Urteil des HessVGH, Az. 4 N 360/03

VGH Kassel: gewerbe, wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, bebauungsplan, ausschluss, prostitution, aufschiebende wirkung, ausnahme, nutzungsänderung, meinung, industrie
Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
4. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 N 360/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 1 BauGB, § 14 BauGB, § 1
Abs 5 BauNVO, § 1 Abs 9
BauNVO
(Veränderungssperre zur Sicherung der geplanten
Beschränkung von Bordellansiedlungen)
Leitsatz
Wenn Prostituierte sich ganztägig in einem Bordell aufhalten, muss dies nicht bedeuten,
dass sie dort wohnen. Für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im
bauplanungsrechtlichen Sinn ist eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung
kennzeichnend. Hiervon ist die Unterbringung in einer Unterkunft zu unterscheiden.
Das städtebauliche Ziel, in einem Planbereich die bisherige hochwertige Gebietsstruktur
zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden
und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt, kann mit dem Instrumentarium
bauplanerischer Festsetzungen erreicht werden.
Grundsätzlich ist es möglich, die Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes
durch bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu
beeinflussen.
Der vollständige Ausschluss von Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet und der
vollständige Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben im Industrie- und
Gewerbegebiet kann im Wege der Gliederung der jeweiligen Gebiete (bezüglich der
Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im Übrigen gemäß § 1 Abs. 9
BauNVO) erreicht werden.
Ein solches Ziel, das mit dem genannten bauplanerischen Instrumentarium gesichert
werden kann, ist auch durch eine Veränderungssperre sicherungsfähig.
Tenor
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf
die Vollstreckung jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren
Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung in
entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Antragstellerin ist Mieterin des Gebäudes A-Straße in Limburg-Offheim. Das
Gebäude ist als ... Zentrum genehmigt; es dient nach den Bauvorlagen der Erholung
und ist mit Schwimmbad, Sauna, Whirlpool, Massagebereich und Solarium
ausgestattet. Das Grundstück liegt in einem durch Bebauungsplan festgesetzten
Gewerbegebiet. In dem hier maßgeblichen Bereich bestand seit dem 26.03.1980 ein
rechtskräftiger Bebauungsplan. Dieser setzte im Wesentlichen für eine östliche
Teilfläche Industriegebiet und im Übrigen Gewerbegebiet fest. Die erste Änderung
dieses Bebauungsplans trat am 31.01.1985 in Kraft. Durch diesen Änderungsplan
1
2
3
dieses Bebauungsplans trat am 31.01.1985 in Kraft. Durch diesen Änderungsplan
wurde das Maß der zulässigen baulichen Nutzung verändert und ein Teil des
ursprünglichen Gewerbegebietes zusätzlich als Industriegebiet festgesetzt; außerdem
wurde eine Fläche für Versorgungsanlagen vorgesehen. Ab April 1986 wurde ein
Verfahren zur zweiten Änderung des Bebauungsplans durchgeführt. Ziel dieses
Änderungsverfahrens war eine Reduzierung der zuvor festgesetzten Baumassenzahl
und die Umwidmung einer Fläche für Versorgungsanlagen in Gewerbegebiet. Der
Satzungsbeschluss vom 04.09.1990 wurde nicht beim Regierungspräsidium in Gießen
angezeigt und auch nicht öffentlich bekannt gemacht, da bei der Zusammenstellung
der Unterlagen ein Formfehler festgestellt worden war. Dieser Formfehler wurde jedoch
auch nicht beseitigt.
Am 30.06.1999 beantragte der Eigentümer der Liegenschaft A-Straße die
Genehmigung der Nutzung des ... Zentrums zur Prostitution. Diesen Antrag lehnte
die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 03.12.1999 unter Hinweis auf § 180a StGB
ab. Im Hinblick auf das Außerkrafttreten dieser Strafvorschrift am 01.01.2002
gestattete die Antragstellerin in ihren Räumen die Ausübung der Prostitution.
