Urteil des OLG Saarbrücken vom 14.06.2007
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OLG Saarbrücken Urteil vom 14.6.2007, 4 U 493/06 - 160
Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten durch Bauträger als Treuhänder;
Rechtsbesorgung als Nebenzweck des Bauträgervertrages; Abgrenzung zulässige und
unzulässige Rechtsbesorgung
Leitsätze
Zulässige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Bauträgervertrag
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom
20.7.2006 – 4 O 448/04 – abgeändert: Die Klage wird (insgesamt) abgewiesen. Die
Anschlussberufung der Kläger wird zurückgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des
aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor
der Zwangsvollstreckung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages
Sicherheit leistet.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 180.963,51 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die beklagte Bauberatungs- und
Bauträgergesellschaft auf Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes in Anspruch.
Mit notariellem Angebot vom 7.12.1992 unterbreitete die Beklagte den noch nicht
namentlich benannten Erwerbern der Erwerbergemeinschaft Gewerbezentrum O. ein
Angebot auf Abschluss eines Treuhandvertrages. Nach dem Inhalt dieses
Treuhandvertrages sollte der Treugeber zusammen mit anderen Treugebern Teilflächen
eines in O. gelegenen Grundstücks erwerben. Auf der beschriebenen Teilfläche sollte ein
Gewerbezentrum mit circa 1.950 m² Gesamtfläche errichtet werden. Die Treugeber
beauftragten den Treuhänder – die Beklagte – zur Vorbereitung und Durchführung des
Erwerbs im Namen und für Rechnung der Treugeber zahlreiche Verträge abzuschließen und
Rechtshandlungen vorzunehmen. Hierzu zählten insbesondere der Abschluss des
Grundstückskaufvertrages sowie die Beantragung der Umschreibung im Grundbuch und die
Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die dem Treuhänder zur
Durchführung und zum Vollzug des Kaufvertrages erforderlich und zweckmäßig erschienen.
In § 2 Ziff. I des Treuhandvertrages wird der Gegenstand der Treuhandabrede noch einmal
zusammengefasst. Die Vorschrift lautet auszugsweise:
„Der Treuhänder hat in umfassender Weise und soweit dies
gesetzlich zulässig ist für den Treugeber alle Rechtsgeschäfte und
Rechtshandlungen, auch soweit sie im Treuhandvertrag nicht
ausdrücklich aufgeführt sind, im Namen und für Rechnung des
Treugebers abzuschließen und durchzuführen.“
Mit Urkunde des Notars K., G., vom 29.12.1992 – Urkundenummer/1992 (K 3) – nahmen
die Kläger das Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Treuhandvertrages an und
erteilten der Beklagten die unwiderrufliche Vollmacht, ihre Rechte und Interessen sowie ihre
Pflichten und Lasten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundbesitzes sowie der
Verpachtung und Verwaltung desselben für sie wahrzunehmen beziehungsweise zu
begründen und zu erfüllen.
Mit weiterer notarieller Urkunde des Notars D., S., vom 31.12.1992 –
Urkundennummer/1992 (K 4) – schlossen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, mit
dieser einen Kaufvertrag über den Erwerb eines ideellen 1/15 Anteils an einem 329/1.000
Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundbesitz, mit dem das Sondereigentum an
der Eigentumseinheit Nr. 7 verbunden werden sollte.
Der Kaufvertrag enthält in § 2 folgende Regelung:
„Auf dem verkauften Grundstück wird ein Gewerbezentrum mit circa
1.950 m² Gesamtnutzfläche errichtet. Dieses Gebäude wird
schlüsselfertig erstellt; die anteiligen Baukosten sind im Kaufpreis
gemäß § 3 enthalten. Für die Herstellung des Bauwerkes gelten die
vorläufige Bauausführung sowie die Baubeschreibung, die diesem
Vertrag als wesentliche Bestandteile beigefügt werden. Das Gebäude
wird voraussichtlich im Sommer 1993 bezugsfertig. Der Verkäufer
haftet nicht für Verzögerungen, die er nicht zu vertreten hat.“
In § 7 des Kaufvertrages ist die Gewährleistung geregelt. Die Vorschrift lautet
auszugsweise:
„Die bei der Übergabe von dem Käufer etwa festgestellten Mängel,
deren Behebung er mit Recht verlangen kann, sind vom Verkäufer
unverzüglich zu beseitigen. Im übrigen gilt folgendes: Der Verkäufer
leistet Gewähr dafür, dass der Grundbesitz frei von nicht in diesem
Vertrag übernommenen Lasten übergeben wird…Im Rahmen der
Sachmängelhaftung leistet der Verkäufer Gewähr dafür, dass das
Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme die vertraglich zugesicherten
Eigenschaften hat, den anerkannten Regeln der Technik entspricht
und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit
zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Bauvertrag
vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. ... Zur
Absicherung des Käufers tritt der Verkäufer diesem seine
Gewährleistungsansprüche gegen die bauausführenden Firmen …
ab.“
Am 2.1.1993 schlossen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, mit der
Zwischenfinanzierung des Grundstücksgeschäfts dienen sollte (Bl. 85 f. d. A.). Der
Beklagten flossen 284.134 DM zu. Diese Summe setzt sich aus dem Kaufpreis (226.234
DM) sowie weiteren Kosten zusammen, welche die Beklagte im Schriftsatz vom
22.12.2004 (Bl. 22 d. A.) näher beziffert hat. Insgesamt entspricht die Summe 1/15 der in
der Anlage zum Treuhandvertrag dargestellten Gesamtkosten in Höhe von 4.262.000 DM.
