Urteil des OLG Stuttgart vom 14.02.2008, 20 W 11/06

Entschieden
14.02.2008
Schlagworte
Wert, Aktie, Antragsteller, Ertragswert, Bag, Liquidationswert, Bewertung, Beteiligung, Stichtag, Auflösung der gesellschaft
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OLG Stuttgart Beschluß vom 14.2.2008, 20 W 11/06

Spruchverfahren außenstehender Aktionäre nach Unternehmensvertrag: Anteilsbewertung bei marginalem außerbörslichem Handel

Leitsätze

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Börsenkursen bei der Anteilsbewertung im Falle marginalen außerbörslichen Handels.

Tenor

1. Auf die Beschwerden und Anschlussbeschwerden wird der Beschluss der 31. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Stuttgart vom 14. Juli 2006, 31 AktE 21/04 KfH teilweise abgeändert und unter Aufhebung der Festsetzung von Gegenstandswerten insgesamt neu gefasst :

a) Der Antrag des unter der Nr. 32 geführten Antragstellers „Nachlass J.“ wird zurückgewiesen.

b) Die von der Antragsgegnerin zu leistende Barabfindung gem. § 5 des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags vom 11.05.2004 wird auf 251,18 EUR je Stückaktie festgesetzt.

c) Der von der Antragsgegnerin zu leistende feste Ausgleich gem. § 4 des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags vom 11.05.2004 wird auf 15,97 EUR je Stückaktie abzüglich Körperschaftsteuerbelastung einschließlich Solidaritätszuschlag in Höhe des jeweils geltenden gesetzlichen Tarifs festgesetzt.

d) Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten erster Instanz der Antragsteller mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des unter a) genannten Antragstellers.

e) Für die erste Instanz wird der Geschäftswert auf 1.133.343,48 EUR festgesetzt.

2. Im Übrigen werden die Beschwerden und Anschlussbeschwerden zurückgewiesen.

3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragsgegnerin. Außergerichtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet.

4. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 1.133.343,48 EUR festgesetzt.

Gründe

A.

1Die Antragsteller sind oder waren Aktionäre der IAG mit Sitz in S., die mit der Antragsgegnerin als herrschender Gesellschaft einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags abgeschlossen hat. Die Antragsteller halten die den außenstehenden Aktionären als Ausgleich oder Abfindung angebotenen Beträge für nicht angemessen und sie begehren in diesem Spruchverfahren deshalb eine höhere Festsetzung.

I.

2Die IAG wurde 1923 gegründet, um nach der Verlegung des S. Hauptbahnhofs freigewordene Gleisflächen in der Innenstadt zu erwerben und zu bebauen. Sie ist Eigentümerin mehrerer gewerblich genutzter Grundstücke im Stadtgebiet von S.. Zunächst bewirtschaftete sie Grundstücke im ehemaligen Gleisbereich, heute in Bahnhofsnähe zwischen K., L. und B. gelegen, später erwarb sie weitere Grundstücke außerhalb dieses Gebiets hinzu, die ebenfalls mit gewerblich genutzten Gebäuden bebaut sind. Zu zwei Grundstücken hat die IAG Erbbaurechte vergeben, die übrigen ihr gehörenden Immobilien sind vermietet, ebenso vier weitere Gebäude, die sie als Erbbauberechtigte auf städtischen Grundstücken errichtet hat (diese Angaben wie alle weiteren im Folgenden genannten Daten beziehen sich auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Hauptversammlung vom 07.07.2004, sofern nicht anders angegeben).

3Die IAG tritt zusammen mit zwei weiteren ebenfalls in den Zwanziger-Jahren des 20. Jahrhunderts gegründeten Gesellschaften, der SAG und der BAG, sowie der gemeinsamen Tochter G GmbH unter der Bezeichnung „B. Gesellschaften“ auf. Die IAG hält 57,58 % der Anteile an der BAG. Die G GmbH wurde von allen drei Gesellschaften als gemeinsame Tochtergesellschaft gegründet, die IAG hält einen Geschäftsanteil von 50 %.

Die G GmbH ist Eigentümerin weiterer Geschäftsbauten im Zentrum von S.. Sie hat im Jahr 2000 aufgrund eines Servicevertrags mit den drei B. Gesellschaften die Besorgung sämtlicher Geschäfte dieser Gesellschaften mit Ausnahme der Geschäftsführung übernommen. Die Vorstände bzw. Geschäftsführer der drei Aktiengesellschaften und der G GmbH sind personenidentisch.

4Das Grundkapital der IAG von 19.500.000 EUR ist in 750.000 Inhaber-Stückaktien aufgeteilt, wovon sich 43.293 Aktien (ca. 5,78 %) im Streubesitz befunden haben. Die restlichen Aktien wurden von der Antragsgegnerin (ca. 84,22 %) und der L. Holding GmbH (10 %), die ihrerseits mit 64,58 % an der Antragsgegnerin beteiligt ist, gehalten. Die Aktien der IAG werden im sog. Telefonhandel bei der V. gehandelt.

5Durch Pressemitteilung der B. Gesellschaften vom 25.03.2004 wurde die Absicht der Antragsgegnerin bekannt gegeben, einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der IAG abzuschließen. Der Vertrag wurde am 11.05.2004 abgeschlossen und durch eine weitere Pressemitteilung vom 13.05.2004 bekannt gegeben. Im Unternehmensvertragsbericht wurde auf der Grundlage eines von der ... Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ermittelten Ertragswerts von 165,7 Mio. EUR ein anteiliger Ertragswert je Aktie von 221,04 EUR angenommen. Im Unternehmensvertrag wurden eine Barabfindung von 225,00 EUR je Aktie und ein fester Ausgleich von 10,36 EUR je Aktie festgesetzt. Diese Festsetzungen wurden von den gerichtlich bestellten Vertragsprüfern, der ... Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, im Prüfbericht vom 13.05.2004 als angemessen bestätigt.

6Die Hauptversammlung der IAG vom 07.07.2004 stimmte dem Abschluss des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zu. Der Unternehmensvertrag wurde am 18.08.2004 im Handelsregister eingetragen, die Eintragung wurde letztmals am 28.08.2004 bekannt gemacht.

II.

7Die Antragsteller haben eine Erhöhung der Barabfindung begehrt. Sie haben die Festsetzung für unangemessen gehalten, weil der durchschnittliche Börsenkurs im Zeitraum von drei Monaten vor der Hauptversammlung und ebenso ein Liquidationswert des Unternehmens der IAG auf Basis der richtig zu ermittelnden Grundstückswerte über seinem Ertragswert liege. Auch dieser sei zu niedrig angesetzt, weil die Ertragsüberschüsse zu niedrig prognostiziert seien, u.a. wegen zu Unrecht angesetzter Personalkosten für den Vorstand H., der erst im Februar 2004 als zusätzliches drittes Vorstandsmitglied bestellt worden und bereits im November 2004 ersatzlos wieder ausgeschieden war. Schließlich haben die Antragsteller Einwendungen gegen die nach ihrer Ansicht falsch angesetzten Parameter des Kapitalisierungszinssatzes vorgebracht.

8Die Antragsgegnerin ist diesen Bewertungsrügen entgegen getreten. Zum Stichtag sei das Ausscheiden des Vorstandsmitglieds H. nicht geplant oder sonst absehbar gewesen. Auch im Übrigen seien die Ertragsprognosen ebenso wenig zu beanstanden wie die Ansätze zum Kapitalisierungszinssatz. Kurse aus dem Aktienhandel bei der V. hätten wegen Marktenge außer Betracht zu bleiben. Der lediglich zur Plausibilisierung ermittelte Liquidationswert liege ohnehin unter dem Ertragswert, er sei außerdem deshalb nicht zu berücksichtigen, weil das Unternehmen der IAG weder dauerhaft ertragslos noch seine Liquidation beabsichtigt gewesen sei.

