Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 13.03.2017

Gericht

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg

Aktenzeichen

70 A 15.05

Entschieden

13.03.2017

Schlagworte

Abfindung , Gesetzliche vermutung , Beweis des gegenteils , Grundstück , Grundbuch , Wirtschaftliche einheit , Gemeinde , Vermessung , Kaufvertrag , Belastung

OVG Berlin-Brandenburg: abfindung, gesetzliche vermutung, beweis des gegenteils, grundstück, grundbuch, wirtschaftliche einheit, gemeinde, vermessung, kaufvertrag, belastung

Gericht:

Oberverwaltungsgericht

Berlin-Brandenburg 70.

Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

OVG 70 A 15.05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 64 LAnpG, § 53 LAnpG, § 58

LAnpG, § 29 SachenRBerG, §

81 Abs 1 SachenRBerG

Anfechtung eines Bodenordnungsplans

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Für bare Auslagen wird ein Pauschsatz in Höhe von 100,00 Euro erhoben; das Verfahren

ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 15.063,00 Euro.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten

der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung

durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer der Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow

(Grundbuch von Bochow Bl. 89).

Auf einer Teilfläche der seinerzeit genossenschaftlich genutzten Flurstücke hatte die

GPG Zierpflanzenproduktion Neu Bochow 1979 ein Einfamilienhaus errichtet. Ab ca.

1988 wurde zudem eine freistehende Doppelgarage mit einem Geräteraum, einem

Glashausanbau und einem einseitig offenen Anbau errichtet. Mit nicht notariell

beurkundetem Kaufvertrag vom 25. Juni 1990 erwarb die Beigeladene das

Einfamilienhaus von der GPG Zierpflanzenproduktion Neu Bochow. Mit einer weiteren

hierzu getroffenen Vereinbarung der Vertragsparteien "in Abstimmung mit dem Rat der

Gemeinde Bochow" wurden (Ziffer 1 der Vereinbarung) der Verkauf einer zu

vermessenden Fläche von ca. 500 m² "als Gartenland zum Eigenheim (Beschluss des

Vorstandes der GPG Neu Bochow vom 26. 6. 90 - Anlage 2)", die Vergabe der

"Restfläche des Grundstücks" durch einen Pachtvertrag (Ziffer 2 der Vereinbarung) sowie

die Gewährung eines Nutzungsrechts am Grund und Boden bis zur Schaffung der

rechtlichen Voraussetzungen zum Verkauf des Grundstücks (Ziffer 3 der Vereinbarung)

vorgesehen. Am 9. November 1992 wurde ein notarieller Kaufvertrag (UR-Nr. 1776/92)

über das Eigentum am Gebäude geschlossen, der den schuldrechtlichen Kaufvertrag

vom 25. Juni 1990 zum Bestandteil dieses Vertrages erklärte und hinsichtlich des

Grundstücks die folgende Regelung enthält: "Mit dem Eigentum am Gebäude geht auf

den Käufer auch das Recht zur Nutzung des Grundstücks über. Für diese

Grundstücksnutzung wurde zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eine Vereinbarung

geschlossen, die ebenfalls als beglaubigte Kopie als Anlage zu diesem Kaufvertrag

genommen wird."

Am 8. März 1996 wurden auf Ersuchen der Oberfinanzdirektion Cottbus vom 16. August

1995/24. November 1995 im Grundbuch von Bochow Bl. 608 für die Beigeladene

"Gebäudeeigentum gemäß Art. 233 § 2b EGBGB auf einer Teilfläche von 1000

Quadratmetern" auf den Flurstücken 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow sowie

im Grundbuch von Bochow Bl. 89 in der zweiten Abteilung eine entsprechende Belastung

der Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter

Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt Nr. 608 eingetragen.

Nachdem u.a. die Beigeladene einen Antrag auf Zusammenführung von Boden- und

Gebäudeeigentum gestellt hatte, ordnete das damalige Amt für Agrarordnung mit

Beschluss vom 26. April 1995 ein Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 in Verbindung

mit § 56 Abs. 1 Landwirtschaftsanpassungsgesetz (i.F. LwAnpG) für die Flurstücke 23 und

24 der Flur 3 sowie verschiedene benachbarte Flächen mit entsprechendem

Neuordnungsbedarf an. Der in der Folge erstellte Bodenordnungsplan vom 14.

September 2000 sah vor, dass das durch Vermessung einer Teilfläche von 1.000 m² aus

den Flurstücken 23 und 24 neu entstandene Flurstück 220 der Beigeladenen zugeordnet

und der Kläger durch einen Betrag von 21.250 DM abgefunden werden sollte. Auf den

dagegen erhobenen Widerspruch des Klägers hin wurde der Bodenordnungsplan mit

Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 2001 insoweit aufgehoben und dem zuständigen Amt

für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung aufgegeben, zu Gunsten des Klägers eine

wertgleiche Landabfindung zu suchen, da die ohne dessen Einverständnis vorgesehene

Abfindung in Geld sein Recht auf wertgleiche Landabfindung verletze.

In der Folge bemühte der Beklagte sich durch Anfragen an verschiedene öffentliche

Körperschaften und juristische Personen des öffentlichen Rechts um eine für die

Abfindung des Klägers mit Land geeignete Tauschfläche. Auf der Grundlage des mit 25

EUR/m² angegebenen Bodenrichtwertes für Bochow und des sich anhand dessen

ergebenden Ausgangswertes von 25.000 EUR ermittelte der Beklagte einen in Land

abzufindenden Wert der mit dem Gebäudeeigentum belasteten Fläche von - gerundet -

9.950 EUR, der mit dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vom 25. November 2003

festgestellt wurde. Im Zuge der Wertermittlung wurde vom Ausgangswert ein Betrag in

Höhe von 5.113 EUR für die Kosten der Baureifmachung der Fläche abgezogen und der

verbleibende Betrag wurde wegen der Belastung des Bodens mit getrenntem

Gebäudeeigentum halbiert. Als Abfindung wurde dem Kläger das 332 m² große,

bauplanungsrechtlich als Innenbereich ausgewiesene Flurstück 143 (neu) der Flur 7 der

Gemarkung Schmergow zugeordnet, dessen Wert auf der Grundlage des mit 30 EUR/m²

angegebenen Bodenrichtwertes für die Gemeinde Schmergow insgesamt 9.960 EUR

betrug.

Den hiergegen im Anhörungstermin am 8. Januar 2004 eingelegten und nachfolgend

begründeten Widerspruch des Klägers wies die Spruchstelle für Flurbereinigung mit

Widerspruchsbescheid vom 2. August 2004 zurück. Das Bodenordnungsverfahren sei zu

Recht auf der Grundlage des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes durchgeführt worden.

