Urteil des OLG Saarbrücken vom 21.06.2004, 5 W 17/04

Aktenzeichen: 5 W 17/04

OLG Saarbrücken: haus, faktische trennung, abrechnung, mehrheit, eigentümer, investitionspolitik, gebäude, beschränkung, zwangsversteigerung, kostenverteilung

OLG Saarbrücken Beschluß vom 21.6.2004, 5 W 17/04; 5 W 17/04 - 7

Wohnungseigentum: Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Schlüssels für die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums

Leitsätze

Zur Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Schlüssels für die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 10. 12. 2003 (Geschäftsnummer: 5 T 261/03) wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde hat die weitere Beteiligte zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage „...„ in -. Diese Anlage besteht aus 2 Gebäudekomplexen, nämlich „Haus 2„ und „Haus 4„. Am 16. 05. 1975 beschloss die Eigentümerversammlung, dass - um eine Abrechnung durch das EDV Programm der Verwalterin buchungstechnisch zu ermöglichen - eine formale Trennung der Verwaltung der beiden Hauser vorgenommen werden sollte. In der Folge wurden auch die nach der Teilungserklärung zu bildenden Instandhaltungsrücklagen für die beiden Häuser getrennt geführt, d.h. die Rücklagen nur noch für Ausgaben in dem jeweiligen Haus verbraucht.

Die Eigentümerversammlung fasste am 06. 11. 2002 unter TOP 1 den Beschluss, eine wirtschaftliche Trennung der Gebäudekomplexe durchzuführen. Insbesondere sollten getrennte Entscheidungen über die Investitionen der Häuser, eine entsprechende Beschränkung der Haftungsregelungen der Teilungserklärung und eine getrennte Entscheidung über die Abrechnung der laufenden Betriebskosten erfolgen.

Die Teilungserklärung sieht in der seit 01.11. 1962 geltenden Fassung vor, dass zu einer Änderung ihrer Bestimmungen die Zustimmung von mindestens 75 % der anwesenden Wohnungseigentümer erforderlich ist, wobei mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile vertreten sein müssen, sowie „die Zustimmung der Gläubiger aller im Grundbuch eingetragenen Lasten„.

Der Antragsteller hat vorgetragen, zur Wirksamkeit des oben genannten Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. 11. 2002 wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen. Da es daran fehle sei der Beschluss unwirksam. Durch die Trennung der beiden Häuser werde die Finanzkraft halbiert und der Risikoausgleich als wesentliches Element der Gemeinschaft ausgehebelt, was gerade jetzt besonders gravierend sei, da infolge des Alters der Anlage in den kommenden Jahren die Notwendigkeit verstärkter Investitionen bestehe, was gegebenenfalls auch zu Nachschusspflichten der Eigentümer führen könne. Jedenfalls fehle zur Wirksamkeit des Beschlusses die Zustimmung der Realgläubiger, die - was unstreitig ist - nicht vorliegt.

Die Antragsgegner haben vorgetragen, dass die nunmehr beschlossene wirtschaftliche Trennung tatsächlich schon seit mehr als 30 Jahren praktiziert werde und zwar dergestalt, dass tatsächlich an beiden Häusern ein unterschiedliches Investitionsverhalten praktiziert werde. So werde in Haus 4 bereits seit Jahren weniger investiert, weshalb dort die Rücklagen höher seien, als in Haus 2.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 18. 03. 2003 (Bl. 100) den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, dass die seit vielen Jahren tatsächlich praktizierte

getrennte Abrechnung ein sachlicher Grund für die Änderung der Teilungserklärung darstelle. Hierdurch seien auch keine rechtlichen Benachteiligungen einzelner Eigentümer ersichtlich. Die Zustimmung der Realgläubiger zu der Änderung sei nicht erforderlich, da diese allenfalls Voraussetzung für die Wirksamkeit der Änderung der Teilungserklärung, nicht aber für die Wirksamkeit des entsprechenden Beschlusses sei.

