Urteil des HessVGH vom 08.07.2004, 3 N 2094/03

Quelle: Hessischer Verwaltungsgerichtshof 3. Senat

Entscheidungsdatum: 08.07.2004

Normen: § 1 Abs 3 BauGB, § 3 Abs 1 S 3 BauGB, § 3 Abs 2 BauGB, § 1 Abs 6 BauGB, Art 13 Abs 1 GG

Aktenzeichen: 3 N 2094/03

Dokumenttyp: Urteil

(Normenkontrolle wegen Festsetzung eines Mischgebiets neben ein allgemeines Wohngebiet)

Leitsatz

Wendet sich ein Antragsteller gegen einen an sein Wohngrundstück im allgemeinen Wohngebiet angrenzenden Bebauungsplan, der ein Mischgebiet festsetzt und keine Vorgaben hinsichtlich der inneren Erschließung des Plangebietes enthält, ist der Normenkontrollantrag in der Regel zulässig.

Die Möglichkeit der Einsichtnahme von den im Plangebiet zulässigen 3-geschossigen Gebäuden auf das Wohngrundstück des Antragstellers, befürchtete Lichteinwirkungen und eine geltend gemachte optische Erdrückung des Wohngebäudes sowie der Erhalt der "schönen Aussicht" in Ortsrandlage sind in der Regel außerhalb der landesrechtlichen Abstandsvorschriften keine abwägungserheblichen privaten Belange.

Tenor

Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1Der Antragsteller wendet sich im Wege der Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan der Antragsgegnerin "Bendersee", Änderung Bereich C, mit dem die Antragsgegnerin ein Mischgebiet ausgewiesen hat.

2Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks Immanuel-Kant-Straße xx im Gemarkungsbereich der Antragsgegnerin. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Kleine Lindenstruth", der für seinen Bereich ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt hat. Das Grundstück des Antragstellers grenzt mit seiner südöstlichen Grundstücksseite unmittelbar an das streitgegenständliche Plangebiet an.

3Die Antragsgegnerin hat mit einem von dem Antragsteller ebenfalls angegriffenen Bebauungsplan Nr. 132/1 "Bendersee" - das entsprechende Normenkontrollverfahren ist vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof unter dem Aktenzeichen 3 N 1894/02 anhängig - den größeren, südöstlich vom Grundstück des Antragstellers belegenen Bereich als Gewerbegebiet beplant. Der hier streitgegenständliche Bebauungsplan betrifft einen ca. 60 m breiten Streifen von gut 7.500 qm Fläche unmittelbar zwischen der Bebauung "Kleine Lindenstruth" und dem als Gewerbegebiet geplanten Bereich, der sich weiter südöstlich

und dem als Gewerbegebiet geplanten Bereich, der sich weiter südöstlich erstreckt. Das streitgegenständliche Plangebiet war ursprünglich von dem Bebauungsplan Nr. 132/1 "Bendersee" mit umfasst und ebenfalls als Gewerbegebiet beplant. Am 9. Dezember 1999 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. 132/1 "Bendersee" mit seinen drei Geltungsbereichen gemäß § 10 Abs. 1 i.V.m. § 233 Abs. 1 BauGB als Satzung, wobei der streitgegenständliche Bereich von dem Satzungsbeschluss nicht mit umfasst war. Ebenfalls unter dem 9. Dezember 1999 fasste die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin den Beschluss, für das Baugebiet Bendersee Teil C, Teile der Flur 11, Gemarkung Kronberg, einen Bebauungsplan aufzustellen sowie beim Umlandverband Frankfurt zu beantragen, im Flächennutzungsplan die Mischgebiets- und Gewerbegebietsflächen in den Bereich A 1 und B an die aktuelle Bauleitplanung anzupassen.

4Der Bebauungsplanentwurf lag gemäß öffentlicher Bekanntmachung in der "Taunus-Zeitung" vom 17. August 2000 in der Zeit vom 17. August 2000 bis 18. September 2000 öffentlich aus, letztgenannte Frist wurde ausweislich der öffentlichen Bekanntmachung vom 19. August 2000 in der "Taunus Zeitung" bis zum 25. September 2000 verlängert. Die Beteiligung der Träger der öffentlichen Belange erfolgte unter dem 23. August 2000. Mit Schriftsatz seines vormaligen Bevollmächtigten vom 21. September 2000 trug der Antragsteller umfangreiche Anregungen zum geplanten Vorhaben vor.

5Am 1. März 2001 beschäftigte sich die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin unter anderem mit den von dem Antragsteller sowie den Trägern öffentlicher Belange vorgebrachten Anregungen und beschloss den Bebauungsplan Nr. 132/1 "Bendersee Teil C" als Satzung. Der Satzungsbeschluss wurde in der "Taunus Zeitung" vom 23. November 2001 öffentlich bekannt gemacht.

6Mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 25. Juli 2003, bei Gericht eingegangen am 29. Juli 2003, hat der Antragsteller einen Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt er im Wesentlichen vor, seine Antragsbefugnis ergebe sich aus einer möglichen Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 13 Abs. 1 und 14 Abs. 1 GG sowie einer Verletzung des auch seine Belange berücksichtigenden Rücksichtsnahmegebotes. Die Abwägungserheblichkeit der privaten Belange ergebe sich aus den besonderen örtlichen Verhältnissen. Das Wohngebiet "Kleine Lindenstruth" sei zwar als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, tatsächlich entspreche es jedoch der Nutzung eines reinen Wohngebietes. Sein Haus sei in einer Achse von Nordwesten nach Südosten hin ausgerichtet, wobei die südöstliche Front im Erdgeschoss durch eine fast die gesamte Breite des Hauses erfassende Terrassentürverglasung geprägt sei, im ersten Geschoss befänden sich die Fenster des Elternschlafzimmers und eines zweiten Kinderzimmers, im Dachgeschoss zwei große Gaubenfenster. Die im Aufstellungsverfahren diskutierte Aussicht auf die Frankfurter Skyline sei nur vom Dachgeschoss aus möglich. Die Antragsbefugnis werde nicht dadurch tangiert, dass er gemeinsam mit seiner Ehefrau und dem Sohn nach Berlin verzogen sei, da zum einen die Tochter sowie die Schwiegermutter weiterhin das Haus Immanuel-Kant-Straße 26 bewohnten und die Familie spätestens nach 10 Jahren nach Kronberg zurückkehren werde. Durch die geplante dreigeschossige Bebauung in nur 14 m Abstand zu seiner Grundstücksgrenze werde einer Vielzahl von anonymen Xxxxxxxx-Mitarbeitern ungehindert Einblick in Garten, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer sowie das von beiden Seiten gut belichtete Dachgeschoss gegeben. Das durch Art. 13 GG geschützte Recht auf Privatsphäre sei verletzt und die durch Art. 14 GG geschützten Nutzungsrechte seien entwertet, weil mindestens vom 4. und 5. Geschoss der Bürogebäude aus ein ungehinderter Einblick in den eigentlich einblickgeschützten Garten und das dahinter offene Wohnzimmer möglich sei, wo sich das Privatleben seiner Familie in der Hauptsache abspiele. Die Privatnützigkeit seines Wohneigentums sei weiterhin dadurch herabgesetzt, dass die ganze Nacht von den Bürogebäuden ein starker Lichtschein auf die Fensterfronten des Wohnhauses strahle. Darüber hinaus drohe eine Verletzung seiner Eigentumsrechte durch unzumutbare Lärmimmissionen. Schon die derzeitige Bebauung durch Bürohäuser mit großen Glasfronten lasse erkennen, dass ein erheblicher Bedarf nach klimatechnischer Regulierung bestehe. Die großdimensionierten, lärmintensiven Aggregate der Server-, Heizungs- und Lüftungstechnik auf den Dachaufbauten verursachten einen in der ganzen Umgebung hörbaren Lärm, der bereits zu Nachbarbeschwerden und parlamentarischen Diskussionen geführt habe. So sei das Büro Hirschberg in einem Schreiben an das Staatliche Umweltamt am 12. Mai 2000 zu einer

