Urteil des OVG Berlin-Brandenburg, Az. 10 S 20.10

OVG Berlin-Brandenburg: satzung, bekanntmachung, räumlicher geltungsbereich, erlass, aufzählung, kaufvertrag, hauptsache, amtsblatt, stadt, vollzug
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Gericht:
Oberverwaltungsgericht
Berlin-Brandenburg 10.
Senat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
OVG 10 S 20.10
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 47 Abs 2 S 1 VwGO, § 47 Abs
6 VwGO, § 123 Abs 1 VwGO, §
16 Abs 2 BauGB, § 214 Abs 1
Nr 4 BauGB
Veränderungssperre; Normenkontrolle; einstweilige Anordnung;
Bekanntmachungsmangel; Unklarheiten beim räumlichen
Geltungsbereich der Veränderungssperre; Unstimmigkeit
zwischen aufgezählten Flurstücken und Kartenausschnitt
Tenor
Die am 10. Dezember 2009 beschlossene Satzung der Antragsgegnerin über eine
Veränderungssperre im Bebauungsplangebiet der Innenentwicklung Nr. 3/2009 der Stadt
B... wird bis zur Entscheidung über den Normenkontrollantrag des Antragstellers - OVG
10 A 12.10 - außer Vollzug gesetzt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitweit wird auf 10 000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller ist Eigentümer u.a. der Flurstücke 8... und 1... Flur 7... der Gemarkung
B.... Die zwischen der R... Straße und dem S...F... gelegenen Flurstücke 82/1 und 113/5
mit einer Fläche von etwa 8 100 m² sind von dem Antragsteller mit notariellem
Kaufvertrag vom 29. Oktober 2009 verkauft worden. Gemäß VII. Ziff. 3 des Kaufvertrags
ist in dem Kaufpreis ein mit der Firma N... AG & Co.KG vorverhandelter Mietvertrag für
noch zu erstellende Geschäftsräume (§ 1 des Mietvertrages) enthalten. Als
Übergabetermin und Rücktrittsgrund bei Nichteinhaltung des Termins wird darin der 11.
August 2010 genannt (§ 2 Ziff. 1 des Mietvertrages). Der Käufer hat jedoch gemäß VII.
Ziff. 3 des Kaufvertrages gegenüber dem Antragsteller keinen Anspruch auf den
Abschluss dieses noch nicht rechtswirksamen Mietvertrags. Unter V. des Kaufvertrages
ist ein Nachzahlungsanspruch für den Fall vereinbart, dass innerhalb von zwei Jahren
nach Vertragsabschluss noch weitere Mieter für die Nutzung der Flurstücke gewonnen
werden sollten. Unter III. des Kaufvertrages ist ein Rücktrittsrecht für den Käufer bis zur
Erteilung der beantragten Baugenehmigung, spätestens jedoch bis zum 31. Dezember
2010, vereinbart.
Am 10. Dezember 2009 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der
Antragsgegnerin die Aufstellung eines Bebauungsplans. Dessen Geltungsbereich
umfasst die oben genannten Flurstücke des Antragstellers bis auf das Flurstück 113/4,
das in der Aufzählung der Flurstücke nicht enthalten ist. Mit dieser Planung sollte die
Nutzung dort mit dem Ziel der „Ansiedlung von verträglichem Gewerbe bzw. Wohnen“
gesteuert werden, damit sich „die Entwicklung dieser Flächen geordnet vollzieht“. Zur
Sicherung der Planungsabsichten beschloss die Stadtverordnetenversammlung der
Antragsgegnerin mit gleichem Datum eine Veränderungssperre. Gemäß § 2 der Satzung
erstreckt sich deren räumlicher Geltungsbereich „auf die Flurstücke 8...und 1...“ und ist
„deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans“. Der
Aufstellungsbeschluss vom 10. Dezember 2009 wurde durch Aushang am 2. Februar
2010 und die Satzung über die Veränderungssperre vom 10. Dezember 2009 im
Amtsblatt für das Amt B... vom 2. Februar 2010 bekannt gemacht.
Mit Anhörungsschreiben vom 1. April 2010 teilte die Untere Bauaufsichtsbehörde mit,
dass die beantragte Baugenehmigung für den Neubau eines N... Lebensmittel
Discountmarktes nicht erteilt und auch nicht in Aussicht gestellt werden könne, weil sich
das Baugrundstück im Geltungsbereich der Veränderungssperre befinde und das
Einvernehmen der Gemeinde hierfür versagt worden sei.
Der Antragsteller hat am 2. Juni 2010 einen Normenkontrollantrag - OVG 10 A 12.10 -
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Der Antragsteller hat am 2. Juni 2010 einen Normenkontrollantrag - OVG 10 A 12.10 -
gestellt und begehrt im vorliegenden Verfahren die vorläufige Außervollzugsetzung der
Veränderungssperre. Er sieht die Veränderungssperre als eine unzulässige
Verhinderungsplanung an, die nur im Hinblick auf sein Vorhaben erlassen worden sei und
darüber hinaus das Mindestmaß an erforderlicher Konkretisierung vermissen lasse. Der
Antragsteller befürchtet, dass von dem vertraglichen Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht
werden könnte, wenn die Baugenehmigung wegen der bestehenden
Veränderungssperre nicht bis zum Jahresende erteilt wird. Die Rückabwicklung des
Kaufvertrages vom 29. Oktober 2009 würde einen erheblichen finanziellen Verlust
bedeuten, zumal davon neben dem vorverhandelten Vertrag mit der N... AG & Co.KG
auch noch weitere zwischenzeitlich vorverhandelte Mietverträge mit der K...GmbH und
der T....KG betroffen wären.
Der Antragsteller beantragt,
die am 10. Dezember 2009 beschlossene Satzung der Antragsgegnerin über
eine Veränderungssperre im Bebauungsplangebiet der Innenentwicklung Nr. 3/2009 der
Stadt B... bis zur Entscheidung über den Normenkontrollantrag OVG 10 A 12.10 außer
Vollzug zu setzen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie tritt dem Vorbringen des Antragstellers entgegen. Auf die Ausführungen hierzu im
Schriftsatz vom 29. Juli 2010 wird Bezug genommen.
II.
1. Der Antrag ist gemäß § 47 Abs. 6 VwGO statthaft und zulässig.
a) Der Antragsteller ist antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO), denn er hat
hinreichend substantiiert Tatsachen vorgetragen, die es zumindest als möglich
erscheinen lassen, dass er durch die von der Antragsgegnerin erlassene Satzung über
die Veränderungssperre in absehbarer Zeit in seinen Rechten verletzt werden könnte. Er
hat zwei Flurstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs mit notariellem
Kaufvertrag vom 29. Oktober 2009 veräußert, wobei das hierin vereinbarte, zeitlich
befristete Rücktrittsrecht ausgeübt werden kann, solange die Baugenehmigung nicht
erteilt worden ist. Die Erteilung ist jedoch nach dem Anhörungsschreiben der Unteren
Bauaufsichtsbehörde vom 1. April 2010 nicht zu erwarten. Damit gehen von der
Veränderungssperre rechtliche und wirtschaftliche Wirkungen für den Antragsteller aus,
die seine Antragsbefugnis begründen.
b) Es ist auch ein Eilbedürfnis im Sinne der §§ 47 Abs. 6, § 123 Absatz 1 VwGO für den
Antrag glaubhaft gemacht.
Aus dem notariellen Kaufvertrag vom 29. Oktober 2009 ergibt sich ein zeitlicher Aspekt
im Sinne eines Anordnungsgrundes für den Erlass einer einstweiligen Anordnung, der
daran orientierte Dispositionen der Vertragsparteien erforderlich macht. Denn das unter
III. des Kaufvertrags vereinbarte Rücktrittsrecht des Käufers bis zur Erteilung der
beantragten Baugenehmigung ist zeitlich bis zum 31. Dezember 2010 befristet. Die
vorläufige Außervollzugsetzung der streitgegenständlichen Veränderungssperre ist
damit für die zeitlich nur begrenzt mögliche Ausübung des vertraglich vereinbarten
Rücktrittsrechts von Bedeutung.
