Urteil des OLG Schleswig-Holstein vom 13.03.2017
OLG Schleswig-Holstein: treu und glauben, versammlung, sanierung, neues vorbringen, stimmabgabe, einberufung, mehrheit, wiederwahl, meinung, vollmachten
Gericht:
Schleswig-
Holsteinisches
Oberlandesgericht
2. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2 W 24/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 23 Abs 2 WoEigG, § 23 Abs 3
WoEigG, § 26 WoEigG
Wohnungseigentum: Auslegung des
Beschlussgegenstandes Neuwahl des Verwalters und
Fortsetzung des Verwaltervertrages; Stimmrecht des
Verwalters bei seiner Wiederwahl im Rahmen gebundener
Vollmachten; schriftliche Stimmabgabe bei mehreren
Wohnblöcken
Leitsatz
1. Ist in der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung der
Beschlussgegenstand mit „Neuwahl eines Verwalters“ bezeichnet, so ist für jeden
Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die Bestellung eines Verwalters
beschlossen werden soll, sondern auch die wesentlichen Bedingungen des
Verwaltervertrages.
2. Wird in einer Wohnungseigentümerversammlung „die Fortsetzung des
Verwaltervertrages“ beschlossen, so ist der Beschluss dahin auszulegen, dass er auch
die Neubestellung des Verwalters umfasst.
3. Bei der Wiederwahl des Verwalters bedarf es grundsätzlich nicht der Unterbreitung
von Alternativangeboten.
4. Ein Verwalter ist in Ausübung gebundener Vollmachten nicht anwesender
Wohnungseigentümer nicht gehindert, an der eigenen Wahl mitzuwirken.
5. Sieht die Teilungserklärung bei mehreren Wohnblöcken vor, dass für die
Verwaltungseinheit, die das gemeinschaftliche Eigentum umfasst, soweit nicht das
Sonder- und Teileigentum der übrigen Verwaltungseinheiten betroffen ist, die
Beschlussfassung im Wege des schriftlichen Verfahrens durch schriftliche Stimmabgabe
innerhalb der für die übrigen Verwaltungseinheiten einberufenen Versammlungen
erfolgt, und zur Gültigkeit des Beschlusses ausreicht, dass die zustimmenden
Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile der
Verwaltungseinheiten vertreten, so verletzt dieses Verfahren nicht das Gebot des
Minderheitenschutzes.
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird geändert.
Die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3. auf Ungültigkeitserklärung der
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2002 unter TOP 9,
11a und 12 des Protokolls werden zurückgewiesen.
Hinsichtlich der Tragung der gerichtlichen Kosten gilt folgendes:
1. Instanz: Beteiligte zu 1. bis 3. 55%, Beteiligte zu 4. 45%.
2. und 3. Instanz: Beteiligte zu 1. bis 3. allein,
Außergerichtliche Kosten sind in allen Instanzen nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
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Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
beträgt 205.000,00 Euro.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die Ungültigerklärung einiger Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.2002 beantragt.
Nach Teil III § 9 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 16.05.1973 (TE) besteht die
Anlage aus 5 Verwaltungseinheiten. Die Verwaltungseinheit V umfasst das
gemeinschaftliche Eigentum, soweit nicht das Sonder- und Teileigentum der
übrigen Verwaltungseinheiten berührt ist. Für Angelegenheiten, die nur das zur
Verwaltungseinheit V gehörende Gemeinschaftseigentum betreffen, sind alle
Wohnungseigentümer stimmberechtigt. Nach Teil III § 13 Abs. 3 TE obliegt die
Instandhaltung und Instandsetzung des zur Verwaltungseinheit V gehörenden
gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer.
Nach Teil III § 18 Abs. 1 TE werden Angelegenheiten, über welche die
Wohnungseigentümer entscheiden können, für die Verwaltungseinheiten I bis IV
durch Beschlussfassung in einer Versammlung der zu der jeweiligen
Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümer und für die
Verwaltungseinheit V durch Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren geordnet.
Jeder Miteigentumsanteil gewährt dem jeweiligen Wohnungseigentümer eine
Stimme.
