Urteil des HessVGH vom 05.02.2004

VGH Kassel: gewerbe, wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, bebauungsplan, ausschluss, prostitution, aufschiebende wirkung, ausnahme, nutzungsänderung, meinung, industrie

Gericht:

Hessischer

Verwaltungsgerichtshof

4. Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 N 360/03

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 1 BauGB, § 14 BauGB, § 1

Abs 5 BauNVO, § 1 Abs 9

BauNVO

(Veränderungssperre zur Sicherung der geplanten

Beschränkung von Bordellansiedlungen)

Leitsatz

Wenn Prostituierte sich ganztägig in einem Bordell aufhalten, muss dies nicht bedeuten,

dass sie dort wohnen. Für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im

bauplanungsrechtlichen Sinn ist eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung

kennzeichnend. Hiervon ist die Unterbringung in einer Unterkunft zu unterscheiden.

Das städtebauliche Ziel, in einem Planbereich die bisherige hochwertige Gebietsstruktur

zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden

und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt, kann mit dem Instrumentarium

bauplanerischer Festsetzungen erreicht werden.

Grundsätzlich ist es möglich, die Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes

durch bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu

beeinflussen.

Der vollständige Ausschluss von Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet und der

vollständige Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben im Industrie- und

Gewerbegebiet kann im Wege der Gliederung der jeweiligen Gebiete (bezüglich der

Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im Übrigen gemäß § 1 Abs. 9

BauNVO) erreicht werden.

Ein solches Ziel, das mit dem genannten bauplanerischen Instrumentarium gesichert

werden kann, ist auch durch eine Veränderungssperre sicherungsfähig.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf

die Vollstreckung jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren

Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung in

entsprechender Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerin ist Mieterin des Gebäudes A-Straße in Limburg-Offheim. Das

Gebäude ist als ... Zentrum genehmigt; es dient nach den Bauvorlagen der Erholung

und ist mit Schwimmbad, Sauna, Whirlpool, Massagebereich und Solarium

ausgestattet. Das Grundstück liegt in einem durch Bebauungsplan festgesetzten

Gewerbegebiet. In dem hier maßgeblichen Bereich bestand seit dem 26.03.1980 ein

rechtskräftiger Bebauungsplan. Dieser setzte im Wesentlichen für eine östliche

Teilfläche Industriegebiet und im Übrigen Gewerbegebiet fest. Die erste Änderung

dieses Bebauungsplans trat am 31.01.1985 in Kraft. Durch diesen Änderungsplan

wurde das Maß der zulässigen baulichen Nutzung verändert und ein Teil des

ursprünglichen Gewerbegebietes zusätzlich als Industriegebiet festgesetzt; außerdem

wurde eine Fläche für Versorgungsanlagen vorgesehen. Ab April 1986 wurde ein

Verfahren zur zweiten Änderung des Bebauungsplans durchgeführt. Ziel dieses

Änderungsverfahrens war eine Reduzierung der zuvor festgesetzten Baumassenzahl

und die Umwidmung einer Fläche für Versorgungsanlagen in Gewerbegebiet. Der

Satzungsbeschluss vom 04.09.1990 wurde nicht beim Regierungspräsidium in Gießen

angezeigt und auch nicht öffentlich bekannt gemacht, da bei der Zusammenstellung

der Unterlagen ein Formfehler festgestellt worden war. Dieser Formfehler wurde jedoch

auch nicht beseitigt.

Am 30.06.1999 beantragte der Eigentümer der Liegenschaft A-Straße die

Genehmigung der Nutzung des ... Zentrums zur Prostitution. Diesen Antrag lehnte

die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 03.12.1999 unter Hinweis auf § 180a StGB

ab. Im Hinblick auf das Außerkrafttreten dieser Strafvorschrift am 01.01.2002

gestattete die Antragstellerin in ihren Räumen die Ausübung der Prostitution.