Zur endgültigen Finanzierung des Darlehens nahmen die Kläger bei der damaligen
200.000 DM auf. Weitere 85.600 DM wurden aus eigenen Mitteln aufgebracht.
Die Kläger haben die Auffassung vertreten, dass sowohl der mit der Beklagten
geschlossene Treuhandvertrag als auch der Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen das
Rechtberatungsgesetz nichtig seien. Beide Verträge seien rückabzuwickeln.
Die Kläger haben mit der vorliegenden Klage zunächst die Rückerstattung des einschließlich
der Nebenkosten an die Beklagten geflossenen Kaufpreises in Höhe von insgesamt
284.134 DM begehrt. Weiterhin – so die Auffassung der Kläger - müsse die Beklagte an
Zinsnutzungen einen Betrag von 72.637,70 EUR zurückerstatten. Hierbei sei es nicht
maßgeblich, ob die Beklagte den Kaufpreis tatsächlich verzinst angelegt habe.
Herauszugeben seien vielmehr auch diejenigen Zinsen, die die Beklagte über Jahre hinweg
im operativen Geschäft erspart habe. Der von den Klägern zu Grunde gelegte Zinssatz von
5% liege am unteren Ende des für Bauträger erreichbaren Zinsniveaus. Schließlich stehe
den Klägern ein Anspruch auf Rückzahlung der 2-prozentigen Gebühr (3.370,39 EUR) zu.
Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 230.631,39 EUR zu
zahlen Zug um Zug gegen Rückgewähr des Besitzes am 1/15-Anteil an einem 329/1000-
Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von O., Blatt 2885, eingetragenen Grundstück
der Gemarkung O., Flurstücknummer/3 mit dem damit verbundenen Sondereigentum an
der Eigentumseinheit Nr. 7 und gegen Zustimmung der Kläger zur Grundbuchberichtigung.
Dem ist die Beklagte entgegengetreten. Sie hat die Auffassung vertreten, die Kläger seien
zur lastenfreien Rückgewähr des Eigentumsanteils verpflichtet und müssten für
Verschlechterungen des Grundbesitzes Wertersatz leisten. Weiterhin hat die Beklagte
Gegenansprüche zur Aufrechnung gestellt:
So hat die Beklagte die Auffassung vertreten, dass die Kläger bei einer Rückabwicklung des
Treuhandvertrages für die tatsächlich erbrachten Dienstleistungen Wertersatz
entsprechend der üblichen Vergütung leisten müssten. Diese belaufe sich auf 12.319,35
EUR. Auf die Aufstellung der Beklagten in der Klageerwiderung (Bl. 23 d. A.) wird Bezug
genommen.
Darüber hinaus hätten die Kläger im Zeitraum 1.11.1993 bis 31.10.2003 über die V.-
GmbH Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt 67.490,40 EUR erzielt. Auch diese seien –
so die Rechtsauffassung der Beklagten – zurückzuerstatten. Unstreitig hat die V.-GmbH
ihre Rückabwicklungsansprüche mit Abtretungsvereinbarung an die Beklagte abgetreten.
Weiterhin seien die Kosten der Zwischenfinanzierung für das bei der
aufgenommene Darlehen geltend zu machen. Auch wenn die zwischen den Parteien zu
Stande gekommenen Verträge unwirksam sein sollten, sei der Darlehensvertrag wirksam,
weil der die Vollmacht der Beklagten in notarieller Ausfertigung
vorgelegt worden sei. Damit sei jedenfalls ein Rechtsschein gesetzt worden, an dem sich
die Kläger festhalten lassen müssten.