9Zur Ermittlung des festen Ausgleichs war vor allem umstritten, mit welchem Satz der Ertragswert zu verzinsen sein soll.

III.

10Das Landgericht hat mit Beschluss vom 14.07.2006 die Barabfindung auf einen Betrag von 261,05 EUR je Aktie festgesetzt. Es hat die in den Planungs- und Prognoserechnungen angesetzten Personalkosten nach Einholung einer schriftlichen Zeugenaussage des ehemaligen (bei allen B. Gesellschaften tätigen) Vorstandsmitglieds H. ab 2005 um den auf die IAG entfallenden Anteil an seiner Vergütung, also um 55.000,-- EUR jährlich, gekürzt.

11Auf der Grundlage eines Basiszinses von 5,5 %, einer Marktrisikoprämie von 4 %, eines wegen der herausragenden Lage der Grundstücke von 0,23 auf 0,18 herabgesetzten Beta-Faktors der IAG und eines typisierten Einkommensteuersatzes von 35 % hat das Landgericht einen Kapitalisierungszinssatz von 4,04 % für die Planjahre angenommen. Für die folgende Phase hat es einen von 1 % auf 1,25 % erhöhten Wachstumsabschlag und damit einen Kapitalisierungszinssatz von 2,79 % angesetzt. Dasselbe gilt für die Bewertung der Beteiligung an der BAG. Für die Berechnung des Ertragswerts der G GmbH blieb es beim Betafaktor von 0,23, so dass sich bei im Übrigen gleichen Werten Zinssätze von 4,17 % und 2,92 % ergaben (vgl. auch Anl. 1 und 2 zum angefochtenen Beschluss).

12Den Liquidationswert hat das Landgericht für nicht maßgeblich gehalten, weil das Unternehmen weder liquidiert werden sollte noch auf Dauer ertragslos sei. Wegen der fehlenden Börsennotierung der Aktien und des geringen Handels im Telefonhandel seien auch die gegenüber dem anteiligen Ertragswert höheren Kurse aus den dort erzielten Verkaufspreisen nicht zu berücksichtigen.

13Als festen Ausgleich hat das Landgericht aus dem von ihm ermittelten Ertragswert unter Ansatz eines risikoadjustierten Zinssatzes einen erhöhten Betrag von 11,53 EUR abgeleitet.

IV.

14Die Antragsgegnerin hat Beschwerde gegen den Beschluss eingelegt, weil sie der Ansicht ist, dass die Festsetzungen im Unternehmensvertrag angemessen und deshalb vom Landgericht zu Unrecht höher gesetzt worden seien. Die Antragssteller zu 1, 8, 9, 22, 24, 26 und 27 haben ebenfalls Beschwerde eingelegt (die Beschwerden der Antragsteller zu 3 und 30 sind zurückgenommen worden), die Antragsteller zu 2, 4, 10, 11, 13, 14, 28 und 33 Anschlussbeschwerde. Sie halten den vom Landgericht angesetzten Kapitalisierungszinssatz im Ergebnis für noch zu hoch. Der Liquidationswert sei als Untergrenze des Unternehmenswerts zu Unrecht nicht berücksichtigt worden; dazu sei eine Grundstücksbewertung zu veranlassen, denn die von der Antragsgegnerin veranlassten Grundstückswertermittlungen seien fehlerhaft.

15Der Antragsteller zu 13 wiederholt seinen Standpunkt, der Zinssatz für die Ermittlung des Ausgleichs könne bei richtiger Risikobetrachtung nicht herabgesetzt, sondern er müsse allenfalls erhöht werden.

B.

16Die Beschwerden sind zulässig, ebenso im Hinblick darauf, dass auch die Antragsgegnerin Beschwerde eingelegt hat, die Anschlussbeschwerden (vgl. dazu OLG Stuttgart NZG 2007, 237).

17Die Beschwerden und Anschlussbeschwerden sind nur teilweise begründet. Da der Senat einige Parameter des Kapitalisierungszinssatzes abweichend vom Landgericht bestimmt, ist die Barabfindung niedriger als im angefochtenen Beschluss festzusetzen. Insoweit haben die von Antragstellerseite erhobenen Beschwerden und Anschlussbeschwerden, mit denen eine noch höhere Festsetzung der Kompensationen begehrt wurde, keinen Erfolg. Allerdings ergibt sich ein im Vergleich zur landgerichtlichen Festsetzung geringfügig höherer Ausgleichsbetrag nach Steuern; zudem ist der feste Ausgleich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Bruttobetrag abzüglich der jeweiligen Körperschaftssteuerbelastung festzusetzen.

C.

18Die angemessene Barabfindung ist auf einen Betrag von 251,18 EUR je IAG-Aktie festzusetzen.

I.

19Dieser Abfindungsbetrag ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren (hierzu OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 114 ff; AG 2006, 420, 425), das auch im Unternehmensvertragsbericht im Grundsatz unbeanstandet für die Bewertung herangezogen worden ist. Der Senat legt die Feststellungen der mit sachkundigen Handelsrichtern besetzten Kammer für Handelssachen des Landgerichts zu den zu prognostizierenden Zukunftserträgen zugrunde und nimmt auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug, soweit nicht das konkrete Beschwerdevorbringen die nachfolgenden Ergänzungen veranlasst (1.). Diese Erträge sind mit dem vom Senat angesetzten Kapitalisierungszinssatz zu diskontieren (2).

20Dabei ist für die Tatsachenfeststellung zur Unternehmens- und Anteilsbewertung in Spruchverfahren § 287 Abs. 2 ZPO auch im Hinblick darauf anwendbar, dass jede Bewertung in diesem Bereich naturgemäß nur eine mit Unsicherheiten behaftete Schätzung und keine punktgenaue Messung sein kann (vgl. auch § 738 Abs. 2 BGB, § 260 Abs. 2 Satz 3 AktG). Das folgt vor allem aus dem heute allgemein anerkannten Grundsatz, dass ein Unternehmen oder eine Unternehmensbeteiligung nach dem künftigen finanziellen Ertrag für den Eigner des Unternehmens oder der Beteiligung zu bewerten ist und die Bewertung deshalb notwendigerweise auf Prognosen über künftige Entwicklungen gestützt werden muss, von denen es nicht nur eine Richtige gibt und die im seltensten Fall auch so wie vorhergesagt eintreffen. Es kommt hinzu, dass für Bewertungen, nach denen die gleichmäßige 53 a AktG) Kompensation für eine Vielzahl von Anteilseignern festzulegen ist, nicht auf subjektive Wertvorstellungen eines einzelnen Eigners abgestellt werden kann, weshalb in weitem Umfang mit typisierten Annahmen gerechnet werden muss. Der so ermittelte Wert ist deshalb nicht, wie oft formuliert wird, ein „wahrer“ Wert, sondern notwendigerweise ein typisierter, eher fiktiver Wert (OLG Stuttgart AG 2007,

705, 706 m.w.N.).

211. Gegen die vom Landgericht zugrunde gelegten Annahmen zur Planung und Prognose der Zukunftserträge der IAG bestehen keine Bedenken.

22Im Rahmen der Tatsachenfeststellung zur Unternehmensbewertung im Spruchverfahren sind die in die Zukunft gerichteten Planungen der Unternehmen und die darauf aufbauenden Prognosen ihrer Erträge ohnehin nur eingeschränkt überprüfbar. Sie sind in erster Linie ein Ergebnis der jeweiligen unternehmerischen Entscheidung der für die Geschäftsführung verantwortlichen Personen. Diese Entscheidungen haben auf zutreffenden Informationen und daran orientierten, realistischen Annahmen aufzubauen; sie dürfen zudem nicht in sich widersprüchlich sein. Kann die Geschäftsführung auf dieser Grundlage vernünftigerweise annehmen, ihre Planung sei realistisch, darf diese Planung nicht durch andere - letztlich ebenfalls nur vertretbare - Annahmen des Gerichts ersetzt werden (OLG Stuttgart AG 2007, 596, 5907 f; AG 2007, 705, 706; NZG 2007, 112, 114; AG 2006, 420, 425).

