Urteil des OLG Zweibrücken, Az. 2 T 687/05

OLG Zweibrücken: aufteilungsplan, gemeinschaftliches eigentum, zwischenverfügung, wohnung, abgrenzung, grundbuchamt, mangel, erlass, miteigentumsanteil, gebäude
Sonstiges
OLG
Zweibrücken
08.03.2006
2 T 687/05
3 W 246/05
Aktenzeichen:
3 W 246/05
2 T 687/05
LG Koblenz
Grundbuch von H.....
Bl. ....
AG Koblenz
Pfälzisches Oberlandesgericht
Zweibrücken
Beschluss
In dem Verfahren
betreffend den im Grundbuch von H...... Bl. .... eingetragenen Miteigentumsanteil von 484,99/10 000 an
dem Grundstück Flur .., Flurstück-Nr. ...., Gebäude- und Freifläche B..........16, 16 A, zu 17,51 ar, verbunden
mit dem Sondereigentum an der Wohnung Haus II im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr.
2.01,
an dem beteiligt sind:
1. M...................... GmbH
Wohnungseigentümerin, Antragstellerin und Führerin der weiteren Beschwerde,
2. Eheleute R.............. und J....... M.................,
Wohnungskäufer, Antragsteller und Führer der Erstbeschwerde,
Verfahrensbevollmächtigter der Beteiligten zu 1) und 2):
Notar ..................................,
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dury, den Richter am Oberlandesgericht Petry und die
Richterin am Oberlandesgericht Stutz
auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 28. November/2. Dezember 2005
gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 17. November 2005
ohne mündliche Verhandlung
am 8. März 2006
beschlossen:
Grundbuchamts vom 20. April, 28. Juni und 20. September 2005 wird die Sache zur anderweitigen
Entscheidung über den Eintragungsantrag an das Amtsgericht – Grundbuchamt – Koblenz
zurückgegeben.
G r ü n d e :
I.
1. Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 78 Satz 1 GBO), nicht an eine Frist gebunden und auch im Übrigen
verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden (§ 80 Abs. 1 Sätze 1 und 3, Abs. 3, § 71 Abs. 1 GBO).
Die Berechtigung der Beteiligten zu 1) zur Einlegung der weiteren Beschwerde folgt aus ihrem Recht zur
Stellung des Antrags auf Eigentumsumschreibung (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO); ihre Beschwerdebefugnis
besteht auch dann, wenn sie – wie das Landgericht laut dem Eingang seines Beschlusses angenommen
hat – selbst nicht Führerin der Erstbeschwerde war (Demharter, GBO, 25. Aufl., § 78 Rdnr. 2; Budde in
Bauer/von Oefele, GBO, § 78 Rdnr. 12 m.w.N.).
2. Die weitere Beschwerde ist auch begründet. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung (§ 78 Satz 1 GBO, § 546 ZPO) nicht stand. Die Zivilkammer hätte die angefochtenen
Zwischenverfügungen des Grundbuchamts aufheben müssen, wenn ihre Rechtsauffassung und die des
Grundbuchamts zutreffen sollte; dann hätte der Antrag auf Umschreibung des Wohnungseigentums sofort,
d.h. ohne Zwischenverfügung, zuürckgewiesen werden müssen.
Durch den Erlass einer Zwischenverfügung (§ 18 GBO) sollen dem Antragsteller der Rang und die
sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten, erhalten bleiben. Dies ist nur
gerechtfertigt, wenn der beanstandete Mangel des Eintragungsantrages mit rückwirkender Kraft geheilt
werden kann; andernfalls könnte der Antragsteller einen ihm nicht gebührenden Rechtsvorteil erlangen.
