Urteil des OLG Stuttgart vom 28.07.2010
OLG Stuttgart (höhe, grundstück, planung, erstellung, kaufpreis, ehemann, architekt, ausdrücklich, kaufvertrag, eigenes verschulden)
OLG Stuttgart Urteil vom 28.7.2010, 3 U 26/10
Leitsätze
Hat der Veräußerer im notariellen "Kaufvertrag" nicht nur das bezeichnete Grundstück verkauft, sondern zudem
die werkvertragliche Verpflichtung übernommen, Architektenleistungen (gem. § 15 Nr. 1 bis 4 HOAI a.F.) zu
erbringen, schuldet er die mangelfreie Erstellung der Baugenehmigungsplanung.
Ergibt sich aus dem Inhalt, dem Zweck und der wirtschaftlichen Bedeutung des Vertrages sowie aus der
Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Planung, knüpft an diese Verpflichtung die
Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an.
Dass die Baugenehmigung zur Zeit des Abschlusses des notariellen "Kaufvertrages" bereits erteilt war, steht der
Anwendung von Werksvertragsrecht nicht entgegen. Für die rechtliche Einordnung ist es unerheblich, ob bei
Vertragsschluss bereits mit der Planausführung begonnen oder ob sie bereits beendet ist.
Revision zugelassen.
Revision eingelegt BGH VII ZR 136/10.
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der Einzelrichterin der 26. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart
vom 08.01.2010 - 26 O 417/07 - wird
z u r ü c k g e w i e s e n
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des
jeweils zu voll-streckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 60.388,98 EUR
Gründe
A.
1
Die Klägerin macht Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus Darlehensvertrag gegen die Beklagte geltend; die
Beklagte hat hiergegen mit Schadensersatzansprüchen aus einem Grundstückskaufvertrag aufgerechnet und
widerklagend weiteren Schadensersatz sowie Feststellung der Schadensersatzverpflichtung der Klägerin
geltend gemacht.
2
Die Klägerin bewarb in einem Anzeigenblatt ein Reiheneckhaus in D… zum „Kauf ohne Eigenkapital“. Die
Beklagte nahm daraufhin Kontakt mit der Klägerin auf und erhielt ein Exposé über vier Reihenhäuser in der F…
straße … in D…. Ausweislich des Exposés waren drei Häuser bereits verkauft. Der Kaufpreis für das Haus …
war mit 255.000,00 EUR angegeben. Dem Exposé beigefügt war eine Bau- und Leistungsbeschreibung (Anl.
BB 4, Bl. 464 ff d.A.).
3
In notarieller Urkunde vom 28.12.2006 gab die Beklagte das Angebot auf Abschluss eines
Grundstückskaufvertrages über den Erwerb eines Baugrundstücks in der F…straße … in D… ab. Der Kaufpreis
wird in § 2 (1) des Kaufvertrages mit 105.850,00 EUR angegeben. Neben dem Angebot auf Abschluss eines
Grundstückskaufvertrages enthält die notarielle Urkunde vom 28.12.2006 auch das Angebot der Beklagten zum
Abschluss eines Bauleistungsvertrages an verschiedene Gewerks-firmen. Mit diesem Bauleistungsvertrag, den
der die Handwerker vertretende Dipl.-Ing. (FH) S… S… am 15.01.2007 angenommen hat, verpflichteten sich
die Handwerker zu einzelnen Werkleistungen im Zusammenhang mit der Erstellung eines Reihenhauses
gemäß den Baugesuchsplänen, die der erteilten Baugenehmigung zu Grunde lagen (Anl. B 3, Bl. 80 ff d.A.). Im
Bauleistungsvertrag ist ein Gesamtfestpreis für die einzelnen Gewerke von 130.450 EUR angegeben. Als
Kaufgegenstand im Grundstückskaufvertrag ist lediglich das Grundstück sowie 1/6-Anteil an dem
gemeinschaftlichen Hofraum benannt. Die Klägerin hat den Grundstückskaufvertrag ebenfalls am 15. Januar
2007 angenommen. Zur Sicherstellung der Immobilienfinanzierung gewährte die Klägerin der Beklagten am
20.01.2007 ein Darlehen über 9.000 EUR.
4
Wegen der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts sowie wegen des Vorbringens der Parteien in I.
Instanz wird auf das Urteil vom 08.01.2010 Bezug genommen.
5
Durch das angegriffene Urteil hat das Landgericht nach Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens sowie zweier Ergänzungsgutachten der Klage nur hinsichtlich der Zinsforderung
teilweise, der Widerklage vollumfänglich stattgegeben. Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen unstreitigen
Darlehensrückzahlungsanspruch, welcher durch Aufrechnung gegenüber der Darlehenshauptforderung mit
Schriftsatz vom 30.06.2009 erloschen sei. Da Zurückbehaltungsrechte gegenüber der berechtigten
Darlehensforderung der Klägerin erstmals in der Klagerwiderung vom 10.10.2007 geltend gemacht worden
seien, stünden der Klägerin bis zum 15.10.2007 die geltend gemachten Darlehenszinsen sowie
außergerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert in Höhe der bis dahin von der Beklagten
nicht bezahlten 2.400,00 EUR zu. Der zur Aufrechnung gestellte und darüber hinaus mit der Widerklage geltend
gemachte Schadensersatzanspruch sei gegeben. Aus § 2 des Kaufvertrages folge, dass im Kaufpreis die
Architektenleistungen entsprechend Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI und die Baugenehmigung enthalten gewesen
sei. Hierin sei eine Beschaffenheitsangabe dahingehend zu sehen, dass das Grundstück, so wie genehmigt,
bebaut werden könne. Zwar sei vorliegend die Bebaubarkeit an sich nicht eingeschränkt, doch sei die
vorliegende Baugenehmigung explizit in den Vertrag mit einbezogen worden, so dass die dort vorgesehene
Bebaubarkeit eine vereinbarte Beschaffenheit des Grundstücks im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB darstelle.