einem Schreiben an das Staatliche Umweltamt am 12. Mai 2000 zu einer erheblichen Lärmbelästigung im Bereich von 80 dB(A) allein von den Dachzentralen aus ohne Berücksichtigung weiterer Geräuschquellen gekommen. Im Genehmigungsverfahren sei zwar durch Zusatzauflage des Regierungspräsidiums ein Immissionsgrenzwert unter anderem auch für sein Grundstück festgesetzt worden. Die einfache Vorgabe eines Lärmgrenzwertes sei jedoch ungeeignet, wenn nach Art des Vorhabens eine Überschreitung drohe, was hier der Fall sei. Aufgrund der vorherrschenden Südwestwinde würden sowohl die Verkehrsgeräusche von der Zufahrt auf das Bendersee-Gelände als auch die Geräusche der Dachzentralen ungehindert und nur wenig abgeschwächt sein Grundstück erreichen.

7Eine Gefährdung von eigentumsrechtlichen Rechtspositionen drohe auch durch möglicherweise erhebliche zusätzliche Verkehrsbelastungen im Wohngebiet "Kleine Lindenstruth". Eine eingeschränkte Nutzung der Planstraße A nur für den Anliegerverkehr von der Sodener Straße aus und für einen rein öffentlichen Durchgangsverkehr von und zur Freiherr-vom-Stein-Straße sei planerisch nicht gewährleistet. Die Verfügung des Bürgermeisters xxxx zur Anbringung eines versenkbaren Pollers vom 14. September 2000 sei zur dauerhaften Abwehr von Zusatzbelastungen ungeeignet, denn einerseits könne sie jederzeit zurückgenommen werden und andererseits sei sie nicht in der Form einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt gemacht worden (vgl. Anlage 15 zur Antragsschrift, Bl. 163 der GA). Darüber hinaus bestehe das Risiko einer erheblichen Zusatzbelastung des Wohngebietes und der Zufahrt zu seinem Grundstück durch parkende Fahrzeuge, wenn sich die auf dem Gelände in der Tiefgarage eingerichteten Stellplätze als zahlenmäßig unzureichend oder einfach für die Mitarbeiter zu teuer erwiesen. Wer im Wohngebiet einen kostenlosen Stellplatz finde, habe jedenfalls seinen Arbeitsplatz auf dem Bendersee-Gelände in zwei bis fünf Minuten problemlos zu Fuß erreicht.

8Eine Verletzung seiner Eigentumsrechte drohe auch dann, wenn es durch den großvolumigen Tiefgaragenbau von drei Etagen unter der Erde unter der gesamten Fläche der drei großen Bürogebäude zu nennenswerten Grundwasserabsenkungen komme. Derartige Gefahren seien nicht auszuschließen, zumal es anlässlich der viel geringeren Eingriffe beim Bau des Westerbachcenters auf der südwestlichen Seite der Sodener Straße bereits zu Grundwasserschäden gekommen sei (vgl. Bl. 38 der GA). Das hydrologische Gutachten der Dr. Hug Geoconsult halte solche Gefahren jedenfalls bei Realisierung der dritten Ausbaustufe (Teilplan C) für möglich. Er - der Antragsteller - halte diese Einschätzung für begründet, denn er beobachte jetzt schon eine Absenkung einer Terrassentrennmauer zum Nachbargrundstück xxxxx, die - das Haus stehe schon lange und ein Erdbeben habe es nicht gegeben - vermutlich auf die bereits durchgeführten Bauarbeiten zurückgehe.

9Auch sei mit einer erheblichen Wertminderung seines Grundstücks zu rechnen, für das 1994 vielfach Preise von 4.500,00 DM pro Quadratmeter geboten worden seien. Eine Wertminderung drohe insbesondere deshalb, weil die Antragsgegnerin in der Realisierung des durch den Bebauungsplan geförderten Vorhabens von Umständen abhängig sei, die sie nicht beeinflussen könne. Denn der tatsächliche Einzug von Xxxxxxxx sei von diversen vertraglichen Bedingungen abhängig, deren Eintritt nicht gesichert sei. Ein Wohngrundstück in Nachbarschaft zu einem vielleicht ungenutzten oder nur teilgenutzten Büropark sei jedenfalls unattraktiv und führe zu einer entsprechenden Wertminderung (Bl. 38 der GA).

10 Zudem sei das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB verletzt, da zum einen die hohe und blockartige Bebauung die niedrige und feingliedrige Bebauung des Wohngebiets "Kleine Lindenstruth" erdrücke, die hellerleuchteten Büroräume das Wohngebiet auch zur Nachtzeit ausstrahlten, sein Interesse auf die Aussicht vom Dachgeschoss Richtung Frankfurter Skyline nicht berücksichtigt worden sei und er ein berücksichtigungswürdiges Interesse am Erhalt des Wohnklimas habe, das durch kühle Abendwinde und eine erfrischende Abendfeuchte von dem Wiesengelände des Bendersees aus geprägt sei. Hinsichtlich der Aussicht sei zu erwähnen, dass sämtliche Anwohner der Immanuel-Kant-Straße mit Ortsrandlage ihre Grundstücke nach Südosten ausgerichtet hätten und dabei entweder durch besondere Dachgauben oder sogar durch Dachbalkone dem besonderen Vorteil dieser Lage und der außerordentlich schönen Aussicht Rechnung getragen hätten. Das Vertrauen in den Erhalt dieser Aussicht sei nach den bisherigen Vorplanungen der Antragsgegnerin auch berechtigt gewesen, die nach dem Bebauungsplanentwürfen 1995 und den weiteren Diskussionen im Jahre 1998

Bebauungsplanentwürfen 1995 und den weiteren Diskussionen im Jahre 1998 dreistöckige Gebäude nur an der Grenze zur Sodener Straße zulassen wollte (vgl. Bl. 40 der GA).

11 Wegen der bereits erfolgten Errichtung von drei Bürogebäuden sei sein Rechtsschutzbedürfnis nicht entfallen, da er sämtliche ihm bekannt gewordenen Baubescheide auf der Grundlage des angegriffenen Bebauungsplans mit Drittwidersprüchen angefochten habe, die noch nicht beschieden seien. Eine Verpflichtung zur Durchführung eines Eilantrages gemäß § 47 Abs. 6 VwGO bestehe nicht.

12 Der angegriffene Bebauungsplan verletze das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Zwar weise der angegriffene Bebauungsplan tatsächlich, wie von dem Flächennutzungsplan vorgegeben, ein Mischgebiet aus, tatsächlich seien aber auf der gesamten zur Bebauung ausgewiesenen Fläche allein Bürogebäude geplant. Eine das Gebiet mitprägende Wohnnutzung, wie es der Flächennutzungsplan vorsehe, werde es demnach nicht geben.