§ 18 Abs. 9 TE bestimmt:
"Für die Verwaltungseinheit V erfolgt die Beschlussfassung ohne
Wohnungseigentümerversammlung im Wege des schriftlichen Verfahrens durch
schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die Verwaltungseinheiten I - IV
einberufenen Versammlungen. Zur Gültigkeit eines schriftlichen Beschlusses ist es
erforderlich, dass die Wohnungseigentümer, von denen schriftliche
Zustimmungserklärungen vorliegen, mehr als die Hälfte sämtlicher
Miteigentumsanteile der Verwaltungseinheiten I - IV vertreten. Die in der
Versammlung der jeweiligen Verwaltungseinheit abgegebenen Ja- und Nein-
Stimmen werden für die Gesamtheit der Verwaltungseinheiten I. - IV
zusammengezählt. Ergibt die Auszählung der abgegebenen Ja-Stimmen nicht die
erforderliche Mehrheit, obliegt es dem Verwalter, diejenigen Wohnungseigentümer,
die bei der jeweils abgehaltenen Wohnungseigentümerversammlung nicht
anwesend bzw. vertreten gewesen sind, durch Einschreiben zur schriftlichen
Stimmabgabe binnen 14 Tagen aufzufordern. Wird auch auf diesem Wege nicht die
erforderliche Mehrheit erreicht, gilt der zur schriftlichen Beschlussfassung gestellte
Antrag als abgelehnt.............Der Verwalter ist verpflichtet, den
Wohnungseigentümern das Ergebnis im schriftlichen Verfahren gefasster oder
abgelehnter Beschlüsse innerhalb eins Monats schriftlich mitzuteilen."
Mit Schreiben vom 10.04.2002 lud die Beteiligte zu 5. die Wohnungseigentümer
zur Versammlung am 27.04.2002 ein. In der Tagesordnung war unter anderem
unter TOP 9 die "Verwalterneuwahl" angekündigt. Zur Erläuterung wies die
Beteiligte zu 5. darauf hin, dass ihr Verwaltervertrag per 31.12.2002 ende und sie
sich zu den im einzelnen angegebenen Vergütungssätzen erneut zur Wahl stelle.
Unter TOP 11a war die Beschlussfassung über die Beton-Sanierung und
Abdichtung des großen Parkdecks/der Plaza mit einheitlichem Oberflächenbelag in
Form einer Pflasterung und unter TOP 12 die Beschlussfassung über die Sanierung
des kleinen Parkdecks vorgesehen. Die Sanierungsmaßnahmen waren - auch im
Vergleich mit einer Sanierung durch Verwendung einer Asphaltierung - im
einzelnen in der Tagesordnung und im anliegenden Bericht der Verwaltung (Bl. 5
bis 12 und Bl. 318 bis 324 d.A.) erläutert.
In der Versammlung am 27.04.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter
anderem gemäß TOP 9 des Protokolls mehrheitlich, "den Verwaltervertrag mit der
Beteiligten zu 5. ab dem 1.01.2003 bis zum 31.12.2007 fortzusetzen". Die künftige
Verwaltervergütung ergebe sich aus der Einladung/Tagesordnung zur
Eigentümerversammlung. Bei den nicht weisungsgebundenen Vollmachten, die
der Beteiligten zu 5. erteilt waren, hat diese sich bei der Abstimmung der Stimme
enthalten. Gemäß TOP 11a des Protokolls beschlossen die Wohnungseigentümer:
1. die Sanierung der Plaza durch Erneuerung der Oberfläche in Form einer
großformatigen Betonpflasterung,
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2. die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 5., das Architekturbüro E., D. + Partner
GmbH mit den Leistungsphasen 8 und 9 nach den Vergütungsgrundsätzen der
HOAI zu beauftragen,
3. die Ermächtigung der Beteiligten zu 5., in Abstimmung mit dem
Verwaltungsbeirat auf der Basis des zu erwartenden Ausschreibungsergebnisses
die entsprechenden Firmen mit der Durchführung der beschlossenen Maßnahmen
zu beauftragen bis zu einem Auftragsvolumen von maximal 2.140.000 Euro
(brutto),
4. die unter Nr. 1. aufgeführten Maßnahmen durch eine Sonderumlage auf der
Basis des vorläufigen Auftragsvolumens, jeweils ermittelt nach qm-Wohn- und
Nutzfläche, zu finanzieren.