Auf die Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 10.12.2003 (Bl. 52 ff) die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der Beschwerde im Übrigen den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 06. 11. 2002 in TOP 1 für ungültig erklärt.

Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten ist als Rechtsbeschwerde statthaft (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 Abs. 1, 2 FGG) und auch im Übrigen zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546, 547 ZPO) beruht.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Der beanstandete Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung sei nicht nichtig, aber anfechtbar. Entgegen der Auffassung des Antragstellers bedürfe es zur Wirksamkeit des Beschlusses nicht einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. § 4 der Teilungserklärung begründe eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Eine Öffnungsklausel, welche wie hier die Möglichkeit eröffne, die Teilungserklärung durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abzuändern, sei zulässig. Ein entsprechender Beschluss sei jedoch nur rechtmäßig, wenn für die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung ein sachlicher Grund bestehe und einzelne Wohnungseigentümer nicht gegenüber dem früheren Rechtszustand unbillig benachteiligt würden. Beide Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt.

Durch die nunmehr beschlossene Trennung der beiden Gebäudekomplexe würde die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Lasten und Kosten geändert. Die bisherige Regelung habe bewirkt, dass - entsprechen der Konzeption einer Versicherung - die Kostenrisiken von einer größeren Anzahl von Sondereigentümern zu tragen sei, so dass der einzelne Reparaturfall eine vergleichsweise geringere Belastung darstelle. Soweit nach der nunmehr beschlossenen Trennung die im einzelnen Reparaturfall entstehenden Kosten nur noch von der Hälfte der Sondereigentümer aufzubringen sei, sei diese höhere Kostenbelastung sachlich nicht gerechtfertigt und stelle eine unbillige Benachteiligung der jeweils betroffenen Gruppe der Sondereigentümer dar. Dass faktisch bereits seit Jahren die wirtschaftliche Trennung der beiden Gebäudekomplexe praktiziert werde, ändere daran nichts.

Die beschlossene Trennung sei auch nicht deshalb sachlich gerechtfertigt, weil sich die Verhältnisse gegenüber früher geändert hätten, Der einzig relevante Unterschied sei, dass auf Grund des Alters der Anlage und der daraus resultierenden höheren Reparaturanfälligkeit der in der Teilungserklärung verankerte Versicherungsgedanke eine um so höhere Bedeutung erlange. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass sich die ursprünglich vorgesehene Kostenverteilung nicht bewährt habe. Der Grund für die faktische Trennung im Jahr 1975 sei nach Auskunft der in der mündlichen Verhandlung anwesenden Wohnungseigentümer gewesen, dass das Haus Nr. 2 aufgrund seiner Lage einen höheren Heizölverbrauch aufgewiesen haben. Um vor diesem Hintergrund eine unbillige Benachteiligung der Eigentümer des Anwesens Nr. 4 zu vermeiden, hätte es allerdings ausgereicht, lediglich die Abrechnung des Heizölverbrauchs zu trennen.

Dies rechtfertige es, dass die Änderung der Kostentragung nicht durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen, sondern nur durch alle Wohnungseigentümer übereinstimmend vereinbart werden könne.

Zudem fehle die für einen Mehrheitsbeschluss in der Teilungserklärung vorgesehene

Zustimmung der Realgläubiger, was ebenfalls zur Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses führe, nachdem die Antragsgegner erklärt hätten, die Zustimmung der Realgläubiger könne nicht mehr beigebracht werden. Das Zustimmungserfordernis entfalle nur, wenn jedwede rechtliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sei. Durch die beschlossene Änderung der Kostenverteilung sei nicht auszuschließen, dass das hieraus folgende höhere Kostenrisiko sich negativ auf die Verwertbarkeit des betreffenden Wohnungseigentums in einer eventuellen Zwangsversteigerung auswirke und hierdurch das Verwertungsrecht der Grundpfandgläubiger des jeweiligen Wohnungseigentums nachteilig berührt werde. Dies gelte umso mehr, als die Notwendigkeit der Zustimmung in der Öffnungsklausel als Wirksamkeitsvoraussetzung ausdrücklich vorgesehen sei.