Das Landgericht hat der Klage lediglich hinsichtlich eines Betrages von 132.051,21 EUR
stattgegeben. Es hat hierbei die Auffassung vertreten, dass die Kläger einen Anspruch auf
Erstattung des Bruttokaufpreises (284.134 DM) besäßen. Da ihnen aber im Wege des
Vorsteuerabzugs Vorsteuern in Höhe von 14.533,35 EUR zugeflossen seien, sei der
Anspruch um diese Steuervorteile zu mindern. Auch der Zinsanspruch (142.067 DM: 5 %
Zinsen aus 284.134 DM für den Zeitraum von 10 Jahren) bestehe ebenso wie der
Anspruch auf Rückgewähr der Baubetreuergebühr (6.591,91 DM) zu Recht. Allerdings
habe die Aufrechnung der Beklagten mit Ansprüchen auf Erstattung der
Zwischenfinanzierung (10.169,28 EUR) und mit dem Anspruch aus Rückzahlung der
Mietgarantien (63.875,95 EUR) Erfolg. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung und
der darin getroffenen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug
genommen.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte eine Abweisung der Klage. Sie vertieft ihre
Rechtsauffassung, dass ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz nicht vorliege.
Entscheidend sei es, ob im Rahmen eines Bauträgermodells die Rechtsangelegenheiten auf
eine eigenständige Rechtsperson übertragen würden oder ob die gesamte technische,
wirtschaftliche und finanzielle Betreuung des Bauvorhabens für den Erwerber in einer Hand
liege. Letztere Fallgestaltung sei hier gegeben: Bei richtiger Be- und Auswertung des
vorliegenden Vertragswerkes hätte das Landgericht zu dem Ergebnis gelangen müssen,
dass die Beklagte im vorgenannten Sinne im Verhältnis zu den Erwerbern für die gesamte
Baubetreuung verantwortlich gewesen sei. Es gebe keine sonstigen Personen, die insoweit
irgendwelche Verpflichtungen gegenüber den Erwerbern übernommen hätten.
Selbst auf der Grundlage des Rechtsverständnisses des Landgerichts sei das Urteil
rechtsfehlerhaft, da die Beklagte nicht lediglich Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgewähr
des Grundstücks zur Zahlung verurteilt worden sei. Da unstreitig sei, dass der
Kaufgegenstand lastenfrei übergeben worden sei, seien auch die Kläger im Rahmen der
bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung zur lastenfreien Rückübereignung verpflichtet. In
der von der Beklagten erstrebten Tenorierung liege für die Kläger kein Nachteil, sofern die
Kläger ihrerseits das Grundstück während der Zeit ihrer grundbuchmäßigen Berechtigung
nicht belastet hätten.
Weiterhin sei bei der Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts Wertersatz wegen
Verschlechterung des Objekts zu leisten. Zwar besitze die Beklagte über den derzeitigen
Zustand des Kaufobjekts keine Kenntnis. Der Wertverlust sei jedoch bei jetziger
Rückübertragung mit 8.448 EUR zu schätzen. Maßgeblich sei die Erwägung, dass der
jährliche Wertverlust einer Immobilie in Anlehnung an die steuerlichen
Abschreibungsmöglichkeiten mit 2% des Nettokaufpreises in Absatz zu bringen sei
(bezogen auf die 13 Jahre ab Erwerb des Grundstücks im Jahr 1993 also rund 21.120
EUR). Bei einem anzunehmenden Steuersatz von 40% sei der Wertverlust mit 8.448 EUR
zu berechnen. Um diesen Betrag hätte auch die Beklagte den Wertverlust der Immobilie
vermindern können, wenn das Objekt von Anfang an bei der Beklagten verblieben wäre.
Zu Unrecht habe das Landgericht den Wertersatzanspruch der Beklagten für erbrachte
Dienstleistungen im Gesamtwert von 12.319,25 EUR nicht berücksichtigt. Denn es stehe
außer Frage, dass das Kaufobjekt den Klägern ohne diese Dienstleistungen nicht hätte
übertragen werden können.
In jedem Fall müsse die Beklagte nur die ihr tatsächlich zugeflossenen Gelder auskehren.
Folglich könne die Beklagte nicht auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer (2.798,67
EUR) und der Notar- und Gerichtskosten (2.542,31 EUR) in Anspruch genommen werden,
da diese Gelder bei der Beklagten lediglich durchgeflossen seien und nicht zu einer
Bereicherung geführt hätten. Vielmehr seien die Kläger insoweit gegenüber dem
Finanzamt, dem Grundbuchamt und dem beurkundenden Notar in eigener Person zur
Zahlung verpflichtet gewesen.
Schließlich habe das Landgericht den Klägern einen zu hohen Zinsschaden zugesprochen.
