Urteil des HessVGH vom 05.02.2004, 4 N 360/03

Entschieden
05.02.2004
Schlagworte
Gewerbe, Wiederherstellung der aufschiebenden wirkung, Bebauungsplan, Ausschluss, Prostitution, Aufschiebende wirkung, Ausnahme, Nutzungsänderung, Meinung, Industrie
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Quelle: Hessischer Verwaltungsgerichtshof 4. Senat

Entscheidungsdatum: 05.02.2004

Normen: § 1 BauGB, § 14 BauGB, § 1 Abs 5 BauNVO, § 1 Abs 9 BauNVO

Aktenzeichen: 4 N 360/03

Dokumenttyp: Urteil

(Veränderungssperre zur Sicherung der geplanten Beschränkung von Bordellansiedlungen)

Leitsatz

Wenn Prostituierte sich ganztägig in einem Bordell aufhalten, muss dies nicht bedeuten, dass sie dort wohnen. Für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im bauplanungsrechtlichen Sinn ist eine auf Dauer angelegte Haushaltsführung kennzeichnend. Hiervon ist die Unterbringung in einer Unterkunft zu unterscheiden.

Das städtebauliche Ziel, in einem Planbereich die bisherige hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt, kann mit dem Instrumentarium bauplanerischer Festsetzungen erreicht werden.

Grundsätzlich ist es möglich, die Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes durch bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu beeinflussen.

Der vollständige Ausschluss von Vergnügungsstätten in einem Gewerbegebiet und der vollständige Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben im Industrie- und Gewerbegebiet kann im Wege der Gliederung der jeweiligen Gebiete (bezüglich der Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im Übrigen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO) erreicht werden.

Ein solches Ziel, das mit dem genannten bauplanerischen Instrumentarium gesichert werden kann, ist auch durch eine Veränderungssperre sicherungsfähig.

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand Die Antragstellerin ist Mieterin des Gebäudes A-Straße in Limburg-Offheim. Das Gebäude ist als ... Zentrum genehmigt; es dient nach den Bauvorlagen der Erholung und ist mit Schwimmbad, Sauna, Whirlpool, Massagebereich und Solarium ausgestattet. Das Grundstück liegt in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet. In dem hier maßgeblichen Bereich bestand seit dem 26.03.1980 ein rechtskräftiger Bebauungsplan. Dieser setzte im Wesentlichen für eine östliche Teilfläche Industriegebiet und im Übrigen Gewerbegebiet fest. Die erste Änderung dieses Bebauungsplans trat am 31.01.1985 in Kraft. Durch diesen Änderungsplan

dieses Bebauungsplans trat am 31.01.1985 in Kraft. Durch diesen Änderungsplan wurde das Maß der zulässigen baulichen Nutzung verändert und ein Teil des ursprünglichen Gewerbegebietes zusätzlich als Industriegebiet festgesetzt; außerdem wurde eine Fläche für Versorgungsanlagen vorgesehen. Ab April 1986 wurde ein Verfahren zur zweiten Änderung des Bebauungsplans durchgeführt. Ziel dieses Änderungsverfahrens war eine Reduzierung der zuvor festgesetzten Baumassenzahl und die Umwidmung einer Fläche für Versorgungsanlagen in Gewerbegebiet. Der Satzungsbeschluss vom 04.09.1990 wurde nicht beim Regierungspräsidium in Gießen angezeigt und auch nicht öffentlich bekannt gemacht, da bei der Zusammenstellung der Unterlagen ein Formfehler festgestellt worden war. Dieser Formfehler wurde jedoch auch nicht beseitigt.

1Am 30.06.1999 beantragte der Eigentümer der Liegenschaft A-Straße die Genehmigung der Nutzung des ... Zentrums zur Prostitution. Diesen Antrag lehnte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 03.12.1999 unter Hinweis auf § 180a StGB ab. Im Hinblick auf das Außerkrafttreten dieser Strafvorschrift am 01.01.2002 gestattete die Antragstellerin in ihren Räumen die Ausübung der Prostitution. Diese Nutzung untersagte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 20.02.2002 und ordnete die sofortige Vollziehung an. Auf Antrag der Antragstellerin stellte das Verwaltungsgericht Wiesbaden die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin wieder her. Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin hob der Hessische Verwaltungsgerichtshof die Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf und lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung ab. Mit weiterer Verfügung vom 31.10.2002 untersagte die Antragsgegnerin der Antragstellerin auch die Nutzung des Anwesens als Pärchen- und Swingerclub und ordnete die sofortige Vollziehung an. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg (Beschluss des Hess. VGH vom 16.10.2003 - 4 TG 2224/03 -).

