Urteil des HessVGH vom 28.01.1998
VGH Kassel: aufschiebende wirkung, bebauungsplan, kellergeschoss, befreiung, dachgeschoss, stadt, wohnraum, mangel, nachbar, wohnung
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 TG 3269/97
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 30 BauGB, § 31 BauGB, §
4 BauGBMaßnG, § 83 Abs 2
BauO HE, § 20 Abs 2
BauNVO
(Schaffung von Wohnraum durch Dachgeschoßausbau:
Berechnung der Geschoßflächenzahl - Überschreitung der
im Bebauungsplan ermöglichten baulichen Nutzung -
Nachbarschutz; Stellplätze)
Tatbestand
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des in der Gemarkung im gelegenen
Grundstücks Auf dem südwestlich gelegenen Nachbargrundstück wurde im Jahr
1969 ein Wohnhaus mit je zwei Wohneinheiten im Kellergeschoss und im
Erdgeschoss errichtet. Die Beigeladenen sind inzwischen Wohnungseigentümer
der beiden Wohnungen im Erdgeschoss. Die damalige Stadt überplante das Gebiet
und traf für den Bereich, in dem die beiden vorgenannten Grundstücke liegen,
durch Bebauungsplan (genehmigt vom Regierungspräsidenten am 16.01.1973) u.
a. die Festsetzungen: Reines Wohngebiet, max. 1 Vollgeschoss, Grundflächenzahl
0,4, Geschossflächenzahl 0,4.
Mit Bescheid vom 28.11.1996 genehmigte die Antragsgegnerin die Errichtung
eines Satteldaches mit Ausbau von zwei Wohneinheiten auf dem vorhandenen
Flachdachgebäude auf dem Baugrundstück und ließ gemäß § 4 Abs. 1 des
Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch (BauGBMaßnG) die weitere
Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl von 0,4 durch
Aufenthaltsräume im Dachgeschoss als nicht Vollgeschoss ausnahmsweise zu.
Hiergegen legte die Antragstellerin Widerspruch ein und suchte beim
Verwaltungsgericht Frankfurt am Main um vorläufigen Rechtsschutz nach. Durch
Beschluss vom 09.06.1997 ordnete das Verwaltungsgericht die aufschiebende
Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin an und führte zur Begründung im
Wesentlichen aus, es sei im Rahmen des vorliegenden Eilverfahrens im Hinblick auf
den nicht substantiiert bestrittenen konkreten Sachvortrag der Antragsgegnerin
davon auszugehen, dass das Kellergeschoss ein Vollgeschoss sei. Wegen des
Vorhandenseins von zwei Vollgeschossen und der darin verwirklichten hohen
Geschossflächenzahl sei die Antragsgegnerin bei der Erteilung einer Ausnahme
gemäß § 4 BauGBMaßnG von falschen Voraussetzungen ausgegangen. Die
Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze zu Lasten der Antragsgegnerin das
in § 15 BauNVO enthaltene Gebot der Rücksichtnahme.
Die Beigeladene und die Antragsgegnerin haben die Zulassung der Beschwerde
beantragt und unter Vorlage neuer Unterlagen erklärt, das Kellergeschoss rage im
Durchschnitt 1,25 m aus dem vorhandenen Erdboden und sei daher kein
Vollgeschoss. Die Antragstellerin hat ausgeführt, die maßgebliche Sockelhöhe
betrage 1,36 m. Daraufhin hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof die
Beschwerden der Antragsgegnerin und der Beigeladenen zugelassen.
