Urteil des OLG Saarbrücken vom 08.10.2009
OLG Saarbrücken: treu und glauben, pachtvertrag, erledigung des prozesses, reform, klageänderung, vorkaufsrecht, beurkundung, immobilie, rechtsgeschäft, einwilligung
OLG Saarbrücken Urteil vom 8.10.2009, 8 U 460/08 - 138
Geltendmachung von Pachtzinszahlungen im Urkundenprozess: Zulässigkeit der
Abstandnahme vom Urkundenprozess im Berufungsverfahren; Folgen der Teilnichtigkeit
eines Pachtvertrages
Leitsätze
Die Abstandnahme vom Urkundsprozess ist in der Berufungsinstanz nur unter den
Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässig.
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 22.9.2008 verkündete Urteil des Landgerichts
Saarbrücken – 6 O 176/08 – abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 43.500,- EUR - nebst Zinsen in Höhe von 8
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
aus 1.500,-- EUR seit dem 3.1.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.2.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.3.2008,
- nebst Zinsen in Höhe von 17,25%
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.4.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.5.2008,
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.4.2008,
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.5.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.6.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.7.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.8.2008,
aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.9.2008,
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.6.2008,
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.7.2008,
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.8.2008 und
aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.9.2008
zu zahlen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn der Kläger leistet
zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.
IV. Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
V. Die Sache wird zur weiteren Verhandlung und Entscheidung im Nachverfahren an das
Landgericht Saarbrücken zurückverwiesen.
VI. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
A.
Der Kläger nimmt die Beklagte aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen
Pachtvertrags auf Zahlung rückständiger Pacht einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen
in Anspruch.
Mit schriftlichem Pachtvertrag vom 15.1.2008 (GA 5 ff.) verpachtete der Kläger der
Beklagten unter § 1 des Vertrags näher bezeichnete Geschäftsräume im Anwesen
Pachtvertrags beginnt das Pachtverhältnis am 1.1.2008 und endet am 31.12.2012.
Danach verlängert es sich um jeweils ein Jahr, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor
Ablauf der Pachtzeit von einer der Parteien gekündigt wird. Ebenfalls unter § 3 des
Pachtvertrags wird der Beklagten für den Fall der Veräußerung der Immobilie ein
Vorkaufsrecht eingeräumt, dessen Einzelheiten die Parteien in einer am selben Tag
abgeschlossenen Zusatzvereinbarung zum Pachtvertrag (GA 29) geregelt haben. Darin
heißt es, dass beabsichtigt ist, die Immobilie, in der sich das Pachtobjekt befindet, im Lauf
des Jahres 2017 zu veräußern, sich die Parteien im Hinblick darauf, dass „der Pächter
beabsichtigt, in nicht unerheblichem Umfang in die Immobilie zu investieren“, für den Fall
der Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen Kaufpreis in Höhe von 1.350.000,-- EUR „nach
heutiger Kaufkraft“ einigen und das Vorkaufsrecht auch zugunsten des Geschäftsführers
der Beklagten als natürlicher Person gilt. Nach § 4 des Pachtvertrags beträgt der
monatliche Pachtzins im ersten Vertragsjahr 5.000,-- EUR, die monatliche
Nebenkostenvorauszahlung 1.500,-- EUR. § 20 des Pachtvertrags enthält eine
salvatorische Klausel, nach der, wenn eine Bestimmung des Pachtvertrags unwirksam sein
sollte, hierdurch die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht berührt wird.
In der Folgezeit zahlte die Beklagte, die sich seit dem 5.1.2008 im Besitz des Pachtobjekts
befindet, lediglich für die Monate Januar bis März 2008 die vereinbarte Pacht von 5.000,--
EUR/Monat. Weitere Leistungen erbrachte sie nicht.
Mit seiner im Urkundenprozess erhobenen Klage hat der Kläger die vertraglich vereinbarte
Pacht für die Monate April bis September 2008 in Höhe von 30.000,-- EUR (6 x 5.000,--
EUR) sowie die vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar
bis September 2008 in Höhe von 13.500,-- EUR (9 x 1.500,-- EUR), insgesamt somit
43.000,-- EUR zuzüglich Verzugszinsen geltend gemacht.
Der Kläger hat die Auffassung vertreten, der Pachtvertrag sei selbst dann, wenn die
Vorkaufsrechtsvereinbarung wegen fehlender notarieller Beurkundung nichtig sei, gültig.
Hierzu hat er behauptet, die Vereinbarung des Vorkaufsrechts sei nicht Voraussetzung für
den Abschluss des Pachtvertrags gewesen. Zur Einräumung des Vorkaufsrechts sei es erst
nach Abschluss der Vertragsverhandlungen auf Nachfrage der Beklagten gekommen.
Ferner hat der Kläger gemeint, der Beklagten sei jedenfalls die Berufung auf die
Formnichtigkeit des Pachtvertrags nach Treu und Glauben verwehrt.
