Urteil des HessVGH vom 17.02.2011

VGH Kassel: wirtschaftliche einheit, unvollständige angabe, ablauf der frist, vorkaufsrecht, grundstück, stadt, magistrat, anfang, ermessensfehler, bankrecht

Gericht:

Hessischer

Verwaltungsgerichtshof

4. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 A 2397/10.Z

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 24 Abs 1 S 1 Nr 6 BauGB,

§ 24 Abs 3 S 2 BauGB, § 28

Abs 2 BauGB, § 34 Abs 2

BauGB, § 45 VwVfG HE

Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts, Angabe

des Verwendungszwecks.

Leitsatz

1) Die fehlende oder unvollständige Angabe des Verwendungszwecks (§ 24 Abs. 3 Satz

2 BauGB) macht die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich genommen nicht

rechtsfehlerhaft.

2) Ein Nachschieben des Verwendungszwecks nach Maßgabe des § 45 Abs. 1 Nr. 2

HVwVfG ist auch nach Ablauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB

möglich.

Tenor

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des

Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 6. Oktober 2010 - 6 K 666/09.WI - wird

abgelehnt.

Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsantragsverfahrens je zu einem Drittel

zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsantragsverfahren

auf 30.000,-- € festgesetzt.

Gründe

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die

Beklagte.

Mit zwei notariellen Kaufverträgen vom 6. Dezember 2007 verkauften die Kläger zu

1. und 2. die Grundstücke Flur …, Flurstück ...a (Gemarkung X.), Flur …, Flurstücke

…b und …c (Gemarkung X.) an den Kläger zu 3.. Nach § 8 dieser Verträge besteht

eine wirtschaftliche Einheit zwischen beiden Kaufverträgen.

Mit Bescheid vom 31. Januar 2008 übte die Beklagte gegenüber dem Kläger zu 1.

das gemeindliche Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB bezüglich

des Grundstücks Flur …, Flurstück …a, aus und erklärte, dass sie vollinhaltlich in

die eine wirtschaftliche Einheit bildenden Kaufverträge vom 6. Dezember 2007

eintrete.

Mit Schreiben vom 7. Februar 2008 erhoben der Kläger zu 3. und mit Schreiben

vom 26. Februar 2008 die Kläger zu 1. und 2. Widerspruch gegen den Bescheid der

Beklagten vom 31. Januar 2008. Der Kläger zu 3. führte zur Begründung seines

Widerspruchs u. a. aus, dass der angefochtene Bescheid formell rechtswidrig sei,

da er keine Begründung und keine Angabe des Verwendungszwecks enthalte.

Daraufhin begründete die Beklagte mit Schreiben vom 10. März 2008 den

Bescheid vom 31. Januar 2008 nachträglich und führte aus:

„Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB soll das Grundstück Gemarkung X. , Flur …,

Flurstück …a, im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung zur

Bebauung entwickelt und Taunussteinern im Rahmen der gültigen Grundsätze und

Richtlinien der Baulandpolitik der Stadt Taunusstein zum Erwerb angeboten

werden. Die Stadt Taunusstein weist nach den Grundsätzen und Richtlinien der

Baulandpolitik nur dort Bauland aus, die zum überwiegenden Teil im Eigentum der

Stadt Taunusstein stehen. Durch die Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik

wird den sozialen Bedürfnissen bei der Auswahl der Grundstücksbewerber

Rechnung getragen. Die Grundstücke werden von der Stadt Taunusstein zum

Selbstkostenpreis an die ausgewählte Bewerbergruppe nach dem beschlossenen

Punktekatalog vergeben. Die Grundsätze und Richtlinien liegen als Anlage bei.“

Mit Bescheiden vom 5. Mai 2008 bzw. 25. Mai 2009 wies die Beklagte die

Widersprüche der Kläger zurück.

Das Verwaltungsgericht wies die hiergegen gerichtete Klage mit Urteil vom 6.

Oktober 2010 ab.

Die Kläger beantragen, die Berufung gegen diese Entscheidung zuzulassen.

II.

Der statthafte Antrag auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg.

Der geltend gemachte Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der

Rechtssache gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor.

Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtsstreitigkeit, wenn sie eine rechtliche

oder tatsächliche Frage aufwirft, die für die Berufungsinstanz

entscheidungserheblich ist und über den Einzelfall hinaus im Interesse der

Rechtsprechung einer Klärung bedarf. Die Rechts- oder Tatsachenfrage muss

allgemein klärungsbedürftig sein und nach Zulassung der Berufung anhand des

zugrundeliegenden Falles mittels einer verallgemeinerungsfähigen Aussage

geklärt werden können (Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 124 Rdnr. 10).

Die Kläger haben die Frage als grundsätzlich klärungsbedürftig aufgeworfen, ob

das Fehlen der Angabe des Verwendungszwecks die Ausübung des gemeindlichen

Vorkaufsrechts rechtswidrig macht. Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung

der Berufung, da sich deren Beantwortung aus dem Gesetz ergibt. Zwar hat das

Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 15.02.1990 - BVerwG 4 B 245/89 - BRS

50 Nr. 107) offengelassen, welche Folgen das Fehlen der Angabe des

Verwendungszwecks hat. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die

fehlende Angabe des Verwendungszwecks die Ausübung des Vorkaufsrechts für

sich genommen rechtsfehlerhaft macht (Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl., § 24

Rdnr. 38 Roos, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 28

Rdnr. 15 b). Die damit vertretene Beschränkung der Prüfung, ob das Wohl der

Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, auf den angegebenen

Verwendungszweck, findet im Gesetz jedoch keine Stütze. Dem Gesetz lässt sich

nicht entnehmen, dass in der Verpflichtung zur Angabe des Verwendungszwecks

(vgl. § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB) eine zusätzliche materielle Anforderung neben

dem Gemeinwohlerfordernis des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelt werden sollte.

Zwar hat die Angabe des Verwendungszwecks Bedeutung für die Möglichkeit der

Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB und ist auch Grundlage

für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das

Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Die fehlende oder unvollständige Angabe

des Verwendungszwecks macht die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich

genommen aber nicht rechtsfehlerhaft, weil es objektiv darauf ankommt, ob das

Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts für den von der

Gemeinde beabsichtigten Verwendungszweck rechtfertigt (Paetow, in: Berliner

Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 24 Rdnr. 22; Stock,

in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 24 Rdnr.

81; Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 11. Aufl., § 24 Rdnr.

21; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, 4.

Aufl., § 24 Rdnr. 23; Bracher, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl.,

Rdnr. 2553).

Die weiter von den Klägern aufgeworfene Frage, ob „das Nachschieben eines von

Anfang an fehlenden Verwendungszwecks zeitlich unbegrenzt möglich ist“,

rechtfertigt ebenfalls nicht die Zulassung der Berufung. Auch diese Frage lässt sich

aus dem Gesetz beantworten.

Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gilt nach dem eindeutigen Wortlaut der

Bestimmung nur für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Fehlt die Angabe des

Verwendungszwecks, so ist die Begründung der Ermessensentscheidung

unvollständig und der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb

rechtswidrig. Ein solcher Ermessensfehler ist allerdings nach Maßgabe des

Verwaltungsverfahrensrechts (§ 45 Abs. 1 Nr. 2 HVwVfG) heilbar, und zwar auch

nach Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die Verpflichtung zur Angabe

des Verwendungszwecks „bei der Ausübung des Vorkaufsrechts“ schließt spätere

Korrekturen, insbesondere im Widerspruchsverfahren, soweit das

Verwaltungsverfahrensrecht dies zulässt, aber auch im Klageverfahren nicht aus

(Bracher, a. a. O., Rdnr. 2553).

Die weiterhin geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des

angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht.

Die Kläger machen insoweit geltend, das Verwaltungsgericht sei rechtsfehlerhaft

davon ausgegangen, dass vor der Nennung des Verwendungszwecks kein weiterer

Magistratsbeschluss habe gefasst werden müssen. Dem Protokoll der Sitzung des

Magistrats vom 28. Januar 2008 lasse sich nicht entnehmen, dass der

Verwendungszweck der Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts

zugrundegelegen habe. Wenn man - dem Verwaltungsgericht folgend - die

Möglichkeit einer nachträglichen Angabe des Verwendungszwecks zulasse, setze

dies die Entscheidung des zuständigen Gemeindeorgans voraus. Eine solche liege

hier nicht vor.

Dieser Vortrag begründet keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der

angefochtenen Entscheidung. Gemäß § 2 der Hauptsatzung der Beklagten ist dem

Magistrat die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts übertragen.