Diese Nutzung untersagte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 20.02.2002 und
ordnete die sofortige Vollziehung an. Auf Antrag der Antragstellerin stellte das
Verwaltungsgericht Wiesbaden die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der
Antragstellerin wieder her. Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin hob der
Hessische Verwaltungsgerichtshof die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf
und lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des
Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung ab. Mit weiterer
Verfügung vom 31.10.2002 untersagte die Antragsgegnerin der Antragstellerin
auch die Nutzung des Anwesens als Pärchen- und Swingerclub und ordnete die
sofortige Vollziehung an. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Gewährung
einstweiligen Rechtsschutzes blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg (Beschluss des
Hess. VGH vom 16.10.2003 - 4 TG 2224/03 -).
Am 04.04.2002 beantragte die Antragstellerin für die Liegenschaft die
Genehmigung zur Nutzung als privaten Saunaclub mit gewerblicher
Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution. Daraufhin beschloss die
Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 27.05.2002 die
Aufhebung des Satzungsbeschlusses vom 04.09.1990 und die Aufstellung eines
neuen Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl". Als Planungsziel strebte sie an: "Die
bisherige hochwertige Gebietsstruktur soll erhalten und gestärkt werden, indem
das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe
vorbehalten bleibt. Zugleich soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher
gestellt werden." Außerdem beschloss die Stadtverordnetenversammlung für das
Plangebiet zur Sicherung der Bauleitplanung eine Veränderungssperre. Beide
Beschlüsse wurden am 31.05.2002 ortsüblich bekannt gemacht. Unter Hinweis auf
die Veränderungssperre versagte die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin
die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung mit Bescheid vom 11.06.2002.
Am 10.02.2003 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag
gestellt. Sie macht im Wesentlichen geltend, sie sei als Bauantragstellerin
antragsbefugt. Der Normenkontrollantrag sei begründet, denn die
Planrechtfertigung sei nicht gegeben. Das Plangebiet sei größtenteils bebaut. Es
bedürfe keiner Neuplanung, die zu einer geordneten städtebaulichen Entwicklung
nicht in Beziehung stehe. Außerdem handle es sich hier um den Fall einer
unzulässigen Negativplanung, weil das Ziel der Neuplanung sich darin erschöpfe,
die beantragte Nutzungsänderung ablehnen zu können. Nach der neuen Planung
werde das Gebiet weiterhin als Industriegebiet und Gewerbegebiet ausgewiesen.
Lediglich im Südosten des Geltungsbereiches werde eine zuvor als Industriegebiet
ausgewiesene Fläche nun als Gewerbegebiet festgesetzt. Grund hierfür sei die
kleinteilige Parzellierung der dortigen Grundstücke, die für ein Industriegebiet nicht
geeignet gewesen seien. Diese Begründung könne nicht überzeugen. Es gebe
auch Betriebe, die nur ein kleines Grundstück benötigten, sich dennoch in einem
Industriegebiet ansiedeln müssten. Weshalb der Bedarf an Industriegebietsflächen
im bisher angenommenen Umfang nicht mehr erforderlich sein solle, verschweige
die Antragsgegnerin. Der Ausschluss bzw. die Einschränkung von Verkaufsflächen
innerhalb der Industrie- und Gewerbegebiete sei bereits im Ursprungsplan geregelt
worden. Insoweit liege eine Neuplanung nicht vor. Soweit Versorgungsflächen nicht
mehr benötigt würden und als Gewerbegebiet ausgewiesen werden sollten, sei dies
bereits bei der zweiten Änderung des Bebauungsplans berücksichtigt. Dasselbe
gelte für die Reduzierung der Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0. Kernstück der
Neuplanung sei somit lediglich der Ausschluss bzw. die Einschränkung von
Nutzungen. Die Begründung der Antragstellerin, die Nutzungseinschränkungen
4
5
6
7
8
9
10
11
Nutzungen. Die Begründung der Antragstellerin, die Nutzungseinschränkungen
sollten erfolgen, um die bisherige hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, sei
unzutreffend. Eine hochwertige Gebietsstruktur liege nicht vor. Gerade durch die
Zusammenlegung von Gewerbegebiet und Industriegebietsflächen seien