Diese Nutzung untersagte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 20.02.2002 und

ordnete die sofortige Vollziehung an. Auf Antrag der Antragstellerin stellte das

Verwaltungsgericht Wiesbaden die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der

Antragstellerin wieder her. Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin hob der

Hessische Verwaltungsgerichtshof die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf

und lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des

Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung ab. Mit weiterer

Verfügung vom 31.10.2002 untersagte die Antragsgegnerin der Antragstellerin

auch die Nutzung des Anwesens als Pärchen- und Swingerclub und ordnete die

sofortige Vollziehung an. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Gewährung

einstweiligen Rechtsschutzes blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg (Beschluss des

Hess. VGH vom 16.10.2003 - 4 TG 2224/03 -).

Am 04.04.2002 beantragte die Antragstellerin für die Liegenschaft die

Genehmigung zur Nutzung als privaten Saunaclub mit gewerblicher

Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution. Daraufhin beschloss die

Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 27.05.2002 die

Aufhebung des Satzungsbeschlusses vom 04.09.1990 und die Aufstellung eines

neuen Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl". Als Planungsziel strebte sie an: "Die

bisherige hochwertige Gebietsstruktur soll erhalten und gestärkt werden, indem

das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe

vorbehalten bleibt. Zugleich soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher

gestellt werden." Außerdem beschloss die Stadtverordnetenversammlung für das

Plangebiet zur Sicherung der Bauleitplanung eine Veränderungssperre. Beide

Beschlüsse wurden am 31.05.2002 ortsüblich bekannt gemacht. Unter Hinweis auf

die Veränderungssperre versagte die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin

die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung mit Bescheid vom 11.06.2002.

Am 10.02.2003 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag

gestellt. Sie macht im Wesentlichen geltend, sie sei als Bauantragstellerin

antragsbefugt. Der Normenkontrollantrag sei begründet, denn die

Planrechtfertigung sei nicht gegeben. Das Plangebiet sei größtenteils bebaut. Es

bedürfe keiner Neuplanung, die zu einer geordneten städtebaulichen Entwicklung

nicht in Beziehung stehe. Außerdem handle es sich hier um den Fall einer

unzulässigen Negativplanung, weil das Ziel der Neuplanung sich darin erschöpfe,

die beantragte Nutzungsänderung ablehnen zu können. Nach der neuen Planung

werde das Gebiet weiterhin als Industriegebiet und Gewerbegebiet ausgewiesen.

Lediglich im Südosten des Geltungsbereiches werde eine zuvor als Industriegebiet

ausgewiesene Fläche nun als Gewerbegebiet festgesetzt. Grund hierfür sei die

kleinteilige Parzellierung der dortigen Grundstücke, die für ein Industriegebiet nicht

geeignet gewesen seien. Diese Begründung könne nicht überzeugen. Es gebe

auch Betriebe, die nur ein kleines Grundstück benötigten, sich dennoch in einem

Industriegebiet ansiedeln müssten. Weshalb der Bedarf an Industriegebietsflächen

im bisher angenommenen Umfang nicht mehr erforderlich sein solle, verschweige

die Antragsgegnerin. Der Ausschluss bzw. die Einschränkung von Verkaufsflächen

innerhalb der Industrie- und Gewerbegebiete sei bereits im Ursprungsplan geregelt

worden. Insoweit liege eine Neuplanung nicht vor. Soweit Versorgungsflächen nicht

mehr benötigt würden und als Gewerbegebiet ausgewiesen werden sollten, sei dies

bereits bei der zweiten Änderung des Bebauungsplans berücksichtigt. Dasselbe

gelte für die Reduzierung der Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0. Kernstück der

Neuplanung sei somit lediglich der Ausschluss bzw. die Einschränkung von

Nutzungen. Die Begründung der Antragstellerin, die Nutzungseinschränkungen

sollten erfolgen, um die bisherige hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, sei

unzutreffend. Eine hochwertige Gebietsstruktur liege nicht vor. Gerade durch die

Zusammenlegung von Gewerbegebiet und Industriegebietsflächen seien

mannigfaltige, völlig unterschiedliche Nutzungen des Gebietes durch

verschiedenartige Gewerbe- und Industriebetriebe gegeben. Überdies wolle die

Antragsgegnerin das neu zu planende Gebiet für das produzierende und

verarbeitende Gewerbe vorbehalten, wobei die Beschränkung auf eine nur

ausnahmsweise Zulässigkeit dann als ausreichend angesehen werde, wenn die

betreffende Nutzungsart dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe im

