Urteil des HessVGH, Az. 4 UE 613/97

VGH Kassel: wohnfläche, wohnraum, genehmigung, zweckentfremdung, liegenschaft, berufliche tätigkeit, wohnungsmarkt, eigentümer, eigenschaft, ausnahme
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 UE 613/97
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
(Zweckentfremdungsverbot - zulässiger Umfang der
Mitbenutzung von Wohnraum zu freiberuflichen oder
gewerblichen Zwecken)
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer der mit einem Wohnhaus bebauten Liegenschaft ....
Das Gebäude besteht aus zwei Geschossen sowie einem Dachboden, in dem sich
zwei Mansarden und ein Trockenboden befinden. Der Voreigentümerin der
Liegenschaft wurde von der Beklagten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für
die Wohnungen im Erd- und im ersten Obergeschoss erteilt. Seit 1996 ist die
Klägerin Eigentümerin der Wohnung im Erdgeschoss, der Kläger Eigentümer der
Wohnung im ersten Obergeschoss. Die Wohnung im Erdgeschoss weist eine
Gesamtwohnfläche von 143,93 m2, die im ersten Obergeschoss eine von 138,60
m2 auf.
Am 23.12.1993 beantragten die Kläger, die zu diesem Zeitpunkt noch nicht
Eigentümer der Liegenschaft waren, die Erteilung einer wohnungswirtschaftlichen
Ausnahmegenehmigung zur Nutzungsänderung der im Erdgeschoss gelegenen
Räumlichkeiten, die sie für die von ihnen betriebene Anwaltskanzlei nutzen wollten.
Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 15.11.1994 wegen fehlender
Antragsbefugnis ab.
Mit Schreiben vom 21.11.1995 beantragten die Kläger bei der Beklagten die
Erteilung eines Negativattestes des Inhalts, dass für die freiberufliche Nutzung der
als Anlage zu dem Antrag näher bezeichneten vier Wohnräume mit einer
Gesamtwohnfläche von 85,47 m2 (vgl. Bl. 3 Behördenakte) eine
Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei. Zur Begründung ihres
Antrages beriefen sich die Kläger auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
vom 22.04.1994 -- 8. C 29/92 --, NJW 1995, 542.
Nachdem die Kläger unter dem 17.01.1996 bzw. 29.02.1996 an die Bearbeitung
ihres Antrages erinnert hatten, haben sie am 21.03.1996 Untätigkeitsklage mit
dem Ziel, die Beklagte zur Erteilung des beantragten Negativattestes zu
verpflichten, erhoben.
Mit Bescheiden vom 29.04.1996 versagte die Beklagte das beantragte
Negativattest. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der zu
beurteilende Sachverhalt werde von der von den Klägern genannten Entscheidung
des Bundesverwaltungsgerichts nicht erfasst. Die Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts beziehe sich nur auf gemischt genutzte
Wohneinheiten. Durch die vorgesehene Nutzung für freiberufliche Zwecke verliere
aber die Wohneinheit im Erdgeschoss ihre Eigenschaft als Wohnung. Es sei vom
Vorliegen getrennter Wohneinheiten auszugehen. Die Fläche, die für den Betrieb
der Anwaltskanzlei vorgesehen sei, betrage bei Weitem mehr als 50% der
Wohnfläche der Erdgeschosswohnung. Zudem könne auch nicht ausgeschlossen
werden, dass die im Erdgeschoss verbleibenden Wohnräume für den Betrieb der
Anwaltskanzlei mitbenutzt würden.
Nach Bekanntgabe der vorgenannten Bescheide haben die Kläger auch sie in das
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Nach Bekanntgabe der vorgenannten Bescheide haben die Kläger auch sie in das
Verfahren einbezogen.
Zur Begründung ihrer Klage haben sie an ihrer Auffassung festgehalten, in
Anwendung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei vom
Vorliegen einer genehmigungsfreien Mitbenutzung von Wohnräumen auszugehen.
Die Zweckbestimmung der Räume als Wohnräume werde durch eine berufliche
Mitbenutzung nicht aufgegeben. Dies gelte jedenfalls dann, wenn wie vorliegend
weniger als 50% der Wohnfläche ausschließlich freiberuflichen Zwecken dienen
solle. Die beiden Wohneinheiten im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss
seien als Einheit zu betrachten. Lediglich ein Drittel der im Erdgeschoss und im
ersten Obergeschoss vorhandenen Wohnfläche sei für eine berufliche Nutzung
vorgesehen. Als Eigentümer der Liegenschaft seien sie befugt, zwei Wohnungen
zusammenzulegen und für den eigenen Wohnbedarf in Anspruch zu nehmen. Der
verbleibende Raum im Erdgeschoss -- ein Schlafzimmer, ein Bad, eine Küche, ein
Abstellraum, eine Diele, ein Flur sowie ein Gäste-WC -- sollten zur privaten Nutzung
weiter verwendet werden. Auf die Mitbenutzung dieser Räume sei die aus ihnen,
den Klägern, und ihren zwei Kindern bestehende Familie angewiesen. Die obere
Etage sei räumlich kleiner als das bisher bewohnte Erdgeschoss. Zudem sollten
die Kinder eigene Zimmer haben. Durch die vorgesehene freiberufliche Tätigkeit
im eigenen Wohnhaus werde dem Wohnungsmarkt kein Wohnraum entzogen, da
beide Etagen in jedem Falle selbst genutzt werden sollten. Die
Abgeschlossenheitsbescheinigung sei zweckentfremdungsrechtlich ohne
Bedeutung.
Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht haben die
Kläger ein alternatives Nutzungskonzept vorgetragen und dieses hilfsweise zur
Entscheidung gestellt. Nach diesem Konzept solle der in der in der Behördenakte
enthaltenen Skizze (Bl. 3 Behördenakte) als Nr. 1 bezeichnete Raum von der
ausschließlich beruflichen Nutzung ausgenommen und weiter zu Wohnzwecken
genutzt werden, wodurch sich die Fläche zur Nutzung als Anwaltskanzlei auf 57,08
m2 reduziere.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 29.04.1996 zu verpflichten,
den Klägern ein Negativattest dahingehend auszustellen, dass für die Nutzung in
freiberuflicher Berufsausübung der in dem Antrag vom 21.11.1995 Bezug
genommenen, durch Skizze gekennzeichneten Räume im Hause ... einer
Zweckentfremdungsgenehmigung nicht bedarf,
hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 29.04.1996 zu
verpflichten, ein dahingehendes Negativattest zu erteilen mit Ausnahme des in
der Behördenakte (Bl. 3) bezeichneten Raumes Nr. 1.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zum Hauptantrag hat die Beklagte die Begründung der Bescheide vom
29.04.1996 wiederholt und vertieft. Zum Hilfsantrag hat sie ausgeführt, dass die
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht dahingehend verstanden
werden dürfe, dass generell eine ausschließlich gewerbliche oder freiberufliche
Nutzung bis 50% der Wohnfläche einer Wohnung keiner
zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung mehr bedürfe. Auch Einzelräume
könnten Gegenstand einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung sein.
Eine entsprechende Genehmigung sei auch im Hinblick auf das geänderte, mit
dem Hilfsantrag zur Entscheidung gestellte Nutzungskonzept erforderlich, da die
Wohnung im Erdgeschoss nicht mehr im gleichen Umfang wie zuvor dem
Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe.
Mit Urteil vom 27.11.1996 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main die
Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 29.04.1996 verpflichtet, den Klägern
ein Negativattest dahingehend auszustellen, dass es für die Nutzung in
freiberuflicher Berufsausübung der in dem Antrag vom 21.11.1995 Bezug
genommenen, durch Skizze gekennzeichneten Räume -- mit Ausnahme des in der
Behördenakte (Bl. 3) bezeichneten Raumes Nr. 1 (Wohnzimmer) -- im Hause ...
einer Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung nicht bedarf. Im Übrigen hat es
die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im
Wesentlichen ausgeführt, die Klage sei hinsichtlich des Hauptantrages zwar
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Wesentlichen ausgeführt, die Klage sei hinsichtlich des Hauptantrages zwar
zulässig, aber unbegründet. Als Verpflichtungsklage sei sie statthaft, da die
Erteilung eines Negativattestes einen Verwaltungsakt darstelle. Es sei unschädlich,
dass kein Vorverfahren durchgeführt worden sei, da die Klage schon bei
Klageerhebung als Untätigkeitsklage zulässig gewesen sei und es der
Durchführung eines Vorverfahrens gegen die nachträglich erlassenen
Verwaltungsakte nicht bedürfe. Die Klage könne mit dem Hauptantrag jedoch
keinen Erfolg haben. Die beabsichtigte Umnutzung von vier Wohnräumen im
Erdgeschoss der Liegenschaft stelle eine genehmigungsbedürftige
Zweckentfremdung von Wohnraum dar, da mehr als die Hälfte der Wohnfläche im
Erdgeschoss ausschließlich beruflichen Zwecken dienen solle. Die Wohnungen im
Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss seien zweckentfremdungsrechtlich als
getrennte Wohneinheiten zu betrachten. Der Hilfsantrag müsse jedoch Erfolg
haben. In Bezug auf den Hilfsantrag liege eine Klageänderung vor, die zulässig sei.
Der Zulässigkeit der Klage stehe nicht entgegen, dass die Kläger das hilfsweise
verfolgte Begehren erstmals im Klageverfahren vorgebracht und nicht zuvor zur
Prüfung der Behörde gestellt hätten. Die Kläger hätten nämlich die Änderung unter
Bezugnahme auf die dem Gericht und der Beklagten vorliegenden Unterlagen in
einer ohne Weiteres prüfungsfähigen Weise angeboten. Zudem habe die Änderung
auch nur untergeordnete Bedeutung, da sie sich in einer Reduzierung der für die
freiberufliche Tätigkeit vorgesehenen Nutzungsfläche erschöpfe. Auch das
erforderliche Rechtsschutzinteresse sei gegeben, da die Beklagte im Rahmen der
mündlichen Verhandlung eindeutig zum Ausdruck gebracht habe, dass sie auch
bei einer Reduzierung der für das Anwaltsbüro vorgesehenen Nutzungsfläche im
Erdgeschoss eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für nötig erachte.