Die Antragsgegnerin trägt nunmehr im Wesentlichen vor, die Geschossflächenzahl
betrage insgesamt 0,782 bei Anwendung der BauNVO 1968. Der Gesetzgeber
habe aus Gründen der Wohnungsbauerleichterung die durch die Novelle 1990
eingeführte neue Anrechnungsregel des § 20 Abs. 3 BauNVO auch auf alte
Bebauungspläne rückwirkend übertragen. Zweck dieser Regelung sei gewesen,
dass ein Dachgeschossaufbau zur Wohnraumerweiterung nicht daran scheitern
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dass ein Dachgeschossaufbau zur Wohnraumerweiterung nicht daran scheitern
sollte, dass die zulässige Geschossfläche einzig wegen der alten
Berechnungsmethode überschritten werde. Das Bundesverwaltungsgericht habe
diese Rückwirkungsklausel als nichtig angesehen. Im Hinblick auf diese
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts habe der Gesetzgeber in § 4
BauGBMaßnG eine Ersatzregelung getroffen, die es ermöglichen sollte, von einer
bestimmten Anrechnungsregel für das zulässige Maß der baulichen Nutzung als
Bestandteil der Festsetzungen alter Bebauungspläne abzuweichen. Dies bedeute,
dass auf Altpläne zwar weiterhin die Fassung des jeweils gültigen § 20 Abs. 2
BauNVO Anwendung finde, im Verwaltungsvollzug jedoch von der Anrechnung der
Aufenthaltsräume abgesehen werden könne. Die zulässige Geschossflächenzahl
werde bei dem streitgegenständlichen Vorhaben ausschließlich wegen der alten
Anrechnungsregel überschritten. Es liege daher ein typischer Fall des § 4
BauGBMaßnG vor. Sie, die Antragsgegnerin, habe von dieser gesetzlichen
Zulassungsmöglichkeit Gebrauch gemacht, da sie öffentliche Belange nicht
beeinträchtigt gesehen habe. Sollte das Gericht zu der Überzeugung gelangen,
dass die erteilte Baugenehmigung aufgrund der Überschreitung der
Geschossflächenzahl gleichwohl rechtswidrig sei, so könne sich die Antragstellerin
hierauf jedenfalls nicht mit Erfolg berufen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans
seien nämlich nicht nachbarschützend. Es sei bereits fraglich, ob die Wohnqualität
des Grundstücks der Antragstellerin tatsächlich in gravierender Weise
beeinträchtigt werde. Bislang habe die Antragstellerin lediglich angebliche
Beeinträchtigungen infolge erhöhten Verkehrsaufkommens und Parkplatzmangels
vorgetragen. Aus § 83 Abs. 2 HBO gehe jedoch hervor, dass solche
Beeinträchtigungen zugunsten der Schaffung weiteren Wohnraums hingenommen
werden müssten. Selbst wenn man davon ausginge, dass sich die Wohnqualität
des Grundstücks der Antragstellerin durch den geplanten Dachgeschossausbau
nachteilig verändere, könne sich die Antragstellerin hierauf nicht mit Erfolg
berufen. Das Interesse an der Beibehaltung des Gebietscharakters müsse nämlich
so schutzwürdig sein, dass es im Falle einer Änderung des Bebauungsplans bei
rechtmäßiger Ausübung des planerischen Ermessens nicht mehr
entschädigungslos entzogen werden könnte. Der Hessische
Verwaltungsgerichtshof habe als jedenfalls noch zumutbare Höchstgrenze eine
Verdoppelung der ursprünglich zulässigen Geschossflächenzahl für möglich
angesehen.
Die Beigeladenen tragen vor, die anrechenbare Geschossfläche im Kellergeschoss
und Erdgeschoss betrage 484,06 m (GFZ 0,602). Im Dachgeschoss betrage die
anrechenbare Fläche 198,81 qm. Danach ergebe sich insgesamt eine
Geschossflächenzahl von 0,85. Diese Überschreitung sei in nicht zu
beanstandender Weise gemäß § 4 Abs. 1 BauGBMaßnG zugelassen worden. Die
Antragsgegnerin sei zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass öffentliche Belange nicht
entgegenstehen. Aufgrund der in unmittelbarer Nähe befindlichen etwa 30
öffentlichen Stellplätze entstünden keinerlei Probleme für den ruhenden Verkehr,
da ausreichender Parkraum vorhanden sei. Auch eine unzulässige Nutzungsdichte
werde nicht hervorgerufen. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof habe in
vergleichbaren Fällen regelmäßig eine unzulässige Nutzungsdichte mit der Folge
der Annahme eines Planungsbedürfnisses nur dann gesehen, wenn das zulässige
Höchstmaß der Geschossflächenzahl in Wohngebieten von 1,2 überschritten
werde. Von diesem Höchstmaß sei das Bauvorhaben noch weit entfernt.
Die Beigeladenen und die Antragsgegnerin haben im Beschwerdeverfahren keinen
ausdrücklichen Antrag gestellt.
Die Antragstellerin beantragt,
die Beschwerden der Beigeladenen und der Antragsgegnerin zurückzuweisen.
