Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 13.03.2017

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Gericht

Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg

Aktenzeichen

2 A 17.08

Entschieden

13.03.2017

Schlagworte

Bebauungsplan , Eigentümer , Grundstück , Hof , Gemeinde , Zukunft , Wohngebäude , Ausweisung , Verkehr , Gesellschaft

OVG Berlin-Brandenburg: bebauungsplan, eigentümer, grundstück, hof, gemeinde, zukunft, wohngebäude, ausweisung, verkehr, gesellschaft

Gericht:

Oberverwaltungsgericht

Berlin-Brandenburg 2.

Senat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

OVG 2 A 17.08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 1 Abs 3 BauGB, § 1 Abs 7

BauGB, § 9 Abs 1 Nr 21 BauGB,

§ 30 Abs 1 BauGB, § 33 BauGB

Normenkontrolle eines Bebauungsplans: städtebauliche

Erforderlichkeit, Abwägungsgebot, Festsetzung mit Geh-, Fahr-

und Leitungsrechten zu belastender Flächen; Sicherung der

Erschließung; Privatstraße

Leitsatz

Andreas-Hermes-Siedlung

Tenor

Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsteller darf die

Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages

abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher

Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Normenkontrollantrag richtet sich gegen den Bebauungsplan XIV-207 a für die

Grundstücke Andreas-Hermes-Siedlung Nr. 2 - 9 und Klein-Ziethener Weg 3, 5 und 9

sowie einen Teilabschnitt des Klein-Ziethener Weges im Bezirk Neukölln, Ortsteil Rudow.

Der Bebauungsplan umfasst im Wesentlichen die gleichzeitig mit dem benachbarten

Andreas-Hermes-Hof zur Internationalen Bauausstellung 1957 als Mustersiedlung

angelegte Andreas-Hermes-Siedlung. Die Siedlung bestand anfänglich aus zehn

Grundstücken, die als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen konzipiert waren und

beidseits der sie von Norden nach Süden durchquerenden Privatstraße „Andreas-

Hermes-Siedlung“ mit typengleichen, gleichmäßig angeordneten eingeschossigen

Wohngebäuden bebaut wurden. Bereits während der Aufstellung des Bebauungsplans

wurden mehrere Grundstücke geteilt und im rückwärtigen Bereich aufgrund von

Baugenehmigungen nach § 33 BauGB mit weiteren Wohnhäusern bebaut.

Das Eigentum an der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ war 1958 von der Deutschen

Bauernsiedlung GmbH auf die damaligen Eigentümer der Siedlungsgrundstücke als

Teilhaber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen worden. Die spätere Teilung

und Veräußerung einzelner Grundstücke blieb auf die Zusammensetzung der

Gesellschaft ohne Einfluss. Bei Aufstellung des Bebauungsplans waren die 20

ursprünglichen Eigentümer unverändert im Grundbuch eingetragen, obwohl bereits die

Mehrzahl von ihnen verstorben war. Eine Auseinandersetzung der Gesellschaft war bis

dahin nicht erfolgt.

Der Antragsgegner hat den Bebauungsplan u.a. mit dem Ziel begründet, die

Voraussetzungen zur Bewahrung des typischen Erscheinungs- und Ortsbildes und der

charakteristischen Siedlungsstruktur der Andreas-Hermes-Siedlung zu schaffen und im

Einklang mit diesen Zielen eine geordnete städtebauliche Entwicklung dieses Bereichs

durch eine Steuerung der künftigen baulichen Entwicklung sicherzustellen. Eine

verbindliche Bauleitplanung sei erforderlich gewesen, weil das Gebiet im

Baunutzungsplan 1960 als Nichtbaugebiet ausgewiesen gewesen sei. Mit der Beurteilung

der Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB sei eine koordinierte und geordnete

städtebauliche Entwicklung in der Zukunft nicht gewährleistet gewesen.

Das Aufstellungsverfahren wurde durch den Beschluss vom 19. September 1989,

bekannt gemacht im Amtsblatt für Berlin vom 30. März 1990 (S. 605), zur Aufstellung

des Bebauungsplans XIV-207 eingeleitet, der auch die Siedlung am Rhodeländerweg

umfassen sollte. Nach frühzeitiger Bürgerbeteiligung im Jahre 1989 und öffentlicher

Auslegung des Planentwurfs in den Jahren 1991 und 1993 teilte der Antragsgegner das

Plangebiet durch Beschluss vom 20. Februar 1998 (ABl. S. 763) in zwei Gebiete. In dem

die Andreas-Hermes-Siedlung betreffenden Verfahren XIV-207 a wurde der Planentwurf

im März/April 1998 und – nach einer Beanstandung durch die Senatsverwaltung für

Bauen, Wohnen und Verkehr mit Schreiben vom 3. Dezember 1999 – erneut im Juni/Juli

2001 öffentlich ausgelegt. Da der Plan sodann ein weiteres Mal geändert wurde,

erhielten die betroffenen Eigentümer im März 2004 nochmals Gelegenheit zur

Stellungnahme. Am 9. Mai 2006 setzte das Bezirksamt Neukölln den Bebauungsplan

durch eine am 3. Juni 2006 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (S. 464) bekannt

gemachte Rechtsverordnung fest.

