Urteil des HessVGH vom 04.05.1988, 4 UE 1250/87

Entschieden
04.05.1988
Schlagworte
öffentliches recht, Vorkaufsrecht, Gemeinde, Bekanntgabe, Kaufvertrag, Bevollmächtigung, Verwaltungsakt, Grundstück, Beiladung, Gebühr
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Quelle: Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat

Entscheidungsdatum: 04.05.1988

Normen: § 24 Abs 4 S 1 BBauG, § 61 VwGO, § 113 Abs 1 S 4 VwGO

Aktenzeichen: 4 UE 1250/87

Dokumenttyp: Urteil

(Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts; zur Frage der notwendigen Beiladung; Erledigung der Hauptsache)

Tatbestand

1Der Kläger schloß am 31. 10. 1985 mit der Firma K. K. GmbH & Co., Grundbesitzentwicklung und Verwaltung, mit Sitz in F. - Veräußerer - einen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks S. A. , Flur 18, Flurstück 166/94 in B. H. (Urkundenrolle des Notars R. L. Nr. 830 für das Jahr 1985). Der Kaufpreis für das 767 qm große, mit Vorder- und Hintergebäude bebaute Grundstück betrug 740.000,-- DM. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung der Beklagten nach § 25 BBauG. Im einschlägigen Bebauungsplan ist auf dem Grundstück S. A. eine Fläche festgesetzt, die mit Fahrrechten zugunsten der Grundstücke L.straße zu belasten ist. Diese Festsetzung dient der Sicherung einer rückwärtigen Erschließung dieser Grundstücke.

2Nach § 2 Abs. 2 des Kaufvertrages ist der Kaufpreis unter anderem fällig, nachdem der amtierende Notar bestätigt hat, daß der Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 ff. BBauG vorliegt.

3§ 10 Abs. 2 des Kaufvertrages lautet:

4"Der Notar hat die Erschienenen darüber belehrt, daß der Gemeinde möglicherweise Vorkaufsrechte nach dem BBauG oder dem Städtebauförderungsgesetz zustehen. Der Notar wird angewiesen, bei der Gemeinde anzufragen, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht bzw. ob auf dessen Ausübung verzichtet wird."

5§ 11 des Kaufvertrages lautet:

6"Die Beteiligten beauftragen den amtierenden Notar, alle Genehmigungen und sämtliche zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Zustimmungserklärungen einzuholen und für die Durchführung dieses Vertrages zu sorgen. Der Notar wird bevollmächtigt, Genehmigungen, die ohne Bedingungen und Auflagen erteilt werden, für die Beteiligten entgegenzunehmen.

7Alle zu diesem Vertrag erforderlichen Zustimmungserklärungen sollen mit ihrem Eingang beim Notar als zugegangen gelten und wirksam sein."

8Mit am 11.11.1985 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben übersandte der Notar der Beklagten eine beglaubigte Abschrift des Vertrages "mit der Bitte um Erteilung der Genehmigung gemäß §§ 24 f f BBauG". Mit Formschreiben vom 22.11.1985 an den Notar R. L. teilte die Beklagte diesem u. a. mit, es bestehe ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz, dieses werde voraussichtlich ausgeübt werden. Die Ausübung durch Verwaltungsakt erfolge gegebenenfalls durch das zuständige Amt.

9Mit Bescheid vom 18.12.1985, welcher vom Oberbürgermeister der Beklagten sowie einem Stadtrat unterzeichnet und mit Dienstsiegel versehen ist, übte die

sowie einem Stadtrat unterzeichnet und mit Dienstsiegel versehen ist, übte die Beklagte das Vorkaufsrecht aus. Der Bescheid ist adressiert an die Firma K. K. GmbH & Co., den Kläger sowie "die Herren Rechtsanwälte N. und L.". Ein Absendevermerk findet sich in den Behördenakten nicht. Der Bescheid ist dem Anwalts- und Notariatsbüro am 19.12.1985 in dreifacher Ausfertigung mittels einfachen Briefes zugegangen.