Aufgrund des von der Streithelferin nicht berücksichtigten Gefälles der F…straße sei der in der
Genehmigungsplanung dargestellte ebenerdige Zugang zum Wohnhaus nicht realisierbar. Die Beklagte habe
einen ebenerdigen Zugang vor Vertragsschluss mit der Klägerin ausdrücklich angesprochen, da zu der Familie
der Beklagten ein Rollstuhlfahrer gehöre. Nachdem der Schaden bereits eingetreten sei, sei eine Nacherfüllung
unmöglich. Die Beklagte treffe auch kein Mitverschulden, weil der von ihr beauftragte bauleitende Architekt die
fehlerhafte Baugenehmigungsplanung nicht bemerkt habe. Planender und bauleitender Architekt hafteten
grundsätzlich als Gesamtschuldner; der bauleitende Architekt sei im Verhältnis zum planenden Architekten
nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn. Zwar liege vorliegend kein Werkvertrag, sondern ein Kaufvertrag vor; für
eine abweichende Beurteilung bestehe allerdings kein sachlicher Grund. Soweit die Klägerin vortrage, die
Abweichung sei bekannt gewesen, sei dieser Vortrag nicht erheblich. Ob der Ehemann der Beklagten, wie von
der Klägerin behauptet, in Kenntnis des Fehlers die Baufirma angewiesen habe, die Bodenplatte zu gießen,
könne dahinstehen, da die Klägerin die Voraussetzungen einer Duldungs- oder Anscheinsvollmacht nicht
ausreichend substantiiert vorgetragen hätte. Eine Mithaftung der Beklagten folge auch nicht aus einer von ihr
zu vertretenden Verzögerung. Dass die Fortführung des Baus nicht möglich sei, sei von der Beklagten belegt
und auch überzeugend. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht liege damit nicht vor. Die Kosten für
Abbruch, Abfuhr und Entsorgung der Bodenplatte und Abbruch der Stellwand zur Straße sowie Neuherstellung
der Bodenplatte beliefen sich auf 28.500,00 EUR, wobei unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die
Baugrube zwischenzeitlich bereits wieder verfüllt worden sei, weitere Kosten von 1.130,00 EUR anfielen. Eine
Anrechnung von Sowieso-Kosten für die Stützmauer komme nicht in Betracht. Von der Beklagten sei
vorgetragen worden, dass sie die Kosten der Stützmauer, welche der Stabilität der Nachbargrundstücke diene,
nicht hätte tragen müssen. Gegenteiliges sei von der Klägerin weder dargelegt noch bewiesen. Die Klägerin
habe der Beklagten auch deren Zinsschaden in Höhe von insgesamt 13.112,18 EUR zu ersetzen. Sie habe den
der Beklagten entstandenen Zinsschaden lediglich pauschal und damit unbeachtlich bestritten, im Übrigen
habe die Beklagte die Zinshöhe durch Nachweise belegt. Schließlich seien auch Mehrkosten für Miete von
insgesamt 10.573,50 EUR, Kosten für die Wiederherstellung des Gehweges von 1.476,94 EUR, Gebühren von
30,00 EUR und Kosten für die Leihe des Bauzauns von 556,36 EUR zu ersetzen. Der
Schadensersatzanspruch in Höhe von 47.588,98 EUR (gemeint ist offensichtlich 55.388,98 EUR) setze sich
wie folgt zusammen:
6
Beseitigung und Wiederherstellungskosten der Bodenplatte in Höhe von 28.500,00 EUR
und
1.130,00 EUR
Zinsschäden in Höhe von
7.078,02 EUR
und
3.791,00 EUR
sowie weiteren
2.253,16 EUR
Kosten der Verfügung der Gemeinde D…. von
30,00 EUR
Kosten für Arbeiten am Gehweg von
1.476,94 EUR
Mietkosten für den Bauzaun von
556,36 EUR
Mietschäden von
10.573,50 EUR
7
Dem Feststellungsantrag sei stattzugeben, nachdem weitere Kosten zu erwarten seien.
