Urteil des OVG Berlin-Brandenburg, Az. 2 A 12.07

OVG Berlin-Brandenburg: grundstück, bebauungsplan, park, grünfläche, amtsblatt, eigentümer, bauland, erhaltung, ausnahme, gemeinde
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Gericht:
Oberverwaltungsgericht
Berlin-Brandenburg 2.
Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
OVG 2 A 12.07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 1 Abs 3 BauGB, § 1 Abs 7
BauGB, § 8 Abs 2 BauGB, § 9
Abs 1 Nr 15 BauGB, § 34 Abs 1
BauGB
Zur Aufstellung eines Bebauungsplans für ein bisher unter
anderem als Kleingartenanlage genutztes Gebiet (hier:
Bebauungsplan Lennéstraße in Potsdam; Park Sanssouci als
UNESCO-Weltkulturerbe)
Leitsatz
Lennéstraße; Park Sanssouci als UNESCO-Weltkulturerbe
Tenor
Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller können die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Der Normenkontrollantrag richtet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 84 „Lennéstraße“
der Landeshauptstadt Potsdam.
Der Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich des angegriffenen
Bebauungsplans belegenen Grundstücke Lennéstraße 16 (Gemarkung Potsdam, Flur 22,
Flurstücke 233, 236 und 242) und Lennéstraße 17 (Gemarkung Potsdam, Flur 22,
Flurstücke 231, 232, 235, 237 und 241). Bis Februar 2008 war die Antragstellerin in
Erbengemeinschaft mit dem Antragsteller Eigentümerin des Grundstücks Lennéstraße
16. Beide Grundstücke grenzen nördlich an den Park Sanssouci. Das Grundstück
Lennéstraße 16 ist im südlichen, straßennahen Bereich mit einem Wohngebäude sowie
verschiedenen Nebengebäuden bebaut. Das restliche, insgesamt etwa 250 m tiefe
Grundstück wird gärtnerisch genutzt. Auf dem ebenfalls etwa 250 m tiefen Grundstück
Lennéstraße 17 liegt die aus 19 Parzellen bestehende Kleingartenanlage „Klein
Sanssouci“ e.V., die sich bis unmittelbar an die Grenze zum Park Sanssouci erstreckt.
Diese Nutzung besteht auf der Grundlage von Pachtverträgen seit den 1960er Jahren.
Vor dem Zweiten Weltkrieg wurde das Grundstück von einer - durch die Familie der
Antragsteller auf dem Grundstück Lennéstraße 16 betriebenen - Gärtnerei mitgenutzt.
Der Flächennutzungsplan Potsdam (Stand: Dezember 2000) weist für das Plangebiet im
südlichen, straßennahen Bereich ein allgemeines Wohngebiet der Dichtestufe 3 -
mittlere Dichte - GFZ 0,4 bis 0,9 - und für die dahinter liegenden Flächen Grünfläche aus.
Die Grenze zwischen dem Wohngebiet und der Grünfläche liegt dabei - ohne Vor- oder
Rücksprünge - einheitlich etwa 60 m nördlich der Lennéstraße. Drei der insgesamt vier
Teilgebiete der Grünflächenausweisung, u.a. ein Bereich, der auch den Grünflächenteil
des Grundstücks Lennéstraße 17 umfasst, sind mit der Zweckbestimmung „Kleingärten“
ausgewiesen.
Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss am 31. März 1999
die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Bezeichnung Nr. 84 „Lennéstraße“. Der
Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 22.
April 1999 bekannt gemacht. In der Folgezeit wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung
durchgeführt und es wurden die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Der daraus
hervorgegangene Entwurf des Bebauungsplans setzt für das Grundstück Lennéstraße 17
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hervorgegangene Entwurf des Bebauungsplans setzt für das Grundstück Lennéstraße 17
eine private Grünfläche mit der Nutzungsart „private Dauerkleingärten“ und für das
Grundstück Lennéstraße 16 eine gegenüber den Nachbargrundstücken Lennéstraße 15
und 18 um etwa 40 m reduzierte Tiefe der Bebaubarkeit fest. In der Sitzung am 3. Juli
2002 beschloss die Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplans, die im Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 6. August
2002 bekannt gemacht und in der Zeit vom 15. August bis zum 16. September 2002
durchgeführt wurde.
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung wandte sich der Antragsteller mit Schreiben vom 5.
September 2000 und 15. September 2002 gegen den Entwurf des Bebauungsplans und
regte für das Grundstück Lennéstraße 16 an, das Bauland, die überbaubaren Flächen
und die Nutzungsmaße „an die bestehenden Baurechte gemäß § 34 BauGB“
anzupassen, zumindest gemäß dem Flächennutzungsplan eine mit den
Nachbargrundstücken einheitliche Tiefe der Bauflächen auszuweisen. Die
Stellungnahmen setzten sich in der Abwägung nicht durch.
Der Bebauungsplan wurde am 10. März 2003 von der Stadtverordnetenversammlung
der Antragsgegnerin beschlossen und im Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam
vom 27. März 2003 bekannt gemacht. Da das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen
und Verkehr des Landes Brandenburg im Rahmen der rechtsaufsichtlichen Prüfung eine
Verletzung von Rechtsvorschriften festgestellt hatte, wurde der Plan - in für das
vorliegende Verfahren nicht relevanten Punkten - geändert. In der Sitzung am 6.
September 2004 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin die
erneute (eingeschränkte) öffentliche Auslegung des Bebauungsplans, die im Amtsblatt
für die Landeshauptstadt Potsdam vom 23. September 2004 bekannt gemacht und in
der Zeit vom 1. bis zum 15. Oktober 2004 durchgeführt wurde. Mit Schreiben vom 14.
Oktober 2004 regte der Antragsteller bzgl. des Grundstücks Lennéstraße 16 erneut
verschiedene Änderungen der geplanten Festsetzungen an, die eine intensivere bauliche
Ausnutzung des Grundstücks ermöglichen sollten. Die Stellungnahme setzte sich in der
Abwägung nicht durch.