13 Der Bebauungsplan verfolge auch ein rechtswidriges Planungsziel. Nachdem die früheren Planungen zweifellos von der Zielsetzung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB getragen gewesen seien, wobei diese vorrangig das Ziel einer Sicherung der städtischen Handwerksund sonstigen Gewerbebetriebe verfolgt habe, fehle es für die neue Planung zu Gunsten des Einzelvorhabens eines Großinvestors an der städtebaulichen Rechtfertigung. Denn mit der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung in Kronberg habe die Einrichtung der Deutschlandzentrale der Firma... nichts zu tun. Erklärtermaßen gehe es der Gemeinde auch gar nicht um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung, sondern um das städtische Steueraufkommen. In allen Verlautbarungen der Antragsgegnerin zur Zielsetzung der geänderten Planung verweise sie auf die "überragende Bedeutung" der Sicherung und Steigerung ihrer Gewerbesteuereinnahmen. Da das Vorhaben der Firma... mit den Planungsleitsätzen des § 1 Abs. 3 BauGB nicht in Einklang stehe, fehle dem angegriffenen Bebauungsplan auch unter Berücksichtigung der Förderung privater Interessen eine hinreichende städtebauliche Zielsetzung.

14 Damit sei auch das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB verletzt, weil eine Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange in Wirklichkeit nicht vorgenommen worden sei. Eine Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB habe nicht stattgefunden. Die Prüfung und Gewichtung der eingegangenen Anregungen sei der Planergruppe ASL übertragen worden, die schon die Begründung für den Entwurf des neuen Bebauungsplans gefertigt habe und deren Kosten nach Kenntnis des Antragstellers im Rahmen der allgemeinen Planungskosten von der Vorhabensträgerin OFD übernommen worden seien, die unverzichtbare eigene Gewichtung der betroffenen Belange habe die Antragsgegnerin unterlassen.

15 Dem streitgegenständlichen Bebauungsplan seien alle Abwägungsdefizite zu eigen, welche den auch am 9. September 1999 beschlossenen Gesamtplan und den am 9. Dezember 1999 beschlossenen "Teilplan A/B" auszeichneten. Zu nennen seien die besondere Kürze des Aufstellungsverfahrens, der durch örtliche Belange nicht zu rechtfertigende Verbrauch landwirtschaftlicher Flächen, die ungelösten Probleme der zusätzlichen Verkehrsbelastung, die Gefahren für die Belange des Denkmalschutzes, die Außerachtlassung des Landschaftsschutzes, die fehlende Überprüfung der Klimafolgen, die fehlende Klärung der bodenrechtlichen Voraussetzungen, die Außerachtlassung der Nachbarbelange und die Außerachtlassung früherer Alternativplanungen. Hinsichtlich des streitgegenständlichen Bebauungsplans sei zu konstatieren, dass die angeblichen Gründe für eine stärkere Berücksichtigung der Nachbarbelange tatsächlich in der Abwägung keinerlei Rolle gespielt haben. Schon aus der Beschlussvorlage zur Stadtverordnetensitzung vom 9. Dezember 1999 werde offenbar, dass die Abwägung nur auf ein Zurückdrängen an sich gegebener Rechtsschutzmöglichkeiten der Nachbarn gerichtet gewesen sei.

16 Die Planung verletzte auch das in § 50 BImSchG geregelte Trennungsgebot. Zwar sei bei einer Überprüfung des streitgegenständlichen Bebauungsplans nach der "Papierlage" eine Verletzung nicht gegeben, da danach die Antragsgegnerin ein Mischgebiet neben einem allgemeinen Wohngebiet geplant habe. Tatsächlich handele es sich jedoch bei dem Plangebiet der "Kleinen Lindenstruth" um ein reines Wohngebiet, neben das faktisch ein reines Gewerbegebiet geplant worden sei. Es bestehe insbesondere die Gefahr, dass von der angrenzenden

sei. Es bestehe insbesondere die Gefahr, dass von der angrenzenden Gewerbenutzung unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen auf das Wohngebiet ausgingen. Zudem verursache die zugelassene Bebauung eine erhebliche Beeinträchtigung des Stadtbildes. Zwischen den schon vorhandenen fünfstöckigen Bürogebäuden und die angrenzenden Einfamilienhäuser werde noch einmal ein Riegel dreistöckiger Bürogebäude gepresst. Die kleingliedrige Struktur des Wohngebietes werde damit von den großen Quadern der Bürogebäude überlagert und verliere völlig ihre Eigenständigkeit als harmonisch in die Landschaft hineingeplante Bebauung.

17 Das Abwägungsergebnis sei auch deshalb fehlerhaft, weil die getroffenen Festsetzungen den Vorgaben für ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO nicht entsprächen. Der Gebietscharakter eines Mischgebietes sei durch das Nebeneinander von Wohnen und nicht störenden Gewerbebetrieben geprägt, eine Wohnnutzung werde jedoch in dem beplanten Gebiet nicht wahrnehmbar sein. Die vorgesehene Gewerbenutzung sei auch nicht "nicht störend", da von ihr im Unterschied zu vielen anderen Gewerbenutzungen dauerhafte, d. h. 24-stündige und die Sonn- und Feiertage einschließende Lärm- und Lichtbelastungen ausgingen.

18 Schließlich sei das Abwägungsergebnis auch deshalb fehlerhaft, da die Nichtberücksichtigung möglicher Alternativplanungen dazu geführt habe, dass Möglichkeiten zu einer stärker die Belange des Landschaftsschutzes, der Nachbarinteressen und der geordneten städtebaulichen Entwicklung berücksichtigenden Lösung nicht realisiert worden seien.

19 Die gerügten Abwägungsmängel seien auch offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Sie führten zur Nichtigkeit des angegriffenen Bebauungsplans, da eine Heilung der Mängel nicht möglich sei.

20 Der Antragsteller beantragt,

21 den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 132/1 "Bendersee" Teil C für nicht zu erklären.

22 Die Antragsgegnerin beantragt,

23 den Antrag zurückzuweisen.

24 Zunächst weist sie darauf hin, dass es sich bei dem Bebauungsplangebiet "Kleine Lindenstruth" um ein allgemeines und nicht um ein reines Wohngebiet handele. Der Antragsteller habe selbst vorgetragen, dass es innerhalb des Gebiets eine kleine Speisewirtschaft, einen Kindergarten und am Rand einen Bolzplatz gebe. Darüber hinaus seien Nutzungsänderungen in dem Gebiet möglich, so dass der Bebauungsplan mit der Ausweisung "allgemeines Wohngebiet" nicht obsolet geworden sei. Dem angefochtenen Bebauungsplan habe der Flächennutzungsplan in der Fassung von 1988 zu Grunde gelegen. In dem Flächennutzungsplan sei der ganz überwiegende Teil des jetzt als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereichs als G-Fläche dargestellt. Der Bereich zu dem Bebauungsplangebiet "Kleine Lindenstruth" (W-Fläche) sei als Mischgebiet (M) dargestellt. Wie dem Flächennutzungsplan zu entnehmen sei, sei ein kleinerer als M-Fläche dargestellter Bereich nunmehr als Gewerbefläche überplant, der nordöstlich zwischen dem 70 m breiten Mischgebietsstreifen und der geplanten G-Fläche liege. Es handele sich hierbei um eine verhältnismäßig kleine Fläche von ca. 5.000 qm, die bei Fortschreibung des Flächennutzungsplans entsprechend berücksichtigt werde.