10 Mit Schreiben vom 13.01.1986 teilte der Notar dem Kläger mit, er sei aus dem Kaufvertrag nicht zur Entgegennahme des Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts ermächtigt gewesen, vielmehr habe er gemäß § 11 des Kaufvertrages nur Genehmigungen ohne Bedingungen und Auflagen sowie Zustimmungen entgegennehmen dürfen. Dagegen sei die Ausübung des Vorkaufsrechts eindeutig als Versagung der Zustimmung zu werten. Daher sei das Vorkaufsrecht vermutlich nicht in in rechtswirksamer Form, nämlich innerhalb der 2-Monatsfrist des § 24 Abs. 4 S. 1 BBauG ausgeübt worden. In der Anlage zu diesem Schreiben übersandte der Notar dem Kläger ein Exemplar des Bescheides der Beklagten vom 18.12.1985. Mit Schreiben vom 17.04.1986 teilte der Notar dem Kläger mit, die bei ihm am 19.02.1985 eingegangene Verfügung der Beklagten habe er weder inhaltlich noch informatorisch weitergeleitet, weil er der Ansicht gewesen sei, die Beklagte werde die Ausübung des Vorkaufsrechts den Vertragsparteien unmittelbar mitteilen.

11 Mit Schreiben vom 16.01.1986 an die Beklagte legt der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 18.12.1986 ein, den er damit begründete, der Bescheid sei dem Veräußerer entgegen § 24 Abs. 4 S. 1 BBauG nicht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages zugegangen.

12 Mit Schreiben vom 17.01.1986 legte auch der Veräußerer Widerspruch ein und begründete diesen damit, der Bescheid vom 18.12.1986 sei ihm über Notar L. erst jetzt zugegangen.

13 Mit Schreiben vom 24.03.1986 nahm der Veräußerer seinen Widerspruch zurück. Daraufhin zahlte die Beklagte an ihn den kaufvertraglich festgelegten Kaufpreis von 740.000,-- DM. Unter dem Datum des 03.04.1986 schlossen der Veräußerer und die Beklagte unter Bezugnahme auf den Kaufvertrag vom 31.10.1985 einen notariell beurkundeten Auflassungsvertrag. Am 02.09.1986 wurde die Beklagte als Eigentümerin des streitbefangenen Grundstücks ins Grundbuch eingetragen.

14 Mit Widerspruchsbescheid vom 27.05.1986 wies die Beklagte den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück. Sie hat die Auffassung vertreten, der Notar R. L. sei im Kaufvertrag zur Entgegennahme des Bescheides, durch welchen das Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei, bevollmächtigt gewesen. Auch die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts hätten vorgelegen.

15 Mit der am Montag, dem 07.07.1986, bei Gericht eingegangenen Klage hat der Kläger weiterhin geltend gemacht, das Vorkaufsrecht sei mangels Einhaltung der Frist des § 24 Abs. 4 S. 1 BBauG, welche eine Ausschlußfrist sei, nicht wirksam ausgeübt worden. Eine Vollmacht zur Entgegennahme des Verwaltungsaktes, mit welchem das Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei, sei dem Notar weder im Kaufvertrag noch anderweitig erteilt worden. Ferner sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt, da die Ausübung des Vorkaufsrechts auf die tatsächlich benötigte Teilfläche des Grundstücks hätte beschränkt werden müssen.

16 Der Kläger hat beantragt,

17den Bescheid der Beklagten vom 18.12.1985 über die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des Grundstücks S. A., B. H. (eingetragen im Grundbuch von B. H., Band 271, Blatt 8318, Flur18, Flurstück 166/94) in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Stadt B.H. vom 27.05.1986 aufzuheben und

18die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

19 Die Beklagte hat beantragt,

20die Klage abzuweisen.

21 Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, nach dem Gesamtinhalt des Kaufvertrages sei der Notar auch zur Entgegennahme des

Kaufvertrages sei der Notar auch zur Entgegennahme des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides bevollmächtigt gewesen. Jedenfalls hätte sich die unklare Vertragsfassung nicht zu Lasten Dritter auswirken dürfen.

22 Ferner ergebe sich aus einem Aktenvermerk der Geschäftsführerin, der Veräußererfirma, die diese telefonisch bereits am 09.01.1986 vom Notar erfahren habe, diesem liege der Ausübungsbescheid der Beklagten vor.