Die Beklagte hat dem geltend gemachten Anspruch widersprochen. Sie hat die Auffassung
vertreten, der Pachtvertrag sei insgesamt nichtig, da die wegen fehlender notarieller
Beurkundung nichtige Vorkaufsrechtsvereinbarung Grundvoraussetzung für den Abschluss
des Pachtvertrags gewesen sei.
Durch das angefochtene Urteil (GA 55 - 60), auf dessen tatsächliche und rechtliche
Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das
Landgericht die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Zur Begründung
hat es im Wesentlichen ausgeführt:
Der Pachtvertrag vom 15.1.2008 nebst Zusatzvereinbarung vom selben Tag sei wegen
fehlender notarieller Beurkundung des vereinbarten Vorkaufsrechts insgesamt nichtig. Die
Vorkaufsrechtsvereinbarung sei – wie sich aus den Urkunden selbst ergebe – getroffen
worden, um die Beklagte wegen der von ihr in nicht unerheblicher Höhe beabsichtigten
Investitionen in das Pachtobjekt abzusichern und damit eine Art Ausgleich für die
Investitionen zu schaffen. Im Hinblick auf das erhebliche wirtschaftliche Interesse der
Beklagten an der Vorkaufsrechtsvereinbarung sei anzunehmen, dass die Beklagte den
Pachtvertrag nicht ohne die Vorkaufsrechtsvereinbarung geschlossen hätte, so dass das
Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB insgesamt nichtig sei. Daran ändere auch die unter § 10
des Pachtvertrags vereinbarte salvatorische Klausel nichts.
Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seine erstinstanzlichen Zahlungsanträge unter
gleichzeitiger Erklärung der Abstandnahme vom Urkundenprozess weiter. Er macht
geltend, das Landgericht habe unter Verstoß gegen seine Aufklärungs- und Hinweispflicht
eine Überraschungsentscheidung getroffen, indem es ohne vorherige rechtliche Erörterung
die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen habe. Hätte das Landgericht
einen entsprechenden Hinweis erteilt, so hätte er bereits erstinstanzlich vom
Urkundenprozess Abstand genommen. Der geltend gemachte Anspruch ergebe sich aus
dem zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag. Die Nichtigkeit der
Vorkaufsrechtsvereinbarung führe nicht zur Gesamtnichtigkeit des Pachtvertrags. Die
Parteien hätten den Pachtvertrag auch ohne die Einräumung des Vorkaufsrechts
vereinbart. Hierzu trägt der Kläger unbestritten vor, dass anlässlich zweier Besichtigungen
des Pachtobjekts durch den Geschäftsführer der Beklagten und bei erneuten Gesprächen in
den Kanzleiräumen des Klägers über alle wesentlichen Punkte des Pachtvertrags zwischen
den Parteien Einigkeit erzielt worden sei, ohne dass hierbei von der Einräumung eines
Vorkaufsrechts die Rede gewesen sei. Sodann sei der Beklagten der Vertragsentwurf
zugesandt worden. Erst später, „als ein Vertragsschluss zwischen den Parteien bereits
zustande gekommen“ sei, habe der Kläger der Beklagten, nachdem diese geäußert habe,
sie wolle 250.000,-- EUR investieren, von sich aus, ohne dass die Beklagte dieses Thema
angesprochen habe, im Hinblick auf die im Jahr 2017 beabsichtigte Veräußerung des
Pachtobjekts die Einräumung eines Vorkaufsrechts angeboten. Jedenfalls sei der Beklagten
die Berufung auf die Nichtigkeit des Pachtvertrags im Hinblick darauf, dass sie – was
unstreitig ist – das Pachtobjekt seit dem 5.1.2008 und trotz einer von ihr mit
Anwaltsschreiben vom 5.8.2008 vorsorglich erklärten fristlosen Kündigung des
Pachtvertrags auch weiterhin bewirtschafte, aber gleichwohl bis auf die für Januar bis März
2008 gezahlte Pacht wegen angeblicher Mängel jegliche Zahlung verweigere, nach Treu
und Glauben verwehrt.