Die Beklagte habe keine Schuldzinsen erspart, sondern im Zeitraum 30.12.1992 bis
31.12.2002 bei Kreditinstituten über Guthaben in Millionenhöhe verfügt, die einen
Mindestbetrag von 30.825.258,41 DM nicht unterschritten hätten. Durch die Zahlung der
Kläger sei bei den Beklagten lediglich insoweit ein Vorteil eingetreten, als sich das Guthaben
in Höhe des Nettokaufpreises (198.453 DM) nicht verringert habe. Im Durchschnitt sei das
Guthaben der Beklagten mit 3,89% verzinst worden, weshalb sich der Zinsvorteil lediglich
auf 39.471 EUR belaufen könne.
Die Beklagte beantragt,
1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage
kostenpflichtig abzuweisen;
2. die Anschlussberufung zurückzuweisen.
Die Kläger beantragen,
1. die Berufung der Beklagten zurückzuweisen;
2. im Wege der Anschlussberufung die Beklagte zu verurteilen, an die
Kläger weitere 48.912,30 EUR zu zahlen.
Die Kläger verteidigen ihren Rechtsstandpunkt, wonach die Beklagte deshalb nicht als
baurechtlicher Vollbetreuer aufgetreten sei, weil der Baubetreuungsvertrag keine
Bauerrichtungsverpflichtung enthalte.
Das Landgericht habe mit Recht seine Zug-um-Zug-Verurteilung nur von der Zustimmung
zur Grundbuchberichtigung abhängig gemacht, da die Kläger niemals Eigentümer am
Grundstück geworden seien.
Die Berechnung des Wertersatzes sei nicht tragfähig, da für die steuerliche Abschreibung
nicht der Nettokaufpreis, sondern der Wert des Objekts maßgeblich sei. Dieser sei nicht
festgestellt, liege aber jedenfalls deutlich unterhalb des Nettokaufpreises.
Hinsichtlich der erzielten Zinsvorteile bestreiten die Kläger den Sachvortrag der Beklagten
und rügen die Zulassung der erstmals im Berufungsrechtszug angebotenen Beweise.
Mit ihrer Anschlussberufung wenden sich die Kläger zunächst gegen die Anrechnung der
genossenen (Vor-)Steuervorteile. Sie vertreten die Auffassung, die steuerlichen Vorteile
seien allenfalls über das Instrument der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen. Dieses sei
jedoch allein im Schadensrecht, nicht bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung
heranzuziehen. Überdies sei ungeklärt, ob der Fiskus den vorliegenden Rechtsstreit nicht
zum Anlass nehmen werde, um seine steuerlichen Festsetzungen zu überprüfen.
Fehlerhaft habe das Landgericht Bauzeitzinsen in Höhe von 10.169,28 EUR angerechnet.
Denn es genüge für den Rechtsscheintatbestand des § 172 BGB noch nicht, dass die
notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde hätte eingesehen werden können. Vielmehr
setze § 172 BGB die tatsächliche Präsentation der Urkunde voraus. Weiterhin wendet sich
die Berufung gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts: Gehe man davon aus, dass nur
zwei Ausfertigungen der notariellen Vollmachtsurkunde am 30.12.1992 auf dem Postweg
nach S. abgegangen seien, hätten diese Ausfertigungen keineswegs noch am selben Tag in
S. eingegangen sein können.
Schließlich sei kein Beweis dafür erbracht, dass die Kläger Mietgarantiezahlungen in Höhe
von 63.875,95 EUR erhalten hätten. Mithin sei nur vom zugestandenen Betrag (40.319,98
EUR) auszugehen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der im
Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, insbesondere auf den Inhalt der
Berufungsbegründung vom 25.10.2006 (GA I Bl. 216 ff.) sowie auf den Inhalt der
Berufungserwiderung vom 13.12.2006 (GA II Bl. 241 ff.) verwiesen. Hinsichtlich des
Ergebnis der mündlichen Verhandlung wird auf die Protokolle vom 15.5. und 14.6.2007
Bezug genommen.
II.
A.
Nur die Berufung der Beklagten hat Erfolg, da die angefochtene Entscheidung zum Nachteil
der Beklagten auf einem Rechtsfehler beruht (§ 513 ZPO). Den Klägern steht der geltend
gemachte Bereicherungsanspruch auf Auskehr des in Erfüllung des Treuhand- und
Kaufvertrags Erlangten nicht zu, da die Leistung i. S. des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB
nicht ohne Rechtsgrund erfolgte. Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts sind der
zwischen den Parteien abgeschlossene Treuhandvertrag und die auf diesem Vertrag
aufbauenden Folgeverträge nicht wegen Verstoßes gegen § 134 BGB i.V.m. Art. 1 § 1
RBerG nichtig, da sich die Beklagte auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1
RBerG berufen kann.