23a) Das Landgericht hat zu Recht die nach dem Unternehmensvertragsbericht (abgekürzt: UB) in der Planung unterstellte Mietsteigerung von 1,5 % (S. 53) mit der Überlegung gebilligt, für die konkrete Planungsphase sei nach dem Kenntnisstand zum Stichtag nicht mit einer durchgreifenden Erholung der Mieterlöse zu rechnen gewesen. Eine besondere Begutachtung ist nicht nur im Hinblick auf die im Beschluss dargelegte Sachkunde der Handelsrichter in Bezug auf den Immobilienmarkt in S., sondern auch aufgrund allgemein zugänglicher Daten nicht erforderlich. Nach dem Marktbericht der Deutschen Immobilien-Partner 2005 waren von 2002 bis 2004 die Bürospitzen- und ebenso die Bürodurchschnittsmieten in der S. Citylage gesunken (S. 7). Für 2005 wurden keine Steigerungen prognostiziert und erst ab 2006 eine allmähliche Markterholung erwartet (S. 7 und 29). Entsprechendes gilt für Einzelhandelsflächen, insbesondere für 1B-Lagen wurde für 2005 sogar eine fallende Tendenz prognostiziert (S. 9). Wegen steigender Flächen durch Neubauprojekte wurde mit einem weiteren moderaten Mietpreisrückgang auch in 1A-Lagen gerechnet; die Mieterträge früherer Jahre seien auch mittelfristig nur noch in Ausnahmefällen zu erzielen (S. 39). Unter diesen Umständen und im Hinblick auf durchschnittliche Steigerungsraten von 0,3 % bei den Mieterlösen der IAG in den zehn Jahren vor 2004 (UB S. 53) ist die Annahme einer Steigerung von 1,5 % jährlich nicht unangemessen, wenn nicht gar „ehrgeizig“ (UB S. 53).

24b) Der in erster Instanz von einigen Antragstellern erhobene Einwand, bei der Unternehmensbewertung sei ein geplanter Anbau an das Gebäude E. 9, das die IAG aufgrund eines Erbbaurechts hält, auf dem Grundstück E. 7 zu Unrecht nicht berücksichtigt worden, geht fehl. Bereits der Geschäftsbericht 2003 der IAG weist auf S. 15 aus, dass entsprechende Pläne aufgegeben worden sind, weil die Stadt die nötigen Mittel für die Verlegung einer Parkhauseinfahrt nicht bewilligt hat. Gemeint ist das städtische Parkhaus R., das derzeit unter der Adresse E. 7 geführt wird und dessen Einfahrtsbereich die für einen - gerichtsbekannt bis heute nicht realisierten - Anbau erwogene Fläche ist. Auf dieser Grundlage sind zu Recht keine Erträge aus einem in absehbarer Zeit nicht zu realisierenden Vorhaben auf einem nicht zum Bestand der IAG gehörenden Grundstück (vgl. Geschäftsbericht 2003 S. 14) angesetzt worden.

25c) Die Antragsgegnerin hat sich in der mündlichen Verhandlung damit einverstanden erklärt, dass der streitige Ansatz einer Vergütung des kurz nach dem Stichtag ersatzlos ausgeschiedenen Vorstandsmitglieds H. nicht als Aufwand berücksichtigt wird. In der Ertragswertberechnung ist deshalb, wie im angefochtenen Beschluss geschehen, ab dem Jahr 2005 das Jahresergebnis vor Steuern um den auf die IAG entfallenden Vergütungsanteil von jeweils 55.000 EUR zugunsten der außenstehenden Aktionäre zu korrigieren.

26d) Vom jeweiligen Jahresergebnis vor Steuern sind nicht nur die Unternehmenssteuern in Höhe von 26,38 % (Körperschaftsteuer 25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag hieraus) abzusetzen, sondern es sind auch die typisierten persönlichen Ertragsteuern der Anteilseigner durch einen Abzug in Höhe von 17,5 % zu berücksichtigen.

27Der Senat hält trotz verschiedentlich in der Literatur geäußerter Bedenken (dazu ausführlich OLG Stuttgart NZG 2007, 302, 308 f m.w.N.) bis auf Weiteres an der Nachsteuerbetrachtung fest, die im juristischen und betriebswirtschaftlichen Schrifttum und in der Rechtsprechung vorherrscht (vgl. etwa OLG München BB 2007, 2395, 2397 m.w.N.; Reuter AG 2007, 1, 6; Wittgens/Redeke ZIP 2007, 2015, 2016; Ballwieser u.a. Wpg. 2007, 765). Sie ist im Ausgangspunkt methodisch überzeugender, weil sich der Unternehmenswert als Barwert der künftigen Überschüsse darstellt, die dem Unternehmenseigner in Zukunft aus der Beteiligung zufließen. Dies

ist für den steuerpflichtigen Anteilseigner der Nachsteuerwert. Die Steuerberücksichtigung ist auch bewertungsrelevant, weil sich der Steuerabzug bei der gebotenen Annahme von Wachstum (s.u. 2 d) und abweichender Besteuerung der Alternativanlage aus dem Ertragswertkalkül nicht herauskürzt (Siegel in FS Brönner, 2000, S. 391, 399 ff; Hüttemann Wpg. 2007, 812, 822). Bei der Berechnung einer ewigen Rente unter Annahme unendlichen konstanten Wachstums liegt so der Nachsteuerwert regelmäßig über dem Vorsteuerwert (vgl. bereits OLG Stuttgart NZG 2007, 302, 308 m.w.N.; siehe zum sog. Steuerparadox etwa Ballwieser/Kruschwitz/Löffler Wpg. 2007, 765, 766; Wagner in FS Brönner, 2000, S. 425, 437; Siegel ebda. S. 391, 400 ff m.w.N.; übersehen etwa bei Emmerich in Emmerich/Habersack, Aktien- und GmbH-Konzernrecht, 5. Aufl., § 305 Rn. 63 a.E.).

28Es erscheint außerdem auch künftig sachgerecht, dabei einen typisierten Steuersatz von 35 % des inländischen Anteilseigners anzusetzen (siehe auch OLG München a.a.O.). An sich wäre auch zu diesem Punkt eine Prognose über die künftige Entwicklung der Steuerbelastung zu treffen, die schon wegen der mangelnden Vorhersehbarkeit der Steuerrechtsentwicklung nicht aufgrund konkreter Erwartungen an die Zukunft möglich ist (vgl. dazu Ballwieser u.a. Wpg. 2007, 65, 66). Deshalb ist hilfsweise auf Vergangenheitswerte zurückzugreifen. So ist der Wert von 35 % aus statistischen Daten des Jahres 1989 abgeleitet worden (Wagner u.a. Wpg. 2007, 1005, 1013, Fn. 65) und er erscheint auch für spätere Zeitpunkte als Grenzsteuersatz plausibel (Hüttemann a.a.O.; Heintzen u.a., Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät Hannover, Diskussionspapier Nr. 346, August 2006 zum Jahr 2005), so dass er weiterhin zugrunde gelegt werden kann.

29Mit diesem Satz ist wegen des anwendbaren Halbeinkünfteverfahrens nur die Hälfte der ausschüttbaren Erträge zu versteuern. Rechnerisch entspricht dies einem Abzug von 17,5 %.

302. Die geplanten oder prognostizierten Erträge sind mit dem Kapitalisierungszins zu diskontieren (ausführlich OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 114). Der Senat hält für die Berechnung des Ertragswerts der IAG einen Kapitalisierungszins nach Steuern von 3,94 % (Planungsphase) bzw. 2,94 % (Prognosephase) für angemessen 287 Abs. 2 ZPO). Dies liegt etwas über den vom Landgericht angewandten Sätzen von 3,89 % bzw. 2,64 %, so dass sich infolge der höheren Abzinsung ein niedrigerer Ertragswert ergibt (s.u.).

