Urteil des HessVGH, Az. 5 UE 3009/02

VGH Kassel: gesellschaft mit beschränkter haftung, vermietung, grundsteuer, mietzins, gebäude, erlass, vermieter, gerichtsakte, grundstück, minderung
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Gericht:
Hessischer
Verwaltungsgerichtshof
5. Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 UE 3009/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 33 Abs 1 GrStG, § 22
BewG, § 79 BewG
(Grundsteuererlass; Leerstandszeiten)
Leitsatz
Führt ein die Nachfrage übersteigendes Angebot an gewerblich vermieteten
Büroräumen zu verlängerten Leerstandszeiten, rechtfertigt dies keinen
Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG.
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am
Main vom 22. Januar 2002 - 10 E 2024/98(V) - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der
festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Die Klägerin verfolgt ihr in erster Instanz erfolgloses Begehren auf einen Erlass der
Grundsteuer für das Jahr 1995 im Berufungsverfahren weiter.
Die Klägerin ist ein in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführter
Immobilienfonds. Sie erwarb im Dezember 1993 das Grundstück ..., das mit einem
Bürogebäude bebaut ist. Die Voreigentümerin hatte das Gebäude selbst
geschäftsmäßig genutzt und war im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin
ausgezogen.
Mit Schreiben vom 11. Februar 1994 teilten die Voreigentümerin und die Klägerin
der beklagten Stadt mit, dass gemäß Vertrag vom 1. Januar 1994 der
Eigentumsübergang stattgefunden habe und die Klägerin die Grundbesitzabgaben
zum 1. Januar 1994 übernehme. Daraufhin setzte die Beklagte die bereits vorher
gegenüber der Voreigentümerin festgesetzte Grundsteuer für das Jahr 1994
nunmehr gegenüber der Klägerin fest.
Mit Grundsteuermessbescheid vom 1. Juli 1994 wurde der Einheitswert für das
Grundstück ab 1994 gegenüber der Klägerin auf 2.460.000,-- DM festgesetzt.
Ausweislich der von der Klägerin im Verwaltungs- und Gerichtsverfahren
vorgelegten Nachweise bemühte sich die Klägerin schon im Jahr 1994 um die
Vermietung des Gebäudes für das Jahr 1995. Aus einem Schreiben vom 23.
September 1994 (Bl. 192 der Gerichtsakte) ergibt sich das Interesse eines Kunden
an einer Anmietung von 2.000 qm (drei Etagen) für fünf Jahre mit fünf Jahre
Verlängerungsmöglichkeit ab dem 1. Januar 1995, einem halben Jahr Mietfreiheit
und Mietpreisvorstellung von BDO DM 45,-- pro Quadratmeter. Zu dem Zeitpunkt
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und Mietpreisvorstellung von BDO DM 45,-- pro Quadratmeter. Zu dem Zeitpunkt
konnte die Klägerin die gewünschte Fläche ausweislich dieses Schreibens nicht
verbindlich zur Verfügung stellen.
Zusätzlich hat die Klägerin weitere Mietgesuche für Büroflächen im Westend, die
ihr im Jahre 1995 zugingen, vorgelegt (Bl. 161 bis 163 der Gerichtsakte). Soweit
erkennbar wurden die Räume des Objekts mit einem Quadratmeterpreis von 45,--
DM zuzüglich Nebenkosten, teilweise auch zuzüglich Mehrwertsteuer, angeboten
(Bl. 161, 162, 168 der Gerichtsakte, sowie die Unterlagen im Verwaltungsvorgang
der Beklagten). Auch die Klägerin selbst stand offensichtlich in Verhandlungen mit
Mietinteressenten (Bl. 167 der Gerichtsakte).
Ab dem 17. Juni 1996 bot die Klägerin nunmehr über fünf verschiedene
Maklerfirmen das Objekt mit Netto 39,-- DM pro Quadratmeter an, wobei je nach
Laufzeit des Mietvertrages (Fünf- oder Zehnjahresvertrag) drei bis sechs Monate
Mietfreiheit gewährt werden sollten.