8
Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Streithelferin, die den erstinstanzlichen Zahlungs- und
Widerklageabweisungsantrag der Klägerin weiterverfolgt. Ein Sachmangel liege nicht vor, da entgegen der
Rechtsauffassung des Landgerichts in der Formulierung unter § 2 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages keine
Beschaffen-heitsvereinbarung zu sehen sei. Vertragsgegenstand des notariellen Kaufvertrages sei laut
notarieller Vertragsurkunde lediglich das Grundstück und nicht etwa auch die Baugenehmigung gewesen. Die
öffentlich-rechtliche Komponente sei insoweit berücksichtigt, dass im notariellen Kaufvertrag klargestellt sei,
dass der Käufer in die Rechte und Pflichten der Baugenehmigung mit Besitzübergabe eintrete. Diese
Rechtsfolge ergebe sich bereits aus dem Gesetz, sodass in dieser automatisch erfolgten Übertragung von
Rechten und Pflichten keine Vereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen werden könne. In der
Formulierung des Kaufvertrages, dass im Kaufpreis die Baugenehmigung enthalten sei, könne keine
Vereinbarung einer Beschaffenheit gesehen werden, auch nicht konkludent. Der Vertragstext biete insoweit
keinen Raum. Das Grundstück an sich sei bebaubar und daher nicht mangelbehaftet. Doch selbst wenn man
einen Mangel unterstellen würde, so hätte die Beklagte zunächst Nacherfüllung verlangen müssen.
Stattdessen habe sie mit der Bauausführung begonnen, obwohl ihr bekannt gewesen sei, dass hinsichtlich der
Höhenverhältnisse etwas nicht in Ordnung gewesen sei. Das Landgericht habe den hierzu von der Klägerin
angebotenen Beweis nicht berücksichtigt. Auch die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich des
Mitverschuldenseinwandes der Klägerin seien rechtsfehlerhaft. Die Beklagte müsse sich das Mitverschulden
des von ihr beauftragten bauleitenden Architekten entgegen der Auffassung des Landgerichts anrechnen
lassen. Eine Gesamtschuld liege nicht vor, wenn zwar mehrere Schuldner eine identische Leistung schuldeten,
der eine Schuldner aber gegenüber einem Gläubiger verpflichtet sei und der zweite gegenüber einem anderen.
So liege der Fall hier. Die planende Streithelferin sei ihrer Auftraggeberin, der Klägerin, gegenüber verpflichtet.
Der bauleitende Architekt hingegen sei von der Beklagten beauftragt worden. Es handle sich vorliegend um
zwei verschiedene Auftraggeber und somit um zwei verschiedene Gläubiger. Die Voraussetzungen für eine
Gesamtschuld lägen nicht vor. Schließlich seien der Beklagten auch die Anweisungen ihres Ehemannes auf
der Baustelle zuzurechnen. Die Beklagte habe sich selbst in mehreren E-Mails ausdrücklich auf die von ihrem
Ehemann getätigten Aussagen auf der Baustelle berufen. Es sei daher sogar von einer ausdrücklichen
Bevollmächtigung auszugehen; jedenfalls habe sich die Beklagte die Aussagen ihres Mannes im Nachhinein
ausdrücklich zu Eigen gemacht und die Vertretung somit nachträglich bewilligt. Das Landgericht hätte somit die
strittige Frage, ob der Ehemann der Beklagten in Kenntnis des Planungsfehlers die Anweisung zum Gießen der
Bodenplatte gegeben habe, unter Nutzung der Beweisangebote der Klägerin aufklären müssen.
9
Die Klägerin und die Streithelferin beantragen:
10
Auf die Berufung der Berufungsklägerin wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 08. Januar 2010
- 26 O 417/07 - abgeändert und
11
a) die Beklagte über den im angefochtenen Urteil zuerkannten Betrag hinaus entsprechend dem in
erster Instanz zuletzt verlesenen Antrag verurteilt und
12
b) die Widerklage abgewiesen.
13
Hilfsweise:
14
Der Rechtsstreit wird unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Landgericht Stuttgart zur
neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
15 Die Beklagte beantragt,
16
die Berufung zurückzuweisen.
17 Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil und trägt vor, dass die Erstellung der Baupläne, die
Architektenleistungen gemäß Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI, die Baugenehmigungsgebühr und insbesondere auch
die Baugenehmigung selbst Gegenstand des Kaufvertrags geworden seien. Dies ergebe sich gerade aus dem
Umstand, dass bei Aufzählung der Preisbestandteile in § 2 des notariellen Kaufvertrages diese Punkte genannt
seien. Die Beklagte habe sich nur darauf eingelassen, diese Leistungen mit zu vergüten, weil sie sie auch habe
nutzen wollen. Diese vertraglichen Regelungen seien deshalb auch Gegenstand des Kaufvertrages geworden.