2.

Dies hält einer rechtlichen Überprüfung - jedenfalls im Ergebnis - stand. Zwar vermag der Senat dem Landgericht nicht zu folgen, soweit dieses auf der Grundlage des von ihm festgestellten Sachverhaltes davon ausgeht, der Beschluss sei nicht rechtmäßig, da für die beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung kein sachlicher Grund bestehe und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand unbillig benachteiligt würden. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Der Beschluss ist - wie das Landgericht zutreffend gesehen hat - schon deshalb rechtswidrig, weil es an der erforderlichen Zustimmung der Realgläubiger fehlt.

a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der in einer Teilungserklärung festgesetzte Verteilungsschlüssel für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums dann (und nur dann, vgl. BGH Beschluss vom 20. 09. 2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 ff) durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthält. Dies ist hier der Fall. § 4 der Teilungserklärung lässt Änderungen derselben zu, wenn eine qualifizierte Mehrheit für die Änderung der Teilungserklärung stimmt. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Landgerichts lag diese Mehrheit hier vor.

Gleichwohl ist die Änderung nur dann rechtmäßig, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin geltenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Dies entspricht herrschender höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung (BGH, Beschl. v. 27. 06. 1985, VII ZB 21/84, BGHZ 1995, 137 <139>; BayObLG WuM 1990, 604 <605>; WuM 1992, 156 <157>; Pfälz OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>; KG NZM 2001, 959 <960>). Auch dies hat das Landgericht zutreffend seiner Entscheidung zugrunde gelegt.

Allerdings kann nach den Feststellungen des Landgerichts nicht ausgeschlossen werden, dass für die Änderung der Teilungserklärung ein sachlicher Grund vorlag. Soweit das Landgericht in diesem Zusammenhang alleine auf die geänderte Risikoverteilung abstellt, greift dies zu kurz. Ein sachlicher Grund ist jedenfalls dann gegeben, wenn sich die bisherige Praxis nicht bewährt hat (BGHZ 95, 137 <142f>; BayObLG WuM 1992, 156 <157>; Pfälz. OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>). Hierfür kann aber das abweichende Investitionsverhalten der Häuser 2 und 4, welches das Landgericht als unstreitig festgestellt hat, ein Indiz sein. Zwar ist eine abweichende Praxis über mehrere Jahre hinweg nicht ausreichend, um daraus eine Vereinbarung der Änderung der Gemeinschaftsordnung/Teilungsordnung abzuleiten (BayObLG NJW 1986, 385, Pfälz. OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>), jedoch kann der Grund und die Dauer einer von der Gemeinschaftsordnung/Teilungsordnung abweichenden Verteilung von Kosten für das Vorliegen eines sachlichen Grundes und die Beurteilung, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Neuregelung unbillig benachteiligt werden, von Bedeutung sein (Pfälz. OLG Zweibrücken a.a.O.). Um dies letztendlich zu klären wäre es geboten, den Grund für das festgestellte unterschiedliche Investitionsverhalten näher zu ermitteln. Die Feststellung, dass Ursache der wirtschaftlichen Trennung der höhere Ölverbrauch in einem der Gebäude war - dies hat das Landgericht ebenfalls unangefochten festgestellt - ist dabei unzureichend, da dieser Umstand keinen Bezug zu der festgestellten unterschiedlichen Investitionspolitik hinsichtlich der beiden Häuser aufweist. Naheliegend wäre demgegenüber, dass in den beteiligten Häusern in der Tat unterschiedliche Vorstellungen über die „richtige„, d.h. wirtschaftlich sinnvolle Strategie im Hinblick auf Investitionen und

Sanierungsmaßnahmen herrschen. Wäre dies beispielsweise der Fall und ließe sich überdies feststellen, dass durch eine rechtliche Trennung der Gebäudekomplexe erreicht werden könnte, dass die Wohnungseigentümer - jedenfalls in der Mehrheit - die von ihnen für richtig gehaltene Strategie durchführen können, läge es allerdings nahe davon auszugehen, dass die bisherige Regelung in der Teilungserklärung sich insoweit nicht bewährt hat. Die Möglichkeit, durch eine abweichende Vereinbarung dem Willen der Wohnungseigentümer differenzierter Rechnung tragen zu können, kann ohne weiteres einen sachlichen Grund für die Änderung der Teilungserklärung darstellen.