Der Kläger beantragt (GA 71 f., 92),
die Beklagte unter Aufhebung des angefochtenen Urteils und unter
Zurückverweisung der Sache hinsichtlich des Nachverfahrens an das
Landgericht zu verurteilen, an den Kläger
1. 17.500,-- EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz aus 1.500,-- EUR seit 3.1.2008, aus weiteren
1.500,-- EUR seit 3.2.2008, aus weiteren 1.500,-- EUR seit
3.3.2008, aus weiteren 1.500,-- EUR Zinsen in Höhe von 17,25%
seit 3.4.2008, aus weiteren 1.500,-- EUR Zinsen in Höhe von
17,25% seit 3.5.2008, aus weiteren 5.000,-- EUR Zinsen in Höhe
von 17,25% seit 3.4.2008, aus weiteren 5.000,-- EUR Zinsen in
Höhe von 17,25% seit 3.5.2008,
2. weitere 26.000,-- EUR nebst Zinsen in Höhe von 17,25% aus
1.500,-- EUR seit dem 3.6.2008, aus weiteren 1.500,-- EUR seit
dem 3.7.2008, aus weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.8.2008, aus
weiteren 1.500,-- EUR seit dem 3.9.2008, aus weiteren 5.000,--
EUR seit dem 3.6.2008, aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem
3.7.2008, aus weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.8.2008 und aus
weiteren 5.000,-- EUR seit dem 3.9.2008 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt (GA 80, 93),
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung
und Vertiefung ihrer früheren Argumente entgegen. Sie meint, die Berufung sei bereits
unzulässig, da die Berufungsschrift von einer unbekannten, im Briefkopf der früheren
Prozessbevollmächtigten des Klägers nicht aufgeführten Person unterzeichnet sei. Die
angefochtene Entscheidung sei nicht überraschend gewesen, da die Formbedürftigkeit
eines Vertrags mit Vorkaufsrecht zum juristischen Grundwissen zähle und über die Frage
der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses gerade gestritten worden sei. Die
Abstandnahme vom Urkundenprozess, der nicht zugestimmt werde, sei in der
Berufungsinstanz nicht zulässig. Im Übrigen sei die Berufung des Klägers auch im Falle der
Fortführung des Prozesses im ordentlichen Verfahren unbegründet, da der Beklagten
Gegenforderungen aus Investitionen, die Sache des Klägers gewesen seien, in Höhe von
mindestens 70.000,-- EUR zustünden und – was unstreitig ist – der Kläger seit Januar 2008
keinerlei Nebenkosten für das Anwesen zahle, so dass die Beklagte, um das Abschalten
von Gas, Strom und Wasser durch die Stadtwerke zu vermeiden, diese Kosten selbst
übernommen habe.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen, auf die Sitzungsniederschrift vom 10.9.2009 (GA 92 - 94)
sowie auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 28.9.2009
(Bl. 95 ff.) Bezug genommen.
B.
Die Berufung des Klägers ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie ist mithin zulässig.
Gegen die Zulässigkeit der Berufung bestehen auch unter den Gesichtspunkten der
Postulationsfähigkeit (§ 78 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und der Vertretungsmacht der
Rechtsanwältin S., die die Berufungsschrift unterzeichnet hat, keine Bedenken. Sie ist – wie
sich aus dem amtlichen Anwaltsverzeichnis der Bundesrechtsanwaltskammer (
www.rechtsanwaltsregister.org ) ergibt – seit dem 2.7.2008 bei der
Rechtsanwaltskammer des Saarlandes als Rechtsanwältin zugelassen und war daher
bereits zum Zeitpunkt der Einreichung der Berufungsschrift vom 6.10.2008
postulationsfähig. Die von dem Kläger erteilte Prozessvollmacht (GA 85) erstreckt sich
auch auf die Rechtsanwältin S..
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer
Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden
Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Zwar ist die von dem
Kläger in der Berufungsinstanz erklärte Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht
zulässig. Die Klage ist jedoch entgegen der Auffassung des Landgerichts im
Urkundenprozess zulässig und auch begründet.
I.
Die in der Berufungsinstanz erklärte Abstandnahme vom Urkundenprozess ist unzulässig
mit der Folge, dass der Rechtsstreit als Urkundenprozess anhängig bleibt. Nach § 596 ZPO
kann der Kläger, ohne dass es der Einwilligung des Beklagten bedarf, bis zum Schluss der
mündlichen Verhandlung von dem Urkundenprozess in der Weise abstehen, dass der
Rechtsstreit im ordentlichen Verfahren anhängig bleibt.
1. Vor dem Inkrafttreten der ZPO-Reform am 1.1.2002 entsprach es der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Abstandnahme vom Urkundenprozess
nach § 596 ZPO auch noch in der Berufungsinstanz in entsprechender Anwendung der für
die Klageänderung maßgeblichen Bestimmung des § 263 ZPO zulässig ist, wenn der
Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet, und zwar mit der Wirkung,
dass der Rechtsstreit im zweiten Rechtszug nunmehr im ordentlichen Verfahren anhängig
ist (vgl. BGH NJW 1965, 1599 Rdnr. 13, zit. nach juris; NJW 2000, 143 ff. Rdnr. 19, zit.
nach juris; Stein/Jonas/Schlosser, ZPO, 21. Aufl., § 596 Rdnr. 5).