Da zu TOP 11a das Ergebnis der schriftlichen Abstimmungen in der Versammlung
nicht ausreichte, nahmen die Wohnungseigentümer die Beschlussvorschläge erst
auf Grund der schriftlichen Stimmabgabe der nicht anwesenden/vertretenen
Wohnungseigentümer auf entsprechende Aufforderung zur Stimmabgabe durch
die Beteiligte zu 5. mit der erforderlichen Mehrheit an. Gleichinhaltlich und in
gleicher Weise beschlossen die Wohnungseigentümer gemäß TOP 12 des
Protokolls die Sanierung des kleinen Parkdecks. Bei allen Beschlussfassungen
stimmte die von nicht anwesenden Wohnungseigentümern bevollmächtigte
Beteiligte zu 5. bei den nicht weisungsgebundenen Vollmachten jeweils mit "Ja".
Wegen der Einzelheiten der Abstimmungen wird auf das Versammlungsprotokoll
(Bl 40 bis 57 d.A.) Bezug genommen.
Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben beantragt, die Wohnungseigentümerbeschlüsse
zu TOP 5, 6, 9, 11a und 12 der Versammlung für ungültig zu erklären. Das
Amtsgericht ist dem hinsichtlich der Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 5
und 6 nachgekommen. Im übrigen hat es die Anträge zurückgewiesen. (Bl. 450 bis
468 d.A.). Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1.
bis 3. hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts geändert und auch die
Beschlüsse zu TOP 9, 11a und 12 für ungültig erklärt. Gegen den Beschluss des
Landgerichts, auf den wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen wird, haben
die Beteiligte zu 4. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der die Beteiligten zu
1. und 2. entgegengetreten sind.
II.
Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29, 22 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde
ist mit der Folge der Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung
begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf Rechtsverletzungen (§§ 27
FGG; 546 ZPO).
1. Das Landgericht hat zum Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 9 ausgeführt:
Der Beschluss sei für ungültig zu erklären, weil entgegen § 23 Abs. 2 WEG der
Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung nicht ausreichend
bezeichnet worden sei. Die zur Neuwahl mitgeteilten Informationen seien
unzulänglich, weil es sich um einen komplexen Sachverhalt handele, zu dessen
sachgerechter Bewertung erhebliche Kenntnisse erforderlich seien. Diese hätten
nicht verlässlich vorgelegen und seien von der Beteiligten zu 5. auch nicht
mitgeteilt worden. Zu welchen Bedingungen der Vertrag habe abgeschlossen
werden sollen, sei nicht deutlich offengelegt worden. Einen Verwaltervertrag habe
es nur in einem faktischen Verhältnis mit ungesichertem Umfang gegeben. Der
einst vorgesehene Verwaltervertrag sei von der Gemeinschaft nicht abgeschlossen
und auch ein späteres Vertragswerk sei nicht erkennbar geworden. Die Eigentümer
müssten erwarten können, dass ihnen für eine Neuwahl nicht nur Angaben zur
Neuvergütung vorgelegt würden, sondern eine umfassende, geschlossene und
schriftliche Darstellung dessen, was künftig Recht und Pflicht der Beteiligten im
neuen Verwaltungsverhältnis sein solle, und zwar auch unter Darstellung dessen,
was bisher in Einzelbeschlüssen vertragsergänzend geregelt worden sei. Der
Beschluss beruhe auch auf dem Informationsmangel, wofür bereits eine
Vermutung spreche.
Diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Das Landgericht hat die Anforderungen,
die nach § 23 Abs. 2 WEG an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der
Einberufung zu stellen sind, überspannt. Ferner ist es von einem unzutreffenden
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Einberufung zu stellen sind, überspannt. Ferner ist es von einem unzutreffenden
Sachverhalt ausgegangen.
a) Nach allgemeiner Auffassung dürfen an die Bezeichnung des
Beschlussgegenstandes keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es
soll gesichert werden, dass die Wohnungseigentümer vor Überraschungen
geschützt sind und sich auf die Versammlung vorbereiten können. In aller Regel
genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Enthält - wie vorliegend - die
Tagesordnung die Ankündigung einer Beschlussfassung über die "Neuwahl eines
Verwalters", so ist für jeden Wohnungseigentümer erkennbar, dass nicht nur die
(konstitutive) Bestellung eines Verwalters beschlossen werden soll, sondern auch
die wesentlichen Bedingungen eines Verwaltervertrages beraten und beschlossen
werden können (vgl. OLG Celle OLGR 2002, 75, 76; BayObLG NJW-RR 1992, 403; WE
1997, 239, 240; MDR 1985, 412; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 19
m.w.Nw.). Unabhängig hiervon waren die "Eckdaten" einer Verwalterbestellung -
Höhe der Vergütung und Dauer (vgl. Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 10) - im
wesentlichen bekannt. Soweit in der Einberufung keine konkrete Dauer der
Bestellung angegeben war, mussten die Wohnungseigentümer mit der
gesetzlichen Höchstdauer von 5 Jahren rechnen (§§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Im
übrigen ging aus der Einberufung klar hervor, dass sich die Beteiligte zu 5. zu
denselben Bedingungen wie bisher mit Ausnahme der im einzelnen
aufgeschlüsselten Vergütung zur gemäß § 26 Abs. 2 WEG zulässigen Wiederwahl
stellte. Dabei kann offen bleiben, ob der vom Landgericht genannte Umstand,
einen Verwaltervertrag habe es nur in "einem faktischen Verhältnis mit
ungesichertem Umfang" gegeben, schon deshalb unerheblich ist, weil in einem
solchen Zweifelsfall ohne weiteres ein Verwaltervertrag mit dem Inhalt von Teil III §
20 Abs. 4 und 5 TE in Verbindung mit § 27 WEG zustande käme (HansOLG
Hamburg ZMR 2001, 997, 998).
b) Jedenfalls geht das Landgericht im Ergebnis von einem falschen Sachverhalt
aus. In der Rechtsbeschwerdeinstanz haben die Beteiligten zu 4. zwei von den
Beteiligen zu 1. und 2. selbst am 22.04.1988 bzw. 2.05.1990 unterschriebene
Verwalterverträge in der Fassung des Beschlusses der
Wohnungseigentümerversammlung vom 22.05.1975 zu TOP 8 eingereicht und
dazu vorgetragen, dass alle Wohnungseigentümer diesen Vertrag erhalten sowie
unterschrieben hätten, und die Beteiligte zu 5. in den Versammlungen vom
22.05.1976, 15.05.1977, 9.05.1987, 25.04.1992, 26.04.1996 und 27.04.2002 - mit
Ausnahme der Höhe der Vergütung - mit denselben Bestimmungen jeweils
wiederbestellt worden sei. Dem sind die Beteiligten zu 1. und 2. nicht
entgegengetreten. Ihr Bestreiten würde auch im Widerspruch stehen zu ihrem
wiederholten Vorbringen, einzelne Bestimmungen dieses Verwaltervertrages seien
unwirksam, denn ein solches Vorbringen ergibt nur einen Sinn, wenn ein geltender
Verwaltervertrag besteht. Zwar ist das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich an
die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts gebunden und neues Vorbringen in
der vorliegenden Instanz grundsätzlich unerheblich. Das gilt jedoch dann nicht,
wenn das neue Vorbringen unstreitig und zudem in wesentlichen Teilen urkundlich
belegt ist (Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rn. 45). Der nach allem
hinreichenden Bestimmtheit der Einberufung steht auch nicht entgegen, dass
nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 1. und 2. die Wohnungseigentümer durch
Mehrheitsbeschlüsse - die Beteiligten nennen allerdings konkret nur den Beschluss
vom 5.05.2001 - wirksame Sonderregelungen zur Verwaltervergütung getroffen
haben. Abgesehen davon, dass die Wohnungseigentümer Protokollabschriften der
Versammlungen erhalten und nach § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG die Möglichkeit haben,
diese Protokolle einzusehen, geht das WEG davon aus, dass die Beschlüsse
gegenüber den Wohnungseigentümern wirken ohne Rücksicht darauf, ob diese sie
kennen oder kennen mussten (§ 10 Abs. 3 WEG; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 10 Rn.
