Urteil des OLG Zweibrücken vom 17.01.2011
OLG Zweibrücken: grundbuchamt, garage, eigentümer, zwischenverfügung, zustand, zugang, mangel, aufteilungsplan, einheit, hindernis
Sonstiges
OLG
Zweibrücken
17.01.2011
3 W 196/10
Aktenzeichen:
3 W 196/10
Wohnungsgrundbuch von W........ Bl. ......
AG Alzey
WH 3031-5
Pfälzisches Oberlandesgericht
Zweibrücken
Beschluss
In dem Verfahren
betreffend den im Wohnungsgrundbuch von W.... Bl. .... eingetragenen 455,72/1000 Miteigentumsanteil an
den Grundstücken Flur .., Flurstücke ... und ...., verbunden mit dem Sondereigentum an den im
Aufteilungsplan mit
Nr. 1 bezeichneten Räumen, O......sowie
betreffend den im Wohnungsgrundbuch von Weinheim Bl. ..... eingetragenen 544,28/1000
Miteigentumsanteil an den Grundstücken Flur...., Flurstücke ... und ...., verbunden mit dem
Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit
Nr. 2 bezeichneten Räumen, O.............
an dem beteiligt sind:
1. Eheleute W.... und I.... R........,
Eigentümer, Antragsteller und Beschwerdeführer,
2. T....... B............,
Eigentümer, Antragteller und Beschwerdeführer,
Verfahrensbevollmächtigte zu 1) und 2): Notar................,
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Kestel, den Richter am Oberlandesgericht Kratz und die
Richterin am Oberlandesgericht Stutz
auf die Beschwerde der Beteiligten vom 2./10. November 2010 gegen das Schreiben des Amtsgerichts –
Grundbuchamt – Alzey vom 22. Oktober 2010
ohne mündliche Verhandlung
am 17. Januar 2011
beschlossen:
1. Die Beschwerde wird als unzulässig verworfen.
2. Die Entscheidung ergeht gerichtgebührenfrei.
G r ü n d e :
I.
Die Beteiligten sind Eigentümer jeweils einer der beiden Wohnungseigentumseinheiten des
vorbezeichneten Grundbesitzes. Mit notariellem Vertrag vom
3. September 2010 räumten sie dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 1 ein
Sondernutzungsrecht auf einer näher beschriebenen Grundstücksfläche ein. Mit Schreiben vom 22.
Oktober 2010 hat die Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt moniert, dass durch die Einräumung des
Sondernutzungsrechts dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 2 die Zufahrt zu einem als Garage
bezeichneten Raum unmöglich werde, weshalb das Sondernutzungsrecht nicht eingetragen werden
könne. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.
II.
1. Die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist unzulässig, weil mit ihr keine diesem Rechtsmittel
unterliegende Entscheidung angegriffen wird. Insbesondere handelt es sich bei dem Schreiben des
Amtsgerichts – Grundbuchamt – Alzey vom 22. Oktober 2010 nicht um eine der Beschwerde
unterliegende Zwischenverfügung.
In einer Zwischenverfügung macht das Grundbuchamt die Behebung eines seiner Ansicht nach
bestehenden Eintragungshindernisses von einem solchen Mittel abhängig, durch das der Mangel des
Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Aus diesem Grund kann es z.B. nicht Inhalt einer
Zwischenverfügung sein, auf die Vornahme eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das dann erst Grundlage
der einzutragenden Rechtsänderungen sein soll (BayObLG DNotZ 1989, 373) oder eine Änderung der
Teilungserklärung herbeizuführen (BayObLG MDR 1992, 772). Das hier verfahrensgegenständliche
Schreiben des Grundbuchamtes enthält schon nicht die Angabe eines bestimmten Mittels, mit dem nach
seiner Ansicht ein Eintragungsmangel rückwirkend geheilt werden könnte. Das Grundbuchamt äußert in
diesem Schreiben seine Rechtsansicht, dass dem Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts nicht
entsprochen werden könne, weil durch dessen Einräumung die Zufahrt zu einer Garage nicht mehr
gewährleistet sei. Wäre dem aus Rechtsgründen so, so ist nicht ersichtlich und in dem Schreiben auch
nicht angegeben, wie dieser Mangel mit rückwirkender Kraft geheilt werden könnte; der Antrag wäre
vielmehr zurückweisungsreif. Die vom Grundbuchamt in seinem Schreiben angeführten Möglichkeiten der
Änderung der Teilungserklärung oder des Zustandekommens einer Vereinbarung unter den
Miteigentümern sind auf die Vornahme materiellrechtlicher Rechtsgeschäfte gerichtet, die den
angenommenen Mangel des Eintragungsantrages nicht mit Rückwirkung beseitigen würden und, wie
ausgeführt, deshalb nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein können und wohl auch von dem
Grundbuchamt nur als rechtliche Hinweise gedacht sind.
2. Der Senat weist vorsorglich darauf hin, dass dem Eintragungsantrag das von dem Grundbuchamt
angenommene Hindernis nicht entgegen steht.