weitesten Sinne dienlich sein könne. Dies sei bei dem vorgesehenen Betrieb der

Antragstellerin jedoch der Fall. Die meisten Nutzer des Betriebes der

Antragstellerin seien Fabrikangestellte und Lagerarbeiter, die hauptsächlich im

produzierenden und verarbeitenden Gewerbe tätig seien. Die Rechtsprechung

gehe bei einem Bordell von einer atypischen Art einer Vergnügungsstätte aus, die

nach der Zweckbestimmung in einem Gewerbegebiet zulässig sei. In allen anderen

Gebietstypen der Baunutzungsverordnung seien Bordelle demgegenüber nicht

zulässig. Vor diesem Hintergrund habe sie, die Antragstellerin, grundsätzlich einen

Anspruch auf Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung. Die mit

der Neuaufstellung des Bebauungsplans einhergehende Einschränkung der

Nutzung stehe dem nicht entgegen, da die streitige Nutzungsart auch dem

produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienlich sei. Deshalb habe die

Ablehnung des Antrages der Antragstellerin nicht ergehen dürfen. Der Ausschluss

von Betrieben mit sexuellem Einschlag im Gewerbegebiet und im Industriegebiet

komme praktisch einem Nutzungsverbot im gesamten Stadtgebiet der

Antragsgegnerin gleich. Dies zeige, dass keine städtebaulichen Gründe vorlägen,

die einen Ausschluss der Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 BauGB rechtfertigen könnten.

Weiterhin habe die Antragsgegnerin das ihr zustehende Planungsermessen

willkürlich eingesetzt. Es gebe nämlich mehrere Bordellbetriebe im Stadtgebiet der

Antragsgegnerin und zwar in Wohngebieten, in welchen Bordelle unzulässig seien.

Diese seien auch ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig. Trotzdem gehe die

Antragsgegnerin hiergegen nicht vor. Dies sei ermessensfehlerhaft. Der

Beschluss, den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl" neu aufzustellen sei eine

inhaltsleere Hülse, die allein darauf abziele, ihr, der Antragstellerin, die Nutzung

des Anwesens als bordellartigen Betrieb nicht gestatten zu müssen. So habe sich

die Firma Harmonic Drive gegen die vorgesehene Verringerung der

Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0 gewandt. Daraufhin habe der Bürgermeister der

Antragsgegnerin mitgeteilt, er werde darauf hinwirken, dass die Herabsetzung der

Baumassenzahl nicht stattfinden werde. Außerdem habe die Antragsgegnerin bei

allen drei Bauanträgen, die nach Inkrafttreten der Veränderungssperre gestellt

wurden, eine Ausnahme von der als Satzung beschlossenen Veränderungssperre

gemacht. Nur in ihrem, der Antragstellerin, Fall sei die Veränderungssperre zur

Grundlage für einen Versagungsbescheid herangezogen worden.

Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hat in ihrer Sitzung am

05.05.2003 hinsichtlich der Veränderungssperre eine Satzungsänderung

dahingehend beschlossen, dass die Dauer der Sperre auf zwei Jahre festgelegt

wird, vom Tag der Bekanntmachung an gerechnet.

Die Antragstellerin beantragt,

die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre zur Sicherung der

Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" vom 27. Mai

2002 in der Fassung vom 5. Mai 2003 für nichtig zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie ist der Meinung, der Antrag sei unzulässig, weil die Antragstellerin nicht geltend

machen könne, in eigenen Rechten verletzt zu sein.

Sie führt aus, das fragliche Gebiet habe sich sehr günstig entwickelt, da das

produzierende und verarbeitende Gewerbe sowohl flächenmäßig als auch

hinsichtlich der Anzahl der Beschäftigten den weitaus größten Anteil der

Nutzungen ausmache und damit das Gebiet präge. Unter den ansässigen

Betrieben sei ein erheblicher Teil besonders hochwertig wie beispielsweise ...