2Am 04.04.2002 beantragte die Antragstellerin für die Liegenschaft die Genehmigung zur Nutzung als privaten Saunaclub mit gewerblicher Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution. Daraufhin beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin am 27.05.2002 die Aufhebung des Satzungsbeschlusses vom 04.09.1990 und die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl". Als Planungsziel strebte sie an: "Die bisherige hochwertige Gebietsstruktur soll erhalten und gestärkt werden, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt. Zugleich soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher gestellt werden." Außerdem beschloss die Stadtverordnetenversammlung für das Plangebiet zur Sicherung der Bauleitplanung eine Veränderungssperre. Beide Beschlüsse wurden am 31.05.2002 ortsüblich bekannt gemacht. Unter Hinweis auf die Veränderungssperre versagte die Bauaufsichtsbehörde der Antragsgegnerin die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung mit Bescheid vom 11.06.2002.

3Am 10.02.2003 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Sie macht im Wesentlichen geltend, sie sei als Bauantragstellerin antragsbefugt. Der Normenkontrollantrag sei begründet, denn die Planrechtfertigung sei nicht gegeben. Das Plangebiet sei größtenteils bebaut. Es bedürfe keiner Neuplanung, die zu einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht in Beziehung stehe. Außerdem handle es sich hier um den Fall einer unzulässigen Negativplanung, weil das Ziel der Neuplanung sich darin erschöpfe, die beantragte Nutzungsänderung ablehnen zu können. Nach der neuen Planung werde das Gebiet weiterhin als Industriegebiet und Gewerbegebiet ausgewiesen. Lediglich im Südosten des Geltungsbereiches werde eine zuvor als Industriegebiet ausgewiesene Fläche nun als Gewerbegebiet festgesetzt. Grund hierfür sei die kleinteilige Parzellierung der dortigen Grundstücke, die für ein Industriegebiet nicht geeignet gewesen seien. Diese Begründung könne nicht überzeugen. Es gebe auch Betriebe, die nur ein kleines Grundstück benötigten, sich dennoch in einem Industriegebiet ansiedeln müssten. Weshalb der Bedarf an Industriegebietsflächen im bisher angenommenen Umfang nicht mehr erforderlich sein solle, verschweige die Antragsgegnerin. Der Ausschluss bzw. die Einschränkung von Verkaufsflächen innerhalb der Industrie- und Gewerbegebiete sei bereits im Ursprungsplan geregelt worden. Insoweit liege eine Neuplanung nicht vor. Soweit Versorgungsflächen nicht mehr benötigt würden und als Gewerbegebiet ausgewiesen werden sollten, sei dies bereits bei der zweiten Änderung des Bebauungsplans berücksichtigt. Dasselbe gelte für die Reduzierung der Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0. Kernstück der Neuplanung sei somit lediglich der Ausschluss bzw. die Einschränkung von Nutzungen. Die Begründung der Antragstellerin, die Nutzungseinschränkungen