Der Bebauungsplan weist die Andreas-Hermes-Siedlung als allgemeines Wohngebiet

aus. In der textlichen Festsetzung Nr. 1 wird bestimmt, dass die Ausnahmen nach § 4

Abs. 3 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Planes sind. Die überbaubaren

Grundstücksflächen (und damit die Lage und zulässige Größe der Grundflächen der

baulichen Anlagen) werden durch Baugrenzen in Form von Baufenstern vorgegeben,

wobei in dem von der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ aus gesehen rückwärtigen

Bereich der ursprünglichen Siedlungsgrundstücke jeweils ein zweites Baufenster

ausgewiesen wird. Durch die textliche Festsetzung Nr. 4 wird die maximale Traufhöhe der

Gebäude geregelt. Die als private Verkehrsfläche gekennzeichnete Fläche der Straße

„Andreas-Hermes-Siedlung“ wird als mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende

Fläche dargestellt. Nr. 2 der textlichen Festsetzungen ordnet ergänzend die Belastung

mit einem Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Benutzer und Besucher und mit einem

Leitungsrecht zu Gunsten der Benutzer der Grundstücke im allgemeinen Wohngebiet

sowie der zuständigen Unternehmensträger an. Unter Nr. 5 der textlichen

Festsetzungen wird angeordnet, dass im allgemeinen Wohngebiet eine Befestigung von

Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist und

die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen unzulässig

sind.

Der Antragsteller hat den Normenkontrollantrag am 20. Mai 2008 gestellt. Er war

zunächst Mieter des im Geltungsbereich des Bebauungsplans belegenen, mit einem

Wohnhaus bebauten Grundstücks A... und nutzt es inzwischen aufgrund eines

Überlassungsvertrags vom 16. Juni 2005, den er mit den Erwerbern des Grundstücks

abgeschlossen hat, die für ihn als Treuhänder auftreten. Der Vertrag weist ihm das

uneingeschränkte Nutzungsrecht zu und verpflichtet ihn zur Tragung aller Lasten sowie

zur Erstattung der Finanzierungskosten. Nach dem Vertrag steht ihm ein durch eine am

22. Juni 2005 eingetragene Vormerkung gesicherter Eigentumsübertragungsanspruch

zu, sobald das von den Erwerbern aufgenommene Kaufdarlehen getilgt ist.

Zur Begründung des Normenkontrollantrags macht der Antragsteller im Wesentlichen

geltend, die vom Antragsgegner vorgenommene Abwägung habe bereits hinsichtlich der

Planungsziele keinen Bestand, da die Bauleitplanung für die städtebauliche Entwicklung

nicht erforderlich und objektiv nicht geboten sei. Die Vorschrift des § 34 BauGB biete

hinreichend Gewähr für die Erteilung von Baugenehmigungen unter

Erschließungsvorbehalt, zumal nur noch vier Grundstücke für eine Teilung zur Verfügung

stünden. Einer Zersiedlung der unbebauten Flächen ringsum könne bereits durch

Anwendung des § 35 BauGB vorgebeugt werden. Ferner seien die Planungsziele in sich

widersprüchlich: Der Plan sehe einerseits vor, dass weitere Baugenehmigungen im Falle

von Grundstücksteilungen erteilt werden dürfen. Andererseits solle das städtebauliche

Erscheinungsbild der Andreas-Hermes-Siedlung gewahrt werden. Es sei zudem

widersprüchlich, dass die optische und nutzungsbedingte Einheit zwischen dem Andreas-

Hermes-Hof und der Siedlung untergraben werde. Als einzig erkennbare Intention bleibe

das Ziel, eine Rechtsgrundlage für einschneidende Maßnahmen zugunsten öffentlicher

Versorgungsunternehmen zu schaffen. Dies sei aber weder notwendig noch

verhältnismäßig, da die zu erwartenden Maßnahmen zu erheblichem und geradezu

existenzgefährdendem Aufwand für die Eigentümer führen würden. Zudem seien diese

Ziele nicht offengelegt und demzufolge nicht gebührend in die Abwägung eingestellt

worden.

In die Abwägung sei ferner nicht eingestellt worden, dass es für die Eigentümer einen

erheblichen Nachteil darstelle, ihre Grundstücke nicht mehr als landwirtschaftliche

Nebenerwerbsstelle oder Gartenbaubetrieb betreiben zu dürfen. Die Planbegründung

gebe zum Hintergrund der Neubestimmung des Gebietscharakters nur den Hinweis,

dass die Siedlungsgrundstücke heute nicht mehr als landwirtschaftliche

Nebenerwerbsstellen genutzt würden und auch in Zukunft nicht mit einer Wiedernutzung

in dieser Richtung gerechnet werden könne. Diese Feststellung sei aber zumindest

hinsichtlich des Antragstellers unrichtig, zumal er in Zukunft eine noch verstärkte

Nutzung in dieser Richtung nicht ausgeschlossen wissen wolle. Mit seinem Einwand sei er

nicht präkludiert, da er angesichts des Ziels, den Charakter der Siedlung zu erhalten,

nicht damit gerechnet habe, dass ihm das Recht auf Bestandsschutz genommen

werden solle.

Der Antragsgegner habe in der Abwägung die bestehende Erschließungssituation nicht

hinreichend berücksichtigt. Die Siedler hätten die Erschließung auf eigene Kosten

durchgeführt. Die Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“ sei von der aus den

ursprünglichen Siedlern bestehenden Gesamthandsgemeinschaft angelegt worden.