25 Der Antragsteller sei nicht antragsbefugt, da nicht ersichtlich sei, inwieweit er durch den Bebauungsplan in einem ihm zustehenden Recht verletzt sein könnte oder in absehbarer Zeit verletzt werden solle. Er könne keine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 GG und Art. 13 Abs. 1 GG geltend machen. Der Bebauungsplan treffe keine (nachteiligen) Inhalts- und Schrankenbestimmungen für sein Grundeigentum, das Grundstück befinde sich über 15 m von dem nächstgelegenen Baufenster entfernt, also außerhalb des Bebauungsplangebietes und sei daher von dessen Festsetzungen nicht unmittelbar betroffen. Auch das geltend gemachte Recht auf Privatsphäre werde nicht mehr als unwesentlich berührt. Der Antragsteller berufe sich auf eine mögliche Verletzung des Abwägungsgebots unter Hinweis auf eine Vielzahl von privaten Belangen bzw. Interessen, die sich nicht als abwägungsbeachtlich erwiesen. Aus dem Umstand

Interessen, die sich nicht als abwägungsbeachtlich erwiesen. Aus dem Umstand des Heranrückens eines Mischgebiets an ein allgemeines Wohngebiet könne keine Rechtsverletzung abgeleitet werden, denn in einem Mischgebiet seien nur ein Wohnen nicht störende Betriebe zulässig (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Auch aus dem Schutz der Privatsphäre könne der Antragsteller eine mögliche Rechtsverletzung nicht ableiten, auch nicht aufgrund der von ihm behaupteten Möglichkeit des Einblicks in Garten, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer sowie Dachgeschoss. Die hier nicht streitgegenständliche fünfgeschossige Bebauung sei über 70 m von dem Anwesen des Klägers entfernt, so dass die geltend gemachten Belange bereits deshalb nicht relevant seien. Hinsichtlich der unmittelbar angrenzenden dreigeschossigen geplanten Mischgebietsbebauung stehe es dem Kläger, wie übrigens auch gegenüber der fünfgeschossigen Bebauung frei, z. B. mit von innen durchsichtigen Vorhängen etc. Abhilfe zu schaffen.

26 Eine Antragsbefugnis ergebe sich auch nicht durch den von dem Antragsteller befürchteten Lichtschein durch die Bürogebäude. Hierbei handele es sich nicht um einen privaten, abwägungsbeachtlich geschützten Belang, der im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zu beachten gewesen wäre. Der von dem Kläger angesprochene Konflikt sei im Genehmigungsverfahren nach dem Gebot der Rücksichtsnahme gemäß § 15 BauNVO zu klären, erforderlichenfalls könne hier auch durch geeignete Auflagen im Genehmigungsverfahren (z. B. Jalousien) an den gewerblichen Gebäuden Abhilfe geschaffen werden. Auch soweit der Antragsteller Beeinträchtigungen durch unzumutbare Lärmimmissionen befürchte, könnten diese nicht auf die Festsetzungen des Bebauungsplans zurückgeführt werden. Dort werde zwar ein Mischgebiet festgesetzt, nicht jedoch Dachaufbauten mit großen und lärmintensiven Aggregaten, die eine Verletzung von Eigentumsrechten naheliegend möglich erscheinen ließen. Die Frage der Zumutbarkeit bzw. Unzumutbarkeit eines solchen Lärms werde im Baugenehmigungsverfahren geprüft und entschieden und nicht im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens. So sei auch das vom Antragsteller zitierte Schreiben des Büros Hirschberg an das Staatliche Umweltamt vom 12. Mai 2000, welches eine erhebliche Lärmbelästigung angesprochen habe, offensichtlich Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens und nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Im Übrigen scheide eine Verletzung des Rechts auf fehlerfreie Abwägung insofern schon deshalb aus, weil dieser Belang im Bebauungsplanverfahren nicht vorgebracht worden sei und sich auch nicht aufgedrängt habe, nachdem die damit zusammenhängenden Fragen im Genehmigungsverfahren zu klären seien. Nicht nachvollziehbar sei auch der Vortrag, dass aufgrund vorherrschender Südwestwinde Verkehrsgeräusche aufgrund der Zufahrt auf das Benderseegelände und der Aggregate auf den Dachzentralen "verstärkt werden würden". Vom Grundstück des Antragstellers aus gesehen befinde sich das Gewerbegebiet nordwestlich, so dass die vorherrschenden Südwestwinde nicht über das Gewerbegebiet in Richtung des Grundstücks des Antragstellers wehten.

27 Der Antragsteller mache zu Unrecht eine Gefährdung von eigentumsrechtlichen Rechtspositionen durch "möglicherweise erhebliche zusätzliche Verkehrsbelastungen" im Wohngebiet "Kleine Lindenstruth" geltend. Dass sich ein Mitarbeiter oder Besucher des Gewerbegebiets in den inneren Bereich der Immanuel-Kant-Straße verirre, sei offensichtlich unwahrscheinlich. Im Übrigen werde in Gewerbegebieten über die notwendige Zahl der nachzuweisenden Stellplätze (bauordnungsrechtlich) den Belangen angrenzender Wohngebiete hinreichend Rechnung getragen. Auf den Fortbestand einer bestimmten Verkehrsstärke in einer öffentlichen Straße bestehe kein schutzwürdiges Vertrauen, weshalb es sich auch nicht um eine abwägungsbeachtliche Position handele, so dass dem Antragsteller hier kein rechtlich geschütztes Vertrauen auf den Fortbestand der Verkehrssituation in der Freiherr-vom-Stein-Straße zukomme, von der er selbst ca. 77 m entfernt liege. Hierbei sei die Frage der Wirksamkeit der Allgemeinverfügung des Bürgermeisters der Antragsgegnerin vom 14. September 2000 (versenkbarer Poller) für die Frage der Wirksamkeit des Bebauungsplans ohne Belang. Soweit der Antragsteller eine zukünftig rechtswidrige Beeinträchtigung der Zufahrt zu seinem Grundstück durch parkende Fahrzeuge befürchte, sei dem entgegenzuhalten, dass dies nicht über eine Bebauungsplanung, sondern über das Straßenverkehrsrecht (Parkverbot) ausreichend geregelt und gesichert werde. Darüber hinaus sei auch tatsächlich ein solches Risiko nicht zu befürchten, da ohnehin im Bereich des Grundstücks des Antragstellers und der Wendeflächen keine Parkmöglichkeiten bestünden.

28 Auch soweit der Antragsteller drohende Sachschäden durch den Bau einer großvolumigen Tiefgarage im Gewerbegebiet befürchte, könne dies seine

großvolumigen Tiefgarage im Gewerbegebiet befürchte, könne dies seine Antragsbefugnis nicht begründen, da der Bebauungsplan Tiefgaragen nicht zwingend vorschreibe, sondern diese lediglich grundsätzlich zulasse, jedoch selbstverständlich nur dann, wenn Rechte Dritter - die nicht im Bebauungsplanverfahren, sondern im Genehmigungsverfahren zu prüfen seien - nicht beeinträchtigt würden. Auch die sich mit Grundwasserabsenkungen zu beschäftigenden Fragen seien im Rahmen des Einzelgenehmigungsverfahrens, ggf. im Rahmen eines wasserrechtlichen Verfahrens zu klären und könnten deshalb nicht die Wirksamkeit des Bebauungsplans berühren. Dass die entsprechenden Probleme gelöst werden könnten, beweise das hydrogeologische Gutachten von Dr. Hug Geoconsult vom 10. Februar 2000. Anderes werde auch von dem Antragsteller nicht substantiiert dargelegt.

29 Soweit der Antragsteller befürchte, bei Realisierung des Bebauungsplans trete eine erhebliche Wertminderung hinsichtlich seines Grundstücks ein, handele es sich insoweit um keinen abwägungserheblichen schutzwürdigen privaten Belang.

