Urteil des HessVGH vom 14.09.1988, 4 TH 18/88

Entschieden
14.09.1988
Schlagworte
Wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, Zweckentfremdung, Wohnraum, Aufschiebende wirkung, Wohnungsmarkt, Vollziehung, Stadt, Gebäude, Umwandlung, Ermessensfehler
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Gericht: Quelle:

Norm: Art 6 § 1 MietRVerbG

Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat

Entscheidungsdatum: 14.09.1988

Aktenzeichen: 4 TH 18/88

Dokumenttyp: Beschluss

(Zweckentfremdung von Wohnraum - hier: Nutzung als Anwaltskanzlei)

Tatbestand

1I. Der Antragsteller, der seit 13 Jahren als Anwalt zugelassen ist, war bis Ende 1985 in einer Anwaltssozietät mit gemeinsamer Kanzlei in Marburg, F. Straße 13 tätig. Nachdem ihm die Sozietät zum Jahresende gekündigt worden war, beantragte er unter dem 09.08.1985 bei der Antragsgegnerin, ihm die Umwandlung der ihm gehörenden und von ihm bewohnten Erdgeschoßwohnung in der O. Allee 35 in Büroräume zu genehmigen. Er beabsichtige ab 1. Januar 1986 in den genannten Räumen sein Anwaltsbüro zu betreiben. Mit Bescheid - ohne Rechtsbehelfsbelehrung - vom 13. November 1985 lehnte die Antragsgegnerin den Antrag ab.

2In der Oberhessischen Presse vom 28.12.1985 kündigte der Antragsteller die Praxiseröffnung an. Mit Schreiben vom 30.01.1986 an die Antragsgegnerin teilte er mit, er habe von einem Mitarbeiter des Bauamtes erfahren, daß die Umwandlung der Erdgeschoßwohnung in Gewerberäume nicht genehmigt worden sei, ein entsprechender Bescheid sei ihm nicht zugegangen. Vorsorglich lege er Widerspruch ein und bitte um eine Kopie. Mit Bescheid vom 04.02.1986 forderte die Antragsgegnerin den Antragsteller unter Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 500,00 DM auf, die Praxisräume in der Erdgeschoßwohnung des Hauses O. Allee 35 bis spätestens 28.02.1986 wieder einer Wohnnutzung zuzuführen. Hiergegen erhob der Antragsteller mit Schreiben vom 06.02.1986 Widerspruch. Unter dem 25.02.1986 ordnete die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehung ihres Bescheides vom 04.02.1986 an. Mit Widerspruchsbescheid vom 30.10.1986 wies die Antragsgegnerin die gegen die Bescheide vom 13.11.1984 und 04.02.1986 gerichteten Widersprüche zurück. Am 18.11.1986 hat der Kläger bei dem Verwaltungsgericht Kassel Klage erhoben (Az.: V/3 E 2168/86), mit der er die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung für die Umwandlung der in der O. Allee 35 in Marburg im Erdgeschoß befindlichen Wohnräume in Büroräume und die Aufhebung der Räumungsverfügung begehrt. Über die Klage ist noch nicht entschieden.

3Am 03.03.1986 hat der Antragsteller den vorliegenden Eilantrag gestellt, den das Verwaltungsgericht Kassel mit Beschluß vom 13.11.1987, zugestellt am 03.12.1987, abgelehnt hat.

4Der am 04.12.1987 eingegangenen Beschwerde des Antragstellers hat das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen.

5Der Antragsteller beantragt sinngemäß,

6die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 18.11.1986 gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 04.02.1986 in der Fassung ihres Widerspruchsbescheides vom 30.10.1986 wiederherzustellen.

7Die Antragsgegnerin beantragt,

8die Beschwerde zurückzuweisen.

9Dem Gericht haben die Verwaltungsvorgänge (1 Hefter) und die Gerichtsakte des Verwaltungsgerichts Kassel mit dem erstinstanzlichen Aktenzeichen V/3 E 2169/86 vorgelegen; sie waren Gegenstand der Beratung.

Entscheidungsgründe

10 II. Die zulässige Beschwerde kann keinen Erfolg haben, weil der Antragsteller keinen Anspruch auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen die Anordnung hat, die als Anwaltskanzlei genutzten Räume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen.

11 Auch das Beschwerdevorbringen des Antragstellers ist nicht geeignet, eine ihm günstigere Entscheidung zu begründen:

12 Nach Maßgabe der Rechtsprechung des Senats (Hess.VGH, B. v. 10.07.1978 - IV TH 14/77 - Hess. VGRspr. 1978, 17 = NJW 1979, 44; B. v. 07.11.1987 - 4 TH 2808/86 - Hess.VGRspr. 1988, 27 m.w.N.) kann die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Verfügung zur Durchsetzung des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum eilbedürftig und damit gerechtfertigt sein.