23 Das Verwaltungsgericht F. hat mit Urteil vom 10.03.1987 den Bescheid der Beklagten vom 18.12.1985 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 27.05.1986 mit der Begründung als rechtswidrig aufgehoben, das Vorkaufsrecht sei von der Beklagten nicht innerhalb der 2-Monatsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG ausgeübt worden. Die Bekanntgabe des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides an den Notar R. L. sei keine Bekanntgabe gegenüber dem Veräußerer gewesen, da er dazu nicht bevollmächtigt gewesen sei.

24 Gegen das der Beklagten am 28.04.1987 zugestellte Urteil hat diese am 07.05.1987 Berufung eingelegt.

25 Durch notariellen Kaufvertrag vom 29.07.1987 hat die Beklagte einen ca. 6 m breiten Geländeanteil des Grundstücks S. A. veräußert.

26 Zur Begründung trägt sie vor, es fehle an der Klagebefugnis. Der "Eigentumsverschaffungsanspruch" sei kein subjektives öffentliches Recht, sondern ein klassisches Privatrecht, das auch in keiner Weise verfestigt oder sonstwie über die obligatorische und damit interpersonelle Beziehung hinaus verselbständigt sei. Der Käufer könne auch auf anderem Wege zu seinem Recht kommen, nämlich durch seine Beiladung in einem Klageverfahren des Veräußerers, der dazu zivilrechtlich verpflichtet sei. Im Hinblick auf die Erwähnung des Anfechtungsrechts des Käufers in § 24 Abs. 4 BBauG dränge sich förmlich die Frage auf, warum das Gesetz nicht die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung von der Zustellung auch an den Käufer abhängig mache, wenn es ihm andererseits doch ein selbständiges Anfechtungsrecht zuzugestehen scheine. Die Antwort könne nur sein, daß der Gesetzgeber den Käufer trotz einer tatsächlichen Betroffenheit nicht als unmittelbar klagebefugt ansehe, weil er nicht in subjektiven öffentlichen Rechten beeinträchtigt sein könne. Dieses Verständnis des § 24 BBauG erscheine sachlich zutreffend und interessengerecht.

27 Sollte die Klage des Käufers zulässig sein, sei der Verkäufer in den Fällen, in denen das Grundstück bereits übereignet worden sei, als notwendig Beigeladener in das Verfahren einzubeziehen. Das ergebe sich zwingend, weil die vom Kläger begehrte Sachentscheidung gleichzeitig Rechte der Verkäufers aufhebe.

28 Wenn die Bekanntgabe des Ausübungsbescheides an den Notar nicht habe erfolgen können, sei er dem Verkäufer nicht bekanntgegeben und damit unwirksam und nicht etwa lediglich nicht rechtzeitig bekanntgegeben. Keine Würdigung erfahre die Frage, ob der Notar, wenn er schon nicht Vertreter des Verkäufers sei, jedenfalls Bote sein könne. Dafür spreche jedenfalls, daß die Beklagte den Ausübungsbescheid an ihn in dreifacher Ausfertigung versandt habe und dabei die drei Adressaten (Verkäufer, Käufer, Notar) jeweils gekennzeichnet habe. Hinsichtlich des Verkäufers (und des Käufers) sei darin die Aufforderung zur Weitergabe an die Genannten zu erblicken. Wenn aber der Notar Bote gewesen sei, frage es sich, ob im vorliegenden Fall nicht bereits durch die telefonische Unterrichtung des Verkäufers die Bekanntgabe erfolgt sei, die durch Aktennotiz des Verkäufers vom 09.01.1986 bewiesen sei. Diese sei rechtzeitig gewesen. Sie sei auch rechtswirksam. Der Einwand der fehlenden Schriftform gemäß § 71 Abs. 2 HGO könne nicht erhoben werden, denn der Bescheid sei schriftlich ergangen. Zwar habe der Bote das Schriftstück nicht innerhalb der Frist übergeben, wohl aber die Tatsache des Ergehens des Inhalts und die Form des Bescheides mitgeteilt. Dies reiche zur Wirksamkeit der Bekanntgabe aus. Es genüge dem § 24 BBauG, der nur die Bekanntgabe der Ausübung gegenüber dem Verkäufer verlange, ebenso wie dem § 71 Abs. 2 HGO, dessen Zweck , der Schutz der Gemeinde und ihrer Einwohner sei. Dadurch sei ein in jeder Hinsicht formgültiger und vertretungsrechtlich ordnungsgemäßer Bescheid den Herrschaftsbereich der Beklagten verlassen habe, sei diesem Schutzzweck Rechnung getragen.