Mietverträge wurden in dem Objekt wie folgt abgeschlossen:
EG
ab 01.06.1997 460,78 qm zu 35,-- DM pro Quadratmeter
I. OG ab 01.08.1997 344,91 qm zu 30,-- DM pro Quadratmeter
III. OGab 01.01.1998 807,10 qm zu 35,-- DM pro Quadratmeter
I. OG ab 01.04.1998 462,19 qm zu 30,-- DM pro Quadratmeter
II. OG ab 01.04.1998 807,10 qm zu 35,-- DM pro Quadratmeter
EG
ab 01.02.1999 288,86 qm zu 28,-- DM pro Quadratmeter.
Mit Bescheid vom 31. Januar 1995 setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin die
Grundsteuer für das Jahr 1995 auf einen Betrag von 49.077,-- DM fest. Mit
Schreiben vom 20. März 1996 beantragte die Klägerin gemäß § 33
Grundsteuergesetz - GrStG - den Erlass der von ihr für das Jahr 1995 gezahlten
Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung des nicht eigengenutzten
Grundstückes, das trotz erheblicher Bemühungen nach Abschluss der
Modernisierungsmaßnahmen bisher leer stehe, da keine Mietverträge
abgeschlossen worden seien.
Mit Bescheid vom 6. Mai 1996 lehnte die Beklagte den Antrag auf teilweisen Erlass
der Grundsteuer ab. Den dagegen gerichteten Widerspruch der Klägerin vom 20.
Mai 1996 wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 10. Juni 1998 zurück.
Zur Begründung führte sie aus, die Klägerin habe die eingetretene Minderung des
Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten, da der Leerstand
im Jahr 1995 auf ihre eigene unternehmerische Entscheidung zurückzuführen sei.
Mit Schreiben vom 13. Juli 1998 - eingegangen beim Verwaltungsgericht Frankfurt
am Main am selben Tag - hat die Klägerin Klage erhoben, mit der sie ihr
Erlassbegehren weiter verfolgt. Sie hat vorgetragen, sie habe den Wegfall des
Rohertrages durch Leerstand für das Jahr 1995 nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz
1 GrStG zu vertreten, da sie alle zumutbaren Anstrengungen zur Vermietung des
Objekts unternommen habe. Die Höchstmietpreise im Bereich Westend hätten im
Jahr 1995 bei 57,-- DM pro Quadratmeter zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung
und Mehrwertsteuer gelegen. Der im Jahr 1995 durchschnittlich erzielte Mietzins
habe bei 45,-- DM pro Quadratmeter netto zuzüglich
Nebenkostenvorauszahlungen und Mehrwertssteuer gelegen. Für 1995 sei dieser
Mietzins von 45,-- DM pro Quadratmeter zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung
und Mehrwertssteuer auch für ihr Objekt ortsüblich und marktgerecht, also
keineswegs überhöht, gewesen.
Die Klägerin hat beantragt,
unter Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 6. Mai 1996 in der Gestalt
ihres Widerspruchsbescheides vom 10. Juni 1998 die Beklagte zu verpflichten, den
Grundsteuererlassantrag vom 20. März 1996 für das Grundstück ... positiv zu
bescheiden.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat die Auffassung vertreten, ein Leerstand in der Anfangsphase nach
Neuerrichtung bzw. Umbau sei grundsätzlich vom Eigentümer zu vertreten,
unabhängig von den Bemühungen um eine Vermietung.
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Mit Urteil vom 22. Januar 2002 hat das Verwaltungsgericht die Klage als
unbegründet abgewiesen. Es stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die
Klägerin die Ertragsminderung im Sinne des Gesetzes zu vertreten habe. Der
Steuerpflichtige habe eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie
auf Umständen beruhe, die außerhalb seines Einflussbereiches lägen. Solche
Umstände seien nicht ersichtlich.