(Produzent von Getrieben und Motoreinheiten zur Steuerung von medizinischen

Geräten und Robotern), ... (Hersteller von zellig-elastischen Kunststoffen), ...

(Produzent von Glasfasertechnik und Verlegung von Glasfaserleitungen), ...

(Fluorkunststofftechnologie) und ... (Entwicklung und Fertigung von Komponenten

und Produkten zur Installation von Versorgungsnetzen und Kabelsystemen). Aber

auch die dem Handels- und Dienstleistungssektor zuzurechnenden Betriebe

trügen durchaus zur Hochwertigkeit des Gebietes bei, wie die Firmen ...

(Europäisches Distributions-Management für Industrie-PC), ... (Entwicklung und

Vertrieb von Computersystemen im kaufmännischen Bereich) und ... (Entwicklung,

Herstellung und Vertrieb von Beatmungstechnik) bewiesen. Abgerundet werde das

Bild durch die Betriebe der Firmen ... und ..., bei deren Ansiedlung im Jahre 1996

ein separater vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt worden sei.

Insgesamt handle es sich um ein Gebiet, dass hinsichtlich seiner Wertigkeit für sich

in Anspruch nehmen könne, deutlich über dem Durchschnitt üblicher Gewerbe-

und/oder Industriegebiete zu liegen, was sich auch in dem

Gewerbesteueraufkommen niederschlage. Aus diesem Grund sei sie, die

Antragsgegnerin, stets bestrebt gewesen, die vorhandene Gebietsstruktur zu

erhalten und weiter zu entwickeln. Es werde nicht bestritten, dass der Antrag der

Antragstellerin auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung Auslöser für

die nunmehr ergriffenen bauleitplanerischen Maßnahmen gewesen sei. Es gehe

jedoch nicht allein darum, den Betrieb der Antragsgegnerin zu verhindern.

Vielmehr gehe es um die Entwicklung der hochwertigen Gewerbe- und

Industriestruktur. Sie, die Antragsgegnerin, sei allerdings davon überzeugt, es

werde durch die Ansiedlung von Betrieben mit sexuellem Hintergrund eine

städtebaulich unerwünschte Entwicklung eingeleitet, die dazu führen könnte, dass

die derzeit vorherrschende Situation in negativer Weise verändert werde, zumal es

bereits Anfragen in dieser Richtung gegeben habe. Das Ziel, die vorfindliche

hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, indem das Gebiet weiterhin dem

produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten werde, stelle ein

städtebauliches Konzept dar, das die Aufstellung eines Bebauungsplans

rechtfertige. Dies gelte unabhängig davon, dass der größte Teil des Plangebietes

bereits bebaut sei. Entscheidend sei, dass nach Einreichen des

Nutzungsänderungsantrages ein konkreter Handlungsbedarf bestanden habe, da

sich erstmals die Gefahr abgezeichnet habe, dass die vorhandene Gebietsstruktur

beeinträchtigt werden könnte. Damit verstoße sie, die Antragsgegnerin nicht

gegen das Gebot der positiven Planung. Insgesamt sei eine Vielzahl von neuen

Festsetzungen vorgesehen. Hierzu gehöre die Umwidmung von Industrieflächen

und Versorgungsflächen "Wasser" in Gewerbeflächen, die Festsetzung einer

Höhenbegrenzung baulicher Anlagen im Gewerbegebiet, der Ausschluss von

Betrieben der Abstandsklasse 1 und 2 gemäß der Abstandsliste NRW 1998 im

Industriegebiet sowie eine Veränderung der Straßenführung im Bereich der Justus-

Staudt-Straße. Der Hinweis der Antragstellerin auf die zweite Änderung des

Bebauungsplans sei schon deshalb unbeachtlich, weil diese Änderung nie

Rechtskraft erlangt habe und daher rechtlich unbeachtlich sei.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin könne ein bordellartiger Betrieb im

vorliegenden Fall dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich

sein, und zwar auch nicht im weitestgehenden Sinne. Denn es komme hierfür

darauf an, ob die jeweilige Nutzungsart die Planungsziele gefährden könne oder

nicht. Würden die Planungsziele gefährdet, könne die betreffende Nutzungsart

dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich sein, da letzteres

bei positiven oder zumindest neutralen, niemals aber bei negativen Auswirkungen

angenommen werden könne. Betriebe, die auf die Ausübung sexueller Handlungen

innerhalb der Betriebsräume ausgerichtet seien, gefährdeten die der

Bauleitplanung zugrundeliegenden Planungsziele, da die Ansiedlung derartiger

Betriebe die Wertigkeit des Gebietes beeinträchtige. Damit werde zugleich das Ziel

der Erhaltung und Stärkung der hochwertigen Gebietsstruktur gefährdet. Das ...