Nutzungen. Die Begründung der Antragstellerin, die Nutzungseinschränkungen sollten erfolgen, um die bisherige hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, sei unzutreffend. Eine hochwertige Gebietsstruktur liege nicht vor. Gerade durch die Zusammenlegung von Gewerbegebiet und Industriegebietsflächen seien mannigfaltige, völlig unterschiedliche Nutzungen des Gebietes durch verschiedenartige Gewerbe- und Industriebetriebe gegeben. Überdies wolle die Antragsgegnerin das neu zu planende Gebiet für das produzierende und verarbeitende Gewerbe vorbehalten, wobei die Beschränkung auf eine nur ausnahmsweise Zulässigkeit dann als ausreichend angesehen werde, wenn die betreffende Nutzungsart dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe im weitesten Sinne dienlich sein könne. Dies sei bei dem vorgesehenen Betrieb der Antragstellerin jedoch der Fall. Die meisten Nutzer des Betriebes der Antragstellerin seien Fabrikangestellte und Lagerarbeiter, die hauptsächlich im produzierenden und verarbeitenden Gewerbe tätig seien. Die Rechtsprechung gehe bei einem Bordell von einer atypischen Art einer Vergnügungsstätte aus, die nach der Zweckbestimmung in einem Gewerbegebiet zulässig sei. In allen anderen Gebietstypen der Baunutzungsverordnung seien Bordelle demgegenüber nicht zulässig. Vor diesem Hintergrund habe sie, die Antragstellerin, grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung. Die mit der Neuaufstellung des Bebauungsplans einhergehende Einschränkung der Nutzung stehe dem nicht entgegen, da die streitige Nutzungsart auch dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienlich sei. Deshalb habe die Ablehnung des Antrages der Antragstellerin nicht ergehen dürfen. Der Ausschluss von Betrieben mit sexuellem Einschlag im Gewerbegebiet und im Industriegebiet komme praktisch einem Nutzungsverbot im gesamten Stadtgebiet der Antragsgegnerin gleich. Dies zeige, dass keine städtebaulichen Gründe vorlägen, die einen Ausschluss der Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 BauGB rechtfertigen könnten.

4Weiterhin habe die Antragsgegnerin das ihr zustehende Planungsermessen willkürlich eingesetzt. Es gebe nämlich mehrere Bordellbetriebe im Stadtgebiet der Antragsgegnerin und zwar in Wohngebieten, in welchen Bordelle unzulässig seien. Diese seien auch ungenehmigt und nicht genehmigungsfähig. Trotzdem gehe die Antragsgegnerin hiergegen nicht vor. Dies sei ermessensfehlerhaft. Der Beschluss, den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl" neu aufzustellen sei eine inhaltsleere Hülse, die allein darauf abziele, ihr, der Antragstellerin, die Nutzung des Anwesens als bordellartigen Betrieb nicht gestatten zu müssen. So habe sich die Firma Harmonic Drive gegen die vorgesehene Verringerung der Baumassenzahl von 9,0 auf 7,0 gewandt. Daraufhin habe der Bürgermeister der Antragsgegnerin mitgeteilt, er werde darauf hinwirken, dass die Herabsetzung der Baumassenzahl nicht stattfinden werde. Außerdem habe die Antragsgegnerin bei allen drei Bauanträgen, die nach Inkrafttreten der Veränderungssperre gestellt wurden, eine Ausnahme von der als Satzung beschlossenen Veränderungssperre gemacht. Nur in ihrem, der Antragstellerin, Fall sei die Veränderungssperre zur Grundlage für einen Versagungsbescheid herangezogen worden.

5Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin hat in ihrer Sitzung am 05.05.2003 hinsichtlich der Veränderungssperre eine Satzungsänderung dahingehend beschlossen, dass die Dauer der Sperre auf zwei Jahre festgelegt wird, vom Tag der Bekanntmachung an gerechnet.

6Die Antragstellerin beantragt,

7die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre zur Sicherung der Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" vom 27. Mai 2002 in der Fassung vom 5. Mai 2003 für nichtig zu erklären.

8Die Antragsgegnerin beantragt,

9den Antrag abzulehnen.

10 Sie ist der Meinung, der Antrag sei unzulässig, weil die Antragstellerin nicht geltend machen könne, in eigenen Rechten verletzt zu sein.

11 Sie führt aus, das fragliche Gebiet habe sich sehr günstig entwickelt, da das produzierende und verarbeitende Gewerbe sowohl flächenmäßig als auch hinsichtlich der Anzahl der Beschäftigten den weitaus größten Anteil der Nutzungen ausmache und damit das Gebiet präge. Unter den ansässigen Betrieben sei ein erheblicher Teil besonders hochwertig wie beispielsweise ... (Produzent von Getrieben und Motoreinheiten zur Steuerung von medizinischen Geräten und Robotern), ... (Hersteller von zellig-elastischen Kunststoffen), ...