Sie führt im Wesentlichen aus, die erhebliche Überschreitung der im
Bebauungsplan festgesetzten Geschossflächenzahl führe zu einer Nutzungsdichte,
die nachbarliche Interessen beeinträchtige. In dem Baugebiet seien bisher
Wohnhäuser mit einer Wohnung, allenfalls zwei Wohnungen vorhanden. Lediglich
auf dem Baugrundstück existierten bereits vier Wohnungen. Durch die
Baugenehmigung würden zwei weitere Wohneinheiten zugelassen. Dadurch werde
der ohnehin bereits bestehende Mangel an Stellplätzen für Personenkraftwagen
weiter verschärft. Die in der Nähe befindlichen 27 Parkplätze dienten dem Parken
der Bewohner von zwei viergeschossigen Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 32
Wohnungen. Außerdem liege in unmittelbarer Nähe das evangelische
Gemeindezentrum. Bei Veranstaltungen im Gemeindezentrum herrsche großer
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Gemeindezentrum. Bei Veranstaltungen im Gemeindezentrum herrsche großer
Mangel an Parkplätzen. Im Übrigen müsse beachtet werden, dass das
Bauvorhaben einen Präzedenzfall für das fragliche Gebiet darstelle.
Die das Baugrundstück betreffenden Bauakten der Antragsgegnerin (2 Hefte), der
Bebauungsplan für das Gebiet "In den Bruchwiesen" der Stadt Großauheim und 2
weitere von der Antragsgegnerin eingereichte Heftstreifen (Veröffentlichungsrecht
des Bebauungsplans und mehrere Berechnungen der Geschossflächenzahl) liegen
vor und waren Gegenstand der Beratung des Senats.
Entscheidungsgründe
Die vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof zugelassene Beschwerde ist
unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die aufschiebende Wirkung des
Widerspruchs der Antragstellerin im Ergebnis zu Recht angeordnet. Dabei geht der
Senat im Rahmen des vorliegenden Eilverfahrens nach dem insoweit nunmehr
unstreitigen Vortrag der Beteiligten davon aus, dass das Kellergeschoss und das
Dachgeschoss des Bauvorhabens keine Vollgeschosse sind.
Bauplanungsrechtlich ist die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 des
Baugesetzbuches zu beurteilen, da das Baugrundstück im räumlichen
Geltungsbereich des Bebauungsplans der ehemaligen Stadt, genehmigt vom
Regierungspräsidenten am 16.01.1973, liegt. Aus den dem Senat vorliegenden
Unterlagen ergibt sich, dass der Bebauungsplan in formeller Hinsicht rechtmäßig
zustandegekommen ist; materiellrechtliche Bedenken sind weder vorgetragen
noch ersichtlich.
Durch das Bauvorhaben wird auf dem Baugrundstück eine Geschossflächenzahl
von 0,816 oder 0,843 verwirklicht. Bei der Feststellung der Geschossflächenzahl
greift der Senat im Wesentlichen auf die dritte berichtigte Berechnung der
Antragsgegnerin vom 17.11.1997 zurück, die allerdings nur zu einer
Geschossflächenzahl von 0,782 geführt hat. Zu Recht hat die Antragsgegnerin in
ihrer Berechnung in entsprechender Anwendung des § 44 Abs. 1 der Zweiten
Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12.10.1990 im Dachgeschoss die
Flächen von Aufenthaltsräumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll,
die Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m zur
Hälfte und die Flächen mit einer lichten von weniger als 1 m nicht auf die
Geschossflächenzahl angerechnet. In der Berechnung der Antragsgegnerin fehlt
aber bezüglich des Dachgeschosses die 4,92 qm große Fläche der nordwestlichen
Umfassungswand, die gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO 1968 einzubeziehen ist.
Dementsprechend ist die maßgebliche Geschossfläche des Dachgeschosses
204,08 qm groß. Die Geschossfläche des Erdgeschosses hat die Antragsgegnerin
mit 279,24 qm zutreffend errechnet. Im Kellergeschoss hätte die Antragsgegnerin
über die Fläche von Hobbyräumen, Zimmern, Küchen und Treppenhaus
(insgesamt 149,47 qm) hinaus noch mindestens einen in den Bauvorlagen so
genannten "Mieterkeller", der nach dem unbestrittenen Vortrag der Antragstellerin
als Schlafzimmer genutzt wird, ohne dass die Antragsgegnerin hiergegen
einschreiten würde, mit 22,48 qm (einschließlich Umfassungsmauer)
berücksichtigen müssen. Dies hätte insgesamt eine Geschossfläche von 655,27
qm und eine Geschossflächenzahl von 0,81 ergeben. Möglicherweise ist auch der
andere sogenannte Mieterkeller (ebenfalls 22,48 qm) wohnlich genutzt, ohne dass
die Antragsgegnerin hiergegen einschreiten würde. Dies ergäbe eine
Geschossflächenzahl von 0,843, die ungefähr der von den Beigeladenen
eingeräumten Geschossflächenzahl von 0,85 entspricht. Diese Frage mag von der
Antragsgegnerin im Widerspruchsverfahren abschließend geklärt werden. Selbst
wenn man zugunsten der Beigeladenen und der Antragsgegnerin unterstellt, dass
das Bauvorhaben lediglich zu der Verwirklichung einer Geschossflächenzahl von
0,816 führt, ist es rechtswidrig und verletzt die Antragstellerin in eigenen Rechten.
