Urteil des HessVGH vom 14.09.1988
VGH Kassel: wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, zweckentfremdung, wohnraum, aufschiebende wirkung, wohnungsmarkt, vollziehung, stadt, gebäude, umwandlung, ermessensfehler
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 TH 18/88
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Norm:
Art 6 § 1 MietRVerbG
(Zweckentfremdung von Wohnraum - hier: Nutzung als
Anwaltskanzlei)
Tatbestand
I. Der Antragsteller, der seit 13 Jahren als Anwalt zugelassen ist, war bis Ende 1985
in einer Anwaltssozietät mit gemeinsamer Kanzlei in Marburg, F. Straße 13 tätig.
Nachdem ihm die Sozietät zum Jahresende gekündigt worden war, beantragte er
unter dem 09.08.1985 bei der Antragsgegnerin, ihm die Umwandlung der ihm
gehörenden und von ihm bewohnten Erdgeschoßwohnung in der O. Allee 35 in
Büroräume zu genehmigen. Er beabsichtige ab 1. Januar 1986 in den genannten
Räumen sein Anwaltsbüro zu betreiben. Mit Bescheid - ohne
Rechtsbehelfsbelehrung - vom 13. November 1985 lehnte die Antragsgegnerin
den Antrag ab.
In der Oberhessischen Presse vom 28.12.1985 kündigte der Antragsteller die
Praxiseröffnung an. Mit Schreiben vom 30.01.1986 an die Antragsgegnerin teilte er
mit, er habe von einem Mitarbeiter des Bauamtes erfahren, daß die Umwandlung
der Erdgeschoßwohnung in Gewerberäume nicht genehmigt worden sei, ein
entsprechender Bescheid sei ihm nicht zugegangen. Vorsorglich lege er
Widerspruch ein und bitte um eine Kopie. Mit Bescheid vom 04.02.1986 forderte
die Antragsgegnerin den Antragsteller unter Androhung eines Zwangsgeldes in
Höhe von 500,00 DM auf, die Praxisräume in der Erdgeschoßwohnung des Hauses
O. Allee 35 bis spätestens 28.02.1986 wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.
Hiergegen erhob der Antragsteller mit Schreiben vom 06.02.1986 Widerspruch.
Unter dem 25.02.1986 ordnete die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehung ihres
Bescheides vom 04.02.1986 an. Mit Widerspruchsbescheid vom 30.10.1986 wies
die Antragsgegnerin die gegen die Bescheide vom 13.11.1984 und 04.02.1986
gerichteten Widersprüche zurück. Am 18.11.1986 hat der Kläger bei dem
Verwaltungsgericht Kassel Klage erhoben (Az.: V/3 E 2168/86), mit der er die
Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Erteilung der
Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der in der O. Allee 35 in
Marburg im Erdgeschoß befindlichen Wohnräume in Büroräume und die Aufhebung
der Räumungsverfügung begehrt. Über die Klage ist noch nicht entschieden.
Am 03.03.1986 hat der Antragsteller den vorliegenden Eilantrag gestellt, den das
Verwaltungsgericht Kassel mit Beschluß vom 13.11.1987, zugestellt am
03.12.1987, abgelehnt hat.
Der am 04.12.1987 eingegangenen Beschwerde des Antragstellers hat das
Verwaltungsgericht nicht abgeholfen.
Der Antragsteller beantragt sinngemäß,
die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 18.11.1986 gegen den
Bescheid der Antragsgegnerin vom 04.02.1986 in der Fassung ihres
Widerspruchsbescheides vom 30.10.1986 wiederherzustellen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
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die Beschwerde zurückzuweisen.
Dem Gericht haben die Verwaltungsvorgänge (1 Hefter) und die Gerichtsakte des
Verwaltungsgerichts Kassel mit dem erstinstanzlichen Aktenzeichen V/3 E 2169/86
vorgelegen; sie waren Gegenstand der Beratung.