Ferner sei über eine Wasserinteressengemeinschaft die Wasserleitung zum Anschluss

der Siedlung sowie des Andreas-Hermes-Hofes an das öffentliche Leitungsnetz finanziert

worden. Die Erschließung funktioniere seit fünf Jahrzehnten reibungslos. Neue

Eigentümer würden unproblematisch in die bestehenden Verträge integriert bzw. hätten

sich eigenständig neue Lösungen geschaffen. Die möglichen Beeinträchtigungen der so

geschaffenen Erschließung seien in der Abwägung nicht bedacht worden. Seit einigen

Monaten übten die Berliner Wasserbetriebe zunehmend Druck auf die Mitglieder der

Wassergemeinschaft zum Abschluss eigener Wasserverträge aus. Dies hätte zur Folge,

dass neue Wasseranschlüsse gelegt werden müssten und von den Siedlern zu zahlen

wären, obwohl sie bereits über eine ausreichende Leitung verfügten. Die Folge des

Bebauungsplanes sei, dass Leitungsrechte zu Gunsten der Versorgungsunternehmen

eingetragen würden und die begünstigten Unternehmen dann sehr leicht die

Neuorganisation der Ver- und Entsorgung durchsetzen könnten. Dies führe dazu, dass

der Andreas-Hermes-Hof die bereits bestehenden privaten Leitungen allein

weiterbetreiben und unterhalten müsste bzw. möglicherweise von den Bewohnern der

Andreas-Hermes-Siedlung beanspruchen könnte, die gemeinsam angelegten Leitungen

weiter zu finanzieren. Zwar werde in der Planbegründung betont, dass es eine rein

privatrechtliche Angelegenheit sei, wie die Bewohner des Plangebietes Wegenutzung und

Wasserversorgung geregelt hätten. Bei der Abwägung hätten diese privatrechtlichen

Regelungen jedoch kein Gewicht erhalten. Die vorgesehenen Geh-, Fahr- und

Leitungsrechte seien überflüssig und weder durch ein konkretes Planbedürfnis

gerechtfertigt noch unter einem anderen Gesichtspunkt verhältnismäßig.

Schließlich wendet sich der Antragsteller gegen das durch den Bebauungsplan

ermöglichte Ausmaß der Verdichtung. Es sei mit einer Siedlung mit Gartenstruktur

unvereinbar, dass auf jedem der verbliebenen teilbaren Grundstücke Doppelhäuser

gebaut werden können. Dies sei sowohl für die Infrastruktur als auch den laut

Planbegründung bewahrenswerten Charakter der Siedlung schädlich.

Der Antragsteller beantragt,

den durch Rechtsverordnung vom 9. Mai 2006, veröffentlicht im Gesetz- und

Verordnungsblatt für Berlin vom 3. Juni 2006 (GVBl. S. 464), festgesetzten

Bebauungsplan XIV-207 a für die Grundstücke Andreas-Hermes-Siedlung Nr. 2 - 9 und

Klein-Ziethener Weg 3, 5 und 9 sowie einen Teilabschnitt des Klein-Ziethener Weges im

Bezirk Neukölln, Ortsteil Rudow, für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Es sei nicht richtig, dass für die zweite Baureihe Baugenehmigungen gemäß § 34 BauGB

hätten erteilt werden können, denn die Bebauung habe jeweils aus einem Wohngebäude

und im hinteren Bereich aus Nutzgärten bestanden. Die Baugenehmigungen für die

Wohngebäude in der zweiten Reihe seien gemäß § 33 BauGB in Bezug auf die künftigen

Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt worden. Das zu bewahrende Ortsbild werde

im Bebauungsplan vor allem in der zeit- und typengleichen eingeschossigen Bebauung

und der daraus resultierenden aufgelockerten Siedlungsstruktur mit einer geringen

grundstücksbezogenen Flächenbeanspruchung und Versiegelung sowie einem

behutsamen Übergang von den bebauten Flächen zum offenen Landschaftsbereich

gesehen. Hieraus resultierten die Festsetzungen zur Lage und Größe der überbaubaren

Grundstücksflächen, ferner seien deshalb nur Einzel- und Doppelhäuser in offener

Bauweise mit einer Traufhöhe von bis zu 4 m zugelassen worden. Die Festsetzung eines

allgemeinen Wohngebiets begründe sich hauptsächlich aus der Bestandssituation.

Sämtliche Grundstücke im Geltungsbereich seien nur noch wohngenutzt gewesen.

Zudem sei die Festsetzung auf die veränderten gesellschaftlichen Bedingungen

zurückzuführen. Landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und große Nutzgärten seien

nicht mehr in dem Maße nachgefragt wie in der Nachkriegszeit, insbesondere nicht am

Ort der Andreas-Hermes-Siedlung. Die Ausweisung eines Kleinsiedlungsgebiets wäre an

den Belangen der ansässigen Eigentümer sowie der Nachfrage nach Bauland

vorbeigegangen. Die Festsetzung des Leitungsrechts in der Verkehrsfläche der Andreas-

Hermes-Siedlung sichere die Möglichkeit der Erschließung über diese Fläche. Dies sei

notwendig, da nicht alle angrenzenden Eigentümer auch Eigentümer der Straße seien

und somit nicht automatisch über diese Fläche verfügten. Zwar seien im Rahmen der

Kaufverträge Klauseln aufgenommen worden, wonach die Miteigentumsanteile der

Straße mit veräußert werden sollten. Dies habe sich jedoch nicht in einer rechtlich

eindeutigen Situation niedergeschlagen. Die Festsetzung stelle dabei keinen Zwang dar,

die Erschließung über diese Fläche zu regeln, insofern entstünden keine zusätzlichen