2. Ob dies auch noch nach der ZPO-Reform gilt, ist in der obergerichtlichen
Rechtsprechung sowie im Schrifttum umstritten. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage
bislang ausdrücklich offen gelassen (vgl. BGHZ 157, 224 ff. Rdnr. 28, zit. nach juris). In
dem von ihm entschiedenen Fall hatte sich die Klägerin nicht darauf beschränkt, in der
Berufungsinstanz vom Scheckprozess abzustehen, sondern darüber hinaus den
Klageanspruch ausgewechselt, indem sie ihre Klage nicht mehr auf Forderungen aus dem
Scheck, sondern auf solche aus dem zugrunde liegenden Kaufvertrag gestützt hat, so dass
die Zulässigkeit der darin liegenden Klageänderung unabhängig von der Frage der
Zulässigkeit der Abstandnahme vom Scheckprozess am Maßstab des § 533 ZPO zu prüfen
war.
a) Nach einer Ansicht ist das Abstehen vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz seit
dem Inkrafttreten der ZPO-Reform nicht mehr zulässig mit der Folge, dass der Rechtsstreit
als Urkundenprozess anhängig bleibt (vgl. OLG Düsseldorf IHR 2003, 81 ff. Rdnr. 39 ff. zit.
nach juris: jedenfalls nicht mehr im Scheckprozess; OLG Celle MDR 2006, 111:
„regelmäßig“, allerdings § 533 ZPO prüfend; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 596 Rdnr. 4).
Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass das Berufungsverfahren keine
Wiederholung der Tatsacheninstanz darstelle, sondern der Fehlerkontrolle und
Fehlerbeseitigung diene. Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel könnten nur noch
ausnahmsweise zugelassen werden und auch die Zulässigkeit einer Klageänderung sei an
die Berücksichtigungsfähigkeit des zugrunde liegenden Tatsachenstoffs geknüpft.
b) Nach anderer Auffassung ist die Abstandnahme vom Urkundenprozess in der
Berufungsinstanz auch nach der ZPO-Reform unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO
zulässig (vgl. KG, Urt. v. 18.12.2007 – 6 U 63/07 Rdnr. 14, zit. nach juris, allerdings ohne
Begründung; im Ergebnis ebenso OLG Celle, MDR 2006, 111).
c) Eine weitere Ansicht differenziert nach der Art des erstinstanzlich ergangenen Urteils
(vgl. Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 16. Aufl., § 162 Rdnr. 17: bei
Abweisung der Klage als unbegründet Abstandnahme auch ohne Einwilligung des Beklagten
möglich, bei Vorbehaltsurteil Aufhebung und Zurückverweisung, bei Abweisung der Klage
als im Urkundenprozess unstatthaft Abstandnahme mit Einwilligung des Beklagten möglich;
MünchKomm.ZPO/Braun, 3. Aufl., § 596 Rdnr. 3: Abstandnahme jedenfalls in den Fällen
eines erstinstanzlich erlassenen Vorbehaltsurteils mit der Maßgabe zuzulassen, dass das
Vorbehaltsurteil ohne weiteres aufgehoben und der Rechtsstreit gemäß § 538 Abs. 2 Satz
1 Nr. 5 ZPO an die erste Instanz zurückverwiesen wird).
d) Schließlich wird die Auffassung vertreten, dass die Abstandnahme vom Urkundenprozess
nach § 596 ZPO auch noch in der Berufungsinstanz ohne Einschränkung bis zum Schluss
der mündlichen Verhandlung möglich sei (vgl. Musielak/Voit, ZPO, 7. Aufl., § 596 Rdnr. 1,
7; Saenger/Eichele, ZPO, § 596 Rdnr. 4), wobei das Berufungsgericht allerdings die
Möglichkeit einer Zurückverweisung nach § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 ZPO habe (vgl.
Musielak/Voit, a. a. O., § 596 Rdnr. 7; a. A.: Saenger/Eichele, a. a. O., § 596 Rdnr. 6). Zur
Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass die Situation mit derjenigen bei einer
Klageänderung nicht vergleichbar sei, da bei der Abstandnahme derselbe Streitgegenstand
anhängig bleibe. Auch auf § 533 ZPO könne nicht abgestellt werden, da damit eine
Abstandnahme in zweiter Instanz ausgeschlossen sei, wenn der Kläger noch Beweismittel
einführen möchte, die er wegen der Einschränkungen des Urkundenprozesses
erstinstanzlich nicht habe vorbringen können. Dies widerspreche der Konzeption des
Urkundenprozesses, dem Kläger einen einfachen und durch die Abstandnahme zugleich
risikolosen Weg der Rechtsdurchsetzung zu ermöglichen.