Der Hilfsantrag sei unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, der die Kammer folge, auch begründet. Auch wenn
der vom Bundesverwaltungsgericht entschiedene Sachverhalt mit dem
vorliegenden Fall nicht unmittelbar vergleichbar sei, sei der von den Klägern
angeführten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ein allgemein geltender
Rechtssatz zu entnehmen, wonach generell eine ausschließliche freiberufliche
Nutzung bis zu 50% der Wohnfläche einer Wohneinheit keiner
zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung bedürfe. In Anwendung dieser
Rechtsprechung werde durch die ausschließliche Nutzung von Wohnräumen mit
einer Gesamtwohnfläche von 57.08 m2 bei einer Gesamtwohnfläche von 143,93
m2 bezüglich der Wohneinheit im Erdgeschoss der Tatbestand der
Zweckentfremdung nicht verwirklicht. Eine ausschließliche Nutzung der in der
Anlage zu dem Antrag als Räume, 2, 3 und 4 bezeichneten Zimmer zu
freiberuflichen Zwecken sei möglich. Eine darüber hinausgehende Nutzung
weiterer Räumlichkeiten ausschließlich für freiberufliche Zwecke durch die Kläger
werde die Beklagte zum Einschreiten wegen Verstoßes gegen das
Zweckentfremdungsverbot berechtigen. Die bloß theoretische Möglichkeit einer
Inanspruchnahme weiterer Räumlichkeiten für das Anwaltsbüro könne jedoch nicht
zur Versagung des beantragten Negativattestes führen. Eine berufliche
Mitbenutzung von Nebenräumen stehe dem begehrten Negativattest ebenfalls
nicht entgegen. Eine derartige Mitbenutzung von Räumlichkeiten, die keine
Aufenthaltsräume darstellten, insbesondere der Diele, des Flures und des Gäste-
WC's sei eine fast zwangsläufige Folge einer ausschließlichen Nutzung einzelner
Räume zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, die auf der Grundlage der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht als Zweckentfremdung
anzusehen sei.
Gegen das ihr am 08.01.1997 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 29.01.1997
Berufung eingelegt.
Zur Begründung trägt sie vor, der Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass
generell eine ausschließliche gewerbliche oder freiberufliche Nutzung bis zu 50%
der Wohnfläche einer Wohneinheit keiner zweckentfremdungsrechtlichen
Genehmigung bedürfe, sei abzulehnen. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass das Bundesverwaltungsgericht seine frühere, gegenteilige Rechtsprechung
habe aufgeben wollen. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts
widerspreche dem Wortlaut des Art. 6 MRVerbG. Ausdrücklicher
Regelungsgegenstand des Gesetzes sei nämlich die andere als wohnliche Nutzung
von Wohnraum, nicht etwa von Wohnungen. Die Auffassung des
Verwaltungsgerichts sei auch nicht mit dem Zweck des Gesetzes zu vereinbaren,
den Schutz des Wohnraumbestandes sicherzustellen. Der Wohnraumbegriff
umfasse jeden Wohnraum einer Wohneinheit. Gegenteiliges lasse sich auch nicht
aus § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes herleiten. Die Wohneinheit im
Erdgeschoss werde dem Wohnungsmarkt bei ausschließlich freiberuflicher Nutzung
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Erdgeschoss werde dem Wohnungsmarkt bei ausschließlich freiberuflicher Nutzung
einzelner Räume nicht mehr in gleichem Umfang zur Verfügung stehen wie zuvor
die gesamte Fünf-Zimmer-Wohnung. Die verbleibenden, für eine Wohnnutzung
weiterhin vorgesehenen Räumlichkeiten im Erdgeschoss könnten nicht mehr für
einen Vier-Personen-Haushalt, wie ihn die Kläger unterhielten, wohnlich genutzt
werden. Durch den Betrieb einer Gemeinschaftskanzlei mit Notariat im
Erdgeschoss der Liegenschaft verliere diese Wohneinheit den Charakter als
Wohnung. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass generell bis zu 50% der
Wohnfläche einer Wohneinheit ohne Zweckentfremdungsgenehmigung freiberuflich
genutzt werden dürfe, solle vorliegend mehr als 50% der Wohnfläche der
Erdgeschosswohneinheit einer freiberuflichen Nutzung zugeführt werden. Für eine
ausschließliche wohnliche Nutzung seien lediglich 48,88 m2 der Gesamtwohnfläche
vorgesehen. Ihnen stünden 64,36 m2 für eine rein berufliche Nutzung unter
Einbeziehung des Gäste-WC's gegenüber. Die sowohl für eine Wohnnutzung als
auch für eine freiberufliche Nutzung vorgesehenen Nebenraumflächen (Diele,
Küche einschließlich Vorratsraum und Flur) von 30.94 m2 müssten entweder ganz
außer Betracht bleiben oder sowohl der Wohnnutzung als auch der beruflichen
Nutzung zumindest jeweils mit der Hälfte zugeschlagen werden. Insgesamt
überwiege damit in Bezug auf die Erdgeschosswohnung die freiberufliche Nutzung.