58).
2. Auch im übrigen ist der Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 9 - wie das
Amtsgericht unter Ziffer II Nr. 3 seines Beschlusses vom 23.01.2004 im einzelnen
in Übereinstimmung mit Rechtsprechung und Literatur in jeder Hinsicht
überzeugend ausgeführt hat - nicht zu beanstanden. Da die Sache hinreichend
aufgeklärt ist, kann das Rechtsbeschwerdegericht darüber ohne Zurückverweisung
an das Landgericht selbst entscheiden. Der Wohnungseigentümerbeschluss
entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Das
Beschwerdevorbringen der Beteiligten zu 1. bis 3. lässt keine neuen erheblichen
Gesichtspunkte erkennen.
Insbesondere bedarf es bei einer Wiederwahl des Verwalters grundsätzlich nicht
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Insbesondere bedarf es bei einer Wiederwahl des Verwalters grundsätzlich nicht
der Unterbreitung von Alternativangeboten (HansOLG Hamburg ZMR 2001, 997,
998; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 9). Offenbar hatte sich die Beteiligte zu 5.
nach Meinung der Mehrheit der Wohnungseigentümer als Verwalterin der über 800
Einheiten umfassenden Anlage jahrzehntelang bewährt. Diesen stand es frei,
weitere Kandidaten vorzuschlagen und zur Wahl zu stellen, was nicht geschehen
ist. Es ist auch kein Grund ersichtlich, der gegen die Wiederwahl der Beteiligten zu
5. spricht (vgl. OLG Celle OLGR 2002, 75, 77; HansOLG Hamburg ZMR 2001, 997,
999; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 18). Zwar mögen einige der von ihr erstellten
Jahresabrechnungen keinen Bestand gehabt haben. Das lag indessen - wie sich
schon aus dem Vorbringen der Beteiligten zu 1. und 2. ergibt - stets daran, dass
sie über die Beteiligung des sog. Bootsclubs an den Lasten und Kosten unter
Hinweis auf Teil III § 17 Abs. 9 TE eine von diesen bestrittene Auffassung vertrat. Es
spricht nichts dafür, dass sie nach entsprechender gerichtlicher Belehrung diese
Auffassung in Zukunft aufrechterhalten wird, so dass deshalb ihre Wiederwahl nicht
mehr vertretbar ist, weil nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit
nicht mehr zuzumuten sein wird und insbesondere das erforderliche
Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243). Ferner ist die
beschlossene "Fortsetzung des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 5." nach
Wortlaut und Sinn für den unbefangenen Betrachter als nächstliegend dahin
auszulegen, dass davon nicht nur die Verlängerung des Vertrages, sondern als
konstitutiver Bestandteil auch die Neubestellung des Verwalters (vgl. BGH NJW
2002, 3240, 3242; Weitnauer/Lüke a.a.O. § 26 Rn. 10) umfasst ist (vgl. BayObLG
WuM 1997, 396). Es ist nämlich davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer
alle Voraussetzungen erfüllen wollten, um eine wirksame Neuwahl sicherzustellen.
Soweit die Beteiligten zu 1. bis 3. die Unwirksamkeit einiger Klauseln im
Verwaltervertrag beanstanden, berührt dies nicht die Wirksamkeit der Bestellung
und des Vertrages insgesamt, weil - sollte ihr Vorbringen zutreffen - nur diese
Klauseln entfallen würden. Der Senat folgt auch dem Amtsgericht dahin, dass die
Beteiligte zu 5. nicht gehindert war, bei der Abstimmung jedenfalls in Ausübung
sogenannter gebundener Vollmachten von nicht anwesenden
Wohnungseigentümern an der eigenen Wahl mitzuwirken (vgl. BayObLG WE 1991,
261, 262; HansOLG Hamburg WuM 2002, 997, 998 m.w.Nw.). Insoweit nahm die
Beteiligte zu 5. nicht eigene Interessen, sondern weisungsgebunden die Interessen
der vertretenen Wohnungseigentümer wahr.