mannigfaltige, völlig unterschiedliche Nutzungen des Gebietes durch
verschiedenartige Gewerbe- und Industriebetriebe gegeben. Überdies wolle die
Antragsgegnerin das neu zu planende Gebiet für das produzierende und
verarbeitende Gewerbe vorbehalten, wobei die Beschränkung auf eine nur
ausnahmsweise Zulässigkeit dann als ausreichend angesehen werde, wenn die
betreffende Nutzungsart dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe im
weitesten Sinne dienlich sein könne. Dies sei bei dem vorgesehenen Betrieb der
Antragstellerin jedoch der Fall. Die meisten Nutzer des Betriebes der
Antragstellerin seien Fabrikangestellte und Lagerarbeiter, die hauptsächlich im
produzierenden und verarbeitenden Gewerbe tätig seien. Die Rechtsprechung
gehe bei einem Bordell von einer atypischen Art einer Vergnügungsstätte aus, die
nach der Zweckbestimmung in einem Gewerbegebiet zulässig sei. In allen anderen
Gebietstypen der Baunutzungsverordnung seien Bordelle demgegenüber nicht
zulässig. Vor diesem Hintergrund habe sie, die Antragstellerin, grundsätzlich einen
Anspruch auf Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung. Die mit
der Neuaufstellung des Bebauungsplans einhergehende Einschränkung der
Nutzung stehe dem nicht entgegen, da die streitige Nutzungsart auch dem
produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienlich sei. Deshalb habe die
Ablehnung des Antrages der Antragstellerin nicht ergehen dürfen. Der Ausschluss
von Betrieben mit sexuellem Einschlag im Gewerbegebiet und im Industriegebiet
komme praktisch einem Nutzungsverbot im gesamten Stadtgebiet der
Antragsgegnerin gleich. Dies zeige, dass keine städtebaulichen Gründe vorlägen,
die einen Ausschluss der Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 BauGB rechtfertigen könnten.
Weiterhin habe die Antragsgegnerin das ihr zustehende Planungsermessen
willkürlich eingesetzt. Es gebe nämlich mehrere Bordellbetriebe im Stadtgebiet der
Antragsgegnerin und zwar in Wohngebieten, in welchen Bordelle unzulässig seien.
Diese seien auch ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig. Trotzdem gehe die
Antragsgegnerin hiergegen nicht vor. Dies sei ermessensfehlerhaft. Der
Beschluss, den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl" neu aufzustellen sei eine
inhaltsleere Hülse, die allein darauf abziele, ihr, der Antragstellerin, die Nutzung
des Anwesens als bordellartigen Betrieb nicht gestatten zu müssen. So habe sich
die Firma Harmonic Drive gegen die vorgesehene Verringerung der
Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0 gewandt. Daraufhin habe der Bürgermeister der
Antragsgegnerin mitgeteilt, er werde darauf hinwirken, dass die Herabsetzung der
Baumassenzahl nicht stattfinden werde. Außerdem habe die Antragsgegnerin bei
allen drei Bauanträgen, die nach Inkrafttreten der Veränderungssperre gestellt
wurden, eine Ausnahme von der als Satzung beschlossenen Veränderungssperre
gemacht. Nur in ihrem, der Antragstellerin, Fall sei die Veränderungssperre zur
Grundlage für einen Versagungsbescheid herangezogen worden.
Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hat in ihrer Sitzung am
05.05.2003 hinsichtlich der Veränderungssperre eine Satzungsänderung
dahingehend beschlossen, dass die Dauer der Sperre auf zwei Jahre festgelegt
wird, vom Tag der Bekanntmachung an gerechnet.
Die Antragstellerin beantragt,
die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre zur Sicherung der
Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" vom 27. Mai
2002 in der Fassung vom 5. Mai 2003 für nichtig zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Sie ist der Meinung, der Antrag sei unzulässig, weil die Antragstellerin nicht geltend
machen könne, in eigenen Rechten verletzt zu sein.
Sie führt aus, das fragliche Gebiet habe sich sehr günstig entwickelt, da das
produzierende und verarbeitende Gewerbe sowohl flächenmäßig als auch
hinsichtlich der Anzahl der Beschäftigten den weitaus größten Anteil der
Nutzungen ausmache und damit das Gebiet präge. Unter den ansässigen
Betrieben sei ein erheblicher Teil besonders hochwertig wie beispielsweise ...
(Produzent von Getrieben und Motoreinheiten zur Steuerung von medizinischen
Geräten und Robotern), ... (Hersteller von zellig-elastischen Kunststoffen), ...