Mit Beschluss vom 5. November 2002 - 5 UZ 756/02 - hat der Senat auf Antrag
der Klägerin die Berufung zugelassen.
Mit Beschluss vom 10. November 2003, abgeändert durch die Beschlüsse vom 28.
Januar 2004 und 1. März 2004, hat der erkennende Berichterstatter Beweis
erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Fragen:
Bestand im Jahre 1995 für Büroräume der von der Klägerin in dem Gebäude ...
angebotenen Art im Gebiet der Stadt Frankfurt am Main ein Überangebot, so dass
strukturell eine Nachfrage ausschied?
Falls dies verneint wird: Wie hoch war die durchschnittliche marktgerechte Mieter
pro qm für derartige Büroräume im Jahre 1995 im Gebiet der Stadt Frankfurt am
Main, zu der in diesem Zeitraum neue Mietverträge abgeschlossen werden
konnten?
Auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie für Mieten und
Pachten und Grundstücksverwaltung Dipl.-Kaufmann ... vom 8. September 2004
bei den Gerichtsakten wird Bezug genommen.
Zur Begründung der Berufung trägt der Klägerbevollmächtigte vor, auch das Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001 könne das angefochtene Urteil
nicht im Ergebnis als zutreffend qualifizieren. Das Bundesverwaltungsgericht habe
in jenem Fall für das betreffende und die Folgejahre eine "nachhaltige, strukturell
bedingte fehlende Mieternachfrage" in dem betreffenden Stadtgebiet und als
solcher eine dauerhafte Veränderung der Wertverhältnisse angenommen. Eine
derartige Nachhaltigkeit einer Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse im
Stadtgebiet von Frankfurt am Main für den hier interessierenden Mietmarkt sei
auch nicht im entferntesten festzustellen. Weiterhin sei nach Auffassung der
Klägerseite die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts nicht richtig. Bei
konsequenter Anwendung dieser Auffassung würde nämlich § 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG im Falle des "Leerstehens infolge strukturell bedingter mangelnder
Mieternachfrage" überhaupt nicht zur Verfügung stehen. Damit würde die
gesetzgeberische Intention in ihr Gegenteil verkehrt. Dies beruhe auf einer
Fehlinterpretation des § 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG. Dabei handele es sich nur um eine
Definition, wie der normale Rohertrag zu bestimmen sei, um gemäß § 33 Abs. 1
Satz 1 GrStG eine Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 20 %
feststellen zu können. Das Bundesverwaltungsgericht verkenne, dass es
unerlässlich sei, zum Zweck der Ermittlung des Ausmaßes des Erlasses für
bebaute Grundstücke den tatsächlichen Ertrag des Erlasszeitraums dem normalen
Rohertrag gegenüber zu stellen. Deshalb eröffne nach Auffassung der Klägerseite
entgegen der vom Bundesverwaltungsgericht vertretenen Auffassung § 33 GrStG
nach wie vor auch bei strukturell mangelnder Mieternachfrage einen Anspruch auf
Grundsteuererlass, wenn die erforderliche Minderung des Rohertrags im
Erlasszeitraum gegeben sei.
Zum Ergebnis des Sachverständigengutachtens trägt der Klägerbevollmächtigte
vor, der Sachverständige habe festgestellt, dass strukturell ein Bedarf an
Büroräumen der verfahrensgegenständlichen Art bestand mit der Folge, dass
strukturell eine Nachfrage nicht ausschied. Insoweit habe er im folgenden die
durchschnittliche marktgerechte Miete pro Quadratmeter für Büroraum dieser Art
im Jahr 1995 feststellen müssen. Diesen ortsüblichen Mietpreis habe der
Sachverständige mit 45,49 DM pro Quadratmeter als Durchschnittswert
festgestellt, um dann unter Nr. 5.2 des Gutachtens unter Berücksichtigung von
Incentives zu einem Mietniveau von durchschnittlich 42,50 DM pro Quadratmeter
zu gelangen. Im Übrigen liege nach Ansicht der Klägerseite insofern ein
Rechenfehler vor. Vielmehr müsse von einem Durchschnittswert von 43,31 DM pro
Quadratmeter ausgegangen werden. Des Weiteren habe nach Klägeransicht der
Sachverständige übersehen, dass typischerweise, wenn keine Incentives -
Gewährung von mietfreien Zeiten und/oder Übernahme von Maklerkosten durch
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Gewährung von mietfreien Zeiten und/oder Übernahme von Maklerkosten durch
die Vermieter - gewährt würden, nicht nur 60, sondern 63 Monatsmieten bei
Berücksichtigung von drei Monatsmieter Maklerprovision zu zahlen seien. Somit
ergebe sich eine durchschnittliche Miete von rund 47,87 DM pro Quadratmeter.
Nur für den Fall, dass kumulativ eine mietfreie Zeit von drei Monaten und die
Maklerkosten von drei Monatsmieten durch den Vermieter zu übernehmen
gewesen wären, könne man auf die von dem Sachverständigen angenommenen
57 Monatsmieten gelangen. Insofern halte der Klägerbevollmächtigte den vom
Sachverständigen gewählten Ausgangspunkt von 60 Monatsmieten bei einem
typischen Fünfjahresmietvertrag für systemfehlerhaft. Im Übrigen bestätige das
Gutachten, dass der Mietzins von 45,-- DM pro Quadratmeter mit dem die Klägerin
das Objekt im Jahr 1995 angeboten habe bzw. habe anbieten lassen, ortsüblich
und marktgerecht gewesen sei. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass das
Objekt im Jahr 1995 durchgängig provisionsfrei angeboten worden sei. Im
Verhandlungswege wäre je nach Verhandlungsführung des Mieters dann ohnehin
noch in Betracht gekommen, dass entweder der Mietzins etwas gesenkt oder
möglicherweise auch noch zusätzlich eine mietfreie Zeit hätte vereinbart werden
können. Bei der Bewertung des Durchschnittswertes sei insoweit auch zu
berücksichtigen, dass dieser Wert zustande komme durch rückschauende
Betrachtung der nach entsprechenden Verhandlungen bereits tatsächlich
erfolgten Vertragsabschlüsse. In Zeiten eines sogenannten "Mietermarktes" wisse
jeder Mieter ohnehin, dass der von dem Vermieter angebotene und benannte
Mietzins eine Verhandlungsbasis und nicht das "letzte Wort" sei. Auch insoweit
dokumentiere das Sachverständigengutachten - auch unter Berücksichtigung des
dargelegten Rechenfehlers - das marktgerechte und ortsübliche Mietzinsangebot
der Klägerin im Jahr 1995. Die Auffassung der Beklagten, die Klägerin habe ihr
"vorliegende Mietangebote" nur anzunehmen brauchen, sei lebensfremd und
zeuge von einer gravierenden Unkenntnis im Bereich der Vermietung. Sie sei
schon aus ureigenstem wirtschaftlichen Interesse und darüber hinaus auch den
Fondsanlegern gegenüber verpflichtet, alles zu unternehmen, um einen Leerstand
zu vermeiden. Diese Anstrengungen habe sie auch unternommen. Im Übrigen
habe es auch tatsächlich ganz andere Gründe, warum es zu dem ortsüblichen
Mietzins in dem Erlasszeitraum nicht zur Vermietung des Objektes gekommen sei.
Jedenfalls habe dies nicht daran gelegen, dass sie - die Klägerin - sich geweigert
habe, zu dem von ihr angebotenen Mietzins tatsächlich abzuschließen. Die in den
Unterlagen dargelegten Mietinteressenten hätten von einer Vermietung jeweils
Abstand genommen. Dies führt der Bevollmächtigte der Klägerin im Einzelnen aus.
Die Beklagte übersehe, dass die seinerzeitige Marktsituation dadurch geprägt
gewesen sei, dass Mietinteressenten sich nicht nur ein Objekt angeschaut,
sondern eine Vielzahl von Objekten in ihrer Entscheidungsauswahl einbezogen
hätten. Jedenfalls habe die Klägerin das verfahrensgegenständliche Objekt im
Erlasszeitraum des Jahres 1995 zu marktüblichen und marktgerechten Konditionen
angeboten und trotzdem keine Vermietung erzielen können.
Die Klägerin beantragt,
1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 22. Januar 2002 - 10
E 2024/98(V) - wird abgeändert,
2. der Bescheid der Beklagten vom 6. Mai 1996 und der Widerspruchsbescheid der
Beklagten vom 10. Juni 1998 werden aufgehoben,
3. die Beklagte wird verpflichtet, den Grundsteuererlassantrag der Klägerin vom
20. März 1996 für das Grundstück ... in Frankfurt am Main für das Kalenderjahr
1995 dahingehend positiv zu bescheiden, dass der Klägerin hinsichtlich des
Grundstücks für das Kalenderjahr 1995 ein Erlass der Grundsteuer in Höhe von
20.074,34 € (39.262,00 DM) gewährt wird.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Auffassung, aufgrund der vorgelegten Unterlagen ergebe sich, dass die
Klägerin nach eigenem Vorbringen auf vorliegende Mietangebote nicht
eingegangen sei. Sie habe insofern den Leerstand im Erlasszeitraum zu vertreten.
Im vorliegenden Fall habe sie aber nicht nur die Höhe der geforderten Mietpreise
zu beachten, sondern auch die sonstigen Umstände, die zum Leerstand des
Gebäudes beigetragen hätten. So habe die Klägerin das Gebäude Ende November
1993 frei von Mietern erworben und anschließend teilweise umgebaut und
renoviert. Die unternehmerische Konzeption habe darin bestanden, durch die
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renoviert. Die unternehmerische Konzeption habe darin bestanden, durch die
Schaffung hochwertigen Büroraumes eine entsprechend hohe Rendite zu
erwirtschaften. Diese Konzeption habe sich aufgrund der im Erlasszeitraum
bestehenden Marktsituation auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in A-Stadt
und insbesondere dem Überangebot hochwertiger Büroflächen nicht so schnell
verwirklichen lassen, wie es die Klägerin ursprünglich geplant gehabt habe. So sei
der Leerstand ursächlich auf eine unternehmerische Entscheidung zurückzuführen,
die nicht sofort zu den erhofften Ergebnissen geführt habe. Dies gelte auch dann,
wenn sie sich in ortsüblicher Weise um eine Vermietung bemüht habe. Das
Sachverständigen-gutachten bestätige die Auffassung, dass eine Vermietung zu
einem marktgerechten Mietpreis möglich gewesen wäre. Nach dem Gutachten
hätten die durchschnittlichen Mietpreise im Jahr 1995 im Westend zwischen 32,--
DM und 55,-- DM gelegen. In dem Gebiet am Rande des Westends Richtung Messe
und Friedrich-Ebert-Anlage/Theodor-Heuss-Allee, zu dem auch die ... gehöre, habe
der durchschnittliche Mietpreis 1995 nach Angaben des Gutachters bei 37,50 DM
gelegen. Im Hinblick auf die seither bekannten Fakten, die durch das Gutachten
unterstützt würden, sei nach wie vor daran festzuhalten, dass eine Vermietung zu
marktgerechten Preisen möglich gewesen wäre. Die Klägerin hätte also nicht, wie
von ihr verschiedentlich vorgetragen, zu nicht marktgerechten Tiefpreisen
vermieten müssen.
Die Beteiligten haben sich schriftlich mit einer Entscheidung durch den
Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt.
Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte (2 Bände) sowie des
Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen. Diese sind Gegenstand
der Entscheidungsfindung gewesen.
Entscheidungsgründe
Die vom Senat zugelassene Berufung der Klägerin - über die im Einverständnis der
Beteiligten der Berichterstatter anstelle des Senats ohne mündliche Verhandlung
entscheidet (§ 87a Abs. 2 und 3 und § 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung -
VwGO -) - ist auch im Übrigen zulässig, aber nicht begründet. Die von der Klägerin
erhobene Verpflichtungsklage auf positive Bescheidung des
Grundsteuererlassantrags für das Jahr 1995 für das Grundstück ... ist vom
Verwaltungsgericht zu Recht als unbegründet abgewiesen worden. Der ablehnende
Bescheid der Beklagten vom 6. Mai 1996 in Gestalt ihres Widerspruchsbescheides
vom 10. Juni 1998 ist rechtmäßig.
Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz - GrStG - wird bei bebauten
Grundstücken die Grundsteuer im dort genannten Umfang erlassen, wenn der
normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist
und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. insbesondere:
Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 ff., m.w.N.), der auch der
Senat folgt, ist dabei die Erlassvorschrift des § 33 GrStG im
Gesamtzusammenhang mit den Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes
zu sehen.
Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete,
die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend
wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1
Bewertungsgesetz - BewG - das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für
die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem
Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Bei
Grundstücken, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehenden Gebrauch oder
unentgeltlich überlassen sind, oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um
mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete
überlassen hat, gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als
Jahresrohmiete. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für
Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird
(§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Damit scheiden Veränderungen aller den Wert
beeinflussenden Umstände, die bei einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines
verminderten Einheitswerts führen würden, als Erlassgrund aus. Dies gilt nicht nur
für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt
werden können (vgl. § 33 Abs. 5 GrStG). Vielmehr können nach der für
Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im besonderen
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Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im besonderen
geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen,
die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
("Wertverhältnisse" im Sinne von § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem
Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn
des Erlasszeitraums - anders als Fortschreibungen und Nachfeststellungen - zu
berücksichtigen wären (BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O. S. 134). Dieser
Regelung liegt - worauf das Bundesverwaltungsgericht besonders hinweist -
erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen
einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage
außergewöhnlichen ("atypischen") Umständen beruhen (vgl. auch OVG Lüneburg,
Beschluss vom 3. Dezember 2003 - 13 LA 213/03 -, NVwZ 2004, 370 = ZKF 2004,
210). Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den
Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im
Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden.
Damit werden Änderungen der "tatsächlichen Verhältnisse" nach Maßgabe des §
22 BewG im Wege der Wertefortschreibung berücksichtigt und führen über eine
neue Festsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt
(Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17 Abs. 1
GrStG). Vermindert sich er normale Rohertrag hingegen wegen Veränderungen
der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten
Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung
der Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 bis 18 GrStG). Damit wird dem Umstand
Rechnung getragen, dass derartige Veränderungen grundsätzlich alle Vermieter in
vergleichbarer Weise treffen. Zum anderen kann von Veränderungen der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des Bewertungsrechts nur bei
nachhaltigen, länger dauernden Veränderungen der Wertverhältnisse gesprochen
werden. Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung
bleiben deshalb Veränderungen der Werteverhältnisse unberücksichtigt, die
zwischen den Hauptfeststellungen liegen.
Auch im vorliegenden Fall liegt die Nichtvermietung der Räume des Bürogebäudes
Beethovenstraße 8 - 10 durch die Klägerin im Bereich der Veränderungen der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und ist deshalb erst - soweit sie sich
auswirkt - bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen. Wie sich
aufgrund des Vortrags der Klägerin selbst und des Ergebnisses der
Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten ergeben hat, bestand im Jahr
1995 für Büroräume der im Objekt der Klägerin angebotenen Art im Gebiet der
Beklagten allgemein und im Bereich Westend, in dem das Gebäude liegt, ein
Bedarf durch Mietkunden, wie der Flächenumsatz zeigt, allerdings in Form eines
sogenannten "Mietermarktes", d.h. das Angebot überstieg ersichtlich die
Mieternachfrage, was sich - wie das Sachverständigengutachten ausweist - auch in
den gegenüber den vorhergehenden Jahren sinkenden Durchschnittsmieten zeigt.
Derartige, für alle Vermieter geltende Marktbedingungen stellen aber nicht nur
dann "allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse" dar, die im Rahmen der nächsten
Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind, wenn - wie im vom
Bundesverwaltungsgericht konkret entschiedenen Einzelfall - strukturell gar keine
Mieternachfrage mehr besteht, sondern auch, wenn diese Nachfrage gegenüber
dem Angebot überwiegt und deshalb die Vermietungsmöglichkeiten schwieriger
und durchschnittliche Leerstandszeiten aufgrund des Marktes länger werden.
Dabei handelt es sich eben nicht um den einen Erlass nach § 33 GrStG
rechtfertigenden Fall einer Ertragsminderung aufgrund von außergewöhnlichen
"atypischen" Umständen. Der Gesetzgeber ist nicht davon ausgegangen, dass zur
Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischer Weise vermietet sind und dass
deshalb ein vom Steuerschuldner nicht zu vertretender Leerstand ohne Weiteres
zu einem Grundsteuererlass führen muss (BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.
S. 137). Somit führt die fehlende Vermietung der Büroräume im Gebäude der
Klägerin im Jahr 1995, die erst in den Jahren 1998/1999 aufgrund deutlich
niedrigerer Mietabschlüsse beendet wurde, nicht zu einem Erlass, weil sie
innerhalb der allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im
Gemeindegebiet der Beklagten begründet lag und nicht rein zufälliger, "atypischer"
Art war.
Insofern kommt es auf die Frage, ob die Klägerin die Nichtvermietung im Jahr 1995
zu vertreten hat, nicht mehr an. Allerdings ist ersichtlich, dass sie die Räume mit
einem Preis von 45,-- DM zuzüglich 5,-- bis 6,-- DM Nebenkosten pro
Quadratmeter zuzüglich Mehrwertssteuer etwas oberhalb des mittleren Bereichs
der nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens im Jahr 1995 im
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der nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens im Jahr 1995 im
Westendviertel, in dem das betreffende Gebäude liegt, bestehenden
Mietpreisspanne von 32,-- bis 55,-- DM pro Quadratmeter angeboten hat.
Angesichts der Angebotslage eines sogenannten "Mietermarktes" - das Angebot
überstieg die Nachfrage - dürfte es allerdings zur Vermeidung des
"Vertretenmüssens" nahe liegen, auch an den unteren Rand der Mietpreisspanne
des umgebenden Viertels zu gehen, damit die Nichtvermietung nicht auch auf
eigenes Verhalten zurückzuführen ist. Ein Grundsteuerpflichtiger hat eine
Ertragsminderung nämlich nur dann nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG
zu vertreten, wenn er sie weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten
herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen
hätte verhindern können (BVerwG, Urteil vom 15. April 1983 - 8 C 150.81 -,
BVerwGE 67, 123; FG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002,
132). Dies kann jedoch im Ergebnis im vorliegenden Verfahren offen bleiben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten auf den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz
1 Zivilprozessordnung - ZPO - in Verbindung mit § 167 VwGO).
Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben (§ 132 Abs. 2 VwGO).
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf einen
Betrag von 20.074,34 € festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 13 Abs. 2, 14
Gerichtskostengesetz - GKG - in der im vorliegenden Verfahren noch
anzuwendenden bis zum 1. Juli 2004 geltenden Fassung.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 25 Abs. 3 Satz 2 GKG a.F.).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.