Urteil des OLG Saarbrücken vom 29.11.2006, 5 W 104/06

Entschieden
29.11.2006
Schlagworte
Inbetriebnahme, Zustand, Eigentum, Verwaltung, Kostenvoranschlag, Fahrstuhl, Anschluss, Stimmenmehrheit, Minderheit, Eigentümer
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OLG Saarbrücken Beschluß vom 29.11.2006, 5 W 104/06 - 39

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft: Ablehnung der Instandsetzung eines Aufzuges

Leitsätze

Die faktische Stilllegung eines Aufzugs und Verweigerung einer Reparatur, dessen Funktionsfähigkeit die Teilungserklärung verspricht, kann nicht mehrheitlich beschlossen werden.

Tenor

1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 13.03.2006 aufgehoben.

2. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Antragsgegnerin vom 21.2.2005 nichtig ist.

3. Im übrigen wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde an das Landgericht Saarbrücken zurückverwiesen.

4. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 30.663,69 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft K.-Straße in H., die aus drei Gebäuden mit je 25 Wohneinheiten besteht. In der das Anwesen betreffenden Teilungserklärung sind als Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums die „Lifte“ bezeichnet (I C 1 i). Ferner ist bestimmt, dass die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten sind und über die Vornahme großer Instandsetzungsarbeiten und die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel die Wohnungseigentümer mit Mehrheit entscheiden.

Die Antragsteller sind Eigentümer einer Penthousewohnung in Block A der Anlage. In diesem Gebäude befindet sich ein 1972 errichteter Fahrstuhl, der nicht funktionstüchtig ist. Der Fahrstuhl wurde von den Antragstellern beziehungsweise ihren Mietern in den ersten Jahren sporadisch benutzt. 1990 wurde sein Betrieb eingestellt.

Die Antragsteller bemühten sich in der Vergangenheit mehrfach um die Inbetriebnahme des Fahrstuhls. In der Wohnungseigentümerversammlung von 16.7.2003 wurde ihr Antrag, die Mängel des Fahrstuhls zu beseitigen und diesen in Betrieb zu nehmen, von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich abgelehnt.

Die Antragsteller haben beantragt,

die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verpflichten, der Inbetriebnahme des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fahrstuhles in dem Anwesen K.- Straße in 66... H. zuzustimmen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Homburg vom 24.11.2004 schlossen die Parteien auf Vorschlag des Gerichts einen Teilvergleich. Darin verpflichtete sich die Antragsgegnerin, den Zustand des Fahrstuhls durch den TÜV bzw. durch die DEKRA sowie die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten feststellen und auf dieser Grundlage durch eine Fachfirma einen Kostenvoranschlag erstellen zu lassen. Sie verpflichtete sich weiter, binnen eines Monats nach Zugang des Kostenvoranschlags eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Antragsgegnerin ließ sodann den Zustand des Fahrstuhles überprüfen und einen Kostenvoranschlag erstellen. Danach sollten die Gesamtkosten für die Wiederinstandsetzung 27.876,- EUR netto betragen. In der im Anschluss daran einberufenen Eigentümerversammlung vom 21.2.2005 wurde die Neuinstandsetzung des Fahrstuhles mehrheitlich abgelehnt. Diesen Beschluss haben die Antragsteller angefochten. Die Antragsgegner haben beantragt, den Anfechtungsantrag

zurückzuweisen.

Mit Beschluss vom 25.9.2005 hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, der Inbetriebnahme des Fahrstuhles zuzustimmen und den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung von 21.2.2005 zu TOP 2 (Beschluss über die Neuinstandsetzung des Fahrstuhles ) für ungültig erklärt.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.3.2006 (Bl. 231 ff) den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und die Anträge der Antragsteller vom 21.8.2003 und 15.3.2005 zurückgewiesen.

Gegen diesen, ihnen am 10.4.2006 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit am 18.4.2006 eingegangenen Schriftsatz vom 12.4.2006 sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit dem Antrag,

1. den Beschluss des Landgerichts vom 13.3.2006 aufzuheben und entsprechend den Anträgen der Antragsteller vom 21.8.2003 und 15.3.2005 die Antragsgegnerin zu verpflichten, der Inbetriebnahme des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fahrstuhles in dem Anwesen K.-Straße in 66... H. zuzustimmen, sowie die Ungültigkeit des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.2.2005 bezüglich der Inbetriebnahme des Aufzuges festzustellen.

2. der Antragsgegnerin die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

Sie meinen, der Beschluss vom 16.7.2003 habe keiner Anfechtung bedurft. Der Negativbeschluss hindere grundsätzlich nicht eine erneute Beschlussfassung über den zugrundeliegenden Gegenstand. Dies müsse umso mehr gelten, wenn sich die Antragsgegnerin trotz bereits erfolgter Beschlussfassung im Wege eines Vergleichs bereit erklärt hätten, den Zustand des Fahrstuhles zu überprüfen und einen Kostenvoranschlag einzuholen und im Anschluss daran eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über die Instandsetzungsmaßnahme herbeizuführen. Die Berufung auf die Bestandskraft des Beschlusses sei jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Der Zweitbeschluss habe den Erstbeschluss novatorisch ersetzt.