Geräten und Robotern), ... (Hersteller von zellig-elastischen Kunststoffen), ... (Produzent von Glasfasertechnik und Verlegung von Glasfaserleitungen), ... (Fluorkunststofftechnologie) und ... (Entwicklung und Fertigung von Komponenten und Produkten zur Installation von Versorgungsnetzen und Kabelsystemen). Aber auch die dem Handels- und Dienstleistungssektor zuzurechnenden Betriebe trügen durchaus zur Hochwertigkeit des Gebietes bei, wie die Firmen ... (Europäisches Distributions-Management für Industrie-PC), ... (Entwicklung und Vertrieb von Computersystemen im kaufmännischen Bereich) und ... (Entwicklung, Herstellung und Vertrieb von Beatmungstechnik) bewiesen. Abgerundet werde das Bild durch die Betriebe der Firmen ... und ..., bei deren Ansiedlung im Jahre 1996 ein separater vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt worden sei. Insgesamt handle es sich um ein Gebiet, dass hinsichtlich seiner Wertigkeit für sich in Anspruch nehmen könne, deutlich über dem Durchschnitt üblicher Gewerbeund/oder Industriegebiete zu liegen, was sich auch in dem Gewerbesteueraufkommen niederschlage. Aus diesem Grund sei sie, die Antragsgegnerin, stets bestrebt gewesen, die vorhandene Gebietsstruktur zu erhalten und weiter zu entwickeln. Es werde nicht bestritten, dass der Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung Auslöser für die nunmehr ergriffenen bauleitplanerischen Maßnahmen gewesen sei. Es gehe jedoch nicht allein darum, den Betrieb der Antragsgegnerin zu verhindern. Vielmehr gehe es um die Entwicklung der hochwertigen Gewerbe- und Industriestruktur. Sie, die Antragsgegnerin, sei allerdings davon überzeugt, es werde durch die Ansiedlung von Betrieben mit sexuellem Hintergrund eine städtebaulich unerwünschte Entwicklung eingeleitet, die dazu führen könnte, dass die derzeit vorherrschende Situation in negativer Weise verändert werde, zumal es bereits Anfragen in dieser Richtung gegeben habe. Das Ziel, die vorfindliche hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten, indem das Gebiet weiterhin dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten werde, stelle ein städtebauliches Konzept dar, das die Aufstellung eines Bebauungsplans rechtfertige. Dies gelte unabhängig davon, dass der größte Teil des Plangebietes bereits bebaut sei. Entscheidend sei, dass nach Einreichen des Nutzungsänderungsantrages ein konkreter Handlungsbedarf bestanden habe, da sich erstmals die Gefahr abgezeichnet habe, dass die vorhandene Gebietsstruktur beeinträchtigt werden könnte. Damit verstoße sie, die Antragsgegnerin nicht gegen das Gebot der positiven Planung. Insgesamt sei eine Vielzahl von neuen Festsetzungen vorgesehen. Hierzu gehöre die Umwidmung von Industrieflächen und Versorgungsflächen "Wasser" in Gewerbeflächen, die Festsetzung einer Höhenbegrenzung baulicher Anlagen im Gewerbegebiet, der Ausschluss von Betrieben der Abstandsklasse 1 und 2 gemäß der Abstandsliste NRW 1998 im Industriegebiet sowie eine Veränderung der Straßenführung im Bereich der Justus- Staudt-Straße. Der Hinweis der Antragstellerin auf die zweite Änderung des Bebauungsplans sei schon deshalb unbeachtlich, weil diese Änderung nie Rechtskraft erlangt habe und daher rechtlich unbeachtlich sei.