Die in der Baugenehmigung vorgesehene Bauweise sei auch die einzige, die überhaupt gewählt werden konnte,
da auf den betroffenen Grundstücken nur diese vier Reihenhäuser möglich gewesen seien. Dies ergebe sich
nicht zuletzt daraus, dass drei andere Verkäufer die übrigen Reihenhäuser erworben hätten. Auch diese hätten
nur wie aus den Plänen ersichtlich bauen können. Daher sei es auch nicht möglich, das Haus der Beklagten
einfach herabzusetzen, da dann der First nicht auf derselben Höhe gewesen wäre wie die übrigen Gebäude. Die
Planunterlagen seien Vertragsgegenstand und mit beurkundet worden. Ein Nachbesserungsverlangen sei nicht
erforderlich gewesen, da der Mangel der Planung sich bereits in dem Bauwerk niedergeschlagen hatte. Im
Übrigen sei im Oktober 2008 ein abgeänderter Plan genehmigt worden. Gleichwohl habe die Klägerin den
Schaden zu ersetzen, der durch die ursprünglich mangelhafte Genehmigung entstanden sei. Ein
Mitverschulden der Beklagten liege nicht vor. Dadurch, dass die Architektenleistungen mit dem Kaufvertrag
einhergingen, habe es sich um einen gemischten Vertrag aus Kaufvertrag und Architektenvertrag gehandelt,
sodass die Architektenleistungen nach dem Werkvertragsrecht, also dem Architektenvertragsrecht, zu
beurteilen seien. Dies gelte dann ebenso für die Haftung der Architektenleistungen, weshalb die von der
Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur gesamtschuldnerischen Haftung zwischen planenden und
ausführenden Architekten zur Anwendung kämen. Im Übrigen hätten die planende Architektin und der
bauleitende Architekt und die Klägerin zu jedem Zeitpunkt gemeinsam gehandelt und seien der Beklagten
gemeinsam als Vertragspartner gegenübergetreten. Die Klägerin habe die Fehlerquelle zu vertreten, weil sie die
Leistungsphasen 1 bis 4 erbracht und verkauft habe. Die Beklagte habe ihren Ehemann nicht bevollmächtigt,
sie auf der Baustelle zu vertreten. Dieser habe lediglich tatsächlich erkannt, dass ein Fehler entstehen könne
und auf diesen aufmerksam gemacht. Aus diesem tatsächlichen Handeln, könne keine Vollmacht abgeleitet
werden. Im Übrigen ergebe sich aus den von der Streithelferin zitierten E-Mails, dass der Ehemann der
Beklagten eben nicht die Anweisung erteilt habe weiterzuarbeiten, sondern auf einen Fehler aufmerksam
gemacht habe. Eine Anweisung zum Weiterbau habe der Ehemann der Beklagten nicht erteilt.
18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten
Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen verwiesen.
19 Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen S…, F… und S….. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.06.2010 verwiesen (Bl. 485 ff
d.A.)
B.
20 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
21 Die Berufung ist zulässig. Die Streithelferin ist berechtigt, Berufung einzulegen und verfolgt die erstinstanzlich
von Klägerseite gestellten Anträge in der Rechtsmittel-instanz weiter. Die Klägerin hat sich den Anträgen der
Streithelferin im Berufungsverfahren ausdrücklich angeschlossen (Bl. 412 d.A.). Die Berufung der Streithelferin
wirkt für die unterstützte Partei und bringt diese in die Stellung des Rechtsmittelklägers, auch wenn sie selbst
auf Berufungseinlegung verzichtet hat (OLG Hamburg NJW 1989, 1362; Zöller-Heßler, ZPO, 28. Aufl. 2010, §
511 Rn. 4, vor § 511 Rn. 24). Die Streithelferin hat die Berufung form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig
begründet. Die Berufungsformalien sind mithin gewahrt.
II.
22 Die zulässige Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
23 Die Klageansprüche sind unstreitig. Die Beklagte hat jedoch in Höhe der Hauptforderung von 7.800,00 EUR
wirksam mit Schadensersatzansprüchen gegen die Darlehensforderung der Klägerin aufgerechnet. Darüber
hinaus stehen der Klägerin gegen die Beklagte - wie das Landgericht im Ergebnis richtig entschieden hat -
Schadensersatzansprüche in Höhe von weiteren 47.588,98 EUR wegen mangelhafter Planung des auf dem
verkauften Grundstück zu errichtenden Reihenhauses zu. Auch der Feststellungsantrag wurde zu Recht
zugesprochen.
1.
24 Nicht gefolgt werden kann dem Landgericht allerdings darin, dass sich dieser Schadensersatzanspruch aus
kaufvertraglichem Sachmängelrecht ergebe. Das Landgericht ist insoweit zu dem Schluss gekommen, dass
das verkaufte Grundstück sachmängelbehaftet sei, weil es nicht wie geplant bebaut werden könne. § 2 des
Kaufvertrages enthalte eine Beschaffenheitsangabe dahingehend, dass das Grundstück, so wie genehmigt,
tatsächlich auch bebaubar sei.
25 Vereinbart ist eine Beschaffenheit, wenn der Inhalt des Kaufvertrages von vornherein oder nachträglich die
Pflicht des Verkäufers bestimmt, die gekaufte Sache in dem Zustand zu übereignen und zu übergeben, wie
ihre Beschaffenheit im Vertrag festgelegt ist (Soll-Beschaffenheit; Palandt-Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, §
434 Rn. 13). Dem notariellen Kaufvertrag sind keine konkreten Anhaltspunkte für eine
Beschaffenheitsvereinbarung zu entnehmen. Vielmehr wurde die Bebauung durch Teil 2 des notariellen
Kaufvertrages, den Bauleistungsvertrag, geregelt. Vertragspartner sind insoweit das „Projektmanagement“
sowie die ausführenden Handwerker. Im Übrigen ist die Bebaubarkeit des Grundstücks - wie sich aus der
inzwischen vorliegenden abgeänderten Baugenehmigung ergibt - auch grundsätzlich gegeben.