Es sei nicht zu beanstanden, dass der Beteiligten eine Fläche von 1.000 m² zugeordnet

werden solle, da das Grundbuch eine Belastung der Flurstücke 23 und 24 in dieser Größe

ausweise. Das Hineinragen des abzugebenden Grundstücks in das verbleibende

Grundstück des Klägers sei keine Besonderheit, sondern als Ergebnis der

gesetzgeberischen Entscheidung, Gebäudeeigentum fortbestehen zu lassen,

hinzunehmen. Auch soweit der Kläger die Berechnung des Wertes der abzugebenden

Fläche beanstande, könne er damit nicht durchdringen. Der Ausgangswert sei zu Recht

anhand des Bodenrichtwertes gebildet worden, da Kaufpreise, die einer Wertermittlung

auf dieser Grundlage entgegenstehen würden, weder der Spruchstelle bekannt noch

vom Kläger benannt worden seien. Ebenso wenig sei zu beanstanden, dass vom

Ausgangswert entsprechend § 19 Abs. 2 und 3 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

(i.F. SachenRBerG) ein Betrag von 5,11 EUR/m² für die Werterhöhung durch

Baureifmachung abgezogen und der so ermittelte Grundstückswert entsprechend § 68

Abs. 1 SachenRBerG halbiert worden sei. Die Auffassung des Klägers, dass eine

Landabfindung im Unterschied zur Geldabfindung den vollen Verkehrswert auszugleichen

habe, sei unzutreffend. Das Abfindungsgrundstück sei schließlich auch gleichwertig. Sein

Wert entspreche rechnerisch dem Wert der abzufindenden Fläche und auch hinsichtlich

der Gestaltung der Abfindung bestünden keine Bedenken. Die Kriterien des § 58 Abs. 1

S. 2 LwAnpG seien berücksichtigt worden. Der Kläger habe die abzugebende Fläche als

Wohnbauland erworben und deshalb einen Anspruch auf Abfindung mit Wohnbauland;

diesen Anspruch habe der Beklagte mit Zuweisung der Fläche in Schmergow erfüllt.

Darauf, ob der Kläger lieber mit gewerblich nutzbaren Flächen abgefunden würde,

komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Abfindungsfläche entspreche im

Hinblick auf die Lage im Land, Infrastruktur, Bodenwerte und Grundstücksmarkt

derjenigen der Einlagefläche. Dass die Abfindung nicht in Neu Bochow, sondern in

Schmergow liege, sei insoweit unerheblich. Die geringere Größe der Abfindungsfläche sei

ebenfalls nicht zu beanstanden, da der Kläger nicht zu einer Zuzahlung verpflichtet

werden könne und auf eine größere Fläche keinen Anspruch habe.

Mit seiner dagegen fristgemäß eingelegten Klage macht der Kläger insbesondere

geltend, dass das Haus nach seiner Kenntnis im Zeitpunkt der Klagebegründung seit

mehr als einem Jahr ungenutzt gewesen sei und er deshalb in entsprechender

Anwendung der § 29 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2, § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG zur

Verweigerung des Verkaufs bzw. zum Ankauf des Gebäudes berechtigt sei. Im Übrigen

sei ein Gebrauch gerade durch den Nutzer erforderlich, ein Gebrauch durch den Mieter

des Gebäudeeigentümers sei nicht erfasst und privilegiert. Das

Landwirtschaftsanpassungsgesetz sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da das

Grundstück nicht in einem Dorf-, sondern in einem Mischgebiet liege und ein Interesse

an einer Förderung der ländlichen Struktur durch die vorgesehene Bodenneuordnung

nicht erkennbar sei. Auch der persönliche Anwendungsbereich der §§ 53 ff. LwAnpG sei

nicht gegeben, da das Eigenheim weder von der Beigeladenen noch überhaupt von

einem "Häuslebauer" auf der Grundlage eines verliehenen Nutzungsrechts errichtet

worden sei und die Beigeladene das Haus erst nach der Wiedervereinigung im Jahre

1992 durch Kaufvertrag erworben habe. Die sich aus der Lage des abzugebenden

Flurstücks für den Kläger und dessen Gewerbebetrieb ergebenden massiven

Beschränkungen seien zu berücksichtigen; in diesem Zusammenhang werde auf § 81

Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b SachenRBerG verwiesen, wobei nicht verkannt werde, dass diese

Norm auf Wohngebäude grundsätzlich keine Anwendung finde. Eine Wohnnutzung habe

jedoch, wie ausgeführt, nicht mehr vorgelegen.

Die Ausführungen zur Größe des der Beigeladenen zugewiesenen Grundstücks seien

nicht überzeugend, da neben dem Wohnhaus lediglich (weitere) 500 m² Gartenland

verkauft werden sollten und sich aus § 57 LwAnpG lediglich ergebe, dass die am

Verfahren zu beteiligenden Personen auf der Grundlage der Eintragungen im Grundbuch

zu ermitteln seien. Eine Bindung an andere Angaben im Grundbuch ergebe sich daraus

nicht.

Auch die Ausführungen zur Ermittlung des Wertes des abzugebenden Flurstückes seien

rechtsfehlerhaft. Es sei nicht ersichtlich, welche Bemühungen der Beklagte

unternommen habe, um Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der näheren

Umgebung zu ermitteln. Der Abzug nach § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG sei nicht

gerechtfertigt, da die Genossenschaft investiert habe und kein Grund ersichtlich sei, der

Beigeladenen die Abzüge zugute kommen zu lassen. Schließlich fehle es an der

Vergleichbarkeit des dem Kläger zugewiesenen Austauschflurstücks, das schon wegen

der geringeren Größe nicht in gleicher Weise nutzbar sei wie die abzugebende Fläche.

Der Kläger habe diese abzugebende Fläche nicht als Wohnbauland erworben, sondern

zur gewerblichen Nutzung mit der Maßgabe, dass das Einfamilienhaus der Beigeladenen

nicht mit verkauft werde. Nach den maßgeblichen Grundsätzen des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sei abzugebender Boden zudem als fiktiv unbebaut

anzusehen. Da sich zudem das abzugebende Grundstück bei Hinwegdenken der

Wohnbebauung schon wegen seiner exponierten Lage bzw. seines Hineinragens in das

Gewerbegrundstück des Klägers als erschlossenes gewerblich nutzbares Land darstelle,

müsse das Austauschgrundstück dem entsprechen. Schließlich sei auch beachtlich,

dass das Austauschgrundstück in einer anderen Gemeinde liege. Der Beklagte sei aber

gehalten, im Gebiet der Gemeinde, in der das abzugebende Flurstück liege, nach

geeigneten Austauschflächen zu suchen, bevor er eine abweichende Regelung treffe.