Entscheidungsgründe
II. Die zulässige Beschwerde kann keinen Erfolg haben, weil der Antragsteller
keinen Anspruch auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage
gegen die Anordnung hat, die als Anwaltskanzlei genutzten Räume wieder einer
Wohnnutzung zuzuführen.
Auch das Beschwerdevorbringen des Antragstellers ist nicht geeignet, eine ihm
günstigere Entscheidung zu begründen:
Nach Maßgabe der Rechtsprechung des Senats (Hess.VGH, B. v. 10.07.1978 - IV
TH 14/77 - Hess. VGRspr. 1978, 17 = NJW 1979, 44; B. v. 07.11.1987 - 4 TH
2808/86 - Hess.VGRspr. 1988, 27 m.w.N.) kann die sofortige Vollziehung einer
rechtmäßigen Verfügung zur Durchsetzung des Verbots der Zweckentfremdung
von Wohnraum eilbedürftig und damit gerechtfertigt sein.
Die Anordnung, die als Anwaltskanzlei genutzten Räume wieder einer
Wohnnutzung zuzuführen, erscheint rechtmäßig. Die Stadt Marburg gehört seit
dem Inkrafttreten der 5. Hessischen Verordnung über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum - 5. ZweckentfremdungsVO - vom 15.03.1976
(GVBl 1976 S. 199) zum Kreis der Gemeinden, auf die sich das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum erstreckt. Diese Verordnung ist auf der
Grundlage des Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur
Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und
Architektenleistungen - MRVerbG - vom 04.11.1971 (BGBl. I S. 1745) formell
ordnungsgemäß zustande gekommen und auch materiell-rechtlich nicht zu
beanstanden. Allerdings hält der Antragsteller die Einbeziehung der Stadt Marburg
in das Zweckentfremdungsverbot für ungültig, weil sie von der Ermächtigung des
Art. 6 § 1 MRVerbG nicht gedeckt sei. Dem vermag der Senat nicht zu folgen: Der
Senat hat in Entscheidungen, in denen er das Zweckentfremdungsverbot für
einzelne Gemeinden nach dem Stande von 1976, dem Zeitpunkt der Einbeziehung
auch der Antragsgegnerin in das Zweckentfremdungsverbot (Hess. VGH, B. v.
22.07.1977 - IV N 5/77 - Hess.VGRspr. 78, 17; B. v. 22.07.1977 - IV N 12/77 - NJW
1978, 964) und nach dem Stande von 1979 (B. v. 30.08.1979 - IV N 6/77 - NJW
1980, 2723) zu beurteilen hatte, im Hinblick auf die fehlende Aussagekraft des
durch die Gebäude- und Wohnungszählung 1968 ermittelten Wohnungsbestandes
für den Wohnungsmarkt der Jahre 1972 und später auch Hilfstatsachen
berücksichtigt, denen eine Indizwirkung für die Verhältnisse auf dem
Wohnungsmarkt zukommt und dabei insbesondere auch auf einen nachhaltigen
Nachfrageüberhang auf den Sozialwohnungsmarkt abgestellt. Die Antragsgegnerin
hat im Klageverfahren - V/3 E 2169/86 - derartiges Material vorgelegt, das die
Einbeziehung der Antragsgegnerin in das Zweckentfremdungsverbot und seine
Beibehaltung gerechtfertigt erscheinen läßt. Das sind einmal die Bedarfszahlen für
den öffentlich geförderten Wohnungsbau in den Jahren 1976 bis 1985, die einen
Überhang der Zahl der Wohnungssuchenden, die nicht mit ausreichenden
Wohnraum versorgt sind und deren Einkommen unter die Einkommensgrenze des
§ 25 des II. Wohnungsbaugesetzes fällt, zwischen 513 und 924 ausweisen. Das
Ergebnis einer Stichprobenerhebung zur Haushaltsstruktur und zur
Wohnraumversorgung aus dem Jahre 1981 (Stadtentwicklungsplanung Marburg,
Schriften zur Marburger Stadtentwicklung Nr. 22) weist für keine der erfaßten
Haushaltsgruppen eine Überversorgung auf, vielmehr für die zwei- bis sieben-
Personenhaushalte einen unterschiedlichen Grad der Unterversorgung. Lediglich
bei den Ein-Personenhaushalten stand nach dieser Erhebung für jeden Haushalt
ein Raum zur Verfügung. Die vorgelegten Bedarfszahlen sind geeignet, die
