhängigkeit von der Dicke der Stahlbetonplatte -
verändern. Da die Stahlbetonplatte dem Zweck dienen soll, die Gebäudelasten
abzutragen, wird die - ohne Einbeziehung der Stahlbetonplatte - erstellte und
geprüfte Statik auch im übrigen beeinflußt. Dies wird in Tz. 4.1, 3. Abs. des
Gutachtens auch ausgeführt, und der oben zitierte Auflagenteil (statische
Berechnung vor Beginn der Bauarbeiten entsprechend abzuändern) trägt dem
Rechnung.
Mithin wurde die Baugenehmigung erteilt, ohne daß zu diesem Zeitpunkt
feststand, welche Gründungstiefe das Bauwerk haben wird und wie die
Standsicherheit im einzelnen gewährleistet wird.
Die Feststellung, daß das Vorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften
übereinstimmt, konnte daher von der Bauaufsichtsbehörde (noch) nicht getroffen
werden, so daß der verfügende Teil (Aufhebung der präventiven Schranke des
Bauverbots) zu Unrecht erging. Durch die Aufhebung dieser Schranke tritt mithin
eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO
ein. Für einen Verstoß gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO genügt das Vorliegen einer
abstrakten (potentiellen) Gefahr, wenn - wie vorliegend - nach allgemeiner
Lebenserfahrung mit der Möglichkeit der Realisierung der Gefahr zu rechnen ist
(vgl. Mang-Simon, Bayerische Bauordnung, Art. 3, Rdnr. 21).
Eine Gefährdung des Eigentums der Kläger durch die Erteilung der mit den
dargestellten schwerwiegenden Mängeln behafteten Baugenehmigung folgt auch
unmittelbar aus dem fehlenden Nachweis der Standsicherheit des
Nachbargebäudes im Zusammenhang damit, daß die ihren Schutz bezweckende
"Auflage", das Gutachten zur Gründungsbeurteilung sei Teil der Baugenehmigung,
nicht wirksam geworden ist. Dies folgt insbesondere daraus, daß diese "Auflage"
wegen ihrer Widersprüchlichkeit zu "Auflage" 1006 ihrerseits nicht wirksam
geworden ist, andererseits aus der Unbestimmtheit und damit mangelnden
Vollziehbarkeit ihres Inhalts. Aus der Bauakte des Beklagten (Az.: ...),
insbesondere dem bereits erwähnten Aktenvermerk vom 12.11.1982 ("Auf jeden
Fall wird vor Einleitung der Bauarbeiten ein Bodengutachten erstellt") und der
Verfügung des Regierungspräsidenten in Darmstadt vom 13.12.1982 (Az.: ...) - S.
3 - ("Sicherzustellen wäre, daß das Vorhaben in bezug auf die dort anzutreffende
extreme Gefällage den Anforderungen in § 3 HBO entspräche; vor Erteilung einer
Baugenehmigung in einem solchen Fall den Eingang eines Bodengutachtens
abzuwarten und von dessen Inhalt gegebenenfalls seine Entscheidung abhängig zu
machen, hielte ich im Regelfall für tunlich"), geht hervor, daß alle Beteiligten die
Einholung des Bodengutachtens und dessen Beachtlichkeit für das
Baugenehmigungsverfahren für notwendig hielten. Auch das von den Klägern
vorgelegte - im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens erstellte - Gutachten
des Grundbauinstituts Prof. Dr.Ing. ... S vom 12.11.1986 kommt unter anderem zu
dem Ergebnis, daß eine Sicherung der Hangoberfläche erforderlich ist und die
Erkenntnisse des Bodengutachtens T/N zutreffend sind.
Die angefochtene Baugenehmigung verstößt damit gegen das Gesetz. Das Fehlen
einer gültigen geprüften statischen Berechnung, aufgrund derer mit der
Bauausführung unmittelbar nach Zustellung gemäß § 96 Abs. 7 HBO begonnen
werden kann, macht sie nichtig. Denn sie leidet an einem besonders
schwerwiegenden Fehler im Sinne des § 44 Abs. 1 Hess.VwVfG, der sich aus dem
Bauschein selbst ergibt und damit auch offenkundig ist (vgl. die Entscheidungen
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Bauschein selbst ergibt und damit auch offenkundig ist (vgl. die Entscheidungen
des Senats vom 01.02.1982 - 4 TH 80/81 - und 31.05.1985 - IV OE 55/82 -).