1. Allerdings hat das Landgericht im Ausgangspunkt seiner Erwägungen zutreffend erkannt,
dass der Abschluss des Treuhandvertrags dem Regelungsbereich des Art. 1 § 1 Abs. 1 S. 1
RBerG unterfällt.
a) Nach dieser Vorschrift darf die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten
geschäftsmäßig nur von Personen betrieben werden, denen dazu von der zuständigen
Behörde die Erlaubnis erteilt ist. Von der Erlaubnispflicht werden solche Tätigkeiten erfasst,
die darauf gerichtet und geeignet sind, konkrete fremde Rechte zu verwirklichen oder
konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten. Jedoch ist der Anwendungsbereich des
Rechtsberatungsgesetzes vor dem Hintergrund der durch Art. 12 GG geschützten
Berufsfreiheit dessen, der ohne Erlaubnis rechtsbesorgend tätig sein will,
verfassungskonform zu bestimmen. Soweit eine Berufstätigkeit nicht schon vom Ansatz
her als umfassende Beratung auf einem Teilgebiet des Rechts angeboten wird, ist
insbesondere danach zu differenzieren, ob sich eine angebotene Dienstleistung als
Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten oder nur als kaufmännische Hilfeleistung
darstellt. Die Auslegung des Rechtsberatungsgesetzes muss den Lebensverhältnissen
Rechnung tragen: Entwickeln sich Spezialberufe, die auf kleine und einfach zu
beherrschende Ausschnitte aus dem Berufsbild des Rechtsanwalts beschränkt sind, und
bedarf es zur Bewältigung der dabei anfallenden Aufgaben nicht der Kenntnisse und
Fertigkeiten, die durch ein Studium oder langjährige Berufserfahrung vermittelt werden, so
ist ein Verbot nur dann verfassungskonform, wenn dies zur Abwehr der Gefahren, denen
das Rechtsberatungsgesetz begegnen will, ernstlich erforderlich ist (vgl. BGHZ 145, 265,
269, 270; BVerfG, Beschl. V. 29.10.1997 – 1 BvR 780/87, NJW 1998, 3481, 3482).
b) Wendet man diese Rechtsgrundsätze auf den zur Entscheidung stehenden Sachverhalt
an, so begegnet es keinen Bedenken, den streitgegenständlichen Treuhandvertrag am
Maßstab des Art. 1 § 1 S. 1 RBerG zu beanstanden. Denn die in diesem Treuhandvertrag
von der Beklagten übernommenen Dienstleistungen gehen über einfache rechtsberatende
Dienstleistungen hinaus. Ebenso wie im vom Bundesgerichtshof (BGHZ 145, 265)
entschiedenen Fall war die Beklagte im Treuhandvertrag zum Abschluss von Kauf-,
Finanzierungs-, und Mietgarantieverträgen berechtigt. Die Beklagte hatte sich die Option
ausbedungen, alle für die Durchführung des Vertrages erforderlichen Maßnahmen in
Anwendung des § 315 BGB zu bestimmen und für den Treugeber alle Rechtsgeschäfte
abzuschließen, auch soweit diese im Treuhandvertrag nicht ausdrücklich genannt sind.
2. Dennoch kann sich die Beklagte auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 1
RBerG berufen.
a) Nach dieser Bestimmung dürfen kaufmännische oder sonstige gewerbliche Unternehmer
ohne Erlaubnis für ihre Kunden rechtliche Angelegenheiten erledigen, die mit einem
Geschäft ihres Gewerbebetriebes in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Zweck der
Regelung ist es, Berufe vom Erlaubniszwang nach Art. 1 § 1 RBerG freizustellen, die nicht
immer ohne gleichzeitige Rechtsberatung oder sonstige Rechtsbesorgung sachgerecht
ausgeübt werden können. Die Ausübung solcher Berufe soll nicht deshalb unmöglich
gemacht oder unangemessen erschwert werden, weil mit ihnen nach ihrer Eigenart eine
rechtliche Tätigkeit verbunden ist. Allerdings muss es sich bei diesen rechtlichen Tätigkeiten
um Hilfs- oder Nebentätigkeiten handeln, die sich im Rahmen der eigentlichen
Berufsaufgabe vollziehen, ohne dass sie untergeordnet zu sein brauchen. In jedem Fall darf
die Rechtsbesorgung nicht selbstständig neben die anderen Berufsaufgaben treten oder
gar im Vordergrund stehen. Aus dieser dogmatischen Herleitung folgt zugleich, dass sich
ein gewerblicher Unternehmer nicht auf den Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 RBerG
rufen kann, wenn er die Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten als Hauptgeschäft
oder einziges Geschäft betreibt (BGHZ 145, 272; Urt. v. 12.3.1987 – I ZR 31/85, NJW
1987, 3005; vgl. Chemnitz/Johnigk, RberG, 11. Aufl., Art. 1 § 5 Rdnr. 514 f.).