Hierfür sei vorliegend nichts ersichtlich.

Der Kläger beantragt,

den Bodenordnungsplan vom 14. September 2000 in der Gestalt des 2.

Nachtrags vom 25. November 2003 und des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle

für Flurbereinigung vom 2. August 2004 insoweit aufzuheben, als er das Flurstück 220

neu, Flur 3 Gemarkung Bochow sowie die hierfür vorgesehene Austauschfläche Flurstück

143 neu der Flur 7 Gemarkung Schmergow betrifft.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er nimmt Bezug auf die Gründe des Widerspruchsbescheides, die er vertieft und ergänzt.

Zur Frage der aktuellen Nutzung des Eigenheims der Beigeladenen legt er eine aktuelle

Meldeauskunft des zuständigen Einwohnermeldeamtes (vom 10. März 2008) vor und

führt dazu aus, dass zwei Mitarbeiter, die am 14. März 2008 vor Ort gewesen seien, den

Eindruck gewonnen hätten, dass das Haus bewohnt sei.

Die Beigeladene, die keinen Antrag stellt, macht geltend, dass sie das Haus bis zum

Sommer 2002 selbst bewohnt und anschließend vermietet habe. Das Haus sei erstmals

vom 1. August 2002 bis zum Sommer 2003 und nach Herrichtung erneut vom 1. August

2003 an vermietet gewesen. Die neuen Mieter hätten das Haus im Frühjahr 2004 in

einer "Nacht- und Nebelaktion" verlassen und in einem erbarmungswürdigen Zustand

zurückgelassen. Das Haus habe deshalb renoviert werden müssen und erst im Mai 2004

im Rahmen eines „Mietkaufvertrages“ an das auch heute noch dort wohnende Ehepaar

D. überlassen werden können.

Auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge

(drei Ordner) wird für die weiteren Einzelheiten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vom 25.

November 2003 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle vom 2.

August 2004 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 60

LwAnpG in Verbindung mit § 138 Abs. 1 S. 2 FlurbG und § 113 VwGO).

Der Beklagte ist zutreffend von der Anwendbarkeit des

Landwirtschaftsanpassungsgesetzes auf den vorliegenden Fall der Zusammenführung

von Boden- und Gebäudeeigentum ausgegangen (1). Die Zuordnung des nach

Vermessung neu entstandenen Flurstücks 220 der Flur 3 der Gemarkung Bochow an die

Beigeladene ist weder dem Grunde noch dem Umfange nach zu beanstanden (2). Auch

die Einwände des Klägers gegen die Ermittlung des Wertes der abzugebenden Fläche (3)

und gegen die Gleichwertigkeit des Abfindungsgrundstücks (4) vermögen eine

Rechtswidrigkeit des 2. Nachtrags zum Bodenordnungsplan nicht zu begründen.

1. Der Beklagte ist zu Recht davon ausgegangen, dass hinsichtlich des auf einer

Teilfläche des klägerischen Grundstücks errichteten Eigenheims der Beigeladenen ein

Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 in Verbindung mit §§ 53 ff. LwAnpG durchzuführen

ist. Abgesehen davon, dass vom Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen für die

Zusammenführung von Boden und Gebäudeeigentum im Rahmen eines

Bodenordnungsverfahrens nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz im vorliegenden

Fall bereits aufgrund der Bestandskraft des auch vom Kläger nicht angefochtenen

Anordnungsbeschlusses des Beklagten vom 26. April 1995 auszugehen ist, begründet

das Klagevorbringen keinen Zweifel an der Anwendbarkeit des

Landwirtschaftsanpassungsgesetzes.

Gemäß § 64 LwAnpG ist das Eigentum an den Flächen, auf denen auf der Grundlage

eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen

errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritten stehen, nach den

Vorschriften des achten Abschnitts des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes auf Antrag

des Eigentümers der Fläche oder des Gebäudes neu zu ordnen.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Das aufgrund des Kaufvertrages vom 25. Juli

1990/9. November 1992 von der Beigeladenen erworbene Eigenheim wurde 1979 von

der GPG Zierpflanzenproduktion in Neu Bochow errichtet, was in dem vorliegenden

Prüfbescheid 327/79 vom 5. November 1979 für insgesamt zehn Eigenheime seine

Bestätigung findet. Auf der Grundlage des ihr nach den Gesetzen über die

landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften der DDR (vom 3. Juni 1959, GBl. I Nr.

36 S. 577 ff. und vom 2. Juli 1982, GBl. I Nr. 25 S. 443 ff.) zustehenden umfassenden

Nutzungsrechts war danach - auch ohne Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes -

selbstständiges Gebäudeeigentum der GPG entstanden (§ 13 LPGG 1959, § 27 LPGG

1982), das auch nach Aufhebung der für seine Entstehung maßgeblichen Gesetze

bestehen blieb (Art. 233 § 2b Abs. 1 i.V.m. § 2a Abs. 1 a EGBGB).

Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Bodenneuordnung nach dem

Landwirtschaftsanpassungsgesetz auch nicht auf landwirtschaftlich genutzte Flächen

beschränkt. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil v. 9.

Juli 1997 - 11 C 2.97 -, BVerwGE 105, 128 ff., hier zit. nach juris, Rn 29 ff.) ist geklärt,

dass der Begriff der „Gebäude“ in § 64 LwAnpG auch Eigenheime umfasst. Der in § 64

LwAnpG enthaltene Gestaltungsauftrag hat gerade für die Fälle der Eigenheime ein

erhebliches Gewicht, denn die Beseitigung der durch die Aufspaltung von Gebäude- und

Grundeigentum verursachten, die strukturelle Entwicklung der ländlichen Räume

behindernden Investitionshemmnisse leistet einen nennenswerten Beitrag zu der

Zielstellung des § 3 LwAnpG. Die § 3 LwAnpG zu entnehmende Einschränkung des

räumlichen Anwendungsbereichs des § 64 LwAnpG auf dörfliche - im Unterschied zu

städtisch geprägten - Bereichen steht der Anwendbarkeit des

Landwirtschaftsanpassungsgesetzes im vorliegenden Fall ebenfalls nicht entgegen. Dass

die mit dem Eigenheim der Beigeladenen bebaute Teilfläche des klägerischen

Grundstücks in dem Ortsteil Neu Bochow in einem unzweifelhaft nicht städtisch, sondern

dörflich geprägten Raum liegt, wird auch vom Kläger nicht substantiiert in Frage gestellt.