31a) Der Senat geht von einem Basiszins von 5,25 % aus. Der nach dem Unternehmensvertragsbericht angesetzte Wert von 5,5 % beruht auf der Empfehlung des IDW für den Zeitraum ab 01.01.2003 (vgl. OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 115), ab 01.01.2005 wurde ein Wert von 5,0 % empfohlen. Für den etwa ein halbes Jahr früher liegenden Zeitpunkt ist deshalb nach den Grundsätzen, die der Senat in ständiger Rechtsprechung zur Ableitung des Basiszinses aufgestellt hat (OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 115 f) der Zwischenwert von 5,25 % angemessen. Ein Wert in dieser Größenordnung (5,18 %) ergibt sich auch aus der Zinsstrukturkurve nach der sog. Svensson-Methode zum Stichtag (vgl. OLG München BB 2007, 2395, 2396; Wüstemann BB 2007, 2223, 2224; siehe auch Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 15.02.2006). Der von der Antragsgegnerin insoweit angegebene Wert von 5,39 % beruht nicht nur auf einer Mittelung von drei Werten zum 30.04., 31.05. und 30.06.2004 (zweifelnd dazu Wüstemann a.a.O. m.w.N.), sondern offensichtlich auch auf damaligen Annahmen in Fachkreisen, es sei eine Umrechnung stetiger in diskrete Renditen erforderlich, was sich bei Zugrundelegung der Daten der Deutschen Bundesbank als unzutreffend erwiesen hat (vgl. Reese/Wiese ZBB 2007, 38, 42; Wiese/Gampenrieder, Der Schweizer Treuhänder 2007, 442, 445, je m.w.N.). Unter Berücksichtigung dessen ergibt sich auch bei einer Durchschnittsbildung sämtlicher Werte über drei Monate vor Stichtag ein Wert von ca. 5,26 %.

32b) Für den Risikozuschlag, um den der aus Renditen festverzinslicher, relativ risikoloser Anleihen abgeleitete Basiszins zu erhöhen ist, geht der Senat in ständiger Rechtsprechung von einer Marktrisikoprämie von 4,5 % vor Steuern aus (ausführlich OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 116 f mit Stellungnahme auch zu den im vorliegenden Verfahren vorgebrachten Argumenten).

33Er ist zu multiplizieren mit dem sog. Beta-Faktor zur Berücksichtigung der abweichenden Volatilität der Aktie des zu bewertenden Unternehmens. Aus den vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführten Gründen (geringer Verschuldungsgrad, ausgezeichnete Lage der Objekte) hält es der Senat für sachgerecht, abweichend von dem im Unternehmensvertragsbericht für Immobilienunternehmen angeführten, aus dem DIMAX abgeleiteten Durchschnittswert von 0,23 einen niedrigeren Wert von 0,18 anzusetzen. Eine weitere Herabsetzung ist dagegen nicht zu rechtfertigen, auch im Vergleich zu dem vom Senat entschiedenen Fall eines Immobilienunternehmens mit ausschließlicher Vermietung an Konzerngesellschaften, für das

ebenfalls ein Beta-Faktor von 0,18 angesetzt worden ist (OLG Stuttgart NZG 2007, 307).

34Dies ergibt einen Risikozuschlag von 0,81.

35c) Daraus folgt ein Kapitalisierungszinssatz vor Steuern von 6,06 %, der um die typisierte Ertragsteuer der Anteilseigner von 35 % zu kürzen ist (s.o.), so dass sich ein Wert von 3,94 % ergibt.

36d) Ein Wachstumsabschlag für die Phase der ewigen Rente ist mit 1 % in ausreichender Höhe angesetzt. Er hat die Funktion, in dieser Phase die zu erwartenden Veränderungen der Überschüsse abzubilden, die bei der nominalen Betrachtung im Ausgangspunkt unverändert aus dem letzten Planjahr abgeleitet werden. Er bezweckt nicht einen unbedingten Inflationsausgleich. Maßgebend sind vielmehr neben dem Umfang, in dem zu erwartende Preissteigerungen der Einsatzfaktoren an Kunden, hier die Mieter, weitergegeben werden können, sonstige prognostizierte Mengen- und Strukturänderungen (OLG Stuttgart AG 2007, 596, 599; NZG 2007, 302, 307; NZG 2007, 112, 118, je m.w.N.). Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist der Wert von 1 % im Unternehmensvertragsbericht nachvollziehbar hergeleitet, hierauf wird verwiesen (S. 61). Entgegen der Annahme des Landgerichts rechtfertigt die besondere Lage der Grundstücke mit der im Grundsatz zutreffenden Unterstellung, diese würden auch in Zukunft nachgefragt werden, keine Erhöhung des Wachstumsabschlags um 0,25 Prozentpunkte. Die anhaltende Nachfrage ist bereits in die Prognose der Zukunftserträge eingeflossen und begründet als solche kein zusätzliches Wachstum.

373. Dem Ertragswert ist außerdem der Barwert des Körperschaftsteuerguthabens von 182.000 EUR hinzuzurechnen, der bei Abzinsung mit dem entsprechend oben 2 c) korrigierten Zinssatz gerundet 107.000 EUR beträgt (zur Berechnungsweise i.ü. vgl. Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 30.03.2005, S. 44).

38Schließlich sind die Werte der Beteiligung von 57,58 % an der BAG sowie des Geschäftsanteils von 50 % an der G GmbH anzusetzen, die ebenfalls richtigerweise und im Grundsatz unbeanstandet nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelt worden sind. Beim Ansatz der zu diskontierenden Jahresergebnisse nach Steuern ergeben sich für die G GmbH keine Veränderungen gegenüber dem Unternehmensvertragsbericht, für die BAG ist entsprechend oben 1 b) eine Korrektur um den Aufwand für die Vorstandsvergütung ab 2005 vorzunehmen, hier in Höhe von jährlich 37.000 EUR vor Steuern. Bei beiden Gesellschaften können keine höheren Mietsteigerungen zugrunde gelegt werden (siehe oben 1. a; siehe insgesamt zur Bewertung der BAG auch die Ausführungen im heutigen Senatsbeschluss im Parallelverfahren 20 W 10/06). Wegen der einzelnen Faktoren des Kapitalisierungzinses kann auf die Ausführungen unter 2. verwiesen werden mit der Maßgabe, dass es für die G GmbH aus den vom Landgericht im angefochtenen Beschluss ausgeführten Gründen, auf die Bezug genommen wird, bei dem Beta-Faktor von 0,23 zu verbleiben hat.

394. Danach ergibt sich der Ertragswert der IAG unter Einbeziehung der Beteiligung von 25 % an der G GmbH und von 57,58 % an der BAG wie folgt (Rechenwerte nur in der Darstellung gerundet, Betragsangaben in Tausend Euro):

40a) Unternehmenswert der G GmbH

41

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ff

Jahresergebnis nach

Ertragsteuern des

Unternehmens und der

Anteilseigner 729,81 883,40 949,65 978,76 1.006,87 1.035,48 1.045,84

Zinssatz ab 2010

4,085 % 4,085 % 4,085 % 4,085 % 4,085 % 4,085 % 3,085 %

Kapitalisierungsfaktor 0,96075 0,92305 0,88682 0,85202 0,81858 0,78645 25,49270688