Angewandt auf die gewerbliche Tätigkeit des Baubetreuers oder Bauträgers ist
folgendermaßen zu differenzieren: Übernimmt ein so genannter Baubetreuer im engeren
Sinne eine Vollbetreuung, die die technische Herstellung des Bauvorhabens umfasst, und
verpflichtet er sich daneben, wirtschaftliche Betreuungsleistungen zu erbringen, so ist es
bei einem derart umfassenden, das eigentliche Bauvorhaben einschließenden
Aufgabenkreis gerechtfertigt, die Bauerrichtung als den Hauptzweck und die
Rechtsbesorgung für den Bauherrn als Nebenzweck des Baubetreuers anzusehen. Ein
solcher „Baubetreuer im engeren Sinne“ kann sich auf den Ausnahmetatbestand berufen.
Anders liegen die Dinge dann, wenn sich der Baubetreuer dazu entschließt, die Leistungen,
die im Fall der Vollbetreuung zu erbringen sind, auf mehrere Personen aufzuteilen. Wird die
Rechtsbesorgung verselbstständigt auf einen anderen Beteiligten, den Treuhänder,
konzentriert, der außer den im Geschäftsbesorgungsvertrag genannten keine weiteren
Leistungen zu erbringen hat, so sind die vom Treuhänder zu erbringenden Leistungen
hauptsächlich rechtsbesorgender Art (BGHZ 145, 272 f.; Urt. 28.3.2006 – XI ZR 239/04,
NJW 2006, 843: derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung
eines Grundstücksgeschäftes im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber
besorgt, bedarf der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG; vgl. auch BGH, Urt. v. 25.4.2006 – XI
ZR 219/04, NJW 2006, 1957; Urt. v. 2.12.2003 – XI ZR 53/02, NJW-RR 2004, 632; Urt. v.
2.3.2004 – XI ZR 267/02, BGHR 2004, 236; Urt. v. 18.7.2006 – XI ZR 143/05, NJW 2006,
1946; OLG München, ZIP 2006, 1667).
b) Mithin ist die Grenze der erlaubnisfreien Rechtsberatung – unabhängig von der Qualität
der übernommenen Rechtsberatung selber – dort zu ziehen, wo der Treuhänder isoliert mit
der Vertragsgestaltung, nicht jedoch zugleich mit der technischen und wirtschaftlichen,
umfassenden Baubetreuung beauftragt wurde. Denn in der letztgenannten Konstellation, in
der der Treuhänder die Gewähr für das körperliche Entstehen des Anlageobjekts
übernimmt und damit die Grundvoraussetzung dafür schafft, dass die mit der
Investitionsentscheidung des Erwerbers verbundene Renditeerwartung realisiert werden
kann, bleibt alle zur Herbeiführung dieses Erfolgs zu leistende Rechtsberatung nur Beiwerk.
Einem engeren Rechtsverständnis der Ausnahmeregelung begegnen verfassungsrechtliche
Bedenken: Die verfassungskonforme Auslegung des Rechtsberatungsgesetzes muss dem
Grundsatz Rechnung tragen, dass eine Berufstätigkeit, die nicht schon vom Ansatz her als
umfassende Beratung auf mindestens einem Teilgebiet des Rechts angeboten wird, im
Lichte des Art. 12 GG nur dann dem Verbot des Rechtsberatungsgesetzes unterliegt,
wenn das Verbot erforderlich ist, die geschützten Interessen des Gemeinwohles zu
gewährleisten. Diese Schranke wird erst dann überschritten, wenn in den zu
untersuchenden Treuhandverträgen mit Bauträgern die Einschaltung von Rechtsanwälten
zum Schutz des Rechtsverkehrs vor unqualifizierter Rechtsberatung, zur Sicherung der
reibungslosen Rechtsverfolgung oder zur Sicherung der Anwaltschaft geboten erscheint.
