Urteil des HessVGH vom 16.11.2001
VGH Kassel: grundstück, verzicht, käufer, grenzabstand, öffentlich, gefahr, gebäude, zitat, genehmigung, neubau
1
2
3
4
5
6
7
Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
3. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 TZ 2357/01
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 34 BauGB, § 6 Abs 9
BauO HE, § 50 BauO HE
(Verzicht auf nachbarliches Abwehrrecht; Abstandsflächen)
Tatbestand
I.
Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks xxx (Gemarkung xxx, Flur ...,
Flurstücke ... und ...) in Bad Homburg v.d.H. - Baugrundstück -. Die Antragstellerin
ist Eigentümerin von zwei nordwestlich an das Baugrundstück angrenzenden -
noch unbebauten - Grundstücken mit der zukünftigen Bezeichnung Flur ...,
Flurstücke ... a und b mit einer Größe von 1160 qm bzw. 1180 qm.
Unter dem 01.12.1999 haben die Antragsgegnerin - Bauaufsichtsbehörde - und als
Käufer u.a. die Beigeladene sowie die xxx, vertreten durch Herrn xxx, den
Ehemann der Antragstellerin, einen als öffentlich-rechtlichen Vertrag bezeichneten
Vertrag geschlossen, dem die Antragstellerin als Rechtsnachfolgerin der xxx an
deren Stelle entsprechend ihrem Schreiben an die Antragsgegnerin vom
23.12.1999 beigetreten ist.
Die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch vorhandene Bebauung auf den
Grundstücken der Beteiligten war als "internationale Ausbildungsstätte"
bauaufsichtlich genehmigt und wird in der Präambel des Vertrags als gewerbliche
Nutzung bezeichnet. Die zukünftige Bebauung wird im Vertrag als Wohnbebauung
(Grundstück der Antragstellerin) und Bürogebäude (Baugrundstück) festgelegt. Art
und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise und Grundstücksgröße werden im
Einzelnen geregelt. Die Vertragspartner stimmten darin überein, dass sich die
derart festgelegte Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der
Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren
Umgebung einfügt.
Gegenstand des Nachbarstreits ist die von der Antragsgegnerin der Beigeladenen
erteilte Baugenehmigung vom 15.03.2001 zum Neubau eines
Verwaltungsgebäudes auf dem Baugrundstück, gegen die die Antragstellerin mit
Schreiben vom 19.03.2001 Widerspruch eingelegt hat.
Das Verwaltungsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 01.08.2001 abgelehnt.
Gegen diesen Beschluss hat die Bevollmächtigte der Antragstellerin rechtzeitig
Antrag auf Zulassung der Beschwerde gestellt und diesen auf § 124 Abs. 2 Nrn. 1,
2 und 5 VwGO gestützt.
Entscheidungsgründe
II.
Der Antrag der Antragstellerin auf Zulassung der Beschwerde gegen die im Tenor
des Beschlusses näher bezeichnete Entscheidung ist gemäß § 146 Abs. 4 und 5, §
124 Abs. 2 VwGO statthaft, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg, weil die von der
Antragstellerin geltend gemachten Zulassungsgründe nicht gegeben sind.
8
9
10
11
Die Anforderungen an den Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO,
ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung, sind unter
Berücksichtigung der Darlegungen der Antragstellerin in ihrem Zulassungsantrag
nicht erfüllt.