Barwert 701,16 815,42 842,17 833,92 824,20 814,35 26.661,20

Summe Barwerte 31.492,43

KSt-Guthaben 29,00

Unternehmenswert

zum 31.12.2003 31.521,43

42b) Unternehmenswert der BAG einschließlich Beteiligung an G GmbH

43

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ff

Jahresergebnis vor

Steuern 2.376,00 2.291,00 2.531,00 2.617,00 2.679,00 2.733,00

Korrektur Vorstands-

vergütung - 37,00 - 37,00 - 37,00 - 37,00 - 37,00

Korrigiertes Jahreser-

gebnis 2.376,00 2.328,00 2.568,00 2.654,00 2.716,00 2.770,00

Unternehmensteuer

26,38 % - 626,79 - 614,13 - 677,44 - 700,13 - 716,48 - 730,73

Jahresergebnis nach

(Erhöhung

Unternehmensteuern 1.749,21 1.713,87 1.890,56 1.953,87 1.999,52 2.039,27

Pers. ESt Anteilseigner Wert 2009

17,5 % - 306,11 - 299,93 - 330,85 - 341,93 - 349,92 - 356,87 um 1 %)

Jahresergebnis nach

Steuern 1.443,10 1.413,95 1.559,71 1.611,95 1.649,60 1.682,40 1.699,23

Zinssatz ab 2010:

3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 2,94 %

Kapitalisierungsfaktor 0,96209 0,92562 0,89054 0,85678 0,82430 0,79306 26,9746858

Barwert 1.388,40 1.308,78 1.388,98 1.381,08 1.359,77 1.334,24 45.836,06

Summe Barwerte 53.997,32

Beteiligung 25 % an

G GmbH (s.o. a) 7.880,36

KSt-Guthaben 22,00

Unternehmenswert zum

31.12.2003 61.899,67

44c) Unternehmenswert der IAG einschließlich Beteiligungen an BAG und GmbHG

45

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ff

Jahresergebnis vor

Steuern 4.813,00 6.148,00 6.427,00 6.549,00 6.688,00 6.787,00

Korrektur Vorstands-

vergütung - 55,00 - 55,00 - 55,00 - 55,00 - 55,00

Korrigiertes Jahreser-

gebnis 4.813,00 6.203,00 6.482,00 6.604,00 6.743,00 6.842,00

Unternehmensteuer

26,38 % -1.269,67 -1.636,35 -1.709,95 -1.742,14 -1.778,80 -1.804,92

Jahresergebnis nach

(Erhöhung

Unternehmensteuern 3.543,33 4.566,65 4.772,05 4.861,86 4.964,20 5.037,08

Wert 2009 Pers. ESt Anteilseigner 17,5 % - 620,08 - 799,16 - 835,11 - 850,83 - 868,73 - 881,49

um 1 %)

Jahresergebnis nach

Steuern 2.923,25 3.767,49 3.936,94 4.011,04 4.095,46 4.155,59 4.197,15

Zinssatz ab 2010:

3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 3,94 % 2,94 %

Kapitalisierungsfaktor 0,96209 0,92562 0,89054 0,85678 0,82430 0,79306 26,9746858

Barwert 2.812,44 3.487,27 3.505,99 3.436,58 3.375,90 3.295,62 113.216,73

Summe Barwerte 133.130,52

Beteiligung 50 % an

G GmbH (s.o. a) 15.760,71

Beteiligung 57,58 % an

BAG (s.o. b) 35.641,83

KSt-Guthaben 107,00

Unternehmenswert

zum 31.12.2003 184.640,07

Aufzinsung auf Faktor

07.07.2004 1,0203 188.383,83

46d) Aus dem Unternehmenswert von 188.383.830 EUR ergibt sich bei 750.000 Aktien ein Wert zum Stichtag 07.07.2004 von 251,18 EUR pro Aktie.

II.

47Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass die Kurse, die beim Telefonhandel bei der V. mit den Aktien der IAG beobachtet wurden, bei der Bewertung unberücksichtigt bleiben müssen, weil angesichts des geringen Handels aus den Kursen kein Rückschluss auf eine Desinvestitionsmöglichkeit zu einem entsprechenden Preis möglich ist. Dies ist mit den antragstellerseits vorgelegten Beschwerdebegründungen auch nicht konkret beanstandet worden.

481. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts umfasst die Gewährleistung des Eigentums durch Art. 14 Abs. 1 GG das Anteilseigentum in Form der Aktie, das im Rahmen seiner gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung durch Privatnützigkeit und Dispositionsbefugnis gekennzeichnet ist (BVerfG ZIP 2007, 1055; ZIP 2003, 2114, 2115; BVerfGE 100, 289, 301; BVerfGE 14, 263, 276 f). Dieser grundrechtliche Schutz hindert den Gesetzgeber nicht, im Rahmen der aktienrechtlichen Ausgestaltung der

Rechtsbeziehungen unter den Aktionären aus Gründen des Gemeinwohls Maßnahmen der Aktionärsmehrheit wie einen Unternehmensvertrag zuzulassen, die diese verfassungsrechtlich geschützte Stellung beeinträchtigen. Für diese Beeinträchtigung ist aber ein voller Ausgleich zu leisten. Weil die Aktie nicht nur eine mittelbare Beteiligung am Unternehmen der Gesellschaft darstellt, sondern im Unterschied zu anderen Formen gesellschaftsrechtlicher Beteiligung auch ein selbständig verkehrsfähiger, der unmittelbaren Verfügung des Aktionärs unterliegender Vermögenswert ist, darf der Börsenkurs nicht unberücksichtigt bleiben (BVerfGE 100, 289, 307 ff). Unter diesem Blickwinkel hat also eine unmittelbare, nicht aus dem Unternehmenswert abgeleitete Anteilsbewertung stattzufinden (BVerfGE 100, 289, 305; vgl. zu dieser Doppelnatur Schön in FS Ulmer, 2003, S. 1359, 1368 ff; Adolff, Unternehmensbewertung im Recht der börsennotierten Aktiengesellschaft, 2007, S. 297 ff, 324 ff; siehe auch OLG Stuttgart AG 2007, 705, 708 m.w.N.). Bei dieser Anteilsbewertung, die nicht mit einer schadensrechtlichen Betrachtung verwechselt werden darf (BVerfG ZIP 2007, 175, 177), wird also im Ergebnis ein Verkehrswert prognostiziert, den die Aktie am Stichtag hypothetisch aus Sicht eines typisierten Aktionärs gehabt hätte, wenn es nicht zu der fraglichen Maßnahme, die die Abfindungspflicht auslöst, gekommen wäre (Adolff a.a.O. S. 318 ff). Dieser Desinvestitionswert der Aktie kann vom anteiligen Unternehmenswert je Aktie abweichen, so dass es nicht darauf ankommt, ob der Kapitalmarkt hinreichend informationseffizient ist (vgl. näher heutigen Beschluss im Parallelverfahren 20 W 9/06 m.w.N.).

492. Es ist zweifelhaft, ob die Kurse bereits deshalb nicht zu berücksichtigen sind, weil die Preisfindung nicht wie bei der amtlichen Notierung an einer Börse auf einem staatlich überwachten Handelsplatz zustande gekommen ist, wie das Landgericht angenommen hat. Auch Kurse oder andere Werte aus außerbörslichem Handel könnten bei hinreichendem Handel ein bei der Wertfindung zu berücksichtigendes Marktgeschehen darstellen, aus dem sich ein Verkehrswert ableiten lässt. Entscheidend kommt es auf diese Frage aber nicht an.

503. Der Börsenkurs stellt jedenfalls nur die Untergrenze der Abfindung dar, soweit er den Verkehrswert der Aktie abbildet (BVerfGE 100, 289, 307 ff), nicht aber, wenn er angesichts der gegebenen Marktumstände den Verkehrswert der Aktie nicht widerspiegelt (vgl. zu dieser Ausnahme BVerfGE 100, 289, 309; BGHZ 147, 108, 122 f).

51Das ist hier der Fall, weil die im Telefonhandel beobachteten Kurse wegen des nur marginalen Handels nicht in diesem Sinne für den Verkehrswert der Aktie zum Bewertungsstichtag aussagekräftig sind.