12
Geräten und Robotern), ... (Hersteller von zellig-elastischen Kunststoffen), ...
(Produzent von Glasfasertechnik und Verlegung von Glasfaserleitungen), ...
(Fluorkunststofftechnologie) und ... (Entwicklung und Fertigung von Komponenten
und Produkten zur Installation von Versorgungsnetzen und Kabelsystemen). Aber
auch die dem Handels- und Dienstleistungssektor zuzurechnenden Betriebe
trügen durchaus zur Hochwertigkeit des Gebietes bei, wie die Firmen ...
(Europäisches Distributions-Management für Industrie-PC), ... (Entwicklung und
Vertrieb von Computersystemen im kaufmännischen Bereich) und ... (Entwicklung,
Herstellung und Vertrieb von Beatmungstechnik) bewiesen. Abgerundet werde das
Bild durch die Betriebe der Firmen ... und ..., bei deren Ansiedlung im Jahre 1996
ein separater vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt worden sei.
Insgesamt handle es sich um ein Gebiet, dass hinsichtlich seiner Wertigkeit für sich
in Anspruch nehmen könne, deutlich über dem Durchschnitt üblicher Gewerbe-
und/oder Industriegebiete zu liegen, was sich auch in dem
Gewerbesteueraufkommen niederschlage. Aus diesem Grund sei sie, die
Antragsgegnerin, stets bestrebt gewesen, die vorhandene Gebietsstruktur zu
erhalten und weiter zu entwickeln. Es werde nicht bestritten, dass der Antrag der
Antragstellerin auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung Auslöser für
die nunmehr ergriffenen bauleitplanerischen Maßnahmen gewesen sei. Es gehe
jedoch nicht allein darum, den Betrieb der Antragsgegnerin zu verhindern.
Vielmehr gehe es um die Entwicklung der hochwertigen Gewerbe- und
Industriestruktur. Sie, die Antragsgegnerin, sei allerdings davon überzeugt, es
werde durch die Ansiedlung von Betrieben mit sexuellem Hintergrund eine
städtebaulich unerwünschte Entwicklung eingeleitet, die dazu führen könnte, dass
die derzeit vorherrschende Situation in negativer Weise verändert werde, zumal es
bereits Anfragen in dieser Richtung gegeben habe. Das Ziel, die vorfindliche
hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, indem das Gebiet weiterhin dem
produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten werde, stelle ein
städtebauliches Konzept dar, das die Aufstellung eines Bebauungsplans
rechtfertige. Dies gelte unabhängig davon, dass der größte Teil des Plangebietes
bereits bebaut sei. Entscheidend sei, dass nach Einreichen des
Nutzungsänderungsantrages ein konkreter Handlungsbedarf bestanden habe, da
sich erstmals die Gefahr abgezeichnet habe, dass die vorhandene Gebietsstruktur
beeinträchtigt werden könnte. Damit verstoße sie, die Antragsgegnerin nicht
gegen das Gebot der positiven Planung. Insgesamt sei eine Vielzahl von neuen
Festsetzungen vorgesehen. Hierzu gehöre die Umwidmung von Industrieflächen
und Versorgungsflächen "Wasser" in Gewerbeflächen, die Festsetzung einer
Höhenbegrenzung baulicher Anlagen im Gewerbegebiet, der Ausschluss von
Betrieben der Abstandsklasse 1 und 2 gemäß der Abstandsliste NRW 1998 im
Industriegebiet sowie eine Veränderung der Straßenführung im Bereich der Justus-
Staudt-Straße. Der Hinweis der Antragstellerin auf die zweite Änderung des
Bebauungsplans sei schon deshalb unbeachtlich, weil diese Änderung nie
Rechtskraft erlangt habe und daher rechtlich unbeachtlich sei.