Kosten. Sofern eine Erschließung bereits vorhanden sei, begründe der Bebauungsplan

eindeutig keinen neuerlichen Anschlusszwang. Es möge richtig sein, dass bisher immer

noch Lösungen zur Erschließung gefunden worden seien. Ob sie auch in Zukunft noch

den Idealzustand darstellten, sei dagegen nicht eindeutig zu beantworten. So sei auch

nicht klar, ob an die vorhandenen Leitungen in ihrer Dimensionierung weitere

Baugrundstücke angeschlossen werden könnten. Der Bebauungsplan ermöglichte daher

auch eine Neuordnung der Erschließungssituation.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den

Inhalt der Streitakte und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge des Bebauungsplans

Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Normenkontrollantrag bleibt ohne Erfolg.

Der Antrag ist zulässig.

Die gemäß § 195 Abs. 7 VwGO noch geltende zweijährige Antragsfrist nach § 47 Abs. 2

Satz 1 VwGO in der bis 31. Dezember 2006 geltenden Fassung (Bekanntmachung vom

19. März 1991, BGBl. I S. 686, zuletzt geändert durch Art. 9 des Gesetzes vom 9.

Dezember 2006, BGBl. I S. 2833) ist gewahrt.

Der Antragsteller ist im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Eine

Verletzung eigener Rechte durch nachteilige Festsetzungen des Bebauungsplans ist

bereits deshalb möglich, weil er auf dem im Geltungsbereich des Planes gelegenen

Grundstück A... wohnt und aufgrund des mit den Erwerbern dieses Grundstücks

abgeschlossenen Überlassungsvertrages nutzungsberechtigt ist (vgl. Urteil des Senats

vom 28. Mai 2009 – OVG 2 A 14.08 –, m.w.N.).

II.

Der Normenkontrollantrag ist jedoch nicht begründet. Der Bebauungsplan ist nicht

wegen formeller oder materieller Fehler unwirksam.

1. Die Einwände des Antragstellers hinsichtlich der Planungsziele sind weder unter dem

Gesichtspunkt der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 BauGB) noch

im Hinblick auf das Gebot der gerechten Abwägung der durch die Planung berührten

Belange (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB in der hier nach § 233 Abs. 1 Satz 1

BauGB grundsätzlich maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 8. Dezember

1986, BGBl. I S. 2253, nachfolgend: BauGB a.F.) begründet.

a) Nach § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald

und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Was im Sinne dieser

Bestimmung erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen planerischen Konzeption

der Gemeinde. Welche Ziele sich die Gemeinde in der Bauleitplanung setzt, liegt in

ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die bauleitplanerischen

Regelungen in den gesetzlichen Grenzen zu treffen, die ihrer städtebaulichen

Ordnungsvorstellung entsprechen. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind

nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und

ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die

Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind (vgl. BVerwG, Beschluss

vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, NVwZ 1999, S. 1338 f. m.w.N.). Die Entscheidung des

Plangebers, ob und inwieweit sich die für eine Planung angeführten städtebaulichen

Gründe gegenüber anderen Belangen durchsetzen, betrifft dagegen nicht die

städtebauliche Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 BauGB), sondern ist am Maßstab

des Abwägungsgebots (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB a.F.) zu beurteilen.

Hieran gemessen vermag der Einwand des Antragstellers, die angestrebte bauliche

Verdichtung hätte auch über Baugenehmigungen nach § 34 BauGB geregelt werden

können, die städtebauliche Erforderlichkeit des Bebauungsplans nicht infrage zu stellen.

So ist die Gemeinde in bebauten Gebieten schon grundsätzlich nicht gehalten, die

weitere bauliche Entwicklung allein den rechtlichen Vorgaben des § 34 BauGB zu

überlassen. Sie darf eine vorhandene Bebauung selbst dann durch eine verbindliche

Bauleitplanung überplanen, wenn es ihr lediglich darum geht, ein faktisches Baugebiet

nach § 34 Abs. 2 BauGB rechtlich zu ordnen und damit städtebaulich festzuschreiben

(BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 NB 1.96 –, BRS 58 Nr. 1). Im vorliegenden

Fall soll der Bebauungsplan eine weitere Bebauung der ursprünglich als

landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen konzipierten und entsprechend großen

Grundstücke mit Wohnhäusern ermöglichen und dabei eine geordnete städtebauliche

Entwicklung sicherstellen. Die angestrebte bauliche Verdichtung hätte aber auf der

Grundlage des § 34 BauGB nicht zugelassen werden können, denn die Grundstücke

waren bisher nur in dem von der Straße „Andreas-Hermes-Siedlung“ aus gesehen

vorderen Bereich bebaut, während der hintere Grundstücksteil nicht mit Wohnhäusern

bebaut war. Eine Bebauung in der „zweiten Reihe“ hätte sich demnach nicht gemäß § 34

Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt. Der Erforderlichkeit des

Bebauungsplans kann auch nicht entgegengehalten werden, inzwischen stünden nur

noch vier Grundstücke für eine Teilung und Bebauung im rückwärtigen Bereich zur

Verfügung, denn diese Situation beruht gerade auf dem Bebauungsplan, da für die

zwischenzeitlich im rückwärtigen Grundstücksteil errichteten Gebäude

Baugenehmigungen nach § 33 BauGB im Vorgriff auf die beabsichtigten Festsetzungen

des Planes erteilt wurden.

