Urteil des OLG Saarbrücken, Az. 5 W 17/04

OLG Saarbrücken: haus, faktische trennung, abrechnung, mehrheit, eigentümer, investitionspolitik, gebäude, beschränkung, zwangsversteigerung, kostenverteilung
OLG Saarbrücken Beschluß vom 21.6.2004, 5 W 17/04; 5 W 17/04 - 7
Wohnungseigentum: Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Schlüssels für
die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums
Leitsätze
Zur Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Schlüssels für die Verteilung der
Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des
Landgerichts Saarbrücken vom 10. 12. 2003 (Geschäftsnummer: 5 T 261/03) wird
zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde hat die weitere
Beteiligte zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000
Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller ist Mitglied der Eigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage
„...„ in -. Diese Anlage besteht aus 2 Gebäudekomplexen, nämlich „Haus 2„ und „Haus 4„.
Am 16. 05. 1975 beschloss die Eigentümerversammlung, dass - um eine Abrechnung
durch das EDV Programm der Verwalterin buchungstechnisch zu ermöglichen - eine
formale Trennung der Verwaltung der beiden Hauser vorgenommen werden sollte. In der
Folge wurden auch die nach der Teilungserklärung zu bildenden Instandhaltungsrücklagen
für die beiden Häuser getrennt geführt, d.h. die Rücklagen nur noch für Ausgaben in dem
jeweiligen Haus verbraucht.
Die Eigentümerversammlung fasste am 06. 11. 2002 unter TOP 1 den Beschluss, eine
wirtschaftliche Trennung der Gebäudekomplexe durchzuführen. Insbesondere sollten
getrennte Entscheidungen über die Investitionen der Häuser, eine entsprechende
Beschränkung der Haftungsregelungen der Teilungserklärung und eine getrennte
Entscheidung über die Abrechnung der laufenden Betriebskosten erfolgen.
Die Teilungserklärung sieht in der seit 01.11. 1962 geltenden Fassung vor, dass zu einer
Änderung ihrer Bestimmungen die Zustimmung von mindestens 75 % der anwesenden
Wohnungseigentümer erforderlich ist, wobei mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile
vertreten sein müssen, sowie „die Zustimmung der Gläubiger aller im Grundbuch
eingetragenen Lasten„.
Der Antragsteller hat vorgetragen, zur Wirksamkeit des oben genannten Beschlusses der
Wohnungseigentümerversammlung vom 22. 11. 2002 wäre die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer erforderlich gewesen. Da es daran fehle sei der Beschluss
unwirksam. Durch die Trennung der beiden Häuser werde die Finanzkraft halbiert und der
Risikoausgleich als wesentliches Element der Gemeinschaft ausgehebelt, was gerade jetzt
besonders gravierend sei, da infolge des Alters der Anlage in den kommenden Jahren die
Notwendigkeit verstärkter Investitionen bestehe, was gegebenenfalls auch zu
Nachschusspflichten der Eigentümer führen könne. Jedenfalls fehle zur Wirksamkeit des
Beschlusses die Zustimmung der Realgläubiger, die - was unstreitig ist - nicht vorliegt.
Die Antragsgegner haben vorgetragen, dass die nunmehr beschlossene wirtschaftliche
Trennung tatsächlich schon seit mehr als 30 Jahren praktiziert werde und zwar dergestalt,
dass tatsächlich an beiden Häusern ein unterschiedliches Investitionsverhalten praktiziert
werde. So werde in Haus 4 bereits seit Jahren weniger investiert, weshalb dort die
Rücklagen höher seien, als in Haus 2.
Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 18. 03. 2003 (Bl. 100) den Antrag
zurückgewiesen und ausgeführt, dass die seit vielen Jahren tatsächlich praktizierte
getrennte Abrechnung ein sachlicher Grund für die Änderung der Teilungserklärung
darstelle. Hierdurch seien auch keine rechtlichen Benachteiligungen einzelner Eigentümer
ersichtlich. Die Zustimmung der Realgläubiger zu der Änderung sei nicht erforderlich, da
diese allenfalls Voraussetzung für die Wirksamkeit der Änderung der Teilungserklärung,
nicht aber für die Wirksamkeit des entsprechenden Beschlusses sei.