30 Die von dem Antragsteller angesprochene "Erdrückungswirkung" sei tatsächlich nicht gegeben, da auch ein dreigeschossiges Gebäude in einer Entfernung von ca. 25 m zum Wohnhaus des Antragstellers offensichtlich nicht erdrückend wirke. Auch die von dem Antragsteller angeführte Aussichtslage bzw. Ortsrandlage mit Blick auf die Frankfurter Skyline sei grundsätzlich kein privates Interesse von solchem Gewicht, dass im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müsse. Aufgrund der Darstellungen des Flächennutzungsplanes sowie der Begründung des Bebauungsplans "Kleine Lindenstruth" habe der Antragsteller mit einer entsprechenden weiterführenden Bebauung rechnen müssen; aus der Begründung des Bebauungsplans "Kleine Lindenstruth" ergäben sich insbesondere keine Anhaltspunkte dafür, dass ausnahmsweise der Aussicht besondere Schutzfunktion zukommen sollte. Dies ergebe sich auch nicht aus den besonderen örtlichen Gegebenheiten.

31 Hinsichtlich des von dem Antragsteller angesprochenen Wohnklimas sei bereits nicht substantiiert die Gefahr einer befürchteten Klimaveränderung vorgetragen, zumal das Grundstück des Antragstellers nicht in einer Haupt-, sondern in einer Nebenwindrichtung in Nordwestrichtung vom geplanten Gewerbegebiet liege.

32 Soweit er die gesicherte Erschließung des Gewerbegebiets und des Mischgebiets aufgrund befürchteter Verkehrsbelastungen des "Sodener Stockes" gefährdet sehe, handele es sich um keinen privaten Belang, welcher im Rahmen der Abwägung zu seinen Gunsten hätte berücksichtigt werden müssen. Die bekannten Verkehrsprobleme am Bahnübergang und am Sodener Stock seien parallel zum Bebauungsplanverfahren in Angriff genommen worden und im Übrigen dem nachfolgenden Planvollzug überlassen worden, was auch für die von dem Antragsteller angesprochenen Lärmimmissionen gelte.

33 Die Antragsbefugnis ergebe sich auch nicht aus der wiederholt gerügten Verletzung der planungsrechtlichen Typenbindung, da in dem festgesetzten Mischgebiet die Zulässigkeit von Wohngebäuden sowie Geschäfts- und Bürogebäuden geregelt sei. Im Übrigen sehe § 1 Abs. 5 BauNVO vor, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach § 6 Abs. 2 BauNVO zulässig seien, für allgemein nicht zulässig erklärt werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe. Dies sei bei einer Nutzung durch Geschäfts-, Büro- und Wohngebäude der Fall.

34 Der Bebauungsplan sei jedoch auch materiell wirksam. Der Bebauungsplan sei aus dem Flächennutzungsplan 1988 entwickelt. Dem stehe nicht entgegen, dass eine kleine Teilfläche von ca. 5.000 qm inmitten des Gebiets nicht als Mischgebiet, sondern als Gewerbegebiet ausgewiesen worden sei. Insbesondere werde durch die Ausweisung des Mischgebietes kein "Etikettenschwindel" betrieben, da in dem Bebauungsplan keine Festsetzungen vorgenommen worden seien, die nicht mehr einem Mischgebiet entsprächen.

35 Der streitgegenständliche Bebauungsplan sei auch erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei nicht zu beanstanden, dass parallel zu der Bauleitplanung auch fiskalische Interessen verfolgt würden. Die Änderung in der Zielsetzung, die Voraussetzungen für die Neuansiedlung eines größeren Unternehmens anstatt Erweiterungsmöglichkeiten für ortsansässige Betriebe zu schaffen, sei weder unter dem Stichwort "Erforderlichkeit" noch im Hinblick auf die Abwägungsentscheidung zu beanstanden. Der Bebauungsplan diene nicht lediglich und isoliert privaten

beanstanden. Der Bebauungsplan diene nicht lediglich und isoliert privaten Interessen des Investors sondern auch der gewerblichen, also städtebaulichen Entwicklung auf ihrem Gemarkungsgebiet und ihrer Entwicklung als Mittelzentrum. Dies stehe mit ihrer Planungshoheit im Einklang.

36 Soweit der Antragsteller ihr eine rechtswidrige Delegation der Abwägung auf einen Dritten und damit einen "Abwägungsausfall" vorwerfe, könne dem nicht gefolgt werden. Die Stadtverordnetenversammlung habe sich den vorbereiteten Abwägungskatalog zu eigen gemacht, was bei Einschaltung eines Dritten, auch wenn dieser durch den Vorhabenträger bezahlt werde, nicht anders zu sehen sei, als wenn die Stadtverwaltung selbst einen entsprechenden Abwägungskatalog erarbeitet habe. Sie habe auch nicht die eigene Gewichtung der betroffenen Belange unterlassen. So habe sie entgegen der Auffassung des Antragstellers auf die Vorplanungen zurückgreifen können, da auch nach der Konzeption vom Juli 1995 der Bereich als Gewerbegebiet überplant gewesen sei. Trotz der Vorhabenbezogenheit der Planung habe keine "faktische Vorbindung" stattgefunden. Dass die Stadtverordnetenversammlung auf die von dem Planungsbüro erarbeiteten Abwägungskriterien zurückgreife, sei nicht zu beanstanden.

37 Ein Abwägungsdefizit könne der Antragsteller auch nicht durch den zeitlichen Verfahrensablauf herleiten, da sowohl der Gesetzgeber als auch die Rechtsprechung eine rasche Bearbeitung eines Bebauungsplanverfahrens zulasse.

38 Entgegen der Darstellung des Antragstellers sei auch der Verbrauch landwirtschaftlicher Flächen gesehen und in die Abwägung eingestellt worden. Dies ergebe sich aus der Begründung zum Bebauungsplan und insbesondere aus den Ausführungen über den naturschutzrechtlichen Ausgleich.

39 Auch die Berücksichtigung der Erschließung und Verkehrsbelastung sei nicht abwägungsfehlerhaft erfolgt. Sowohl die gesicherte Erschließung als auch die Verkehrsbelastung über die Sodener Straße seien weder bei der Beschlussfassung noch heute nach zwischenzeitlichem Ausbau des sog. "Sodener Stockes" zweifelhaft. Die Verkehrsbelastung sei von ihr gesehen und in die Abwägung eingestellt worden. Die Antragsgegnerin habe bei Beschlussfassung des Bebauungsplans davon ausgehen dürfen, dass eine ausreichende Erschließung vorhanden und der Konflikt bezüglich der Verkehrsbelastung bis zur Realisierung des Vorhabens - soweit erforderlich - gelöst werde. Nach dem nunmehr erfolgten Ausbau des "Sodener Stockes" zeige sich, dass dieser hinreichend leistungsfähig sei.

40 Das Naturdenkmal (Speierlingbaum) sei im Bebauungsplanverfahren hinreichend berücksichtigt und durch Ausweisung im Bebauungsplan (ND) geschützt worden. Auch die Belange an einem wünschenswerten Erhalt des Landschaftsbildes seien gesehen und in die Abwägung eingestellt worden, gleiches gelte für die klimatischen Folgen der Planung.