12 Entgegen der Ansicht der Antragstellerin könne ein bordellartiger Betrieb im vorliegenden Fall dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich sein, und zwar auch nicht im weitestgehenden Sinne. Denn es komme hierfür darauf an, ob die jeweilige Nutzungsart die Planungsziele gefährden könne oder nicht. Würden die Planungsziele gefährdet, könne die betreffende Nutzungsart dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe nicht dienlich sein, da letzteres bei positiven oder zumindest neutralen, niemals aber bei negativen Auswirkungen angenommen werden könne. Betriebe, die auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsräume ausgerichtet seien, gefährdeten die der Bauleitplanung zugrundeliegenden Planungsziele, da die Ansiedlung derartiger Betriebe die Wertigkeit des Gebietes beeinträchtige. Damit werde zugleich das Ziel der Erhaltung und Stärkung der hochwertigen Gebietsstruktur gefährdet. Das ... stehe in Beziehung zu einer Gruppe von Schleppern, die junge Frauen in Osteuropa anheuerten und zum ... brächten. Dies ergebe sich unter anderem aus dem Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 02.06.2003 (3 G 615/03 (3) - Seite 10 und Seite 13), vor allem aber auch aus der Aussage des Zeugen ... vom Landeskriminalamt Wiesbaden. Das ... stehe in Verbindung zu einen höchst kriminellen Umfeld um den derzeit inhaftierten jugoslawischen Staatsangehörigen .... Bei Zulassung einer derartigen Einrichtung und vergleichbarer Betriebe bestehe die Gefahr, dass die Wertigkeit des Gebietes auf Dauer nachhaltig beeinträchtig werde. Der Plangeber sei befugt, dem Attraktivitätsverlust eines Gebietes (tradingdown-effect) mit planerischen Mitteln entgegen zu wirken, wobei all diejenigen Nutzungen ausgeschlossen werden könnten, die geeignet seien, den tradingdown-effect auszulösen und zu verstärken. Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO könne im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die

Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig seien, nicht zulässig seien oder ausnahmsweise zugelassen werden könnten, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibe. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO könne zudem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO vorgesehen seien, nicht Bestandteil des Bebauungsplans würden. Schließlich könne gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigten, im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig seien oder nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Von diesen Befugnissen habe sie, die Antragsgegnerin, in nicht zu beanstandender Weise Gebrauch gemacht.

13 Entgegen der Behauptung der Antragstellerin habe sie, die Antragsgegnerin, ihr Planungsermessen nicht willkürlich angewandt. Sie sei bereits in der Vergangenheit mehrfach gegen Einrichtungen vorgegangen, in denen in illegaler Weise der Prostitution nachgegangen wurde. Es handle sich um fünf konkret benannte Einrichtungen. Die Antragstellerin möge ihr weitere Betriebe benennen, damit sie, die Antragsgegnerin, hierzu Stellung nehmen könne. Was die erteilten Ausnahmen von der Veränderungssperre angehe, ergebe sich aus den Magistratsvorlagen eindeutig, dass die betreffenden Bauvorhaben mit den beabsichtigten Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans im Einklang stünden und überdies auch nach dem gegenwärtig geltenden Bebauungsplan genehmigt werden könnten, so dass überwiegende öffentliche Belange nicht entgegengestanden hätten und eine Ausnahme von der Veränderungssperre habe zugelassen werden können. Entgegen der Behauptung der Antragstellerin sei es keineswegs so, dass der beabsichtigte Ausschluss von Betrieben mit sexuellem Einschlag im vorgesehen Plangebiet einem Nutzungsverbot für das gesamte Stadtgebiet gleichkomme. Es seien im Gegenteil im Stadtgebiet etliche Gewerbeund Industriegebiete vorhanden, in denen Betriebe mit sexuellem Einschlag zugelassen werden könnten. Da die Eigentümer des ...-Grundstückes seinerzeit bei Einreichung des Bauantrages ihre wahren Absichten nicht offenbart hätten, sei lediglich eine Art Wellnesseinrichtung genehmigt worden, die ohne Weiteres gebietsverträglich sei.

14 Mit Schriftsatz vom 14.08.2003 hat die Antragsgegnerin mitgeteilt, inzwischen sei beabsichtigt, die textlichen Festsetzungen des neu aufzustellenden Bebauungsplans wie folgt zu modifizieren, um eine hinreichende Bestimmtheit zu gewährleisten:

15 1. Gewerbegebiet (GE):

16 Unzulässig im GE sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte Nutzung auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen ausgerichtet ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein betriebliches Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe, sogenannte Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke der Vornahme sexueller Handlungen. Unzulässig im GE sind ferner ...