Darauf, dass die Fläche nach einer Auskunft des Amtes Groß Kreutz vom März 1998 von

dieser bauplanungsrechtlich als Mischgebiet eingeordnet wurde, kommt es in diesem

Zusammenhang nicht an.

Auch die Veräußerung des Gebäudes an die Beigeladene hindert die Anwendbarkeit des

§ 64 LwAnpG nicht (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 21. August 1998 - 9 K

22/97 -, RdL 1999, 131 ff.; hier zit. nach juris, Rn, 23 ff.). Der Umstand, dass die GPG das

selbstständige Gebäudeeigentum an die Beigeladene veräußert hat (zur Zulässigkeit

vgl. Art. 233 § 2b Abs. 6 EGBGB i.d. seit dem 1. Oktober 1994 geltenden Fassung; OLG

Brandenburg, Urteil vom 17. August 1995 - 5 U 38/95 -, VIZ 1996, 101 f.), ändert nichts

daran, dass das eingeleitete Bodenordnungsverfahren eine auf der Grundlage des

gesetzlichen Bodennutzungsrechts der GPG entstandene Trennung von Gebäude- und

Grundeigentum beseitigen soll und § 64 LwAnpG setzt bereits seinem Wortlaut nach kein

(fortbestehendes) Eigentum gerade der LPG voraus, sondern bezieht ausdrücklich auch

solche Fälle ein, in denen die Gebäude im selbständigen Eigentum eines „Dritten“

stehen (vgl. dazu auch BVerwG, Urteil v. 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107,

177 ff., hier zit. nach juris, Rn 25 f.).

Schließlich wäre auch das Vorliegen einer Einrede gem. § 29 SachenRBerG nicht

geeignet, eine Unanwendbarkeit des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes zu begründen.

Denn die Voraussetzungen für die Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens sind in §

64 LwAnpG abschließend geregelt und die weiteren Verfahrensstufen bieten hinreichend

Raum für die Berücksichtigung u.a. der sich aus diesen Einreden ergebenden Folgen,

indem sie es ermöglichen, bei der im Bodenordnungsplan zu treffenden

Zuteilungsentscheidung ggf. dem Bodeneigentümer gegenüber dem

Gebäudeeigentümer Vorrang einzuräumen (vgl. BVerwG, Urteil v. 10. Dezember 2003 -9

C 5.03 -, Buchholz 424.02 § 64 LwAnpG Nr. 10, hier zit. nach juris, Rn 18).

2. Die im Ergebnis des danach zu Recht durchgeführten Bodenordnungsverfahrens mit

dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vorgesehene Zuordnung des mit dem

Eigenheim der Beigeladenen bebauten, nach Vermessung neu entstandenen Flurstücks

220 der Flur 3 der Gemarkung Bochow an die Beigeladene ist weder dem Grunde noch

dem Umfang nach zu beanstanden.

a. Einer Zuordnung der Fläche an die Beigeladene als eingetragene

Gebäudeeigentümerin - der im Rahmen des notariellen Vertrages vom 19. Mai 2004

vereinbarte Eigentumserwerb der Eheleute D. ist noch nicht erfolgt, da die insoweit

maßgebliche Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch aufschiebend bedingt ist

durch die Nichtausübung des den Erwerbern vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts

und die Erwerber bis dahin lediglich eine der ortsüblichen Miete entsprechende

monatliche Rate zu leisten haben (§ 4 III, § 5 IV des Vertrages vom 19. Mai 2004) - steht

insbesondere nicht entgegen, dass der Kläger - wie er meint - in entsprechender

Anwendung der § 29 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2, § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG zur

Verweigerung des Verkaufs und zum eigenen Ankauf des Gebäudes berechtigt wäre.

Denn unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Weise die sich aus diesen Vorschriften

ergebenden Wertungen bei der im Bodenordnungsverfahren vorzunehmenden

Neuordnung der Eigentumsverhältnisse zu berücksichtigen wären, liegen die

Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 SachenRBerG hier entgegen der Auffassung des

Klägers nicht vor. Es ist weder feststellbar, dass das Haus „nicht mehr nutzbar und mit

einer Rekonstruktion durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen“ ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1

Nr. 1 SachenRBerG) noch dass es „nicht mehr genutzt wird und mit einem Gebrauch

durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen“ ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG).

Denn § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG zielt auf „Ruinengrundstücke“ ab, bei denen

die weitere Nutzung der baulichen Investition objektiv ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v.

20. September 2002 - V ZR 270/01 -, VIZ 2003, 92 ff.; hier zit. nach juris, Rn 10). Dafür

war und ist mit Blick auf das erst 1979 errichtete, ausweislich des bei den

Verwaltungsvorgängen befindlichen Wertgutachtens vom Dezember 2000 mit einer

Gesamtnutzungsdauer von ca. 90 Jahren eingeschätzte Einfamilienhaus nichts

ersichtlich. Allein die Notwendigkeit, von ausgezogenen Mietern verursachte Schäden zu

beseitigen, vermag die so bestimmte Nutzbarkeit nicht in Frage zu stellen. Dass das

Haus auch aktuell wieder bewohnt ist, belegt bereits die vom Beklagten in der

mündlichen Verhandlung vorgelegte Auskunft des Einwohnermeldeamtes, die durch den

vor Ort gewonnenen Eindruck zweier der in der mündlichen Verhandlung anwesenden

Mitarbeiter des Beklagten noch bestätigt wurde. Hiernach bestand auch keine

Veranlassung, dem Kläger wegen der aktuellen Nutzung des Eigenheims eine weitere

Erklärungsfrist zu den von der Beigeladenen eingereichten Verträgen einzuräumen. Der

mit Blick auf § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG erhobene Einwand des Klägers, dass

ein Gebrauch durch den Mieter des Gebäudeeigentümers nicht erfasst und privilegiert

sei, ist ebenfalls nicht begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

(BGH, Urteil v. 20. September 2002 - V ZR 270/01 -, VIZ 2003, 92 ff.; hier zit. nach juris,

Rn 14) ist auch die Vermietung eines Gebäudes eine Nutzung, die der Einrede aus § 29

Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht.