Der Erlass einer Zwischenverfügung ist daher unzulässig, wenn der Mangel nicht mit rückwirkender Kraft
geheilt werden kann. Mit einer Zwischenverfügung kann deshalb nicht aufgegeben werden, das dingliche
Recht, dessen Eintragung beantragt ist, inhaltlich abzuändern oder durch ein anderes Recht zu ersetzen;
ebenso wenig kann mit einer Zwischenverfügung darauf hingewirkt werden, dass das einzutragende
dingliche Recht erst inhaltlich hinreichend bestimmt wird (BayObLGZ 1997, 282, 283 = FG Prax 1998, 6;
BayObLG FG Prax 2003, 57, 58; Demharter aaO, § 18 Rdnrn. 5, 6, 8, 32, jew. m.w.N.).
Gegen diese Grundsätze verstoßen die mit der Erstbeschwerde angegriffenen Zwischenverfügungen des
Grundbuchamts, weil mit ihnen eine rechtsgeschäftliche Anpassung des dinglichen Inhalts der
Teilungserklärung an die davon abweichende tatsächliche Bauausführung unter Mitwirkung der übrigen
Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigten verlangt wird (vgl. Zwischenverfügung vom 28. Juni
2005, S. 2 = Bl. 88 d.A. und Zwischenverfügung vom 20. September 2005, dort S. 3 = Bl. 99 d.A.).
Die sonach unzulässigen Zwischenverfügungen sind deshalb ebenso wie die sie bestätigende
Entscheidung des Landgerichts aufzuheben.
3. Für das weitere Verfahren gibt der Senat zu erwägen:
a) Eine Überprüfungspflicht bezüglich der Einhaltung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes in
der Aufteilungsurkunde besteht für das Grundbuchamt anlässlich der Anlegung der
Wohnungsgrundbücher (Staudinger/Rapp, BGB 13. Bearbeitung 2005, § 7 WEG Rdnr. 32 m.w.N.).
Wohnungseigentum kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn neben dem
Eintragungsantrag nach § 13 Abs. 1 GBO und der in der einseitigen Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1
WEG enthaltenen Eintragungsbewilligung des eingetragenen Eigentümers (§ 39 Abs. 1 GBO) dem
Grundbuchamt die in § 8 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG genannten Anlagen vorliegen, nämlich ein
Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dabei sichert der Aufteilungsplan, der durch
die Bezugnahme in der Teilungserklärung nach § 8 WEG auch zum Inhalt des Grundbuchs wird (§ 7 Abs.
3, Abs. 4 WEG), die sachenrechtliche Bestimmtheit (BayObLG FG Prax 2003, 57, 58 m.w.N.); das gilt auch
für die Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum und der
Sondereigentumsbereiche der Wohnungseigentümer untereinander (BayObLG DNotZ 1999, 212, 214 =
NZM 1998, 973).
b) Wie sich bereits aus den Formulierungen sowohl in § 3 wie in § 8 WEG ergibt, wird die genaue
Umgrenzung der Wohnungseigentumseinheiten durch die Teilungserklärung in Verbindung mit dem
Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung festgelegt, auch soweit das Sondereigentum
an einer bestimmten Wohnung in einem auf dem Grundstück noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt
wird. Ausgangspunkt der Aufteilung sind also nicht die tatsächlich bestehenden Raumverhältnisse,
sondern der Grundbuchinhalt (KG ZfIR 2001, 745, 747).
c) Ausgehend von dem vorstehend Ausgeführten ist im Streitfall zu beachten, dass das hier
interessierende Wohnungseigentumsrecht in Verbindung mit dem ihm zugewiesenen Miteigentumsanteil
aufgrund der Teilungserklärung vom 8. Juni 1998/19. Januar 1999 (UR-Nr. ..... und UR-Nr. .... des Notars
A....., in Kopie Bl. 97 ff der Grundakten des Amtsgerichts Koblenz über den im Grundbuch von H........ Band
.... Bl. ...... eingetragenen Grundbesitz), das auf die Beteiligten zu 2) als Erwerber umgeschrieben werden
soll, bereits mit der Anlegung der Teileigentumsgrundbücher am 7. April 1999 rechtlich zur Entstehung
gelangt ist (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Dabei sind durch die doppelte Bezugnahme gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1
WEG auch die von der Baubehörde unter dem 3. Februar 1999 mit Unterschrift und Stempel versehenen
Aufteilungspläne vom 18. Juni 1998 (Bl. 222 ff der vorerwähnten Grundakten) zum Inhalt des Grundbuchs
geworden.