Die Antragsgegnerin durfte diese Überschreitung der im Bebauungsplan
festgesetzten Geschossflächenzahl nicht gemäß § 4 Abs. 1 BauGBMaßnG
zulassen. Denn nach dieser Vorschrift soll lediglich die maßvolle Überschreitung
der in älteren Bebauungsplänen ermöglichten Geschossflächenzahl zugelassen
werden, ohne dass die planerische Konzeption des Trägers der Bauleitplanung
verlassen wird. Die im vorliegenden Fall vorgenommene Verdoppelung der
zugelassenen Ausnutzung berührt die Grundzüge der Planung. Dies hat zur Folge,
dass öffentliche Belange im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 1 BauGBMaßnG dem
Bauvorhaben entgegenstehen. Die Zulassung einer baulichen Ausnutzung, die das
Maß des Doppelten der im Bebauungsplan ermöglichten baulichen Nutzung
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Maß des Doppelten der im Bebauungsplan ermöglichten baulichen Nutzung
überschreitet, würde jegliche gemeindliche Bauleitplanung sinnlos und überflüssig
machen. Da die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl somit nicht
gemäß § 4 Abs. 1 BauGBMaßnG zugelassen werden durfte und eine Befreiung
nicht erteilt ist, ist die Baugenehmigung objektiv rechtswidrig.
Die Festsetzungen, gegen die das Bauvorhaben verstößt, haben jedoch keinen
nachbarschützenden Charakter. Bauplanerische Festsetzungen zum Maß der
baulichen Nutzung dienen nur dann dem Nachbarschutz, wenn sich ein solcher
Wille des Planungsträgers zumindest mit hinreichender Deutlichkeit aus den
Festsetzungen des Bebauungsplans selbst, aus seiner Begründung oder aus
seiner Entstehungsgeschichte ergibt. Günstige Auswirkungen der Festsetzungen
auf die Grundstücksnachbarn allein reichen für die Annahme eines
nachbarschützenden Charakters nicht aus. Anhaltspunkte dafür, dass die
festgesetzte Geschossflächenzahl im vorliegenden Fall nachbarschützend sein
sollte, liegen nicht vor.
Gegenüber einem Vorhaben, das gegen nicht nachbarschützende
bauplanungsrechtliche Vorschriften verstößt, ohne dass eine Befreiung erteilt
wäre, genießt der Nachbar Schutz in demselben Umfang, wie er gegen eine
Befreiung gegeben wäre, die das Vorhaben ermöglicht hätte (Hess. VGH,
Beschluss vom 09.03.1990 - 4 TG 1478/89 - BRS 50 Nr. 195). Für die Bejahung
eines Nachbarschutzes gegen die Veränderung einer baulichen Situation, an
deren Aufrechterhaltung ein Nachbarinteresse besteht, ist bei der Entscheidung
über eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nicht nur die Kontrollüberlegung
anzustellen, ob der nachbarliche Belang sich bei einer planerischen Abwägung in
einem gedachten Bauleitplanverfahren gegen andere Belange, insbesondere die
des Bauwerbers eindeutig durchsetzen müsste. Vielmehr findet bei der Ausübung
des Ermessens, ob eine Befreiung gewährt werden soll, eine von der
Bauaufsichtsbehörde selbst anzustellende Abwägung möglicherweise
widerstreitender Belange des Bauwerbers und seiner Nachbarn unter
Berücksichtigung auch öffentlicher Belange statt. Der Nachbar hat bei einer
Entscheidung Anspruch auf eine sachgerechte Ermessensausübung insoweit, als
seine Belange betroffen sind. In diesem Recht kann er durch eine
Ermessensentscheidung der Bauaufsichtsbehörde aus Gründen verletzt sein, die
einem Abwägungsfehler bei der Bauleitplanung entsprechen, so dass es
gegebenenfalls an der ausreichenden Beachtung, der zutreffenden Bewertung der
Belange oder an einem gerechten Ausgleich mit anderen Belangen unter
Berücksichtigung dessen, was einem Nachbarn billigerweise zuzumuten ist, fehlt.
Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt, dass das
genehmigte Bauvorhaben das Recht der Antragstellerin auf gebotene Rücksicht
verletzt. Die streitige Baugenehmigung stellt nämlich entweder einen krassen
Gleichheitsverstoß dar, indem sie den Beigeladenen auf Kosten der Nachbarschaft
eine massive Überschreitung der im Baugebiet allgemein zugelassenen
Nutzungsdichte ermöglicht, oder sie bringt das Gebiet insgesamt in Bewegung, in
dem sie eine Fülle weiterer Nachverdichtungen auslöst. In diesem Fall wären die
Festsetzungen des Bebauungsplans in Kürze funktionslos. Der Senat verkennt
nicht, dass es dem Träger der gemeindlichen Planungshoheit nach Lage der Akten
wohl freistünde, das Gebiet, in dem das Baugrundstück liegt, generell zu
überplanen und unter Umständen sogar die hier von den Beigeladenen
angestrebte bauliche Ausnutzung generell zuzulassen. Der Senat hält allerdings
an der im Beschluss vom 23.11.1994 - 4 TH 2291/94 -, NVwZ-RR 1995, 381)
dargelegten Auffassung fest, dass eine Grenze, die auch der Plangeber nicht oder
nur bei Vorliegen besonderer Umstände ausnahmsweise überschreiten darf, in
einem bebauten Gebiet bei einer Verdoppelung des dort bisher zulässigen Maßes
der baulichen Nutzung unter Einschluss der Flächen nach § 20 Abs. 3 Satz 2
BauNVO 1990 sicherlich erreicht sein wird. Es wäre aber nicht möglich, das
Baugrundstück in dieser Weise isoliert zu beplanen. Bei rechtmäßiger Ausübung
planerischen Ermessens könnte nach Lage der Akten nicht für das Baugrundstück
eine Geschossflächenzahl von 0,8 und für dessen nächste Umgebung eine
Geschossflächenzahl von 0,4 festgesetzt werden. Die von der Antragsgegnerin
genehmigte Dichte der baulichen Nutzung des Baugrundstücks löst ein generelles
Planungsbedürfnis aus, um die zu Lasten der Antragstellerin in das Gebiet
hineingetragenen Spannungen wieder zu lösen (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom
13.09.1995 - 4 TG 2447/95 - BRS 57, Nr. 220). Im Hinblick darauf, dass die hier
genehmigte planwidrige Nutzungsdichte wegen Verletzung des Gebots der
nachbarlichen Rücksichtnahme rechtswidrig ist, bedarf es im vorliegenden Fall
keiner weiteren Feststellungen, inwieweit die Wohnruhe auf dem Grundstück der
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keiner weiteren Feststellungen, inwieweit die Wohnruhe auf dem Grundstück der
Antragstellerin in unzumutbarer Weise konkret beeinträchtigt wird. Es kann auch
dahinstehen, ob durch die Zulassung zweier zusätzlicher Wohneinheiten ohne
Stellplatznachweis der Anliegergebrauch der Erschließungsstraße beeinträchtigt
wird. Der Senat weist aber darauf hin, dass der Verzicht auf Stellplätze trotz der
bauordnungsrechtlichen Freistellung durch § 83 Abs. 2 HBO dann nicht möglich ist,
wenn dadurch Störungen in die Umgebung hineingetragen werden, die zu einem
Verstoß gegen § 15 BauNVO führen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und 3, § 159 VwGO i.V.m. § 100
ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 13, Abs. 1, 14, 20 Abs. 3, 25 Abs. 1 des
Gerichtskostengesetzes - GKG -. Der Senat bewertet das Interesse der
Antragstellerin im erstinstanzlichen Verfahren und das gemeinsame Interesse der
Antragsgegnerin und der Beigeladenen in zweiter Instanz bezüglich eines
Hauptsacheverfahrens jeweils mit 30.000,-- DM und bringt im vorliegenden
Eilverfahren die Hälfte hiervon in Ansatz.
Die Befugnis zur Abänderung des Streitwertes für die erste Instanz beruht auf § 25
Abs. 2 Satz 2 GKG.
Hinweis:Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs.
3 Satz 2 GKG).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.