Die Erteilung eines Negativattestes für die drei Räume im Erdgeschoss der
Liegenschaft hätte unter Berücksichtigung der Senatsrechtsprechung
(Entscheidungen vom 12.05.1999 -- 4 TZ 4416/98 -- und vom 13.02.1998 -- 4 TZ
1692/97 -- ZfBR 1999, 47) zur Folge, dass die komplette Wohnung aus dem
Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbotes falle. Schließlich sei zweifelhaft,
ob das Verwaltungsgericht zu Recht von der Zulässigkeit des Hilfsantrages
ausgegangen sei.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom
27.11.1996 -- 4 E 1010/96 (1) -- die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen die angegriffene Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Sie
sind der Auffassung, dass die von dem Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil
vom 22.04.1994 aufgestellten Rechtsgrundsätze auch für ihren Fall anwendbar
seien. Sie seien dringend auf eine private Mitbenutzung der unteren
Räumlichkeiten zu Wohnzwecken angewiesen. Aufgrund des gestiegenen
Wohnbedarfs gäbe es im ersten Obergeschoss der Liegenschaft weder ein
Wohnzimmer noch ein Esszimmer. Sie hätten auch keine Möglichkeit, im ersten
Obergeschoss des Hauses Übernachtungsgäste unterzubringen. Deshalb sei der
in der Planskizze als Raum 1 bezeichnete Raum im Erdgeschoss als Wohn- und
Esszimmer vorgesehen, und werde auch tatsächlich so genutzt. Nur von hier aus
seien auch die Terrasse und der Garten nutzbar. Der zweite Aufenthaltsraum im
Erdgeschoss solle als Gästezimmer dienen. Bei größeren Gesellschaften könne die
Flügeltür zwischen dem Arbeitszimmer (Raum Nr. 2 der Planskizze) und dem
Wohnzimmer geöffnet werden. In beiden Räumen stünden Stereoanlagen. Er, der
Kläger, benutze sein Büro teilweise auch in der Freizeit mit. Der in der Planskizze
als Raum Nr. 4 bezeichnete Raum diene dem Sekretariat. Sie, die Kläger,
beschäftigten eine Ganztagskraft, zur Zeit sei dies ein Lehrling. Ferner hätten sie
zwei Halbtagskräfte, die überwiegend im Wechsel tätig seien, so dass täglich ein
bis zwei Kanzleikräfte während der Bürostunden da seien. In dem Raum Nr. 4 seien
zwei Arbeitsplätze eingerichtet. Die Angestellten benutzten die als Gäste-WC im
Plan eingetragene Toilette. Es gebe zusätzlich ein WC in dem hinter dem
Gästezimmer liegenden Badraum für private Nutzung. Außerdem benutzten die
Angestellten die Küche im Erdgeschoss mit, um sich dort Tee oder Kaffee zu
kochen. Aktenschränke seien im Sekretariat aufgestellt. Raum für ein Archiv
bestehe in Form des ehemaligen Luftschutzkellers. Die Handbücherei befinde sich
in ihren, der Kläger, Büroräumen Weiterer Raum für die Unterbringung von
Büchern und Zeitschriften sei im Keller neben dem Archiv vorhanden und hierfür
eingerichtet. Das von ihnen bewohnte Haus sei vor dem Krieg ein großbürgerliches
Einfamilienhaus gewesen, das nur nachträglich von der Voreigentümerin zu einem
Zweifamilienhaus "umfunktioniert" worden sei. Das Anwaltsbüro habe im
Wesentlichen nur Stammkunden. Nur wenige Mandanten würden in der Woche die
Kanzleiräume aufsuchen. Ein Warteraum und ein Besprechungszimmer für eine
größere Personenzahl seien dementsprechend nicht erforderlich, zumal er, der
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größere Personenzahl seien dementsprechend nicht erforderlich, zumal er, der
Kläger, in seinem Arbeitszimmer, wenn es denn einmal vorkäme, etwa ein
Dutzend Personen versammeln könne. Entgegen der Auffassung der Beklagten
dürften die Nebenräume nicht der freiberuflichen Tätigkeit zugeschlagen werden.
Eine Diele werde beispielsweise nicht dadurch zum Büro, dass ein Fremder sie
durchschreite. Auch eine Küche werde nicht zum Büro, weil sich hier die
Hilfsperson eines Freiberuflers einen Tee zubereite. Weder bei konkreter noch bei
abstrakter Betrachtungsweise werde dem Markt Wohnraum entzogen, da das
Haus auf jeden Fall selbst genutzt werden solle und eine separate Vermietung von
Räumlichkeiten nicht in Betracht komme. Da sich an dem Charakter der
Räumlichkeiten im Erdgeschoss als Wohnung nichts ändere, liege auch keine
baurechtliche Nutzungsänderung vor. Sie, die Kläger, hätten unterdessen ihr
Rechtsanwalts- und Notariatsbüro in das Erdgeschoss ihres Anwesens in ... verlegt.
Die freiberufliche Nutzung erfolge aber nur in dem Umfang, wie sie Gegenstand
des in der ersten Instanz gestellten Hilfsantrages sei. Deshalb sei der von der
Beklagten erlassene Bußgeldbescheid, gegen den sie Einspruch erhoben hätten
und der noch nicht rechtskräftig sei, zu Unrecht ergangen, da er davon ausgehe,
dass ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot vorliege und zu Unrecht
unterstelle, dass die als Wohnzimmer und Gästezimmer vorgesehenen
Räumlichkeiten tatsächlich als Warteraum bzw. Besprechungszimmer genutzt
würden. Der Bußgeldbescheid stütze sich auf angebliche Beschwerden von
Anwohnern, die frei erfunden seien.