Auffassung der Antragsgegnerin über eine Mangelsituation auf dem
Wohnungsmarkt zu stützen und die Entscheidung des Verordnungsgebers, des
Landes Hessen, über die Einbeziehung der Antragsgegnerin in den
Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung zu rechtfertigen (vgl. dazu
Hess.VGH, B. v. 30.08.1979, a.a.O.). Zutreffend hat die Antragsgegnerin in diesem
Zusammenhang auch auf die im Verhältnis zur Gesamteinwohnerzahl
unverhältnismäßig hohe Studentenzahl (16.000 Studenten bei 78.200 Einwohnern)
hingewiesen. Die Funktion einer Universitätsstadt ist geeignet, den
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hingewiesen. Die Funktion einer Universitätsstadt ist geeignet, den
Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und
ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, die eine besondere Gefährdung der
zureichenden Wohnraumversorgung begründet (BVerwG, U. v. 11.03.1983 - 8 C
102.81 - NJW 1983, 2893). Nach alledem erscheint die Einbeziehung der Stadt
Marburg in den Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung
gerechtfertigt.
Bei der Nutzung der Wohnung als Rechtsanwaltskanzlei handelt es sich um eine
nach § 1 1. ZweckentfremdungsVO unzulässige Zuführung von Wohnraum zu
anderen als Wohnzwecken. Unter den Wohnraumbegriff der
Zweckentfremdungsverordnung, der sich mit dem entsprechenden Begriff Art. 6 §
1 Abs. 1 MRVerbG deckt, fallen alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots zum
dauernden Bewohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren (BVerwG, U. v.
29.11.1985 - 8 C 105.63 - NJW 1986, 1120). Das Erdgeschoß des Hauses O. Allee
35 wurde bis Ende 1985 als Wohnung genutzt und war deshalb für diesen Zweck
bestimmt. Nach den Angaben des Antragstellers war ursprünglich auf einer
Teilfläche von 50 qm der Gesamtwohnfläche die Einrichtung eines Ladenlokals
vorgesehen. Die Nutzung der Räume als Rechtsanwaltskanzlei ohne die
erforderliche vorherige Baugenehmigung, hier in der Gestalt einer
Nutzungsänderungsgenehmigung, und ohne Zweckentfremdungsgenehmigung
wird vom Begriff der Zweckentfremdung als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne
des Art. 6 § 1 MRVerbG erfaßt. Die damit erfolgte Umwidmung von Wohnräumen in
Geschäftsräume verstößt gegen das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnräumen, unabhängig davon, ob die vom Antragsteller als Eigentumswohnung
erworbene und genutzte Wohnung hinsichtlich der gesamten Fläche als Nutzung
zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt ist oder nicht (BVerwG, Urteil vom
29.11.1985 - 8 C 105.83 - NJW 1986, 1120). Die Zweckentfremdung entfällt auch
nicht deshalb - wie der Antragsteller meint -, weil er zwei Räume im Dachgeschoß
des Anwesens bewohnt, die nicht zur Vermietung vorgesehen waren und dem
Wohnungsmarkt in Marburg aus diesem Grunde keine weitere Mietwohnung
entzogen wird. Die Zielrichtung des Art. 6 § 1 MRVerbG besteht darin, die
Verringerung des vorhandenen Bestandes von Wohnraum zu verhindern und
orientiert sich an diesem Zweck. Dieser Tatbestand ist mit der Zweckentfremdung
eingetreten, unabhängig davon, ob der bisherige Bewohner den Wohnungsmarkt
der betroffenen Gemeinde in Anspruch nimmt oder etwa in einem angrenzenden
Gebiet Wohnung nimmt. Eine Verschlechterung der allgemeinen
Wohnraumversorgung wäre lediglich im Falle der Schaffung von Ersatzwohnraum
nach Maßgabe der von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen zu
verneinen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139
(143) = NJW 1982, 2269).
Die Antragsgegnerin hat in einer einheitlichen Ermessensentscheidung die
Zweckentfremdung versagt und die Wiederzuführung der Räume zu einer
Wohnnutzung angeordnet. Die Entscheidung ist ermessensfehlerfrei ergangen.
Insoweit nimmt der Senat auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug
(Art. 2 § 7 Abs. 1 des Gesetzes zur Entlastung der Gericht in der Verwaltungs- und
Finanzgerichtsbarkeit - EntlG - vom 31.03.1970, BGBl. I S. 446 ff., i.d.F. vom
04.07.1985, BGBl. I S. 1274). Die Antragsgegnerin hat insbesondere darauf
abgestellt, daß die Verlegung der Kanzlei des Antragstellers unter Verletzung des
Zweckentfremdungsverbots rechtswidrig erfolgt ist und für die Beurteilung der
wirtschaftlichen Auswirkungen maßgeblich auf die Sachlage zu dem Zeitpunkt
abgestellt, zu dem dieser nach der Kündigung des Sozietätsvertrages die Aufgabe
hatte, die Kanzlei aus der F. Straße 13 in andere Räume zu verlegen. Auch nach
dem Vorbringen des Antragstellers im Beschwerdeverfahren kann nicht davon
ausgegangen werden, daß die Anmietung anderer Räume für die Kanzlei zum
01.01.1986 entweder gar nicht oder nur unter Gefährdung der wirtschaftlichen
Existenz des Antragstellers möglich gewesen wäre. Zwar nennt der Antragsteller
auch finanzielle Gründe, die ihn dazu gezwungen hätten, seine Privatwohnung als
Praxis in Anspruch zu nehmen. Er hat jedoch auch dargelegt, daß er sich nach der
Kündigung zunächst um die Anmietung von Gewerberäumen - allerdings nur im
Umkreis des Landgerichts - bemüht habe. Der Senat vermag dem Antragsteller
nicht darin zu folgen, daß ein Neubeginn nur in etwa 1 km Umkreis um das
Landgericht Marburg in Frage gekommen wäre. Vielmehr hätte sich der
Antragsteller auch um die Anmietung von Räumen in anderen Bereichen der
Marburger Innenstadt bemühen können und müssen.
Es kann auch nicht festgestellt werden, daß die Antragsgegnerin mit der
Anordnung, die Kanzleiräume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, zu seinem
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Anordnung, die Kanzleiräume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, zu seinem
Nachteil von ihrer Handhabung des Zweckentfremdungsverbots in
gleichgelagerten Fällen abgewichen ist und damit gegen das
Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen hat. Die vom Antragsteller
angeführten beiden Berufungsfälle, die Anwaltsbüros S. & S., O. Allee Nr. 7 und B.
und H., B. Tor 25, begründen keinen Ermessensfehler zum Nachteil des
Antragstellers. Die Antragsgegnerin hat darauf hingewiesen, daß die Räume, in
denen sich das Anwaltsbüro S. & S. befindet, bereits vor dem Inkrafttreten der
Zweckentfremdung gewerblich genutzt worden sind. Sie hat ferner die Erteilung
der Zweckentfremdungsgenehmigung für das Gebäude B. Tor 25 mit der Lage am
Verkehrsknotenpunkt W-platz und der Beeinträchtigung der Schutzwürdigkeit des
Wohnraumes durch sehr starken Verkehrslärm gerechtfertigt. Der Senat sieht
keine Veranlassung dem Vortrag des Antragstellers die Lage des Anwesens O.
Straße 35 sei bezüglich der Verkehrslage mit dem Gebäude B. Tor 25 vergleichbar,
weiter nachzugehen, da sich beide Fälle im Hinblick auf das Vorliegen einer
Zweckentfremdungsgenehmigung in dem vom Antragsteller angezogenen
Vergleichsfall rechtserheblich unterscheiden und selbst bei einer Abweichung im
Einzelfall von einer ständigen Praxis ein Ermessensfehler zulasten des
Antragstellers nicht festgestellt werden könnte. Die Antragsgegnerin hat vielmehr
unwiderlegt vorgetragen, daß sie Fälle ungenehmigter Zweckentfremdung aufgreift
und entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen und dem Erlaß des
Hessischen Ministers des Innern vom 20.08.1975 btr. Durchführung des Verbots
der Zweckentfremdung von Wohnraum (StAnz. 1975, S. 1762) behandelt.
Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist die Antragsgegnerin auch nicht
wegen eines von ihr geschaffenen Vertrauenstatbestandes auf Erteilung einer
Genehmigung daran gehindert, die Wiederherstellung der früheren
Wohnmöglichkeit zu verlangen. Die Antragsgegnerin hat weder eine schriftliche
Zusicherung gegeben (§ 38 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG), eine
Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, noch ist ihr Vorgehen aus
anderen Gründen ermessensfehlerhaft. Unabhängig vom Zugang des
Ablehnungsbescheides vom 13.11.1985 vor der Aufnahme des Bürobetriebs in
den neuen Räumen durfte der Antragsteller nach den Umständen des Falles auch
unter Zugrundelegung seines eigenen Vorbringens nicht auf die Legalisierung der
Umnutzung vertrauen. Selbst wenn - wie der Antragsteller in seinem Widerspruch
vom 30.01.1986 vorgetragen hat - nach Auskunft der Abteilung Wohnungswesen
nur noch die Zustimmung des Bauamtes gefehlt haben sollte, so mußte dem
Antragsteller bewußt sein, daß eine geänderte Nutzung auch baurechtlich nicht vor
der Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung aufgenommen werden darf
und deshalb der Umstand, daß der Antragsteller einen Bauantrag hat einreichen
lassen, nicht geeignet war, die Zulässigkeit der Umnutzung zu rechtfertigen.
Die Durchsetzung des nach alledem rechtmäßigen Verbots der
Zweckentfremdung ist eilbedürftig und die Anordnung der sofortigen Vollziehung
damit gerechtfertigt (§ 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO; vgl. Hess. VGH, Beschluß vom
10.07.1978, a.a.O., Beschluß vom 07.11.1987, a.a.O.).
Der Streitwert bemißt sich nach der Bedeutung der Sache für den Antragsteller (§§
14 Abs. 1 i.V.m 13 Abs. 1, 20 Abs. 3, 25 Abs. 1 GKG). Mangels anderer
Anhaltspunkte geht der Senat in Anlehnung an seine Streitwertrichtlinien in
Bausachen davon aus, daß die wohnliche Nutzung mit 350,-- DM je cbm umbauten
Raumes angemessen berücksichtigt ist, während für eine büromäßige Nutzung der
Mittelwert von 430,-- DM/cbm des in den Streitwertrichtlinien vorgesehenen
Rahmens zugrundezulegen ist. Von der Differenz (80,- DM), setzt der Senat im
Hauptsacheverfahren wie bei einer Versagung der Genehmigung der
Nutzungsänderung 2/5 an. Daraus errechnet sich ein Streitwertanteil von 15.600,--
DM für die nach den Angaben des Antragstellers als Büro genutzten Räume mit
einer Größe von 490 cbm (140 m x 3,50 m). Hinzu kommt die Hälfte des
angedrohten Zwangsgeldes = 250,-- DM. Aus der Addition der Beträge ergibt sich
der Streitwert der Hauptsache in Höhe von 15.850,-- DM. Hiervon berücksichtigt
der Senat im Eilverfahren 2/3, somit 10.533,-- DM.
Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 3 Gerichtskostengesetz - GKG - wurde der
erstinstanzliche Streitwert entsprechend geändert.
Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 Satz 1 VwGO, 25 Abs. 2
Satz 2 GKG).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.