Ebenso wenig ist dem Antragsteller darin zu folgen, dass das Ziel, die bauliche

Verdichtung innerhalb der Siedlung zu ermöglichen und einer Zersiedelung der

unbebauten Flächen ringsum vorzubeugen, auch ohne den Bebauungsplan auf der

Grundlage des § 35 BauGB hätte erreicht werden können. Der Antragsteller legt insoweit

ein zu enges Verständnis des Grundsatzes des Vorrangs der Innenentwicklung vor einer

weiteren Inanspruchnahme des Außenbereichs zugrunde, denn es geht dabei nicht

lediglich um die Verhinderung einer gemäß § 35 BauGB unzulässigen Bebauung des

Außenbereichs, sondern vor allem darum, eine weitere Inanspruchnahme des

Außenbereichs durch Ausweisung neuer Baugebiete zu vermeiden oder zu minimieren.

Auch der weitere Einwand, die Planungsziele widersprächen einander und die Abwägung

habe bereits hinsichtlich dieser Ziele keinen Bestand, vermag nicht zu überzeugen. Die

Absicht des Plangebers, das Erscheinungsbild der Andreas-Hermes-Siedlung zu wahren,

steht nicht im Widerspruch zu dem Vorhaben, dort eine weitere bauliche Verdichtung

zuzulassen. Der Plangeber strebt vielmehr an, beides miteinander zu vereinbaren,

indem er dem wachsenden Bedürfnis nach zusätzlicher Bebaubarkeit der Grundstücke

durch die Möglichkeit einer Bebauung in zweiter Reihe Rechnung trägt, aber gleichzeitig

Regelungen zu Anordnung und Gestaltung der Baukörper trifft, um das typische

Erscheinungsbild der Siedlung zu bewahren. Diese Absicht kommt in der

zusammenfassenden Bestimmung des Planungsziels zum Ausdruck, das Erscheinungs-

bzw. Ortsbild der Andreas-Hermes-Siedlung unter Berücksichtigung heutiger

Nutzungsanforderungen nachhaltig zu sichern (S. 7 der Planbegründung).

b) Ebenso wenig lässt sich im Hinblick auf die verfolgten Planungsziele ein

Abwägungsfehler feststellen. Das Abwägungsgebot verpflichtet den Plangeber, bei der

Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und

untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des

Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine

(sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an

Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss,

wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich

zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird,

die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des

so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die

zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die

Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen

entscheidet (vgl.BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – IV C 105.66 –, BVerwGE 34,

301, 309).

Dass der Ausgleich zwischen dem Interesse, das Erscheinungsbild der Siedlung zu

erhalten, und dem Interesse, entsprechend den aktuellen Nutzungsanforderungen eine

dichtere bauliche Nutzung des Gebiets zuzulassen, in einer das objektive Gewicht der in

die Abwägung eingestellten Belange unverhältnismäßig beschränkenden Weise

vorgenommen oder die Bedeutung dieser Belange verkannt worden wäre, ist nicht

ersichtlich. Wie der Plangeber in der Planbegründung (vgl. S. 7) und im gerichtlichen

Verfahren dargelegt hat, soll die angestrebte geordnete städtebauliche Entwicklung

ebenso wie die erwünschte Erhaltung der Siedlungsstruktur durch die Anordnung der

überbaubaren Grundstücksflächen mit Blick auf die bestehenden Gebäude sowie durch

die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung, etwa über eine Begrenzung der

Traufhöhe, gewährleistet werden (vgl. dazu auch Ziff. 2.3.1 und 2.3.2 der

Planbegründung). Dass die getroffenen Festsetzungen hierzu ungeeignet wären, ist nicht

zu erkennen.

Nicht nachvollziehbar ist weiter der Einwand des Antragstellers, es sei widersprüchlich,

die bauliche Entwicklung der Andreas-Hermes-Siedlung nicht in einem einheitlichen,

auch den Andreas-Hermes-Hof umfassenden Bebauungsplan zu regeln, da ansonsten

die bestehende optische und nutzungsbedingte Einheit untergraben würde. Auch

insoweit ist unter Berücksichtigung des der Gemeinde zustehenden planerischen

Ermessens kein Abwägungsfehler ersichtlich. Vielmehr weisen der Hof und die Siedlung

bereits von ihrer Nutzungsart und Lage einen unterschiedlichen Gebietscharakter auf.

Dies durfte der Antragsgegner zum Anlass für eine auf die Siedlung beschränkte

Überplanung nehmen. Ferner besteht zwischen dem Hof und der Siedlung keine

Nutzungseinheit in dem Sinne, dass Flächen der Siedlung ebenso von dem Hof genutzt

würden, so dass auch aus diesem Grund eine einheitliche Planung nicht geboten war.

2. Die Ausweisung der Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“ als mit Geh-, Fahr- und

Leitungsrechten zu belastende Fläche ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

a) Die rechtliche Grundlage dieser Festsetzung findet sich in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB.

Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinde hierdurch zur Festsetzung von Flächen, die

mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu Gunsten der Allgemeinheit, eines

Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belasten sind. Zur

späteren Realisierung dieser Festsetzung bedarf es entweder einer Einigung mit dem

Grundstückseigentümer oder einer Enteignung. Die Festsetzung begründet die dort

genannten Rechte nicht selbst und bewirkt deshalb unmittelbar noch keine

Duldungspflichten des Grundstückseigentümers, sondern schafft erst eine

Voraussetzung, um das Grundstück zur Begründung eines solchen Rechts notfalls im

Enteignungswege in Anspruch nehmen zu können (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 1, § 86 Abs. 1 Nr.