Dieser Schluss ist nicht geboten:
Die Tätigkeit eines Bauträgers hat sich in der Lebenswirklichkeit des Geschäftsverkehrs zu
einem Berufsbild verfestigt, welches den Schutz des Art. 12 Abs. 1 GG genießt (vgl. OLG
München, ZIP 2006, 1667). Der Schutz des Rechtsverkehrs vor unqualifizierter
Rechtsberatung wird in den zu untersuchenden Fällen in beträchtlichem Umfang bereits
dadurch gewahrt, dass in nahezu allen Bauherren-Treuhandverträgen Notare eingeschaltet
wurden, die zu einer sachgerechten Rechtsberatung in der Lage sind. Die notarielle
Rechtsberatung findet darüber hinaus bei den als Kerngeschäften der Bauvollbetreuung zu
qualifizierenden Grundstückserwerbsgeschäften, bei der Bestellung von Grundpfandrechten
und bei der Vollstreckungsunterwerfung statt. Überdies folgt die Ausgestaltung der
Baubetreuung seit Jahrzehnten anerkannten und üblichen Regeln (OLG München, ZIP 2006,
1665). Darüber hinaus wird der Treuhänder häufig die Notwendigkeit sehen, von sich aus
weiteren Rechtsrat bei dem hierzu spezialisierten Personenkreis einzuholen.
Dass ein tragfähiger Schutz des Rechtsverkehrs im Bereich der erlaubnispflichtigen
Rechtsberatung durch die Delegation der Rechtsdienstleistung bewerkstelligt werden kann,
wird in der gegenwärtigen Diskussion zur Novellierung des Rechtsberatungsgesetzes
deutlich: Nach dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Neuregelung des
Rechtsberatungsgesetzes vom 29.6.2006 (BT-Drucksache 16/3655) gelten im Grundsatz
der Erlaubnispflicht unterliegende Rechtsdienstleistungen als erlaubt, wenn sie in
Zusammenarbeit mit oder unter Hinzuziehung einer Person erbracht werden, der die
selbständige entgeltliche Erbringung dieser Rechtsdienstleistungen erlaubt ist, sofern diese
Person den rechtsdienstleistenden Teil der Tätigkeit eigenverantwortlich erbringt (Entwurf §
5 Abs. 3). Dem liegt die gesetzgeberische Intention zugrunde, neuen
Dienstleistungsformen gerecht zu werden, die sich dadurch auszeichnen, dass der
Auftraggeber bei komplexen Aufgabenstellungen, die zugleich wirtschaftliche und rechtliche
Dimensionen besitzen, Lösungen aus einer Hand favorisiert (BT-Drucks. 16/3655, S. 56).
Dem entspricht die Verkehrserwartung beim Bauträgervertrag: Auch beim
Bauträgervertrag erstrebt der Auftraggeber eine rechtskonforme Gesamtlösung, die die
rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Dienstleistungen umfasst.
Demgegenüber werden vorrangig schutzwürdige Interessen der Anwaltschaft von einer
erlaubnisfreien Treuhand-Vertragsgestaltung schon deshalb nicht tangiert, weil die
Funktionen als Treuhänder im Bauträgermodell nicht zu den Kernaufgaben der
Rechtsanwaltstätigkeit gehören. Eine fühlbare Beeinträchtigung der für eine
ordnungsgemäße Rechtspflege benötigten Anwaltschaft ist nicht zu besorgen (zu den
letzten Aspekten: Kleine-Cosack, BB 2003, 1737).
Schließlich steht die hier vertretene Rechtsauffassung mit der gegenwärtigen
Rechtsentwicklung in Einklang: Nach dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur
Neuregelung des Rechtsberatungsgesetzes vom 29.6.2006 unterliegt die außergerichtliche
Rechtsdienstleistung dem Regelungsbereich des reformierten Rechtsberatungsgesetzes.
Unter Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten zu
verstehen, sobald sie nach der Verkehrsanschauung oder der erkennbaren Erwartung der
Rechtsuchenden eine besondere rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert (Entwurf § 2
Abs. 1). Nach dem Willen des Entwurfsverfassers sollen insbesondere die Treuhand-Fälle
bei Bauträger- oder sonstigen Anlagemodellen, in denen umfassende Vollmachten an einen
Treuhänder erteilt werden, künftig nicht mehr den Bindungen des
Rechtsberatungsgesetzes unterliegen. Dem liegt die Auffassung zu Grunde, dass die
rechtliche Betreuung bei diesen Tätigkeiten über eine schematische Anwendung des Rechts
nicht hinausgehe und der Treugeber den Vorgang nicht als rechtlichen Lebenssachverhalt
verstehe (BT-Drucks. 16/3655, S. 46). Wenngleich das noch nicht in Gesetzeskraft
erwachsene künftige Recht für die Lösung des vorliegenden Rechtsstreits keine
unmittelbare Geltung beanspruchen kann, so sind doch die Erwägungen des Gesetzgebers
für die richtige Auslegung des geltenden Rechts durchaus von Relevanz. Denn der Entwurf
zeichnet in der zitierten Bestimmung lediglich einen Wandel der Verkehrsauffassung nach,
den der Richter im Rahmen des ihm vorgegebenen Auslegungsspielraums bei der
Auslegung des geltenden Rechts beachten muss (vgl. Larenz, Methodenlehre, 6. Aufl., S.