In diesem Fall wäre auch nicht von vornherein eine Benachteiligung der jeweiligen Wohnungseigentümer gegeben, die als „unbillig„ zu bezeichnen wäre. Soweit beispielsweise das geänderte Investitionsverhalten dazu geführt hätte, dass bei einem der beiden Gebäude die Instandhaltungsrücklage höher, bei dem anderen dagegen der Erhaltungszustand besser ist, wäre dies die Folge der jeweils verfolgten unterschiedlichen Investitions-"politik". Sollte sich dabei die in einem Hause verfolgte Politik nachhaltig als vorteilhaft erweisen kann es unter Billigkeitsgesichtspunkten geradezu geboten sein, die Vorteile dieser Investitionspolitik bei den Eigentümern zu belassen, welche sie erwirtschaftet haben. Jedenfalls wäre aber ein Beschluss, eine „Sozialisierung„ der Vor- und Nachteile der jeweiligen Investitionspolitik zu unterlassen, nicht von vornherein als unbillig anzusehen.

Mangels tatsächlicher Feststellungen zu der konkreten Sachlage kann eine abschließende Entscheidung zu dieser Frage nicht ergehen

b) Eine Zurückverweisung der Sache mit dem Ziel, dem Landgericht Gelegenheit zu geben, die fehlenden Feststellungen nachzuholen, kommt gleichwohl nicht in Betracht, da sich der Beschluss des Landgerichts aus einem anderen Grund als zutreffend erweist. Der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 06. 11. 2002 ist schon deshalb unwirksam, weil es an der notwendigen Zustimmung der Realgläubiger fehlt. Gem. §§ 877, 876 BGB ist bei der Änderung des Inhalts eines Rechts an einem Grundstück, welches mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich. Aus diesen Regelungen folgt regelmäßig, dass Änderungen des Inhalts eines Wohnungseigentumsrechts einer Zustimmung der hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer und ihrer Realgläubiger bedürfen. Ob die nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich erforderliche Zustimmung der Realgläubiger zu dem Änderungsbeschluss für diejenigen Realgläubiger entfällt, die das Wohnungseigentum erst zu einem Zeitpunkt beliehen haben, zu dem die Teilungserklärung bereits die Möglichkeit vorsah, sie durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (vgl. hierzu Lüke, WE 1998, 202 <204>, offengelassen in BayObLGZ 1984, 257 <262>) kann hier dahinstehen. § 4 der Teilungserklärung sieht hier ausdrücklich die Zustimmung der Realgläubiger als Wirksamkeitserfordernis eines die Teilungserklärung abändernden Beschlusses vor. Die Zustimmung muss dabei bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz in das Verfahren eingebracht werden, in dem die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) beantragt ist. Da die Zustimmungserklärungen trotz entsprechenden Hinweises und einer diesbezüglichen Auflage durch das Landgericht nicht beigebracht wurden, fehlt es dem Eigentümerbeschluss vom 06. 11. 2002 an einer Voraussetzung seiner Wirksamkeit; er ist aus diesem Grund für ungültig zu erklären 23 Abs. 4 WEG; vgl. zu alldem BayObLGZ 1984, 257 <263>; 1974, 217 <263>). Die Realgläubiger der belasteten Eigentumswohnungen mussten nicht damit rechnen, dass gegen ihren Willen eine Regelung getroffen wird, die den Inhalt ihres Rechtes nachteilig berührt. Insoweit unterscheidet sich ihre Rechtsstellung auch von den Eigentümern, die mit der Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung ihr Einverständnis damit erklärt haben, dass gegebenenfalls auch gegen ihren Willen - durch Mehrheitsbeschluss - eine Änderung der Teilungserklärung zustande kommt (vgl. hierzu Steffes, ZWE 2004, 130 <134>).