29 Die Bevollmächtigung des Notars ergebe sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag. Dem Verwaltungsgericht sei zu widersprechen, wenn es behaupte, aus § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages sei eine Bevollmächtigung nicht zu

behaupte, aus § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages sei eine Bevollmächtigung nicht zu entnehmen. Die Bevollmächtigung des Notars sei nicht erloschen gewesen, nachdem er die Zwischenverfügung entgegengenommen und den Vertragsparteien weitergeleitet habe. Denn diese Zwischenverfügung sei gerade keine Antwort auf die antragsgemäße Anfrage des Notars vom 01.11.1985. Wenn man den § 10 Abs. 2 Kaufvertrag als Spezialregelung hinsichtlich des Vorkaufsrechts ansehe, müsse man in der Beauftragung des Notars auch die Bevollmächtigung zur Entgegennahme der Antwort sehen. Dieser Regelung entspreche es, daß dem Notar für seine Tätigkeit - die Einholung des Zeugnisses nach § 24 Abs. 5 BBauG - zumindest eine Gebühr in Höhe eines Zehntels der vollen Gebühr gemäß § 146 Abs. 1 Kostenordnung - KostO - zustehe. Im vorliegenden Fall habe der Notar darüber hinaus sogar eine halbe Gebühr verlangt, weil er mit der gesamten Durchführung des Vertrags betraut gewesen sei. Ebenso wie im Falle der Zeugniserteilung sei der Notar hinsichtlich der Entgegennahme des Ausübungbescheides bevollmächtigt, da es sich um die beiden Beendigungsmöglichkeiten des von ihm eingeleiteten Verfahrens handele. Aber selbst wenn es zwei verschiedene Verfahren wären, lägen sie so dicht beieinander, daß die Bevollmächtigung hinsichtlich des einen die hinsichtlich des anderen mitumfassen müßte. Auch auf der Grundlage der ergänzenden Anwendbarkeit des § 11 Kaufvertrages ergebe sich keine anderes Ergebnis.

30 Der angefochtene Bescheid, der nichtteilbar sei, habe sich insgesamt erledigt. Die Erledigung sei bereits durch die Übereignung des Grundstücks an die Beklagte eingetreten. Diese sei nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bereits irreversibel, da die Übereignung wegen der Mitwirkung des Verkäufers nur eine mittelbare Folge der Vorkaufsrechtsausübung sei. Damit fehle es an einem materiellen Folgenbeseitigungsanspruch. Die Weiterveräußerung einer Teilfläche habe demgegenüber keine weitere Veränderung im Sinne einer Erledigung des Verwaltungsaktes gebracht.

31 Die Beklagte beantragt,

32unter Aufhebung des angefochtenen Urteile die Klage vom 7. Juli 1986 abzuweisen.

33 Der Kläger beantragt,

34die Berufung zurückzuweisen

35 hilfsweise,

36unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, daß die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich einer Teilfläche von ca. 132 qm des Grundstücks B. H., S. A., Flur 18, Flurstück 166/94, eingetragen im Grundbuch von B.H. , Band 195, Blatt 6065, rechtswidrig gewesen ist.

37 Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf deren Schriftsätze Bezug genommen. Die Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie die Gerichtsakte des Verfahrens Hess. VGH - 4 R 830/88 - liegen vor und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe

38 Die Berufung der Beklagten ist zulässig (§§ 124, 125 VwGO ). Die Berufung ist jedoch unbegründet, weil das Verwaltungsgericht der Klage zu Recht stattgegeben hat.