II.

Die zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält der im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde allein möglichen rechtlichen Prüfung 27 FGG) nicht stand.

Das Landgericht hat die Zurückweisung des gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21.2.2005 gerichteten Anfechtungsantrags vom 15.3.2005 und des Antrags vom 21.8.2003 auf Verpflichtung der Wohnungseigentümer, der Inbetriebnahme des Fahrstuhls zuzustimmen damit begründet, dass dem grundsätzlich bestehenden Anspruch der Antragsteller auf Instandsetzung des Fahrstuhls nach § 21 Abs. 4 WEG der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.7.2003 entgegenstehe, mit dem die Antragsgegnerin die Inbetriebnahme des Fahrstuhles abgelehnt habe. Dieser verliere nicht durch den erneuten Beschluss vom 21.2.2005 seine Bestandskraft. Der Beschluss vom 16.7.2003 sei auch nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig, da er das Verhältnis der Wohnungseigentümer in Angelegenheiten des Gebrauchs § 15 Abs. 2 WEG betreffe und daher nur dann anfechtbar sei, wenn er gegen gesetzliche oder vereinbarte Vorgaben der Gemeinschaftsordnung verstoße.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

1. Der Beschluss vom 21.2.2005 zu TOP 2, mit dem die Instandsetzung des Fahrstuhles abgelehnt wird, ist nichtig, weil er die Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft überschreitet.

a.) Mit ihrem Antrag vom 15.3.2005 haben die Antragsteller beansprucht, den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.2.2005 über die Inbetriebnahme des Fahrstuhles für ungültig zu erklären. Verfahrensgegenstand eines Anfechtungsantrags ist die Gültigkeit des angegriffenen Beschlusses. Aufgrund eines solchen Antrags hat das

Gericht im Hinblick auf die umfassende Rechtskraftwirkung gerichtlicher Entscheidungen gemäß § 45 Abs. 2 WEG die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nicht nur auf Anfechtungs- sondern auch auf Nichtigkeitsgründe zu überprüfen. Dass der Antrag auf Ungültigkeitserklärung gerichtet ist, steht einer Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses nicht entgegen (vgl. BGH NJW 2003, 3550, 3554). Im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG sind alle in Betracht kommenden Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe zu prüfen. Es handelt sich insoweit nicht um unterschiedliche Verfahrensgegenstände (Bärmann/Pick/Merle, § 43 Rdn. 66). Ein Beschlussanfechtungsantrag ist daher immer auch auf die Feststellung der Nichtigkeit des angefochtenen Eigentümerbeschlusses gerichtet, falls dieser an einem als Nichtigkeitsgrund einzuordnenden Mangel leiden sollte. In diesem Fall entspricht die - auch in dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG mögliche ( BGH, a.aO ; BGHZ 107, 270) - Feststellung der Nichtigkeit dem mit der Beschlussanfechtung zum Ausdruck gebrachten Rechtsschutzziel, eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen.

b.) Für den mehrheitlich gefassten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.2.2005 fehlt ihr, wie auch für den nicht gesondert angegriffenen Beschluss vom 16.7.2003, die Beschlusskompetenz. Er ist folglich nichtig (BGHZ 145, 158).

Das Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) unterscheidet zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss entscheiden können und solchen, die einer Vereinbarung bedürfen (§§ 10, 23 Abs.1 WEG). Dabei stellt die Zulässigkeit von Mehrheitsbeschlüssen die Ausnahme dar, die einer besonderen Legitimation bedarf. Jeder Wohnungseigentümer darf sich darauf verlassen, dass sein Eigentum mehrheitsfest ist, jeder seiner Rechtsnachfolger darf gewiss sein, den sachlichen und rechtlichen Kern seines Wohnungseigentums dem Grundbuch entnehmen zu können (BGHZ 145, 158). Das gilt auch für Beschlüsse, die bauliche Veränderungen betreffen (OLG Düsseldorf OLG R 2005, 146; BayObLG NJW-RR 2005, 311). Soweit die Teilungserklärung keine abweichende Regelung enthält, bedürfen sie - vorbehaltlich der Fälle des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG - der Vereinbarung oder der Allstimmigkeit. Nur dort, wo es um die Konkretisierung des ordnungsgemäßen Gebrauchs 15 Abs. 2 WEG) oder die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 21 Abs.1,3 WEG) geht, muss er erwarten, dass sich die näheren Einzelheiten der Ausübung seines Eigentumsrechts aus Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben können.

c.) Nach § 21 Abs.1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, soweit durch das Gesetz oder eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist. In diesem Rahmen dürfen die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung auch durch Stimmenmehrheit beschließen 21 Abs. 3 WEG). Zu einer solchen ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 4 WEG). Zu den Maßnahmen der Instandhaltung und der Instandsetzung zählen alle Unternehmungen, die im Interesse der Eigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung, oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind, oder die einen ordnungsgemäßen Zustand wiederherstellen oder erstmalig herstellen (KK-WEG/Drabek, § 21 Rdn. 150 ff.). Demgegenüber handelt es sich um eine der Mehrheitsherrschaft grundsätzlich entzogene bauliche Veränderung 22 Abs. 1 WEG), wenn das Gemeinschaftseigentum umgestaltet wird. Das ist in der Regel der Fall, wenn in seine Substanz eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung seiner realen Teile vorgenommen wird (OLG Frankfurt, Beschl.v. 30.6.2003 20 W 254/01). Genau darum geht es hier.