Entgegen der Ansicht der Antragstellerin könne ein bordellartiger Betrieb im
vorliegenden Fall dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich
sein, und zwar auch nicht im weitestgehenden Sinne. Denn es komme hierfür
darauf an, ob die jeweilige Nutzungsart die Planungsziele gefährden könne oder
nicht. Würden die Planungsziele gefährdet, könne die betreffende Nutzungsart
dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich sein, da letzteres
bei positiven oder zumindest neutralen, niemals aber bei negativen Auswirkungen
angenommen werden könne. Betriebe, die auf die Ausübung sexueller Handlungen
innerhalb der Betriebsräume ausgerichtet seien, gefährdeten die der
Bauleitplanung zugrundeliegenden Planungsziele, da die Ansiedlung derartiger
Betriebe die Wertigkeit des Gebietes beeinträchtige. Damit werde zugleich das Ziel
der Erhaltung und Stärkung der hochwertigen Gebietsstruktur gefährdet. Das ...
stehe in Beziehung zu einer Gruppe von Schleppern, die junge Frauen in
Osteuropa anheuerten und zum ... brächten. Dies ergebe sich unter anderem aus
dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 02.06.2003 (3 G 615/03
(3) - Seite 10 und Seite 13), vor allem aber auch aus der Aussage des Zeugen ...
vom Landeskriminalamt Wiesbaden. Das ... stehe in Verbindung zu einen höchst
kriminellen Umfeld um den derzeit inhaftierten jugoslawischen Staatsangehörigen
.... Bei Zulassung einer derartigen Einrichtung und vergleichbarer Betriebe bestehe
die Gefahr, dass die Wertigkeit des Gebietes auf Dauer nachhaltig beeinträchtig
werde. Der Plangeber sei befugt, dem Attraktivitätsverlust eines Gebietes (trading-
down-effect) mit planerischen Mitteln entgegen zu wirken, wobei all diejenigen
Nutzungen ausgeschlossen werden könnten, die geeignet seien, den trading-
down-effect auszulösen und zu verstärken. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO könne im
Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die
13
14
15
16
17
18
19
20
Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die
nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig seien, nicht zulässig
seien oder ausnahmsweise zugelassen werden könnten, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1
BauNVO könne zudem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen,
die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO vorgesehen seien, nicht
Bestandteil des Bebauungsplans würden. Schließlich könne gemäß § 1 Abs. 9
BauNVO, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigten, im
Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur
bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise
zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig seien
oder nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Von diesen Befugnissen
habe sie, die Antragsgegnerin, in nicht zu beanstandender Weise Gebrauch
gemacht.
Entgegen der Behauptung der Antragstellerin habe sie, die Antragsgegnerin, ihr
Planungsermessen nicht willkürlich angewandt. Sie sei bereits in der
Vergangenheit mehrfach gegen Einrichtungen vorgegangen, in denen in illegaler
Weise der Prostitution nachgegangen wurde. Es handle sich um fünf konkret
benannte Einrichtungen. Die Antragstellerin möge ihr weitere Betriebe benennen,
damit sie, die Antragsgegnerin, hierzu Stellung nehmen könne. Was die erteilten
Ausnahmen von der Veränderungssperre angehe, ergebe sich aus den
Magistratsvorlagen eindeutig, dass die betreffenden Bauvorhaben mit den
beabsichtigten Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans im Einklang stünden
und überdies auch nach dem gegenwärtig geltenden Bebauungsplan genehmigt
werden könnten, so dass überwiegende öffentliche Belange nicht
entgegengestanden hätten und eine Ausnahme von der Veränderungssperre
habe zugelassen werden können. Entgegen der Behauptung der Antragstellerin sei
es keineswegs so, dass der beabsichtigte Ausschluss von Betrieben mit sexuellem
Einschlag im vorgesehen Plangebiet einem Nutzungsverbot für das gesamte
Stadtgebiet gleichkomme. Es seien im Gegenteil im Stadtgebiet etliche Gewerbe-
und Industriegebiete vorhanden, in denen Betriebe mit sexuellem Einschlag
zugelassen werden könnten. Da die Eigentümer des ...-Grundstückes seinerzeit
bei Einreichung des Bauantrages ihre wahren Absichten nicht offenbart hätten, sei
lediglich eine Art Wellnesseinrichtung genehmigt worden, die ohne Weiteres
gebietsverträglich sei.