3. Das Landgericht hat zum Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 11a
ausgeführt:
Der Beschluss sei in allen Teilen für ungültig zu erklären, weil die Abstimmung in
der durchgeführten Form rechtswidrig sei. Entgegen § 23 Abs. 3 WEG hätten nicht
alle Wohnungseigentümer schriftlich ihre Zustimmung zu diesem Beschluss
erklärt. Diesen Mangel habe die Regelung in § 18 Abs. 1 TE nicht überwinden
könne. § 23 Abs. 3 WEG sei zum Minderheitenschutz zwingend und nicht
abdingbar. Ein im schriftlichen Verfahren gefasster Beschluss sei ohnehin nur als
einstimmiger Beschluss denkbar, weil sich die Zustimmung auf das Verfahren und
den Inhalt beziehen müsse.
Auch diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Das Landgericht hat bei seiner
rechtlichen Würdigung die Besonderheiten des Abstimmungsverfahrens nach Teil
III § 18 Abs. 9 TE nicht berücksichtigt.
Allerdings trifft es zu, dass die wohl herrschende veröffentlichte Meinung § 23 Abs.
3 WEG für unabdingbar hält. Danach ist im schriftlichen Verfahren ein Beschluss
nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem
Beschluss erklären. Begründet wird diese Auffassung damit, dass den
Wohnungseigentümern nach dem Zweck der Vorschrift und der Natur des
Wohnungseigentums gegen ihren Willen nicht die Möglichkeit genommen werden
dürfe, in einer Versammlung ihre Meinung darzulegen und auf die anderen
Wohnungseigentümer einzuwirken (Minderheitenschutz: OLG Köln WEM 1977, 52;
OLG Hamm MDR 1978, 759; BayObLG MDR 1981, 320, 321; umstr., vgl. zum
weiteren Meinungsstand: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 112 Fn. 5).
Diese Meinung erscheint schon deshalb bedenklich, weil entgegen § 10 Abs. 1 Satz
2 WEG dem Gesetz keine ausdrückliche Regelung zu entnehmen ist, die einer
Abbedingung des § 23 Abs. 3 WEG entgegensteht (vgl. im einzelnen Merle a.a.O.).
Diesen Bedenken braucht indessen nicht weiter nachgegangen zu werden. Wie
bereits das Amtsgericht im einzelnen zutreffend ausgeführt hat, ohne dass das
Landgericht näher darauf eingegangen ist, wird das Gebot des
Minderheitenschutzes durch das vorliegende Verfahren nach Teil III § 18 Abs. 9 TE
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Minderheitenschutzes durch das vorliegende Verfahren nach Teil III § 18 Abs. 9 TE
nicht verletzt. Danach erfolgt die schriftliche Stimmabgabe innerhalb der für die
Verwaltungseinheiten I bis IV einberufenen Versammlungen. Das bedeutet, dass
die Wohnungseigentümer, die erschienen sind oder sich vertreten lassen, ihre
Meinung in der Versammlung äußern und auf die anderen Wohnungseigentümer
Einfluss nehmen können, bei den nicht erschienenen und nicht vertretenen
Wohnungseigentümern aber davon auszugehen ist, dass sie an einer Mitwirkung
an der Beschlussfassung kein Interesse haben. Lediglich, soweit wegen
Nichterreichens der erforderlichen Mehrheit von mehr als der Hälfte sämtlicher
Miteigentumsanteile das (rein) schriftliche "Nachverfahren" erforderlich wird, findet
eine über die Stimmabgabe hinausgehende Meinungsäußerung und Einwirkung auf
andere Wohnungseigentümer nicht statt. Dies ändert jedoch nichts an der
grundsätzlichen Wirksamkeit des Verfahrens, weil hier zunächst - entgegen § 23
Abs. 3 WEG, der keinerlei Versammlung vorsieht - eine Versammlung
stattgefunden hat, an der jeder, der seine Meinung äußern und andere
Wohnungseigentümer beeinflussen wollte, hätte teilnehmen und zumindest einen
wesentlichen Teil der anderen Wohnungseigentümer hätte erreichen können.