41 Unter dem Begriff "Nachbarbelange" seien von dem Antragsteller Belange angeführt, die in die Abwägung nicht hätten eingestellt werden müssen. Der Antragsteller habe sich selbst für eine Herausnahme des 60 m breiten Streifens aus dem Gewerbegebiet ausgesprochen, um diesen Bereich - wie im Flächennutzungsplan dargestellt - als Mischgebietsfläche auszuweisen. Dem sei sie nachgekommen. Unabhängig davon sei dies von ihr gesehen und auch in die Abwägung eingestellt worden, wie gerade die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials und die Darlegungen des Vortrags des Antragstellers und der anderen Anregungen im Einzelnen zeigten. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei sie auch nicht verpflichtet gewesen, "Alternativplanungen" durchzuführen. Es obliege ihrer planerischen Hoheit, - wie geschehen - die bisherige Planung aufzugeben und zu einer veränderten Planung überzuwechseln.

42 Entgegen der Auffassung des Antragstellers entspreche die streitgegenständliche Planung gerade dem Trennungsgebot des § 50 BImSchG, zwischen Gewerbegebiet und allgemeinem Wohngebiet sei ein MI-Gebiet als Puffer geplant worden.

43 Die im Bebauungsplan zugelassene Bebauung verursache keine so erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, dass die Zurücksetzung dieses Belangs außer Verhältnis seiner objektiven Gewichtung es stehe. Aus den in dem Verfahren 3 N 1894/02 vorgelegten Lichtbildern werde deutlich, dass sogar die fünfgeschossigen Gebäude im GE-Gebiet allenfalls unwesentlich über den Horizont hinausragen und somit eine erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes

hinausragen und somit eine erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes nicht in Frage stehe.

44 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt dieser Gerichtsakte sowie den Inhalt der Gerichtsakte 3 N 1894/02 sowie den Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin in diesem Verfahren (ein Leitz-Ordner, vier geheftete Unterlagen) sowie den Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin in dem Verfahren 3 N 1894/02 (zwei Leitz-Ordner, ein Satz Planunterlagen, vier geheftete Unterlagen sowie der Bebauungsplan "Kleine Lindenstruth" in Kopie nebst Begründung). Die Unterlagen sind insgesamt zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gemacht worden.

Entscheidungsgründe

45 Der Normenkontrollantrag ist statthaft. Der Antragsteller wendet sich gegen einen nach § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossenen Bebauungsplan, dessen Gültigkeit vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.

46 Der Normenkontrollantrag ist auch im Übrigen zulässig.

47 Die Antragsbefugnis des Antragstellers ergibt sich aus § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO, wonach den Antrag jede natürliche oder juristische Person stellen kann, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Ein Antragsteller genügt seiner Darlegungspflicht, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans in eigenen Rechten verletzt wird (BVerwG, Urteil vom 24.09.1998 - 4 CN 2.98 - NJW 1999, 592; Hess. VGH, Urteil vom 29.01.2003 - 3 N 2764/02 -).

48 Diese Voraussetzungen sind in Bezug auf den Antragsteller, dessen Grundstück unmittelbar an den Planbereich angrenzt, erfüllt. Nach seinem Vorbringen ist eine Verletzung des drittschützenden Abwägungsgebotes des § 1 Abs. 6 BauGB möglich, denn er hat Belange als verletzt benannt, die in der Abwägung zu berücksichtigen waren. Das Interesse des Antragstellers an einer ordnungsgemäßen Ermittlung der Lärmsituation sowie der durch die streitgegenständlichen planerischen Festsetzungen verursachten Verkehrsbelastung durch die innere Erschließung des Plangebiets sind im Rahmen des § 1 Abs. 6 BauGB abwägungserhebliche Belange (vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.12.2000 - 4 BN 59.00 -), bei denen nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass ein Verstoß der Antragsgegnerin gegen das Abwägungsgebot nicht vorliegt. Hierin liegt der Unterschied zu der in dem Verfahren 3 N 1894/02 verneinten Antragsbefugnis, da das Plangebiet unmittelbar an das Grundstück des Antragstellers anschließt und berücksichtigungspflichtige Belange des Antragstellers durch die Anlegung oberirdischer Parkmöglichkeiten oder grundstücksnaher Erschließungsanlagen tangiert sein können.

49 Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.

50 Soweit der Antragsteller hinsichtlich des Aufstellungsverfahrens rügt, eine Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB habe nicht stattgefunden, kann dem nicht gefolgt werden. Die vorgezogene Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte ausweislich der zu dem Verfahren 3 N 1894/02 eingereichten Unterlagen gemeinsam mit dem dort streitgegenständlichen Plangebiet - ursprünglich waren beide Plangebiete gemeinsam in der Planung - am 1. September 1995 (Veröffentlichung in der "Kronberger Zeitung" vom 23. August 1995). Einer erneuten vorgezogenen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB bedurfte es auch nach dem Beschluss vom 9. Dezember 1999, mit dem die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die Aufstellung eines separaten Bebauungsplans für das streitgegenständliche Gebiet beschlossen hatte, nicht. Dies ergibt sich bereits aus § 3 Abs. 1 Satz 3 BauGB, nach dem sich an die Unterrichtung und Erörterung das Verfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB auch dann anschließt, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt. Nichts anderes hat für den vorliegenden Fall zu gelten, bei dem nach Auswertung der eingegangenen Anregungen und Bedenken ein Teil des ursprünglichen Gesamtplanes einer gesonderten Beplanung zugeführt wurde. Soweit der Antragsteller die "besondere Kürze des Aufstellungsverfahrens" rügt, legt er bereits nicht substantiiert dar, welchen Rechtsverstoß er hiermit geltend machen

bereits nicht substantiiert dar, welchen Rechtsverstoß er hiermit geltend machen will. Der Antragsteller behauptet nämlich nicht, dass die Antragsgegnerin die Fristen des § 3 Abs. 2 BauGB nicht eingehalten hat, außerhalb der dort genannten Fristen steht es der Antragsgegnerin frei, ein bauplanungsrechtliches Verfahren zügig zu bearbeiten. Im Übrigen sind gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB Verstöße gegen die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB unbeachtlich.

51 Soweit der Antragsteller meint, der streitgegenständliche Bebauungsplan sei gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nicht erforderlich, da er ein rechtswidriges Planungsziel verfolge, indem er lediglich die Interessen eines Großinvestors und damit rein fiskalische Bedürfnisse befriedige, kann dem nicht gefolgt werden.

52 Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ordnung erforderlich ist. Das Erforderlichkeitsprinzip des § 1 Abs. 3 BauGB enthält eine die Planungsmöglichkeiten der Gemeinden eingrenzende Regelung. Sie muss im Sinne der Aufgabenbeschränkung der Bauleitplanung einen bodenrechtlichen Bezug haben, d. h. die Bauleitplanung bedarf der Rechtfertigung durch städtebauliche Gründe (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand: Oktober 2003, § 1 Rdnr. 32). Nicht erforderlich sind daher nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Bauleitplanung nicht bestimmt ist. Auf diese Weise und mit Rücksicht auf die grundsätzliche Maßgeblichkeit der planerischen Konzeption der Gemeinde stellt das Merkmal der Erforderlichkeit praktisch nur bei groben und bei einigermaßen offensichtlichen Missgriffen eine Schranke der Planungsbefugnisse dar (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 1 Rdnr. 33 m. Rsprn.). So darf die Gemeinde die Bauleitplanung nicht vorschieben, um allein private Interessen zu befriedigen. Andererseits darf die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitplanung nehmen und sich dabei an den Wünschen der Grundeigentümer orientieren, allerdings unter der Voraussetzung, dass sie zugleich auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen verfolgt, weil nur darauf die Planung gestützt werden kann. Ein Zusammenwirken zwischen Gemeinde und privaten Investoren bei der Einleitung und Aufstellung von Bauleitplänen widerspricht insoweit nicht dem § 1 Abs. 3 BauGB (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 1 Rdnr. 34).