2.
26 Die Schadensersatzansprüche der Beklagten folgen vielmehr aus Sachmängelhaftung der Klägerin nach
Werkvertragsrecht (§§ 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB).
27 a) Der Inhalt des notariellen „Kaufvertrages“ der Parteien vom 28.12.2006/15.01.2007 ist nicht darauf
beschränkt, dass die Klägerin der Beklagten lediglich das im notariellen Kaufvertrag näher bezeichnete
Grundstück verkauft. Neben der kaufrechtlichen Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung hat die Klägerin in
dem notariellen Vertrag zudem die werkvertragliche Verpflichtung übernommen, Architektenleistungen, wie sie
in den Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI a.F. beschrieben sind, zu erbringen.
28 (1) Die Beklagte hat von der Klägerin ein Grundstück sowie 1/6-Anteil Hofraum erworben. In § 2 des notariellen
Kaufvertrages ist unter „Kaufpreis“ aufgeführt, dass in dem Kaufpreis u.a. die Architektenleistungen, wie sie in
Ziff. 1 bis 4 von § 15 HOAI beschrieben sind, sowie die Baugenehmigung, in die die Beklagte eintritt und deren
Rechte und Pflichten sie mit Besitzübergabe übernimmt, enthalten sind. Während in Teil 1 der notariellen
Urkunde vom 28.12.2006 der Kaufvertrag zwischen Klägerin und Beklagter geregelt ist, wurde in Teil 2 ein
Bauleistungsvertrag zwischen dem die Gewerksfirmen vertretenden Dipl.-Ing. (FH) S… S… und der Beklagten
vereinbart. Inhalt des Bauleistungsvertrages ist die Erstellung einer Doppelhaushälfte, wie sie sich aus den
Baugenehmigungsplänen (Anl. 3 der notariellen Urkunde) ergibt.
29 Wie die Beklagte von der Klägerin unwidersprochen mit Schriftsatz vom 14.06.2010 vorgetragen hat, hat die
Klägerin im Vorfeld des Vertragsschlusses jedoch kein bebaubares Grundstück beworben, sondern ein
Reiheneckhaus zum Verkauf angeboten. Auch das von der Beklagten vorgelegte Exposé enthält keinen
Hinweis darauf, dass die Klägerin lediglich ein Grundstück verkaufen will. Vielmehr ergibt sich bereits aus dem
im Exposé angegebenen Kaufpreis von 255.000,00 EUR, dass die Klägerin vorliegend wie ein Bauträger den
Verkauf eines fertigen Hauses angeboten hat. Die Summe von notariell vereinbartem Kaufpreis und des mit
Bauleistungsvertrag vereinbarten Gesamtfestpreises für die Erstellung des Hauses ergibt 236.300,00 EUR,
was möglicherweise etwaigen Eigenleistungen oder den Vertragsverhandlungen der Parteien geschuldet ist.
30 Insbesondere spricht auch die Höhe des zwischen den Parteien vereinbarten Grundstückskaufpreises gegen
die Annahme eines reinen Grundstückskaufvertrages. Bei einer Grundstücksgröße von 109 m
2
ergäbe sich ein
Kaufpreis pro Quadratmeter von rund 970 EUR, selbst bei voller Berücksichtigung der anteiligen Hoffläche
ergäbe ich noch ein Kaufpreis von über 680 EUR pro Quadratmeter, was - gerichtsbekannt - für reines,
erschlossenes Bauland in der Lage wie das streitgegenständliche auf dem Immobilienmarkt ohne
Zusatzleistungen nicht zu erzielen wäre. Die Höhe des vereinbarten Kaufpreises erklärt sich vielmehr - wie dies
auch ausdrücklich in § 2 des Kaufvertrages festgelegt ist - eben dadurch, dass die Klägerin auch die
Erbringung von Architektenleistungen schuldete.
31 Es kann also keinem Zweifel unterliegen, dass die Beklagte das Grundstück nicht isoliert angeboten und
verkauft hat.
32 (2) Gleichwohl enthält die gewählte vertragliche Konstruktion (Teil 1 des notariellen Vertrages vom
28.12.2006/15.01.2007: Grundstückskaufvertrag; Teil 2 des notariellen Vertrages vom 28.12.2006/15.01.2007:
Bauleistungsvertrag) eine klare Trennung zwischen kaufvertraglichen und werkvertraglichen Verpflichtungen.
Nach dem Sinn und Zweck des zwischen den Parteien geschlossenen Veräußerungsvertrages, seiner
wirtschaftlichen Bedeutung und der Interessenlage der Parteien ergibt sich jedoch, dass die von der Klägerin
geschuldeten vertraglichen Leistungen nicht auf die Eigentumsverschaffung des streitgegenständlichen
Grundstücks beschränkten. Vielmehr schuldete sie darüber hinaus die mangelfreie Erstellung einer
Baugenehmigungsplanung (§ 15 Ziff. 1 bis 4 HOAI a.F.). Wie sich aus den dargelegten Umständen der
Vertragsanbahnung und § 2 (2) des notariellen Vertrages ergibt, war es Bestandteil des zwischen den Parteien
geschlossenen Kaufvertrages, dass die Klägerin die Voraussetzungen für die baurechtliche Genehmigung des
von ihr beworbenen Reiheneckhauses schafft. In der Sache hat sie damit nicht nur die bereits am 16.12.2006
erteilte Baugenehmigung im Wege eines Rechtskaufs mit verkauft, sondern sich zur Erstellung einer
mangelfreien Planung verpflichtet.