Am 2. März 2005 hob die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin den
Satzungsbeschluss vom 10. März 2003 auf und beschloss den Bebauungsplan Nr. 84
„Lennéstraße“ in der geänderten Fassung erneut als Satzung. Der Beschluss wurde im
Amtsblatt für die Landeshauptstadt Potsdam vom 30. Juni 2005 und vom 22. September
2005 bekannt gemacht.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ein etwa 7 ha großes Gebiet in der
Brandenburger Vorstadt, das im Norden vom Park Sanssouci, im Süden von der
Lennéstraße, im Osten von dem Grundstück Lennéstraße 11 und im Westen von dem
Grundstück Lennéstraße 23 begrenzt wird. Mit Ausnahme des Grundstücks Lennéstraße
17 werden für die an der Straße gelegenen Teilflächen der Grundstücke im Plangebiet
mehrere allgemeine Wohngebiete (WA 1 bis WA 5) mit verschiedenen
Grundflächenzahlen (WA 4 und WA 3: 0,5; WA 1 und WA 5: 0,6; WA 2: 0,7) sowie eine am
Bestand orientierte Zahl von Vollgeschossen (1 bis 5 Vollgeschosse) festgesetzt. Für
das Grundstück Lennéstraße 16 sind zwei Vollgeschosse festgesetzt. Das gleiche gilt für
die Grundstücke Lennéstraße 18 und 18a (straßennahe Bebauung). Zum westlichen und
östlichen Rand des Plangebietes hin erhöht sich die Zahl der festgesetzten
Vollgeschosse als Höchstmaß auf vier bis fünf (ausgenommen Lennéstraße 11: zwei
Vollgeschosse). Für die Grundstücke Lennéstraße 15, 16 und 18 ist die nördliche Grenze
des allgemeinen Wohngebiets etwa 40 m zur Lennéstraße hin zurückversetzt. Die
weiteren Flächen des Plangebiets sind als private Grünflächen festgesetzt, wobei für zwei
Teilflächen die Nutzung „Private Dauerkleingärten“ ausgewiesen ist. Dies betrifft das
Grundstück Lennéstraße 17 mit der Kleingartenanlage „Klein Sanssouci“ sowie die
nördlichen Teile der Grundstücke Lennéstraße 22 und 23, auf denen sich die
Kleingartenanlage „Am Teehäuschen“ befindet. Für die übrigen privaten Grünflächen
trifft der Bebauungsplan die Festsetzung „Private Gärten“.
Ausweislich der Planbegründung ist Ziel der Planung, die „charakteristischen, historisch
geprägten Strukturen“ und den „vorstädtischen Charakter“ der Lennéstraße bei allen zu
erwartenden Veränderungen zu sichern und weiterzuentwickeln. Neue Nutzungen sollen
sich behutsam in die Strukturen einfügen. Die Besonderheit der „tiefen, durchgrünten
Grundstücke in unmittelbarer Korrespondenz zum Park Sanssouci“ sei zu bewahren. Es
soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung erreicht werden, die nach § 34 BauGB
nicht gewährleistet werden könne. Als weiteres Ziel ist die Erhaltung und Fortentwicklung
des Orts- und Landschaftsbildes der Lennéstraße als Bestandteil der Brandenburger
Vorstadt formuliert. Dabei sei beabsichtigt, die historisch überlieferten
Nutzungsstrukturen und die prägenden Bestandteile des Orts- und Straßenbildes für die
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Nutzungsstrukturen und die prägenden Bestandteile des Orts- und Straßenbildes für die
Zukunft festzuschreiben. Die privaten Grünflächen und insbesondere auch die
vorhandenen Kleingartensiedlungen sollen dauerhaft gesichert werden. Auch die über
die Brandenburger Vorstadt verlaufenden historischen Blickbeziehungen und
Sichtachsen sollen „unter Berücksichtung weiterer Belange (bereits erfolgter
Entwicklungen, Eigentum etc.)“ gesichert und erhalten werden. Das bis an den
Straßenraum heranreichende Gartenland des Grundstücks Lennéstraße 17 bilde eine
städtebauliche Zäsur zwischen Bereichen mit unterschiedlicher Bebauungsstruktur und
unterschiedlichem Baualter. Es zeige den historischen Charakter der an den Park
Sanssouci angrenzenden Feldflur und ermögliche den Einblick auf die tiefen
Gartengrundstücke. Um dieses Erscheinungsbild zu erhalten, würden die prägenden
Strukturen im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Antragsteller haben am 5. Juni 2007 den vorliegenden Normenkontrollantrag
gestellt, zu dessen Begründung sie im Wesentlichen Folgendes vortragen: Das Gebot,
den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, sei verletzt, da der
Flächennutzungsplan für alle betroffenen Grundstücke eine einheitliche Bebauungstiefe
vorsehe. Ein nachvollziehbarer Grund für die reduzierte Bebaubarkeit der beiden
Grundstücke des Antragstellers sei der Planbegründung nicht zu entnehmen. Die
Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Nutzung „Private Dauerkleingärten“ für
das gesamte Grundstück Lennéstraße 17 sei nicht zu rechtfertigen. Es handele sich
nicht um einen Kleingartenverein im Sinne des Bundeskleingartengesetzes, da lediglich
19 und nicht - wie erforderlich - 20 Parzellen existierten. Zudem fehlten
Gemeinschaftsanlagen, z.B. ein Vereinsheim oder ein Spielplatz, und die Anlage sei
nicht öffentlich zugänglich. Ebenso wenig habe eine Abwägung der widerstreitenden
Interessen der Kleingartennutzer und des Eigentümers stattgefunden. Darüber hinaus
verstoße es gegen das Gleichbehandlungsgebot, dass den Eigentümern der
Nachbargrundstücke ohne plausiblen Grund eine intensivere bauliche
Nutzungsmöglichkeit ihrer Grundstücke eingeräumt werde. Die von der Antragsgegnerin
zur Rechtfertigung der eingeschränkten Bebaubarkeit angeführten Blickbeziehungen und
Sichtachsen seien, insbesondere bei historischer Betrachtung, nicht nachvollziehbar. Für
die Ausweitung der Grünflächen auf den Grundstücken des Antragstellers werde nicht
einmal eine Entschädigung festgesetzt.
Die Antragsteller beantragen,
den Bebauungsplan Nr. 84 „Lennèstraße“ der Landeshauptstadt Potsdam,
beschlossen am 2. März 2005, bekannt gemacht im Amtsblatt für die Landeshauptstadt
Potsdam vom 22. September 2005, für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Zur Begründung führt sie aus, das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB sei beachtet
worden. Es gewähre der Gemeinde einen Spielraum bei der räumlichen Abgrenzung der
Nutzungen. Die gerügte Abweichung vom Flächennutzungsplan sei von unerheblicher
Größenordnung und zudem gerechtfertigt, um die Bezüge der Lennéstraße zum Park
Sanssouci zu sichern. Das Plangebiet verjünge sich hinsichtlich der Gebäudehöhe und
der Bebauungstiefe aus westlicher und östlicher Richtung trichterförmig zum Grundstück
Lennéstraße 17. Dadurch werde der Einblick von der Lennéstraße „auf die tiefen
Gartengrundstücke“ ermöglicht und der „stadtgeschichtlich ausgeprägte Feldflur-
Charakter mit seiner ehemaligen überwiegenden Funktion als kleinteilige erwerbsmäßige
Gartennutzung strukturell stadtbildprägend erhalten“. Die Festsetzung der privaten
Dauerkleingärten sei nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB möglich und daher gleichfalls nicht
zu beanstanden. Dabei hebe der Plan auf den traditionellen Begriff des
Dauerkleingartens ab, der sich auf gepachtete Kleingartenparzellen beziehe, die
gärtnerisch zu nicht gewerbsmäßigen Zwecken genutzt würden. Es handele sich auch
um eine Kleingartenlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Des Weiteren seien
die widerstreitenden Interessen abgewogen worden, allerdings hätten sich die Belange
der Antragsteller dabei nicht durchgesetzt. Unter welchen Voraussetzungen eine
Entschädigung zu gewähren sei, werde in der Planbegründung ausgeführt. Eine
Anpassung an die Baurechte nach § 34 BauGB sei nicht beabsichtigt gewesen, da
etwaige Bauvorhaben, selbst wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in
die nähere Umgebung einfügen würden, das Orts- und Landschaftsbild der Lennéstraße
erheblich verändern und beeinträchtigen könnten. Die im Vergleich zu einigen
Nachbargrundstücken abweichende Behandlung der Grundstücke des Antragstellers sei
zur Erhaltung und Sicherung der historischen Blickbeziehungen und Sichtachsen zum
Park Sanssouci gerechtfertigt, da die Sichtachse über diese Grundstücke verlaufe.
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Der Senat hat im Termin zur mündlichen Verhandlung eine Augenscheinseinnahme
durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf die Niederschrift Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, insbesondere des
Vorbringens der Beteiligten, wird auf den Inhalt der Streitakte und des beigezogenen
Verwaltungsvorgangs verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Normenkontrollantrag hat keinen Erfolg.
I. Der am 8. Juni 2007 eingegangene Antrag ist fristgerecht innerhalb der vorliegend
noch geltenden Frist von zwei Jahren nach der am 22. September 2005 erfolgten
Bekanntmachung gestellt worden (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO i.d.F. vom 24. Juni 2004
[BGBl. I S. 1359] i.V.m. § 195 Abs. 7 VwGO) und auch im Übrigen zulässig.
Die Antragsteller sind gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt, da sie als
Eigentümer, die Antragstellerin bis zum Jahre 2008, von Grundstücksflächen, die
innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des angegriffenen Bebauungsplans liegen
und hierdurch in ihrer baulichen Nutzbarkeit eingeschränkt werden, in einer durch Art. 14
Abs. 1 Satz 1 GG grundrechtlich geschützten Rechtsstellung betroffen sind bzw. waren.
Die Übertragung des in Erbengemeinschaft gehaltenen Anteils der Antragstellerin am
Grundstück Lennéstraße 16 auf den Antragsteller ändert hieran nichts. Dies ergibt sich
aus den §§ 265 ff. ZPO in Verbindung mit § 173 VwGO, die auch im
Normenkontrollverfahren gegen einen Bebauungsplan anzuwenden sind (vgl. BVerwG,
Beschluss vom 1. August 2001 - 4 BN 43/01 -, NVwZ 2001, 1282, m. w. N.; Urteil des
Senats vom 10. September 2009 - OVG 2 N 2.06 -, juris). Nach § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO
hat die Veräußerung des Grundstücks auf den Prozess grundsätzlich keinen Einfluss.
Dies gilt jedenfalls, wenn - wie hier - der Rechtsnachfolger ersichtlich damit
einverstanden ist, dass er den Prozess gemeinsam mit dem - einen Grundstücksteil
betreffenden - Rechtsvorgänger weiterführt (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 8. November
2001 - 8 KN 229/01 -, juris).
II. Der Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet.
Formelle, zur Ungültigkeit des Bebauungsplans führende Mängel sind weder geltend
gemacht noch sonst ersichtlich. Die materiell-rechtliche Prüfung führt ebenfalls nicht zu
Beanstandungen. Für das mit Aufstellungsbeschluss vom 31. März 1999 eingeleitete
und mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans im Amtsblatt für die
Landeshauptstadt Potsdam vom 22. September 2005 abgeschlossene Verfahren findet
gemäß § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB das Baugesetzbuch in der vor dem 20. Juli 2004
geltenden Fassung (im Folgenden: BauGB a.F.) weiterhin Anwendung.
1. Der Bebauungsplan ist nicht unter Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs.
2 Satz 1 BauGB zustande gekommen.
Nach dieser Vorschrift sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu
entwickeln. Dieses Gebot verlangt nicht die strikte Übernahme der im
Flächennutzungsplan enthaltenen Planung in den Bebauungsplan. Vielmehr lässt der
Flächennutzungsplan aufgrund seiner geringeren Detailschärfe Gestaltungsspielräume
offen, die von der gemeindlichen Bebauungsplanung ausgefüllt werden dürfen.
Vorausgesetzt, die Grundzüge des Flächennutzungsplans bleiben unangetastet,
gestattet das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauBG auch Abweichungen.
Stimmen Festsetzungen mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht
vollständig überein, bedeutet dies daher nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das
Entwicklungsgebot (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 2004 - 4 BN 1.04 -, BauR 2004,
1264; Urteil vom 26. Februar 1999 - 4 CN 6/98 -, NVwZ 2000, 197). Die zeichnerische
Darstellung von Flächen im Flächennutzungsplan hat gewissermaßen eine
überschießende Genauigkeit, weil sie - technisch bedingt - exakte und
nachzuvollziehende Grenzen enthalten muss, obwohl lediglich der vorherrschende
Charakter eines Bereichs und nur seine ungefähre Umgrenzung festgelegt werden sollen
und können; erst der außenwirksame Bebauungsplan erreicht Parzellenschärfe (vgl.
Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Komm., 11. Aufl. 2009, § 5 Rn. 8). Ob den
Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt davon ab, ob die
planerische Konzeption des Flächennutzungsplans für den (engeren) Bereich des
Bebauungsplans in sich schlüssig bleibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 2004,
a.a.O.; Urteil vom 26. Februar 1999, a.a.O.).
Dies ist vorliegend der Fall. Der zeichnerischen Darstellung des Flächennutzungsplanes
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Dies ist vorliegend der Fall. Der zeichnerischen Darstellung des Flächennutzungsplanes
Potsdam, in der die südliche Fläche des Plangebiets bis etwa 60 m nördlich der
Lennéstraße einheitlich als Wohnbaufläche W 3 dargestellt wird, kann nicht entnommen
werden, dass die Festsetzung einer verhältnismäßig kleinen Grünfläche innerhalb dieses
Bereichs ausgeschlossen sein soll. Vielmehr wird die Entwicklung des Bebauungsplans
aus dem Flächennutzungsplans durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der
Zweckbestimmung private Dauerkleingärten (Lennéstraße 17) in einem Bereich, der im
Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche mittlerer Dichte, unmittelbar angrenzend an die
Festsetzung von privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten,
dargestellt ist, nicht in Frage gestellt (vgl. auch VGH Kassel, Urteil vom 12. Juli 2004,
NVwZ-RR 2005, 686).
Unabhängig hiervon wäre ein etwaiger Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB
vorliegend gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB nicht beachtlich. Hiernach ist es für die
Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans unbeachtlich, wenn das Entwicklungsgebot
verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende
städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist. Diese Voraussetzung wäre erfüllt.
Die von den Antragstellern gerügte Abweichung der das Grundstück Lennéstraße 17
betreffenden Festsetzungen halten sich nicht nur im Rahmen der planerischen
Konzeption des Flächennutzungsplans für den gesamten Ortsteil, wie sie im
Erläuterungsbericht näher dargelegt wird, sondern setzt diese sogar um. So wird mit der
trichterförmigen Verjüngung des Plangebietes hinsichtlich der Gebäudehöhe und der
Bebauungstiefe aus westlicher und östlicher Richtung zum Grundstück Lennéstraße 17
hin sowie dessen Freihaltung von Wohnbebauung der Planungsleitlinie Nr. 4 Rechnung
getragen. Danach haben der Schutz und die Wiederherstellung der historisch geprägten
Potsdamer Kulturlandschaft mit ihren Parkanlagen und Gärten, …., Blickachsen und
Sichtschneisen bei allen Planungen höchste Priorität (vgl. Erläuterungsbericht S. 40).
2. Auch die dem angegriffenen Bebauungsplan zugrunde liegende Abwägung ist nicht zu
beanstanden.
Nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. (§ 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne
die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht
abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das
Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt
nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird,
was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die
Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von
der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven
Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen
Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung
berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die
Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen
entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34,
301, 309). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der
Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Gemessen hieran hat im vorliegenden Fall eine Abwägung stattgefunden, in die der
Plangeber letztlich alles an Belangen eingestellt hat, was nach Lage der Dinge in sie
eingestellt werden musste. Auch haben die betroffenen privaten Belange im Ergebnis
mit der ihnen zukommenden Bedeutung Eingang in die Abwägung gefunden. Der von
der Antragsgegnerin vorgenommene Ausgleich zwischen den von der Planung berührten
öffentlichen und privaten Belangen ist gleichfalls nicht zu beanstanden.
a) Zwar hat die Antragsgegnerin im Planungsverfahren nicht eindeutig entschieden, ob
die Grundstücke des Antragstellers vor der Überplanung Bestandteile eines im
Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 Abs. 1 BauGB) zu bewerten waren. Die in der
Planbegründung an mehreren Stellen hierzu enthaltenen Ausführungen lassen die
gebotene Eindeutigkeit vermissen. Im Ergebnis ist dies vorliegend jedoch unschädlich.
Nach dem Eindruck, den der Senat bei der im Rahmen der mündlichen Verhandlung
durchgeführten Augenscheinseinnahme gewonnen hat, ist der vordere, bebaute Teil des
Grundstücks Lennéstraße 16, an den sich in östlicher Richtung straßenbegleitend weitere
Wohnbebauung anschließt, unzweifelhaft dem Innenbereich i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB
zuzuordnen. Nichts anderes gilt mit Blick auf die sich westlich anschließende
Wohnbebauung jedoch auch für den vorderen, straßennahen Teil des Grundstücks
Lennéstraße 17 mit der Kleingartenanlage „Klein-Sanssouci“. Denn nach der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist davon auszugehen, dass eine
ringsum von Bebauung umgebene Freifläche nur dann bebauungsrechtlich
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ringsum von Bebauung umgebene Freifläche nur dann bebauungsrechtlich
Außenbereich ist, wenn sie so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose
Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt und sie deshalb nicht als Baulücke
innerhalb eines Bebauungszusammenhangs im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB erscheint
(vgl. Urteil vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 -, BRS 42 Nr. 94). Der zwischen dem im
Bestand bebauten Bereich der Grundstücke Lennéstraße 16 und 18 gelegene Teil der
Kleingartenanlage ist zwar nicht ringsum von Bebauung umgeben, da sich das gesamte
Grundstück bis zum Park Sanssouci gegenwärtig als Grünfläche darstellt. Er ist indes
nicht nur unmittelbar durch die Lennéstraße erschlossen, sondern auch flächenmäßig
nicht annähernd so groß, dass die umgebende Wohnbebauung nicht mehr wahrnehmbar
wäre. Die Grundstücksbreite beträgt an der südlichen Grenze zur Straße nur etwa 20 m.
Unmittelbar am östlichen und westlichen Grundstücksrand schließen sich
Nebengebäude der Nachbargrundstücke sowie in geringem Abstand auch bereits die
Vorderhäuser an. Eine straßennahe Bebauung des Grundstücks Lennéstraße 17 wäre als
zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Vorderhausbebauung (östlich: in geschlossener
Bauweise, westlich: in halboffener Bauweise) anzusehen, wenn es sich um eine
Brachfläche handeln würde.
b) Auf dieser Grundlage steht die das Grundstück Lennéstraße 17 betreffende
Abwägungsentscheidung im Einklang mit materiellem Recht.
aa) Der Plangeber ist zu Recht davon ausgegangen, dass das Grundstück trotz seiner
Lage im Innenbereich i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB aufgrund seiner tatsächlichen Nutzung
ein Kleingartengebiet darstellt und damit kein Bauland ist. Entscheidend ist in diesem
Zusammenhang, dass ungeachtet des baulichen Zusammenhanges eine deutliche
Nutzungsgrenze zwischen der Wohnbebauung und den Dauerkleingärten festzustellen
ist und sich die Kleingartenanlage nicht zu einem faktischen Wohn- oder
Wochenendhausgebiet entwickelt hat (vgl. OVG Münster, Urteil vom 20. November 1992,
BRS 54 Nr. 17).
Eine Kleingartenanlage ist kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung,
sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Sie wird im Bundeskleingartengesetz
näher geregelt. Die im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festsetzbaren
Flächen für Dauerkleingärten beziehen sich inhaltlich auf das Kleingartenrecht (vgl.
BVerwG, Urteil vom 2. September 1983 - 4 C 73/80 -, BVerwGE 68, S. 6).
Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d.h. der
Begriff ist durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse
gekennzeichnet. Als Nutzung steht nicht die bauliche Nutzung, sondern die
Gartennutzung im Vordergrund, welche notwendigerweise die Gewinnung von
Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf beinhaltet; nur Dauerkulturen oder eine
überwiegende Nutzung zu Erholungszwecken reichen für eine kleingärtnerische Nutzung
nicht aus (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 4. November 1999, NVwZ-RR 2001, 83 m.w.N.).
Ein weiteres wichtiges Merkmal sind die Gebäude. In prägendem Umfang vorhandene
Wohnhäuser sprechen gegen ein Kleingartengebiet. Auch die wegemäßige Erschließung
und die Versorgungsstruktur sind taugliche Abgrenzungskriterien. Die Beurteilung, ob
eine Kleingartenanlage vorliegt oder die Annahme eines anderen Gebietscharakters
gerechtfertigt ist, setzt eine wertende Gesamtbetrachtung anhand der vorstehend
genannten Kriterien voraus (vgl. Urteile des Senats vom 10. September 2008 – OVG 2 A
10.06 und OVG 2 A 24.07, und vom 15. Oktober 2008 – OVG 2 A 5.08 -, juris).
Hiervon ausgehend hat die im Rahmen der mündlichen Verhandlung durchgeführte
Augenscheinseinnahme ergeben, dass auf dem Grundstück Lennéstraße 17
ausschließlich eine typische, diesen Bereich prägende kleingärtnerische Nutzung zu
verzeichnen ist. Auf sämtlichen der insgesamt 19 Parzellen konnten nahezu
ausschließlich dem gärtnerischen Anbau von Obst und/oder Gemüse dienende Flächen
festgestellt werden. Anhaltspunkte für eine überwiegende Erholungsnutzung - wie etwa
ein hoher Anteil von Zierpflanzen oder Rasenflächen - waren nicht erkennbar. Bei den
auf den Parzellen vorhandenen Gebäuden handelt es sich nach dem Ergebnis der
Augenscheinseinnahme ohne Ausnahme um Lauben, die bereits nach ihrem äußeren
Erscheinungsbild nicht für eine Wohnnutzung geeignet sind. Darüber hinaus sind mit
dem Namensschild („Kleingartenverein „Klein-Sanssouci“ e.V. Lennéstraße 17, 14469
Potsdam“), das sich ebenso wie der verglaste Bekanntmachungskasten im
Eingangsbereich des Grundstücks befindet, dem unbefestigten Zugangsweg und der im
Auftrag des Kleingartenvereins erstellten Einfriedung gemeinschaftliche Einrichtungen
i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG vorhanden.
Der Annahme einer Kleingartenanlage i.S.v. § 1 Abs.1 Nr. 2 BKleingG steht - entgegen
der Ansicht der Antragsteller - nicht entgegen, dass die Anlage lediglich 19 Parzellen
umfasst. Den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes ist ebenso wenig wie der von
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umfasst. Den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes ist ebenso wenig wie der von
den Antragstellern in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum
Kleingartenrecht zu entnehmen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2005 - III ZR 31/05 -,
juris), dass eine Kleingartenanlage mindestens 20 Parzellen umfassen müsse.
Angesichts der in jedem Fall gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung und der
Eindeutigkeit der getroffenen Feststellungen kommt es vorliegend jedoch weder auf eine
Mindestanzahl von Parzellen noch darauf an, ob eine etwa vorhandene Strom- und
Wasserversorgung der einzelnen Lauben gegen die Annahme eines Kleingartengebietes
spricht.
bb) Bei dieser Ausgangslage kann eine Abwägungsfehlgewichtung nicht festgestellt
werden.
Der Plangeber hat insbesondere das Grundeigentum des Antragstellers und damit den
Schutz seines Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in der Abwägung
ordnungsgemäß berücksichtigt. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines
Grundstücks muss von der Gemeinde als ein wichtiger Belang privater
Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. (§ 1 Abs. 7 BauGB) gebotenen
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange beachtet werden. Die städtebaulich
beachtlichen Allgemeinbelange, die hinter der Planung stehen, müssen umso
gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit
von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31.
August 2000 - BVerwG 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41, 48 f., m.w.N.). Die im Rahmen der
Abwägung zu berücksichtigende Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert,
dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige
Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so
weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002, NVwZ 2003,
727, 728). Das Gewicht des Eingriffs muss zur Dringlichkeit der vom Normgeber
beurteilten Interessen in einem angemessenen Verhältnis stehen (vgl. hierzu auch Urteil
des Senats vom 20. September 2006, BRS 70 Nr. 19.
Die Eigentümerinteressen des Antragstellers sind mit dem ihnen zukommenden Gewicht
in die Abwägung eingestellt worden.
Der Plangeber hat nicht verkannt, dass durch die Festsetzung einer Grünfläche "Private
Dauerkleingärten" im Bebauungsplan die kleingärtnerische Nutzung für das Grundstück
Lennéstraße 17 auf unabsehbare Zeit festgelegt wird, da die vorhandene Gartenkolonie
durch die Ausweisung ein Dauerkleingarten gemäß § 1 Abs. 3 BKleingG geworden ist.
Hierdurch wird der Antragsteller bei der Verpachtung der 19 Gartenparzellen erheblich
eingeschränkt (vgl. § 6 BKleingG). Darüber hinaus wird das Verwertungsrecht des
Antragstellers durch den Bebauungsplan erheblich beeinträchtigt, da sich für
Kleingartengelände mangels eines entsprechenden Marktes kaum Käufer finden. Eine
solche Beschränkung, die die Veräußerung zwar nicht ausdrücklich verbietet, im
praktischen Ergebnis aber zu einer Aufhebung der Veräußerungsmöglichkeit führt,
berührt grundsätzlich die Substanz des grundrechtlich garantierten Eigentums (vgl.
BVerfG, Beschluss vom 12. Juni 1979, BVerfGE 52, 1, 30). Der Plangeber durfte indes
berücksichtigen, dass das Grundstück des Antragstellers bereits in der Vergangenheit
weitgehenden rechtlichen Beschränkungen unterlag, die einer freien Verfügungsbefugnis
entgegen standen. Denn das von den Mitgliedern des Kleingartenvereins „Klein
Sanssouci“ genutzte Grundstück wurde seit den 1960er Jahren zur kleingärtnerischen
Nutzung verpachtet. Der Einwand der Antragsteller, es habe sich zu keinem Zeitpunkt
um eine Kleingartenanlage im Rechtssinne gehandelt, ist nicht geeignet, die für die
Gewichtung des Eigentumsinteresses u.a. maßgebliche Tatsache in Frage zu stellen,
dass das Grundstück bereits seit mehreren Jahrzehnten weitgehenden, wenn auch vor
allem zivilrechtlichen Beschränkungen unterlegen hat, die eine freie Verfügungsbefugnis
des jeweiligen Eigentümers zumindest erschwert haben dürften. Die Antragsteller
übersehen im Übrigen, dass das Grundstück aufgrund der tatsächlichen
kleingärtnerischen Nutzung zu keinem Zeitpunkt als Bauland anzusehen war und folglich
durch den Bebauungsplan nicht „herabgezont“ worden ist.
Insoweit bestehen auch hinreichend gewichtige städtebaulich beachtliche
Allgemeinbelange für die Planung der Antragsgegnerin. In der Begründung des
Bebauungsplanes (S. 10 und 16) wird ausgeführt, dass die beiden vorhandenen
Kleingartenanlagen „Am Teehäuschen“ und „Klein-Sanssouci“ für das städtische
Freiraum- und Erholungssystem von Bedeutung seien und über den Bebauungsplan
planungsrechtlich vollständig gesichert werden sollen. Damit setzt der Bebauungsplan
die planerische Konzeption des Flächennutzungsplans um, in dem die rückwärtigen
Grundstücksteile dieses Gebietes als Grünflächen mit Kleingärten dargestellt sind, und
trägt der Planungsleitlinie Nr. 13 Rechnung. Danach soll u.a. bei den Kleingärten ein
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trägt der Planungsleitlinie Nr. 13 Rechnung. Danach soll u.a. bei den Kleingärten ein
hohes Versorgungsniveau erhalten und in seiner Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit
verbessert werden (vgl. Erläuterungsbericht S. 41). Mit Blick hierauf hat der Plangeber
(noch) in nicht zu beanstandender Weise dargelegt, dass für die Sicherung der auf dem
Grundstück des Antragstellers vorhandenen Kleingartenanlage ein konkreter Bedarf
besteht.
cc) Auch die zweite Stufe des Verhältnismäßigkeitsprinzips ist gewahrt. Der Plangeber
hat geprüft, ob der mit der Festsetzung zulässigerweise verfolgte Zweck nicht auch
unter weitgehender Schonung des Grundeigentums des Antragstellers zu erreichen
gewesen wäre und ist zu Recht davon ausgegangen, dass sich das planerische Konzept
nicht ohne Eingriffe in das Privateigentum verwirklichen lässt. Zwar lässt sich der
Planbegründung nicht entnehmen, dass keine in öffentlichem Eigentum stehenden
Ersatzflächen für die Kleingärten zur Verfügung gestanden hätten. Nach der Begründung
dient der Bebauungsplan jedoch in erster Linie dem Ziel der planungsrechtlichen
Absicherung der vorhandenen Kleingartenanlagen. Es geht - mit anderen Worten - nicht
nur um die Befriedigung eines allgemein bestehenden Bedarfs nach Kleingartenflächen,
sondern auch um die Sicherung der konkret bestehenden Anlagen. Dies erscheint
legitim, da die Auflösung existierender Anlagen und die damit verbundene Zerstörung
der Lauben und Gärten einschließlich des Pflanzen- und Obstbaumbestandes
offensichtlich mit erheblichen Belastungen für die betroffenen Kleingärtner verbunden
sind. Letztlich ist die Erhaltung einer seit Jahrzehnten kleingärtnerisch genutzten Fläche
nicht nur ökologisch und stadtplanerisch, sondern auch mit Blick auf die durch die
Kleingärtner auf ihren Parzellen geschaffenen Werte (Lauben und Gärten) der Anlage
einer neuen Kleingartenfläche an anderer Stelle vorzuziehen (vgl. Urteil des Senats vom
15. Oktober 2008, a.a.O.).
dd) Schließlich steht das Gewicht des Eingriffs zur Dringlichkeit der vom Plangeber
beurteilten Interessen in einem angemessenen Verhältnis. Das Abwägungsergebnis ist
nicht zu beanstanden. Der Eingriff in das Grundeigentum des Antragstellers ist - wie
ausgeführt - im Hinblick darauf, dass das Grundstück bereits seit etwa 40 Jahren
kleingärtnerisch genutzt wird und infolge der Verpachtung zur kleingärtnerische Nutzung
bereits rechtlichen Beschränkungen unterlegen hat, als verhältnismäßig geringfügig
anzusehen. Auf der anderen Seite sprechen - wie ausgeführt - gewichtige Gründe des
Allgemeininteresses für die Sicherung der Kleingartenanlage. Mit der Bereitstellung von
Kleingartenland wird insbesondere den Freizeit- und Erholungsbedürfnissen desjenigen
Teils der Bevölkerung entsprochen, der nicht über einen Hausgarten verfügt; sie dient
danach einem Gemeinwohlbelang im Sinn des Art. 14 Abs. 2 GG. Der Ausschluss einer
der Art nach vorteilhafteren, insbesondere baulichen Nutzung beschwert den
Eigentümer nicht unverhältnismäßig. Das Ergebnis einer solchen Planung muss der
Eigentümer im Hinblick auf die Sozialgebundenheit des Eigentums grundsätzlich
hinnehmen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. September 1992, BVerfGE 87, 114, 141).
c) Die das Grundstück Lennéstraße 16 betreffende Abwägungsentscheidung steht
gleichfalls im Einklang mit materiellem Recht. Die Antragsgegnerin hat insoweit die
Eigentümerbelange mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt.
aa) In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Festsetzung der
Bebauungstiefe, die im Verhältnis zu der nördlichen Grenze des allgemeinen
Wohngebiets im Bereich der sich weiter östlich und westlich anschließenden Grundstücke
auf dem Grundstück Lennéstraße 16 - ebenso wie auf den Nachbargrundstücken
Lennéstraße 15 und 18 - um etwa 40 m zur Lennéstraße hin reduziert ist, nicht zu einer
Einschränkung bestehender Baurechte nach § 34 Abs. 1 BauGB führt. Wie bereits
ausgeführt, ist zwar der vordere, bebaute Teil des Grundstücks Lennéstraße 16 dem
durch die straßenbegleitende Wohnbebauung geprägten Innenbereich i.S.v. § 34 Abs. 1
BauGB zuzuordnen. Auch ohne den Bebauungsplan würde sich der bebaubare Teil des
Grundstücks jedoch nicht über die im Bebauungsplan festgesetzte Grenze zwischen
dem allgemeinen Wohngebiet und den privaten Grünflächen hinaus erstrecken, da auch
auf den Nachbargrundstücken in dieser Tiefe keine prägende Bebauung vorhanden ist.
Der mit Wohnhäusern bebaute Bereich der nördlich an die Lennéstraße angrenzenden
Grundstücke endet - wie aus der Planzeichnung im Maßstab 1:1000 ersichtlich ist -
jedenfalls in dem östlich an das Grundstück des Antragstellers angrenzenden Teil des
Plangebiets mit einer Ausnahme durchgehend in einer Tiefe von ca. 60 m hinter der
Straßenbegrenzungslinie. Die in dem jenseits dieser Linie liegenden hinteren Bereich der
Grundstücke vereinzelt feststellbaren Gewächshäuser oder sonstigen Nebenanlagen
dienen nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen und stellen deshalb kein für die
Siedlungsstruktur prägendes Element dar (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002 - 4
B 30.02 -, BRS 65 Nr. 80). Die betreffenden, an den Park Sanssouci angrenzenden
Grundstücksteilflächen waren daher in dem nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die
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Grundstücksteilflächen waren daher in dem nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die
Abwägung maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan
nicht einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil i. S. von § 34 Abs. 1 BauGB, sondern
dem Außenbereich nach § 35 Abs. 1 BauGB zuzuordnen. Da eine „Herabzonung“ mit
der Planung insoweit nicht verbunden ist, war in die Abwägung von vornherein nur das
Interesse des Antragstellers und der anderen betroffenen Eigentümer an einer
Erweiterung der vorhandenen baulichen Nutzbarkeit ihrer Grundstücke einzustellen.
Soweit der Bebauungsplan in den westlichen und östlichen Randbereichen des
Plangebietes über die bestehende Bebaubarkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB hinaus mit der
Festsetzung allgemeiner Wohngebiete eine weitergehende Bebauungstiefe zulässt,
konnte die Antragsgegnerin ohne Abwägungsfehler davon absehen, die damit
verbundene Einräumung zusätzlicher Baurechte auch auf das Grundstück des
Antragstellers zu erstrecken. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot ist hierin
nicht zu erkennen. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die – im einzelnen
durch die Festsetzung von Baulinien bzw. Baugrenzen bestimmten (vgl. § 23 Abs. 2 und
3 BauNVO) - überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebiet überwiegend nicht über
die vorbezeichnete Linie hinaus auf die straßenabgewandten Grundstücksteile
erstrecken, so dass dort nach § 23 Abs. 5 BauNVO grundsätzlich nur Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO zugelassen werden können. Soweit auf einigen Grundstücken im
westlichen sowie im äußersten östlichen Teil des Plangebietes Baulinien und Baugrenzen
auch in einer Entfernung von mehr als 60 m von der Lennéstraße festgesetzt werden,
orientiert sich dies nach der Planzeichnung ganz überwiegend an dem vorhandenen
Baubestand. Abweichend hiervon wird das Grundstück Lennéstraße 16 sogar besonders
begünstigt, indem im hinteren Grundstücksteil ein zusätzliches Baufenster auf einer
bisher unbebauten Fläche ausgewiesen wird.
Auf eine Gleichbehandlung mit den Eigentümern derjenigen Grundstücke, bei denen die
Grenze zwischen dem allgemeinen Wohngebiet und den privaten Grünflächen weiter
zum Park hin versetzt ist, kann sich der Antragsteller zudem nicht berufen, da mit Blick
auf den Schutz des „Orts- und Landschaftsbildes der Lennéstraße“ (vgl. den
Abwägungsvorschlag zu den Einwendungen des Antragstellers) und insbesondere den
Umgebungsschutz des Parks Sanssouci sachliche Gründe dafür sprachen, von einer
einheitlichen Abgrenzung abzusehen. In der Planbegründung wird insoweit ausgeführt (S.
17), dass durch die Festsetzung der vorhandenen Freiflächen auf dem Grundstück
Lennéstraße 17 und dem nördlichen Teil des Grundstücks Lennéstraße 18 und die
Reduzierung der Bautiefen auf den östlich und westlich angrenzenden Grundstücken
Lennéstraße 15, 16 und 18 die bestehenden Sichtbeziehungen zum Park und zu den
privaten Gartenflächen gesichert werden sollen. Die Öffnung der relativ geschlossenen
Bebauung an dieser Stelle sei ein wesentlicher Bestandteil des Erscheinungsbildes der
Lennéstraße. Der stadtgeschichtlich ausgeprägte Feldflur-Charakter mit seiner
ehemaligen überwiegenden Funktion als kleinteilige erwerbsmäßige Gartennutzung
bleibe dort strukturell stadtbildprägend erhalten. Ergänzend (S. 15 f.) wird in der
Planbegründung noch ausgeführt, dass das Erscheinungsbild der Lennéstraße wesentlich
durch die unterschiedlichen Geschosshöhen, die zum Grundstück Lennéstraße 17 hin
von 3 bzw. 4 Geschossen auf ein Geschoss abfielen, geprägt werde. Die Reduzierung der
Geschosshöhe gehe einher mit einer Reduzierung der Bebauungstiefe. Das bis an den
öffentlichen Straßenraum heranreichende Gartenland des Grundstücks Lennéstraße 17
bilde dabei die städtebauliche Zäsur zwischen Bereichen mit unterschiedlicher
historischer Bebauungsstruktur und unterschiedlichem Baualter. Es zeige den erhalten
gebliebenen historischen Charakter der an den Park Sanssouci angrenzenden Feldflur
und ermögliche den Einblick von der Lennéstraße auf die tiefen Gartengrundstücke. Um
das heterogene Erscheinungsbild der nördlichen Lennéstraße zu erhalten, würden diese
prägnanten Strukturen im Bebauungsplan festgesetzt.
Bei dem dargelegten Planungsziel der Sicherung des Erscheinungsbildes der
Lennéstraße und der „landschaftlichen“ Pufferzone zum Park Sanssouci (vgl. S. 16 der
Planbegründung) handelt es sich um ein plausibles und legitimes Konzept, das die
Festschreibung des „trichterartig“ gruppierten Baubestandes und der bestehenden
Sichtbeziehungen von der Straße zu den privaten Gartengrundstücken und der „alten
Feldflur“ rechtfertigt. Die Feihaltung des hinteren Bereichs des Grundstücks Lennéstraße
16 von jeglicher Bebauung durfte die Antragsgegnerin zur Umsetzung des Konzepts für
erforderlich halten, um nicht nur die Blickrichtung entlang des ausschließlich
kleingärtnerisch genutzten Grundstücks Lennéstraße 17 nach Norden, sondern eine
Weiterung des Blickfeldes nach Osten und Westen zu ermöglichen. Soweit die
Antragsteller in diesem Zusammenhang beanstanden, dass aus historischer Sicht die
angesprochenen Sichtbeziehungen keine Rolle gespielt hätten, übersehen sie, dass es
nach den dargestellten Planungszielen gerade darum geht, dem heutigen Betrachter
den aktuellen Bestand der historische Struktur (der Feldflur, der tiefen
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den aktuellen Bestand der historische Struktur (der Feldflur, der tiefen
Gartengrundstücke und der kleinteiligen Gartennutzung) erfahrbar zu machen und
darüber hinaus dem Umgebungsschutz des Parks Sanssouci als UNESCO-Weltkulturerbe
Rechnung zu tragen.
bb) Schließlich greifen die vom Antragsteller durch eine pauschale Bezugnahme auf
seine im Rahmen der Bürgerbeteiligung abgegebenen Stellungnahmen vom 5.
September 2000, 15. September und 14. Oktober 2004 gegen den angegriffenen
Bebauungsplan erhobenen Einwände nicht durch. Soweit ihnen nicht bereits durch
entsprechende Planänderungen Rechnung getragen worden ist (vgl. den
Abwägungsvorschlag zu den Einwendungen des Antragstellers), lassen die
Beanstandungen eine Fehlerhaftigkeit der getroffenen Festsetzungen nicht erkennen.
Für die Rügen einer zu geringen Bebauungstiefe, zu niedriger GFZ und GRZ, der
geforderten Anpassung der Festsetzung überbaubarer Flächen und zulässiger
Nutzungsmaße an die nach Auffassung des Antragstellers bestehenden Baurechte
ergibt sich dies aus den voran stehenden Ausführungen. Dass der Antragsteller aus den
abweichenden Darstellungen im Flächennutzungsplan nichts für seine Position herleiten
kann, wurde ebenfalls bereits dargelegt. Die übrigen Einwendungen sind mit jeweils
tragfähigen Erwägungen beanstandungsfrei beschieden worden (vgl. den
Abwägungsvorschlag zu den Einwendungen des Antragstellers) und betreffen zudem
Festsetzungen, welche in die Gestaltungsfreiheit des Plangebers fallen (vgl.
insbesondere die textliche Festsetzung Nr. 7 sowie diejenige zur
Regelung des Dachausbaus).
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO
vorliegen.
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