39 Die Klage ist zulässig. Im Streit um die wirksame Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG handelt es sich um eine öffentlichrechtliche Streitigkeit 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO ). Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Kläger auch klagebefugt. Die Klagebefugnis des Käufers im Falle der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts wird seit der Entscheidung des OVG Münster vom 13.12.1967 (IV A 1276/66 - BRS 18 Nr. 71 - DVB1. 1968, 525 f.) in ständiger obergerichtlicher und höchstrichterlicher Rechtsprechung bejaht (Hess. VGH, U. v. 04.05.1979 - IV OE 39/78 -; U. v. 11.02.1983 - IV OS 57/81 - BRS 40 Nr. 105 = NVwZ 1983, 556; OVG Lüneburg, U. v. 28.02.1980 - 1 A 109/78 - BRS 36 Nr. 120; OVG Münster, U. v. 01.09.1980 -11 A 138/79 - BRS 36 Nr. 121; BVerwG, B. v. 25.05.1982 - 4 B 98.82 - BRS 39 Nr. 96). Im Falle einer gefestigten Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte, wie sie vorliegend gegeben ist, kann es eine Neueröffnung einer abgeschlossenen Diskussion nur geben, wenn

eine Neueröffnung einer abgeschlossenen Diskussion nur geben, wenn überzeugende neue Gesichtspunkte das unabweisbar machen. Solche sind hier nicht zu erkennen. Das Bundesverwaltungsgericht hat sich in der zuletzt genannten Entscheidung dahingehend geäußert, es liege auf der Hand, daß sich die Ausübung des Vorkaufsrechts auch gegenüber dem Käufer als ein (belastender) Verwaltungsakt darstelle und daß sich dieser dagegen mit Widerspruch und Anfechtungsklage wehren könne; denn dem Käufer werde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein "vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen". Wenn die Beklagte dagegen einwendet, der "Eigentumsverschaffungsanspruch" sei kein subjektives öffentliches Recht sondern ein klassisches privates Recht, so verkennt sie, daß die meisten durch das Privatrecht geschützten Interessen auch zugleich durch das öffentliche Recht gegen Eingriffe geschützt (werden), insbesondere, soweit nicht speziellere Grundrechte betroffen sind, durch Art. 2 Abs. 1 GG sowie durch den ungeschriebenen Rechtsgrundsatz, daß der Staat nicht ohne Rechtsgrund in private Rechte eingreifen darf (vgl. Kopp, VwGO , 7. Aufl., § 42 Rdnr. 45 m.w.N.). Falls es noch einer Klarstellung in diesem Sinne bedurfte, ist sie durch die Novelle 1976 (Gesetz zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18.08.1976, BGBl. 1976, 2221) erfolgt: Die Gemeinde darf das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen, "wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist" 24 Abs. 4 Satz 5 BBauG). Die Beklagte ignoriert die ausdrückliche Erwähnung der Anfechtbarkeit des Vorkaufsrechts für den Käufer mit der Begründung, es handele es sich um eine dogmatisch unhaltbare Konstruktion.

40 Die Beklagte hat ihr Vorkaufsrecht nach § 25 BBauG nicht innerhalb der Zweimonatsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG, sondern verspätet ausgeübt. Nach dieser Vorschrift kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Veräußerer ausgeübt werden. Die Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar ist bei der Beklagten am 11.11.1985 eingegangen, mithin ist die Zweimonatsfrist am 11.01.1986 abgelaufen. Der Bescheid ging jedoch der Verkäuferin erst am 20.01.1986 und dem Kläger mit Eingang des Schreibens des Notar vom 13.01.1986 zu, dem ein Exemplar des Bescheides vom 18.12.1985 beigefügt war.