13 Die Anordnung, die als Anwaltskanzlei genutzten Räume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, erscheint rechtmäßig. Die Stadt Marburg gehört seit dem Inkrafttreten der 5. Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - 5. ZweckentfremdungsVO - vom 15.03.1976 (GVBl 1976 S. 199) zum Kreis der Gemeinden, auf die sich das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erstreckt. Diese Verordnung ist auf der Grundlage des Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG - vom 04.11.1971 (BGBl. I S. 1745) formell ordnungsgemäß zustande gekommen und auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Allerdings hält der Antragsteller die Einbeziehung der Stadt Marburg in das Zweckentfremdungsverbot für ungültig, weil sie von der Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG nicht gedeckt sei. Dem vermag der Senat nicht zu folgen: Der Senat hat in Entscheidungen, in denen er das Zweckentfremdungsverbot für einzelne Gemeinden nach dem Stande von 1976, dem Zeitpunkt der Einbeziehung auch der Antragsgegnerin in das Zweckentfremdungsverbot (Hess. VGH, B. v. 22.07.1977 - IV N 5/77 - Hess.VGRspr. 78, 17; B. v. 22.07.1977 - IV N 12/77 - NJW 1978, 964) und nach dem Stande von 1979 (B. v. 30.08.1979 - IV N 6/77 - NJW 1980, 2723) zu beurteilen hatte, im Hinblick auf die fehlende Aussagekraft des durch die Gebäude- und Wohnungszählung 1968 ermittelten Wohnungsbestandes für den Wohnungsmarkt der Jahre 1972 und später auch Hilfstatsachen berücksichtigt, denen eine Indizwirkung für die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zukommt und dabei insbesondere auch auf einen nachhaltigen Nachfrageüberhang auf den Sozialwohnungsmarkt abgestellt. Die Antragsgegnerin hat im Klageverfahren - V/3 E 2169/86 - derartiges Material vorgelegt, das die Einbeziehung der Antragsgegnerin in das Zweckentfremdungsverbot und seine Beibehaltung gerechtfertigt erscheinen läßt. Das sind einmal die Bedarfszahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau in den Jahren 1976 bis 1985, die einen Überhang der Zahl der Wohnungssuchenden, die nicht mit ausreichenden Wohnraum versorgt sind und deren Einkommen unter die Einkommensgrenze des § 25 des II. Wohnungsbaugesetzes fällt, zwischen 513 und 924 ausweisen. Das Ergebnis einer Stichprobenerhebung zur Haushaltsstruktur und zur Wohnraumversorgung aus dem Jahre 1981 (Stadtentwicklungsplanung Marburg, Schriften zur Marburger Stadtentwicklung Nr. 22) weist für keine der erfaßten Haushaltsgruppen eine Überversorgung auf, vielmehr für die zwei- bis sieben- Personenhaushalte einen unterschiedlichen Grad der Unterversorgung. Lediglich bei den Ein-Personenhaushalten stand nach dieser Erhebung für jeden Haushalt ein Raum zur Verfügung. Die vorgelegten Bedarfszahlen sind geeignet, die Auffassung der Antragsgegnerin über eine Mangelsituation auf dem Wohnungsmarkt zu stützen und die Entscheidung des Verordnungsgebers, des Landes Hessen, über die Einbeziehung der Antragsgegnerin in den Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung zu rechtfertigen (vgl. dazu Hess.VGH, B. v. 30.08.1979, a.a.O.). Zutreffend hat die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang auch auf die im Verhältnis zur Gesamteinwohnerzahl unverhältnismäßig hohe Studentenzahl (16.000 Studenten bei 78.200 Einwohnern) hingewiesen. Die Funktion einer Universitätsstadt ist geeignet, den

hingewiesen. Die Funktion einer Universitätsstadt ist geeignet, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, die eine besondere Gefährdung der zureichenden Wohnraumversorgung begründet (BVerwG, U. v. 11.03.1983 - 8 C 102.81 - NJW 1983, 2893). Nach alledem erscheint die Einbeziehung der Stadt Marburg in den Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung gerechtfertigt.