52a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre auf einen Durchschnittskurs aus dem Zeitraum von drei Monaten vor der Hauptversammlung abzustellen (BGHZ 147, 108, 118 ff; BGHZ 156, 57). Aus den im Zeitraum von drei Monaten vor dem 07.07.2004 im Telefonhandel beobachteten Kursen ergibt sich ein Durchschnittswert von 311 EUR.

53Nach Ansicht des Senats kann allerdings dieser Referenzzeitraum nicht zugrunde gelegt werden, weil in diesem Zeitraum die abzufindende Maßnahme und der Abfindungswert regelmäßig wegen entsprechender Adhoc- oder Pressemeldungen und wegen der mit der Einladung zur Hauptversammlung gegebenen Informationen schon bekannt sind und diese Informationen im Kurs eingepreist werden, so dass er sich maßgeblich aus Abfindungserwartungen ergibt (siehe hierzu näher OLG Stuttgart NZG 2007, 302, 303 ff; AG 2007, 705, 710; heutiger Beschluss im Parallelverfahren 20 W 9/06; vgl. auch KG NZG 2007, 71; OLG München AG 2007, 701, 705).

54Unabhängig davon kann der Durchschnittswert aus diesem Zeitraum aber schon deshalb nicht herangezogen werden, weil er angesichts der gegebenen Marktumstände den Verkehrswert der Aktie nicht widerspiegelt (vgl. zu dieser Ausnahme BVerfGE 100, 289, 309; BGHZ 147, 108, 122 f).

55Dabei kann nicht schon darauf abgestellt werden, ob es der Gesamtheit der außenstehenden Aktionäre möglich gewesen wäre, ihre Aktien zum Stichtag oder auch in einem überschaubaren Zeitraum zum festgestellten Börsenkurs zu verkaufen (siehe dazu näher den heutigen Beschluss im Parallelverfahren 20 W 9/06).

56Der Börsendurchschnittskurs ist dann in dem Sinne aussagekräftig, dass er eine hinreichend verlässliche Ableitung des hypothetischen Verkehrswerts der Beteiligung zum Stichtag (s.o.) erlaubt, wenn die Börsenkurse auf einem realen und nicht nur marginalen Marktgeschehen beruhen.

57Das ist hier nicht der Fall. Bereits das Landgericht hat zutreffend aufgrund des unbestrittenen Vorbringens der Antragsgegnerin festgestellt, dass im Jahr 2003 nur 0,55 % und im ersten Halbjahr 2004 nur 0,56 % des Streubesitzes von 43.725 Aktien gehandelt wurden; das entspricht jeweils ca. 0,03 % aller Aktien. Dieser

ohnehin auf den Telefonhandel beschränkte Markt war zusätzlich dadurch verengt, dass etwa der Antragsteller zu 22 alleine über 11 % der außenstehenden Aktien hält; weitere Antragsteller halten ebenfalls namhafte Anteile.

58Dieses Bild ergibt sich auch bei Betrachtung des Zeitraums von drei Monaten vor der Hauptversammlung. Im April 2004 wurden gar keine Aktien gehandelt, im Mai 2004 an zwei Tagen insgesamt 135 Stück bei Kursen von 317 EUR und 330 EUR. Ende Juni 2004 wurden an einem Tag 5 Stück zu 286 EUR gehandelt, danach gab es bis zur Hauptversammlung keinen Handel mehr. Die Kurse waren also zudem noch derart volatil, dass sie nicht nur wegen des nahezu fehlenden Handels, sondern auch wegen der sprunghaften Preisbewegungen nicht die Annahme erlauben, zu dem Durchschnitt dieser drei Werte von 298 EUR sei einem typisierten Aktionär am Tag der Hauptversammlung eine Desinvestition möglich gewesen.

59b) Dasselbe gilt, wenn ersatzweise auf die Kurse aus einem Zeitraum von drei Monaten vor der Pressemitteilung vom 25.03.2004, mit der ein Unternehmensvertrag angekündigt wurde, abgestellt werden sollte (siehe zu dieser Möglichkeit den heutigen Beschluss im Parallelverfahren 20 W 9/06). In diesem Zeitraum fand überhaupt nur an drei Tagen im März 2004 geringer Handel zu Kursen von 286 EUR und 276 EUR statt. Dies ist aus denselben, bereits unter a) genannten Gründen keine tragfähige Grundlage für die Ableitung eines Desinvestitionswerts zum Stichtag, der die oben unter I. ermittelte Abfindung übersteigt.

III.

60Eine höhere Barabfindung ist auch nicht aufgrund einer Liquidationsbewertung festzusetzen.

61Es kommt nicht auf die umstrittene Rechtsfrage an, ob bei der Ermittlung der angemessenen Abfindung ein Liquidationswert stets dann als Unternehmenswert anzusetzen ist, wenn er den unter Fortführungsgesichtspunkten ermittelten Ertragswert des Unternehmens übersteigt, oder ob ein höherer Liquidationswert zu vernachlässigen ist, wenn eine Liquidation weder notwendig noch beabsichtigt ist, sondern das Unternehmen fortgeführt werden soll und dies auch wirtschaftlich vertretbar ist (so in der Rechtsprechung v.a. OLG Düsseldorf AG 2004, 324, 327 m.w.N.; ebenso das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung; für gesellschaftsrechtliche Bewertungsanlässe grundsätzlich offen gelassen von BGH NZG 2006, 425 m.w.N. zum Streitstand).

62Denn ein Liquidationswert der IAG übersteigt nicht ihren Ertragswert von 188.383.830 EUR. Die von den Antragstellern in erster Instanz vorgebrachten Einwendungen gegen die überschlägige Liquidationswertermittlung, die anlässlich des Abfindungsangebots durchgeführt worden ist und einen Betrag von 101.992.000 EUR ergeben hat, greifen nicht durch. Soweit gegen die Berechnung im Detail konkrete Bewertungsrügen erhoben worden sind, sind diese nicht schlüssig oder jedenfalls nicht geeignet, einen den Ertragswert übersteigenden Liquidationswert zu begründen.

631. Der Liquidationswert ist der Erlös, der sich nach Auflösung der Gesellschaft bei bestmöglicher Einzelveräußerung der Vermögensgegenstände des Unternehmens abzüglich der Liquidationskosten erzielen ließe (vgl. etwa Großfeld, Unternehmens- und Anteilsbewertung im Gesellschaftsrecht, 4. Aufl., S. 203, 206).

64Anzusetzen sind also zunächst die Verkehrswerte dieser Vermögensbestandteile. Da die IAG ausschließlich Gewerbeimmobilien hält, ist es angemessen, dass die Verkehrswerte dieser Immobilien von dem hiermit von der IAG und der Antragsgegnerin beauftragten S., einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen u.a. für Grundstücksbewertungen, nach der für die Grundstücksbewertung anerkannten Ertragswertmethode bewertet worden sind. Diese Methode ist in §§ 15 ff WertV mit weiteren Details in der Wertermittlungsrichtlinie, zum Stichtag hier in der Fassung 2002 gültig (WertR 2002), beschrieben. Diese Regelungen gelten zwar unmittelbar für die Bewertung durch die Gutachterausschüsse nach §§ 192 ff BauGB, enthalten aber Grundsätze der Verkehrswertermittlung von Immobilien, wie sie auch in der Grundstücksbewertungsliteratur und -praxis allgemein anerkannt sind (vgl. nur Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl., S. 620 Rn. 7 ff). Nach diesen Grundsätzen wird wie folgt vorgegangen: Aus dem Jahresrohertrag auf der Grundlage nachhaltig erzielbarer Mieten ergibt sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten der Jahresreinertrag (§§ 16 - 18 WertV). Der auf ihn entfallende Bodenwertanteil (Bodenwertverzinsungsbetrag) wird abgezogen, weil der Bodenwert als solcher am Ende der Berechnung dem Gebäudeertragswert hinzugerechnet wird. Der verbleibende Gebäudeanteil, immer noch ein Jahresbetrag, wird über einen Vervielfältiger kapitalisiert, was den Gebäudeertragswert ergibt. Der Vervielfältiger wird aus einem dem örtlichen Grundstücksmarkt und der Grundstückslage entsprechenden Liegenschaftszins unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer

abgeleitet (siehe Vervielfältigertabelle in der Anl. zu § 16 Abs. 3 WertV). Die Summe von Gebäudeertragswert und Bodensachwert ergibt den Ertragswert, der im Einzelfall noch einer Anpassung wegen besonderer Umstände des Objekts (z.B. Reparaturstau) oder des Markts bedarf (ausführlich Kleiber/Simon a.a.O. S. 1381 ff Rn. 31 ff). Nach dieser Methode wurde der Verkehrswert auch in sämtlichen Einzelgutachten ermittelt, die die Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren vorgelegt hat und die der Senat eingehend geprüft hat. Gegen die dort ausgewiesenen Ergebnisse (vgl. auch Anl. 2 zum Unternehmensvertragsbericht) bestehen keine Bedenken.