Auf die Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 10.12.2003
(Bl. 52 ff) die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und unter
Zurückweisung der Beschwerde im Übrigen den Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 06. 11. 2002 in TOP 1 für ungültig erklärt.
Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten ist als Rechtsbeschwerde
statthaft (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 Abs. 1, 2 FGG) und auch im
Übrigen zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts
nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546, 547 ZPO) beruht.
1.
Das Landgericht hat ausgeführt:
Der beanstandete Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung sei nicht nichtig, aber
anfechtbar. Entgegen der Auffassung des Antragstellers bedürfe es zur Wirksamkeit des
Beschlusses nicht einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. § 4 der Teilungserklärung
begründe eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Eine Öffnungsklausel,
welche wie hier die Möglichkeit eröffne, die Teilungserklärung durch einen qualifizierten
Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abzuändern, sei zulässig. Ein
entsprechender Beschluss sei jedoch nur rechtmäßig, wenn für die beabsichtigte Änderung
der Teilungserklärung ein sachlicher Grund bestehe und einzelne Wohnungseigentümer
nicht gegenüber dem früheren Rechtszustand unbillig benachteiligt würden. Beide
Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt.
Durch die nunmehr beschlossene Trennung der beiden Gebäudekomplexe würde die in der
Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Lasten und Kosten geändert. Die bisherige
Regelung habe bewirkt, dass - entsprechen der Konzeption einer Versicherung - die
Kostenrisiken von einer größeren Anzahl von Sondereigentümern zu tragen sei, so dass der
einzelne Reparaturfall eine vergleichsweise geringere Belastung darstelle. Soweit nach der
nunmehr beschlossenen Trennung die im einzelnen Reparaturfall entstehenden Kosten nur
noch von der Hälfte der Sondereigentümer aufzubringen sei, sei diese höhere
Kostenbelastung sachlich nicht gerechtfertigt und stelle eine unbillige Benachteiligung der
jeweils betroffenen Gruppe der Sondereigentümer dar. Dass faktisch bereits seit Jahren die
wirtschaftliche Trennung der beiden Gebäudekomplexe praktiziert werde, ändere daran
nichts.
Die beschlossene Trennung sei auch nicht deshalb sachlich gerechtfertigt, weil sich die
Verhältnisse gegenüber früher geändert hätten, Der einzig relevante Unterschied sei, dass
auf Grund des Alters der Anlage und der daraus resultierenden höheren
Reparaturanfälligkeit der in der Teilungserklärung verankerte Versicherungsgedanke eine
um so höhere Bedeutung erlange. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass
sich die ursprünglich vorgesehene Kostenverteilung nicht bewährt habe. Der Grund für die
faktische Trennung im Jahr 1975 sei nach Auskunft der in der mündlichen Verhandlung
anwesenden Wohnungseigentümer gewesen, dass das Haus Nr. 2 aufgrund seiner Lage
einen höheren Heizölverbrauch aufgewiesen haben. Um vor diesem Hintergrund eine
unbillige Benachteiligung der Eigentümer des Anwesens Nr. 4 zu vermeiden, hätte es
allerdings ausgereicht, lediglich die Abrechnung des Heizölverbrauchs zu trennen.
Dies rechtfertige es, dass die Änderung der Kostentragung nicht durch die Mehrheit der
Wohnungseigentümer beschlossen, sondern nur durch alle Wohnungseigentümer
übereinstimmend vereinbart werden könne.
Zudem fehle die für einen Mehrheitsbeschluss in der Teilungserklärung vorgesehene
Zustimmung der Realgläubiger, was ebenfalls zur Ungültigkeit des
Wohnungseigentümerbeschlusses führe, nachdem die Antragsgegner erklärt hätten, die
Zustimmung der Realgläubiger könne nicht mehr beigebracht werden. Das
Zustimmungserfordernis entfalle nur, wenn jedwede rechtliche Beeinträchtigung
ausgeschlossen sei. Durch die beschlossene Änderung der Kostenverteilung sei nicht
auszuschließen, dass das hieraus folgende höhere Kostenrisiko sich negativ auf die
Verwertbarkeit des betreffenden Wohnungseigentums in einer eventuellen
Zwangsversteigerung auswirke und hierdurch das Verwertungsrecht der
Grundpfandgläubiger des jeweiligen Wohnungseigentums nachteilig berührt werde. Dies
gelte umso mehr, als die Notwendigkeit der Zustimmung in der Öffnungsklausel als
Wirksamkeitsvoraussetzung ausdrücklich vorgesehen sei.