Die Zustimmung der Realgläubiger ist allerdings dann entbehrlich, wenn eine für die Realgläubiger nur wirtschaftlich, nicht aber rechtlich nachteilige Änderung beschlossen wird. Dabei mag dahinstehen, ob eine die Grundpfandgläubiger lediglich wirtschaftlich nachteilige Regelung dann angenommen werden kann, wenn beispielsweise nur der Kostenverteilungsschlüssel geändert wird (so mag man die Ausführungen von Steffes a.a.O. S. 134 verstehen; vgl. demgegenüber aber BayObLGZ 1984, 257 <262>). So liegt

der Fall hier nicht. Der angefochtene Beschluss umfasst nicht etwa nur die wirtschaftliche Trennung der Gebäudekomplexe Haus 2 und Haus 4, sondern auch eine Regelung über die Verwendung der Instandhaltungsrücklage sowie eine Beschränkung der Haftungsregelung in § 8 Abs. 6 der Teilungserklärung, welche sich nunmehr nur noch auf die Wohnungseigentümer des Hauses erstreckt, an dem die betreffende Instandhaltungsmaßnahme vorgenommen wurde. Geht man davon aus, dass die Grundpfandgläubiger jedenfalls dann in ihren Rechten beeinträchtigt werden, wenn sich die beschlossene Änderung auf die Verwertbarkeit des betreffenden Wohnungseigentums in der Zwangsvollstreckung auswirkt (BayObLGZ a.a.O.), so ist evident, dass namentlich die Haftungsregelung und die Regelungen, welche die Instandhaltungsrücklage betreffen, die Rechtsstellung der Realgläubiger beeinträchtigen. Da auch bei Eigentümerbeschlüssen § 139 BGB entsprechende Anwendung findet (BGH, Beschluß vom 10. September 1998, Az: V ZB 11/98, BGHZ 139, 289) ist mangels abweichender Feststellungen des Landgerichts oder diesbezüglichen Sachvortrags davon auszugehen, dass sich die Anfechtbarkeit, die sich aus dem Fehler der erforderlichen Zustimmung der Realgläubiger ergibt, auf den gesamten unter TOP 1 gefassten Beschluss auswirkt.

Soweit die Antragsgegner zur Bekräftigung ihrer Argumentation das Schreiben eines Realgläubigers vorgelegt haben, in dem die nunmehr beschlossene Änderung der Teilungserklärung begrüßt wird, ist dies im Verfahren der Rechtsbeschwerde nicht zu berücksichtigen. Ungeachtet dessen belegt das vorgenannte Schreiben, dass die Frage, ob die Häuser wirtschaftlich und rechtlich getrennt zu betrachten sind, für die Zwangsversteigerung eben nicht unerheblich ist und stützt so die Argumentation des Senats.

Der Beschluss wurde hier auch innerhalb der Frist des §§ 23 Abs. IV S. 2, 43 Abs. I Nr. 4 WEG angefochten und ist deshalb für ungültig zu erklären (BGH, Beschl. vom 16.09.1994, NJW 1994, 3230 f m.w.N.).

3.

Es entspricht billigem Ermessen, der weiteren Beteiligten die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde aufzuerlegen 47 Abs. 1 WEG). Eine Erstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten war nicht anzuordnen, weil dies dem gesetzlichen Regelfall des § 47 Satz 2 WEG entspricht und keine Umstände vorliegen, die eine vom Regelfall abweichende Entscheidung rechtfertigen können.

Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wurde nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung gem. § 48 Abs. 3 WEG in Übereinstimmung mit Amts- und Landgericht auf 5.000 Euro festgesetzt.

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