1, § 87 BauGB). Dies kann durch die zwangsweise Eintragung einer Dienstbarkeit

geschehen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987 – 4 NB 2.87 –, NVwZ 1988,

822; Beschluss vom 2. November 1998 – 4 BN 49.98 –, NVwZ 1999, 296). Unmittelbar

bewirkt die Festsetzung lediglich, dass das Grundstück nicht in einer Weise, z.B. durch

Errichtung von baulichen Anlagen, genutzt werden darf, die die geplante Ausübung des

noch zu begründenden Rechts behindern oder unmöglich machen würde. Aus Gründen

der Bestimmtheit müssen im Bebauungsplan die zu belastende Fläche, das Recht, mit

dem diese Fläche zu belasten ist, und der Begünstigte dieser Belastung hinreichend

genau angegeben werden. Die Festsetzungen sind dazu in einem Maß zu konkretisieren,

das für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB)

und das dem Gebot einer gerechten Abwägung der öffentlichen und privaten Belange

gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB bzw. § 1 Abs. 6 BauGB a.F.)

entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987, a.a.O.). Auch sonst kommt

es für die Gültigkeit einer solchen Festsetzung in erster Linie auf Fragen der

städtebaulichen Erforderlichkeit und der Abwägung an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2.

November 1998, a.a.O., vgl. ferner Finkelnburg, Die Festsetzung von mit Geh-, Fahr- und

Leitungsrechten zu belastenden Flächen im Bebauungsplan, BauR 1996, 303).

Hieran gemessen ist die getroffene Festsetzung rechtlich nicht zu beanstanden.

Die städtebauliche Erforderlichkeit ergibt sich daraus, dass für die vom Plangeber

angestrebte Zulassung einer zusätzlichen Wohnbebauung auf den rückwärtigen

Grundstücksteilen der Andreas-Hermes-Siedlung die Erschließung gesichert sein muss

(vgl. § 30 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauO Bln). Für die Grundstücke, die keinen

unmittelbaren Zugang zu dem als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Klein-

Ziethener Weg besitzen, besteht eine zweckmäßige Erschließungsvariante in der

Inanspruchnahme der Privatstraße „Andreas-Hermes-Siedlung“. Gegen die

Erforderlichkeit der Festsetzung kann nicht eingewandt werden, dass, wie dies der

Antragsteller geltend macht, mit der vorhandenen Wasserleitung bereits eine

funktionsfähige Erschließungsanlage vorhanden sei, an die auch die neu entstandenen

Wohngrundstücke angeschlossen werden könnten. Diese Möglichkeit wird durch die

Regelung nicht genommen. Die Anordnung der Belastung durch ein Geh-, Fahr- und

Leitungsrecht belässt den Eigentümern der zu erschließenden Grundstücke die

Möglichkeit, die Erschließung nicht über neue Anlagen – etwa eines öffentlichen

Versorgungsunternehmens –, sondern durch Nutzung der vorhandenen privaten

Erschließungsanlagen zu verwirklichen. Ein Anschlusszwang an öffentliche

Erschließungsanlagen oder die Anlagen bestimmter Versorgungsunternehmen wird

hierdurch weder unmittelbar noch mittelbar begründet. Die Regelung betrifft allein die

rechtliche Sicherung der Erschließung, indem sie gewährleistet, dass die nach

baurechtlichen Vorschriften notwendige dauerhafte Sicherung der Erschließung notfalls

auch gegen den Willen der Eigentümer der Privatstraße durchgesetzt werden kann.

Hierfür Vorsorge zu treffen, erscheint im vorliegenden Fall geboten, weil die Eigentümer

der Straße nicht mit den Eigentümern der Grundstücke identisch sind, die eine

Erschließung benötigen, während es zur Eintragung einer die Erschließung sichernden

Dienstbarkeit der Zustimmung aller Straßeneigentümer bedarf. Die Sicherung der

Erschließung über die Privatstraße ist auch nicht bereits aufgrund der Interessenlage

gewährleistet. Es verhält sich insoweit anders als im Verhältnis zu den Eigentümern der

Vorderliegergrundstücke, deren Grundstücke zur Erschließung der dahinter liegenden

Grundstücke in Anspruch genommen werden müssen, denn in deren Verhältnis

gewährleistet bereits das gemeinsame Interesse an der Bebaubarkeit der

Hinterliegergrundstücke, dass im Rahmen der Veräußerung die baurechtlich gebotenen

Regelungen zur Sicherung der Erschließung (etwa durch Bestellung einer Baulast an

dem vorderen Grundstück) getroffen werden. So ergibt sich beispielhaft aus dem von

dem Antragsteller vorgelegten Kaufvertrag, dass zugunsten der Eigentümer des von

seinem Grundstück abgeteilten Grundstücks A...(Flurstück 1...) eine Grunddienstbarkeit

(Wege-, Fahr- und Leitungsrecht) zur Nutzung einer streifenförmigen Teilfläche seines

Grundstücks (Flurstück 1...) eingeräumt und eine entsprechende Baulast bestellt wurde.

Mit den in der textlichen Festsetzung Nr. 2 getroffenen Regelungen ist die Anordnung

nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB auch hinreichend bestimmt.

b) Die Festsetzung ist ferner nicht wegen eines Abwägungsfehlers zu Lasten der

Grundstückseigentümer der Privatstraße unwirksam.

