Urteil des HessVGH, Az. 4 TZ 2293/99

VGH Kassel: aufschiebende wirkung, wohnraum, zweckentfremdung, auflage, genehmigung, mietzins, behörde, eigentümer, amt, sanierung
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 TZ 2293/99
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Norm:
Art 6 MietRVerbG
(Zweckentfremdungsgenehmigung)
Tatbestand
Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft .... Sie besteht aus einem
Vorder- und einem Hinterhaus. Die Gebäude wurden um die Jahrhundertwende
errichtet. Die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin erteilte dem Antragsteller
mit Bescheid vom 20.06.1996 die Genehmigung zum Umbau und zur Sanierung
des Hinterhauses und mit Bescheid vom 12.09.1997 die Genehmigung zum
Umbau und zur Sanierung des Vorderhauses. Die Arbeiten sind zwischenzeitlich
fertiggestellt. Die insgesamt 7 Wohneinheiten sind zum Teil vermietet. Im übrigen
stehen sie leer.
Mit Schreiben vom 29.10.1996 stellte der Antragsteller einen Antrag auf Erteilung
einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung
(Zweckentfremdungsgenehmigung). Diesen Antrag lehnte die Antragsgegnerin
mit Bescheid vom 21.03.1997 ab. Zur Begründung führte die Antragsgegnerin
aus, ihr liege kein verlässliches Ersatzwohnraumangebot vor. Über den hiergegen
eingelegten Widerspruch hat die Antragsgegnerin bisher nicht entschieden.
Das Amt für Wohnungswesen der Antragsgegnerin erließ am 16.05.1997 zwei
gleichlautende Verfügungen gegenüber dem Antragsteller. Die Verfügungen
betreffen zum einen das Vorderhaus und zum anderen das Hinterhaus der
Liegenschaft des Antragstellers. Mit der allein streitgegenständlichen Nr. 4 der
Verfügungen gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller auf,
"die o. g. Wohneinheiten innerhalb von drei Monaten nach Bezugsfertigkeit
wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, d. h. diese dem Wohnungsmarkt zu
angemessenem Mietzins im Sinne von § 2 des Hessischen Gesetzes zur Regelung
der Miethöhe vom 18.09.1974 (BGBl. (I, S. 3603, 3604), zuletzt geändert durch
das Gesetz vom 21.07.1993 (BGBl. I, S. 1257), für die Dauer von 10 Jahren
zuzuführen und dieses dem Amt für Wohnungswesen nachzuweisen und die
Nachprüfung zu ermöglichen.
Angemessen ist der Mietzins, der der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne
von § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe für den weggefallenen Wohnraum
entspricht. Bei der Ermittlung des angemessenen Mietzinses sind Baualter,
Beschaffenheit und Lage des weggefallenen Wohnraumes sowie Ausstattung und
Größe des Ersatzwohnraumes zugrunde zu legen."
Die Antragsgegnerin ordnete zugleich die sofortige Vollziehung dieser
Verfügungen an. Außerdem drohte sie dem Antragsteller für den Fall, dass er der
Verfügung nicht fristgemäß nachkomme, ein Zwangsgeld von 3.000,-- DM pro
Wohneinheit an.
Über die hiergegen am 20.06.1997 eingelegten Widersprüche hat die
Antragsgegnerin bislang ebenfalls nicht entschieden.
Am 27.10.1998 hat der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main
einen Antrag auf Gewährung einstweiligen gerichtlichen Rechtsschutzes gestellt.
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Durch Beschluss vom 29.06.1999, zugestellt am 08.07.1999, hat das
Verwaltungsgericht Frankfurt am Main die aufschiebende Wirkung der
Widersprüche des Antragstellers gegen jeweils Nr. 4 der Verfügungen der
Antragsgegnerin vom 16.05.1997 wieder hergestellt.
Am 21.07.1999 hat die Antragsgegnerin den Antrag gestellt,
die Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am
Main vom 29. Juni 1999 zuzulassen.
Der Antragsteller ist diesem Zulassungsantrag entgegengetreten.
Entscheidungsgründe
Der Antrag auf Zulassung der Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht gestellt (§ 146 Abs. 4 und 5 VwGO). Der Zulassungsantrag ist jedoch
nicht begründet, da der von der Antragsgegnerin allein geltend gemachte
Zulassungsgrund (§ 146 Abs. 4 und 5, § 124 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) nicht gegeben ist.
An der Richtigkeit des erstinstanzlichen Beschlusses bestehen keine ernstlichen
Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 1 Nr. 1 VwGO. Für die Darlegung ernstlicher
Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung ist es erforderlich, dass
ein Zulassungsantragsteller sich mit den Entscheidungsgründen auseinandersetzt
und im Einzelnen ausführt, welche Erwägungen er für unzutreffend hält, aus
welchen Gründen sich die Unrichtigkeit ergeben soll und warum dies im konkreten
Fall entscheidungserheblich ist (Hess. VGH, Beschluss vom 08.08.1997 -- 4 TG
2338/97 -- ESVGH 47, 297 bis 300). Die Antragsgegnerin begründet die von ihr
geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen
Entscheidung im Wesentlichen damit, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht die
Formulierung "... zu angemessenem Mietzins..." für zu unbestimmt gehalten habe.
Der konkrete Inhalt dessen, was vom Antragsteller gefordert werde, könne von
diesem hinreichend klar ermittelt werden, zumal er mit den Gepflogenheiten von
Vermietungen vertraut sei. Die mithin gegebene Bestimmbarkeit der oben
genannten Formulierung genüge, um die hinreichende Bestimmtheit der streitigen
Verfügungen zu bejahen.
Diese Ausführungen vermögen zumindest deshalb keine durchgreifenden Zweifel
an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung zu begründen, weil
der Beschluss des Verwaltungsgerichts jedenfalls im Ergebnis richtig ist. Allerdings
spricht auch manches dafür, dass die vom Verwaltungsgericht gegebene
Begründung seiner Entscheidung ebenfalls zutrifft. Grundsätzlich muss nämlich die
Konkretisierung dessen, was geboten ist, im Verwaltungsakt selbst erfolgen und
darf nicht der Vollstreckung vorbehalten bleiben. Im Vollstreckungsverfahren tritt
lediglich die Feststellung hinzu, dass das Verhalten des Betroffenen nicht der ihm
im Verwaltungsakt auferlegten Regelung entspricht (BVerwG, Urteil vom
02.12.1993 -- 3 C 42.91 -- BVerwGE 94, 341 bis 352 und BGH (Kartellsenat),
Beschluss vom 29.09.1998 -- KVR 17/97 -- NJW-RR 1999, 262 f.). Das
Verwaltungsgericht hat zutreffend dargelegt, dass die Antragsgegnerin, um das
angedrohte Zwangsgeld verhängen zu können, erst noch ein
Sachverständigengutachten einholen müsste, um zu klären, ob ein vom
Antragsteller vereinbarter Mietzins als angemessen anzusehen ist oder nicht. Ein
solches Sachverständigengutachten dient aber wohl nicht nur der Feststellung der
Befolgung einer bereits festgelegten Pflicht, sondern eher der konkreten
Festlegung des Inhalts einer bislang nicht hinreichend bestimmten Verpflichtung.
Diese Frage kann letztlich auf sich beruhen, denn die in den Verfügungen
enthaltene Bestimmung zur Feststellung der Angemessenheit des Mietzinses ist
jedenfalls deswegen rechtswidrig, weil die Voraussetzungen für die Anwendung des
§ 2 des Hessischen Gesetzes zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von
Wohnraum -- HWoZBG -- bei verfassungskonformer Auslegung des § 1 HWoZBG
nach Lage der Akten hier nicht gegeben sind. Der Antragsteller hat nämlich
nunmehr einen Anspruch auf die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung
ohne die Auflage, der Mietpreis für den Ersatzwohnraum dürfe die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht überschreiten. § 1 HWoZBG bestimmt, dass die zuständige
Behörde Maßnahmen nach § 2 ff. HWoZBG zur Herstellung eines rechtmäßigen
Zustandes verlangen kann, wenn Wohnraum in Gemeinden, für die das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, Wohnraum ohne Genehmigung der
zuständigen Stelle anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Liegt mithin eine
Zweckentfremdungsgenehmigung vor, kann die Behörde keine Maßnahmen nach
§ 2 ff. HWoZBG treffen. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die
§ 2 ff. HWoZBG treffen. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die
Zweckentfremdungsgenehmigung vor oder nach der Durchführung der
Zweckentfremdung erteilt wird. Nach Sinn und Zweck der Vorschriften des
Hessischen Gesetzes zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum
geht es nämlich nicht darum, einen präventiven Genehmigungsvorbehalt für
Zweckentfremdungen durchzusetzen, sondern um die Sicherung bzw. Herstellung
materiell rechtmäßiger Zustände. Eine solche an Sinn und Zweck der Vorschriften
orientierte Auslegung ist auch verfassungsrechtlich geboten. Das das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum regelnde Bundesrecht basiert auf dem
knappen Wortlaut des Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts
und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und
Architektenleistungen vom 04.11.1971 -- MRVerbG -- und ist durch
höchstrichterliche Rechtsprechung im Einzelnen ausgeformt worden. Das
Bundesverfassungsgericht hat das das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum betreffende Recht in der Ausformung der höchstrichterlichen
Rechtsprechung für mit dem Grundgesetz vereinbar gehalten mit der Maßgabe,
dass bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen
Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten
Eigentumsordnung gleichermaßen Rechnung getragen und hierbei der Grundsatz
der Verhältnismäßigkeit beachtet werden muss. Einschränkungen der
Eigentümerbefugnisse müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein und
dürfen nicht weiter gehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient
(BVerfG, Beschluss vom 02.12.1980 -- 1 BvR 436, 437/78 -- BVerfGE 55, S. 249 bis
261 (258)). Dementsprechend ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt,
wenn einem Eigentümer, der anstelle veralteten Wohnraums vermehrt neuen nicht
luxuriösen Wohnraum schafft, zusätzliche Zahlungsverpflichtungen auferlegt
werden (BVerfG, a.a.O.). Dementsprechend hat ein Eigentümer, der
zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Ersatzraum geschaffen hat, einen
Anspruch auf Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung ohne die Auflage,
der Mietpreis dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (BVerwG,
Urteil vom 17.10.1997 -- 8 C 18.96 -- NJW 1998 S. 94 bis 96 (95)). Jede
Einschränkung hiervon begegnet verfassungsrechtlichen Bedenken. Der
verfassungsrechtlich gewährleistete Anspruch auf Erteilung einer
Zweckentfremdungsgenehmigung ohne eine solche Auflage darf nicht dadurch
unterlaufen werden, dass die Behörde einen gestellten Antrag auf Erteilung einer
Zweckentfremdungsgenehmigung nicht bescheidet und statt dessen § 2 Abs. 2
HWoZBG anwendet. Liegt ein genehmigungsfähiger Antrag auf Erteilung einer
zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung ohne die Auflage, der Mietpreis für
den Ersatzwohnraum dürfe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten,
vor, so schließt der Anspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung
ein behördliches Vorgehen nach § 2 Abs. 2 HWoZBG aus. Nach Lage der Akten hat
der Antragsteller einen Anspruch auf Erteilung einer solchen
Zweckentfremdungsgenehmigung. Der Senat verweist insoweit auf die
zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss (S. 11 unten bis S.
15 oben des Entscheidungsabdrucks) Das hiergegen gerichtete Vorbringen der
Antragsgegnerin führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Antragsgegnerin trägt in
diesem Zusammenhang vor, nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichtes reiche es mit Rücksicht auf die Beachtlichkeit des
sogenannten Sickereffektes aus, dass der Ersatzwohnraum nicht ausgesprochen
luxuriös sei. Einen solchen beachtlichen Sickereffekt gebe es in Frankfurt am Main
nicht. Dies ergebe sich aus dem Gutachten "Der Wohnungsmarkt in Frankfurt" des
Instituts Wohnen und Umwelt vom Mai 1998. Dieser Argumentation der
Antragsgegnerin ist entgegenzuhalten, dass das von ihr herangezogene
Gutachten nicht auf Erhebungen der tatsächlichen Verhältnisse in Frankfurt am
Main beruht. Die Gutachter greifen lediglich auf eine von anderen erstellte Studie
zurück, die die Verhältnisse in der Stadt Heidelberg betrifft, und äußern die
Vermutung, dass im Hinblick auf die in Heidelberg festgestellten gewissen
"Sickerverluste" anzunehmen sei, dass der "Sickerverlust" in Frankfurt am Main so
hoch sei, dass keine spürbare Ausweitung des Angebotes an preiswerten
Wohnungen erfolge. Eine auch nur ansatzweise Analyse der Faktoren, die zu
Sickerverlusten führen, und ein entsprechender Vergleich zwischen der Situation
Heidelbergs und Frankfurts anhand dieser Faktoren fehlen jedoch. Unter diesen
Umständen ist das Vorbringen der Antragsgegnerin spekulativ und nicht geeignet,
die Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung ernstlich in Zweifel zu
ziehen. Der Senat lässt im Übrigen offen, ob eine mit der angeblichen
Unzulänglichkeit des Sickereffekts begründete Verweigerung einer sonst
auflagenfreien Zweckentfremdungsgenehmigung trotz beachtlichen
Ersatzraumangebot verfassungsrechtlich haltbar wäre (BVerfG, a.a.O. (259 f.)).
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Der Senat kann offenlassen, ob die angefochtenen Verfügungen, soweit sie
Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens waren, jeweils teilbar sind in eine
Anordnung, die Wohnungen überhaupt wohnlich nutzen zu lassen, und in eine
weitere Anordnung, dies zu einem angemessenen Preis zu tun. Die
Antragsgegnerin hat mit ihrem Zulassungsantrag nämlich nicht die Frage
aufgeworfen, ob das Verwaltungsgericht im Hinblick auf eine etwa gegebene
Teilbarkeit der Verfügungen die aufschiebende Wirkung der Widersprüche des
Antragstellers nur teilweise hätte anordnen dürfen.
Im Hinblick darauf, dass der vorliegende Antrag einstimmig abgelehnt wird, sieht
der Senat von einer weiteren Begründung ab (§§ 146 Abs. 6 Satz 2, 124 a Abs. 2
Satz 2 VwGO).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Festsetzung des Streitwertes richtet sich im Zulassungsverfahren nach der
Bedeutung der Sache für die Antragsgegnerin (§§ 13 Abs. 1, 14, 20 Abs. 3 und 25
Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes -- GKG --) und ist durch den Wert des
Streitgegenstandes der ersten Instanz begrenzt (§ 14 Abs. 2 GKG).
Für die erste Instanz ist auf die Interessen des Antragstellers abzustellen. Diese
hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen zutreffend bewertet. Zusätzlich zu
dem vom Verwaltungsgericht festgesetzten Wert müsste in einem
Hauptsacheverfahren die Hälfte des Gesamtbetrages der angedrohten
Zwangsgelder (insgesamt 21.000,-- DM) berücksichtigt werden. Von dem sich
dabei ergebenden Betrag bringt der Senat im Eilverfahren die Hälfte, also 5.250,--
DM in Ansatz. Danach ergibt sich für das erstinstanzliche Verfahren insgesamt ein
Streitwert von 17.250,-- DM, der der Bedeutung der Sache für den Antragsteller
entspricht.
Das Verwaltungsinteresse der Antragsgegnerin bewertet der Senat mit demselben
Betrag.
Die Befugnis zur Abänderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung beruht
auf § 25 Abs. 2 Satz 2 GKG.
Hinweis:Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 25 Abs. 3
Satz 2 GKG).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.