Mit Schriftsatz vom 14.08.2003 hat die Antragsgegnerin mitgeteilt, inzwischen sei
beabsichtigt, die textlichen Festsetzungen des neu aufzustellenden
Bebauungsplans wie folgt zu modifizieren, um eine hinreichende Bestimmtheit zu
gewährleisten:
1. Gewerbegebiet (GE):
Unzulässig im GE sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte
Nutzung auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen
ausgerichtet ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein
betriebliches Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe,
sogenannte Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke
der Vornahme sexueller Handlungen. Unzulässig im GE sind ferner ...
2. Industriegebiet (GI)
Unzulässig im GI sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte Nutzung
auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen ausgerichtet
ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein betriebliches
Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe, sogenannte
Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke der Vornahme
sexueller Handlungen. Unzulässig im GI sind ferner..."
Die einschlägigen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin (4 Ordner
Verfahrensakten betreffend den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl", 2 Hefter
betreffend die Sicherung über die Veränderungssperre und 1 Hefter Bauantrag der
Antragsteller betreffend die Nutzungsänderung des ...) liegen vor und waren der
Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Der zulässige Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.
Der Normkontrollantrag ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen
20
21
22
23
24
25
26
27
Der Normkontrollantrag ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen
eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen
worden ist und deren Gültigkeit vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof gemäß §
47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.
Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig. Die Antragstellerin ist antragsbefugt im
Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Sie hat in dem von der Veränderungssperre
erfassten Bereich mit einem Grundstückseigentümer einen Mietvertrag
abgeschlossen und im Einvernehmen mit diesem Grundstückseigentümer einen
Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung gestellt der im
Hinblick auf die Veränderungssperre abgelehnt worden ist. Eine Verletzung von
Rechten der Antragstellerin durch die Veränderungssperre erscheint daher als
möglich, auch wenn sie nicht Grundeigentümerin in dem von der
Veränderungssperre erfassten Gebiet ist (Thüringer OVG, Urteil vom 16.05.2001 -
1 N 932/00 - BRS 64 Nr. 53 und OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom
25.11.1997 - 10a D 131/97.NE (Juris)).
Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin ist ebenfalls gegeben. Die Meinung
der Antragsgegnerin, die Antragstellerin könne ihre Rechtsposition in Bezug auf die
beantragte Nutzungsänderung durch einen Erfolg im vorliegenden
Normenkontrollverfahren nicht verbessern, weil die gewünschte
Nutzungsänderung auch bei Anwendung der Festsetzungen des Bebauungsplans
"Im Kraicher Ahl" in der Fassung der 1. Änderung vom 31.01.1985 nicht
genehmigungsfähig sei, ist nämlich unzutreffend. Die Antragstellerin macht
insoweit geltend, dass die Prostituierten sich im Betrieb der Antragstellerin ständig
aufgehalten hätten, also dort wohnten. Diese Argumentation ist schon deshalb
unzutreffend, weil der Bauantrag vom 04.04.2002 eine Wohnnutzung der
Liegenschaft durch Prostituierte nicht zur Genehmigung stellt. Im Übrigen weist
der Senat darauf hin, dass für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im
bauplanungsrechtlichen Sinn eine auf Dauer angelegte selbständige
Haushaltsführung kennzeichnend ist. Hiervon ist die Unterbringung in einer
Unterkunft zu unterscheiden (Hess. VGH, Urteil vom 23.04.2001 - 4 UE 4782/96 -
ESVGH 51 S. 252). Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin wäre allerdings
möglicherweise dann in Frage gestellt, wenn das Vorhaben der Antragstellerin mit
den Planungszielen der Antragsgegnerin, die durch die Veränderungssperre
gesichert werden sollen, im Einklang stünde. In diesem Fall stünde nicht die
Veränderungssperre, sondern nur eine möglicherweise rechtsfehlerhafte
Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB
dem Nutzungsänderungsantrag entgegen. Die Frage, ob in einer solchen Situation
der fehlerhaften Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre ein
Rechtsschutzinteresse für einen Normenkontrollantrag gegen die
Veränderungssperre gegeben ist, kann auf sich beruhen, denn entgegen der
Meinung der Antragstellerin dient der von ihr angestrebte private Saunaclub mit
gewerblicher Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution nicht dem
Planungsziel einer Förderung des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes
im hier maßgeblichen Planbereich. Zu Recht weist die Antragsgegnerin daraufhin,
dass die von der Antragstellerin gewünschte Nutzung ihres Betriebes geeignet ist,
einen trading-down-effect auszulösen und dadurch das Ziel einer Erhaltung und
Stärkung einer hochwertigen Gebietsstruktur eines Gewerbegebietes mit
produzierendem und verarbeitendem Gewerbe zu gefährden.
Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.
Die von der Antragsgegnerin beschlossene Veränderungssperre steht mit § 14
Abs. 1 BauGB in Einklang. Danach kann nach Beschlussfassung über die
Aufstellung eines Bebauungsplans die Gemeinde zur Sicherung der Planung für
den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen,
dass unter anderem Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt
werden dürfen.
Die Antragsgegnerin hat die Aufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl"
beschlossen und dies ortsüblich bekannt gemacht.
Die von der Antragsgegnerin angeordnete Veränderungssperre ist zur Sicherung
der Planung auch erforderlich. Dazu muss der künftige Planinhalt bereits in einem
Mindestmaß bestimmt und absehbar, dass heißt konkretisiert sein
(Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 8. Aufl. 2002, § 14 Anmerkung 9). Dies ist hier
der Fall.
Mit dem Beschluss einen Bebauungsplan aufzustellen, verfolgt die
27
28
Mit dem Beschluss einen Bebauungsplan aufzustellen, verfolgt die
Antragsgegnerin im Wesentlichen das Ziel, im Planbereich die bisherige
hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet
weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten
bleibt. Damit formuliert die Antragsgegnerin in zulässiger Weise ein
städtebauliches Ziel, das mit dem Instrumentarium bauplanerischer
Festsetzungen erreicht werden kann. Denn gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO kann im
Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die in
den Baugebieten nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind,
nicht zulässig sein sollen oder ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern
die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Gemäß § 1 Abs.
6 Nr. 1 BauNVO kann außerdem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne
Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den § 2 bis 9 BauNVO vorgesehen sind,
nicht verwirklicht werden dürfen. Schließlich kann gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO dann,
wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei
Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der
in Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder
sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise
zugelassen werden können. Im Hinblick auf die positive Zielsetzung einer
Erhaltung und Förderung der bisherigen hochwertigen Gebietsstruktur in einem
vorwiegend dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienenden
Gewerbegebiet, ist im vorliegenden Fall die erforderliche Planrechtfertigung für den
ins Auge gefassten neuen Bebauungsplan gegeben, ohne dass es darauf
ankommt, dass das Plangebiet bereits weitgehend bebaut ist. Gerade das
Umnutzungsbegehren der Antragstellerin verdeutlicht, dass auch in bereits
vollständig bebauten Gebieten durch bloße Umnutzungen ein Gebietscharakter
wesentlich verändert werden kann. Dementsprechend ist es auch möglich, die
Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes - wie hier - durch
bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu
beeinflussen. Bei dem von der Antragsgegnerin formulierten Ziel handelt es sich
um eine Planung, die von einem bodenrechtlichen Konzept getragen ist und nach
den Maßstäben des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB von vornherein nicht undurchführbar
erscheint, somit vernünftigerweise geboten ist (BVerwG, Urt. v. 22.01.1993 - 8 C
46.91 -, BauR 1993, 585 <587>). Ein solches Ziel, das mit dem genannten
bauplanerischen Instrumentarium gesichert werden kann, ist auch durch eine
Veränderungssperre sicherungsfähig (OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 25.11.1997 -
10aD 131/97.NE (Juris)). Die Antragsgegnerin hat bereits im Rahmen des
Aufstellungsbeschlusses für die Neuaufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher
Ahl" ausgeführt, dass es ihr u.a. um den vollständigen Ausschluss von
Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet und um den vollständigen Ausschluss von
Bordellen und bordellartigen Betrieben im Gewerbe- und Industriegebiet geht.
Damit hat sie klargestellt, welche Nutzungsarten bzw. Unterarten von der
eingeleiteten Planänderung erfasst werden sollen. Es ist der Antragsgegnerin
rechtlich möglich, dieses planerische Ziel im Wege der Gliederung der jeweiligen
Gebiete (bezüglich der Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im
Übrigen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO) zu erreichen. Aus den vorliegenden
Unterlagen ist ersichtlich, dass die von der Antragsgegnerin beabsichtigten
Festsetzungen in ihrer positiven Zielsetzung gewollt und erforderlich sind und nicht
lediglich im Sinne einer unzulässigen Negativplanung das vorgeschobene Mittel
darstellen, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen (OVG Sachsen-Anhalt, B. v.