Bei der planerischen Abwägung, die einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB

vorauszugehen hat, ist das Interesse des Eigentümers an der ungeschmälerten Nutzung

seines Eigentums gegen das städtebauliche Interesse, zu dessen Verwirklichung ein

Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht erforderlich erscheint, abzuwägen. Dabei ist auch zu

prüfen, ob dem Eigentümer noch eine ausreichende Nutzungsmöglichkeit seines

Eigentums verbleibt. Führt die Festsetzung zu einer so weit gehenden fremdnützigen

Inanspruchnahme des Grundstücks, dass daneben für eine Eigennutzung kein oder

kaum Raum bleibt, kann die Belastung zu fremdnützigen Zwecken unter Belassung des

Eigentums objektiv unzumutbar und daher abwägungsfehlerhaft und die Gemeinde

gehalten sein, von vornherein die vollständige Inanspruchnahme des Grundstücks

vorzusehen, was durch die Festsetzung einer Fläche für Verkehr (§ 9 Abs. 1 Nr. 11

BauGB) oder eine Fläche für Versorgung oder Entsorgung (§ 9 Abs. 1 Nr. 12, Nr. 14

BauGB) erfolgen kann (vgl. etwa Finkelnburg, a.a.O., S. 303; Paetow in: Berliner

Kommentar zum BauGB, Stand: April 2010, § 41 Rn. 4; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom

26. Juli 1983 – 5 S 2322/82 –, BRS 40 Nr. 10).

Nach diesen Grundsätzen ist die dem Bebauungsplan zu Grunde liegende Abwägung

nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat sich in Reaktion auf die Beanstandung der

ursprünglichen Planbegründung durch die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und

Verkehr im Schreiben vom 3. Dezember 1999 bewusst dafür entschieden, die Straße

„Andreas-Hermes-Siedlung“ nicht als öffentliche Verkehrsfläche auszuweisen, sondern

an der geplanten Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festzuhalten. In der

Begründung des Bebauungsplans (S. 10) wird dies damit begründet, dass die

Privatstraße keinerlei Verbindungs-, sondern ausschließlich Erschließungsfunktion für die

Benutzer und Besucher der wenigen anliegenden Grundstücke sowie die zuständigen

Unternehmensträger besitze. Es bestehe deshalb kein allgemeines öffentliches

Verkehrsbedürfnis, so dass eine Ausweisung als private Verkehrsfläche für die Erfüllung

dieser Funktion ausreiche. Im Rahmen einer möglichen Bebauung der hinteren

Grundstücksteile sei von einer geringfügigen Erhöhung des Verkehrsaufkommens

auszugehen, die jedoch die Funktionserfüllung der privaten Verkehrsfläche nicht in Frage

stelle. Eine erweiterte Nutzung der Privatstraße durch die neuen Anlieger sei auch für die

Alteigentümer, die nicht mehr Eigentümer von anliegenden Grundstücken seien,

durchaus objektiv zumutbar, da sich die Nutzung der privaten Verkehrsfläche nicht

ändere und also nicht von einer Einschränkung der Eigentumsrechte ausgegangen

werden könne.

Damit hat der Plangeber die Belange der Eigentümer an der Erschließungsstraße, auch

soweit sie nicht mehr Eigentümer von angrenzenden Grundstücken sind, ausreichend

berücksichtigt. Der Antragsgegner hat insbesondere auch gesehen, dass eine

zusätzliche Bebauung zu einer erhöhten Benutzung der Privatstraße führen wird. Dies

bedeutet jedoch keine unverhältnismäßige Belastung der Straßeneigentümer, da die

Straße bereits gegenwärtig der Erschließung der anliegenden Grundstücke dient und nur

mit einer – absolut gesehen – geringfügigen Verkehrszunahme zu rechnen ist.

c) Schließlich ist kein Abwägungsfehler im Hinblick auf die Interessen der Träger der

privaten Wasserversorgungseinrichtung zu erkennen.

Wie bereits dargelegt, bewirkt die Regelung keinen Anschlusszwang an öffentliche oder

andere konkurrierende Versorgungseinrichtungen, sondern belässt den bisherigen

Nutzern der vorhandenen privaten Erschließungsanlagen ebenso wie neu

hinzukommenden Anliegern die Möglichkeit, sich weiterhin oder erstmals an diesen

Anlagen zu beteiligen. Sollte die Anordnung der Belastung der Straßenfläche mit einem

Leitungsrecht oder die Eintragung einer Dienstbarkeit faktisch erstmals die Möglichkeit

einer anderweitigen Erschließung eröffnen, etwa weil die Zustimmung der

Straßeneigentümer zur Verlegung einer weiteren Leitung bisher nicht zu erreichen war,

so begründet dies keinen Abwägungsfehler, denn der legitime Zweck der Regelung

besteht gerade darin, bisher bestehende rechtliche Erschließungshindernisse zu

beseitigen. Die Träger der gemeinsamen Wasserversorgungsanlage haben

demgegenüber kein schützenswertes Interesse daran, dass der bisherige Zustand, in

dem die Voraussetzungen für eine Erschließung der Grundstücke im Baugebiet rechtlich

nicht hinreichend gewährleistet sind, erhalten bleibt.