Für das Vorliegen eines Ankaufsrechts gem. § 81 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG, für dessen

Voraussetzungen - erhebliche Beeinträchtigung einer bestehenden betrieblichen

Nutzung bzw. Notwendigkeit der Fläche für eine den Anforderungen des

Investitionsvorranggesetzes entsprechende Betriebserweiterung - der Kläger als

Grundstückseigentümer darlegungs- und ggf. beweisbelastet wäre (vgl. Grüneberg, in:

MüKo, 4. Aufl. 2004, § 81 SachenRBerG Rn 7), ist ebenfalls nichts ersichtlich.

b. Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch nicht feststellbar, dass der Umfang der

der Beigeladenen nach dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan zugeordneten Fläche

mit insgesamt 1.000 m² zu groß bemessen wäre. Der Beklagte ist insoweit zu Recht

davon ausgegangen, dass die Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow

ausweislich der Eintragung auf Bl. 89 des Grundbuchs mit „Gebäudeeigentum gemäß

Artikel 233 § 2b EGBGB an einer Teilfläche von ca. 1000 qm“ für den jeweiligen

Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt Nr. 608

belastet sind. Die aufgrund eines Ersuchens der zuständigen Oberfinanzdirektion

erfolgte Eintragung gibt danach den Umfang der Grundstücksnutzung, zu dem das

Gebäudeeigentum im konkreten Fall berechtigt, ausdrücklich mit 1.000 m² an.

Zwar sieht § 57 LwAnpG ausdrücklich nur die Ermittlung der Beteiligten auf der

Grundlage der Eintragungen im Grundbuch vor. Die gesetzliche Vermutung des § 891

BGB, an die § 57 LwAnpG anknüpft, gilt jedoch nicht nur zugunsten des eingetragenen

Berechtigten als gegenwärtigen Rechtsinhabers, sondern erfasst auch das Bestehen des

eingetragenen Rechts mit seinem Inhalt (vgl. nur Wacke, in: Münchner Kommentar zum

BGB, 4. Aufl. 2004, § 891 Rn 15 f.). Die den Eintragungen damit verliehene Vermutung

der Richtigkeit und die daraus folgende Beweisregel, wonach derjenige, der das

Bestehen des eingetragenen Rechts bestreitet, dafür den vollen Beweis des Gegenteils

zu erbringen hat (Wacke, a.a.O. Rn 16), kommt in allen Verfahrensarten - einschließlich

des Verwaltungsrechts - zur Anwendung (BayVGH, Urteil vom 26. Juli 1999 - 19 B

95.2321 - RdL 2000, 208 f.) und schränkt insoweit auch den Untersuchungsgrundsatz ein

(BVerwG, Beschluss v. 16. August 2005 - 10 B 43.05 -, Buchholz 424.02 § 57 LwAnpG Nr.

1, hier zit. nach juris, Rn 5, 7 f.).

Davon ausgehend kann der Beklagte sich nicht nur hinsichtlich der in § 57 LwAnpG

ebenso wie in § 12 Flurbereinigungsgesetz (i.F. FlurbG) ausdrücklich geregelten Frage

des Inhabers eines im Grundbuch eingetragenen Rechts, sondern bis zum Nachweis der

Unrichtigkeit auch hinsichtlich des Bestands dieses Rechts auf die gesetzliche

Vermutung des § 891 BGB stützten. Der gem. § 11 GGV von Amts wegen eingetragene

Widerspruch - dessen fortdauernde Wirksamkeit angesichts § 11 Abs. 3

Gebäudegrundbuchverfügung (v. 15. Juli 1994, BGBl. I S. 1606, - GGV -) ohnehin

zweifelhaft erscheint - entkräftet die Vermutung der Richtigkeit des eingetragenen

Rechts nicht, sondern hindert lediglich einen gutgläubigen Erwerb (§ 892 Abs. 1 BGB; vgl.

auch Wacke, a.a.O., § 891 Rn 21). Einen Nachweis der Unrichtigkeit des eingetragenen

Rechts, hier konkret des Umfangs der dem Gebäudeeigentum zuzuordnenden Fläche,

hat der Kläger indes nicht erbracht. Weder hat er die seit der Eintragung verstrichene

Zeit genutzt, eine Grundbuchberichtigung zu erwirken, noch sind die von ihm in diesem

Verfahren vorgebrachten Umstände geeignet, eine offensichtliche Unrichtigkeit der

Eintragung zu erweisen. Der bloße Hinweis des Klägers, dass die Beigeladene nach der

Vereinbarung mit der GPG vom Juni 1990 nach erfolgter Vermessung lediglich „500 m²

Boden als Gartenland zum Eigenheim kaufen“ werde, vermag die Angabe der mit dem

Gebäudeeigentum belasteten Teilfläche seines Grundstücks mit ca. 1.000 m² schon

deshalb nicht als offensichtlich unrichtig zu erweisen, weil in der Vereinbarung zwischen

der GPG und der Beigeladenen neben dem Verkauf ausdrücklich die Vergabe der

„Restfläche des Grundstücks“ durch einen Pachtvertrag vorgesehen war. Ausweislich der

Anordnung des Eigenheims und des die Garagen, den Geräteraum sowie den

Glashausanbau enthaltenden Nebengebäudes (das als solches gem. § 5 Abs. 2 Satz 2

SachenRBerG auch dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

unterfiele) auf der Fläche spricht zudem vieles dafür, dass die für die Nutzung der - nicht

aufgrund eines konkret zugewiesenen beschränkten Nutzungsrechts, sondern aufgrund

des umfassenden gesetzlichen Nutzungsrechts der GPG errichteten - Baulichkeiten

erforderliche Funktionsfläche (vgl. § 12 Abs. 3 SachenRBerG) im konkreten Fall erheblich

größer als 500 m² ist. So erscheint es durchaus plausibel, dass der höhere

Flächenbedarf, der aus dieser von der GPG veranlassten und von den Behörden der DDR

geduldeten Gebäudeanordnung resultiert, einen über die für Eigenheime übliche

Regelgröße von 500 m² hinausgehenden Nutzungsanspruch begründet (vgl. § 22 Abs. 3

i.V.m. § 12 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG).