Ob der Annahme eines Anordnungsgrundes für den Erlass einer einstweiligen Anordnung
entgegensteht, dass es sich bei dem vertraglich vereinbarten „Zeitfenster“ für die
Ausübung des Rücktrittsrechts und die Klärung der Genehmigungsfähigkeit des
Vorhabens um einen erst durch den Vertrag vom 29. Oktober 2009 entstandenen und
damit der Risikosphäre des Antragstellers zuzurechnenden Zeitdruck handelt, ist eine
Frage der Vorwerfbarkeit der entstandenen zeitlichen Situation und würde eine bewusste
Beeinflussung der prozessualen Lage durch eine entsprechende Vertragsgestaltung im
Sinne einer mutwilligen Herbeiführung der Eilbedürftigkeit voraussetzen (vgl. hierzu OVG
Bln-Bbg, Beschluss vom 14. Juni 2010 - OVG 10 S 27.09 -; juris RNr. 17; Beschluss vom
24. April 2009 - OVG 10 S 13.08 - juris RNr. 19). Dies ist jedenfalls im Hinblick auf den vor
der Bekanntmachung der Veränderungssperre am 2. Februar 2010 abgeschlossenen
Kaufvertrag vom 29. Oktober 2009 zu verneinen.
Ob der Antragsteller den zunächst nur als unwirksamen Vorvertrag mit der Firma N... AG
& Co.KGgeschlossenen und dem Kaufvertrag beigefügten Mietvertrag „im Februar
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& Co.KGgeschlossenen und dem Kaufvertrag beigefügten Mietvertrag „im Februar
2010“ unterzeichnet hat, kann dahinstehen. Dies hat er auf die gerichtliche Anfrage vom
8. Juni 2010 im Schriftsatz vom 22. Juni 2010 mit dem Vortrag, dass ihm „bekannt (sei),
dass dieser im Februar 2010 unterzeichnet“ worden sei, schon nicht glaubhaft gemacht.
Im Übrigen könnte eine Eilbedürftigkeit für den vorläufigen Rechtsschutzantrag ohnehin
nicht auf das darin vereinbarte Übergabedatum 11. August 2010 gestützt werden, weil
ein Vertragsabschluss erst nach der Bekanntmachung der Veränderungssperre am 2.
Februar 2010 eine Form der mutwilligen Herbeiführung der Eilbedürftigkeit wäre.
2. Der Antrag ist begründet.
Die materiellen Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47
Abs. 6 VwGO liegen vor. Nach dieser Vorschrift kann das Gericht auf Antrag eine
einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus
anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Die im Rahmen des § 47 Abs. 6 VwGO
anzustellenden Erwägungen decken sich weitgehend mit den zu § 32 BVerfGG
entwickelten Grundsätzen; beide Vorschriften entsprechen sich in ihrer Zielrichtung. Weil
eine Rechtsnorm außer Vollzug gesetzt werden soll, ist es notwendig, bei der Prüfung der
Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47 Abs. 6 VwGO
einen strengen Maßstab anzulegen. Die für eine vorläufige Regelung sprechenden
Gründe müssen so schwer wiegen, dass sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung als
unabweisbar erscheinen lassen. Die Folgen, die eintreten würden, wenn die einstweilige
Anordnung nicht erginge, der Normenkontrollantrag aber später in der Hauptsache
Erfolg hätte, sind mit den Nachteilen abzuwägen, die entstünden, wenn die begehrte
einstweilige Anordnung erlassen würde, der Normenkontrollantrag aber in der
Hauptsache später erfolglos bliebe. Hierbei ist ein schwerer Nachteil dann zu bejahen,
wenn Rechte oder rechtlich geschützte Interessen in ganz besonderem Maße
beeinträchtigt oder dem Betroffenen außergewöhnliche Opfer abverlangt werden, so
dass die einstweilige Anordnung dringend geboten ist. Der Frage der Rechtsgültigkeit der
im Normenkontrollverfahren angefochtenen Satzung kommt bei dieser Abwägung nur
dann Bedeutung zu, wenn die Gültigkeit oder Ungültigkeit der Norm schon bei
summarischer Prüfung offensichtlich ist und der Normenkontrollantrag in der
Hauptsache mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben würde (vgl. OVG Bln-Bbg,
Beschluss vom 14. Juni 2010, a.a.O., juris RNr. 19; Beschluss vom 28. August 2007,
NVwZ-RR 2008, 231, m. w. N.).
Nach diesem Maßstab ist der begehrte Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 47
Abs. 6 VwGO geboten, denn die angegriffene Satzung über die Veränderungssperre
erweist sich schon aus formellen Gründen als offensichtlich unwirksam. Auf
Folgenabwägung kommt es deshalb nicht mehr an (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom
19. Januar 2010 - OVG 2 S 69.09 -, BA S. 6).
a) Der Antragsteller hat den Normenkontrollantrag in der Hauptsache (OVG 10 A 12.10)
innerhalb der Jahresfrist (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellt.
b) Es liegen offensichtliche formelle Fehler vor, die zur Unwirksamkeit der angegriffenen
Satzung über die Veränderungssperre führen.
aa) Der Aufstellungsbeschluss der Gemeindevertretung der Antragsgegnerin vom 10.
Dezember 2009 für den Bebauungsplan und der Beschluss über den Erlass einer
Veränderungssperre gleichen Datums sind durch Aushang bzw. im Amtsblatt für das
Amt B... vom 2. Februar 2010 bekannt gemacht worden und beziehen sich aufeinander.
Die Satzung über die Veränderungssperre ist hinsichtlich des Geltungsbereichs jedoch in
sich nicht stimmig, weil die Flurstücke 113/4 und 113/5 in § 2 der Satzung nicht
mitaufgezählt worden, von dem beiliegenden Kartenausschnitt aber mitumfasst sind.
Der Geltungsbereich der Veränderungssperre deckt sich dadurch auch nicht mit dem
des Bebauungsplanentwurfs, auf den sich die Veränderungssperre bezieht und zudem in
§ 2 der Satzung angibt, mit dessen räumlichen Geltungsbereich „deckungsgleich" zu
sein. Nicht einmal dessen Geltungsbereich ist jedoch in sich stimmig. Denn in der
Aufzählung der Flurstücke in dem Aufstellungsbeschluss fehlt ebenfalls das Flurstück
113/4, das von dem diesem Beschluss beiliegenden Kartenausschnitt jedoch umfasst
ist, ganz abgesehen davon, dass der mit Schriftsatz vom 16. Juli 2010 nachgereichte
Bebauungsplanentwurf - Stand: Dezember 2009 - noch weit mehr Flurstücke umfasst
(113/6, 113/7, 90/6, 90/2, 1134, 1132). Die Bekanntmachung der Veränderungssperre
erfüllt damit nicht den Hinweiszweck (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Dies ist gemäß §
215 BauGB ein stets beachtlicher Mangel, der allein schon zur Unwirksamkeit der
Veränderungssperre führt.
Die von der Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 4. August 2010 zitierte Entscheidung
des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Februar 1993 (NVwZ-RR 1993, 457) steht dem
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des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Februar 1993 (NVwZ-RR 1993, 457) steht dem
nicht entgegen. Das Bundesverwaltungsgericht hatte sich darin mit der Auslegung des §
5 Abs. 1 StBauFG vom 27. Juli 1971 (BGBI I, S. 1125) zu befassen, der in Satz 2 und Satz
3 vorschrieb, dass bei der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets das
Sanierungsgebiet genau zu bezeichnen ist und die im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke einzeln aufzuführen sind. In diesem Zusammenhang stellte sich die Frage,
ob auch die Aufzählung nur der Flurstücke ausreichend sein könne, was bei der
streitgegenständlichen Satzung seinerzeit nur der Fall war. Das
Bundesverwaltungsgericht hat dies verneint und sowohl die Bezeichnung des
Sanierungsgebiets als auch die Aufzählung der Flurstücke gefordert, § 5 Abs. 1 Satz 2
und Satz 3 StBauFG aber nur als eine dem Unbeachtlichkeitsregime unterworfene
Formvorschrift angesehen. Erst im Zusammenhang mit der Frage der Bekanntmachung
der Sanierungssatzung und der hierfür geltenden Vorschriften (§ 5 Abs. 3 StBauFG) hat
es ausgeführt, dass es ausreichend sei, wenn der Geltungsbereich entweder durch eine
mitveröffentlichte Karte oder durch einzelne aufgeführte Grundstücke klar umschrieben
wird. Dieser Grundsatz wird vorliegend nicht infrage gestellt. Die Antragsgegnerin hätte
den Geltungsbereich der Veränderungssperre auch nur durch einen beigefügten
Kartenausschnitt mit einer entsprechenden Ortsbezeichnung kennzeichnen können.