Die Regelung bewirkt auch keinen Kontrahierungszwang für die Träger der privaten

Wasserversorgungseinrichtung, der sie verpflichten würde, neu hinzukommenden

Anliegern den Anschluss an die vorhandene Wasserleitung zu erlauben, was ggf. die

Notwendigkeit mit sich brächte, die Kapazität der Anlage kostenaufwändig zu erweitern.

3. Frei von Abwägungsfehlern ist auch die Entscheidung, die Siedlung als allgemeines

Wohngebiet (§ 4 BauNVO) auszuweisen und dabei die Zulassung von Ausnahmen nach §

4 Abs. 3 BauNVO auszuschließen.

Der Antragsgegner hatte ursprünglich beabsichtigt, das Gebiet der Andreas-Hermes-

Siedlung in dem Bebauungsplan als Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO) auszuweisen. Auf

Anregung der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im Schreiben vom 3.

Dezember 1999 änderte er den Planentwurf vor der Auslegung im Juni/Juli 2001 und

setzte stattdessen ein allgemeines Wohngebiet fest. Dies begründete er damit, dass die

Siedlungsgrundstücke nicht mehr als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen genutzt

würden und auch in Zukunft nicht mit einer Wiedernutzung in dieser Richtung gerechnet

werde, ferner solle den Bestrebungen einiger Grundstückseigentümer, Teile ihrer

Grundstücke zu veräußern und eine weitere Bebauung zu ermöglichen, Rechnung

getragen werden (S. 8 der Planbegründung). Die Ausnahmen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO

seien ausgeschlossen worden, um das Gebiet weitgehend störungsfrei zu halten (S. 30

der Begründung).

Dies lässt keinen Abwägungsfehler erkennen. Dass der Antragsgegner mit seiner der

Ausweisung eines allgemeinen Wohngebiets zugrundegelegten Bestandsaufnahme,

wonach bei Planaufstellung sämtliche Grundstücke im Geltungsbereich des

Bebauungsplans nur noch wohngenutzt waren, von falschen Tatsachen ausgegangen

wäre, wird vom Antragsteller nicht substanziiert behauptet und ist auch sonst nicht

erkennbar. Im Hinblick darauf, dass bereits während des Planaufstellungsverfahrens die

Mehrzahl der ursprünglichen Siedlungsgrundstücke geteilt und im Bereich der früheren

Nutzgärten neue Wohngebäude errichtet wurden, ist auch die Annahme des

Antragsgegners nachvollziehbar, dass aufgrund gewandelter Bedürfnisse kein Bedarf

mehr an einer Nutzung als landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, wie dies in einem

Kleinsiedlungsgebiet zulässig gewesen wäre (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), besteht. Der

Antragsteller hat in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass er zum Zeitpunkt der

Beschlussfassung über den Bebauungsplan auf seinem Grundstück keine

landwirtschaftliche Nebenerwerbsstelle betrieben und das Grundstück auch nicht

gärtnerisch genutzt hat, sondern im Hinblick auf seine Ausbildung als Gärtner lediglich

die Option offengehalten wissen will, das Grundstück in der Zukunft als

Nebenerwerbsstelle zum Anbau von Pflanzen nutzen zu können. Dass der

Antragsgegner dieses erst im Klageverfahren geäußerte mögliche Nutzungsinteresse

bei der Entscheidung über die zulässige Art der Nutzung nicht berücksichtigt hat,

begründet indes keinen Abwägungsfehler, da der Antragsteller diese Nutzungsabsicht

nicht bereits im Rahmen der Planaufstellung geltend gemacht hat und sie sich dem

Antragsgegner mangels äußerer Anhaltspunkte – zumal von dem Grundstück des

Antragstellers bereits eine Teilfläche abgeteilt und mit einem neuen Wohngebäude

bebaut worden war – auch nicht aufdrängen musste. Die Bürgerbeteiligung hat nach § 3

Abs. 1 und 2 BauGB nicht zuletzt die Aufgabe, der planenden Stelle

Interessen(betroffenheiten) sichtbar zu machen. Hat es ein Betroffener unterlassen,

seine Betroffenheit im Zuge der Bürgerbeteiligung vorzutragen, dann ist die

Betroffenheit nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sich der planenden Stelle die

Tatsache dieser Betroffenheit aufdrängen musste (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. November

1979 – 4 N 1/78 u.a. –, BVerwGE 59, 87).

4. Auch in Bezug auf das durch den Bebauungsplan zugelassene Maß der baulichen

Nutzung, das durch Festsetzungen zur Größe der überbaubaren Grundstücksflächen, zur

zulässigen Höhe der baulichen Anlagen und durch die Zulassung von höchstens zwei

Wohnungen je Wohngebäude eingeschränkt ist, ist kein Abwägungsfehler ersichtlich. Wie

bereits dargelegt, ist die zugelassene Verdichtung mit dem Ziel, das Erscheinungsbild

und den Charakter der Siedlung zu erhalten, vereinbar. Ebenso wenig bedeutet das

zugelassene Maß der baulichen Nutzung eine untragbare oder unzumutbare

Mehrbelastung der vorhandenen Erschließungsanlagen. Dabei ist zu berücksichtigen,

dass mit der Zulassung zusätzlicher Wohngebäude, wie bereits ausgeführt wurde, nicht

zwingend ein Recht zur Inanspruchnahme der vorhandenen privaten Wasserleitung

verbunden ist und dass nur eine geringfügige Mehrbelastung der privaten

Erschließungsstraße zu erwarten ist.

III.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über

die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten

Zulassungsgründe vorliegt.

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