3. Der Senat schließt sich derjenigen Ansicht an, die die Abstandnahme vom
Urkundenprozess in der Berufungsinstanz unter den eingeschränkten Voraussetzungen des
§ 533 ZPO für zulässig erachtet. Sie entspricht der bisherigen, auf das Vorliegen der
Voraussetzungen einer Klageänderung abstellenden Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit der Abstandnahme vom Urkundenprozess in der
Berufungsinstanz unter Berücksichtigung der weiteren Einschränkungen der Zulässigkeit
einer zweitinstanzlichen Klageänderung seit der ZPO-Reform. Die Auffassung, die nach der
ZPO-Reform eine Abstandnahme vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz generell
nicht mehr für zulässig erachtet, ist abzulehnen. Gegen sie spricht schon, dass § 596 ZPO
trotz der seit Jahrzehnten bestehenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach
die Abstandnahme vom Urkundenprozess (unter den Voraussetzungen der Klageänderung)
auch noch in der Berufungsinstanz möglich ist, im Rahmen der ZPO-Reform unangetastet
geblieben ist. Zwar trifft es zu, dass das Berufungsverfahren seit der Reform in erster Linie
der Fehlerkontrolle und Fehlerbeseitigung dient. Allerdings ist unter den Voraussetzungen
des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO eine erneute Tatsachenfeststellung durch das
Berufungsgericht geboten und sind unter den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO in
der Berufungsinstanz auch neue Angriffs- und Verteidigungsmittel zuzulassen. Schließlich
sind unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO auch eine Klageänderung, eine
Aufrechnung und eine Widerklage in der Berufungsinstanz zulässig. Die Berufungsinstanz ist
daher im Gegensatz zur Revisionsinstanz Tatsacheninstanz geblieben (vgl.
Zöller/Gummer/Heßler, a. a. O., § 529 Rdnr. 1). Die Konzeption des Berufungsverfahrens
nach der ZPO-Reform spricht daher nicht dafür, in diesem die Abstandnahme vom
Urkundenprozess generell nicht mehr zuzulassen. Andererseits besteht kein vernünftiger
Grund dafür, die Abstandnahme vom Urkundenprozess auch noch in der Berufungsinstanz
einschränkungslos bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zuzulassen. In diesem Fall
bestünde das Risiko, dass das Berufungsgericht über einen völlig neuen Streitstoff zu
verhandeln und zu entscheiden hätte, zumal nach § 538 Abs. 2 ZPO nur eingeschränkte
Möglichkeiten der Zurückverweisung bestehen. Die entsprechende Anwendung des § 533
ZPO eröffnet hingegen mit den dort geregelten Zulassungsvoraussetzungen die Möglichkeit
einer auf den jeweiligen Einzelfall zugeschnittenen sachgerechten Behandlung der in der
Berufungsinstanz erklärten Abstandnahme vom Urkundenprozess und ist daher der nach
der Art des erstinstanzlich ergangenen Urteils differenzierenden Ansicht vorzuziehen.
4. Die danach für die Entscheidung über die Zulässigkeit der Abstandnahme vom
Urkundenprozess in der Berufungsinstanz maßgebenden Voraussetzungen des § 533 ZPO
liegen im Streitfall nicht vor. Es fehlt bereits an der Zulassungsvoraussetzung des § 533 Nr.
1 ZPO, so dass nicht entschieden zu werden braucht, ob auch die Voraussetzungen des §
533 Nr. 2 ZPO nicht gegeben sind. Die Beklagte hat in die von dem Kläger erklärte
Abstandnahme vom Urkundenprozess ausdrücklich nicht eingewilligt. Sie ist auch nicht
sachdienlich.
a) Sachdienlichkeit ist objektiv unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu
beurteilen. Entscheidend ist, inwieweit die Zulassung den Streitstoff im Rahmen des
anhängigen Rechtsstreits ausräumt und einem weiteren Prozess vorbeugt. Unter diesem
Gesichtspunkt kommt es nicht auf die beschleunigte Erledigung des anhängigen
Rechtsstreits, sondern auf die Erledigung der Streitpunkte zwischen den Parteien an.
Deshalb steht der Sachdienlichkeit einer Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht
entgegen, dass im Falle ihrer Zulassung Beweiserhebungen nötig werden und dadurch die
Erledigung des Prozesses verzögert würde. Die Sachdienlichkeit kann vielmehr bei der
gebotenen prozesswirtschaftlichen Betrachtungsweise im allgemeinen nur dann verneint
werden, wenn das Gericht bei Zulassung zur Beurteilung und Entscheidung eines völlig
neuen, bis dahin zwischen den Parteien nicht erörterten Streitstoffs genötigt würde, ohne
dass dafür das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden könnte (vgl. BGH
NJW-RR 2004, 1076 f. Rdnr. 15 ff., zit. nach juris; NJW 2007, 2414 ff. Rdnr. 10 f., zit. nach
juris; Zöller/Gummer/Heßler, a. a. O., § 533 Rdnr. 6 m. w. N.; Musielak/Ball, a. a. O., § 533
Rdnr. 5).
