Urteil des OLG Saarbrücken vom 22.04.2004
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OLG Saarbrücken Urteil vom 22.4.2004, 8 U 430/03 - 92
Provisionsanspruch des Immobilienmaklers: Zustandekommen eines Maklervertrages mit
einem Kaufinteressenten
Leitsätze
Kann ein an den Makler herangehender Kaufinteressent den Umständen nach annehmen,
das daraufhin benannte Objekt stamme aus dem "Bestand" des Maklers, so kommt ohne
ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers kein Maklervertrag zu Stande.
Anders verhält es sich nur bei einem echten Suchauftrag des Inhalt, dass der Makler für
den Kunden durch Suchanzeige o.ä. nach außen hin suchend tätig werden soll.
Tenor
I. Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. Juni 2003 verkündete Urteil des
Landgerichts Saarbrücken - 1 O 371/02 - wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Klägerin auferlegt.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
V. Die Beschwer der Klägerin übersteigt 20.000,-- Euro nicht.
Gründe
A.
Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen in
Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils (Bl. 75-81 d.A.).
Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Maklerprovisionsbegehren wegen
Nachweises des Objektes in S.- G. weiter, nachdem der Erstrichter die Klage mangels
Nachweises des Zustandekommens eines Maklervertrages zwischen den Parteien
abgewiesen hat. Die Klägerin rügt in erster Linie einer fehlerhafte Beweiswürdigung des
Erstrichters, der dem Zeugen D. zu Unrecht keinen Glauben geschenkt, das Schreiben vom
24.08.2000 (Bl. 36/37 d.A.) falsch interpretiert und die Widersprüche im Vortrag sowie
den Aussagen der Beklagten - insbesondere zum Zeitpunkt der Kontaktaufnahme zur
Zeugin K. - nicht hinreichend gewürdigt habe, ebenso wenig das unsichere
Aussageverhalten der Beklagten zu 2).
Die Klägerin beantragt (Bl. 96, 143 d.A.),
unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung, die Beklagten
gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 4.270,30 Euro nebst 5 %
Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG hieraus seit dem
26.08.2002 zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen (Bl. 95, 143 d.A.),
die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres früheren Vorbringens.
Erneut weisen sie darauf hin, dass der Zeuge D. sich als Makler der
Grundstücksverkäuferin K. geriert habe und das Schreiben vom 24.08.2000 in der festen
Überzeugung gefertigt worden sei, zwischen der Klägerin und der Zeugin K. bestehe ein
Maklervertrag.
Bezüglich des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten
Schriftsätze sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 1. April 2004 (Bl. 142/144 d.A.)
Bezug genommen.
B.
Die Berufung der Klägerin ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.
In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht
weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach §
529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
Soweit der Erstrichter ein ausdrückliches Provisionsverlangen der Klägerin bzw. des Zeugen
D. gegenüber den Beklagten als unerlässliche Voraussetzung für das Zustandekommen
eines - konkludenten - Maklervertrages angesehen, nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme ein solches aber nicht für bewiesen erachtet hat, lässt dies nach der -
bereits in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen dargelegten, hiermit in Bezug
genommenen - Ansicht des Senats Rechtsfehler nicht erkennen und ist dies auch
ansonsten in keiner Weise zu beanstanden.
1. Keinesfalls hat das Landgericht rechtsfehlerhaft zu strenge Anforderungen an das
Zustandekommen eines Maklervertrages gestellt. Insoweit ist allgemein anerkannt, dass
ein Makler, der als - wirklicher oder auch nur scheinbarer - Beauftragter eines Dritten mit
einem Interessenten in Kontakt tritt, seine Provisionserwartung diesem gegenüber
unmissverständlich zum Ausdruck bringen muss, andernfalls der Interessent keine Provision
zu zahlen hat (BGH BB 1971, 1124; NJW 1981, 1444; WM 1986, 1390; NJW-RR 1987,
173; NJW-RR 1996, 114). Ein solches Klarstellungsbedürfnis, das Folge einer Ambivalenz
des Maklerverhaltens ist, ist ohne weiteres und in jedem Fall zu bejahen, wenn der Kontakt
auf eine Initiative des Maklers zurückgeht, wie dies hier ursprünglich der Fall war. Hat sich
mithin der Kaufinteressent, wie vorliegend, an den Makler gewandt, weil er durch eine
Zeitungsannonce auf ihn aufmerksam geworden ist, kommt ohne entsprechende
Klarstellung kein Maklervertrag zustande (vgl. BGH WM 1971, 1098; OLG Düsseldorf NJW-
RR 1997, 368). Denn der Kaufinteressent darf unter diesen Umständen davon ausgehen,
der Makler sei von der Veräußererseite mit Maklerdiensten betraut, entfalte seine Tätigkeit
in Erfüllung dieses Maklervertrages und werde vom Veräußerer für seine Tätigkeit entlohnt;
dem insoweit geschaffenen Vertrauenstatbestand hat der Makler aber durch
unmissverständliche Erklärungen entgegenzuwirken (OLG Düsseldorf, a.a.O.).