24.04.2002 - 2 R 270/01 – (Juris), vgl. ferner VGH Baden-Württemberg, B. v.
14.11.2001 - 3 S 605/01 - ESVGH 52, 179 und VBlBW 2002, 200 bis 203, ferner
VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 15.07.2002 - 5 S 1601/01 - VBlBW 2003, 68 bis
72). Entgegen der Darstellung der Antragstellerin strebte die Antragsgegnerin
nämlich bei der Überplanung des hier maßgeblichen Gebietes eine Fülle von neuen
Festsetzungen an, die insgesamt der Fortentwicklung und Förderung der
Gebietsstruktur dienen, wie etwa die Umwidmung von Industrie- und
Versorgungsflächen in Gewerbeflächen, die Höhenbegrenzung baulicher Anlagen
im Gewerbegebiet oder die Veränderung der Straßenführung der Justus-Staudt-
Straße. Soweit die Antragstellerin die Qualität der vorhandenen Gebietsstruktur in
Zweifel zieht, ist ihr Sachvortrag unsubstantiiert und nicht geeignet, die sehr
konkreten und präzisen Ausführungen der Antragsgegnerin bezüglich der im
Gebiet angesiedelten Betriebe in Frage zu stellen.
Die Antragstellerin macht weiterhin geltend, es handle sich bei dem von der
Antragsgegnerin angestrebten Planungsziel um keinen zulässigen städtebaulichen
Belang, da die vorgesehene Festsetzung auf einen vollständigen Ausschluss der
Prostitution im gesamten Stadtgebiet hinauslaufe. Auch dieses Vorbringen ist
nicht geeignet die Rechtmäßigkeit der streitigen Veränderungssperre in Frage zu
29
30
31
32
nicht geeignet die Rechtmäßigkeit der streitigen Veränderungssperre in Frage zu
stellen; denn die Antragsgegnerin hat vorgetragen, dass es in ihrem Stadtgebiet
jedenfalls zwei Gewerbegebiete gibt, in denen die von der Antragstellerin
gewünschte Nutzung grundsätzlich zugelassen werden könnte. Der Einwand der
Antragstellerin, es handele sich insoweit nicht um planerisch ausgewiesene,
sondern lediglich um faktische Gewerbegebiete im unbeplanten Innenbereich, ist
nicht stichhaltig. Entscheidend ist, dass die im hier maßgeblichen Planbereich
vorgesehene Festsetzung jedenfalls nicht den vollständigen Ausschluss der
Prostitution im gesamten Stadtgebiet zur Folge hat.
Auch dem pauschalen Vorwurf der Antragstellerin, die Antragsgegnerin gehe nicht
gegen unzulässige Prostitution in Wohngebieten vor, ist die Antragsgegnerin unter
Hinweis auf fünf konkrete Fälle, in denen sie eingeschritten ist, entgegengetreten.
Von einem willkürlichen Verhalten der Antragsgegnerin kann unter diesen
Umständen keine Rede sein.
Der Umstand, dass die Antragsgegnerin für drei Bauvorhaben im Plangebiet
jeweils eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen hat, lässt sich
entgegen der Meinung der Antragstellerin nicht als Indiz dafür werten, dass die
Antragsgegnerin lediglich eine Negativplanung verfolge, um ihren, der
Antragstellerin, Umnutzungsantrag ablehnen zu können. Das Gegenteil ist richtig.
Aus den vorliegenden Unterlagen ist nämlich zu entnehmen, dass die drei zur
Genehmigung gestellten Vorhaben den angestrebten künftigen Planfestsetzungen
entsprechen. Ihre Verwirklichung stellt somit eine Förderung der
Planungskonzeption der Antragsgegnerin dar und belegt zugleich, dass die
positiven Planvorstellungen der Antragsgegnerin realisierbar sind und auch
realisiert werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO
liegen nicht vor.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.