2.
Dies hält einer rechtlichen Überprüfung - jedenfalls im Ergebnis - stand. Zwar vermag der
Senat dem Landgericht nicht zu folgen, soweit dieses auf der Grundlage des von ihm
festgestellten Sachverhaltes davon ausgeht, der Beschluss sei nicht rechtmäßig, da für die
beabsichtigte Änderung der Teilungserklärung kein sachlicher Grund bestehe und einzelne
Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand unbillig benachteiligt
würden. Hierauf kommt es jedoch nicht an. Der Beschluss ist - wie das Landgericht
zutreffend gesehen hat - schon deshalb rechtswidrig, weil es an der erforderlichen
Zustimmung der Realgläubiger fehlt.
a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der in einer Teilungserklärung
festgesetzte Verteilungsschlüssel für die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums dann
(und nur dann, vgl. BGH Beschluss vom 20. 09. 2000, V ZB 58/99, BGHZ 145, 158 ff)
durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, wenn die Teilungserklärung eine
entsprechende Regelung enthält. Dies ist hier der Fall. § 4 der Teilungserklärung lässt
Änderungen derselben zu, wenn eine qualifizierte Mehrheit für die Änderung der
Teilungserklärung stimmt. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Landgerichts lag
diese Mehrheit hier vor.
Gleichwohl ist die Änderung nur dann rechtmäßig, wenn hierfür ein sachlicher Grund
besteht und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bis dahin geltenden
Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Dies entspricht herrschender
höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung (BGH, Beschl. v. 27. 06. 1985, VII
ZB 21/84, BGHZ 1995, 137 <139>; BayObLG WuM 1990, 604 <605>; WuM 1992, 156
<157>; Pfälz OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>; KG NZM 2001, 959
<960>). Auch dies hat das Landgericht zutreffend seiner Entscheidung zugrunde gelegt.
Allerdings kann nach den Feststellungen des Landgerichts nicht ausgeschlossen werden,
dass für die Änderung der Teilungserklärung ein sachlicher Grund vorlag. Soweit das
Landgericht in diesem Zusammenhang alleine auf die geänderte Risikoverteilung abstellt,
greift dies zu kurz. Ein sachlicher Grund ist jedenfalls dann gegeben, wenn sich die bisherige
Praxis nicht bewährt hat (BGHZ 95, 137 <142f>; BayObLG WuM 1992, 156 <157>;
Pfälz. OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>). Hierfür kann aber das abweichende
Investitionsverhalten der Häuser 2 und 4, welches das Landgericht als unstreitig
festgestellt hat, ein Indiz sein. Zwar ist eine abweichende Praxis über mehrere Jahre
hinweg nicht ausreichend, um daraus eine Vereinbarung der Änderung der
Gemeinschaftsordnung/Teilungsordnung abzuleiten (BayObLG NJW 1986, 385, Pfälz. OLG
Zweibrücken FGPrax 1999, 140 <141>), jedoch kann der Grund und die Dauer einer von
der Gemeinschaftsordnung/Teilungsordnung abweichenden Verteilung von Kosten für das
Vorliegen eines sachlichen Grundes und die Beurteilung, ob einzelne Wohnungseigentümer
durch die Neuregelung unbillig benachteiligt werden, von Bedeutung sein (Pfälz. OLG
Zweibrücken a.a.O.). Um dies letztendlich zu klären wäre es geboten, den Grund für das
festgestellte unterschiedliche Investitionsverhalten näher zu ermitteln. Die Feststellung,
dass Ursache der wirtschaftlichen Trennung der höhere Ölverbrauch in einem der Gebäude
war - dies hat das Landgericht ebenfalls unangefochten festgestellt - ist dabei
unzureichend, da dieser Umstand keinen Bezug zu der festgestellten unterschiedlichen
Investitionspolitik hinsichtlich der beiden Häuser aufweist. Naheliegend wäre
demgegenüber, dass in den beteiligten Häusern in der Tat unterschiedliche Vorstellungen
über die „richtige„, d.h. wirtschaftlich sinnvolle Strategie im Hinblick auf Investitionen und
Sanierungsmaßnahmen herrschen. Wäre dies beispielsweise der Fall und ließe sich
überdies feststellen, dass durch eine rechtliche Trennung der Gebäudekomplexe erreicht
werden könnte, dass die Wohnungseigentümer - jedenfalls in der Mehrheit - die von ihnen
für richtig gehaltene Strategie durchführen können, läge es allerdings nahe davon
auszugehen, dass die bisherige Regelung in der Teilungserklärung sich insoweit nicht
bewährt hat. Die Möglichkeit, durch eine abweichende Vereinbarung dem Willen der
Wohnungseigentümer differenzierter Rechnung tragen zu können, kann ohne weiteres
einen sachlichen Grund für die Änderung der Teilungserklärung darstellen.