Sie macht geltend, ein Verzicht auf ihre nachbarlichen Abwehrrechte könne nicht
aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 01.12.1999 hergeleitet werden. Sie,
die Antragstellerin, sei der Auffassung, dass sie überhaupt nur insoweit auf ihre
Abwehrrechte gegenüber der Beigeladenen und der Antragsgegnerin verzichtet
habe, als sich das Neubauvorhaben auch tatsächlich in die Umgebung einfüge,
wohingegen das Verwaltungsgericht der - unzutreffenden - Auffassung sei, dass
jedes Vorhaben, das innerhalb der vertraglich abgestimmten Bandbreite liege und
zur Genehmigung gestellt werde, auch tatsächlich genehmigungsfähig und
genehmigungspflichtig sei. Die überwiegende Unterbauung des Baugrundstücks
für die Zwecke einer Tiefgarage bis an die Grenze des Grundstücks der
Antragstellerin sei unzulässig. Die Erschließung der Tiefgarage in der
Abstandsfläche zu ihrem Grundstück verstoße gegen die Freihaltungsverpflichtung
des Vertrages, die ausdrücklich einen Bereich von 5 m bis zur Grenze der für
Wohnzwecke vorgesehenen Grundstücke von jeglicher Bebauung ausgenommen
habe. Insoweit könne es nicht darauf ankommen, ob die Antragstellerin infolge der
Überdachung der Tiefgaragenzufahrt von deren zukünftiger Nutzung "zumutbar"
beeinträchtigt werde.
Dieser Vortrag vermag keinen Zweifel an der Richtigkeit der
verwaltungsgerichtlichen Entscheidung zu begründen. Zutreffend hat das
Verwaltungsgericht dargelegt, dass der Inhalt des Vertrages vom 01.12.1999 als
Verzicht auf nachbarliche Abwehrrechte der am Vertrag beteiligten Käufer im
Rahmen des Vertragsinhaltes auszulegen ist. Insoweit nimmt der Senat auf die
zutreffende Begründung der angefochtenen Entscheidung Bezug (§ 122 Abs. 2
Satz 3 VwGO) und weist ergänzend auf Folgendes hin: Im Rahmen des
Vertragsinhalts haben die Käufer der Grundstücke sich wechselseitig mit einer
Bebauung der Grundstücke der jeweils anderen Erwerber nach Maßgabe der im
Vertrag verabredeten Bebauung, im Vertrag als "geplante Bebauung" bezeichnet,
einverstanden erklärt. Anders als bei einer Prüfung eines Vorhabens durch die
Bauaufsichtsbehörde auf seine Rechtmäßigkeit kommt es nach den im Vertrag
vom 01.12.1999 abgegebenen Erklärungen der Käufergemeinschaft nicht darauf
an, ob sich die geplante Bebauung gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung
einfügt, sondern lediglich darauf, dass sich die genannte Bebauung innerhalb der
in § 1 des Vertrags vereinbarten Beschränkungen von Art und Maß der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche hält. Anders als
bei einer Verzichtserklärung der Nachbarn, die sich hinsichtlich materieller
Abwehrrechte regelmäßig auf das Bauvorhaben beschränkt, das Gegenstand des
jeweiligen Genehmigungsverfahrens ist, in dem sie abgegeben wurde, bezieht sich
das Einverständnis der Erwerber der Grundstücke auf jede nach Maßgabe des § 1
des Vertrages für die anderen Grundstücke beantragte und genehmigte
Bebauung. Dass das mit der Baugenehmigung vom 15.03.2001 genehmigte
Verwaltungsgebäude die Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Vertrages nicht
einhält, wird von der Antragstellerin nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich.
Dass und ggfs. in welcher Weise sich das Vorhaben darüberhinaus an der in der
Umgebung vorhandenen Bebauung ausrichten müsste, ergibt sich - entgegen der
Auffassung der Antragstellerin - aus dem Vertrag nicht. Das von der
Antragstellerin im Zulassungsverfahren angeführte Zitat aus der
Magistratsvorlage vom 10.11.1999, wonach sich die zulässige Bebauung an der
südöstlich angrenzenden Bebauung zu orientieren habe, gibt die Einschätzung der
Bauaufsichtsbehörde wieder, findet sich jedoch im Vertrag selbst nicht.