b) Ausgehend hiervon ist die Abstandnahme vom Urkundenprozess im Streitfall nicht
sachdienlich. Sie würde den Senat zur Beurteilung eines völlig neuen Streitstoffs nötigen,
ohne dass es hierfür auf das Ergebnis der bisherigen Prozessführung ankäme. Die Parteien
haben bislang nur um die Frage gestritten, ob der zwischen ihnen geschlossene
Pachtvertrag wirksam und daher die im Urkundenprozess erhobene Klage zulässig ist. Der
Streit um die Wirksamkeit des Pachtvertrags würde indessen, da die Beklagte im Falle der
Unwirksamkeit jedenfalls gemäß den §§ 987 ff. BGB oder gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB
i. V. mit § 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB Nutzungsersatz schuldet, im ordentlichen Verfahren
allenfalls noch eine untergeordnete Rolle spielen. Vielmehr würde der Streit zwischen den
Parteien in einem ordentlichen Verfahren schwerpunktmäßig darum gehen, ob und
inwieweit der Beklagten wegen von ihr behaupteter Mängel der Pachtsache (vgl. hierzu das
vorprozessuale anwaltliche Schreiben der Beklagten vom 25.4.2008, GA 10 ff.) ein Recht
zur Minderung des Pachtzinses sowie zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzansprüche
zustehen. Wegen dieser Gegenrechte, die sie im Urkundenprozess wegen der diesem
immanenten Beweismittelbeschränkung (§ 598 ZPO) nicht geltend gemacht hat, hat die
Beklagte bereits ein selbstständiges Beweisverfahren gegen den Kläger eingeleitet (6 OH
3/08 LG Saarbrücken).
II.
Die danach weiterhin im Urkundenprozess anhängige Klage ist – anders als das Landgericht
gemeint hat – statthaft. Pachtzinsansprüche können im Urkundenprozess geltend gemacht
werden (vgl. BGH NJW 1999, 1408; NJW 2005, 2701 ff. Rdnr. 5 ff., zit. nach juris). Der
Kläger kann die von ihm geltend gemachten Pachtzinsansprüche auch im Wege des
Urkundenbeweises, nämlich mit dem vorgelegten Pachtvertrag vom 15.1.2008, beweisen.
Der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag ist entgegen der Auffassung des
Landgerichts wirksam.
Zwar hätte die in § 3 des Pachtvertrags getroffene und in der Zusatzvereinbarung vom
selben Tag näher geregelte Vereinbarung über ein Vorkaufsrecht der Beklagten an der
Immobilie, in der sich das Pachtobjekt befindet, gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der
notariellen Beurkundung bedurft (vgl. BGH NJW 2003, 1940 ff. Rdnr. 27, zit. nach juris;
Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 311b Rdnr. 11). Der Mangel der Form hat gemäß §
125 Satz 1 BGB die Nichtigkeit der Vorkaufsrechtsvereinbarung zur Folge. Dies führt jedoch
– anders als das Landgericht gemeint hat – nicht gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit
des Pachtvertrags.
1. Nach § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts zu dessen Nichtigkeit
insgesamt, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil
vorgenommen sein würde. Insoweit kommt es maßgeblich darauf an, welche Bedeutung
die nichtige Vorkaufsabrede für den Gesamtvertrag haben sollte, und ob angesichts dieser
Bedeutung die Parteien den Vertrag – nach dem insoweit maßgeblichen hypothetischen
Parteiwillen zur Zeit des Vertragsschlusses – auch ohne die Vorkaufsabrede geschlossen
haben würden (vgl. BGH DWW 1994, 283 Rdnr. 3, zit. nach juris;
MünchKomm.BGB/Busche, 5. Aufl., § 139 Rdnr. 29 ff.; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 139
Rdnr. 14). Da nach § 139 BGB im Zweifel Gesamtnichtigkeit anzunehmen ist, trifft die
Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände, aus denen sich ergeben soll,
dass ein Rechtsgeschäft auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen worden wäre,
grundsätzlich denjenigen, der die Gültigkeit des übrigen Geschäfts für sich in Anspruch
nimmt (vgl. BGH DWW 1994, 283 Rdnr. 3, zit. nach juris; NZM 2001, 236 f. Rdnr. 13, zit.
nach juris; MünchKomm.BGB/Busche, a. a. O., § 139 Rdnr. 35; Palandt/Heinrichs, a. a. O.,
§ 139 Rdnr. 14). Enthält der Vertrag hingegen – wie hier § 20 des zwischen den Parteien
geschlossenen Pachtvertrags – eine salvatorische Erhaltungsklausel, so kehrt sich die
Darlegungs- und Beweislast um; darlegungs- und beweispflichtig ist in diesem Fall
derjenige, der den ganzen Vertrag verwerfen will (vgl. BGH NJW 2003, 347 f. Rdnr. 14, zit.
nach juris; NJW 2005, 2225 ff. Rdnr. 38, zit. nach juris; NJW-RR 2005, 1534 ff. Rdnr. 16,
zit. nach juris; MünchKomm.BGB/Busche, a. a. O., § 139 Rdnr. 35; Palandt/Heinrichs, a. a.
O., § 139 Rdnr. 17).
2. Ausgehend hiervon kann im Streitfall nicht angenommen werden, dass der vereinbarten
Vorkaufsabrede eine derart erhebliche Bedeutung zukommt, dass die Parteien den
Pachtvertrag ohne die Vorkaufsabrede nicht wie geschehen abgeschlossen hätten.
Vielmehr spricht aufgrund der in dem Pachtvertrag enthaltenen salvatorischen
Erhaltungsklausel eine Vermutung für die Wirksamkeit der von der Vereinbarung des
Vorkaufsrechts nicht betroffenen pachtvertraglichen Regelungen, die die Beklagte nicht
widerlegt hat.
a) Der Pachtvertrag kann auch ohne die Vorkaufsabrede ohne weiteres als selbstständiges
Rechtsgeschäft bestehen.
b) Allein der Umstand, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Pachtvertrags unstreitig die Vornahme erheblicher Investitionen in das Pachtobjekt
beabsichtigte und dies – wie in der Zusatzvereinbarung selbst festgehalten – der Grund für
die Vereinbarung des Vorkaufsrechts zugunsten der Beklagten war, reicht für die
Annahme, die Parteien hätten den Pachtvertrag ohne die Vorkaufsabrede nicht
geschlossen, nicht aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beklagten
zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf (WuM 2005, 194 ff., zit. nach juris). Der jener
Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt unterscheidet sich in zwei maßgeblichen
Punkten, auf die das OLG Düsseldorf bei der von ihm angenommenen Gesamtnichtigkeit
des dort in Rede stehenden Mietvertrags abgestellt hat, von dem vorliegend zur
Entscheidung stehenden Sachverhalt. Zum einen war zwischen den dortigen Parteien
unstreitig, dass sie die notwendige Form eingehalten hätten, wenn ihnen das
Formerfordernis bewusst gewesen wäre. Diese von den Parteien erstrebte Einhaltung der
gesetzlichen Formvorschrift sprach nach Auffassung des OLG Düsseldorf dafür, dass die
Vereinbarung des Vorkaufsrechts für die Parteien ein maßgebender Vertragsbestandteil
war. An einem entsprechenden Sachvortrag fehlt es im vorliegenden Fall. Zum anderen
hatte sich in dem von dem OLG Düsseldorf entschiedenen Fall die dortige Mieterin zu
erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet (Umbau ehemaliger Fabrikräume in ein Büro-
und Ateliergebäude). Eine derartige Verpflichtung hat die Beklagte im Streitfall nicht
übernommen. Vielmehr hat sie es selbst in der Hand, ob und in welchem Umfang sie
Investitionen in das gepachtete Objekt tätigt.
c) Hinzu kommt, dass der Pachtvertrag auf fünf Jahre befristet ist und – auch durch den
Kläger – zum 31.12.2012 gekündigt werden kann. Welches Interesse die Beklagte in
diesem Fall an dem Vorkaufsrecht, das ohnehin erst aufgrund der von dem Kläger im Jahr
2017 beabsichtigten Veräußerung hätte ausgeübt werden können, haben könnte, ist nicht
ersichtlich. Die dem Einfluss der Beklagten entzogene Möglichkeit der Beendigung des
Pachtvertrags durch den Kläger Jahre vor der in Frage stehenden Ausübung des
Vorkaufsrechts reduziert dessen Bedeutung in erheblichem Maße.
d) Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass nach dem Vorbringen des Klägers erst zu
einem Zeitpunkt, als bereits über alle übrigen Modalitäten des Pachtvertrags zwischen den
Parteien Einigkeit erzielt war und die Vertragsverhandlungen abgeschlossen waren, die
Sprache auf das Vorkaufsrecht kam, wobei die Initiative hierzu nach dem Vortrag des
Klägers in der Berufungsbegründung vom 6.10.2008 (Seite 4 Mitte = GA 74) – was
allerdings im Widerspruch zu seinem Vortrag in dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom
9.9.2008 (Seite 2, letzter Absatz = GA 45) steht – von diesem selbst ausging. Auch dies
spricht dagegen, dass die Parteien der Vereinbarung des Vorkaufsrechts eine so
maßgebende Bedeutung beigemessen haben, dass der Pachtvertrag ohne die
Vorkaufsabrede nicht abgeschlossen worden wäre. Das diesbezügliche Vorbringen des
Klägers ist unstreitig. Erstinstanzlich hat die Beklagte lediglich bestritten, dass „die
Änderungswünsche nachträglich eingearbeitet“ worden seien (vgl. Sitzungsprotokoll des
Landgerichts vom 15.9.2008, Seite 2 = GA 49). Diesem Bestreiten lässt sich nicht
entnehmen, dass der erstinstanzliche Sachvortrag des Klägers, die Beklagte habe erst
nach Abschluss der mündlichen Vertragsverhandlungen um die Einräumung eines
Vorkaufsrechts nachgesucht, bestritten werde soll. Auch aus dem Vorbringen der
Beklagten in der Berufungsinstanz ergibt sich nicht, dass sie die detaillierten Ausführungen
des Klägers zum Ablauf der Vertragsverhandlungen in dessen Berufungsbegründung, die –
wie ausgeführt – lediglich hinsichtlich der Frage, von wem die Initiative für die Vereinbarung
des Vorkaufsrechts ausging, im Widerspruch zu seinem erstinstanzlichen Sachvortrag
stehen, bestreiten möchte. Ihre Erwiderung hierzu beschränkt sich darauf, dass sie
weiteren, erstinstanzlich unstreitigen Sachvortrag als verspätet rügt. Das stellt kein
ausreichendes Bestreiten des von dem Kläger geschilderten Ablaufs der
Vertragsverhandlungen dar, so dass dessen diesbezügliches Vorbringen als zugestanden
anzusehen ist (§ 138 Abs. 3 ZPO).