Entgegen der Ansicht der Klägerin würde nichts anderes gelten, wenn die Beklagten den
Zeugen D. im Anschluss an die erfolglose Besichtigung des inserierten Grundstückes in der
von sich aus nach weiteren vergleichbaren Grundstücken gefragt hätten, wozu allerdings
schon einander widersprechende Aussagen des Zeugen D. einerseits und der Beklagten
andererseits vorliegen. Unabhängig davon, ob diese klägerische Darstellung danach
überhaupt bewiesen ist, lässt sie jedenfalls auch kein vertragsbegründendes Verhalten
erkennen. Davon ausgehend, dass die Nachfrage noch vor Ort erfolgt wäre und das
weitere Grundstück in der sofort von dem Zeugen D. benannt und dann auch von den
Beteiligten besichtigt wurde, läge nämlich ersichtlich kein - unter Umständen
provisionspflichtiger - echter Suchauftrag des Inhalts, dass der Makler für den Kunden durch
Suchanzeige o.ä. nach außen hin suchend tätig werden soll (vgl. hierzu OLG Hamm NJW-RR
1994, 1540), vor. Die Beklagten konnten und durften unter den gegebenen Umständen
vielmehr annehmen, der Zeuge D. benenne ein weiteres geeignetes Objekt aus dem
„Bestand“ der Klägerin, das dieser durch den Veräußerer an die Hand gegeben worden sei
und das er demgemäß im Auftrag der anderen Vertragspartei anbiete; ohne einen
entsprechenden Hinweis mussten die Beklagten folglich auch in einer solchen Konstellation
nicht davon ausgehen, dass auch sie im Erfolgsfalle Provision schulden würden (vgl. OLG
Hamm NJW-RR 1994, 1540; NJW-RR 1989, 1210; Schwerdtner, MaklerR, 4. Aufl., Rn 132
m.w.N.).
2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat es der Erstrichter ferner nicht für
erwiesen erachtet, dass der Zeuge D. im Zusammenhang mit dem Nachweis und der
Besichtigung des Grundstückes in der ein solches, nach allem allein
anspruchsbegründendes ausdrückliches Provisionsverlangen gegenüber den Beklagten
tatsächlich geäußert hat. Wie der Senat bereits in der mündlichen Verhandlung im
Einzelnen ausgeführt hat, ist die Beweiswürdigung des Landgerichts nicht zu beanstanden.
Diese dem Bereich der Tatsachenfeststellung zuzurechnende Beweiswürdigung kann
gemäß § 529 I Nr. 1 ZPO nur angegriffen werden durch das Aufzeigen konkreter
Anhaltspunkte, die Zweifel an ihrer Richtigkeit und Vollständigkeit begründen und deshalb
eine erneute Feststellung gebieten. Dahingehende Anhaltspunkte, die sich etwa daraus
ergeben können, dass sich das Gericht mit den Beweisergebnissen und dem Prozessstoff
nicht vollständig und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, dass seine Würdigung
gegen die Denkgesetze oder gegen Erfahrungssätze verstößt oder dass es die
Beweisanforderungen überspannt, die Beweislast verkannt, Beweisregeln missachtet oder
Beweiserleichterungen übersehen hat, werden von der Klägerin letztlich nicht aufgezeigt
und sind auch ansonsten nicht ersichtlich.
Dass der Erstrichter die die - nachträglich ergänzte - klägerische Darstellung im
Wesentlichen bestätigende Zeugenaussage D. für sich allein nicht als hinreichend
beweisgeeignet angesehen hat, ist nach Ansicht des Senats schon deshalb gerechtfertigt,
weil dieser Zeuge damit einen Ablauf der Besichtigung des Grundstückes bestätigt hat, den
die Klägerin selbst ursprünglich nicht behauptet, vielmehr erst nachträglich mit Schriftsatz
vom 7. März 2003 (Bl. 52 ff. d.A.) vorgetragen hat, nachdem der Erstrichter auf
Schlüssigkeitsbedenken hingewiesen hatte (vgl. Seite 2 des Sitzungsprotokolls vom 27.