In diesem Fall wäre auch nicht von vornherein eine Benachteiligung der jeweiligen
Wohnungseigentümer gegeben, die als „unbillig„ zu bezeichnen wäre. Soweit
beispielsweise das geänderte Investitionsverhalten dazu geführt hätte, dass bei einem der
beiden Gebäude die Instandhaltungsrücklage höher, bei dem anderen dagegen der
Erhaltungszustand besser ist, wäre dies die Folge der jeweils verfolgten unterschiedlichen
Investitions-"politik". Sollte sich dabei die in einem Hause verfolgte Politik nachhaltig als
vorteilhaft erweisen kann es unter Billigkeitsgesichtspunkten geradezu geboten sein, die
Vorteile dieser Investitionspolitik bei den Eigentümern zu belassen, welche sie
erwirtschaftet haben. Jedenfalls wäre aber ein Beschluss, eine „Sozialisierung„ der Vor- und
Nachteile der jeweiligen Investitionspolitik zu unterlassen, nicht von vornherein als unbillig
anzusehen.
Mangels tatsächlicher Feststellungen zu der konkreten Sachlage kann eine abschließende
Entscheidung zu dieser Frage nicht ergehen
b) Eine Zurückverweisung der Sache mit dem Ziel, dem Landgericht Gelegenheit zu geben,
die fehlenden Feststellungen nachzuholen, kommt gleichwohl nicht in Betracht, da sich der
Beschluss des Landgerichts aus einem anderen Grund als zutreffend erweist. Der
angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 06. 11. 2002 ist
schon deshalb unwirksam, weil es an der notwendigen Zustimmung der Realgläubiger
fehlt. Gem. §§ 877, 876 BGB ist bei der Änderung des Inhalts eines Rechts an einem
Grundstück, welches mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten
erforderlich. Aus diesen Regelungen folgt regelmäßig, dass Änderungen des Inhalts eines
Wohnungseigentumsrechts einer Zustimmung der hiervon nachteilig betroffenen
Wohnungseigentümer und ihrer Realgläubiger bedürfen. Ob die nach den gesetzlichen
Vorschriften grundsätzlich erforderliche Zustimmung der Realgläubiger zu dem
Änderungsbeschluss für diejenigen Realgläubiger entfällt, die das Wohnungseigentum erst
zu einem Zeitpunkt beliehen haben, zu dem die Teilungserklärung bereits die Möglichkeit
vorsah, sie durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (vgl. hierzu Lüke, WE 1998, 202 <204>,
offengelassen in BayObLGZ 1984, 257 <262>) kann hier dahinstehen. § 4 der
Teilungserklärung sieht hier ausdrücklich die Zustimmung der Realgläubiger als
Wirksamkeitserfordernis eines die Teilungserklärung abändernden Beschlusses vor. Die
Zustimmung muss dabei bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz in das Verfahren
eingebracht werden, in dem die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses (§ 43 Abs. 1
Nr. 4 WEG) beantragt ist. Da die Zustimmungserklärungen trotz entsprechenden
Hinweises und einer diesbezüglichen Auflage durch das Landgericht nicht beigebracht
wurden, fehlt es dem Eigentümerbeschluss vom 06. 11. 2002 an einer Voraussetzung
seiner Wirksamkeit; er ist aus diesem Grund für ungültig zu erklären (§ 23 Abs. 4 WEG; vgl.
zu alldem BayObLGZ 1984, 257 <263>; 1974, 217 <263>). Die Realgläubiger der
belasteten Eigentumswohnungen mussten nicht damit rechnen, dass gegen ihren Willen
eine Regelung getroffen wird, die den Inhalt ihres Rechtes nachteilig berührt. Insoweit
unterscheidet sich ihre Rechtsstellung auch von den Eigentümern, die mit der
Öffnungsklausel in § 4 der Teilungserklärung ihr Einverständnis damit erklärt haben, dass
gegebenenfalls auch gegen ihren Willen - durch Mehrheitsbeschluss - eine Änderung der
Teilungserklärung zustande kommt (vgl. hierzu Steffes, ZWE 2004, 130 <134>).