65a) Zu Unrecht haben einige Antragsteller vor allem beanstandet, dass die Bodenwerte der Grundstücke unzutreffend ermittelt worden seien.

66Der sachverständige Grundstücksbewerter hat die Bodenwerte auf der Grundlage der Angaben in der vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in S. (kurz: Gutachterausschuss S.) herausgegebenen Bodenrichtwertkarte sachgerecht ermittelt. Die Ableitung aus diesen Bodenrichtwerten wird von den Antragstellern auch nicht beanstandet. Ihre Ansicht, ein Wert aus der Bodenrichtwertkarte der Stadt S. sei immer dann unverändert zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche GFZ (Geschossflächenzahl, zulässige Geschossfläche je qm Grundstücksfläche nach § 20 BauNVO) des Objekts der nach dem Bebauungsplan für das Grundstück zulässigen GFZ entspreche, beruht auf einer Fehlvorstellung zur Ableitung von Bodenwerten aus Bodenrichtwerten.

67Die Angaben in der Bodenrichtwertkarte der Stadt S. beruhen vor allem auf tatsächlichen Grundstücksverkäufen und beziehen sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück. Der für ein Gebiet angegebene qm-Preis ist dort jeweils in Beziehung gesetzt zu einer konkreten Geschossflächenzahl, die nicht der in einem Bebauungsplan festgesetzten Geschossflächenzahl entsprechen muss. Die Geschossflächenzahl, auf die sich der Preis bezieht, ist unmittelbar aus der Richtwertkarte ersichtlich. Zur Ableitung des Bodenwerts des bebauten Gebäudes aus dem Bodenrichtwert müssen die GFZ des Gebäudes auf dem zu bewertenden Grundstück und die dem Bodenrichtwert zugeordnete GFZ in ein Verhältnis gesetzt und anschließend der Bodenrichtwert in diesem Verhältnis umgerechnet werden. Anders als etwa für bestimmte Wohngrundstücke sind für Grundstücke mit Geschäftsbauten vom Gutachterausschuss S. keine Umrechnungskoeffizienten vorgegeben (vgl. etwa Jahresbericht 2002 zum Grundstücksmarkt, S. 36; dto. für 2003, S. 45); hier ist vielmehr eine lineare Umrechnung sachgerecht (Wertermittlungsrichtlinie 2002, 2.3.4.2.).

68So hat auch der Sachverständige S. korrekt umgerechnet und dabei teils sogar im Hinblick auf die exponierte Lage einiger Grundstücke erhebliche Zuschläge auf den Rechenwert angesetzt. Beispielsweise ergibt sich für das Grundstück K bei einer GFZ von 6,0 für den Bodenrichtwert und einer tatsächlichen GFZ von gerundet 3,2 ein Umrechnungsfaktor von 3,2 : 6,0 = 0,5333. Damit ist der Bodenrichtwert von 14.500,00 EUR umzurechnen, was zu einem Wert von 7.733,33 EUR pro qm führt. Angesetzt wurde letztlich ein Quadratmeterpreis von 11.500,00 EUR. Vergleichbar wurden die für die Grundstücke in der L bei linearer Umrechnung ermittelten Beträge von ca. 1.500,00 EUR bzw. 2.500,00 EUR auf 3.000,00 EUR erhöht. Entsprechend ist der Sachverständige auch bei den anderen zu bewertenden Grundstücken verfahren, indem er jeweils linear umgerechnet und ggf. Zu- oder Abschläge zur Anpassung an die Lage oder an nutzungsspezifische Bebauungen vorgenommen hat, was hier nicht im einzelnen dargestellt werden muss (vgl. dazu bereits den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 30.03.2005, S. 59 ff). Es begegnet auch keinen Bedenken, dass der Sachverständige den Bodenwert für das Grundstück W. mangels vorliegender Richtwerte auf 400,00 EUR/qm geschätzt hat: es handelt sich um das Planetariums-Grundstück, das für eine anderweitige Verwertung auf dem Markt nicht in Betracht kommt. Die Einwendungen, die auf die Berechnung des Bodenwerts der einzelnen Grundstücke zielen, sind deshalb nicht berechtigt.

69b) Entgegen der Annahme einiger Antragsteller wurde den Bewertungen kein durchschnittlicher Liegenschaftszins zugrunde gelegt. Der überflüssige Angabe eines Durchschnittswerts in der Anl. 2 zum Unternehmensvertragsbericht ist ohne Bewertungsrelevanz. Die dort ebenfalls ausgewiesenen Einzelwerte zwischen 4,5 % und 5,75 % für die Grundstücke liegen, wie die Antragsgegnerin zutreffend ausgeführt hat, am unteren Rand der im Grundstücksmarktbericht 2002 der Stadt S. auf S. 41 angegebenen Liegenschaftszinsen für Geschäfts- und Bürogrundstücke und begegnen deshalb keinen Bedenken. Aus dem Rahmen fällt lediglich der Wert 8 % bei dem Grundstück W., das auf die Nutzung für das Planetariumsgebäude beschränkt ist, weshalb auch dieser Wert unbedenklich ist.

70c) Fehler beim Ansatz der Restnutzungsdauer sind nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin hat dazu ausführlich

und zutreffend erläutert, dass bei den beiden vermieteten Grundstücken der IAG, um die es hier nur geht, eine Gesamtnutzungsdauer von 70 bzw. 80 Jahren zugrunde gelegt wurde (Schriftsatz vom 15.02.2006, S. 22 ff). Dies ist für Geschäfts- bzw. Bürobauten wiederum am oberen Rand anzusiedeln (Anl. 4 zu WertR 2002; Kleiber/Simon a.a.O. S. 1423 Rn. 125). Aus dieser Gesamtnutzungsdauer wurde in den Gutachten die Restnutzungsdauer entsprechend dem jeweiligen Alter des Gebäudes korrekt abgeleitet. Die verhältnismäßig kurze Restnutzungsdauer des Planetariums erklärt sich wiederum aus der angesichts der besonderen Verhältnisse nachvollziehbar kurzen Gesamtnutzungsdauer.

71d) Zu Unrecht wurde in erster Instanz weiter beanstandet, dass anstelle der konkret entstandenen Kosten Pauschalen für nicht umlagefähige Betriebskosten (1 %), Verwaltungskosten (4 % bzw. beim Planetarium 2 %) und Bewirtschaftungskosten (zwischen 17,61 und 21,59 %) angesetzt worden seien, dass das Mietausfallwagnis von 4 % bzw. 2 % (Planetarium und Bezirksrathaus) zu hoch sei und dass auch die Instandhaltungskosten nicht nachzuvollziehen seien. Dabei ist zunächst klarzustellen, dass Bewirtschaftungskosten der Oberbegriff ist, der die übrigen genannten Positionen umfasst (vgl. dazu § 18 WertV und hierzu Kleiber/Simon a.a.O. S. 1408 ff, 1655 ff). Nach den allgemeinen Grundsätzen der Immobilienbewertung sind für die Verkehrswertermittlung die üblichen, dem Objekt angemessenen Kosten anzusetzen, davon etwa abweichende tatsächliche Kosten des derzeitigen Eigentümers kommen nur in Betracht, wenn sie auf die Ertragsfähigkeit von Einfluss sind (Nr. 3.5.2. WertR 2002; vgl. auch § 18 WertV). Die pauschalen Ansätze sind deshalb nicht zu beanstanden. Auch der Höhe nach erscheinen sie im Vergleich mit den in der Anl. 3 der WertR 2002 angegeben Werte angemessen.

72e) Es kann ferner dahingestellt bleiben, ob bei der Bewertung der Grundstücke K 6 und K 4, für die Erbbaurechte vergeben sind, anstelle des Wertfaktors 1,0 ein solcher von 0,7 (wie bei anderen erbbaurechtbelasteten Grundstück der B. Gesellschaften) hätte angesetzt werden müssen.

73Weil im Fall von Erbbaurechten die Gebäude dem Erbbauberechtigten gehören, wird der Wert im Grundsatz nur nach dem Bodenwert berechnet. Entspricht der Erbbauzins der angemessenen Bodenwertverzinsung, dann ist der Bodenwert mit dem Grundstückswert identisch. Die Situation kommt aber bei älteren Erbbaurechten, wie sie auch hier vorliegen, praktisch nicht vor, weil der für den Erbauzins vereinbarte Index erheblich unter der Bodenwertsteigerung liegt. Dann erleidet der Eigentümer einen Zinsverlust, der den Bodenwert mindert, also von ihm abgezogen werden muss. Er hängt wiederum von der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab. Nach der WertR 2002 ist die Differenz zwischen angemessenem und tatsächlichem Erbbauzins über die Restlaufzeit zu kapitalisieren. Das Ergebnis ist mit einem sog. Wertfaktor von 0,3 bis 0,8 oder 0,9 zu multiplizieren, was zu höheren Bodenwerten für den Eigentümer führt; damit sollen Vor- und Nachteile aus der Höhe des Erbbauzinses und aus sonstigen Auswirkungen des Erbbauvertrags berücksichtigt werden; zudem sollen am Markt höhere Kaufpreise beobachtet worden sein, als sie sich rechnerisch ergeben haben. Der Faktor ist um so höher, je größer die Beeinträchtigungen des Grundstücks durch das Erbbaurecht sind (vgl. zu alldem WertR 2002 Nr. 4.2.2.3 und 4.2.1; Simon u.a. Handbuch der Grundstückswertermittlung S. 55 ff).

74Diese Umstände sind in den betreffenden Gutachten methodisch korrekt berücksichtigt. Eine Verringerung des Wertfaktors bei den beiden genannten Grundstücken um 0,3 auf 0,7 in diesen Berechnungen hätte einen Mehrwert der Grundstücke von insgesamt lediglich 0,53 Mio. EUR zur Folge, was den Liquidationswert nicht entscheidungserheblich anhebt.

752. Bei der Ermittlung des Liquidationswerts sind zu Recht Liquidationskosten abgezogen worden. Da auch der Liquidationswert ein fiktiver Wert ist, sind neben den Verbindlichkeiten die Liquidationskosten einschließlich etwaiger Ertragsteuern oder auch bei Liquidation noch fortbestehender Verpflichtungen (z.B. Pensionsverpflichtungen) unabhängig davon abzuziehen, ob liquidiert wird oder eine Liquidationsabsicht besteht (vgl. BGH NJW 1972, 1269; 1973, 509; NJW-RR 1986, 1066; NJW-RR 2005, 153; außerdem nunmehr BGH NZG 2006, 425, Tz. 12; Großfeld a.a.O. S. 207 mit S. 172). Der in erster Instanz antragstellerseits vertretene Standpunkt, Liquidationskosten dürften nicht berücksichtigt werden, weil es sich um einen fiktiven Wert handele, ist gerade nicht richtig. Er lässt sich auch nicht auf die abweichende Ansicht des BayObLG zur Bewertung nicht betriebsnotwendigen Vermögens stützen, die im Übrigen durch die genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NZG 2006, 425, Tz. 12) überholt ist.

76Zu den Liquidationskosten gehören auch die vom Unternehmen infolge der für die fiktive Liquidation unterstellten Veräußerung von Betriebsvermögen auf Veräußerungsgewinne nach § 11 KStG, § 7 Abs. 1 Satz 2 GewStG zu entrichtenden Steuern (vgl. BGH NJW-RR 2005, 153, 155; NJW 1978, 1316, 1319; OLG München

BB 2007, 2395, 2398; OLG Düsseldorf DB 2000, 83; Hirte/Hasselbach in GroßKomm-AktG § 305 Rn. 231 m.w.N.), da nur das danach verbleibende Vermögen zur Verteilung an die Aktionäre nach § 271 Abs. 1 AktG zur Verfügung steht. Deshalb wurde bei der überschlägigen Ermittlung des Liquidationswerts im Unternehmensvertragsbericht (S. 64) diese Steuerlast zu Recht berücksichtigt. Der Einwand, eine Kapitalgesellschaft als potentielle Erwerberin zahle diese Steuern nicht und brauche sie nicht vom Kaufpreis abziehen, ist unschlüssig, weil es nicht um die Steuerlast eines potentiellen Erwerbers eines Grundstücks der Gesellschaft oder um sein Preiskalkül unter steuerlichen Gesichtspunkten geht, sondern um die von der veräußernden Gesellschaft auf den Betriebsaufgabegewinn (Differenz zwischen letztem Steuerbilanzwert und Verkehrswerten nach kompletter Veräußerung aller Vermögensbestandteile, § 11 Abs. 2 bis 4 KStG) zu zahlenden Steuern. Da bei dieser Betrachtung die Liquidation der Gesellschaft unterstellt wird, könnte sie der Steuerlast auch nicht etwa durch Übertragung von stillen Reserven auf ein neu angeschafftes Ersatzgrundstück nach § 6 b EStG entgehen. Die Unternehmenssteuern sind deshalb zu Recht als Liquidationskosten in Abzug gebracht worden.

77Ob der weitere Abzug typisierter persönlicher Ertragsteuern der Anteilseigner in Höhe von 9.590.000 EUR in diesem Fall richtig ist, kann dahingestellt bleiben, weil aus einem um diesen Wert korrigierten Liquidationswert vor Ertragsteuern keine höhere Abfindung folgt.

783. Die Ausführungen unter 1. und 2. gelten entsprechend für die gleichartigen Rügen zur Ermittlung des Liquidationswerte der G GmbH und der BAG, die in Höhe der o.g. Anteile der IAG an diesen Unternehmen in die Liquidationsbewertung der IAG eingeflossen ist (Unternehmensbericht S. 62, 64, Anl. 2, Anl. 4); hierauf wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Zu ergänzen ist, dass im Gutachten zum H. der BAG, das im Verfahren 20 W 10/06 vorgelegt worden ist, die zusätzliche Fläche aus der zum Stichtag lediglich geplanten Aufstockung dieses Gebäudes mit den zu erwartenden nachhaltigen Mieterträgen berücksichtigt worden ist (vgl. zur Bewertung der BAG auch Beschluss vom heutigen Tage im Parallelverfahren 20 W 10/06).

79Soweit darüber hinaus in erster Instanz bei der Bewertung der Immobilien der G GmbH die Berechtigung eines Abzugs von Reparaturkosten in der Abdichtung der K.-Passage bezweifelt worden ist, kommt es darauf wegen des verhältnismäßig geringen, für die Entscheidung unerheblichen Differenzbetrags von 200.000 EUR (davon relevant für den Wert der IAG insgesamt ca. 64% = ca. 129.000 EUR) nicht an. Dasselbe gilt für den Einwand, beim Objekt R. hätte