314 f., 352 f.; BGHZ 138, 55, 60f.).
c) Wendet man diese Grundsätze an, so genügt die Vertragsgestaltung den Anforderungen
des Rechtsberatungsgesetzes. Denn die richtige Auslegung des Treuhandvertrages lässt
nur den Schluss zu, dass die Beklagte i.S. der vorzitierten Rechtsprechung mit einer
umfassenden Baubetreuung beauftragt wurde, die auch die technische Bauerrichtung
beinhalten sollte.
aa) Gemäß § 159 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben es erfordern.
Die Auslegung darf nicht am buchstäblichen Sinne haften, sondern muss die
Begleitumstände, die Entstehungsgeschichte und die Interessenlage der Vertragsparteien
einbeziehen (statt aller: Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 133 Rdnr. 15 ff.). Demnach ist
der Treuhandvertrag entgegen der Auffassung der Kläger nicht isoliert, sondern im
Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zu würdigen. Dies folgt bereits daraus,
dass der Erwerb des Grundstücks als Zweck des Treuhandvertrages in § 1 Ziff. I des
Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrages (K 2) genannt ist. Nach dem klaren
Wortlaut des Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrages sollte der Auftrag des
Treuhänders ausdrücklich dazu dienen, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Selbst
im Wortlaut war der Grundstückskaufvertrag bereits bei Zugang des Angebots auf
Abschluss des Treuhandvertrags klar und eindeutig definiert. Denn der
Grundstückskaufvertrag war dem Angebot der Beklagten als Anlage 3 beigefügt. Mithin
erklärten die Kläger ihre Annahme des Treuhandvertrags zielgerichtet in der Erwartung,
dass die Beklagte von der ihr erteilten Vollmacht zum Grundstückserwerb in der konkreten
Gestalt des als Anlage 3 bekannten Vertragswerks Gebrauch machen würde. In einer
solchen Fallgestaltung muss die Auslegung des wahren Vertragsverständnisses den
Umfang der geschuldeten Baubetreuung und damit zugleich den Inhalt der erteilten
Vollmacht und den Inhalt des Kaufvertrages einbeziehen. In Anbetracht dieser klaren
inhaltlichen Bezüge zwischen Treuhandvertrag und Kaufvertrag besitzt der Umstand, dass
der Grundstückskaufvertrag zwei Tage nach der Annahme des Treuhandvertrages am
31.12.1992 in einem selbständigen Rechtsakt abgeschlossen wurde (Anlage K 4), kein
entscheidendes Gewicht. Eine zergliedernde Betrachtungsweise des zwischen den Parteien
abgeschlossenen Vertragswerks wird der erkennbaren Interessenlage nicht gerecht,.
bb) Sind jedoch beide Verträge unter dem Blickwinkel des Rechtsberatungsgesetzes als
Einheit zu betrachten, so besitzt zunächst § 2 des Kaufvertrages besondere Bedeutung.
Diese Klausel zeigt, dass sich die Beklagte zur schlüsselfertigen Errichtung der Gebäude
verpflichtete, deren Kosten im Kaufpreis bereits enthalten waren. Die entsprechenden
verbindlichen Baubeschreibungen waren dem Vertrag als wesentliche Bestandteile
beigefügt. Die Klausel § 7 enthält Gewährleistungsregeln, die besagen, dass die Beklagte
zu 1) in eigener Rechtsperson die Gewähr dafür übernimmt, dass das Bauwerk zum
Zeitpunkt der Abnahme die vertragsgemäßen Eigenschaften besitzt. Diese Umstände
erlauben den Schluss, dass das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien durch die im
Kaufvertrag enthaltenen Herstellungspflichten geprägt wurde. Denn die Kläger versprachen
sich von der Umsetzung der Treuhandabrede eine vollständige Verwirklichung ihres
Anlageziels, welches letztlich mit der Errichtung der Anlageobjekts stand und fiel. Für diese
zentrale Voraussetzung der Renditeerwartung sollte die Beklagte nach dem Inhalt des in
der Gesamtschau zu würdigenden Vertragswerks in eigener Rechtsperson einstehen. Vor
diesem Hintergrund besitzen die von der Treuhandabrede umfassten
Rechtsberatungsdienstleistungen nur untergeordnetes Gewicht.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht
zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die Fortbildung des Rechts eine
Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).