Urteil des OLG Saarbrücken vom 29.11.2006
OLG Saarbrücken: inbetriebnahme, zustand, eigentum, verwaltung, kostenvoranschlag, fahrstuhl, anschluss, stimmenmehrheit, minderheit, eigentümer
OLG Saarbrücken Beschluß vom 29.11.2006, 5 W 104/06 - 39
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft: Ablehnung der
Instandsetzung eines Aufzuges
Leitsätze
Die faktische Stilllegung eines Aufzugs und Verweigerung einer Reparatur, dessen
Funktionsfähigkeit die Teilungserklärung verspricht, kann nicht mehrheitlich beschlossen
werden.
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des
Landgerichts Saarbrücken vom 13.03.2006 aufgehoben.
2. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Antragsgegnerin vom 21.2.2005 nichtig ist.
3. Im übrigen wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die
Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde an das Landgericht Saarbrücken
zurückverwiesen.
4. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 30.663,69 EUR
festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft K.-Straße in H., die aus
drei Gebäuden mit je 25 Wohneinheiten besteht. In der das Anwesen betreffenden
Teilungserklärung sind als Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums die „Lifte“
bezeichnet (I C 1 i). Ferner ist bestimmt, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum
stehenden Anlagen auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind
und über die Vornahme großer Instandsetzungsarbeiten und die Aufbringung der hierfür
erforderlichen Mittel die Wohnungseigentümer mit Mehrheit entscheiden.
Die Antragsteller sind Eigentümer einer Penthousewohnung in Block A der Anlage. In
diesem Gebäude befindet sich ein 1972 errichteter Fahrstuhl, der nicht funktionstüchtig ist.
Der Fahrstuhl wurde von den Antragstellern beziehungsweise ihren Mietern in den ersten
Jahren sporadisch benutzt. 1990 wurde sein Betrieb eingestellt.
Die Antragsteller bemühten sich in der Vergangenheit mehrfach um die Inbetriebnahme
des Fahrstuhls. In der Wohnungseigentümerversammlung von 16.7.2003 wurde ihr
Antrag, die Mängel des Fahrstuhls zu beseitigen und diesen in Betrieb zu nehmen, von der
Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt.
Die Antragsteller haben beantragt,
die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten, der Inbetriebnahme des
im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fahrstuhles in dem Anwesen K.-
Straße in 66... H. zuzustimmen.
In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Homburg vom 24.11.2004 schlossen
die Parteien auf Vorschlag des Gerichts einen Teilvergleich. Darin verpflichtete sich die
Antragsgegnerin, den Zustand des Fahrstuhls durch den TÜV bzw. durch die DEKRA sowie
die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten feststellen und auf dieser Grundlage durch eine
Fachfirma einen Kostenvoranschlag erstellen zu lassen. Sie verpflichtete sich weiter, binnen
eines Monats nach Zugang des Kostenvoranschlags eine außerordentliche
Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Antragsgegnerin ließ sodann den
Zustand des Fahrstuhles überprüfen und einen Kostenvoranschlag erstellen. Danach sollten
die Gesamtkosten für die Wiederinstandsetzung 27.876,- EUR netto betragen. In der im
Anschluss daran einberufenen Eigentümerversammlung vom 21.2.2005 wurde die
Neuinstandsetzung des Fahrstuhles mehrheitlich abgelehnt. Diesen Beschluss haben die
Antragsteller angefochten. Die Antragsgegner haben beantragt, den Anfechtungsantrag
zurückzuweisen.
Mit Beschluss vom 25.9.2005 hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, der
Inbetriebnahme des Fahrstuhles zuzustimmen und den Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung von 21.2.2005 zu TOP 2 (Beschluss über die
Neuinstandsetzung des Fahrstuhles ) für ungültig erklärt.
Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Das
Landgericht hat mit Beschluss vom 10.3.2006 (Bl. 231 ff) den Beschluss des Amtsgerichts
aufgehoben und die Anträge der Antragsteller vom 21.8.2003 und 15.3.2005
zurückgewiesen.