17 2. Industriegebiet (GI)

18 Unzulässig im GI sind Sexshops und solche Betriebe, deren beabsichtigte Nutzung auf die Ausübung sexueller Handlungen innerhalb der Betriebsflächen ausgerichtet ist oder bei denen die Ausübung sexueller Handlungen ein betriebliches Wesensmerkmal darstellt, wie z. B. Bordelle, bordellartige Betriebe, sogenannte Swinger-Clubs oder gewerbliche Zimmervermietungen zum Zwecke der Vornahme sexueller Handlungen. Unzulässig im GI sind ferner..."

19 Die einschlägigen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin (4 Ordner Verfahrensakten betreffend den Bebauungsplan "Im Kraicher Ahl", 2 Hefter betreffend die Sicherung über die Veränderungssperre und 1 Hefter Bauantrag der Antragsteller betreffend die Nutzungsänderung des ...) liegen vor und waren der Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe Der zulässige Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.

20 Der Normkontrollantrag ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen

20 Der Normkontrollantrag ist statthaft, denn die Antragstellerin wendet sich gegen eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen worden ist und deren Gültigkeit vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.

21 Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig. Die Antragstellerin ist antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Sie hat in dem von der Veränderungssperre erfassten Bereich mit einem Grundstückseigentümer einen Mietvertrag abgeschlossen und im Einvernehmen mit diesem Grundstückseigentümer einen Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung gestellt der im Hinblick auf die Veränderungssperre abgelehnt worden ist. Eine Verletzung von Rechten der Antragstellerin durch die Veränderungssperre erscheint daher als möglich, auch wenn sie nicht Grundeigentümerin in dem von der Veränderungssperre erfassten Gebiet ist (Thüringer OVG, Urteil vom 16.05.2001 - 1 N 932/00 - BRS 64 Nr. 53 und OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.11.1997 - 10a D 131/97.NE (Juris)).

22 Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin ist ebenfalls gegeben. Die Meinung der Antragsgegnerin, die Antragstellerin könne ihre Rechtsposition in Bezug auf die beantragte Nutzungsänderung durch einen Erfolg im vorliegenden Normenkontrollverfahren nicht verbessern, weil die gewünschte Nutzungsänderung auch bei Anwendung der Festsetzungen des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" in der Fassung der 1. Änderung vom 31.01.1985 nicht genehmigungsfähig sei, ist nämlich unzutreffend. Die Antragstellerin macht insoweit geltend, dass die Prostituierten sich im Betrieb der Antragstellerin ständig aufgehalten hätten, also dort wohnten. Diese Argumentation ist schon deshalb unzutreffend, weil der Bauantrag vom 04.04.2002 eine Wohnnutzung der Liegenschaft durch Prostituierte nicht zur Genehmigung stellt. Im Übrigen weist der Senat darauf hin, dass für das Wohnen im bauordnungsrechtlichen wie im bauplanungsrechtlichen Sinn eine auf Dauer angelegte selbständige Haushaltsführung kennzeichnend ist. Hiervon ist die Unterbringung in einer Unterkunft zu unterscheiden (Hess. VGH, Urteil vom 23.04.2001 - 4 UE 4782/96 - ESVGH 51 S. 252). Das Rechtsschutzinteresse der Antragstellerin wäre allerdings möglicherweise dann in Frage gestellt, wenn das Vorhaben der Antragstellerin mit den Planungszielen der Antragsgegnerin, die durch die Veränderungssperre gesichert werden sollen, im Einklang stünde. In diesem Fall stünde nicht die Veränderungssperre, sondern nur eine möglicherweise rechtsfehlerhafte Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB dem Nutzungsänderungsantrag entgegen. Die Frage, ob in einer solchen Situation der fehlerhaften Versagung einer Ausnahme von der Veränderungssperre ein Rechtsschutzinteresse für einen Normenkontrollantrag gegen die Veränderungssperre gegeben ist, kann auf sich beruhen, denn entgegen der Meinung der Antragstellerin dient der von ihr angestrebte private Saunaclub mit gewerblicher Zimmervermietung und Duldung eventueller Prostitution nicht dem Planungsziel einer Förderung des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes im hier maßgeblichen Planbereich. Zu Recht weist die Antragsgegnerin daraufhin, dass die von der Antragstellerin gewünschte Nutzung ihres Betriebes geeignet ist, einen trading-down-effect auszulösen und dadurch das Ziel einer Erhaltung und Stärkung einer hochwertigen Gebietsstruktur eines Gewerbegebietes mit produzierendem und verarbeitendem Gewerbe zu gefährden.