Die Zustimmung der Realgläubiger ist allerdings dann entbehrlich, wenn eine für die
Realgläubiger nur wirtschaftlich, nicht aber rechtlich nachteilige Änderung beschlossen wird.
Dabei mag dahinstehen, ob eine die Grundpfandgläubiger lediglich wirtschaftlich nachteilige
Regelung dann angenommen werden kann, wenn beispielsweise nur der
Kostenverteilungsschlüssel geändert wird (so mag man die Ausführungen von Steffes
a.a.O. S. 134 verstehen; vgl. demgegenüber aber BayObLGZ 1984, 257 <262>). So liegt
der Fall hier nicht. Der angefochtene Beschluss umfasst nicht etwa nur die wirtschaftliche
Trennung der Gebäudekomplexe Haus 2 und Haus 4, sondern auch eine Regelung über die
Verwendung der Instandhaltungsrücklage sowie eine Beschränkung der Haftungsregelung
in § 8 Abs. 6 der Teilungserklärung, welche sich nunmehr nur noch auf die
Wohnungseigentümer des Hauses erstreckt, an dem die betreffende
Instandhaltungsmaßnahme vorgenommen wurde. Geht man davon aus, dass die
Grundpfandgläubiger jedenfalls dann in ihren Rechten beeinträchtigt werden, wenn sich die
beschlossene Änderung auf die Verwertbarkeit des betreffenden Wohnungseigentums in
der Zwangsvollstreckung auswirkt (BayObLGZ a.a.O.), so ist evident, dass namentlich die
Haftungsregelung und die Regelungen, welche die Instandhaltungsrücklage betreffen, die
Rechtsstellung der Realgläubiger beeinträchtigen. Da auch bei Eigentümerbeschlüssen §
139 BGB entsprechende Anwendung findet (BGH, Beschluß vom 10. September 1998, Az:
V ZB 11/98, BGHZ 139, 289) ist mangels abweichender Feststellungen des Landgerichts
oder diesbezüglichen Sachvortrags davon auszugehen, dass sich die Anfechtbarkeit, die
sich aus dem Fehler der erforderlichen Zustimmung der Realgläubiger ergibt, auf den
gesamten unter TOP 1 gefassten Beschluss auswirkt.
Soweit die Antragsgegner zur Bekräftigung ihrer Argumentation das Schreiben eines
Realgläubigers vorgelegt haben, in dem die nunmehr beschlossene Änderung der
Teilungserklärung begrüßt wird, ist dies im Verfahren der Rechtsbeschwerde nicht zu
berücksichtigen. Ungeachtet dessen belegt das vorgenannte Schreiben, dass die Frage, ob
die Häuser wirtschaftlich und rechtlich getrennt zu betrachten sind, für die
Zwangsversteigerung eben nicht unerheblich ist und stützt so die Argumentation des
Senats.
Der Beschluss wurde hier auch innerhalb der Frist des §§ 23 Abs. IV S. 2, 43 Abs. I Nr. 4
WEG angefochten und ist deshalb für ungültig zu erklären (BGH, Beschl. vom 16.09.1994,
NJW 1994, 3230 f m.w.N.).
3.
Es entspricht billigem Ermessen, der weiteren Beteiligten die Gerichtskosten der sofortigen
weiteren Beschwerde aufzuerlegen (§ 47 Abs. 1 WEG). Eine Erstattungspflicht hinsichtlich
der außergerichtlichen Kosten war nicht anzuordnen, weil dies dem gesetzlichen Regelfall
des § 47 Satz 2 WEG entspricht und keine Umstände vorliegen, die eine vom Regelfall
abweichende Entscheidung rechtfertigen können.
Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wurde nach dem
Interesse der Beteiligten an der Entscheidung gem. § 48 Abs. 3 WEG in Übereinstimmung
mit Amts- und Landgericht auf 5.000 Euro festgesetzt.