Diese Entscheidung hat der Magistrat der Beklagten in dem Beschluss vom 28.

Januar 2008 gefasst. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen,

dass sich der Magistrat auch mit der Frage befasst hat, zu welchem Zweck das

Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Dies ergibt sich daraus, dass mit dem

Beschluss vom 28. Januar 2008 einer Beschlussvorlage des Fachbereichs 2,

Liegenschaftsmanagement, der Beklagten zugestimmt wurde und in der

betreffenden Beratungs- und Beschlussvorlage vom 18. Januar 2008 der

Sachverhalt beschrieben und der Verwendungszweck genannt wird. Unabhängig

hiervon steht der Annahme der Kläger, dass die Angabe des Verwendungszwecks

durch ein unzuständiges Gemeindeorgan erfolgt sei, entgegen, dass die mit

Schreiben vom 10. März 2008 erfolgte Angabe des Verwendungszwecks auch vom

Magistrat der Beklagten unterzeichnet wurde.

Die Kläger machen ferner geltend, die Ermessensausübung sei fehlerhaft, da die

Beklage das Vorkaufsrecht lediglich für das Grundstück Flur …, Flurstück …a,

Gemarkung X. , geltend gemacht habe und dennoch vollinhaltlich in die

Kaufverträge auch bezüglich der Grundstücke Flur …, Flurstücke …b und …c,

Gemarkung X. , eingetreten sei. Dieser Vortrag führt ebenfalls nicht zur Zulassung

der Berufung. Das Vorkaufsrecht wurde ausweislich des Bescheids der Beklagten

vom 31. Januar 2008 nur für das Grundstück Flur …, Flurstück …a, Gemarkung X.,

ausgeübt. Die Tatsache, dass die Beklagte durch die Ausübung des

Vorkaufsrechts in die Kaufverträge bezüglich der Grundstücke Flur …, Flurstück …b

und …c, eingetreten ist, ergibt sich daraus, dass die beiden

Grundstückskaufverträge nach dem Willen der Vertragsparteien eine

wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. § 8 der Grundstückskaufverträge). Nach § 464

Abs. 2 BGB, der gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB für anwendbar erklärt wird,

entsteht zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde mit der Ausübung des

Vorkaufsrechts ein selbständiger Kaufvertrag, der den zwischen dem Verkäufer

und dem Käufer vereinbarten Inhalt hat (Schrödter, a. a. O., § 28 Rdnr. 12).

Entgegen der Auffassung der Kläger liegen auch die materiell-rechtlichen

Voraussetzungen für das auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB gestützte

Vorkaufsrecht vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB steht der Gemeinde ein

Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in Gebieten, die nach §§ 30, 33

oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können,

soweit die Grundstücke unbebaut sind. Da diese Bestimmung nur auf Gebiete

verweist, die nach § 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut

werden können, muss die Eigenart der Umgebung nach den Grundsätzen des § 34

Abs. 2 BauGB einem Kleinsiedlungsgebiet, einem reinen Wohngebiet, einem

allgemeinen Wohngebiet oder einem besonderen Wohngebiet entsprechen, da nur

diese Gebiete nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung vorwiegend

dem Wohnen dienen (Schrödter, a. a. O., § 24 Rdnr. 18 e). Diese Voraussetzung ist

hier erfüllt, da - wie sich aus den von der Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren

vorgelegten Unterlagen (vgl. Bl. 76 ff. Gerichtsakte) ergibt - für die umliegenden

Bereiche des streitgegenständlichen Grundstücks verschiedene Bebauungspläne

vorliegen, die sämtlich allgemeine bzw. reine Wohngebiete ausweisen. An dieser

Einschätzung ändert sich auch nichts dadurch, dass der Flächennutzungsplan das

in Rede stehende Grundstück als gemischte Baufläche darstellt. Die Darstellungen

im Flächennutzungsplan sind ohne rechtliche Auswirkungen auf das Vorkaufsrecht

(vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: September

2010, § 24 Rdnr. 18).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100

Abs. 1 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach der Bedeutung der Sache für die Kläger

(§§ 47, 52 GKG) und entspricht der nicht zu beanstandenden Festsetzung der

Vorinstanz.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m.

§ 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.