53 Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans beabsichtigt ein Großinvestor, im benachbarten Gewerbegebiet mit einer maximalen Bruttogeschossfläche von 43.600 qm ein Büro- und Verwaltungszentrum für ca. 1.500 bis 2.000 Arbeitsplätze zu errichten. Die Außendarstellung des Unternehmens sowie die Identifikation der Mitarbeiter mit ihrem Arbeitsumfeld stellten wichtige Rahmenbedingungen für diese Planung dar. Das Gesamtkonzept könne mit dem Schlagwort "Arbeiten im Grünen" umschrieben werden. Entsprechend der Planungskonzeption sollten architektonisch hochwertige Bürogebäude in ein parkähnlich gestaltetes Umfeld integriert werden. Zum anspruchsvollen ökologischen Konzept gehöre auch die Schaffung eines naturnahen Landschaftsparkes mit Feuchtbiotopen im Anschluss an die geplante Bebauung. Durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan solle der schon in der vorausgegangenen Planung erwähnte Übergang zwischen Wohngebiet und Gewerbegebiet konkretisiert und durch die Ausweisung eines Mischgebiets den Anforderungen des Flächennutzungsplanes nachgekommen werden.

54 Ausweislich der in dem Verfahren 3 N 1894/02 eingereichten Unterlagen beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin bereits am 30. September 1993 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das streitgegenständliche Plangebiet sowie das unter dem Aktenzeichen 3 N 1894/02 in Streit befindliche Plangebiet, wobei insgesamt die Ausweisung eines Gewerbegebiets vorgesehen war. Dass die Antragsgegnerin im Laufe des Planaufstellungsverfahrens von ihrem ursprünglichen Vorhaben, für ortsansässige Handwerks- und sonstige Gewerbebetriebe Erweiterungsmöglichkeiten zu schaffen, zu Gunsten eines Großinvestors Abstand genommen hat, ist unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB nicht zu beanstanden und im Rahmen der planerischen Grundentscheidungen der Antragsgegnerin zulässig. Gerade die Tatsache, dass die Antragsgegnerin bereits seit längerer Zeit geplant hatte, das Gebiet als Gewerbe-/Mischgebiet auszuweisen, zeigt die städtebauliche Rechtfertigung dieser Planungen auch ohne Hinzutreten des nunmehr ausschlaggebenden Großinvestors. Im Übrigen steht der planerischen Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes nach den oben gemachten Ausführungen nicht entgegen, dass damit auch fiskalische oder arbeitsplatzpolitische Aspekte

nicht entgegen, dass damit auch fiskalische oder arbeitsplatzpolitische Aspekte von der planenden Gemeinde mitverfolgt werden, solange sie in ein städtebauliches Konzept eingebunden sind.

55 Der streitige Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Ausweislich des maßgeblichen Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt vom 6. Juli 1987 in der Fassung der genehmigten Änderungen vom 31. März 1999 ist die streitgegenständliche Fläche dort als Mischgebiet ausgewiesen worden, so dass die streitgegenständliche Mischgebietsausweisung mit der entsprechenden Darstellung des Flächennutzungsplans übereinstimmt. Dem kann auch nicht - wie von dem Antragsteller versucht - entgegengehalten werden, bei der streitgegenständlichen Ausweisung handele es sich faktisch um einen "Etikettenschwindel", da tatsächlich eine reine Gewerbegebietsfläche - geplant seien allein Bürogebäude und keine Wohnungen - ausgewiesen worden sei. Ausweislich der Festsetzungen des streitgegenständlichen Bebauungsplans sind gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude sowie Geschäfts- und Bürogebäude in dem Plangebiet zulässig. Nicht zulässig sind gemäß Ziffer 2.2 der Festsetzungen Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Die von der Antragsgegnerin vorgenommenen Festsetzungen berücksichtigen im besonderem Maß die Nähe des Plangebiets zu der angrenzenden Wohnbebauung, wobei es gerade auch im Interesse des Antragstellers sein dürfte, dass stärker emittierende Nutzungsformen von der Antragsgegnerin ausgeschlossen worden sind. Dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans in der Zukunft nicht durch die Erteilung einseitiger Baugenehmigungen funktionslos werden, ist nicht die zu beachtende Aufgabe des Plangebers, sondern Aufgabe der für die Erteilung von Baugenehmigungen zuständigen Bauaufsicht.

56 Der angegriffene Bebauungsplan verstößt nicht gegen die Anforderungen, die sich für eine rechtsstaatliche Planung aus dem Abwägungsgebot ergeben.

57 Dieses in § 1 Abs. 6 BauGB verankerte Gebot verpflichtet den Träger der Bauleitplanung dazu, im Rahmen seiner planenden Entscheidung sämtlicher im Hinblick auf die konkrete Planungssituation relevanten öffentlichen und privaten Belange in seine Abwägung einzubeziehen, wobei die Bedeutung der betroffenen Belange weder verkannt werden noch der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise erfolgen darf, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des vorgenannten Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die planende Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurücksetzung des anderen Belangs entscheidet. Die Planungsbefugnis schließt Gestaltungsfreiheit ein; die Gestaltungsfreiheit wiederum umfasst verschiedene Elemente, insbesondere des Erkennens, des Bewertens und des Wollens. Innerhalb des vorbeschriebenen Rahmens ist das Vorziehen oder das Zurücksetzen bestimmter Belange, wie es das Bundesverwaltungsgericht formuliert, kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entscheidung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welche Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Damit ist notwendig der Planungskontrolle der Verwaltungsgerichte eine enge Grenze gezogen (BVerwG, Urteil vom 12.12.1969 - 4 C 105.66 - BRS 22 Nr. 4; Hess. VGH, Urteil vom 17.03.2003 - 9 N 3232/99 -).

58 Entgegen der Auffassung des Antragstellers hat die Antragsgegnerin das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB nicht deshalb verletzt, weil sie eine Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange in Wirklichkeit nicht vorgenommen hat. Der Antragsteller meint insoweit, dass die Antragsgegnerin dadurch, dass sie die Prüfung und Gewichtung der eingegangenen Anregungen der Planergruppe ASL übertragen habe, die schon die Begründung für den Entwurf des neuen Bebauungsplans gefertigt habe und deren Kosten seiner Kenntnis nach im Rahmen der allgemeinen Planungskosten von der Vorhabenträgerin OFB - Bauvermittlungs- und Gewerbebau GmbH - übernommen worden seien, die unverzichtbare eigene Gewichtung der betroffenen Belange unterlassen habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Die Antragsgegnerin weist zu Recht darauf hin, dass sich die Stadtverordnetenversammlung den vorbereiteten Abwägungskatalog zu eigen gemacht habe, was bei Einschaltung eines Dritten, auch wenn dieser durch den Vorhabenträger bezahlt werde, nicht anders zu sehen sei, als wenn die