Unabhängig davon regelt § 64 LwAnpG die hinsichtlich der Neuordnung des Bodens

anzuwendenden Maßstäbe nicht unmittelbar, sondern lässt über die Verweisung auf § 63

Abs. 2 LwAnpG und die dortige Verweisung auf das Flurbereinigungsgesetz erkennen,

dass die Grundsätze des Flurbereinigungsrechts, wie sie insbesondere in § 37 FlurbG und

für das Verfahren nach § 64 LwAnpG weiterhin in § 3 und § 53 Abs. 1 LwAnpG zum

Ausdruck kommen, anzuwenden sind. Maßstab der Neuordnung ist das Ziel, unter

Beachtung der Interessen der Beteiligten die Voraussetzungen für die Wiederherstellung

leistungs- und wettbewerbsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe sowie für die

Zusammenlegung zersplitterten und unwirtschaftlich geformten Grundbesitzes nach

neuzeitlichen und betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zu schaffen (BVerwG, RdL 1998,

158). Diese insbesondere auf landwirtschaftliche Betriebe zugeschnittenen

Maßstabsregelungen enthalten ein weites planerisches Ermessen, das in den

Zusammenführungsfällen nach § 64 LwAnpG jedoch maßgeblich durch eine

sachenrechtliche Zuordnung, d.h. Schaffung von BGB-konformen

Eigentumsverhältnissen, intendiert ist. Für diese Problematik hat das

Sachenrechtsbereinigungsgesetz außerhalb des ländlichen Raums detaillierte

Regelungen bereitgestellt, an denen auch die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im

ländlichen Raum ausgerichtet werden kann. Diese Regelungen sind zwar nicht

unmittelbar entsprechend anwendbar, da das Sachenrechtsbereinigungsgesetz im

Anwendungsbereich des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes ausdrücklich keine

Ansprüche gewährt (§ 28 SachenRberG) und das Landwirtschaftsanpassungsgesetz

verdrängenden Vorrang genießt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL

2002, 297, 298; E 108, 202, 215; OVG Brandenburg, Urteil vom 8. November 2001 - 8 D

84/00.G -, ZOV 2002, 122, 125). Dies bedeutet allerdings nicht, dass Ansprüche nach

dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz unbeachtlich sind; sie können vielmehr mitsamt

den sie flankierenden Detailregelungen bei der Ermessensentscheidung der

Flurbereinigungsbehörde Beachtung finden und stellen in der Regel für die

Entscheidungsfindung maßgebliche Abwägungskriterien dar (OVG Brandenburg, Urteil

vom 10. April 2003 - 8 D 25/01.G -, ZOV 2003, 273 = RdL 2003, 249; vgl. auch OVG

Greifswald, Urteil vom 3. September 1998 – 9 K 2/98 -; OVG Magdeburg, Urteil vom 5.

Februar 1998 - C 8 S 4/97 -). Im Rahmen der Ausübung des Gestaltungsermessens

bezüglich des Bodenordnungsverfahrens kann danach im Falle der Errichtung von

Nebengebäuden entsprechend der Wertung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes

gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch eine Funktionsfläche für mit Billigung

staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude einbezogen werden, die mit dem Eigenheim

eine wirtschaftliche Einheit darstellen, da insoweit die Wertungen des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes in das Bodenordnungsverfahren einbezogen werden

können (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 299).

3. Die Ermittlung des Wertes der vom Kläger abzugebenden Grundstücksfläche durch

den Beklagten ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Rechtsgrundlage für die Wertermittlung sind auch in einem Verfahren gem. § 64 LwAnpG

die §§ 27 ff. FlurbG, die bei der Bewertung von mit fremdem Gebäudeeigentum

bebauten Grundstücken durch die entsprechend heranzuziehenden

Bewertungsregelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergänzt werden (i.d.S.

BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 -, BVerwGE 118, 91 ff. = VIZ 2003, 438 ff.;

Beschluss 21.07.2004 - 10 B 1/04 -, RdL 2004, 325 = VIZ 2004, 501; OVG Brandenburg,

Urteile vom 10. April 2003 - 8 D 3/01.G -, RdL 2004, 108 ff., vom 21. März 2002 - 8 D

21/99.G - und vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98.G -, VIZ 2002, 52 ff.; OVG Thüringen,

Urteil v. 28. November 2007 - 7 F 784/06 -, S. 11 ff. E.A.). Die Wertermittlung im

Bodenordnungsverfahren hat unter entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 2 Satz 1

und 2 SachenRBerG in der Weise zu erfolgen, dass vorrangig unbebaute, aber baureife

Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom

01.09.2004 - 10 C 1/04 -, BVerwGE 121, 373-382, Urteil vom 26. März 2003 - BVerwG 9 C

5.02 - BVerwGE 118, 92, 94). Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens soll im

Bodenordnungsverfahren, soweit für das Grundstück Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB

vorliegen, der Wert des baureifen Grundstücks grundsätzlich nach diesen bestimmt

werden (§ 19 Abs. 5 SachenRBerG). Erst wenn derartige Bodenrichtwerte nicht

vorhanden sind, ist der Verkehrswert einer derartigen Fläche in erster Linie nach der

Vergleichswertmethode (§ 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 WertV; vgl. Urteile des Senats vom 25.

Januar 2001 - 8 D 12/98 -, RdL 2001, 265 ff., und vom 10. April 2003 - 8 D 3/01.G -, S. 9

d. E.A.; BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 2003 - 9 B 58.03 - zit. nach Juris; BGH, Urteil vom

26. Oktober 1999 - LwZR 9/99 -, VIZ 2000, 112 f.) zu bestimmen.

Davon ausgehend können die Einwände des Klägers gegen die Ermittlung des Wertes

der von ihm abzugebenden Fläche keinen Erfolg haben. Der Beklagte war nicht gehalten,

Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der näheren Umgebung zu ermitteln, da für

Neu Bochow ein Bodenrichtwert vorhanden ist und keine konkreten Anhaltspunkte dafür

bestehen, dass dieser Bodenrichtwert, dessen für den 2. Nachtrag zum

Bodenordnungsplan zugrunde gelegte Höhe von 25 €/m² für Wohnbauflächen in Neu

Bochow (Stand 31. Dezember 2002) auch nach der aktuellen Bodenrichtwertkarte

(Stand 1. Januar 2008) noch gilt, im konkreten Fall unzutreffend, weil nicht den

Marktverhältnissen entsprechend oder aufgrund untypischer Lage oder Beschaffenheit

des Grundstücks ungeeignet sein könnte (vgl. § 19 Abs. 5 S. 2 SachenRBerG). Auch der

Kläger legt mit seinem Klagevorbringen nicht dar, dass und ggf. aus welchen Gründen

die Fläche des durch Vermessung neu entstandenen und vom Beklagten der

Beigeladenen zugeordneten Flurstücks 220 der Flur 3 höher zu bewerten sein sollte.

Insbesondere benennt er selbst keine Verkaufsfälle, in denen für vergleichbare

Grundstücke ein höherer Preis gezahlt worden wäre.