Gegen diesen, ihnen am 10.4.2006 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit am
18.4.2006 eingegangenen Schriftsatz vom 12.4.2006 sofortige weitere Beschwerde
eingelegt, mit dem Antrag,
1. den Beschluss des Landgerichts vom 13.3.2006 aufzuheben und entsprechend den
Anträgen der Antragsteller vom 21.8.2003 und 15.3.2005 die Antragsgegnerin zu
verpflichten, der Inbetriebnahme des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Fahrstuhles in dem Anwesen K.-Straße in 66... H. zuzustimmen, sowie die Ungültigkeit des
Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.2.2005 bezüglich der
Inbetriebnahme des Aufzuges festzustellen.
2. der Antragsgegnerin die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Sie meinen, der Beschluss vom 16.7.2003 habe keiner Anfechtung bedurft. Der
Negativbeschluss hindere grundsätzlich nicht eine erneute Beschlussfassung über den
zugrundeliegenden Gegenstand. Dies müsse umso mehr gelten, wenn sich die
Antragsgegnerin trotz bereits erfolgter Beschlussfassung im Wege eines Vergleichs bereit
erklärt hätten, den Zustand des Fahrstuhles zu überprüfen und einen Kostenvoranschlag
einzuholen und im Anschluss daran eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur
Beschlussfassung über die Instandsetzungsmaßnahme herbeizuführen. Die Berufung auf
die Bestandskraft des Beschlusses sei jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Der Zweitbeschluss
habe den Erstbeschluss novatorisch ersetzt.
II.
Die zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält der im
Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde allein möglichen rechtlichen Prüfung (§ 27
FGG) nicht stand.
Das Landgericht hat die Zurückweisung des gegen den Beschluss der
Wohnungseigentümer vom 21.2.2005 gerichteten Anfechtungsantrags vom 15.3.2005
und des Antrags vom 21.8.2003 auf Verpflichtung der Wohnungseigentümer, der
Inbetriebnahme des Fahrstuhls zuzustimmen damit begründet, dass dem grundsätzlich
bestehenden Anspruch der Antragsteller auf Instandsetzung des Fahrstuhls nach § 21 Abs.
4 WEG der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom
16.7.2003 entgegenstehe, mit dem die Antragsgegnerin die Inbetriebnahme des
Fahrstuhles abgelehnt habe. Dieser verliere nicht durch den erneuten Beschluss vom
21.2.2005 seine Bestandskraft. Der Beschluss vom 16.7.2003 sei auch nicht wegen
fehlender Beschlusskompetenz nichtig, da er das Verhältnis der Wohnungseigentümer in
Angelegenheiten des Gebrauchs § 15 Abs. 2 WEG betreffe und daher nur dann anfechtbar
sei, wenn er gegen gesetzliche oder vereinbarte Vorgaben der Gemeinschaftsordnung
verstoße.
Dem vermag der Senat nicht zu folgen.
1. Der Beschluss vom 21.2.2005 zu TOP 2, mit dem die Instandsetzung des Fahrstuhles
abgelehnt wird, ist nichtig, weil er die Beschlusszuständigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft überschreitet.
a.) Mit ihrem Antrag vom 15.3.2005 haben die Antragsteller beansprucht, den Beschluss
der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.2.2005 über die Inbetriebnahme des
Fahrstuhles für ungültig zu erklären. Verfahrensgegenstand eines Anfechtungsantrags ist
die Gültigkeit des angegriffenen Beschlusses. Aufgrund eines solchen Antrags hat das
Gericht im Hinblick auf die umfassende Rechtskraftwirkung gerichtlicher Entscheidungen
gemäß § 45 Abs. 2 WEG die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nicht nur auf
Anfechtungs- sondern auch auf Nichtigkeitsgründe zu überprüfen. Dass der Antrag auf
Ungültigkeitserklärung gerichtet ist, steht einer Feststellung der Nichtigkeit des
Eigentümerbeschlusses nicht entgegen (vgl. BGH NJW 2003, 3550, 3554). Im Verfahren
gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG sind alle in Betracht kommenden Anfechtungs- und
Nichtigkeitsgründe zu prüfen. Es handelt sich insoweit nicht um unterschiedliche
Verfahrensgegenstände (Bärmann/Pick/Merle, § 43 Rdn. 66). Ein
Beschlussanfechtungsantrag ist daher immer auch auf die Feststellung der Nichtigkeit des
angefochtenen Eigentümerbeschlusses gerichtet, falls dieser an einem als
Nichtigkeitsgrund einzuordnenden Mangel leiden sollte. In diesem Fall entspricht die - auch
in dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG mögliche ( BGH, a.aO ; BGHZ 107, 270) -
Feststellung der Nichtigkeit dem mit der Beschlussanfechtung zum Ausdruck gebrachten
Rechtsschutzziel, eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten
Eigentümerbeschlusses herbeizuführen.