Wenn sie jedoch in dem Beschluss über die Veränderungssperre die Flurstücke einzeln
aufzählt, müssen diese vollständig sein und mit dem Geltungsbereich, wie er sich nach
dem beiliegenden Kartenausschnitt darstellt, deckungsgleich sein, während hier zwei
Flurstücke fehlen. Dass dies auch in Bezug auf den als „deckungsgleich" angegebenen
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs der Fall sein muss, auf den sich die
Veränderungssperre bezieht, versteht sich von selbst. Im vorliegenden Fall hat die
Unvollständigkeit der Aufzählung der Flurstücke den Charakter eines irreführenden
Zusatzes, der verunklarend wirkt und dem Bürger den notwendigen Rückschluss auf das
maßgebende Plangebiet eher erschwert (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 12. Mai 2009, LKV
2009, 469, RNr. 34).
bb) Unter diesen Umständen bedarf es keiner Klärung, ob die nach § 16 Abs. 2 Satz 1
BauGB vorgeschriebene ortsübliche Bekanntmachung der Veränderungs-sperre gemäß
§ 13 Abs. 2 der Hauptsatzung auch durch Aushang erfolgt ist. Nach dem Wortlaut dieser
Vorschrift können Bekanntmachungen, die durch Rechtsvorschrift vorgeschrieben sind,
(nur) „daneben" im Amtsblatt für das Amt B... erfolgen. Soweit dies als eine zusätzliche
Möglichkeit zu der öffentlichen Bekanntmachung durch Aushang zu verstehen sein soll,
kann dem eingereichten Verwaltungsvorgang jedenfalls nicht entnommen werden, dass
auch eine Bekanntmachung der Veränderungssperre durch Aushang erfolgt ist.
cc) Darüber hinaus kann dahinstehen, ob überhaupt eine ordnungsgemäße
Bekanntmachungsanordnung erfolgt ist. Gegen die als Anlage 4 der Antragserwiderung
vom 29. Juli 2010 beigefügte Bekanntmachungsanordnung vom 22. Dezember 2009, wie
sie auch dem Amtsblatt für das Amt B... vom 2. Februar 2010 (S. 13) zu entnehmen ist,
bestehen jedenfalls rechtliche Bedenken. Denn diese erschöpft sich darin, dass die
„Satzung über eine Veränderungssperre im Bebauungsplangebiet der Innenentwicklung
Nr. 3/2009 der Stadt B...hiermit öffentlich bekannt gemacht“ wird. § 1 Abs. 1 Satz 4
BekanntmV verlangt jedoch eine verantwortliche, an die Person des
Hauptverwaltungsbeamten gebundene Maßnahme, mit der die Bekanntmachung der
Satzung veranlasst wird. Die Bekanntmachungsanordnung hat Entscheidungscharakter,
weil hierdurch u. a. festgelegt wird, zu welchem genauen Zeitpunkt die Satzung bekannt
gemacht wird, welche Art der öffentlichen Bekanntmachung (§§ 1 bis 3 BekanntmV)
gewählt werden und wo, das heißt in welchem Veröffentlichungsorgan, die
Bekanntmachung erfolgen soll. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine sanktionslose
Ordnungsvorschrift, sondern um eine wesentliche Verfahrensvorschrift, deren Verletzung
nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg
grundsätzlich die Ungültigkeit der Satzung zur Folge hat (vgl. Urteil vom 12. Mai 2009,
a.a.O., RNr. 42; Urteil vom 15. Februar 2007, BRS 71 Nr. 118). Die landesrechtliche
Heilungsvorschrift des § 3 Abs. 4 Satz 1 und Satz 3 BbgKVerf greift jedenfalls nicht,
solange - wie hier - die Unbeachtlichkeitswirkungen dieser Vorschrift noch nicht
eingetreten sind.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung
beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG. Der Senat geht hierbei von Ziffer
9.8 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung von Juli
2004 (NVwZ 2004, 1327) aus, der für die Normenkontrolle von Privatpersonen gegen
einen Bebauungsplan einen Streitwert von 7 500 € bis 60 000 € vorsieht. Da
Streitgegenstand lediglich eine Veränderungssperre ist, erscheint dem Senat ein Betrag
von 20 000 € angemessen, wie er bereits im Normenkontrollverfahren OVG 10 A 12.10
durch Beschluss vom 8. Juni 2010 vorläufig festgesetzt worden ist. Dieser Streitwert ist
im vorläufigen Rechtsschutzverfahren entsprechend der Ziffer 1.5 des Streitwertkatalogs
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im vorläufigen Rechtsschutzverfahren entsprechend der Ziffer 1.5 des Streitwertkatalogs
zu halbieren.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66
Abs. 3 Satz 3 GKG).
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