durch den Vorhabenträger bezahlt werde, nicht anders zu sehen sei, als wenn die Stadtverwaltung selbst einen entsprechenden Abwägungskatalog erarbeitet habe. Zu Unrecht meint der Antragsteller in diesem Zusammenhang, die Antragsgegnerin habe auf die ursprünglichen Planungen nicht mehr zurückgreifen dürfen. Wie bereits oben ausgeführt, sahen auch die ursprünglichen Planungen aus dem Jahr 1993 vor, das Gebiet als Gewerbegebiet auszuweisen. Dass sich die streitgegenständliche Ausweisung zu Gunsten eines Großinvestors auswirken kann - die Antragsgegnerin hat entgegen der Auffassung des Antragstellers nicht das Institut des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gewählt - lässt die Planung nicht als grundlegend neue erscheinen, so dass der förmliche Neubeginn eines Planungsverfahrens nicht erforderlich war. Ein Abwägungsausfall liegt entgegen der Auffassung des Antragstellers auch nicht deshalb vor, weil "zur Realisierung einer vorhabenbezogenen Planung eine faktische Vorausbindung eingetreten ist". Der Antragsteller belegt diese Annahme am streitgegenständlichen Fall nicht. Die Antragsgegnerin hat vielmehr gerade durch die streitgegenständlichen Umplanungen - Planung eines Mischgebietes statt des ursprünglich vorgesehenen Gewerbegebietes - gezeigt, dass sie auf die Anregungen und Bedenken der betroffenen Anlieger sowie der Träger der öffentlichen Belange eingeht und sich in ihren planerischen Entscheidungen flexibel zeigt. Soweit der Antragsteller meint, die vorgenommenen Umplanungen seien nur durchgeführt worden, um an sich gegebene Rechtsschutzmöglichkeiten der Nachbarn zurückzudrängen, handelt es sich um eine reine Mutmaßung, die durch nichts belegt ist und für das vorliegende Verfahren zudem nicht entscheidungserheblich ist.

59 Der streitgegenständliche Bebauungsplan leidet auch im Übrigen nicht an Abwägungsmängeln.

60 Gemäß § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen so einander zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Hierbei kann dahinstehen, ob es sich bei dem streitgegenständlichen Bebauungsplan um eine raumbedeutsame Planung im Sinne des § 50 BImSchG handelt, da die ansonsten dort aufgestellten Anforderungen durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan gerade beachtet worden sind. Entgegen der Auffassung des Antragstellers handelt es sich bei dem Plangebiet "Kleine Lindenstruth" nicht um ein reines Wohngebiet, sondern entsprechend der Ausweisungen des Bebauungsplans "Kleine Lindenstruth" vom 29. Mai 1982 um ein allgemeines Wohngebiet. In diesem Zusammenhang hat die Antragsgegnerin zutreffend darauf hingewiesen, dass es, wie von dem Antragsteller selbst vorgetragen, innerhalb des Gebietes eine kleine Speisewirtschaft, einen Kindergarten und am Rand einen Bolzplatz gibt und zudem jederzeit Nutzungsänderungen in dem Gebiet möglich sind, so dass der Bebauungsplan mit der Ausweisung "allgemeines Wohngebiet" nicht funktionslos geworden sei. Dem folgt der Senat und weist zudem darauf hin, dass das Funktionsloswerden eines allgemeinen Wohngebietes zu Gunsten eines reinen Wohngebietes ohnehin nur in extrem gelagerten Fallkonstellationen denkbar ist, da allein durch wenige und jederzeit mögliche Nutzungsänderungen im Umfeld einer reinen Wohnnutzung die Voraussetzungen eines allgemeinen Wohngebietes wieder gegeben wären.

61 Das allgemeine Wohngebiet "Kleine Lindenstruth" grenzt an das streitgegenständliche Mischgebiet an, das nicht etwa, wie der Antragsteller meint, faktisch ein Gewerbegebiet darstellt. Vielmehr handelt es sich um ein eingeschränktes Mischgebiet, das gerade immissionsträchtige Nutzungsformen ausschließt und somit den Interessen der angrenzenden Wohnnutzer in verstärktem Maß entgegenkommt.

62 Soweit der Antragsteller meint, das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB sei verletzt, da die hohe und blockartige Bebauung die niedrige und feingliedrige Bebauung des Wohngebiets "Kleine Lindenstruth" erdrücke, die hell erleuchteten Büroräume auch zu Nachtzeiten das Wohngebiet ausstrahlten und sein Interesse auf Aussicht vom Dachgeschoss Richtung Frankfurter Skyline nicht berücksichtigt worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. In diesem Zusammenhang weist die Antragsgegnerin zunächst zu Recht darauf hin, dass allein das Heranrücken eines Mischgebietes an ein allgemeines Wohngebiet keine Rechtsverletzung zur Folge haben kann, denn in einem Mischgebiet sind nur ein Wohnen nicht störende Betriebe zulässig (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Zutreffend weist die Antragsgegnerin auch darauf hin, dass der von dem Antragsteller monierte Lichtschein, der von den

darauf hin, dass der von dem Antragsteller monierte Lichtschein, der von den Bürogebäuden ausgeht, kein privater, abwägungsbeachtlich geschützter Belang ist. Durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan werden Wohn-, Geschäftsund Bürogebäude mit maximal drei Vollgeschossen zugelassen, der Abstand von den jeweiligen Baufenstern zum Grundstück des Antragstellers beträgt mindestens 14 m, zu dem Wohnhaus 25 m. Ausweislich des Bebauungsplans ist an der Grenze zwischen neu geplantem Mischgebiet und vorhandenem allgemeinen Wohngebiet ein öffentlicher Fuß- und Radweg sowie ein ca. 5 m breiter Streifen vorgesehen, der für die Anpflanzung von Sträuchern planerisch festgesetzt worden ist. Selbst wenn man den Vortrag des Antragstellers als wahr unterstellen wollte, dass auch in dem streitgegenständlichen Plangebiet Bürogebäude errichtet werden, die aufgrund ihrer Anbindung zu dem Gewerbegebiet Bendersee "rund um die Uhr" genutzt werden und daher von ihnen in den Nachtstunden ein Lichtschein ausgeht, ist dies gleichwohl kein abwägungsbeachtlicher Belang, da zum einen, worauf die Antragsgegnerin zu Recht hinweist, der Antragsteller durch architektonische Selbsthilfemaßnahmen wie das Anbringen von Jalousien oder Vorhängen den Lichtschein von seinen Wohnräumen abhalten kann und zum anderen bauordnungsrechtliche Auflagen denkbar sind, die die "Ausstrahlung" der umliegenden Bebauung möglichst gering halten. Bei den oben genannten Abständen einer maximal dreigeschossigen Bebauung ist offensichtlich, dass durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan bzw. durch die zulässige maximale Bebauung eine Erdrückungswirkung in Bezug auf das Wohngebiet "Kleine Lindenstruth" nicht gegeben ist. Ausweislich der Begründung zu dem Bebauungsplan hat die Antragsgegnerin die Nähe zu dem Wohngebiet "Kleine Lindenstruth" in dem Bauplanungsverfahren gesehen und in die Abwägung eingestellt. Durch den Bebauungsplan soll der Übergang zwischen Wohngebiet und Gewerbegebiet gestaltet werden, wobei ein Abstand der Baufenster zur "Kleinen Lindenstruth" mit 14 m festgelegt wird und durch die Ausweisung der überbaubaren Fläche in drei deutlich voneinander abgesetzte Baufenster verhindert wird, dass ein größerer, parallel zur Wohnbebauung verlaufender Baukörper entsteht. Darüber hinaus dient die Festlegung der maximalen Geschosszahl der Rücksicht auf die benachbarte Wohnbebauung. Auch soweit der Antragsteller moniert, durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan werde ihm die Aussicht auf die Frankfurter Skyline verbaut und dieser Belang sei von der Antragsgegnerin nicht in die Abwägung eingestellt worden, weist die Antragsgegnerin zu Recht darauf hin, dass die Aussichtslage bzw. Ortsrandlage mit Blick auf die Frankfurter Skyline grundsätzlich kein privates Interesse von solchem Gewicht ist, das im Rahmen der Abwägung