Die Verwaltungsvorgänge (ein Heft) sind vorgelegt worden und Gegenstand der
mündlichen Verhandlung gewesen. Ebenfalls Gegenstand der mündlichen
Verhandlung sind die von der Beklagten dort zu den Gerichtsakten überreichten
Unterlagen gewesen (Mappe mit einem Vermerk und einer Serie von Lichtbildern
betreffend eine Durchsuchung seitens des Amtes für Wohnungswesen am
16.09.1998, Schreiben des Klägers vom 30.03.1994 an das Amt für
Wohnungswesen und das Stadtplanungsamt der Beklagten).
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat auf den
Hilfsantrag der Kläger hin die Beklagte zu Recht verpflichtet, den Klägern ein
Negativattest dahingehend zu erteilen, dass es für die Nutzung in freiberuflicher
Ausübung der in ihrem Antrag vom 21.11.1995 in Bezug genommenen, durch
Skizze gekennzeichneten Räume mit Ausnahme des in der Behördenakte (Bl. 3)
bezeichneten Raumes Nr. 1 (Wohnzimmer) in ihrem Hause ... einer
Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung nicht bedarf.
Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der in der
mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellte Hilfsantrag zulässig
ist. Die Verpflichtungsklage ist die statthafte Klageart, da die Versagung oder
Erteilung eines Negativattestes einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 HVwVfG
darstellt. Zwar ist die Erteilung eines Negativattestes weder im
Mietrechtsverbesserungsgesetz noch der Hessischen Verordnung über das Verbot
der Zweckentfremdung von Wohnraum noch im Hessischen Gesetz zur
Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum vorgesehen. Es entspricht
jedoch ständiger, langjähriger Verwaltungsübung der Beklagten, derartige Atteste,
insbesondere zur Vorlage bei der Bauaufsichtsbehörde, auf Antrag auszustellen,
so dass bei Vorliegen der Voraussetzungen ein Anspruch auf Erteilung eines
solchen Attestes besteht und dieser Anspruch gegebenenfalls im Wege der
Verpflichtungsklage verfolgt werden kann (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 13.12.1984 -
- 9 OE 83/82). Das Verwaltungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass
es in Bezug auf den Hilfsantrag nicht am Vorverfahren als einer besonderen
Voraussetzung für die Verpflichtungsklage fehlt. Von dem sich aus dem
Verwaltungsprozessrecht ergebenden Grundsatz, dass der Verpflichtungsklage ein
Antrag des selben Inhalts bei der Verwaltungsbehörde zugrunde liegen und dass
die Ablehnung dieses Antrages in einem Vorverfahren überprüft sein, zumindest
aber mit dem Widerspruch angegriffen sein muss, gibt es eng begrenzte
Ausnahmen. Eine solche Ausnahme greift dann Platz, wo die Möglichkeit einer vom
ursprünglichen Genehmigungsantrag abweichenden Lösung in einer Weise
naheliegt, die die Zurücksetzung des entgegenstehenden Behördeninteresses
gebietet. Nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Hess. VGH, Urteil vom
18.11.1983 -- IV OE 98/81), die zu einem baurechtlichen Fall ergangen ist, insoweit
aber ohne Weiteres auf das Zweckentfremdungsrecht übertragen werden kann, ist
dies dann der Fall, wenn der Betroffene die Änderung in einer ohne Weiteres
prüfungsfähigen Weise anbietet und die Änderung darüber hinaus bezogen auf die
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prüfungsfähigen Weise anbietet und die Änderung darüber hinaus bezogen auf die
Beurteilung des Sachverhaltes -- hier die zweckentfremdungsrechtliche
Beurteilung -- nur untergeordnete Bedeutung hat. Diese Voraussetzungen waren
in Bezug auf das mit dem Hilfsantrag vorgelegte Nutzungskonzept, das lediglich
einen Raum weniger als ursprünglich vorgesehen für eine ausschließlich
freiberufliche Nutzung vorsah, erfüllt. Dies hat das Verwaltungsgericht mit Recht
und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen
Bezug genommen wird (vgl. S. 20 des Entscheidungsumdrucks), in der
angegriffenen Entscheidung ausgeführt.
Das Verwaltungsgericht hat den Hilfsantrag zu Recht auch als begründet
angesehen, da die vorgesehene Nutzung von Räumen für freiberufliche Zwecke in
dem durch den Hilfsantrag umschriebenen räumlichen Umfang nicht dem
Zweckentfremdungsverbot unterfällt.
Gemäß Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG i.V.m. der Ersten Hessischen Verordnung über
das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.01.1972, zuletzt
geändert durch die 10. Hessische Verordnung über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum vom 03.12.1991 (GVBl. I S. 360) darf in
Frankfurt am Main Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung
des Magistrats zugeführt werden.
Bei den streitbefangenen Räumlichkeiten im Erdgeschoss der Liegenschaft ...
handelt es sich um schützenswerten Wohnraum im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG.
Um schützenswerten Wohnraum im vorgenannten Sinne handelt es sich bei
Räumen, die entweder bei Inkrafttreten des
Wohnraumzweckentfremdungsverbotes oder aufgrund einer später
vorgenommenen sogenannten Umwidmung bestimmt und geeignet waren, auf
Dauer bewohnt zu werden, und dies auch heute noch sind (vgl. BVerwG, Urteil vom
23.08.1991 -- 8 C 101.89 -- Buchholz 454.51 Nr. 17). Diese Voraussetzungen sind
in Bezug auf die streitbefangenen Räumlichkeiten, was zwischen den Beteiligten
auch nicht umstritten ist, erfüllt.