stehe in Beziehung zu einer Gruppe von Schleppern, die junge Frauen in

Osteuropa anheuerten und zum ... brächten. Dies ergebe sich unter anderem aus

dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 02.06.2003 (3 G 615/03

(3) - Seite 10 und Seite 13), vor allem aber auch aus der Aussage des Zeugen ...

vom Landeskriminalamt Wiesbaden. Das ... stehe in Verbindung zu einen höchst

kriminellen Umfeld um den derzeit inhaftierten jugoslawischen Staatsangehörigen

.... Bei Zulassung einer derartigen Einrichtung und vergleichbarer Betriebe bestehe

die Gefahr, dass die Wertigkeit des Gebietes auf Dauer nachhaltig beeinträchtig

werde. Der Plangeber sei befugt, dem Attraktivitätsverlust eines Gebietes (trading-

down-effect) mit planerischen Mitteln entgegen zu wirken, wobei all diejenigen

Nutzungen ausgeschlossen werden könnten, die geeignet seien, den trading-

down-effect auszulösen und zu verstärken. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO könne im

Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die

nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig seien, nicht zulässig

seien oder ausnahmsweise zugelassen werden könnten, sofern die allgemeine

Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1

BauNVO könne zudem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen,

die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO vorgesehen seien, nicht

Bestandteil des Bebauungsplans würden. Schließlich könne gemäß § 1 Abs. 9

BauNVO, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigten, im

Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur

bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise

zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig seien

oder nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Von diesen Befugnissen

habe sie, die Antragsgegnerin, in nicht zu beanstandender Weise Gebrauch

gemacht.

Entgegen der Behauptung der Antragstellerin habe sie, die Antragsgegnerin, ihr

Planungsermessen nicht willkürlich angewandt. Sie sei bereits in der

Vergangenheit mehrfach gegen Einrichtungen vorgegangen, in denen in illegaler

Weise der Prostitution nachgegangen wurde. Es handle sich um fünf konkret

benannte Einrichtungen. Die Antragstellerin möge ihr weitere Betriebe benennen,

damit sie, die Antragsgegnerin, hierzu Stellung nehmen könne. Was die erteilten

Ausnahmen von der Veränderungssperre angehe, ergebe sich aus den

Magistratsvorlagen eindeutig, dass die betreffenden Bauvorhaben mit den

beabsichtigten Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans im Einklang stünden

und überdies auch nach dem gegenwärtig geltenden Bebauungsplan genehmigt

werden könnten, so dass überwiegende öffentliche Belange nicht

entgegengestanden hätten und eine Ausnahme von der Veränderungssperre

habe zugelassen werden können. Entgegen der Behauptung der Antragstellerin sei

es keineswegs so, dass der beabsichtigte Ausschluss von Betrieben mit sexuellem

Einschlag im vorgesehen Plangebiet einem Nutzungsverbot für das gesamte

Stadtgebiet gleichkomme. Es seien im Gegenteil im Stadtgebiet etliche Gewerbe-

und Industriegebiete vorhanden, in denen Betriebe mit sexuellem Einschlag

zugelassen werden könnten. Da die Eigentümer des ...-Grundstückes seinerzeit

bei Einreichung des Bauantrages ihre wahren Absichten nicht offenbart hätten, sei

lediglich eine Art Wellnesseinrichtung genehmigt worden, die ohne Weiteres

gebietsverträglich sei.