Soweit sich die Antragstellerin gegen die Unterbauung des Baugrundstücks für die
Zwecke einer Tiefgarage und gegen die Anordnung der Zu- und Ausfahrt in der
Abstandsfläche zum Grundstück der Antragstellerin wendet, lässt der Senat
dahingestellt, ob sich insoweit eine Bindung der Antragstellerin durch eine u.a. aus
der Teilnahme des Architekten xxx an einer Besprechung des Architekten der
Beigeladenen vom 26.07.2000 abgeleitete Anscheinsvollmacht ergeben könnte.
Jedenfalls kann ein Abwehrrecht der Antragstellerin gegen die Errichtung der
Tiefgarage und die Anlage der Zu- und Abfahrt in der Abstandsfläche nicht
festgestellt werden, weil die Anlagen nicht gegen den Vertrag vom 23.12.1999
verstoßen und ihre Ausgestaltung nicht gegen Vorschriften verstößt, die
nachbarschützende Wirkung haben.
12
13
14
Zutreffend weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass gemäß § 2 Tz. 2.2.2 des
Vertrages über die nach § 50 HBO i.V.m. der städtischen Stellplatzsatzung
erforderliche Anzahl hinaus so viele Stellplätze geschaffen werden sollten, dass der
tatsächliche Bedarf der im Gebäude voraussichtlich arbeitenden Menschen und
der regelmäßig zu erwartenden Besucher gedeckt werden sollte. Der Vertrag
verhält sich hinsichtlich des Baugrundstücks lediglich zu dem geplanten
Bürogebäude und schließt eine Unterbringung der Kraftfahrzeuge in einer
Tiefgarage nicht aus. Die Antragstellerin wird auch durch die Lage und
Ausgestaltung der Zufahrt nicht in Nachbarrechten verletzt. Entgegen ihrer
Auffassung ist durch den Vertrag keine "bebauungsfreie" Zone zu ihrer
Nachbargrenze vereinbart. Vielmehr sieht - worauf die Antragsgegnerin zutreffend
hingewiesen hat - § 1 Bürogebäude Spiegelstrich 7 des Vertrages, lediglich vor,
dass ein seitlicher Grenzabstand zur geplanten Wohnbebauung von mindestens 5
m einzuhalten ist. Die Zu- und Abfahrtsrampe zu der Tiefgarage braucht
bauordnungsrechtlich keinen Grenzabstand einzuhalten, denn es handelt sich
dabei um keine Anlage oder Einrichtung, von der Wirkungen wie von Gebäuden
ausgehen (§ 6 Abs. 9 i.V.m. Abs. 1 HBO). Ob von der Rampe Wirkungen wie von
einem Gebäude ausgehen, ist danach zu beurteilen, ob die Errichtung oder
Nutzung der baulichen Anlagen Wirkungen zu äußern geeignet ist, die den Zweck
der Abstandsregelung tangieren. Dabei sind die Gefahren im
bauordnungsrechtlichen Sinne maßgebend, vor denen die Regelung der Abs. 1 bis
8 schützen sollen, nämlich die Gefahr der Brandübertragung, die Gefahr einer
unzumutbaren Verschattung oder unzureichenden Lüftung sowie die
Beeinträchtigung des Nachbarfriedens. Derartige Gefahren sind weder
vorgetragen noch ersichtlich. Soweit durch das Befahren der Rampe Geräusche
oder Abgase entstehen, handelt es sich nicht um Wirkungen von Gebäuden,
sondern um Wirkungen, wie sie von Verkehrsflächen ausgehen. § 8 Abs. 9 HBO ist
somit nicht einschlägig (Hess. VGH, B. v. 21.02.1996 - 4 TG 239/96 -; B. v.
31.08.1993 - 4 TH 1263/93 - BRS 55 Nr. 122).
Im Hinblick auf die Ausgestaltung der Zu- und Abfahrt kann nach der im
Eilverfahren gebotenen summarischen Betrachtung auch nicht festgestellt werden,
dass sie die nach § 34 Abs. 1 BauGB gebotene Rücksichtnahme gegenüber dem
Nachbargrundstück der Antragstellerin vermissen lässt. Die an das Gebot der
Rücksichtnahme zu stellenden Anforderungen hängen wesentlich von den
konkreten Umständen des Einzelfalles ab. Zwar kann eine offene Ein- und
Ausfahrtrampe mit geringem Abstand zur Nachbargrenze an sich geeignet sein,
eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme zu Lasten des Nachbarn
herbeizuführen, wenn keinerlei bauliche Vorkehrungen getroffen werden, um
Lärmeinwirkungen auf ein Nachbargrundstück zu vermeiden. Ob die gebotene
Rücksichtnahme tatsächlich verletzt wird, ist jedoch eine Frage des Einzelfalls; im
vorliegenden Fall ergibt sich aus dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten,
dass die Zufahrt gegenüber dem höher gelegenen Grundstück der Antragstellerin
durch eine bereits genehmigte Stützmauer, die nicht Gegenstand des Verfahrens
ist, abgeschirmt wird und mit einer Überdachung versehen werden soll. Hinzu
kommt, dass das Grundstück der Antragstellerin noch unbebaut ist, sodass auch
bei der Ausgestaltung der Wohnbebauung auf dem Nachbargrundstück, die
ihrerseits einen seitlichen Grenzabstand von mindestens 5 m zu wahren hat (§ 1
Wohnbebauung Spiegelstrich 4 des Vertrages vom 01.12.1999), die hier
streitgegenständliche Bebauung und Nutzung des Baugrundstücks berücksichtigt
werden kann. Zu den Bauvorlagen gehört auch eine Schallprognose, derzufolge in
der morgendlichen Einfahrts- und abendlichen Abfahrtszeit die
Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Wohngebiet von tagsüber 50 dBA selbst
dann nicht überschritten würden, wenn die Zufahrtsrampe offen geblieben wäre,
wie dies ursprünglich vorgesehen war. Die Antragstellerin ihrerseits hat sich mit
der Ausgestaltung der Zu- und Abfahrt inhaltlich nicht auseinandergesetzt,
vielmehr in ihrer Zulassungsbegründung in diesem Zusammenhang lediglich
ausgeführt, dass es nicht darauf ankomme, ob die Antragstellerin infolge der
Überdachung der Tiefgaragenzufahrt von deren zukünftiger Nutzung "zumutbar"
beeinträchtigt werde.
Die Beschwerde ist auch nicht aus den Gründen des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
zuzulassen. Wenn in einem Verfahren auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes
keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen
Beschlusses bestehen, weist die Rechtssache in der Regel auch keine besonderen
tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf, die hier auch nicht dadurch
dargetan sind, dass es sich - wie die Antragstellerin darlegt -, nicht um einen
"alltäglichen" baurechtlichen Nachbarfall handelt.
15
16
17
18
Auch eine Verletzung des Gebots der Gewährung rechtlichen Gehörs (§ 124 Abs. 2
Nr. 5 VwGO i.V.m. Art. 103 GG), die die Antragstellerin in einer
"Überraschungsentscheidung" sieht, kann nicht zu einer Zulassung der
Beschwerde führen. Insoweit verweist der Senat auf seine Ausführungen zu § 124
Abs. 2 Nr. 1 VwGO, aus denen sich ergibt, dass aus Gründen des materiellen
Rechts keine ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen
Entscheidung bestehen. Die Antragstellerin hat nicht dargelegt, dass die
angefochtene Entscheidung auf dem gerügten Mangel beruht oder beruhen kann.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.
Die Festsetzung des Streitwerts richtet sich nach der Bedeutung der Sache für die
Antragstellerin (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 und 3, 20 Abs. 3 und 25 Abs. 1 des
Gerichtskostengesetzes - GKG -) und folgt der zutreffenden Festsetzung des
Verwaltungsgerichts.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.