Durch die von den Klägern vorgesehene Nutzung von Räumlichkeiten für
freiberufliche Zwecke in dem räumlichen Umfang, in dem er Gegenstand des in
der ersten Instanz gestellten Hilfsantrages ist, wird aber der Tatbestand der
Zweckentfremdung nicht erfüllt.
Es ist allgemein anerkannt, dass eine bloße Mitbenutzung von Wohnräumen einer
Wohnung zu gewerblichen oder (frei-)beruflichen Zwecken
zweckentfremdungsrechtlich unschädlich ist (BVerwG, Beschluss vom 03.10.1990 -
- 8 B 129/90 --; Böhle, Zweckentfremdung von Wohnraum, 1994, Rdnr. 44 zu Art. 6
§ 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG). Auch eine solchermaßen gemischt genutzte Wohnung
bleibt nämlich rechtlich eine Wohnung, da die für den Erhalt der
Wohnungseigenschaft erforderliche Zweckbestimmung der Räume zu dauerndem
Bewohnen durch eine solche bloße Mitbenutzung nicht aufgehoben wird (BVerwG,
Urteil vom 15.11.1985 -- 8 C 103.83 -- Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 41, S.
38 = NJW-RR 1986, 633 und BVerwG, Urteil vom 22.04.1994 -- 8 C 29/92 -- NJW
1995, 542, 545, jeweils m.w.N.). Das Zweckentfremdungsverbot greift selbst dann
nicht ein, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung sogar
ausschließlich beruflichen oder gewerblichen Zwecken dient. Dies hat das
Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 22.04.1994 -- 8 C 29/92 -- a.a.O.
ausdrücklich klargestellt und zur Begründung darauf verwiesen, dass dieses aus §
82 VI. des Zweiten Wohnungsbaugesetzes folge, wonach Wohnungen, die zu
gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt werden, sogar als
steuerbegünstigt anzuerkennen seien, wenn nicht mehr als die Hälfte der
Wohnfläche ausschließlich beruflichen oder gewerblichen Zwecken diene. Der
insoweit vom Bundesgesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Erhalt sogar der
Förderungsfähigkeit schließe, so das Bundesverwaltungsgericht, die Annahme,
eine (frei-)berufliche Tätigkeit in diesem räumlichen Umfang verstoße gleichwohl
gegen das auf bundesrechtlicher Grundlage erlassene Zweckentfremdungsverbot,
schlechthin aus. Diesen Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts lässt sich
zur Frage des Vorliegens einer Zweckentfremdung bei der Mitbenutzung in Form
der ausschließlichen Nutzung von einzelnen Räumen einer Wohnung zu
gewerblichen oder beruflichen Zwecken der allgemeine Rechtssatz entnehmen,
dass eine Zweckentfremdung von Wohnräumen dann nicht vorliegt, wenn weniger
als die Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung ausschließlich beruflichen Zwecken
dient.
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Einem solchen Verständnis der vorgenannten Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts steht weder der Wortlaut des Art. 6 § 1 Abs. 1
MRVerbG noch der Sinn und Zweck der Vorschrift entgegen. Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz
1 MRVerbG verbietet es, dass "Wohnraum anderen als Wohnzwecken" zugeführt
wird. Bereits diese Formulierung macht deutlich, dass eine Zweckänderung
erforderlich ist, um zur Anwendbarkeit der zweckentfremdungsrechtlichen
Vorschriften zu gelangen. Darüber hinaus wird das Zuführen zu anderen als
Wohnzwecken in Satz 2 der Vorschrift als "Aufgabe des Wohnzweckes"
umschrieben. Auch diese Formulierung macht deutlich, dass die Fälle vom
Zweckentfremdungsverbot nicht erfasst werden sollen, in denen Räume weiterhin
zu Wohnzwecken genutzt werden, also die Wohnnutzung gerade nicht aufgegeben
wird, neben diese Nutzungsart aber eine weitere, jedoch nicht überwiegende tritt.
Der Sinn und Zweck der Vorschrift, der darin zu sehen ist, den Bestand von
Wohnraum im Interesse der Versorgung der Bevölkerung in Gebieten mit einem
besonderen Wohnraummangel zu sichern, wird bei diesem Verständnis der
Reichweite des Zweckentfremdungsverbotes angemessen berücksichtigt, da die
lediglich mitbenutzten Räume zweckentfremdungsrechtlich ihre Eigenschaft als
Wohnräume trotz der beruflichen Mitbenutzung nicht verlieren und weiterhin dem
Wohnungsmarkt zu Wohnzwecken erhalten bleiben.