23 Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet.

24 Die von der Antragsgegnerin beschlossene Veränderungssperre steht mit § 14 Abs. 1 BauGB in Einklang. Danach kann nach Beschlussfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass unter anderem Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen.

25 Die Antragsgegnerin hat die Aufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" beschlossen und dies ortsüblich bekannt gemacht.

26 Die von der Antragsgegnerin angeordnete Veränderungssperre ist zur Sicherung der Planung auch erforderlich. Dazu muss der künftige Planinhalt bereits in einem Mindestmaß bestimmt und absehbar, dass heißt konkretisiert sein (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 8. Aufl. 2002, § 14 Anmerkung 9). Dies ist hier der Fall.

27 Mit dem Beschluss einen Bebauungsplan aufzustellen, verfolgt die

27 Mit dem Beschluss einen Bebauungsplan aufzustellen, verfolgt die Antragsgegnerin im Wesentlichen das Ziel, im Planbereich die bisherige hochwertige Gebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, indem das Gebiet weiterhin vor allem dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten bleibt. Damit formuliert die Antragsgegnerin in zulässiger Weise ein städtebauliches Ziel, das mit dem Instrumentarium bauplanerischer Festsetzungen erreicht werden kann. Denn gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die in den Baugebieten nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sein sollen oder ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO kann außerdem festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den § 2 bis 9 BauNVO vorgesehen sind, nicht verwirklicht werden dürfen. Schließlich kann gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO dann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Hinblick auf die positive Zielsetzung einer Erhaltung und Förderung der bisherigen hochwertigen Gebietsstruktur in einem vorwiegend dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe dienenden Gewerbegebiet, ist im vorliegenden Fall die erforderliche Planrechtfertigung für den ins Auge gefassten neuen Bebauungsplan gegeben, ohne dass es darauf ankommt, dass das Plangebiet bereits weitgehend bebaut ist. Gerade das Umnutzungsbegehren der Antragstellerin verdeutlicht, dass auch in bereits vollständig bebauten Gebieten durch bloße Umnutzungen ein Gebietscharakter wesentlich verändert werden kann. Dementsprechend ist es auch möglich, die Nutzungsstruktur eines bereits bebauten Gebietes - wie hier - durch bauplanerische Festsetzungen in städtebaulich relevanter Weise günstig zu beeinflussen. Bei dem von der Antragsgegnerin formulierten Ziel handelt es sich um eine Planung, die von einem bodenrechtlichen Konzept getragen ist und nach den Maßstäben des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB von vornherein nicht undurchführbar erscheint, somit vernünftigerweise geboten ist (BVerwG, Urt. v. 22.01.1993 - 8 C 46.91 -, BauR 1993, 585 <587>). Ein solches Ziel, das mit dem genannten bauplanerischen Instrumentarium gesichert werden kann, ist auch durch eine Veränderungssperre sicherungsfähig (OVG Nordrhein-Westfalen, B. v. 25.11.1997 - 10aD 131/97.NE (Juris)). Die Antragsgegnerin hat bereits im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses für die Neuaufstellung des Bebauungsplans "Im Kraicher Ahl" ausgeführt, dass es ihr u.a. um den vollständigen Ausschluss von Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet und um den vollständigen Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben im Gewerbe- und Industriegebiet geht. Damit hat sie klargestellt, welche Nutzungsarten bzw. Unterarten von der eingeleiteten Planänderung erfasst werden sollen. Es ist der Antragsgegnerin rechtlich möglich, dieses planerische Ziel im Wege der Gliederung der jeweiligen Gebiete (bezüglich der Vergnügungsstätten gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO, im Übrigen gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO) zu erreichen. Aus den vorliegenden Unterlagen ist ersichtlich, dass die von der Antragsgegnerin beabsichtigten Festsetzungen in ihrer positiven Zielsetzung gewollt und erforderlich sind und nicht lediglich im Sinne einer unzulässigen Negativplanung das vorgeschobene Mittel darstellen, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen (OVG Sachsen-Anhalt, B. v. 24.04.2002 - 2 R 270/01 (Juris), vgl. ferner VGH Baden-Württemberg, B. v. 14.11.2001 - 3 S 605/01 - ESVGH 52, 179 und VBlBW 2002, 200 bis 203, ferner VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 15.07.2002 - 5 S 1601/01 - VBlBW 2003, 68 bis 72). Entgegen der Darstellung der Antragstellerin strebte die Antragsgegnerin nämlich bei der Überplanung des hier maßgeblichen Gebietes eine Fülle von neuen Festsetzungen an, die insgesamt der Fortentwicklung und Förderung der Gebietsstruktur dienen, wie etwa die Umwidmung von Industrie- und Versorgungsflächen in Gewerbeflächen, die Höhenbegrenzung baulicher Anlagen im Gewerbegebiet oder die Veränderung der Straßenführung der Justus-Staudt- Straße. Soweit die Antragstellerin die Qualität der vorhandenen Gebietsstruktur in Zweifel zieht, ist ihr Sachvortrag unsubstantiiert und nicht geeignet, die sehr konkreten und präzisen Ausführungen der Antragsgegnerin bezüglich der im Gebiet angesiedelten Betriebe in Frage zu stellen.