Dementsprechend hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck in ihrem
Beschluss vom 17.09.1991 - 7 T 209/91 - das Verfahren nach Teil III § 18 Abs. 9 TE
nicht nur nicht beanstandet, sondern die Wohnungseigentümer sogar darauf
verwiesen (a.a.O. Seite 10 unten). Ob der angefochtene
Wohnungseigentümerbeschluss jedenfalls im Ergebnis schon deshalb wirksam ist,
weil im Fall der Annahme der Nichtigkeit des Teil III § 18 Abs. 9 TE die gesetzliche
Regelung eingreift, nach der in Betracht kommt, dass für einen in der
Versammlung gefassten Wohnungseigentümerbeschluss die einfache (hier
gegebene) Mehrheit ausreicht (§§ 23 Abs. 1, 25 WEG; vgl. auch Teil III § 18 Abs. 2
TE), kann offenbleiben.
4. Auch im übrigen ist der Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 11a - wie das
Amtsgericht unter Ziffer II. 4 seines Beschlusses vom 23.01.2004 im einzelnen in
Übereinstimmung mit der Rechtsprechung und Literatur in jeder Hinsicht
überzeugend ausgeführt hat - nicht zu beanstanden. Da der Sachverhalt auch
insoweit hinreichend aufgeklärt ist, kann das Rechtsbeschwerdegericht darüber
ohne Zurückverweisung der Sache an das Landgericht selbst entscheiden. Der
Wohnungseigentümerbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21
Abs. 4 WEG). Das Beschwerdevorbringen der Beteiligten zu 1. bis 3. lässt keine
neuen erheblichen Gesichtspunkte erkennen.
a) Zunächst waren die Wohnungseigentümer durch die Vorbefassung mit der
Plaza-Sanierung gemäß Wohnungseigentümerbeschluss vom 5.05.2001
(Beibehaltung der jetzigen Oberflächenausführung - TOP 9a des Protokolls - Bl. 107
d.A.) grundsätzlich nicht gehindert über die Sanierung - wie geschehen - neu und
abweichend zu entscheiden (sogenannter Zweitbeschluss). Dies wäre nur dann
nicht der Fall, wenn der neue Beschluss schutzwürdige Belange eines
Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses verletzen
würde (BGH NJW 1991, 979; OLG Düsseldorf WE 2000, 27). Eine solche
Beeinträchtigung ist jedoch nicht ersichtlich. Insbesondere steht den Beteiligten zu
1. bis 3. kein Recht auf eine bestimmte Ausführung der Sanierung zu, wenn der
Zweitbeschluss - wie noch auszuführen sein wird - ordnungsgemäßer Verwaltung
entspricht. Es kann offenbleiben, ob - wie die Beteiligten zu 4. vortragen - der
Wohnungseigentümerbeschluss vom 5.05.2001 ohnehin auf Antrag der Beteiligten
zu 1. bis 3. inzwischen für ungültig erklärt worden ist.
b) Auch inhaltlich ist der angefochtene Beschluss in seinen vier Einzelpunkten nicht
zu beanstanden:
(1.) Es kann offenbleiben, ob die Entscheidung für eine großformatige
Betonpflasterung statt einer Asphaltierung eine bauliche Veränderung im Sinne
des § 22 Abs. 1 WEG darstellt. Die beschlossene Maßnahme unterfällt schon
deshalb nicht dieser Vorschrift, weil es sich jedenfalls gemäß den zutreffenden
Ausführungen des Landgerichts um eine modernisierende Instandsetzung handelt.