Februar 2003; Bl. 48 d.A.); dabei hat der Zeuge D. - über den Klagevortrag hinaus (!)
ferner bekundet, die Provision genau mit 3 % plus Mehrwertsteuer angegeben zu haben,
welcher „Übereifer“ ebenfalls nicht unberücksichtigt bleiben kann.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist darüber hinaus auch das Schreiben des Beklagten zu
1) vom 24.08.2000 (Bl. 36/37 d.A.) kein Indiz für die Wahrheitsgemäßheit der Angaben
des Zeugen D. Denn der Erstrichter hat dieses Schreiben zutreffend dahin verstanden,
dass es lediglich die - vermeintliche - Verkäuferprovision der Zeugin K. - und nicht eine
etwaige Käuferprovision der Beklagten - betroffen hat, welche diese Zeugin auf den Käufer
abzuwälzen gedachte und die der Beklagte zu 1), nachdem dieses Anliegen über den
Zeugen D. an ihn herangetragen worden war, demgemäß im Innenverhältnis zur Zeugin K.
übernommen hat. Für ein solches Verständnis des Schreibens vom 24.08.2000 spricht
nicht nur dessen Adressierung an die Zeugin K., sondern insbesondere auch der
Zusammenhang der Übernahmeerklärung bezüglich der Maklergebühren mit dem
vorausgehenden Satz, wo die Freistellung der Verkäuferin hinsichtlich der Eintragungs-,
Notarkosten u.ä. angesprochen ist. Dass mit dem Schreiben vom 24.08.2000 - seitens
des Zeugen D. dem Beklagten zu 1) übermittelten - Zahlungs-Befürchtungen der Zeugin K.
Rechnung getragen wurde, hat im Übrigen auch die Klägerin selbst so vorgetragen (vgl.
Seite 2 des Schriftsatzes vom 07.03.2003; Bl. 53 d.A.).
Hat sich nach allem diese Erklärung des Beklagten zu 1) aber ausschließlich auf die
Verkäuferprovision bezogen, kann aus ihr - auch wenn sie angesichts tatsächlich nicht
gegebener Provisionspflichtigkeit der Verkäuferin insoweit wirkungslos geblieben ist - für
den Anfall einer Käuferprovision nichts hergeleitet werden. Mithin stützt das Schreiben vom
24.08.2000 die klägerische Darstellung und die Zeugenaussage D. entgegen der Ansicht
der Klägerin in keiner Weise.
Zugleich lösen sich die seitens der Klägerin beanstandeten - vermeintlichen - Widersprüche
bei Berücksichtigung dieser Umstände des Zustandekommens des betreffenden
Schreibens und bei Zugrundelegung eines solchen Verständnisses ohne weiteres auf: die
beklagtenseits im vorliegenden Verfahren durchgängig eingeräumte Bereitschaft zur
Übernahme der Maklergebühr betraf gerade nicht die Käuferprovision und die von dem
Beklagten zu 1) bei seiner Anhörung erwähnte „interne Vereinbarung“ war die zwischen
der Zeugin K. und dem Zeugen D. getroffene Abrede, die letzterer dem Beklagten zu 1)
am 24.08.2000 übermittelt hat, was sich auch durchaus mit dem weiteren
Beklagtenvorbringen verträgt, erst nach dem 24.08.2000 mit der Zeugin persönlich in
Kontakt getreten zu sein.
Die Beweiswürdigung des Erstrichters ist schließlich auch in Bezug auf die Befragung der
Beklagten zu 2) nicht zu beanstanden. Unabhängig von deren angeblich unsicherem
Aussageverhalten, das im Übrigen alle möglichen Gründe haben kann, wäre eine wenig
überzeugende Parteibekundung jedenfalls keine hinreichende Grundlage für einen
Umkehrschluss dahingehend, das Gegenteil als bewiesen anzusehen und von der
Wahrheitsgemäßheit der Zeugenaussage D. auszugehen. Entgegen der Ansicht der
Klägerin war das Landgericht in diesem Zusammenhang auch nicht gehalten, eine
förmliche Parteivernehmung durchzuführen, und greift deren Einwand, die erfolgte
informatorische Befragung sei zu Unrecht als vollwertiges Beweismittel verwertet worden,
im Ergebnis nicht durch. Denn es kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Klägerin
insoweit selbst beweisbelastet war und die Anhörung der Beklagten lediglich zur
Überprüfung der Glaubhaftigkeit des klägerischen Vortrages sowie der Zeugenaussage D.
erfolgte.
Die Berufung der Klägerin war nach allem zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit
aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§
542 I, 543 I Ziff. 1 i.V.m. II, 1 ZPO).
Der Wert der Beschwer der Klägerin wurde im Hinblick auf § 26 Ziff. 8 EinfGZPO
festgesetzt.