Die Nichtigkeit der Baugenehmigung führt auch zu deren Aufhebung auf
Anfechtung durch die Kläger hin. Hierfür ist nicht Voraussetzung, daß § 3 Abs. 1
HBO, gegen den verstoßen wurde, nachbarschützend und ein etwa durch diese
Vorschrift gewährtes Nachbarrecht verletzt ist. Die Rechtsverletzung ergibt sich
aus § 83 HBO. Die Erteilung der angefochtenen Baugenehmigung schafft die
Voraussetzungen für die Ausnutzung der Genehmigung durch Bauarbeiten, die die
Standsicherheit des Hauses der Kläger gefährden. Die Kläger werden somit in
ihrem Eigentum beeinträchtigt, und zwar in einer Hinsicht, die objektivrechtlich
Gegenstand der Fürsorge des öffentlichen Baurechts, also nicht oder jedenfalls
nicht allein die Regelung des Privatrechts überlassen ist. Allerdings hat die
Baugenehmigung diese Rechtsbeeinträchtigung nicht zum Ziel, schreibt sie also
nicht rechtlich fest und greift darum auch nicht unmittelbar ins Eigentum ein. Sie
hat aber eine tatsächlich nachteilige Wirkung, weil sie der beigeladenen Bauherrin
gefährdende Baumaßnahmen ermöglicht, ohne Schutzvorkehrungen zu Gunsten
der Kläger zu treffen. Dies steht im Widerspruch zur Pflicht der
Bauaufsichtsbehörde gemäß § 83 Abs. 1 HBO, bei baulichen Anlagen für die
Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen und nach
pflichtgemäßem Ermessen notwendige Maßnahmen zu treffen, um von der
Allgemeinheit oder einzelne Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung
im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 HBO abzuwehren, die u.a. durch bauliche Anlagen
oder Baumaßnahmen hervorgerufen werden. Diese Pflicht obliegt der
Bauaufsichtsbehörde zwar grundsätzlich nur gegenüber der Allgemeinheit und
gegenüber dem Einzelnen als Teil der Allgemeinheit. Es ist aber wie für das
Polizeirecht und das übrige Ordnungsrecht so auch für das Bauordnungsrecht
anerkannt, daß im Falle der Gefährdung wichtiger Rechtsgüter, zu denen das
Eigentum gehört, das Ermessen der Bauaufsichtsbehörde sich so weit reduzieren
kann, daß der Betroffene einen unbedingten Anspruch auf Einschreiten zu seinen
Gunsten hat (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 28.11.1975, IV OE 75/74, verkürzt in BRS
29 Nr. 31 zu § 59 HBO a.F.). Könnte der Betroffene ein Einschreiten der
Bauaufsichtsbehörde zu seinen Gunsten gegen eine ungenehmigte Maßnahme
oder gegen einen gefährlichen Zustand, an dessen Zustandekommen die
Behörde nicht beteiligt war, verlangen, so hat er erst recht einen Anspruch darauf,
daß die Behörde die Genehmigung für ein ihn oder sein Eigentum gefährdendes
Vorhaben nicht erteilt, sondern versagt (Hess. VGH, Urteil vom 21.10.1969, IV OE
71/69, zu Hess. VGRspr. 1970, S. 17). Dies gilt zumal unter Berücksichtigung
dessen, daß die Bauaufsichtsbehörde nur bei der Abwehr fremdverursachter
Gefahren, nicht aber bei der Verpflichtung, für die Einhaltung des öffentlichen
Baurechts im Baugenehmigungsverfahren zu sorgen, überhaupt ein Ermessen
hat. Eine dies mißachtende Genehmigung verletzt den betroffenen Dritten in
seinem Recht, in diesem Falle die Kläger. Ob der Betroffene außer der
Anfechtungsmöglichkeit auch einen Anspruch gegen die Bauaufsichtsbehörde auf
Aufhebung der Baugenehmigung, also Widerruf im Sinne des § 101 HBO, hat (vgl.
Hess. VGH, Urteil vom 06.05.197ß0, IV OE 14/69 u. v. 14.04.19823, IV OE 10/78),
braucht nicht weiter erörtert zu werden, da die Kläger den Weg der Anfechtung
beschritten haben.
Da die Klage mithin wegen der durch die fehlerhafte Baugenehmigung
eintretenden Gefährdung der Standsicherheit des Gebäudes der Kläger erfolgreich
ist, kann dahinstehen, ob der Klage auch wegen Überschreitung der im
Bebauungsplan festgesetzten Sockelhöhe um 1 m Erfolg beschieden wäre.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.