Der streitgegenständliche Fahrstuhl gehört zum Gemeinschaftseigentum. Nach der Teilungserklärung Ziffer 8 , Abs. 3 sind die im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage dauernd in einem guten Zustand zu erhalten. Dieser Regelung widersprechen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer vom 16.7.2003 und 21.2.2005, mit denen die Instandsetzung des Fahrstuhles abgelehnt wird. Da eine Inbetriebnahme des Fahrstuhles ohne vorherige Instandsetzung nicht möglich ist, wie sich dem Bericht des TÜV Saarland über die Besichtigung der Aufzugsanlage vom 22.12.2004

entnehmen lässt, kommt die Ablehnung einer Instandsetzung seiner dauerhaften Außerbetriebnahme gleich. Folglich zielen die Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch auf den Entzug wesentlicher Bestandteile des Gemeinschaftseigentums und damit auf die Veränderung seiner sachlichen Substanz. Ebenso wenig wie der Einbau eines Personenaufzugs an einem Treppenhaus eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt (KK- WEG/Drabek, § 21 Rdn. 172) kann sein "Abbau" anderes als eine bauliche Veränderung darstellen. Die faktische Beseitigung der Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks mit einem Lift stellt insoweit eine mit der Stilllegung eines Treppenhauses bei anderweitiger Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks vergleichbare Maßnahme dar. Auch sie ist der Mehrheitsherrschaft entzogen, soweit die Teilungserklärung nichts anderes zulässt.

d.) Etwas anderes ergibt sich nicht aus Ziffer 8 Abs. 5 der Teilungserklärung. Danach können die Wohnungseigentümer lediglich über die Vornahme „großer Instandsetzungsarbeiten“ und die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel mit Stimmenmehrheit beschließen. Ob zu den großen Instandsetzungsarbeiten, von denen die Teilungserklärung einige veranschaulicht, auch die Herstellung eines funktionsfähigen Fahrstuhls zählt, kann dahinstehen. Die Regelung lässt nach Wortlaut und Sinn Mehrheitsbeschlüsse über die „Vornahme“ von Instandsetzungsarbeiten zu, um zu verhindern, dass eine die Kosten scheuende Minderheit erreicht, die bauliche Anlage auf Dauer schadhaft zu belassen. Das zeigt auch die Veranschaulichung der „großen Instandsetzungsarbeiten“: Es geht durchweg um Maßnahmen, die Schäden oder Mängel beseitigen sollen, um die Funktionsfähigkeit und Werthaltigkeit der Anlage zu sichern. Die Vereinbarung der Teilungserklärung kann hingegen nicht so ausgelegt werden, dass sie erlaubt, mit Mehrheit auch die Nichtvornahme von Instandsetzungsarbeiten zu beschließen, unter der nur eine Minderheit von Wohnungseigentümern zu leiden hätte. Sie gibt den Wohnungseigentümern also nicht das Recht, durch Mehrheitsbeschluss gegen den Willen eines Wohnungseigentümers Teile des Gemeinschaftseigentums von der Instandsetzung auszunehmen.

Auf die von den Vorinstanzen geprüfte Problematik der Anfechtbarkeit des Beschlusses vom 21.2.2005 wegen der Bestandkraft des Negativbeschlusses vom 16.7.2003 und der Frage, ob ein ersetzender Zweitbeschluss vorliegt, kommt es hier daher nicht an.

2. Da die Beschlüsse vom 13.7.2003 und 21.2.2005 nichtig sind und damit keine Bindungswirkung entfalten, stehen sie einer Verpflichtung der Antragsgegnerin auf "Neuinstandsetzung" auf den Antrag aus dem Schriftsatz vom 21.8.2003 hin nicht entgegen. Der Senat ist allerdings an einer abschließenden Entscheidung gehindert. Das Landgericht wird zu prüfen haben, ob die Antragsteller tatsächlich einen Anspruch auf Zustimmung zu der Inbetriebnahme des in Fahrstuhls geltend machen wollen oder ob der Sinn ihres Begehrens nicht ein anderer ist. Zugleich wird es sich der Frage widmen müssen, ob die Antragsgegnerin dem Verlangen der Antragsteller ausnahmsweise entgegenhalten darf, die von der Teilungserklärung gebotene Herstellung eines funktionsfähigen Fahrstuhls führe aufgrund besonderer Umstände unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten zu einer untragbaren Belastung der Wohnungseigentümergemeinschaft (zum Anspruch auf Abänderung einer Teilungserklärung vgl. Senat, Beschl.v. 28.9.2004 5 W 173/04).

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