Mit Schriftsatz vom 14.08.2003 hat die Antragsgegnerin mitgeteilt, inzwischen sei

beabsichtigt, die textlichen Festsetzungen des neu aufzustellenden

Bebauungsplans wie folgt zu modifizieren, um eine hinreichende Bestimmtheit zu

gewährleisten:

1. Gewerbegebiet (GE):

Unzulässig im GE sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte

Nutzung auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen

ausgerichtet ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein

betriebliches Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe,

sogenannte Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke

der Vornahme sexueller Handlungen. Unzulässig im GE sind ferner ...

2. Industriegebiet (GI)

Unzulässig im GI sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte Nutzung

auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen ausgerichtet

ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein betriebliches

Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe, sogenannte

Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke der Vornahme

sexueller Handlungen. Unzulässig im GI sind ferner..."

Die einschlägigen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin (4 Ordner

Verfahrensakten betreffend den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl", 2 Hefter

betreffend die Sicherung über die Veränderungssperre und 1 Hefter Bauantrag der

Antragsteller betreffend die Nutzungsänderung des ...) liegen vor und waren der

Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Der zulässige Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.

Der Normkontrollantrag ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen

eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen

worden ist und deren Gültigkeit vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof gemäß §

47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.

Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig. Die Antragstellerin ist antragsbefugt im

Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Sie hat in dem von der Veränderungssperre

erfassten Bereich mit einem Grundstückseigentümer einen Mietvertrag

abgeschlossen und im Einvernehmen mit diesem Grundstückseigentümer einen

Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung gestellt der im

Hinblick auf die Veränderungssperre abgelehnt worden ist. Eine Verletzung von

Rechten der Antragstellerin durch die Veränderungssperre erscheint daher als

möglich, auch wenn sie nicht Grundeigentümerin in dem von der

Veränderungssperre erfassten Gebiet ist (Thüringer OVG, Urteil vom 16.05.2001 -

1 N 932/00 - BRS 64 Nr. 53 und OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom

25.11.1997 - 10a D 131/97.NE (Juris)).

Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin ist ebenfalls gegeben. Die Meinung

der Antragsgegnerin, die Antragstellerin könne ihre Rechtsposition in Bezug auf die

beantragte Nutzungsänderung durch einen Erfolg im vorliegenden

Normenkontrollverfahren nicht verbessern, weil die gewünschte

Nutzungsänderung auch bei Anwendung der Festsetzungen des Bebauungsplans

"Im Kraicher Ahl" in der Fassung der 1. Änderung vom 31.01.1985 nicht

genehmigungsfähig sei, ist nämlich unzutreffend. Die Antragstellerin macht

insoweit geltend, dass die Prostituierten sich im Betrieb der Antragstellerin ständig

aufgehalten hätten, also dort wohnten. Diese Argumentation ist schon deshalb

unzutreffend, weil der Bauantrag vom 04.04.2002 eine Wohnnutzung der

Liegenschaft durch Prostituierte nicht zur Genehmigung stellt. Im Übrigen weist

der Senat darauf hin, dass für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im

bauplanungsrechtlichen Sinn eine auf Dauer angelegte selbständige

Haushaltsführung kennzeichnend ist. Hiervon ist die Unterbringung in einer

Unterkunft zu unterscheiden (Hess. VGH, Urteil vom 23.04.2001 - 4 UE 4782/96 -

ESVGH 51 S. 252). Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin wäre allerdings

möglicherweise dann in Frage gestellt, wenn das Vorhaben der Antragstellerin mit

den Planungszielen der Antragsgegnerin, die durch die Veränderungssperre

gesichert werden sollen, im Einklang stünde. In diesem Fall stünde nicht die

Veränderungssperre, sondern nur eine möglicherweise rechtsfehlerhafte

Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB

dem Nutzungsänderungsantrag entgegen. Die Frage, ob in einer solchen Situation

der fehlerhaften Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre ein

Rechtsschutzinteresse für einen Normenkontrollantrag gegen die

Veränderungssperre gegeben ist, kann auf sich beruhen, denn entgegen der

Meinung der Antragstellerin dient der von ihr angestrebte private Saunaclub mit

gewerblicher Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution nicht dem

Planungsziel einer Förderung des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes

im hier maßgeblichen Planbereich. Zu Recht weist die Antragsgegnerin daraufhin,

dass die von der Antragstellerin gewünschte Nutzung ihres Betriebes geeignet ist,

einen trading-down-effect auszulösen und dadurch das Ziel einer Erhaltung und

Stärkung einer hochwertigen Gebietsstruktur eines Gewerbegebietes mit

produzierendem und verarbeitendem Gewerbe zu gefährden.

Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.

Die von der Antragsgegnerin beschlossene Veränderungssperre steht mit § 14

Abs. 1 BauGB in Einklang. Danach kann nach Beschlussfassung über die

Aufstellung eines Bebauungsplans die Gemeinde zur Sicherung der Planung für

den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen,

dass unter anderem Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt

werden dürfen.

Die Antragsgegnerin hat die Aufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl"

beschlossen und dies ortsüblich bekannt gemacht.

Die von der Antragsgegnerin angeordnete Veränderungssperre ist zur Sicherung

der Planung auch erforderlich. Dazu muss der künftige Planinhalt bereits in einem

Mindestmaß bestimmt und absehbar, dass heißt konkretisiert sein

(Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 8. Aufl. 2002, § 14 Anmerkung 9). Dies ist hier

der Fall.

Mit dem Beschluss einen Bebauungsplan aufzustellen, verfolgt die

Antragsgegnerin im Wesentlichen das Ziel, im Planbereich die bisherige

hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet

weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten

bleibt. Damit formuliert die Antragsgegnerin in zulässiger Weise ein

städtebauliches Ziel, das mit dem Instrumentarium bauplanerischer

Festsetzungen erreicht werden kann. Denn gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO kann im

Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die in

den Baugebieten nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind,

nicht zulässig sein sollen oder ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern

die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Gemäß § 1 Abs.

6 Nr. 1 BauNVO kann außerdem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne

Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den § 2 bis 9 BauNVO vorgesehen sind,

nicht verwirklicht werden dürfen. Schließlich kann gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO dann,

wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei

Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der

in Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder

sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise

zugelassen werden können. Im Hinblick auf die positive Zielsetzung einer

Erhaltung und Förderung der bisherigen hochwertigen Gebietsstruktur in einem

vorwiegend dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienenden

Gewerbegebiet, ist im vorliegenden Fall die erforderliche Planrechtfertigung für den

ins Auge gefassten neuen Bebauungsplan gegeben, ohne dass es darauf

ankommt, dass das Plangebiet bereits weitgehend bebaut ist. Gerade das

Umnutzungsbegehren der Antragstellerin verdeutlicht, dass auch in bereits

vollständig bebauten Gebieten durch bloße Umnutzungen ein Gebietscharakter

wesentlich verändert werden kann. Dementsprechend ist es auch möglich, die

Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes - wie hier - durch

bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu

beeinflussen. Bei dem von der Antragsgegnerin formulierten Ziel handelt es sich

um eine Planung, die von einem bodenrechtlichen Konzept getragen ist und nach

den Maßstäben des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB von vornherein nicht undurchführbar

erscheint, somit vernünftigerweise geboten ist (BVerwG, Urt. v. 22.01.1993 - 8 C

46.91 -, BauR 1993, 585 <587>). Ein solches Ziel, das mit dem genannten

bauplanerischen Instrumentarium gesichert werden kann, ist auch durch eine

Veränderungssperre sicherungsfähig (OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 25.11.1997 -

10aD 131/97.NE (Juris)). Die Antragsgegnerin hat bereits im Rahmen des

Aufstellungsbeschlusses für die Neuaufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher

Ahl" ausgeführt, dass es ihr u.a. um den vollständigen Ausschluss von

Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet und um den vollständigen Ausschluss von

Bordellen und bordellartigen Betrieben im Gewerbe- und Industriegebiet geht.