b.) Für den mehrheitlich gefassten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom
21.2.2005 fehlt ihr, wie auch für den nicht gesondert angegriffenen Beschluss vom
16.7.2003, die Beschlusskompetenz. Er ist folglich nichtig (BGHZ 145, 158).
Das Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) unterscheidet zwischen Angelegenheiten,
die die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss entscheiden können und solchen,
die einer Vereinbarung bedürfen (§§ 10, 23 Abs.1 WEG). Dabei stellt die Zulässigkeit von
Mehrheitsbeschlüssen die Ausnahme dar, die einer besonderen Legitimation bedarf. Jeder
Wohnungseigentümer darf sich darauf verlassen, dass sein Eigentum mehrheitsfest ist,
jeder seiner Rechtsnachfolger darf gewiss sein, den sachlichen und rechtlichen Kern seines
Wohnungseigentums dem Grundbuch entnehmen zu können (BGHZ 145, 158). Das gilt
auch für Beschlüsse, die bauliche Veränderungen betreffen (OLG Düsseldorf OLG R 2005,
146; BayObLG NJW-RR 2005, 311). Soweit die Teilungserklärung keine abweichende
Regelung enthält, bedürfen sie - vorbehaltlich der Fälle des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG - der
Vereinbarung oder der Allstimmigkeit. Nur dort, wo es um die Konkretisierung des
ordnungsgemäßen Gebrauchs (§ 15 Abs. 2 WEG) oder die ordnungsgemäße Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs.1,3 WEG) geht, muss er erwarten, dass sich
die näheren Einzelheiten der Ausübung seines Eigentumsrechts aus Beschlüssen der
Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben können.
c.) Nach § 21 Abs.1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, soweit durch das Gesetz oder eine
Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist. In diesem Rahmen dürfen die
Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums
entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung auch durch Stimmenmehrheit beschließen (§
21 Abs. 3 WEG). Zu einer solchen ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( §
21 Abs. 4 WEG). Zu den Maßnahmen der Instandhaltung und der Instandsetzung zählen
alle Unternehmungen, die im Interesse der Eigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung,
oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden
Gebrauch gerichtet sind, oder die einen ordnungsgemäßen Zustand wiederherstellen oder
erstmalig herstellen (KK-WEG/Drabek, § 21 Rdn. 150 ff.). Demgegenüber handelt es sich
um eine der Mehrheitsherrschaft grundsätzlich entzogene bauliche Veränderung (§ 22 Abs.
1 WEG), wenn das Gemeinschaftseigentum umgestaltet wird. Das ist in der Regel der Fall,
wenn in seine Substanz eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche
Veränderung seiner realen Teile vorgenommen wird (OLG Frankfurt, Beschl.v. 30.6.2003 –
20 W 254/01). Genau darum geht es hier.
Der streitgegenständliche Fahrstuhl gehört zum Gemeinschaftseigentum. Nach der
Teilungserklärung Ziffer 8 , Abs. 3 sind die im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen
und Einrichtungen der Wohnanlage dauernd in einem guten Zustand zu erhalten. Dieser
Regelung widersprechen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 16.7.2003 und
21.2.2005, mit denen die Instandsetzung des Fahrstuhles abgelehnt wird. Da eine
Inbetriebnahme des Fahrstuhles ohne vorherige Instandsetzung nicht möglich ist, wie sich
dem Bericht des TÜV Saarland über die Besichtigung der Aufzugsanlage vom 22.12.2004
entnehmen lässt, kommt die Ablehnung einer Instandsetzung seiner dauerhaften
Außerbetriebnahme gleich. Folglich zielen die Mehrheitsbeschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch auf den Entzug wesentlicher Bestandteile des
Gemeinschaftseigentums und damit auf die Veränderung seiner sachlichen Substanz.
Ebenso wenig wie der Einbau eines Personenaufzugs an einem Treppenhaus eine
Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt (KK-
WEG/Drabek, § 21 Rdn. 172) kann sein "Abbau" anderes als eine bauliche Veränderung
darstellen. Die faktische Beseitigung der Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks mit einem
Lift stellt insoweit eine mit der Stilllegung eines Treppenhauses bei anderweitiger
Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks vergleichbare Maßnahme dar. Auch sie ist der
Mehrheitsherrschaft entzogen, soweit die Teilungserklärung nichts anderes zulässt.
d.) Etwas anderes ergibt sich nicht aus Ziffer 8 Abs. 5 der Teilungserklärung. Danach
können die Wohnungseigentümer lediglich über die Vornahme „großer
Instandsetzungsarbeiten“ und die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel mit
Stimmenmehrheit beschließen. Ob zu den großen Instandsetzungsarbeiten, von denen die
Teilungserklärung einige veranschaulicht, auch die Herstellung eines funktionsfähigen
Fahrstuhls zählt, kann dahinstehen. Die Regelung lässt nach Wortlaut und Sinn
Mehrheitsbeschlüsse über die „Vornahme“ von Instandsetzungsarbeiten zu, um zu
verhindern, dass eine die Kosten scheuende Minderheit erreicht, die bauliche Anlage auf
Dauer schadhaft zu belassen. Das zeigt auch die Veranschaulichung der „großen
Instandsetzungsarbeiten“: Es geht durchweg um Maßnahmen, die Schäden oder Mängel
beseitigen sollen, um die Funktionsfähigkeit und Werthaltigkeit der Anlage zu sichern. Die
Vereinbarung der Teilungserklärung kann hingegen nicht so ausgelegt werden, dass sie
erlaubt, mit Mehrheit auch die Nichtvornahme von Instandsetzungsarbeiten zu beschließen,
unter der nur eine Minderheit von Wohnungseigentümern zu leiden hätte. Sie gibt den
Wohnungseigentümern also nicht das Recht, durch Mehrheitsbeschluss gegen den Willen
eines Wohnungseigentümers Teile des Gemeinschaftseigentums von der Instandsetzung
auszunehmen.
Auf die von den Vorinstanzen geprüfte Problematik der Anfechtbarkeit des Beschlusses
vom 21.2.2005 wegen der Bestandkraft des Negativbeschlusses vom 16.7.2003 und der
Frage, ob ein ersetzender Zweitbeschluss vorliegt, kommt es hier daher nicht an.
2. Da die Beschlüsse vom 13.7.2003 und 21.2.2005 nichtig sind und damit keine
Bindungswirkung entfalten, stehen sie einer Verpflichtung der Antragsgegnerin auf
"Neuinstandsetzung" auf den Antrag aus dem Schriftsatz vom 21.8.2003 hin nicht
entgegen. Der Senat ist allerdings an einer abschließenden Entscheidung gehindert. Das
Landgericht wird zu prüfen haben, ob die Antragsteller tatsächlich einen Anspruch auf
Zustimmung zu der Inbetriebnahme des in Fahrstuhls geltend machen wollen oder ob der
Sinn ihres Begehrens nicht ein anderer ist. Zugleich wird es sich der Frage widmen
müssen, ob die Antragsgegnerin dem Verlangen der Antragsteller ausnahmsweise
entgegenhalten darf, die von der Teilungserklärung gebotene Herstellung eines
funktionsfähigen Fahrstuhls führe aufgrund besonderer Umstände unter Abwägung der
Interessen aller Beteiligten zu einer untragbaren Belastung der
Wohnungseigentümergemeinschaft (zum Anspruch auf Abänderung einer Teilungserklärung
vgl. Senat, Beschl.v. 28.9.2004 5 W 173/04).