14 Bei der Nutzung der Wohnung als Rechtsanwaltskanzlei handelt es sich um eine nach § 1 1. ZweckentfremdungsVO unzulässige Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken. Unter den Wohnraumbegriff der Zweckentfremdungsverordnung, der sich mit dem entsprechenden Begriff Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG deckt, fallen alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots zum dauernden Bewohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren (BVerwG, U. v. 29.11.1985 - 8 C 105.63 - NJW 1986, 1120). Das Erdgeschoß des Hauses O. Allee 35 wurde bis Ende 1985 als Wohnung genutzt und war deshalb für diesen Zweck bestimmt. Nach den Angaben des Antragstellers war ursprünglich auf einer Teilfläche von 50 qm der Gesamtwohnfläche die Einrichtung eines Ladenlokals vorgesehen. Die Nutzung der Räume als Rechtsanwaltskanzlei ohne die erforderliche vorherige Baugenehmigung, hier in der Gestalt einer Nutzungsänderungsgenehmigung, und ohne Zweckentfremdungsgenehmigung wird vom Begriff der Zweckentfremdung als Aufgabe des Wohnzwecks im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG erfaßt. Die damit erfolgte Umwidmung von Wohnräumen in Geschäftsräume verstößt gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnräumen, unabhängig davon, ob die vom Antragsteller als Eigentumswohnung erworbene und genutzte Wohnung hinsichtlich der gesamten Fläche als Nutzung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt ist oder nicht (BVerwG, Urteil vom 29.11.1985 - 8 C 105.83 - NJW 1986, 1120). Die Zweckentfremdung entfällt auch nicht deshalb - wie der Antragsteller meint -, weil er zwei Räume im Dachgeschoß des Anwesens bewohnt, die nicht zur Vermietung vorgesehen waren und dem Wohnungsmarkt in Marburg aus diesem Grunde keine weitere Mietwohnung entzogen wird. Die Zielrichtung des Art. 6 § 1 MRVerbG besteht darin, die Verringerung des vorhandenen Bestandes von Wohnraum zu verhindern und orientiert sich an diesem Zweck. Dieser Tatbestand ist mit der Zweckentfremdung eingetreten, unabhängig davon, ob der bisherige Bewohner den Wohnungsmarkt der betroffenen Gemeinde in Anspruch nimmt oder etwa in einem angrenzenden Gebiet Wohnung nimmt. Eine Verschlechterung der allgemeinen Wohnraumversorgung wäre lediglich im Falle der Schaffung von Ersatzwohnraum nach Maßgabe der von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen zu verneinen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 - 8 C 23.80 - BVerwGE 65, 139 (143) = NJW 1982, 2269).

15 Die Antragsgegnerin hat in einer einheitlichen Ermessensentscheidung die Zweckentfremdung versagt und die Wiederzuführung der Räume zu einer Wohnnutzung angeordnet. Die Entscheidung ist ermessensfehlerfrei ergangen. Insoweit nimmt der Senat auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug (Art. 2 § 7 Abs. 1 des Gesetzes zur Entlastung der Gericht in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit - EntlG - vom 31.03.1970, BGBl. I S. 446 ff., i.d.F. vom 04.07.1985, BGBl. I S. 1274). Die Antragsgegnerin hat insbesondere darauf abgestellt, daß die Verlegung der Kanzlei des Antragstellers unter Verletzung des Zweckentfremdungsverbots rechtswidrig erfolgt ist und für die Beurteilung der wirtschaftlichen Auswirkungen maßgeblich auf die Sachlage zu dem Zeitpunkt abgestellt, zu dem dieser nach der Kündigung des Sozietätsvertrages die Aufgabe hatte, die Kanzlei aus der F. Straße 13 in andere Räume zu verlegen. Auch nach dem Vorbringen des Antragstellers im Beschwerdeverfahren kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Anmietung anderer Räume für die Kanzlei zum 01.01.1986 entweder gar nicht oder nur unter Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Antragstellers möglich gewesen wäre. Zwar nennt der Antragsteller auch finanzielle Gründe, die ihn dazu gezwungen hätten, seine Privatwohnung als Praxis in Anspruch zu nehmen. Er hat jedoch auch dargelegt, daß er sich nach der Kündigung zunächst um die Anmietung von Gewerberäumen - allerdings nur im Umkreis des Landgerichts - bemüht habe. Der Senat vermag dem Antragsteller nicht darin zu folgen, daß ein Neubeginn nur in etwa 1 km Umkreis um das Landgericht Marburg in Frage gekommen wäre. Vielmehr hätte sich der Antragsteller auch um die Anmietung von Räumen in anderen Bereichen der Marburger Innenstadt bemühen können und müssen.