Auch der vom Beklagten entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Nr. 3

SachenRBerG vorgenommene Abzug der Kosten für die Baureifmachung des

abzugebenden Grundstücks ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu

beanstanden. Die gem. § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG maßgeblichen

Voraussetzungen für den Abzug sind im konkreten Fall erfüllt, denn es ist nicht

ersichtlich, dass die Kosten der Baureifmachung im konkreten Fall vom

Grundstückseigentümer getragen worden wären oder dass das Grundstück während der

Dauer seines Besitzes bereits erschlossen gewesen wäre. Vielmehr geht der Kläger

selbst davon aus, dass die GPG in das von ihr genossenschaftlich genutzte Grundstück

investiert hat. Der Kläger kann sich allerdings nicht darauf berufen, selbst

Rechtsnachfolger der GPG zu sein, denn ausweislich des bei den Akten befindlichen

Grundbuchauszugs hat er die verfahrensgegenständliche Fläche nicht von der GPG,

sondern von privaten Voreigentümern erworben. Auch der vom Kläger als wesentlich

angesehene Umstand, dass die Baureifmachung nicht von der Beigeladenen selbst,

sondern von der GPG als früherer Nutzerin und Rechtsvorgängerin der Beigeladenen

vorgenommen wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn § 19 Abs. 2 S. 3 Nr. 1

SachenRBerG sieht ausdrücklich vor, dass ein Abzug für die Kosten der Baureifmachung

nur dann nicht erfolgt, wenn die Vermessungs- und Erschließungskosten vom

Grundstückseigentümer getragen worden sind. Diejenigen Umstände, unter denen

einem Verkauf des Gebäudeeigentums Bedeutung für die Bemessung des Bodenwertes

zukommt, hat der Gesetzgeber des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes in § 70 Abs. 4

SachenRBerG konkret bestimmt. Liegen die sich daraus ergebenden Voraussetzungen -

wie hier - nicht vor, so besteht angesichts der Vergleichbarkeit der im

Bodenordnungsverfahren zu beachtenden Interessenlage von Grundstücks- und

Gebäudeeigentümern mit derjenigen von Grundstückseigentümern und Nutzern im

Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch im Verfahren nach dem

Landwirtschaftsanpassungsgesetz kein Anlass für eine von den sachenrechtlichen

Bewertungsmaßstäben abweichende Handhabung. Im konkreten Fall entspricht die

Berücksichtigung des Abzugs der Kosten der Baureifmachung bei der Ermittlung des

Wertes des mit dem Gebäudeeigentum belasteten Grundstücks deshalb der eingangs

dargelegten, von der Rechtsprechung anerkannten Übernahme der sich aus dem

Sachenrechtsbereinigungsgesetz ergebenden Bewertungsregeln auf das

Bodenordnungsverfahren.

Entsprechendes gilt für die Anwendbarkeit des in § 68 Abs. 1 SachenRBerG

vorgesehenen Halbteilungsgrundsatzes. Besondere Umstände, die dessen

Anwendbarkeit im konkreten Fall entgegenstehen könnten (vgl. etwa § 70 Abs. 3

SachenRBerG), sind mit Blick auf die Lage des Grundstücks und der der aufstehenden

Gebäude nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht dargelegt.

4. Das dem Kläger im 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan als Abfindung für die

abzutretende Fläche zugeordnete Flurstück 143 der Flur 7 der Gemarkung Schmergow

stellt nicht nur eine den Anforderungen des § 58 LwAnpG genügende Abfindung durch

Land von gleichem Wert dar, sondern genügt zugleich den sich aus § 58 S. 2 LwAnpG

ergebenden Anforderungen, wonach die Landabfindung dem alten Grundstück in

Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage entsprechen soll (vgl. dazu

ausführlich OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, RdL

2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 43 f.).

a. Das vom Beklagten als Abfindung vorgesehene Flurstück 143 der Flur 7 der

Gemarkung Schmergow war nicht nur zum Zeitpunkt des Erlasses des 2. Nachtrags zum

Bodenordnungsplan wertgleich mit der abzugebenden Fläche, sondern ist dies auch im

Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch (zum Zeitpunkt des Eintritts

des neuen Rechtszustands als maßgeblichem Zeitpunkt für die Wertgleichheit der

Abfindung vgl. den gem. § 63 Abs. 2 LwAnpG insoweit entsprechend anwendbaren § 44

Abs. 1 Satz 3 FlurbG). Wie bereits unter 3. festgestellt, hat der Beklagte den Wert der

abzugebenden Fläche zutreffend anhand des Bodenrichtwerts für

erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland in Neu Bochow (25 EUR/m², Stand 31.

Dezember 2002) und unter Berücksichtigung des sich nach den Bewertungsgrundsätzen

des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergebenden Abzugs für die Baureifmachung

sowie unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes mit 9.950 EUR bestimmt, und der

für diese Berechnung maßgebliche Bodenrichtwert hat sich ausweislich der bei den

Verwaltungsvorgängen befindlichen aktuellen Bodenrichtwertkarte (zum Stichtag 1.

Januar 2008) seitdem nicht geändert. Gleiches gilt für den Wert des

Abfindungsflurstücks, der anhand des Bodenrichtwertes für Schmergow (Stand 1.

Oktober 2003) zutreffend mit 30 EUR/m² bzw. insgesamt 9.960 EUR bewertet wurde.

Auch der für diese Fläche maßgebliche Richtwert ist in der aktuellen Bodenrichtwertkarte

unverändert verzeichnet.

b. Das als Abfindung des Klägers vorgesehene Flurstück 143 der Flur 7 der Gemarkung

Schmergow genügt auch den weiteren, sich aus § 58 Satz 2 LwAnpG ergebenden

Anforderungen an die Gleichwertigkeit der Abfindung.

In den nach § 58 LwAnpG gebotenen Gesamtwertvergleich von Einlage und Abfindung

sind die beteiligten Grundstücke hinsichtlich aller den Grundstückswert bestimmenden

Merkmale, zu denen in den Verfahren gem. § 64 LwAnpG insbesondere die baulichen

Nutzbarkeit gehört, in der Beschaffenheit einzustellen, die sie zum maßgebenden

Zeitpunkt konkret und aktuell haben (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März

1999 - 9 K 8/96 -, RdL 2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 49).