Allerdings ist der Beklagten einzuräumen, dass die Fallgestaltung, die der
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22.04.1994 -- 8 C 29/92 --
zugrunde lag, sich von der des vorliegend zu beurteilenden Falles nicht
unwesentlich unterscheidet. Während es in dem vom Bundesverwaltungsgericht
entschiedenen Fall um die Versagung einer zweckentfremdungsrechtlichen
Genehmigung ging und der Kläger des dortigen Verfahrens u. a. auf die
Möglichkeit verwiesen wurde, statt der beantragten, zur Genehmigung gestellten
Zweckentfremdung einer von ihm vermieteten Wohnung die eigene Wohnung für
freiberufliche Zwecke in Form der Verlegung seines "Chef-Büros" in die eigene
Wohnung mit in Anspruch zu nehmen, geht es vorliegend um die Erteilung eines
Negativattestes und wollen die Kläger gerade die eigene Wohnung für freiberufliche
Zwecke mitbenutzen. Gerade der vom Bundesverwaltungsgericht entschiedene
Fall macht jedoch deutlich, dass die Mitbenutzung von Wohnräumen für
freiberufliche Zwecke, sofern sie einen gewissen räumlichen Umfang nicht
übersteigt, zweckentfremdungsrechtlich unschädlich ist. Würde der Kläger des
Verfahrens der bundesverwaltungsgerichtlichen Entscheidung von der ihm vom
Gericht aufgezeigten Möglichkeit, sein "Chef-Büro" in die eigene Wohnung zu
verlegen, Gebrauch machen, würde dies am Charakter der Räumlichkeit als
Wohnung nichts ändern und würde die Mitbenutzung eines oder möglicherweise
auch zweier seiner Räume als Büro keiner zweckentfremdungsrechtlichen
Genehmigung bedürfen.
Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass auch der Senat der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, wonach im Fall einer Mitbenutzung einer Wohnung für
gewerbliche oder berufliche Zwecke eine Zweckentfremdung im Sinne des Art. 6 §
1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG selbst dann nicht gegeben ist, wenn weniger als die
Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung ausschließlich gewerblichen oder beruflichen
Zwecken dient, folgt. Denn auch dann liegt immer noch eine Wohnung, wenn auch
eine gemischt genutzte, vor, und bleibt der Charakter der Räumlichkeiten als
Wohnung erhalten. Damit Letzteres der Fall ist, muss allerdings -- auch und
gerade in Anbetracht der Mitnutzung der Räumlichkeiten zu gewerblichen oder
freiberuflichen Zwecken -- der übrige Teil der Wohnfläche bei objektiver
Betrachtung weiterhin ein Wohnen ermöglichen, es also zulassen, dass dort ein
selbständiger Haushalt geführt werden kann. Weiterhin setzt eine
zweckentfremdungsrechtlich unschädliche, bloße Mitbenutzung von Wohnräumen
zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken voraus, dass die Wohnartigkeit der
gesamten Nutzung erhalten bleibt und insbesondere eine Identität von Wohnungs-
und gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzer besteht, da nur dann von einer
fortdauernden Nutzung der gesamten Einheit als Wohnung gesprochen werden
kann.
Hiernach bedarf die von den Klägern vorgesehene Mitnutzung von Räumlichkeiten
im Erdgeschoss ihres Anwesens in dem räumlichen Umfang, in dem sie
Gegenstand des in der ersten Instanz gestellten Hilfsantrages ist, keiner
zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung. Weniger als die Hälfte der
Wohnfläche der Wohnung im Erdgeschoss soll ausschließlich freiberuflichen
Zwecken dienen. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat, kann als
Bezugsgröße nur die Gesamtwohnfläche der Erdgeschosswohnung nicht aber auch
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Bezugsgröße nur die Gesamtwohnfläche der Erdgeschosswohnung nicht aber auch
die der Wohnung im 1. Obergeschoss berücksichtigt werden. Insoweit liegen
nämlich getrennte, auch räumlich abgeschlossene Wohneinheiten vor, an denen
zudem auch Sondereigentum besteht. Die Wohneinheit im Erdgeschoss weist eine
Gesamtwohnfläche von 143,93 qm auf. Für eine ausschließlich freiberufliche
Nutzung sind nach den Angaben der Kläger die in der Planskizze zum Antrag vom
21.11.1995 (Bl. 3 Behördenakte) als 2,3 und 4 bezeichneten Räume vorgesehen,
die zusammen eine Wohnfläche von 57,08 qm aufweisen. Auch wenn man zu
diesen 57,08 qm noch die Grundfläche des WC's von 7,28 qm hinzurechnet, weil
dieses wohl ausschließlich von den Angestellten der Kläger genutzt wird, bleibt die
für eine ausschließlich freiberufliche Nutzung vorgesehene Wohnfläche noch immer
unter der genannten 50%-Grenze. Nicht zu folgen vermag der Senat der
Auffassung der Beklagten, dass die Flächen der Nebenräume wie Diele, Flur, Küche
einschließlich Vorratsraum von 30,94 qm bei der Berechnung ganz außer Betracht
bleiben oder mit der Hälfte auch der beruflichen Nutzung zugeschlagen werden
müssten. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, allein, ob die ausschließlich für
gewerbliche oder berufliche Zwecke in Anspruch genommene Wohnfläche unter
der Hälfte der Gesamtwohnfläche bleibt. Erst bei einer Überschreitung dieser
Grenze verlieren die Räumlichkeiten nämlich ihren bisherigen Charakter als
Wohnung. Die genannten Nebenräume sollen nach dem vorgelegten
Nutzungskonzept aber nicht ausschließlich beruflichen Zwecken dienen.
Auch die weiteren Voraussetzungen für eine zweckentfremdungsrechtlich
unschädliche bloße Mitbenutzung von Wohnräumen für gewerbliche oder
freiberufliche Zwecke sind erfüllt. Die Räume der Erdgeschosswohnung, die nach
dem Konzept der Kläger ausschließlich Wohnzwecken dienen sollen, ermöglichen
mit zwei zum Wohnen bzw. Schlafen geeigneten und zugelassenen Räumen, einer
ausschließlich privat genutzten Toilette, einem Bad und einer Küche mit
Kochgelegenheit weiterhin die Führung eines selbständigen Haushaltes in diesen
Räumlichkeiten. Durch die vorgesehene Mitbenutzung von Räumlichkeiten für
freiberufliche Zwecke verlieren diese auch nicht die für den Wohnungscharakter
notwendige Eigenschaft zum Dauerbewohnen. Die freiberufliche Tätigkeit der
Kläger erfordert nämlich keine baulichen Änderungen der Räume, die den
Räumlichkeiten die Eigenschaft zum Dauerbewohnen nehmen würde. Die
Wohnartigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens
bleibt auch bei einer Mitnutzung für freiberufliche Zwecke vielmehr erhalten.
Schließlich ist auch die für die Wohnartigkeit der Nutzung weiterhin erforderliche
Identität zwischen Wohnungsnutzer und Kanzleibetreiber gegeben, wobei es
wohnraumrechtlich unerheblich ist, dass die Wohnung und die Kanzlei auch von
weiteren Familienangehörigen des Wohnungsnutzers und Kanzleiinhabers
mitgenutzt wird.
Ein Anspruch der Kläger auf Erteilung des begehrten Negativattestes wäre
allerdings dann zu verneinen, wenn das von den Klägern vorgelegte
Nutzungskonzept, mit dem Ziel der Umgehung zweckentfremdungsrechtlicher
Vorschriften, nur vorgeschoben oder bei objektiver Betrachtungsweise von
vornherein nicht zu realisieren wäre. Für eine derartige Annahme liegen jedoch
keine ausreichenden Anhaltspunkte vor. Zwar ist gegen die Kläger ein
Bußgeldbescheid ergangen mit dem Vorwurf, die gesamte Wohneinheit im
Erdgeschoss zu freiberuflichen Zwecken zu nutzen. Doch bestreiten die Kläger
dies, und ist der Bußgeldbescheid noch nicht in Rechtskraft erwachsen. Unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass die Kläger ihr Rechtsanwalts- und
Notariatsbüro als Zwei-Personen-Büro mit nur einer Ganztagskraft sowie zwei
überwiegend im Wechsel tätigen Halbtagskräften betreiben und nach ihrem
Vortrag nur in geringem Umfang Mandantenbesuch erfolgt, erscheint es dem
Senat auch nicht ausgeschlossen, dass die freiberufliche Tätigkeit der Kläger auf
der Fläche, wie sie mit dem Hilfsantrag räumlich umschrieben wird, ausgeübt
werden kann. Sollten die Kläger sich allerdings nicht an das von ihnen vorgelegte
Nutzungskonzept halten und tatsächlich die Hälfte der Wohnfläche des
Erdgeschosses oder mehr an Fläche ausschließlich für freiberufliche Zwecke in
Anspruch nehmen, wird dies die Beklagte zum Einschreiten berechtigen, da eine
derartige Nutzung zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsbedürftig wäre und
eine solche Genehmigung nicht vorliegt.
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Erteilung eines Negativattestes
unter Berücksichtigung der Senatsrechtsprechung (Entscheidungen vom
12.05.1999 -- 4 TZ 4416/98 -- und vom 13.02.1998 -- 4 TZ 1692/97 --) nicht zur
Folge, dass die Wohnung im Erdgeschoss ganz oder in Teilen aus dem
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Folge, dass die Wohnung im Erdgeschoss ganz oder in Teilen aus dem
Zweckentfremdungsverbot fällt. Zwar ist der Beklagten einzuräumen, dass
bauordnungsrechtlich schon im Hinblick auf den geänderten Stellplatzbedarf in
Bezug auf die nunmehr ausschließlich zu Bürozwecken genutzten Räumen im
Erdgeschoss des klägerischen Anwesens eine Umnutzungsgenehmigung
erforderlich ist. Eine baurechtliche Genehmigung dieser Räume als Kanzleiräume
muss jedoch nicht zwingend zur Folge haben, dass diese Räumlichkeiten aus dem
Zweckentfremdungsverbot entlassen werden. Zur Durchsetzung des von den
Klägern vorgelegten Nutzungskonzepts, insbesondere um die erforderliche
Identität von Wohnungsnutzer und Kanzleibetreiber zu gewährleisten, wird die
Bauaufsichtsbehörde berechtigt sein, die weitere Zugehörigkeit der Kanzleiräume
zur Wohnung durch eine entsprechende Nebenbestimmung in Form einer Auflage
sicherzustellen. Die Entscheidung vom 12.05.1999 gibt für die vorliegende
Fallgestaltung nichts her, da sie eine Ladenwohnung betraf, die von vornherein
nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterlag.
Da die Beklagte mit ihrem Rechtsmittel erfolglos bleibt, hat sie gemäß § 154 Abs.
2 VwGO die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Der Ausspruch über die
vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO, 708 Nr.
11, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO
liegen nicht vor.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.