16 Es kann auch nicht festgestellt werden, daß die Antragsgegnerin mit der Anordnung, die Kanzleiräume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, zu seinem

Anordnung, die Kanzleiräume wieder einer Wohnnutzung zuzuführen, zu seinem Nachteil von ihrer Handhabung des Zweckentfremdungsverbots in gleichgelagerten Fällen abgewichen ist und damit gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG) verstoßen hat. Die vom Antragsteller angeführten beiden Berufungsfälle, die Anwaltsbüros S. & S., O. Allee Nr. 7 und B. und H., B. Tor 25, begründen keinen Ermessensfehler zum Nachteil des Antragstellers. Die Antragsgegnerin hat darauf hingewiesen, daß die Räume, in denen sich das Anwaltsbüro S. & S. befindet, bereits vor dem Inkrafttreten der Zweckentfremdung gewerblich genutzt worden sind. Sie hat ferner die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung für das Gebäude B. Tor 25 mit der Lage am Verkehrsknotenpunkt W-platz und der Beeinträchtigung der Schutzwürdigkeit des Wohnraumes durch sehr starken Verkehrslärm gerechtfertigt. Der Senat sieht keine Veranlassung dem Vortrag des Antragstellers die Lage des Anwesens O. Straße 35 sei bezüglich der Verkehrslage mit dem Gebäude B. Tor 25 vergleichbar, weiter nachzugehen, da sich beide Fälle im Hinblick auf das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung in dem vom Antragsteller angezogenen Vergleichsfall rechtserheblich unterscheiden und selbst bei einer Abweichung im Einzelfall von einer ständigen Praxis ein Ermessensfehler zulasten des Antragstellers nicht festgestellt werden könnte. Die Antragsgegnerin hat vielmehr unwiderlegt vorgetragen, daß sie Fälle ungenehmigter Zweckentfremdung aufgreift und entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen und dem Erlaß des Hessischen Ministers des Innern vom 20.08.1975 btr. Durchführung des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum (StAnz. 1975, S. 1762) behandelt.

17 Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist die Antragsgegnerin auch nicht wegen eines von ihr geschaffenen Vertrauenstatbestandes auf Erteilung einer Genehmigung daran gehindert, die Wiederherstellung der früheren Wohnmöglichkeit zu verlangen. Die Antragsgegnerin hat weder eine schriftliche Zusicherung gegeben 38 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG), eine Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen, noch ist ihr Vorgehen aus anderen Gründen ermessensfehlerhaft. Unabhängig vom Zugang des Ablehnungsbescheides vom 13.11.1985 vor der Aufnahme des Bürobetriebs in den neuen Räumen durfte der Antragsteller nach den Umständen des Falles auch unter Zugrundelegung seines eigenen Vorbringens nicht auf die Legalisierung der Umnutzung vertrauen. Selbst wenn - wie der Antragsteller in seinem Widerspruch vom 30.01.1986 vorgetragen hat - nach Auskunft der Abteilung Wohnungswesen nur noch die Zustimmung des Bauamtes gefehlt haben sollte, so mußte dem Antragsteller bewußt sein, daß eine geänderte Nutzung auch baurechtlich nicht vor der Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung aufgenommen werden darf und deshalb der Umstand, daß der Antragsteller einen Bauantrag hat einreichen lassen, nicht geeignet war, die Zulässigkeit der Umnutzung zu rechtfertigen.

18 Die Durchsetzung des nach alledem rechtmäßigen Verbots der Zweckentfremdung ist eilbedürftig und die Anordnung der sofortigen Vollziehung damit gerechtfertigt 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO; vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 10.07.1978, a.a.O., Beschluß vom 07.11.1987, a.a.O.).

19 Der Streitwert bemißt sich nach der Bedeutung der Sache für den Antragsteller (§§ 14 Abs. 1 i.V.m 13 Abs. 1, 20 Abs. 3, 25 Abs. 1 GKG). Mangels anderer Anhaltspunkte geht der Senat in Anlehnung an seine Streitwertrichtlinien in Bausachen davon aus, daß die wohnliche Nutzung mit 350,-- DM je cbm umbauten Raumes angemessen berücksichtigt ist, während für eine büromäßige Nutzung der Mittelwert von 430,-- DM/cbm des in den Streitwertrichtlinien vorgesehenen Rahmens zugrundezulegen ist. Von der Differenz (80,- DM), setzt der Senat im Hauptsacheverfahren wie bei einer Versagung der Genehmigung der Nutzungsänderung 2/5 an. Daraus errechnet sich ein Streitwertanteil von 15.600,-- DM für die nach den Angaben des Antragstellers als Büro genutzten Räume mit einer Größe von 490 cbm (140 m x 3,50 m). Hinzu kommt die Hälfte des angedrohten Zwangsgeldes = 250,-- DM. Aus der Addition der Beträge ergibt sich der Streitwert der Hauptsache in Höhe von 15.850,-- DM. Hiervon berücksichtigt der Senat im Eilverfahren 2/3, somit 10.533,-- DM.

20 Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 3 Gerichtskostengesetz - GKG - wurde der erstinstanzliche Streitwert entsprechend geändert.

21 Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 Satz 1 VwGO, 25 Abs. 2 Satz 2 GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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