Urteil des HessVGH vom 16.02.1990, 4 UE 831/85

Entschieden
16.02.1990
Schlagworte
Ablauf der frist, Wohnraum, Genehmigung, Wohnung, Hauptsache, Amt, Zweckentfremdung, Rechtsschutzinteresse, Auflage, Nutzungsänderung
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Quelle: Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat

Normen: § 96 Abs 1 BauO HE, Art 6 § 1 Abs 1 MietRVerbG

Entscheidungsdatum: 16.02.1990

Aktenzeichen: 4 UE 831/85

Dokumenttyp: Beschluss

(Umnutzung von Gewerberaum in Wohnraum und Zweckentfremdung - Ausnahmegenehmigung)

Tatbestand

1Die Kläger sind seit 1977 Eigentümer des Grundstücks S. ... .... Auf diesem Grundstück befindet sich ein um die Jahrhundertwende errichtetes zweigeschossiges Wohnhaus. Mit Bescheid vom 7. März 1979 erteilte der Magistrat der Beklagten -- Amt für Wohnungswesen -- den Klägern auf deren Antrag die wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung gem. Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1981 (BGBl. I S. 1745) -- MRVerbG -- i.V.m. den Hessischen Verordnungen über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zur Umnutzung des neben der Küche gelegenen Wohnraumes der Erdgeschoßwohnung auf dem Anwesen. Die Ausnahmegenehmigung war auf 5 Jahre befristet und mit der Auflage versehen, daß die gesamte Erdgeschoßwohnung wieder ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden müsse, wenn die Kläger die Pizzeria nicht mehr persönlich betrieben.

2Durch Baugenehmigung vom 17. Mai 1979 genehmigte die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten unbefristet die Nutzungsänderung des im Erdgeschoß des Wohnhauses neben der Küche gelegenen Zimmers in einen Stehimbiß. Mit Bauschein vom 30. Oktober 1979 erteilte die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigung für den Einbau einer Toilettenanlage im Kellergeschoß und mit Bauschein vom 5. März 1980 die Genehmigung für die Einrichtung eines Wirtschaftsgartens nördlich des Wohnhauses vor dem Eingang zum Stehimbiß und für dessen Bestuhlung.

3Im April 1982 beantragten die Kläger beim Amt für Wohnungswesen, die Genehmigung für die Nutzung des gesamten Erdgeschosses ihres Hauses als Gewerbebetrieb. Ferner beantragten sie die Erlaubnis, die Pizzeria auch durch dritte Personen weiterführen zu dürfen. Dies lehnte der Magistrat der Beklagten -- Amt für Wohnungswesen -- durch Bescheid vom 9. Juni 1982 ab. Der dagegen zunächst eingelegte Widerspruch wurde durch die Kläger in der mündlichen Anhörung des Widerspruchsausschusses am 18. November 1982 zurückgenommen.

4Zur Jahresmitte 1982 vermieteten die Kläger die Pizzeria für 10 Jahre an die Eheleute F..

5Durch Schreiben vom 15. Dezember 1983 teilte das Amt für Wohnungswesen den Klägern mit, daß nunmehr die rechtswidrige Nutzung der zweckentfremdeten Wohnräume beseitigt werden müsse. Bevor jedoch die Aufgabe der Pizzeria, die Räumung und die Wiederherstellung der ausschließlich wohnlichen Nutzung der Wohnung im Erdgeschoß förmlich angeordnet werde, werde Gelegenheit zur Stellungnahme im Rahmen des § 28 HVwVfG gegeben. Eine entsprechende Mitteilung erhielten auch die Eheleute F..

6Die Kläger haben am 30. September 1983 Klage erhoben auf Feststellung, daß es

6Die Kläger haben am 30. September 1983 Klage erhoben auf Feststellung, daß es der Beklagten verwehrt sei, von den Klägern unter Hinweis auf das Zweckentfremdungsverbot zu fordern, den von ihnen früher selbst ausgeübten und genehmigten Gewerbebetrieb dann Wohnzwecken zuzuführen, wenn der Gewerbebetrieb an Dritte vermietet oder verpachtet werde, und daß es der Beklagten verwehrt sei, den Klägern die Erweiterung des bestehenden und genehmigten Gewerbebetriebes auf andere, unmittelbar angrenzende Räume zu untersagen, wenn hierfür die baurechtlichen und gewerblichen Genehmigungen vorliegen.