Die erfolgte Eintragung in das Grundbuch bewirkt, dass das so beschriebene Sondereigentum an der
Wohnung Nr. 2.01 gemäß dem Aufteilungsplan rechtswirksam entstanden ist.
Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass die tatsächliche Bauausführung in nicht unwesentlichem
Umfang vom rechtsverbindlich gewordenen Aufteilungsplan abweicht. Zwar entsteht Sondereigentum nur
in den rechtlichen Grenzen von Teilungserklärung und Aufteilungsplan, also nicht entsprechend der
tatsächlichen Bauausführung. Das ändert aber nichts an der Wirksamkeit des entstandenen
Wohnungseigentums. Auch der Eigentumserwerb durch Umschreibung richtet sich ausschließlich nach
dem eingetragenen Grundbuchinhalt (vgl. zum Ganzen: KG ZfIR 2001, 745, 747; BayObLG DNotZ 1999,
213, 214, jew. m.w.N.; Staudinger/Rapp aaO, § 3 WEG Rdnrn. 78, 78 a; Weitnauer, WEG 8. Aufl., § 3
Rdnrn. 41 ff; Niedenführ/Schulze, WEG 6. Aufl., § 7 Rdnrn. 20, 23; Merle, WE 1992, 11; Müller, Praktische
Fragen des Wohnungseigentums 4. Aufl., Rdnrn. 29, 30).
Anders ist es nur dann, wenn bei der Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von
Sondereigentum zu gemeinschaftlichem Eigentum oder von Sondereigentum mehrerer Eigentümer
untereinander in einer Weise abgewichen wird, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in
dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen; dann entsteht insoweit wegen fehlender
Bestimmbarkeit der Abgrenzung kein Sondereigentum, sondern nach § 1 Abs. 5 WEG nur
gemeinschaftliches Eigentum (BGH NJW 2004, 1798, 1800; BayObLG DNotZ 1999, 212, 214 jew. m.w.N.).
Wenn im vorliegenden Fall die tatsächliche Bauausführung der Planzeichnung Bl. 85 d.A. entspricht,
dürften bei einem Vergleich mit der planerischen Darstellung im Aufteilungsplan vom 18. Juni 1998 (Bl.
222 a der vorerwähnten Grundakten) die einzelnen rechtlich dem Sondereigentum an der Wohnung 2.02
zugeordneten Flächen hinreichend sicher zu identifizieren seien; rechtsgeschäftlich durch Auflassung
übertragbares Sondereigentum wäre dann – unabhängig vom tatsächlichen Wohnungszuschnitt –
jedenfalls in den zeichnerischen Grenzen des Aufteilungsplans entstanden.
Eine grundbuchliche Verwirrung wäre aufgrund dessen nicht zu befürchten, weil eine vom Aufteilungsplan
abweichende Bauausführung das Grundbuch nicht unrichtig macht (BGH NJW 2001, 1212, 1213 m.w.N.;
Staudinger/Rapp aaO, § 3 WEG Rdnrn. 76, 77; vgl. in diesem Zusammenhang auch OLG Köln, NJW-RR
1994, 717).
Ob und gegebenenfalls welche Ansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
bestehen, um die Rechtslage mit den tatsächlichen Gegebenheiten aufgrund der vom Aufteilungsplan
abweichenden Bauausführung in Übereinstimmung zu bringen (vgl. insoweit Niedenführ/Schulze aaO, § 3
Rdnrn. 20, 23), ist nicht Gegenstand des vorliegenden Umschreibungsverfahrens.
4. Die Entscheidung ergeht nach § 131 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5 KostO gebühren- und auslagenfrei. Damit
erübrigt sich auch die Festsetzung eines Geschäftswerts für das Verfahren der weiteren Beschwerde.
Dury Petry Stutz