Eine solche liegt dann vor, wenn eine technisch bessere, modernere Lösung
wirtschaftlich sinnvoll ist, auch wenn sie über die Wiederherstellung des
mangelfreien Zustandes hinausgeht (BayOblG ZMR 2004, 442, 443;
Weitnauer/Lüke a.a.O. § 21 Rn. 34 m.w.Nw.). Das ist hier nach den zutreffenden
Ausführungen des Landgerichts gegeben. Die Wohnungseigentümer haben auf der
Grundlage des der Einladung zum 27.04.2002 anliegenden Berichts der
Verwaltung einschließlich des eingeholten Gutachtens des Büros für Architektur
und Stadtplanung (Bl. 319 bis 323 d.A.) im Rahmen des ihnen zustehenden
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und Stadtplanung (Bl. 319 bis 323 d.A.) im Rahmen des ihnen zustehenden
Ermessens die Vor- und Nachteile der Maßnahme abgewogen. Danach war die
gewählte Ausführung vorteilhafter, weil Betonpflaster gegenüber einer
Asphaltierung weniger reparaturanfällig ist und eine höhere Haltbarkeit hat, im
Schadensfall eine Reparatur kostengünstiger und weniger auffällig ist und dadurch
insgesamt der Verkehrswert der Anlage erhöht wird. Auch optisch wirkt eine
Pflasterung gefälliger als ein grau-schwarzer Asphaltbetonbelag. Diese ist auch
zeitgemäß, wie schon seit geraumer Weile die Neuanlage von Plätzen und
Gehsteigen im öffentlichen Bereich zeigen. Demgegenüber tritt in den
Hintergrund, dass der Plattenbelag geringfügig teurer veranschlagt wurde (2,14
Millionen Euro statt 2,04 Millionen Euro) und möglicherweise wegen
Unkrautbewuchses in den Fugen die Pflege etwas aufwendiger ist. Dabei ist davon
auszugehen, dass die Ausführung des Plattenbelages auch hinsichtlich des
Untergrundes den Regeln der Technik entspricht, so dass ein von den Beteiligten
zu 1. bis 3. befürchtetes Aufschwimmen der Platten vermieden wird.
(2.) Die Beauftragung eines Architekten mit der Wahrnehmung der
Leistungsphasen 8 und 9 bedurfte keiner vorangehenden Ausschreibung. Das
Honorar bewegt sich von vornherein in einem festen Rahmen und darf die Mindest-
und Höchstsätze grundsätzlich nicht unterschreiten (§ 4 HOAI; Werner/Pastor, Der
Bauprozess, 10. Aufl., Rn. 697 ff.). Die Ausschreibung von Architektenleistungen ist
- abgesehen von einem Wettbewerb, der vorliegend nicht in Betracht kam - auch
nicht üblich.
(3.) Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Beteiligte zu 5. nach
Durchführung der Ausschreibung zur Vergabe der Sanierungsarbeiten zu
bevollmächtigen. Zwar ist das Auftragsvolumen von 2,14 Millionen Euro
verhältnismäßig hoch. Andererseits war dieser Rahmen festgelegt und die
Maßnahme seit mehreren Jahren in allen Einzelheiten gründlich vorbereitet und in
mehreren Wohnungseigentümerversammlungen behandelt. Die Beteiligte zu 5.
wurde so in die Lage versetzt, unmittelbar mit den Unternehmern verbindlich zu
verhandeln, ohne zuvor ein schwerfälliges Abstimmungsverfahren durchführen zu
müssen.
(4.) Die beschlossene Sonderumlage ist nach Wohn- bzw. Nutzflächen umzulegen,
ohne dass damit - entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. bis 3. - die
umstrittene Frage entschieden ist, ob der Bootsclub daran beteiligt wird
oder nicht.
5. Für die zu TOP 12 beschlossene Sanierung des kleinen Parkdecks gelten die
vorstehenden Ausführungen entsprechend.
Nach allem hat die sofortige weitere Beschwerde vollen Erfolg.
6. Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die gerichtlichen Kosten zu tragen, soweit sie
unterlegen sind (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz abzuweichen, dass
jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten zu tragen, ist nicht
ersichtlich (§ 47 Satz 2 WEG).
7. Die einzelnen Gegenstandswerte hat der Senat - teilweise den Bedenken der
Beteiligten zu 4. Rechnung tragend und deshalb vom Landgericht abweichend - wie
folgt festgesetzt: Zu TOP: 5. 168.381,71 Euro (die Jahresabrechnung war
insgesamt angefochten), 6. 3.000,00 Euro, 9. 9.000,00 Euro (1/10 der
Gesamtvergütung), 11a. 150.000,00 Euro (die Differenz liegt bei mindestens
200.000 Euro), 12. 46.000,00 Euro und 13. 2.000,00 Euro.
Darauf beruht auch die Quotelung in der Entscheidung über die gerichtlichen
Kosten der I. Instanz.