Damit hat sie klargestellt, welche Nutzungsarten bzw. Unterarten von der

eingeleiteten Planänderung erfasst werden sollen. Es ist der Antragsgegnerin

rechtlich möglich, dieses planerische Ziel im Wege der Gliederung der jeweiligen

Gebiete (bezüglich der Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im

Übrigen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO) zu erreichen. Aus den vorliegenden

Unterlagen ist ersichtlich, dass die von der Antragsgegnerin beabsichtigten

Festsetzungen in ihrer positiven Zielsetzung gewollt und erforderlich sind und nicht

lediglich im Sinne einer unzulässigen Negativplanung das vorgeschobene Mittel

darstellen, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen (OVG Sachsen-Anhalt, B. v.

24.04.2002 - 2 R 270/01 – (Juris), vgl. ferner VGH Baden-Württemberg, B. v.

14.11.2001 - 3 S 605/01 - ESVGH 52, 179 und VBlBW 2002, 200 bis 203, ferner

VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 15.07.2002 - 5 S 1601/01 - VBlBW 2003, 68 bis

72). Entgegen der Darstellung der Antragstellerin strebte die Antragsgegnerin

nämlich bei der Überplanung des hier maßgeblichen Gebietes eine Fülle von neuen

Festsetzungen an, die insgesamt der Fortentwicklung und Förderung der

Gebietsstruktur dienen, wie etwa die Umwidmung von Industrie- und

Versorgungsflächen in Gewerbeflächen, die Höhenbegrenzung baulicher Anlagen

im Gewerbegebiet oder die Veränderung der Straßenführung der Justus-Staudt-

Straße. Soweit die Antragstellerin die Qualität der vorhandenen Gebietsstruktur in

Zweifel zieht, ist ihr Sachvortrag unsubstantiiert und nicht geeignet, die sehr

konkreten und präzisen Ausführungen der Antragsgegnerin bezüglich der im

Gebiet angesiedelten Betriebe in Frage zu stellen.

Die Antragstellerin macht weiterhin geltend, es handle sich bei dem von der

Antragsgegnerin angestrebten Planungsziel um keinen zulässigen städtebaulichen

Belang, da die vorgesehene Festsetzung auf einen vollständigen Ausschluss der

Prostitution im gesamten Stadtgebiet hinauslaufe. Auch dieses Vorbringen ist

nicht geeignet die Rechtmäßigkeit der streitigen Veränderungssperre in Frage zu

stellen; denn die Antragsgegnerin hat vorgetragen, dass es in ihrem Stadtgebiet

jedenfalls zwei Gewerbegebiete gibt, in denen die von der Antragstellerin

gewünschte Nutzung grundsätzlich zugelassen werden könnte. Der Einwand der

Antragstellerin, es handele sich insoweit nicht um planerisch ausgewiesene,

sondern lediglich um faktische Gewerbegebiete im unbeplanten Innenbereich, ist

nicht stichhaltig. Entscheidend ist, dass die im hier maßgeblichen Planbereich

vorgesehene Festsetzung jedenfalls nicht den vollständigen Ausschluss der

Prostitution im gesamten Stadtgebiet zur Folge hat.

Auch dem pauschalen Vorwurf der Antragstellerin, die Antragsgegnerin gehe nicht

gegen unzulässige Prostitution in Wohngebieten vor, ist die Antragsgegnerin unter

Hinweis auf fünf konkrete Fälle, in denen sie eingeschritten ist, entgegengetreten.

Von einem willkürlichen Verhalten der Antragsgegnerin kann unter diesen

Umständen keine Rede sein.

Der Umstand, dass die Antragsgegnerin für drei Bauvorhaben im Plangebiet

jeweils eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen hat, lässt sich

entgegen der Meinung der Antragstellerin nicht als Indiz dafür werten, dass die

Antragsgegnerin lediglich eine Negativplanung verfolge, um ihren, der

Antragstellerin, Umnutzungsantrag ablehnen zu können. Das Gegenteil ist richtig.

Aus den vorliegenden Unterlagen ist nämlich zu entnehmen, dass die drei zur

Genehmigung gestellten Vorhaben den angestrebten künftigen Planfestsetzungen

entsprechen. Ihre Verwirklichung stellt somit eine Förderung der

Planungskonzeption der Antragsgegnerin dar und belegt zugleich, dass die

positiven Planvorstellungen der Antragsgegnerin realisierbar sind und auch

realisiert werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO

liegen nicht vor.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.