7Die Beklagte hat im Klageverfahren vorgetragen, der durch Baugenehmigung zu Gewerberaum bestimmte Raum unterfalle nicht dem Zweckentfremdungsverbot. Für weitere Räume sei eine baurechtliche Umnutzungsgenehmigung nicht erteilt worden. Es sei selbstverständlich, daß auch die weiteren Räume, soweit für diese eine baurechtliche Umnutzungsgenehmigung vorläge, keiner wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung bedürften. Das Verfahren habe sich in der Hauptsache erledigt.

8Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Gerichtsbescheid als unzulässig abgewiesen. Es hat die Klage mit den auf die wohnungswirtschaftliche Zulässigkeit der Nutzung von Räumen im Rahmen einer von Dritten betriebenen Pizzeria zielenden Feststellungsanträgen u.a. deshalb für unzulässig gehalten, weil das besondere Rechtsschutzinteresse aufgrund des Vortrags der Beklagten entfallen sei. Die von den Klägern begehrten Feststellungen konnten zwischen den Beteiligten nicht mehr als streitig erachtet werden.

9Gegen diesen Gerichtsbescheid haben die Kläger Berufung eingelegt. Sie haben die erstinstanzlich gestellten Anträge weiter verfolgt und hilfsweise die Erteilung einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung zur gewerblichen Nutzung des Erdgeschosses der Liegenschaft beantragt.

10 Nachdem die Beklagte mit Schriftsatz vom 23.11.1989 erklärt hat, es bestehe keine Absicht hinsichtlich des von der Bauaufsichtsbehörde als Gewerberaum genehmigten Raum zweckentfremdungsrechtlich vorzugehen, hat der Klägerbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung am 30. November 1989 mit Zustimmung der Beklagten den Hilfsantrag zurückgenommen. Der Klägerbevollmächtigte hat den Rechtsstreit im Hinblick auf die schriftsätzlichen Äußerungen der Beklagten vom 23.11.1989 hinsichtlich der Feststellungsanträge in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich dieser Erklärung angeschlossen.

11 Dem Gericht liegen die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main mit dem Aktenzeichen III/V G 2683/83 (zweitinstanzliches Aktenzeichen: 9 TG 427/84), zwei Bände Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie die Widerspruchsakte und die Bauakte betreffend das Anwesen S. vor. Diese Vorgänge waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

12 Nach Rücknahme des Hilfsantrags und Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache ist das Verfahren in unmittelbarer und entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 2 VwGO einzustellen und zur Klarstellung auszusprechen, daß der Beschluß des Verwaltungsgerichts wirkungslos ist (§§ 173 VwGO, 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO in entsprechender Anwendung).

13 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 155 Abs. 2, 161 Abs. 2 VwGO. Bezüglich der nach Erledigung der Hauptsache zu treffenden Kostenentscheidung entspricht es hier billigem Ermessen, den Klägern die Verfahrenskosten aufzuerlegen, weil sie voraussichtlich unterlegen wären.

14 Die Klage war mit dem richtig verstandenen Klageantrag zu 1 ihrer Art nach zulässig, nämlich einem Antrag, mit dem die Zulässigkeit der Nutzung des baurechtlich als Stehimbiß genehmigten Raumes im Rahmen einer von Dritten betriebenen Pizzeria festgestellt werden sollte. Durch die Auflage im wohnungsrechtlichen Bescheid vom 07.03.1978, der die Kläger zur ausschließlichen Nutzung der Erdgeschoßwohnung zu Wohnzwecken verpflichtete, "sobald Sie persönlich die Pizzeria nicht mehr betreiben" war zwischen den Beteiligten ein Rechtsverhältnis im Sinne des § 43 Abs. 1 VwGO begründet. Der nach Ablauf der Frist zwischen den Beteiligten entstandene Streit darüber, ob der Betrieb fortgeführt werden darf oder nicht begründete das besondere Interesse an