e) Sonstige Umstände, die gegen die Vermutung sprechen, die Parteien hätten den
Pachtvertrag auch ohne die nichtige Vorkaufsabrede geschlossen, hat die Beklagte nicht
dargetan. Insbesondere beinhaltet ihr erstinstanzliches Vorbringen, „der Pachtvertrag und
die Zusatzvereinbarung wären nie unabhängig voneinander geschlossen worden durch die
Beklagte“ bzw. die Zusatzvereinbarung sei „Grundvoraussetzung für den Abschluss des
Pachtvertrages“ gewesen und bilde mit diesem eine Einheit (vgl. Schriftsatz vom
23.6.2008, Seite 3 = GA 22), keine tatsächlichen Umstände, die einen solchen Schluss
zuließen.
III.
Die Klage ist auch im Urkundenprozess begründet.
1. Dem Kläger steht gegen die Beklagte gemäß § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. mit § 4 des
Pachtvertrags vom 15.1.2008 der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der
vereinbarten monatlichen Pacht in Höhe von 5.000,-- EUR für den Zeitraum April bis
September 2008 und der vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlung in Höhe
von 1.500,-- EUR für den Zeitraum von Januar bis September 2008, insgesamt mithin ein
Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe von 43.500,-- EUR zu. Der zwischen
den Parteien geschlossene Pachtvertrag ist – wie ausgeführt – wirksam. Hinsichtlich der
Nebenkostenvorauszahlungen ist noch keine Abrechnungsreife eingetreten, da die mangels
Vereinbarung einer Abrechnungsfrist – wie hier – auch für die Geschäftsraummiete
maßgebende Frist von einem Jahr ab Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraums (hier:
das Kalenderjahr 2008) noch nicht abgelaufen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 535
Rdnr. 94).
2. Soweit sich die Beklagte auf ein Recht zur Minderung des Pachtzinses sowie auf weitere
Gegenforderungen „aus Investitionen von mindestens 70.000,-- EUR“ berufen hat, hat sie
diese im Hinblick darauf, dass ihr der Antritt eines im Urkundenprozess zulässigen
Beweises nicht möglich wäre, schon nicht substantiiert dargetan. Die Ausführung dieser
Rechte bleibt dem Nachverfahren vorbehalten (§ 599 Abs. 1 ZPO).
3. Die geltend gemachten Verzugszinsen sind gemäß den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs.
2 Nr. 1, 288 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB gerechtfertigt. Soweit der Kläger Zinsen in
Höhe von 17,25% beansprucht, hat er unter Vorlage einer Bankbescheinigung (GA 47)
dargelegt, einen entsprechenden Kontokorrentkredit in Anspruch zu nehmen (Schriftsatz
vom 9.9.2008, Seite 2 = GA 45). Die Beklagte ist dem nicht entgegengetreten.
IV.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 4, Nr. 10, 711 ZPO i. V. mit § 709 Satz 2 ZPO.
V.
Der Senat macht – wie angekündigt – von der Möglichkeit Gebrauch, die Sache zum
Zwecke der weiteren Verhandlung und Entscheidung im Nachverfahren gemäß § 538 Abs.
2 Satz 1 Nr. 5 ZPO, der entsprechend anwendbar ist, wenn erst das Berufungsgericht das
Vorbehaltsurteil erlässt (vgl. Zöller/Gummer/Heßler, a. a. O., § 538 Rdnr. 53), an das
Landgericht zurückzuverweisen. Den erforderlichen Zurückverweisungsantrag hat der
Kläger gestellt. Die Zurückverweisung erscheint sachdienlich, da der Beklagten zunächst
Gelegenheit zur Ausführung ihrer Gegenrechte zu geben ist und hierüber gegebenenfalls
noch – unter Einbeziehung des Ergebnisses des selbstständigen Beweisverfahrens – Beweis
zu erheben sein wird.
VI.
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§§ 542
Abs. 1, 543 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Die im Streitfall
entscheidungserhebliche Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Abstandnahme
vom Urkundenprozess auch noch in der Berufungsinstanz zulässig ist, ist nach der ZPO-
Reform in der obergerichtlichen Rechtsprechung sowie in der Literatur umstritten und –
soweit ersichtlich – bislang vom Bundesgerichtshof noch nicht entschieden worden. Ihr
Auftreten ist in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten und berührt daher das
abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung
des Rechts (vgl. Zöller/Gummer, a. a. O., § 543 Rdnr. 11 m. w. N.).