33 (3) Die Rechtslage ist insoweit vergleichbar mit derjenigen bei neu errichteten Häusern und
Eigentumswohnungen, bei denen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich
Bauwerksmängeln Werkvertragsrecht zur Anwendung kommt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien
den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer oder Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist
vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung
sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu mangelfreier Errichtung des Bauwerks
ergibt. An diese Verpflichtung knüpft die Sachmängel-haftung nach Werkvertragsrecht an (vgl. nur BGH NJW
1981, 2344). Zwar ist vorliegend die Erstellung einer Baugenehmigungsplanung nicht ausdrücklich als
Hauptpflicht in den notariellen Vertrag der Parteien aufgenommen worden. Gleichwohl ergibt sich aus der
ausdrücklichen Erwähnung in § 2 sowie aus der gesamten Vertrags-konstellation, dass die Klägerin das
Grundstück sowie die Baugesuchsplanung und die Baugenehmigung zu liefert hatte und der ausführende
Architekt S… gemeinsam mit den von ihm vertretenen Handwerkern die Ausführung der von der Klägerin
gelieferten Planung sowie die Erstellung des Bauwerks schuldete. Nur eine solche einheitliche Betrachtung
entspricht dem in diesen Fällen im Vordergrund stehenden Interesse des Erwerbers (vgl. BGH NJW 1979,
1406).
34 (4) Dass die Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages bereits erteilt war
und damit auch eine abgeschlossene Baugesuchsplanung vorlag, steht der Anwendung von Werkvertragsrecht
nicht entgegen. Für die rechtliche Einordnung kann es nicht darauf ankommen, ob bei Vertragsabschluss
bereits mit der Planausführung begonnen oder ob sie bereits beendet war oder sie noch vollständig erbracht
werden musste. Für die Interessenlagen auf beiden Seiten ist es gleich, ob bei Vertragsschluss die
Baugesuchsplanung bereits fertiggestellt und die Baugenehmigung erteilt war oder nicht. Für die
werkvertragliche Sachmängelhaftung genügt es, dass Gegenstand und Umfang der vertraglichen Leistung
keine anderen sind, als wenn der Vertrag bereits vor Fertigstellung der Planung bzw. Erteilung der
Baugenehmigung geschlossen worden wäre. Wie im Bauträgerrecht ist auch hier für Ansprüche wegen
fehlerhafter Baugesuchsplanung ausschließlich Werkvertragsrecht anzuwenden (vgl. die zu Bauträgerverträgen
ergangene Rechtsprechung des BGH: BauR 1981, 571, 572; BauR 1982, 493, 494; BauR 1985, 314, 315;
BauR 2005, 542).
35 b) Die von der Klägerin geschuldete und von der Streithelferin erstellte Bau-gesuchsplanung war mangelhaft.
36 Wie sich aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Änderungsbaugesuch vom April 2008 ergibt, hatte die
Streithelferin den tatsächlichen Geländeverlauf der F…straße in ihrer Planung nicht korrekt berücksichtigt.
Während der Eingangsbereich der F…straße vor dem Grundstück der Beklagten eine Höhe von 278,38 ü.NN
aufweist, hatte die Streithelferin eine Erdgeschossfußbodenhöhe von 278,88 zu Grunde gelegt, sodass ein
ebenerdiges Betreten des geplanten Hauses nicht möglich wäre. Da die Gemeinde eine Treppenanlage auf dem
vor dem Haus liegenden öffentlichen Gehweg nicht genehmigt hätte, wäre insoweit die Verlegung einer Treppe
ins Innere des Hauses und damit verbunden erheblicher Wohnraumverlust verbunden gewesen. Im Übrigen
wäre ein barrierefreier Zugang zum Haus nicht möglich, was deshalb von Bedeutung ist, weil sich in der Familie
der Beklagten ein Rollstuhlfahrer befindet. Wie sich aus dem Änderungsbaugesuch vom 07.04.2008 (Bl. 153 ff
d.A.) ergibt, hätte das Haus auch ohne Probleme mit einer Erdgeschossfußbodenhöhe von 278,38 geplant
werden können, sodass ein ebenerdiger Zugang zum Haus möglich gewesen wäre.
37 Im Hinblick auf die gegebenen Höhenverhältnisse der F…straße war die Planung einer
Erdgeschossfußbodenhöhe von 50 oder 60 cm über dem vorhandenen Gelände nicht sinnvoll und ist nur so zu
erklären, dass die Streithelferin das Gefälle der F…straße bei ihren Planungen nicht berücksichtigt hat. Der
Architekt hat als Werkunternehmer für den Leistungserfolg einzustehen, er schuldet ein funktionstaugliches
und zweckentsprechendes Werk, andernfalls ist seine Leistung mangelhaft (vgl. BGH BauR 1984, 510, 512).