Allerdings gehört es, wovon das Grundbuchamt im Ausgangspunkt zu Recht ausgeht, zum rechtlich
ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnanlage, dass jedes Sondereigentum über einen rechtlich
gesicherten Zugang erreichbar ist, der weder durch fremdes Sondereigentum noch durch einen fremden
Sondernutzungsbereich führt und damit ausgeschlossen ist (BayObLG ZMR 1996, 509). Dies folgt aus der
Berechtigung des Eigentümers, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen (§ 13 Abs. 1 WEG). Richtig
ist auch die weitere Annahme des Grundbuchamtes, dass es zum ordnungsgemäßen Zustand eines in der
Teilungserklärung mit „Garage“ bezeichneten Raumes gehört, in ihm einen PKW abstellen zu können,
weshalb notwendig die Erreichbarkeit der Garage mit einem PKW zu dem vorbeschriebenen rechtlich
ordnungsgemäßen Zustand gehört. Vorliegend ist der hier betroffene Raum in der Teilungserklärung
(notarielle Ergänzungsurkunde vom 15. Dezember 2009) als Garage bezeichnet. Eine Garage ist nach
allgemeinem Wortverständnis ein fest umschlossener Raum, der zum Abstellen von Personenkraftwagen
geeignet ist, um diese vor äußeren Einflüssen zu schützen. Ob der jeweilige Nutzungsberechtigte die
Garage tatsächlich hierfür oder für einen anderen Zweck nutzt oder nutzen will, für die ein schmaler
Zugang ausreichend ist, ist unerheblich. Auch kommt es nicht darauf an, dass mit einer - wie hier
getroffenen - Zweckvereinbarung für einen bestimmten Raum nicht notwendig jeder andere
Nutzungszweck ausgeschlossen ist. Jedenfalls muss die Erreichung des in der Vereinbarung
angegebenen Zwecks zumindest möglich sein. So wird ein Erwerber der Wohnungseinheit 2 der
betroffenen Wohnungseigentumsanlage berechtigterweise erwarten, den seinem Sondereigentum
unterliegenden und in der Teilungserklärung mit Garage bezeichneten Raum mit einem PKW ohne
weiteres erreichen zu können. Damit, dass die Erreichung dieses in der Teilungserklärung konkret
vereinbarten Zwecks nicht möglich ist, muss er nicht rechnen.
Bei der Eintragung eines Rechts im Grundbuch hat das Grundbuchamt im Weiteren unter Beachtung des
Legalitätsprinzips darauf zu achten, dass kein mit dieser rechtlichen Ausgangslage nicht in Einklang
stehender Zustand geschaffen wird; insoweit unterscheidet sich die Aufgabe des Grundbuchamts z.B.
nicht von der Pflicht, die Widerspruchsfreiheit von Bauzeichnungen zu überprüfen, die als Aufteilungsplan
vorgelegt sind (vgl. BayObLG Rpfleger 1993, 335).
Tatsächlich besteht allerdings das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis nicht, weil durch das
Sondernutzungsrecht die Zufahrt zu der Garage nicht (dinglich mit Wirkung für einen Rechtsnachfolger)
ausgeschlossen ist. Die von einem Sondernutzungsrecht erfasste Fläche bleibtGemeinschaftseigentum
und damit grundsätzlich der Gemeinschaft und ihren Schranken verhaftet (Kreuzer in Staudinger, BGB, 13.
Bearbeitung 2005, § 15 WEG Rn 23). Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergibt
sich deshalb, dass der Sondernutzungsberechtigte dem Eigentümer der Garage die Zufahrt über die
seinem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche ausnahmsweise zu gewähren hat, wenn dies zugleich
die einzige Möglichkeit ist, um den Raum der Zweckvereinbarung entsprechend zu nutzen (OLG Stuttgart,
WuM 2001, 293; BayObLG ZMR 1996, 509, zur Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten
an Flächen, die den einzigen Zugang zum Gemeinschaftseigentum darstellen, vgl. auch BGH NJW 1991,
2909). Das gilt auch dann, wenn das Sondernutzungsrecht, wie hier, nicht auf eine bestimmte Nutzungsart
beschränkt ist (zur Zulässigkeit insoweit vgl.
BayObLGZ 1981, 56
/61 f.; KG Rpfleger 1983, 20 f).
Nutzungsarten, die eine Zufahrt zu der Garage unmöglich machen würden, unterlägen einem
Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB des Eigentümers der Einheit 2. Damit erweist sich das
Sondernutzungsrecht insgesamt als eintragungsfähig, auch wenn im Weiteren das tatsächliche Motiv der
Beteiligten, nämlich dem jeweiligen Eigentümer der Wohnungseinheit 2 jedwede Nutzung der hiervon
betroffenen Fläche zu versagen, nur so, wie vom Grundbuchamt angegeben zu erreichen ist, nämlich
durch eine Änderung der Zweckvereinbarung für den als „Garage“ bezeichneten Raum mittels
Vereinbarung durch alle Wohnungseigentümer.
3. Hinsichtlich der Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Senat von der Möglichkeit nach § 16 Abs. 1
KostO Gebrauch gemacht, weil das Grundbuchamt mit Schreiben vom 17. November 2010 sein Schreiben
vom 22. Oktober 2010 selbst fälschlich als rechtmittelfähige Zwischenverfügung bezeichnet hat.
Kestel Kratz Stutz