Betrieb fortgeführt werden darf oder nicht begründete das besondere Interesse an der alsbaldigen Feststellung im Sinne dieser Vorschrift. Das allgemeine Rechtsschutzinteresse ist -- entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts -- auch nicht durch schriftsätzliche Darlegungen der Beklagten im ersten Rechtszug entfallen. Diese hat ihre Rechtsauffassung vertreten und daraus bestimmte Schlußfolgerungen abgeleitet, nämlich daß der durch baurechtliche Genehmigung zum Gewerberaum bestimmte Raum dem Zweckentfremdungsverbot nicht unterfalle. Es fehlt der Bindungswille, der im Falle einer verbindlichen Erklärung -- unterhalb der Schwelle einer förmlichen wohnungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung -- zwischen den Beteiligten Klarheit darüber schafft, daß die Kläger oder ein anderer Gewerbetreibender in Zukunft nicht mehr in Anspruch genommen werden können (Zusicherung vgl. § 38 HVwVfG). Ohne eine derartige Wirkung muß vom Fortbestehen eines einmal begründeten Rechtsschutzinteresses ausgegangen werden.

15 Insoweit ist die Klage jedoch unbegründet, denn nach Ablauf der Geltungsdauer der wohnungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung wären die Kläger verpflichtet gewesen, den Raum wieder zu Wohnzwecken zu nutzen. Allerdings vertritt die Beklagte die Auffassung, daß nach der baurechtlichen Genehmigung eines Wohnraums als Gewerberaum dieser dem Zweckentfremdungsverbot nicht mehr unterfällt. Sie verkennt damit das Verhältnis von baurechtlicher Nutzungsänderungsgenehmigung und wohnungswirtschaftlicher Ausnahmegenehmigung. Die Baugenehmigung hat keine Konzentrationswirkung und umfaßt daher nicht die nach Wohnungswirtschaftsrecht im Falle der Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum notwendige wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung. Allerdings macht § 96 Abs. 1 HBO, wonach die Baugenehmigung zu erteilen ist, wenn das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, regelmäßig wie in anderen Fällen der Mehrfachgenehmigungen etwa gaststättenrechtlicher Art (vgl. dazu Beschluß vom 23. Dezember 1988 -- 4 TH 4362/88 -- GewArch 1989, 168) oder naturschutzrechtlicher Art (vgl. Urteil vom 27. August 1981 -- 4 OE 90/77 -- NuR 1982, 226) die vorherige wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung erforderlich. Wird die Baugenehmigung -- unzulässigerweise -- im Einzelfall ohne das Vorliegen einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung erteilt, entfällt mit der Genehmigung noch nicht das Substrat für die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots. Durch die Nutzungsänderungsgenehmigung als solche wird keine Änderung der Nutzungsart herbeigeführt, sondern es entfällt lediglich eine baurechtliche Schranke für diese Änderung. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn eine Wohnungsnutzung nach materiellem Baurecht überhaupt unzulässig wäre (vgl. Nr. 2.3.7 der Allgemeinen Hinweise zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, eingeführt durch Erlaß des Hessischen Ministers des Innern vom 20. August 1975 1975, S. 1762>). Davon kann im vorliegenden Fall keine Rede sein.

16 Die Klage hätte auch mit dem Antrag zu 2 keinen Erfolg haben können, weil insoweit die vorbeugende Unterlassungsklage nach ihrem Rechtsschutzziel nicht die richtige Klageart darstellt. Es handelt sich bei der Erdgeschoßwohnung -- mit Ausnahme des baurechtlich als Imbiß genehmigten und als Pizzeria genutzten Raums -- um Wohnraum, der als solcher genutzt wurde und wird und somit dem Zweckentfremdungsverbot nach Art. 6 MRVerbG unterfällt. Wenn die Kläger aus dieser Bindung heraus wollen, sind sie -- wie in allen anderen Fällen von Wohnraum, der unter das Zweckentfremdungsverbot fällt -- gehalten, in dem dafür vorgesehenen Verfahren eine wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung zu beantragen und gegebenenfalls zu erstreiten. Soweit bisher keine baurechtliche Nutzungsänderung genehmigt ist, besteht auch aus der Sicht der Kläger kein Zweifel an der Rechtslage, wie der Antrag vom 19.09.1984 auf Erteilung der wohnungsrechtlichen Ausnahmegenehmigung für das Erdgeschoß des Anwesens der Kläger zeigt.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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