41 Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Bescheid vom 18.12.1985 weder dem Veräußerer noch dem Kläger mit Eingang im Anwalts- und Notariatsbüro am 19.12.1985 zugegangen. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht dargelegt, daß die Bekanntgabe des Verwaltungsaktes gegenüber dem Notar R. L. nicht geeignet war, die Frist des § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG zu wahren, da der Notar nicht zur Entgegennahme des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides bevollmächtigt war. In § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages haben die Vertragsparteien den Notar angewiesen, bei der Gemeinde anzufragen, ob ein Vorkaufsrecht bestehe bzw. ob auf dessen Ausübung verzichtet werde. Das Verwaltungsgericht hat im einzelnen dargelegt, daß § 10 Abs. 2 hinsichtlich des gemeindlichen Vorkaufsrechts eine abschließende Spezialregelung darstellt und sich aus dem Vertrag, insbesondere aus § 11 keine darüber hinausgehende Bevollmächtigung des Notars zur Entgegennahme eines Vorkaufsrechtsausübungsbescheides ergibt. Insoweit nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug (Art. 2 § 6 Entlastungsgesetz -EntlG- vom 31.03.1978, BGB, I S. 446 ff., i.d.F. vom 04.07.1985, BGBl. I S. 1274). Da die Belehrung im § 10 Abs. 2 dahin geht, daß ein Vorkaufsrecht der Gemeinde "möglicherweise" besteht, ist die in diesem Zusammenhang geregelte Anweisung an den Notar, das Bestehen eines derartigen Rechts zu erfragen, folgerichtig und einer Auslegung dahingehend, er sei zu Empfangnahme des Ausübungsbescheides bevollmächtigt, nicht zugänglich. Die dem Notar eingeräumte Vollmacht in den §§ 10 und 11 des Kaufvertrages ist in ihrem Umfang darauf gerichtet, die Vollziehung des Vertrages zu ermöglichen. Diese Interpretation ist keine "im Nachhinein", wie die Beklagte meint. Entsprechend der Anweisung in § 10 Abs. 2 des Kaufvertrages ist der Notar mit seinem Schreiben vom 01.11.1985 auch verfahren. Die Antwort der Beklagten auf dieses Schreiben hat der Notar entgegengenommen und an die Vertragsparteien weitergeleitet. Zu Recht ist er da von ausgegangen, daß hinsichtlich des Vorkaufsrechtes keine weiteren Verpflichtungen und Berechtigungen aus dem Kaufvertrag für ihn abzuleiten gewesen seien. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht auch darauf hingewiesen, daß anderenfalls auch die Einhaltung der Rechtsbehelfsfrist Sache des Notars gewesen wäre. Auch aus der Gebührenrechnung des Notars kann im Zusammenhang mit § 146 KostO entgegen der Auffassung der Beklagten keine Bestätigung ihrer Auffassung abgeleitet werden, dieser sei seit der Empfangnahme des Ausübungsbescheides

abgeleitet werden, dieser sei seit der Empfangnahme des Ausübungsbescheides bevollmächtigt gewesen. Nach § 146 KostO erhält der Notar bei der Veräußerung von Grundstücken die Hälfte der vollen Gebühr, wenn er zum Zwecke des Vollzugs des Geschäfts tätig wird, und nur ein Zehntel, wenn sich seine Tätigkeit auf die Einholung des Zeugnisses nach § 24 Abs. 5 BBauG beschränkt. Diese Vorschrift enthält keine gebührenrechtliche Anknüpfung an eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Entgegennahme des Ausübungsbescheides, eine Tätigkeit, die gerade außerhalb des Vollzugs des Kaufvertrages liegt.

42 Wenn die Beklagte die Auffassung des Verwaltungsgericht schließlich dahingehend zusammenfaßt, der Notar sei nicht Vertreter des Adressaten, die Bekanntgabe habe an ihn also nicht erfolgen können, und der daraus abzuleitende Schluß sei, daß der Bescheid dem Verkäufer nicht bekanntgegeben, also unwirksam sei, kann auch dem nicht gefolgt werden. Fehlende Bekanntgabe mit der Folge der Unwirksamkeit des Bescheides liegt vor, wenn der Verwaltungsakt dem Betroffenen ohne Willen der erlassenden Behörde bekannt wird. Es ist selbstverständlich, daß die Beklagte den an die Vertragsparteien gerichteten Bescheid diesen durch die Übersendung an den Notar bekanntmachen wollte. Da dessen Bevollmächtigung zur wirksamen Entgegennahme für die Vertragsparteien nicht ausreichte, ist der Zugang bei den Adressaten entscheidend, und zwar auch dann, wenn sich - wie sich die Beklagte ausdrückt - für die gewählte Art der Übermittlung "die Figur des Boten" geradezu aufdrängen sollte. Dann nämlich ist im vorliegenden Fall der Notar Bote der Beklagten (Erklärungsbote) und nicht der Vertragspartner (Empfangsbote). Hier wie seinerzeit bei dem der Entscheidung des Senats vom 11.02.1983 (a.a.O.) zugrundeliegenden Sachverhalt bedarf die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts als Erklärung, durch die die Gemeinde verpflichtet werden soll, der Schriftform im Sinne des § 71 Abs. 2