Zunächst fehlt es vorliegend nicht etwa deshalb an der Vergleichbarkeit des dem Kläger

zugewiesenen mit dem abzugebenden Grundstück, weil das Austauschgrundstück mit

332 m² erheblich kleiner ist als die abzugebende Fläche mit 1.000 m². Denn

Ausgangspunkt der Abfindung ist, dass dem weichenden Grundeigentümer Land

zugewiesen ist, das insgesamt rechnerisch wertgleich ist mit der Fläche, die er an den

Gebäudeeigentümer abzugeben hat. Da der Wert der abzugebenden Fläche - wie

dargelegt - in Verfahren gem. § 64 LwAnpG regelmäßig unter Anwendung des

Halbteilungsgrundsatzes zu bestimmen ist, liegt es auf der Hand, dass ein

Austauschgrundstück gleicher Qualität erheblich kleiner sein wird als die abzugebende

Fläche. Eine Verletzung der sich aus § 58 Abs. 2 LwAnpG ergebenden Anforderungen an

die Nutzbarkeit der Abfindung ergibt sich daraus jedenfalls dann nicht, wenn das

Abfindungsgrundstück eine Bebauung ohne weiteres zulässt. Dass dies hier der Fall ist,

ist angesichts der Lage im Innenbereich der Gemeinde Schmergow, der Größe (332 m²)

und des Zuschnitts der Fläche (ca. 16 x 20,75 m) nicht ernstlich zweifelhaft und wird vom

Kläger auch nicht bestritten.

Soweit der Kläger meint, das Abfindungsgrundstück sei mit der abzugebenden Fläche

deshalb nicht vergleichbar, weil es sich dabei um Wohnbauland und nicht um gewerblich

nutzbares Land handele, ist dies jedenfalls im konkreten Fall ebenfalls nicht zu

beanstanden. Denn abgesehen davon, dass die abzugebende Fläche nach dem eigenen

Vortrag des Klägers und der entsprechenden Auskunft des zuständigen Amtes nicht in

einem baunutzungsrechtlich als Gewerbegebiet einzuordnenden Bereich, sondern in

einem Misch- oder Dorfgebiet liegt, war sie durch die Überbauung mit dem Eigenheim

der Beigeladenen tatsächlich nicht gewerblich, sondern für Wohnbebauung genutzt.

Dass das Abfindungsgrundstück - dessen Bebaubarkeit „ausschließlich mit

Wohngebäuden“ sich nach der Auskunft des zuständigen Amtes vom 16. Juli 2002 nach

§ 34 Abs. 1 BauGB richtet - in gleicher Weise nutzbar ist, ist danach nicht zu

beanstanden. Dies gilt um so mehr, als ein dem abzutretenden Grundstück wertgleiches

Grundstück im konkreten Fall schon wegen der erheblich geringeren Größe kaum für

eine gewerbliche Nutzung geeignet wäre und der am Verfahren beteiligte Kläger

ausweislich der Verwaltungsvorgänge zu keinem Zeitpunkt hat erkennen lassen, dass er

eine Abfindung gerade mit einem gewerblich nutzbaren Grundstück benötige oder auch

nur vorziehen würde, und zwar selbst dann, wenn dieses - wovon angesichts der aus der

Bodenrichtwertkarte ersichtlichen Höhe der Bodenpreise für Misch- oder Gewerbegebiete

in der Umgebung von Neu Bochow auszugehen wäre - nicht oder allenfalls geringfügig

größer sein könnte als das vom Beklagten gefundene, für eine Wohnbebauung nutzbare

Grundstück in Schmergow. Entgegen der Auffassung des Klägers wäre eine für die

Abfindungsgestaltung maßgebliche konkret-aktuelle Nutzungsmöglichkeit gerade bei

Zuweisung eines solchen, im Zweifel nicht ohne weiteres konkret nutzbaren

Gewerbegrundstücks nicht gewährleistet gewesen.

Schließlich meint der Kläger zu Unrecht, dass die Abfindungsfläche den Anforderungen

des § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG deshalb nicht genüge, weil sie sich in einer anderen,

wenn auch benachbarten Gemeinde befinde. Denn abgesehen davon, dass sowohl Neu

Bochow als auch Schmergow (inzwischen) zur Gemeinde Groß Kreutz (Havel) gehören,

ist in der Rechtsprechung zu § 64, § 58 LwAnpG geklärt, dass als Abfindungsflächen

„insbesondere Flächen der im Zuständigkeitsbereich der Flurneuordnungsbehörde

gelegenen Gebietskörperschaften sowie der mit der Privatisierung von ehemals

volkseigenem land- und forstwirtschaftlichen Grundvermögen befassten Stellen sowie

Flächen anderer Grundeigentümer, die in anderweit durchgeführten

Bodenordnungsverfahren auf eine Landabfindung verzichtet haben, in Betracht“

kommen (BVerwG, Urteil v. 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 -, BVerwGE 108, 202 ff., hier

zit. nach juris, Rn 35). Als geeignete Fläche kommt grundsätzlich jedes in der Qualität

vergleichbare Land in Betracht, auf das die zuständige Behörde im Rahmen eines

Verfahrens gem. § 64 LwAnpG zugreifen kann (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v.

30. März 1999 - 9 K 8/96 -, RdL 2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 52 ff.). Davon

ausgehend ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Fläche in Schmergow als

Abfindungsgrundstück vorgesehen hat. Denn die ebenfalls erwogene Möglichkeit einer

Abfindung durch eine nach Abriss eines dort vorhandenen Regenwasserbeckens

grundsätzlich als geeignet angesehene Teilfläche der Flurstücke 200 und 201 der Flur 3

in Neu Bochow ist nach näherer Prüfung wegen des Risikos einer Belastung der Fläche

mit chemischen Ablagerungen zu Recht aufgegeben worden. Angesichts der sonstigen

Ergebnisse der vom Beklagten unter dem 23. April 2004 an das Amt Groß Kreutz, die

BVVG, die TLG, die Brandenburgische Bodengesellschaft für Grundstücksverwaltung und

-verwertung mbH, das Grundstücks- und Vermögensamt des Landes Brandenburg und

den Verband für Landentwicklung und Flurneuordnung gerichteten Anfragen wegen der

Bereitstellung einer Tauschfläche ist die Auswahl der dabei angebotenen Fläche in

Schmergow nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG, § 147 Abs. 1, 3 FlurbG, § 154 Abs. 1, §

162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der

Beigeladenen dem Kläger aufzuerlegen, da die Beigeladene selbst keinen Antrag gestellt

und damit kein Kostenrisiko übernommen hat. Die Gebührenpflicht richtet sich nach Nr.

5112 der Anlage 1 zum GKG. Die für den Streitwert maßgebliche Bedeutung der Sache

für den Kläger (§ 52 Abs. 1 GKG) wird in Höhe der Differenz zwischen dem sich nach dem

Bodenrichtwert für die abzugebende Fläche ergebenden Betrag und dem nach der

Abfindungsregelung des 2. Nachtrags zum Bodenordnungsplan auszugleichenden

Betrag bemessen. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, §

708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Revisionszulassungsgründe gemäß § 132 Abs. 2

VwGO nicht ersichtlich sind.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum