Urteil des OLG Saarbrücken, Az. 8 U 333/03

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OLG Saarbrücken Urteil vom 18.12.2003, 8 U 333/03 - 71
Haftung des Immobilienmaklers: Positive Vertragsverletzung gegenüber dem
Grundstückskäufer bei Weitergabe einer als falsch erkannten Angabe des
Grundstücksverkäufers; Umfang des Schadenersatzanspruchs
Leitsätze
Zum Schadensersatzanspruch des Verkäufers gegen den Verkäufer-Makler, wenn dieser
dem Käufer unrichtige Zusicherungen gemacht und der Käufer daraufhin den Verkäufer
gerichtlich erfolgreich auf Kaufpreisminderung in Anspruch genommen hat.
Tenor
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 29.04.2003 verkündete Urteil des
Landgerichts Saarbrücken – 14 O 95/02 – unter Zurückweisung derselben im Übrigen
teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.344,83 EUR nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz aus 1.756,64 EUR seit dem 05.04.02 und aus 1.588,19 EUR seit dem
29.10.2002 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
III. Von den Kosten I. Instanz tragen die Kläger 70 % und der Beklagte 30 %. Die Kosten
des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zu 57 % und dem Beklagten zu 43 % zur Last.
VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
IV. Der Wert der durch diese Entscheidung begründeten Beschwer beider Parteien
übersteigt 20.000,00 EUR nicht.
Gründe
A.
Die Kläger haben den Beklagten als Makler mit dem Verkauf ihres Hauses in S., beauftragt.
Der für den Beklagten tätige Zeuge U. K. vermittelte die Eheleute Dr. K. und Dr. H.- K. als
Käufer, die das Haus mit Kaufvertrag vom 28.04.1997 zu einem Kaufpreis von 450.000.—
DM erwarben. In einem vorangegangenen Rechtsstreit 14 O 10/00 nahmen die Käufer die
jetzigen Kläger auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung über das Vorhandensein
einer Gasetagenheizung in der Wohnung im OG links in Anspruch. Die Kläger wurden dort
zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe des Minderwertes des Hauses aufgrund der
fehlenden Gasetagenheizung im Verhältnis zu demjenigen mit Gasetagenheizung, der auf
8.000,00 DM beziffert wurde, verurteilt (vgl. Bl. 259 der BA 14 O 10/00).
Mit vorliegender Klage haben die Kläger den Beklagten auf Ersatz des ihnen durch diese
unrichtige Angabe entstandenen Schadens in Anspruch genommen, den sie einschließlich
der Gerichtskosten des Vorverfahrens auf 10.973,07 EUR beziffert haben.
Durch das angefochtene Urteil ( Bl. 94 - 102 ), auf dessen tatsächliche und rechtliche
Feststellungen vollumfänglich gemäß § 540 I 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das
Landgericht den Beklagten unter Zurückweisung der weitergehenden Klage zur Leistung
von Schadensersatz in Höhe des Minderwertes des Grundstücks nebst aufgelaufener
Zinsen, insgesamt 4.486,00 EUR sowie der Gerichtskosten erster Instanz in Höhe von
3.344,83 EUR, insgesamt also 7.830,83 EUR verurteilt. Der Erstrichter hat ausgeführt,
nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der für den Beklagten handelnde
Zeuge U. K. den Käufern „ins Blaue hinein“ erklärt habe, die Dachgeschosswohnung habe
eine Gas-Etagenheizung. Soweit dieser bekundet habe, der Kläger zu 1) habe ihm dies in
einem Telefonat angegeben, sei seine Aussage nicht glaubhaft. Danach müsse davon
ausgegangen werden, dass der Beklagte, vertreten durch den Zeugen K., sich nicht
ausreichend sorgfältig über die Ausstattung des Hauses informiert habe. Dies gelte selbst
dann, wenn er, wie die Zeugen K. bekundet hätten, mit diesen in der Wohnung gewesen
wäre und einen dort befindlichen Durchlauferhitzer als Gasetagenheizung bezeichnet hätte.
Diese Angabe wäre dann ebenfalls auf unzureichende Information zurückzuführen. Für
dieses vertragswidrige Verhalten habe der Beklagte einzustehen. Er schulde den Klägern
den durch die schuldhafte Verletzung des Maklervertrages verursachten Schaden. Dieser
bestehe in der Hauptforderung des Vorprozesses einschließlich Zinsen sowie den
erstinstanzlich entstandenen und von den Klägern anteilmäßig zu tragenden Kosten.
Dagegen seien die Kosten zweiter Instanz nicht zu ersetzen, weil diese durch einen Verstoß
der Kläger gegen die sie treffende Schadensminderungspflicht verursacht worden seien.
Nach dem eigenen Vorbringen der Kläger sei nämlich davon auszugehen, dass sie zu
keinem Zeitpunkt während der Dauer des Rechtsstreites 14 O 10/00 an den Beklagten
herangetreten seien oder ihn wenigstens über das Urteil erster Instanz informiert hätten.
Mit seiner Berufung verfolgt der Beklagte seinen ursprünglichen Klageabweisungsantrag
weiter. Er macht geltend, das Landgericht habe verfahrensfehlerhaft die schriftliche
Aussage der Zeugen K. ausreichen lassen und damit dem Beklagten keine Gelegenheit
gegeben, auf die Beweisaufnahme Einfluss zu nehmen. Zudem könne sich der Erstrichter
keinen persönlichen Eindruck über den Wahrheitsgehalt und die Aussagekraft dieser
Zeugen verschaffen.
Der Erstrichter sei auch rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass den Makler eine
Nachforschungspflicht hinsichtlich des Verkaufsobjektes treffe. Tatsächlich könne er sich
aber auf die von den Klägern anlässlich der Auftragserteilung gemachten Angaben in Bezug
auf die einzelnen Ausstattungsmerkmale des zu verkaufenden Grundstücks verlassen.
Diese habe der Zeuge K. vorliegend in das Verkaufsexposé übernommen und den Klägern
zugeschickt. Nach Feststellung, dass die angegebene Gaszentralheizung nicht vorhanden
sei, habe der Zeuge K. dann den Schluss gezogen, dass alle Wohnungen des Hauses mit
Gasetagenheizungen ausgestattet seien. Damit habe er nicht gegen seine
Sorgfaltspflichten aus dem Maklervertrag verstoßen. Vielmehr wäre es Sache der Kläger
gewesen, nach der telefonischen Mitteilung des Zeugen K. von der unrichtigen Angabe im
Exposé und dem Vorhandensein von Gasetagenheizungen auf die fehlende
Gasetagenheizung im Obergeschoss hinzuweisen.
Auch unter Berücksichtigung der Aussage der Zeugen K. könne das Urteil nicht aufrecht
erhalten werden. Diese lasse nicht zwingend den Schluss auf eine unwahre bzw.
unvollständige Aussage des Zeugen K. zu. Durchlauferhitzer und Gasetagenheizung seien
äußerlich kaum voneinander zu unterscheiden, jedenfalls könne nicht davon ausgegangen
werden, dass der Zeuge K. diese Behauptung ins Blaue hinein aufgestellt habe.
Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht auch davon ausgegangen, dass der Beklagte neben
dem im Vorprozess ausgeurteilten Betrag nebst Zinsen auch die Prozesskosten für die
erste Instanz ersetzen müsse. Vorprozessual habe nämlich bereits festgestanden, dass die
Kläger dem Grunde nach zum Schadensersatz gegenüber den Käufern verpflichtet waren,
weil diese nicht auf die fehlende Gasetagenheizung im Obergeschoss links hingewiesen
worden seien. Dementsprechend hätten die Kläger diesen Anspruch vorprozessual bereits
anerkennen müssen.
Schließlich habe das Landgericht auch zu Unrecht die persönliche Aussage des Klägers zu
1) in seine Beweiswürdigung einfließen lassen, obwohl dessen Parteivernehmung weder
angeordnet war noch deren Voraussetzungen vorlagen.
Der Beklagte beantragt ( Bl. 131, 166 ),
das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 29.04.2003 - Az. 14 O 95/02 - abzuändern
und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen ( Bl. 129, 166 ),
die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung ihres
erstinstanzlichen Vorbringens.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 27.11.2003 ( Bl. 165 -
167 ) Bezug genommen.
B.
Die Berufung des Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.
In der Sache hat sie teilweise, nämlich soweit das Landgericht den Beklagten zur Leistung
von Schadensersatz in Höhe des in dem Vorverfahren 14 O 10/00 ausgeurteilten
Minderwertes des Grundstücks nebst aufgelaufener Zinsen, insgesamt 4.486,00 EUR,
verurteilt hat, Erfolg, denn insoweit ist die erstinstanzlich festgestellte Pflichtverletzung des
Zeugen U. K., die der Beklagte sich gemäß § 278 BGB a. F. - auf die schuldrechtlichen
Pflichten der Parteien aus dem Maklervertrag findet nach Art. 229 § 5 EGBGB das
Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung Anwendung -
zurechnen lassen muss, nicht kausal für den entstandenen Schaden. Im Übrigen beruht die
angefochtene Entscheidung weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO
noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere
Entscheidung ( § 513 ZPO ).
Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte bzw. der für
ihn handelnde Zeuge U. K. die aus dem mit den Klägern geschlossenen Maklervertrag
folgenden Pflichten fahrlässig verletzt hat und deshalb nach den Grundsätzen der positiven
Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig ist.
Die Pflichtverletzung des Zeugen K. liegt darin, dass er nach Feststellung, dass die Angabe
"Gaszentralheizung" nicht zutreffend war, nicht überprüft hat, ob die erkennbare Beheizung
mit Gasetagenheizungen in allen Wohnungen gegeben ist. Die Behauptung des Zeugen K.,
der Kläger zu 1) habe ihm dies in einem Telefonat bestätigt, hat das Landgericht nicht für
glaubhaft gehalten. Diese Beweiswürdigung gehört zu der dem Erstrichter obliegenden
Tatsachenfeststellung und kann gemäß § 529 I Nr. 1 ZPO nur angegriffen werden durch
das Aufzeigen konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an ihrer Richtigkeit und Vollständigkeit
begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dahingehende Anhaltspunkte,
die sich etwa daraus ergeben können, dass sich das Gericht mit den Beweisergebnissen
und dem Prozessstoff nicht vollständig und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, dass
seine Würdigung gegen die Denkgesetze oder gegen Erfahrungssätze verstößt oder dass
es die Beweisanforderungen überspannt, die Beweislast verkannt, Beweisregeln
missachtet oder Beweiserleichterungen übersehen hat (zur revisionsrechtlichen
Nachprüfbarkeit Musielak/Ball ZPO, 3. Aufl. 2002, § 546 Rn. 9 f.), liegen nicht vor. Soweit
der Beklagte meint, das Landgericht hätte die Anhörung des Klägers zu 1) nicht verwerten
dürfen, geht seine Argumentation fehl. Es handelt sich nach der Behauptung des Beklagten
um ein 4-Augengespräch zwischen dem für den Beklagten handelnden Zeugen K.
einerseits und dem Kläger zu 1) andererseits. Dann ist es aus Gründen der
Waffengleichheit geboten, die Partei im Rahmen der Ermessensausübung zumindest
gemäß § 141 ZPO persönlich anzuhören (Reichold in Thomas/Putzo, 24. Aufl. 2002, § 448
Rn. 4 m. w. N.). Dem hat der Erstrichter entsprochen, zumal im Rahmen des § 278 II ZPO
das persönliche Erscheinen der Parteien zur Sachverhaltsaufklärung angeordnet war. In der
Würdigung der Angaben der Partei ist der Erstrichter gemäß § 286 ZPO frei, die
diesbezügliche Beweiswürdigung ist frei von Rechtsfehlern.
Zwar obliegt dem Makler grundsätzlich keine Nachforschungspflicht in Bezug auf die
Richtigkeit der Angaben des Verkäufers (OLG Hamm OLGR 1992, 139). Vielmehr darf er
grundsätzlich auf deren Richtigkeit vertrauen. Anders ist es aber dann zu beurteilen, wenn
der Makler feststellt, dass die ihm gegebenen Auskünfte nicht richtig sein können. Dann
muss er nachfragen und den Sachverhalt aufklären. Tut er dies nicht, muss er mögliche
Käufer auf die Unstimmigkeiten und eine fehlende eigene Überprüfung hinweisen.
Dem hat der Zeuge K. nicht entsprochen. Nach dem eigenen Vortrag des Beklagten in der
Berufungsinstanz hat dieser nur aus der Tatsache, dass die übrigen Wohnungen mit einer
Gasetagenheizung ausgestattet sind, geschlossen , dass alle Wohnungen über die gleiche
Ausstattung verfügen. Dann darf er gegenüber möglichen Käufern aber nicht einfach
behaupten, dass alle Wohnungen über eine Gasetagenheizung verfügen. Diese Pflicht zur
Aufklärung des Sachverhaltes obliegt dem Makler nicht nur gegenüber dem Käufer als
Auftraggeber sondern auch gegenüber dem Verkäufer als Auftraggeber, denn dieser hat
auch ein Interesse daran, dass er vor unrichtigen Angaben gegenüber einem möglichen
Käufer geschützt wird, denn sonst sieht er sich, wie vorliegend,
Schadensersatzansprüchen ausgesetzt. Auf die Aussage der beiden Zeugen K. darüber, ob
der Zeuge K. die Obergeschosswohnung links mit ihnen besichtigt habe, kommt es deshalb
nicht mehr an, da bereits ausgehend von der eigenen Einlassung des Beklagten eine
Pflichtverletzung vorliegt. Schließlich wäre es aber auch nicht zu beanstanden, dass sich
das Landgericht mit der schriftlichen Aussage der Zeugen K. begnügt hat. Gemäß § 377 III
S. 3 ZPO ist nur dann eine Ladung erforderlich, wenn die schriftliche Beantwortung nicht
ausreichend ist oder sich herausstellt, dass es auf den persönlichen Eindruck der Zeugen
ankommt oder wenn eine Partei noch Fragen stellen will. Dass das Landgericht eine
persönliche Vernehmung nicht für erforderlich gehalten hat, ist im Hinblick auf den geringen
Umfang des Beweisthemas und die einfache Beweisfrage nicht zu beanstanden. Hätte der
Beklagte noch Fragen an die Zeugen richten wollen oder wäre er der Meinung gewesen,
dass deren persönliches Erscheinen notwendig ist, hätte er einen entsprechenden Antrag
stellen können, auf den das Landgericht dann auch hätte erkennen müssen. Hiervon hat er
aber trotz ausreichender Zeit keinen Gebrauch gemacht.
Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht jedoch angenommen, den Klägern sei hierdurch ein
Schaden in Höhe der im Vorprozess ausgeurteilten Hauptsumme nebst Zinsen entstanden,
denn die Kläger haben nicht substantiiert dargelegt, dass ihnen dieser Schaden gerade
durch die Pflichtverletzung des Beklagten bzw. des für diesen handelnden Zeugen K.
entstanden ist.
Der Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung, auf den die §§ 249 ff. BGB
a. F. Anwendung finden, ist nur auf Ersatz des negativen Interesses gerichtet, d. h. der
Geschädigte ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Schädiger die ihm obliegende
Pflicht nicht verletzt hätte (BGH NJW 1982, 1145 zu I. 2. b.). Das bedeutet vorliegend,
dass die Kläger hätten vortragen müssen, dass die Käufer das Hausgrundstück bei
gehöriger Aufklärung durch den Zeugen K. auch zu dem zunächst ausgehandelten
Kaufpreis gekauft hätten und nicht auf einer Minderung wegen des Fehlens der Heizung in
der Wohnung im Obergeschoss links bestanden hätten. Das haben die Kläger aber nicht
behauptet. Hiervon ist auch nicht auszugehen, denn die Käufer haben nach Feststellung,
dass sich eine solche Gasetagenheizung eben nicht in der Wohnung im Obergeschoss links
befindet, Schadensersatzansprüche gegenüber den Klägern als Verkäufer geltend
gemacht. Damit haben sie zu erkennen gegeben, dass sie im Hinblick auf den dadurch
bedingten Minderwert des Hauses nicht bereit gewesen wären, den verlangten Kaufpreis
zu bezahlen. Dies tragen die Käufer im Übrigen auch in dem Vorprozess so vor
(Klageschrift Seite 8, Bl. 8 der BA 14 O 10/00). Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger trotz
des wahrheitsgemäßen Hinweises auf eine fehlende Heizung im Obergeschoss den
schließlich vereinbarten Kaufpreis ausgehandelt hätten, sind weder vorgetragen noch
ersichtlich. Vielmehr führen die Kläger selbst in ihrem Schriftsatz vom 17.03.2003 (Seite 3,
Bl. 80) aus, dass sich die Verhandlungen mit den Käufern über ein 3/4 Jahr hingezogen
hätten, woraus deutlich werde, dass sich der Verkauf des ehemals klägerischen Anwesens
nicht einfach gestaltet habe. Daraus folgt, dass sie sich letztlich auch auf eine weitere
Reduzierung des Kaufpreises eingelassen hätten, nur um das Haus überhaupt verkaufen zu
können. Gegenteiliges haben sie jedenfalls nicht dargetan. Danach ist den Klägern in Höhe
des von ihnen an die Käufer zu zahlenden Minderwertes durch die Pflichtverletzung des
Beklagten bzw. des Zeugen K. kein Schaden entstanden, denn bei gehöriger Aufklärung
der Käufer hätten sie keinen um diesen Betrag höheren Kaufpreis erzielen können.
Zwar haben sowohl der Erstrichter in seinem Urteil als auch die Parteien die Frage der
Kausalität der Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden übersehen, der
Beklagte hat seine Berufung hierauf auch nicht gestützt. Gemäß § 529 II S. 2 ZPO ist das
Berufungsgericht aber nicht an die geltend gemachten Berufungsgründe gebunden.
Vielmehr prüft es in den Grenzen des § 528 ZPO und ohne Bindung an die
Berufungsbegründung, ob der Erstrichter die richtige Norm auf den abzuurteilenden
Gegenstand richtig angewendet hat (Reichold in Thomas/Putzo, aaO., § 529 Rn. 10).
Dagegen sind die erstinstanzlich entstandenen Kosten des Vorprozesses, die der
Erstrichter in Höhe von 3.344,83 EUR zugesprochen hat, kausal auf die Pflichtverletzung
des Beklagten zurückzuführen, denn bei ordnungsgemäßer Aufklärung der Käufer hätten
sich die Kläger ohne gerichtliche Hilfe mit diesen auf einen Kaufpreis geeinigt oder der
Verkauf wäre eben gescheitert. Die Prozesskosten wären dann jedenfalls nicht entstanden.
Die Kläger haben sich auch deshalb, weil sie auf eine ordnungsgemäße Aufklärung der
Käufer durch den Beklagten bzw. den Zeugen K. vertraut haben, auf den Rechtsstreit mit
den Käufern eingelassen.
Den Klägern fällt insoweit auch kein Verstoß gegen die sie treffende
Schadensminderungspflicht (§ 254 II BGB) zur Last, weil sie den geltend gemachten
Schadensersatzanspruch nicht vorprozessual bereits anerkannt haben. Der insoweit
darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat nämlich nicht unter Beweis gestellt, dass
den Klägern entgegen ihrer Darlegung bereits zu Beginn des Vorprozesses und vor
Aussage des Zeugen K. bekannt war, dass die Käufer nicht darauf hingewiesen worden
waren, dass die Wohnung im Obergeschoss links nicht über eine Gasetagenheizung
verfügt. Dementsprechend haben sie den Vorprozess aufgenommen und den Zeugen K.
zum Beweis der ordnungsgemäßen Aufklärung benannt. Darin liegt aber kein Verstoß
gegen die Schadensminderungspflicht, zumal nach Vernehmung des Zeugen K. die
wesentlichen Kosten bereits angefallen waren.
Danach ist das angefochtene Urteil nicht zu beanstanden, soweit der Beklagte zum Ersatz
der den Klägern entstandenen Prozesskosten des Vorprozesses verurteilt wurde. Diese
belaufen sich auf insgesamt 3.344,83 EUR. Dagegen hat die Berufung in Höhe des
Minderwertes des Grundstücks, das sind 4.486,00 EUR, Erfolg.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit
aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt ( §§
542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 ZPO ). Der Ausspruch zur Beschwer
erfolgte im Hinblick auf die §§ 544 ZPO, 26 Ziffer 8 EGZPO.