28 Die Antragstellerin macht weiterhin geltend, es handle sich bei dem von der Antragsgegnerin angestrebten Planungsziel um keinen zulässigen städtebaulichen Belang, da die vorgesehene Festsetzung auf einen vollständigen Ausschluss der Prostitution im gesamten Stadtgebiet hinauslaufe. Auch dieses Vorbringen ist nicht geeignet die Rechtmäßigkeit der streitigen Veränderungssperre in Frage zu

nicht geeignet die Rechtmäßigkeit der streitigen Veränderungssperre in Frage zu stellen; denn die Antragsgegnerin hat vorgetragen, dass es in ihrem Stadtgebiet jedenfalls zwei Gewerbegebiete gibt, in denen die von der Antragstellerin gewünschte Nutzung grundsätzlich zugelassen werden könnte. Der Einwand der Antragstellerin, es handele sich insoweit nicht um planerisch ausgewiesene, sondern lediglich um faktische Gewerbegebiete im unbeplanten Innenbereich, ist nicht stichhaltig. Entscheidend ist, dass die im hier maßgeblichen Planbereich vorgesehene Festsetzung jedenfalls nicht den vollständigen Ausschluss der Prostitution im gesamten Stadtgebiet zur Folge hat.

29 Auch dem pauschalen Vorwurf der Antragstellerin, die Antragsgegnerin gehe nicht gegen unzulässige Prostitution in Wohngebieten vor, ist die Antragsgegnerin unter Hinweis auf fünf konkrete Fälle, in denen sie eingeschritten ist, entgegengetreten. Von einem willkürlichen Verhalten der Antragsgegnerin kann unter diesen Umständen keine Rede sein.

30 Der Umstand, dass die Antragsgegnerin für drei Bauvorhaben im Plangebiet jeweils eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen hat, lässt sich entgegen der Meinung der Antragstellerin nicht als Indiz dafür werten, dass die Antragsgegnerin lediglich eine Negativplanung verfolge, um ihren, der Antragstellerin, Umnutzungsantrag ablehnen zu können. Das Gegenteil ist richtig. Aus den vorliegenden Unterlagen ist nämlich zu entnehmen, dass die drei zur Genehmigung gestellten Vorhaben den angestrebten künftigen Planfestsetzungen entsprechen. Ihre Verwirklichung stellt somit eine Förderung der Planungskonzeption der Antragsgegnerin dar und belegt zugleich, dass die positiven Planvorstellungen der Antragsgegnerin realisierbar sind und auch realisiert werden.

31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

32 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil