Urteil des OLG Saarbrücken vom 23.05.2006, 4 U 571/05

Entschieden
23.05.2006
Schlagworte
Treu und glauben, Rücktritt vom vertrag, Zugang, Positives interesse, Fälligkeit, Kaufpreis, Zwangsversteigerung, Absendung, Verzug, Akte
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OLG Saarbrücken Urteil vom 23.5.2006, 4 U 571/05 - 221

Grundstückskaufvertrag: Treuwidrige Vereitelung des Zugangs einer Fälligkeitsmitteilung bei ordnungsgemäßer Ummeldung nach Wohnsitzwechsel

Leitsätze

Meldet sich ein Grundstückskäufer bei einem Wohnsitzwechsel beim Einwohnermeldeamt ordnungsgemäß um, so kann regelmäßig nicht von der treuwidrigen Vereitelung des Zugangs einer Fälligkeitsmitteilung ausgegangen werden.

Tenor

I. Die Berufung der Kläger gegen das am 31.08.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken (4 O 394/04) wird zurückgewiesen.

II. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um einen Schadensersatzanspruch nach einem Hauskauf.

Die Kläger verkauften den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 24.06.1999 (Urk.- Nr. des Notars Dr. K. K., Bl. 21 d. A.)) ihr Hausanwesen zu einem Kaufpreis von 240.000,-- DM (Bl. 2 u. 138 d. A.). In dem Vertrag (Bl. 38 d. A.) behielten sich die Beklagten das Recht zum Rücktritt für den Fall vor, dass der Kaufpreis nicht bis zum 15.10.1999 fällig sein würde (Bl. 16 d. A.).

Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 100.000,-- EUR nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 30.08.1999 zu zahlen.

hilfsweise :

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 62.710,05 EUR nebst 8 % Zinsen hieraus seit dem 30.08.1999 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit dem am 31.08.2005 verkündeten Urteil (Bl. 99 d. A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils Bezug.

Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt.

Die Kläger behaupten, dass trotz der Fälligkeitsanzeige vom 11.10.1999 (Bl. 3 d. A.), welche die Beklagten erreicht habe, von den Beklagten - unstreitig - keine Zahlung erbracht worden sei.

Dies habe zur Folge gehabt, dass sie, die Kläger, ihr Eigentum an dem Hausanwesen im Wege der Zwangsversteigerung auf Grund Zuschlagsbeschlusses vom 21.03.2002 (Bl. 87 d. A.) zu einem Preis von 60.000,-- EUR verloren hätten, da sie keinen anderen Käufer gefunden hätten (Bl. 2 u. 138 d. A.). Sie hätten erfolglos versucht, das Haus unter Einschaltung der Fa. A.- I. in ... zu veräußern. Dadurch, dass sie keine Zahlung von den Beklagten erhalten hätten, hätten sie verschiedene Kredite nicht zurückführen können, so

dass es zu der Zwangsversteigerung gekommen sei (Bl. 81 d. A.). Es sei ihnen, den Klägern, auch nicht gelungen, das Hausanwesen nach Kaufvertragsschluss bis zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung zu vermieten (Bl. 81 d. A.).

Die Kläger sind der Auffassung, sie könnten Ersatz der sich hieraus ergebenden Preisdifferenz von 62.710,05 EUR verlangen (Bl. 2 d. A.).

Zu Unrecht sei das Landgericht von der Verspätung des Vortrags im klägerischen Schriftsatz vom 20.07.2005 ausgegangen. Verspätung eines Schriftsatzes, der noch vor der mündlichen Verhandlung eingehe, sei nicht möglich (Bl. 138 d. A.).

Das Landgericht habe Unterstellungen zu Ungunsten der Kläger vorgenommen. Das Beweisangebot für den Zugang der Fälligkeitsanzeige vom 11.10.1999 sei kein solches ins Blaue hinein (Bl. 138 d. A.). Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Fälligkeitsanzeige vom Notar nicht versandt worden sei (Bl. 138 d. A.).

Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum das Landgericht ohne entsprechendes Beweisangebot davon ausgegangen sei, dass die Beklagten den Rücktritt vom Vertrag erklärt hätten (Bl. 139 d. A.).

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 62.710,05 EUR nebst 8 % Zinsen hieraus seit dem 30.08.1999 zu zahlen.

Der Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen

Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung (Bl. 52 d. A.).

Sie behaupten, dass ihnen die Fälligkeitsanzeige des Notars vom 11.10.1999 nicht zugegangen sei, weil sie unstreitig - bereits Anfang August 1999 von der in der Fälligkeitsanzeige genannten Adresse in V. nach N. umgezogen gewesen seien und sich dort angemeldet hätten (Bl. 16 d. A.).

Nachdem eine Fälligkeitsanzeige nicht erfolgt sei, hätten sie am 15. oder 16.10.1999 den im Vertrag - unstreitig - vorgesehenen Rücktritt erklärt (Bl. 16 d. A.).

Die Berufung sei auf Grund der nicht substantiierten Berufungsbegründung gemäß § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO unzulässig (Bl. 146 d. A.).

Zurecht sei das Landgericht von der Verspätungspräklusion ausgegangen, da die Kläger eine ihnen gesetzte Schriftsatzfrist nicht eingehalten, keinen Verlängerungsantrag gestellt und den Schriftsatz erst einen Tag vor dem Termin eingereicht hätten (Bl. 144 u. 147 d. A.).

Die Kläger hätten auch die Kredite, die sie angeblich nicht hätten bedienen können, nicht näher dargelegt und auch nicht, warum die höherwertige Immobilie zu einem Schleuderpreis versteigert worden sei bzw. welche Bemühungen zur Veräußerung oder Vermietung des Anwesens sie unternommen hätten (Bl. 144 u. 148 d. A.).

Das Landgericht sei auch bezüglich der Versendung der Fälligkeitsanzeige zurecht von einem Beweisangebot ins Blaue ausgegangen, da schriftliche Belege aus den Akten des Notars, aus denen sich das Versendedatum ergebe, nicht vorgelegt worden seien (Bl. 144 d. A.). Auch sei bezüglich des Absendedatums offensichtlich keine Rückfrage beim Notariat vorgenommen worden (Bl. 148 d. A.). Im Übrigen sei das Absenden der Fälligkeitsanzeige von den Beklagten nie bestritten worden, sondern deren Zugang infolge zwischenzeitlichen als solchen unstreitigen - Anschriftwechsels (Bl. 148 d. A.). Auch der Rücktritt der Beklagten sei nicht rechtzeitig bestritten worden (Bl. 148 d. A.).

Die Beklagte zu 2) trägt vor, dass erhebliche Gesichtspunkte dafür sprächen, dass sie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Vertrags auf Grund im Einzelnen dargelegter Umstände geschäftsunfähig gewesen sei (Bl. 51 f d. A.).

Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrages im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Landgerichts

vom 27.07.2005 (Bl. 88 d. A.) und des Senats vom 02.05.2006 (Bl. 156 d. A.) sowie auf das Urteil des Landgerichts vom 31.08.2005 (Bl. 99 d. A.) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, d. h. einer Nichtanwendung oder unrichtigen Anwendung einer Rechtsnorm, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen verspäteter Kaufpreiszahlung gemäß § 286 Abs. 1 BGB a. F., § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. oder § 324 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. i. V. m. § 433 Abs. 2 BGB.

1. Unstreitig haben die Parteien am 24.06.1999 einen Kaufvertrag über das Hausanwesen der Kläger zum Preis von 240.000,-- DM geschlossen. Da der Vertrag im Jahre 1999, also vor dem 01.01.2002 geschlossen wurde, sind auf diesen gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB die bis zum 31.12.2001 geltenden Vorschriften anwendbar.

2. Das Landgericht hat festgestellt, dass die Kläger die Fälligkeit der Kaufpreisforderung als Voraussetzung für den Verzugseintritt 284 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht substantiiert dargelegt und bewiesen haben. Es bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Zweifel an dieser Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten würden.

a) Noch der mit „Verzug“ überschriebenen Vereinbarung auf Seite 6 des Kaufvertrages (Bl. 27 d. A.) geraten die Erwerber, also die Beklagten, in Verzug, wenn und soweit der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt wird, ohne dass es einer besonderen Mahnung bedarf. Gemäß der Fälligkeitsregelung auf Seite 4 des Kaufvertrages (Bl. 25 d. A.) ist der Kaufpreis zinslos fällig und zahlbar am 16.08.1999, jedoch nicht vor Ablauf von sechs Banktagen, nachdem der Notar den Beteiligten die in den folgenden Ziffern 1) bis 4) genannten Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich bestätigt hat (Fälligkeitsmitteilung). Die Fälligkeit auf Grund einer solchen Fälligkeitsmitteilung setzt, sofern nach dem Vertragswortlaut nicht deren Absendung genügt (vgl. BGH, MittBayNot 2005, 395), regelmäßig den Zugang der Mitteilung bei den Käufern voraus (Hertel, DNotZ 2001, 910 (915)). Denn nur in diesem Fall können diese sicher erkennen, ab welchem Zeitpunkt sie zur Zahlung verpflichtet sind. Dies gilt jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem Verzug bereits mit Fälligkeit und ohne gesonderte Mahnung eintritt, so dass die Beklagten in Verzug geraten könnten, ohne Kenntnis von der Fälligkeit der Forderung erlangt zu haben, sofern sie den Nichterhalt der Mitteilung und damit ihr fehlendes Verschulden nicht gemäß § 285 BGB a. F. beweisen könnten.

Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass Fälligkeit erst am 6. Banktag nach der Mitteilung eintreten soll. Dies sollte den Beklagten lediglich genügend Zeit geben, bei ihrer Bank die Auszahlung der benötigten Darlehensmittel zu veranlassen. Dies bedeutet aber nicht, dass der Zugang der Mitteilung nach 6 Tagen fingiert werden sollte.

b) Die Kläger haben nicht substantiiert dargelegt und bewiesen, dass und wann eine solche Fälligkeitsmitteilung den Beklagten zugegangen ist. Unstreitig wurde zwar vom Notar eine auf den 11.10.1999 datierte Fälligkeitsmitteilung (Bl. 19 d. A.) gefertigt und auch abgesandt. Jedoch bestreiten die Beklagten, eine solche erhalten zu haben. Die Kläger, welche für den Eintritt der Fälligkeit als anspruchsbegründende Tatsache darlegungs- und beweisbelastet sind, haben in keiner Weise dargelegt, wann den Beklagten eine Fälligkeitsmitteilung zugegangen sein soll. Sie behaupten lediglich, es könne nicht sein, dass die Fälligkeitsanzeige vom Notar nicht versandt worden sei. Andernfalls hätte dieser eine schwere Amtspflichtverletzung begangen (Bl. 138 d. A.). Jedoch berücksichtigen die Kläger insoweit nicht, dass die zur Akte gereichte Fälligkeitsanzeige die frühere Adresse der Beklagten „,V.“ aufweist, die Beklagten jedoch unstreitig bereits im August 1999 von dort nach N. verzogen waren und sich dort auch angemeldet hatten. Daher kann aus dem Umstand der Absendung nicht ohne Weiteres auf einen Zugang der zur Akte gereichten Fälligkeitsanzeige geschlossen werden.

c) Die Kläger haben im Übrigen nicht im Einzelnen dargetan, auf Grund welcher weiterer

Tätigkeiten des Notars (Adressenermittlung, erneuter Übersendungsversuch etc.) wann ein Zugang der Fälligkeitsmitteilung bewirkt worden wäre. Die Kläger machen hierzu überhaupt keine näheren Angaben, sondern behaupten lediglich pauschal, die Mitteilung sei den Beklagten zugegangen, und benennen hierzu den Notar als Zeugen. Dieser Beweisantrag stellt einen Ausforschungsbeweis dar, da die Kläger sich durch die Vernehmung des Notars als Zeugen erst die Grundlage für genügend konkreten Tatsachenvortrag beschaffen wollen, ihr ins Gewand einer bestimmten Behauptung gekleideter Vortrag aber erkennbar aus der Luft gegriffen und ins Blaue hinein erfolgt ist, weil jeder tatsächliche Anhaltspunkt fehlt. Ein solcher dem Ausforschungsbeweis dienender Antrag ist unbeachtlich (vgl. BGH, NJW 1992, 1967 u. 3106; NJW 1995, 2111 (2112); KG, NJW-RR 1999, 1369; Thomas/Putzo-Reichold, aaO., § 284 ZPO, Rdnr. 3).

Die Kläger hätten ohne Weiteres bereits in der ersten Instanz entsprechende Ermittlungen über das Notariat Dr. K. anstellen, sich insbesondere entsprechende die Absendung und den Zugang sowie weitere Umstände der Übersendung dokumentierende Schriftstücke oder Aktenvermerke beschaffen können, die sie in die Lage versetzt hätten, die Umstände der Absendung und den eventuellen Zeitpunkt des Zugangs des Schriftstücks substantiiert vorzutragen. Dies haben sie jedoch nicht getan, sondern sich auf die Pauschalbehauptung des Zugangs sowie die Benennung des Notars als Zeugen beschränkt. Bei dieser Sachlage ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es sich um eine Behauptung ins Blaue hinein handelt und eine Beweiserhebung nicht veranlasst ist. Daher kann es dahinstehen, ob der entsprechende Vortrag der Kläger zusätzlich verspätet und damit präkludiert war, wofür nach Auffassung des Senats einiges spricht.

d) Soweit in Betracht gezogen werden könnte, dass die Beklagten durch ihren Umzug den Zugang entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB vereitelt hätten, setzt dies voraus, dass sie auf Grund des abgeschlossenen Kaufvertrages verpflichtet waren, den Notar von ihrer Anschriftenänderung in Kenntnis zu setzen, um eine Übersendung der Fälligkeitsmitteilung zu ermöglichen, und dass sie dies in vorwerfbarer Weise unterlassen haben (vgl. für das Arbeitsrecht: BAG, Urt. v. 03.02.2004 6 Sa 947/03, JURIS-Dokument, Rdnr. 25). Jedoch haben die Kläger diesbezüglich ebenfalls nichts vorgetragen, insbesondere nicht, ob bzw. wann die Beklagten ihre Adressenänderung dem Notar mitgeteilt und warum sie eine unterbliebene Mitteilung ggf. zu vertreten hätten. Selbst wenn man von einem zunächst bestehenden Zugangshindernis ausgehen würde, machte dies im konkreten Fall eine spätere erneute Übersendung weder unmöglich noch entbehrlich. Denn auf Grund des Umstands, dass sich die Beklagten unstreitig umgemeldet hatten, ist nicht davon auszugehen, dass sie ein für allemal unauffindbar waren. Vielmehr konnte der Notar mittels einer EMA-Abfrage ihre neue Anschrift herausfinden und ihnen die Mitteilung dorthin übersenden. Dass und wann dies geschehen wäre, haben die Kläger ebenfalls nicht dargelegt und unter Beweis gestellt.

e) Da der Zugang der Fälligkeitsanzeige offen geblieben ist, haben die Kläger auch keinen Anspruch aus § 324 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. i. V. m. § 433 Abs. 2 BGB. Denn sie haben nicht bewiesen, dass die Beklagten als Gläubiger des Anspruchs auf Übereignung des Hausanwesens es infolge der Nichtzahlung des Kaufpreises zu vertreten hätten, dass die Übereignung wegen der zwischenzeitlichen Versteigerung nachträglich subjektiv unmöglich geworden ist.

3. Des Weiteren haben die Kläger auch nicht die Höhe des von ihnen geltend gemachten Schadens substantiiert dargetan und bewiesen. Sie machen die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem im Rahmen der Zwangsversteigerung erlangten Betrag geltend. Sie wollen also so gestellt werden, als ob rechtzeitig erfüllt worden wäre (positives Interesse). Diesen Schadensersatz wegen Nichterfüllung können sie jedoch gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB a. F. nur unter weiteren Voraussetzungen geltend machen, nämlich auf Grund einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung, sofern diese nicht gemäß § 326 Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 286 Abs. 2 BGB a. F. ausnahmsweise entbehrlich ist. Dieses Erfordernis ist auch nicht durch die Verzugsvereinbarung im Kaufvertrag abgedungen worden, denn diese bezieht sich lediglich auf die Entbehrlichkeit einer Mahnung als Voraussetzung des Verzugseintritts als solchem, nicht aber auf die Nachfristsetzung. Dass eine solche vorgenommen wurde, haben die Kläger aber ebenfalls nicht vorgetragen.

Angesichts des Rücktrittsvorbehalts steht auch keine unberechtigte Erfüllungsverweigerung

fest, die eine Nachfristsetzung entbehrlich gemacht hätte.

Auch die Voraussetzungen und den Umfang eines reinen Verzögerungsschadens, für den mangels Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs ebenfalls bereits dem Grunde nach kein Anspruch gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Auflage, § 286 BGB, Rdnr. 5) besteht, haben die Kläger nicht substantiiert dargelegt. Sie haben insbesondere keine Tatsachen vorgetragen, auf Grund derer unter Zuhilfenahme sachverständigen Rats abgeschätzt werden könnte, um wie viel der tatsächliche Verkehrswert des Anwesens der Kläger über dem erzielten Versteigerungserlös lag. Sie haben insoweit noch nicht einmal den im Zwangsversteigerungsverfahren ergangenen Verkehrswertfestsetzungs- Beschluss gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG zur Akte gereicht. Darüber hinaus haben sie auch die Höhe ihrer verschiedenen Kreditbelastungen nicht im Einzelnen dargelegt, sondern lediglich die Bescheinigung einer einzigen Gläubigerbank zur Akte gereicht (Bl. 86 d. A.). Daher kann auch nicht nachvollzogen werden, um welchen Betrag sich die finanzielle Situation der Kläger durch die Zwangsversteigerung als Verzögerungsschaden verschlechtert hätte.

4. Daher können alle weiteren streitigen Punkte dahinstehen, insbesondere ob die Beklagten entsprechend ihrem ebenfalls nicht hinreichend substantiierten diesbezüglichen Vortrag - wirksam vom Vertrag zurückgetreten sind und ob die Beklagte zu 2) beim Abschluss des Kaufvertrags geschäftsunfähig war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, ZPO. § 713 ZPO ist nicht anwendbar, da die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel gegen das Urteil stattfindet, nicht für jede der Parteien unzweifelhaft nicht gegeben sind. Dies folgt daraus, dass zwar die Revision nicht zugelassen ist gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO n. F., jedoch die Nichtzulassungsbeschwerde für die Kläger zulässig ist, da die Beschwer der Kläger im Berufungsverfahren 62.710,05 EUR, mithin mehr als 20.000,-- EUR beträgt.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO n. F. nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n. F.) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n. F.).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 62.710,05 EUR.

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