Da mit der von der Streithelferin geplanten erhöhten Erdgeschossfußbodenhöhe eine Treppenanlage im
Eingangsbereich erforderlich wäre, die jedoch nicht außerhalb des Hauses angelegt werden kann, unterliegt es
für den Senat keinem Zweifel, dass die Baugesuchsplanung der Streithelferin keine optimale Planung aufgrund
der gegebenen Umstände ist, sondern unnötige Wohnraumeinbußen und Barrieren nach sich ziehen würde,
weshalb ein Sachmangel zu bejahen ist.
38 c) Ein Nacherfüllungsverlangen der Beklagten war - wie das Landgericht richtig angenommen hat - entbehrlich,
weil sich die mangelhafte Planung schon im Bauwerk realisiert hat, als die Klägerin sie erkannte bzw. trotz
ihres Einschreitens die Bodenplatte gegossen wurde. Soweit die Klägerin vorträgt, die Beklagte habe mit der
Bauausführung begonnen, obwohl ihr bekannt gewesen sei, dass hinsichtlich der Höhenverhältnisse etwas
nicht in Ordnung gewesen sei, hat die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme diese Behauptung nicht
bestätigt. Richtig ist in diesem Zusammenhang lediglich, dass der Ehemann der Beklagten, noch bevor die
Bodenplatte gegossen war, festgestellt hat, dass die bereits erstellte Stellwand 60 cm über die Gehwegebene
hinausragte. Wie der Zeuge S… überzeugend und nachvollziehbar angegeben hat, hat er daraufhin den
Bauleiter kontaktiert. Bei einem folgenden Gespräch auf der Baustelle war die Bodenplatte noch nicht
gegossen. Der Bauleiter, der Zeuge F…, sagte nach übereinstimmenden Aussagen der Zeugen S… und F…
bei dieser Besprechung an einem Donnerstag zu, sich um die Angelegenheit zu kümmern. Als die Beklagte
und ihr Ehemann am darauffolgenden Sonntag die Baustelle aufsuchten, war die Bodenplatte bereits gegossen.
Der Behauptung der Klägerin, der Ehemann der Beklagten habe trotz Kenntnis der zu hohen Bodenplatte
ausdrücklich Anweisung zum Betonieren gegeben, wurde von allen in der Verhandlung vom 16.06.2010
vernommenen Zeugen ausdrücklich widersprochen. Etwaige Pflichtverletzungen des Bauleiters und des
Ausführungsplaners braucht sich die Beklagte nicht zurechnen lassen (s.u. II. 2. e))
39 Nachdem somit ohne Zutun des Ehemanns der Beklagten oder der Beklagten selbst die Bodenplatte zu hoch
erstellt wurde, war eine Nacherfüllung durch Herstellung eines Änderungsbaugesuches und Erwirken einer
abgeänderten Baugenehmigung nicht mehr möglich. Ein Nacherfüllungsverlangen der Beklagten war somit
entbehrlich.
40 d) Die Klägerin hat die mangelhafte Baugesuchsplanung auch zu vertreten. Das insoweit gegebene
Verschulden der Streithelferin ist ihr gemäß § 278 BGB zuzurechnen. Die Klägerin schuldete die Erstellung
einer mangelfreien Baugesuchsplanung, zu deren Herstellung sie sich der Streithelferin als Erfüllungsgehilfin
bediente. Umstände, aus denen sich ergeben könnte, dass die Streithelferin ohne eigenes Verschulden von
unzutreffenden Höhenmaßen ausgegangen ist, wurden weder von der Klägerin noch von der Streithelferin
vorgetragen. Im Übrigen wäre es auch Aufgabe der Streithelferin gewesen, im Zuge der Entwurfsplanung
etwaige Angaben Dritter auf ihre Richtigkeit zu überprüfen (vgl. BGH BauR 2001, 983).
41 e) Ein Mitverschulden der Beklagten gem. § 254 BGB liegt nicht vor. Die Klägerin trägt insoweit vor, die
mangelhafte Baugesuchsplanung sei nicht kausal für die von der Beklagten behaupteten Schäden, weil die
geltend gemachten Schadenspositionen ausschließlich aus dem Umstand resultierten, dass mit den
Baumaßnahmen trotz erkennbar falscher Planung begonnen worden sei.
42 Hiermit kann sie nicht durchdringen. Zu Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass der bauleitende Architekt
nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in dessen Verhältnis zum planenden Architekten ist. Die Verpflichtung des
Bauleiters, erkannte und erkennbare Planungsfehler umgehend anzuzeigen, besteht nur gegenüber dem
Auftraggeber, nicht auch gegenüber dem vom Auftraggeber beauftragten planenden Architekten. Der planende
Architekt kann daher - wie der Unternehmer - aus der mangelhaften Bauaufsicht des bauleitenden Architekten
kein zu Lasten des Auftraggebers gehendes mitwirkendes Verschulden herleiten (Werner/Pastor, Der
Bauprozess, 12. Aufl. 2008, Rn. 1990). Auch wenn der Bauleiter mit der Ausführungsplanung beauftragt wird,
kommt ein mitwirkendes Verschulden des Bauleiters im Verhältnis zum die Baugenehmigungsplanung
erstellenden Architekten nicht in Betracht. Der nachfolgende Planer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in
Bezug auf den Vorplaner. Insoweit liegt gegebenenfalls eine gesamtschuldnerische Haftung vor, nicht jedoch
ein gemäß §§ 254, 278 BGB zu berücksichtigendes Mitverschulden (OLG Düsseldorf BauR 2008, 2010, Tz.
35).
43 Ist der (auch planende) Bauleiter somit schon nicht Erfüllungsgehilfe des Bauherrn in dessen Verhältnis zum
die Genehmigungsplanung erstellenden Architekten, ist er es erst recht nicht im Verhältnis des Bauherrn und
Käufers zum Verkäufer des Baugrundstücks, der auch die Verpflichtung zur Erstellung einer
Baugenehmigungsplanung übernimmt. Die den Bauleiter treffenden vertraglichen Pflichten hat dieser nur im
Verhältnis zum Bauherrn, nicht im Verhältnis zum Grundstücksverkäufer übernommen.
44 Soweit Streithelferin und Klägerin sich auf ein Mitverschulden der Beklagten berufen, weil deren Ehemann auf
der Baustelle in Kenntnis der mangelhaften Planung die Anweisung erteilt habe, die Bodenplatte 60 cm über
dem Straßenniveau zu gießen, ist dieser Vortrag - wie bereits dargelegt - durch die vom Senat durchgeführte
Beweisaufnahme widerlegt.
45 f) War die von der Klägerin zu liefernde Baugesuchsplanung mithin mangelhaft und hat die Klägerin diesen
Mangel zu vertreten, stehen der Beklagten gegen die Klägerin gemäß §§ 633, 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB
Schadensersatzansprüche zu.
46 Den vom Landgericht insoweit wie folgt festgestellten Schaden der Beklagten haben Streithelferin und Klägerin
in der Berufung nicht mehr ausdrücklich angegriffen:
47
Kosten für die Beseitigung und Wiederherstellung der Bodenplatte 28.500,00 EUR
zuzüglich weiterer
1.130,00 EUR
Zinsschäden in Höhe von
7.078,02 EUR
zuzüglich weiteren
3.791,00 EUR
und weiteren
2.253,16 EUR
Kosten der Verfügung der Gemeinde D… in Höhe von
30,00 EUR
Kosten für Arbeiten am Gehweg in Höhe von
1.476,94 EUR
Mietkosten für den Bauzaun in Höhe von
556,36 EUR
Mietschäden in Höhe von
10.573,50 EUR
Summe:
55.388,98 EUR
3.
48 Der Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin ist in Höhe von 7.800,00 EUR durch Aufrechnung der
Beklagten erloschen. Wie das Landgericht richtig dargelegt hat, wurde durch die Aufrechnung lediglich die
Hauptforderung in Wegfall gebracht. Zu Recht und von der Beklagten auch nicht angegriffen hat daher das
Landgericht den Zinsanspruch für die Zeit vom 02.05.2007 bis 15.10.2007 sowie vorgerichtliche
Rechtsanwaltskosten für die Geltendmachung dieser Zinsen zugesprochen.
4.
49 Auf die Widerklage hat das Landgericht zu Recht der Beklagten den nicht durch Aufrechnung erloschenen
restlichen Schadensersatz in Höhe von 47.588,98 EUR nebst Zinsen zugesprochen. Auch die vom Landgericht
angenommene Begründetheit des Feststellungsantrags ist nicht zu beanstanden. Allein durch das Anfallen
weiterer Bereitstellungszinsen sind zukünftige Kosten auf Beklagtenseite zu erwarten, die von der Klägerin im
Rahmen der gegebenen Sachmängelhaftung grundsätzlich zu erstatten sind.
III.
50 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
51 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
52 Die Revision ist zuzulassen, da der Bundesgerichtshof - soweit hier ersichtlich - bisher die Frage der
Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf die vorliegende Vertragskonstellation nach nicht entschieden hat.
Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu würde eine einheitliche Rechtsprechung sichern und der
Rechtsfortbildung dienen.
53 Abweichend vom Landgericht hat der Senat den Streitwert der Berufung auf lediglich 60.388,98 EUR
festgesetzt. Mit Verfügung vom 07.04.2008 (Bl. 142 d.A.) hatte das Landgericht den
Widerklagefeststellungsantrag auf 16.619,56 EUR festgestellt und war hierbei von einem Gesamtschaden in
Höhe von 50.000,00 EUR sowie einem bis dahin bezifferten Schaden von 29.225,55 EUR ausgegangen.
Nachdem die Beklagte den bezifferten Teil ihres widerklagend geltend gemachten Schadensersatzes zweimal
erweitert hat, machte sie zum Schluss deutlich über 50.000,00 EUR bezifferten Schadensersatz geltend. Für
den widerklagend geltend gemachten Feststellungsantrag erscheint daher ein Gegenstandswert von 5.000,00
EUR angemessen, nachdem inzwischen der wesentliche Teil des geltend gemachten Schadens beziffert
wurde.