43 Satz 1 HGO. Die Schriftform, die dem Schutz der Gemeinde dient, wie die Beklagte zutreffend ausgeführt hat, hat jedoch auch zur Folge, daß die Bekanntgabe erst mit dem Zugang des Schriftstücks selbst und nicht bereits mit der telefonischen Unterrichtung des Veräußerers erfolgt ist.

44 Entgegen der Auffassung der Beklagten ist durch die Übereignung des Grundstücks keine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eingetreten. Zwar fehlt nach der Übereignung, die nach dem Vortrag des Klägers in dem von ihm vor dem Senat anhängig gemachten Eilverfahren - 4 R 830/88 - vollzogen wurde, weil "die Sicherung der Interessen des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung gegen die Folgen einer unzulässigen Vorkaufsrechtsausübung ... seinerzeit aufgrund eines Mißverständnisses nicht vorgenommen" wurde, das Substrat für diesen Eigentumsverschaffungsanspruch auf der Grundlage des Vertrags vom 31.10.1985. Doch treten an die Stelle dieses Anspruchs im Fall der Aufhebung des Vorkaufsrechtsausübungsbescheides Kondiktionsansprüche nach den Regeln über Leistungsstörungen in schulrechtlichen Verträgen (§§ 325, 281 BGB). Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 11.02.1983 (a.a.O.) dargelegt hat, handelt es sich bei dem Ausübungsbescheid um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt, durch den ein Austausch der Vertragsparteien auf der Käuferseite stattfindet, während die weitere Abwicklung des Kaufvertrages unverändert bleibt. Der Senat unterscheidet demzufolge zwischen einer ersten (öffentlich-rechtlichen) und einer zweiten privatrechtlichen Stufe (vgl. auch Schlichter in Schlichter/Stich/Tittel, Bundesbaugesetz, 3. Aufl., § 24 Rdnr. 8 am Ende). Mit der Entscheidung über die Kassation des Verwaltungsaktes wird auch im Verhältnis zwischen der Gemeinde, dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts Verpflichteten und dem Dritten über die Frage entschieden, ob die Gemeinde in den zivilrechtlichen Vertrag eintritt oder dieser die Grundlage (Causa) für die zivilrechtlichen Ansprüche des Klägers bzw. die daran anknüpfenden Regelungen über Leistungsstörungen in schuldrechtlichen Verträgen (§§ 325, 281 BGB) bleibt. Nach diesen Regelungen entscheidet sich auch, ob und gegebenenfalls welche weitergehenden zivilrechtlichen Ansprüche sich nach der Weiterveräußerung einer Teilfläche zwischen den Beteiligten ergeben. Auch insoweit kann der Kläger keine Ansprüche geltend machen, solange der Verwaltungsakt den Rechtsgrund für die Abwicklung des Vertrages zwischen der Beklagten und dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts Verpflichteten bildet. Dieser ist auch nicht als notwendig Beigeladener in das Verfahren einzubeziehen, wie die Beklagte meint. Die Entscheidung über das Fortbestehen des Vorkaufsrechts zwischen den Beteiligten dieses Verfahrens hat Tatbestandswirkung, die auch ohne Rechtskrafterstreckung eintritt, was allerdings nicht ausschließt, daß im Einzelfall die einfache Beiladung 65 Abs. 1 VwGO ) des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts Verpflichteten zweckmäßig sein mag.

45 Nach alledem ist der Bescheid vom 18.12.1985 rechtswidrig und die Berufung aus diesem Grunde zurückzuweisen.

46 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO .

47 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Kostenausspruchs hat aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 711 Zivilprozeßordnung - ZPO - zu erfolgen.

48 Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor 132 Abs. 2 VwGO ).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil