Urteil des OLG Saarbrücken vom 23.05.2006
OLG Saarbrücken: treu und glauben, rücktritt vom vertrag, zugang, positives interesse, fälligkeit, kaufpreis, zwangsversteigerung, absendung, verzug, akte
OLG Saarbrücken Urteil vom 23.5.2006, 4 U 571/05 - 221
Grundstückskaufvertrag: Treuwidrige Vereitelung des Zugangs einer Fälligkeitsmitteilung
bei ordnungsgemäßer Ummeldung nach Wohnsitzwechsel
Leitsätze
Meldet sich ein Grundstückskäufer bei einem Wohnsitzwechsel beim Einwohnermeldeamt
ordnungsgemäß um, so kann regelmäßig nicht von der treuwidrigen Vereitelung des
Zugangs einer Fälligkeitsmitteilung ausgegangen werden.
Tenor
I. Die Berufung der Kläger gegen das am 31.08.2005 verkündete Urteil des Landgerichts
Saarbrücken (4 O 394/04) wird zurückgewiesen.
II. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um einen Schadensersatzanspruch nach einem Hauskauf.
Die Kläger verkauften den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 24.06.1999 (Urk.-
Nr. des Notars Dr. K. K., – Bl. 21 d. A.)) ihr Hausanwesen zu einem Kaufpreis von
240.000,-- DM (Bl. 2 u. 138 d. A.). In dem Vertrag (Bl. 38 d. A.) behielten sich die
Beklagten das Recht zum Rücktritt für den Fall vor, dass der Kaufpreis nicht bis zum
15.10.1999 fällig sein würde (Bl. 16 d. A.).
Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 100.000,-- EUR nebst 5 % Zinsen
hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 30.08.1999 zu zahlen.
hilfsweise :
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 62.710,05 EUR nebst 8 % Zinsen
hieraus seit dem 30.08.1999 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Mit dem am 31.08.2005 verkündeten Urteil (Bl. 99 d. A.) hat das Landgericht die Klage
abgewiesen. Der Senat nimmt gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen
Feststellungen dieses Urteils Bezug.
Gegen dieses Urteil haben die Kläger Berufung eingelegt.
Die Kläger behaupten, dass trotz der Fälligkeitsanzeige vom 11.10.1999 (Bl. 3 d. A.),
welche die Beklagten erreicht habe, von den Beklagten - unstreitig - keine Zahlung erbracht
worden sei.
Dies habe zur Folge gehabt, dass sie, die Kläger, ihr Eigentum an dem Hausanwesen im
Wege der Zwangsversteigerung auf Grund Zuschlagsbeschlusses vom 21.03.2002 (Bl. 87
d. A.) zu einem Preis von 60.000,-- EUR verloren hätten, da sie keinen anderen Käufer
gefunden hätten (Bl. 2 u. 138 d. A.). Sie hätten erfolglos versucht, das Haus unter
Einschaltung der Fa. A.- I. in ... zu veräußern. Dadurch, dass sie keine Zahlung von den
Beklagten erhalten hätten, hätten sie verschiedene Kredite nicht zurückführen können, so
dass es zu der Zwangsversteigerung gekommen sei (Bl. 81 d. A.). Es sei ihnen, den
Klägern, auch nicht gelungen, das Hausanwesen nach Kaufvertragsschluss bis zum
Zeitpunkt der Zwangsversteigerung zu vermieten (Bl. 81 d. A.).
Die Kläger sind der Auffassung, sie könnten Ersatz der sich hieraus ergebenden
Preisdifferenz von 62.710,05 EUR verlangen (Bl. 2 d. A.).
Zu Unrecht sei das Landgericht von der Verspätung des Vortrags im klägerischen
Schriftsatz vom 20.07.2005 ausgegangen. Verspätung eines Schriftsatzes, der noch vor
der mündlichen Verhandlung eingehe, sei nicht möglich (Bl. 138 d. A.).
Das Landgericht habe Unterstellungen zu Ungunsten der Kläger vorgenommen. Das
Beweisangebot für den Zugang der Fälligkeitsanzeige vom 11.10.1999 sei kein solches ins
Blaue hinein (Bl. 138 d. A.). Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die
Fälligkeitsanzeige vom Notar nicht versandt worden sei (Bl. 138 d. A.).
Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum das Landgericht ohne entsprechendes
Beweisangebot davon ausgegangen sei, dass die Beklagten den Rücktritt vom Vertrag
erklärt hätten (Bl. 139 d. A.).
Die Kläger beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
an sie 62.710,05 EUR nebst 8 % Zinsen hieraus seit dem 30.08.1999 zu zahlen.
Der Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen
Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung (Bl. 52 d. A.).
Sie behaupten, dass ihnen die Fälligkeitsanzeige des Notars vom 11.10.1999 nicht
zugegangen sei, weil sie – unstreitig - bereits Anfang August 1999 von der in der
Fälligkeitsanzeige genannten Adresse in V. nach N. umgezogen gewesen seien und sich
dort angemeldet hätten (Bl. 16 d. A.).
Nachdem eine Fälligkeitsanzeige nicht erfolgt sei, hätten sie am 15. oder 16.10.1999 den
im Vertrag - unstreitig - vorgesehenen Rücktritt erklärt (Bl. 16 d. A.).
Die Berufung sei auf Grund der nicht substantiierten Berufungsbegründung gemäß § 520
Abs. 3 Nr. 2 ZPO unzulässig (Bl. 146 d. A.).
Zurecht sei das Landgericht von der Verspätungspräklusion ausgegangen, da die Kläger
eine ihnen gesetzte Schriftsatzfrist nicht eingehalten, keinen Verlängerungsantrag gestellt
und den Schriftsatz erst einen Tag vor dem Termin eingereicht hätten (Bl. 144 u. 147 d.
A.).
Die Kläger hätten auch die Kredite, die sie angeblich nicht hätten bedienen können, nicht
näher dargelegt und auch nicht, warum die höherwertige Immobilie zu einem
Schleuderpreis versteigert worden sei bzw. welche Bemühungen zur Veräußerung oder
Vermietung des Anwesens sie unternommen hätten (Bl. 144 u. 148 d. A.).
Das Landgericht sei auch bezüglich der Versendung der Fälligkeitsanzeige zurecht von
einem Beweisangebot ins Blaue ausgegangen, da schriftliche Belege aus den Akten des
Notars, aus denen sich das Versendedatum ergebe, nicht vorgelegt worden seien (Bl. 144
d. A.). Auch sei bezüglich des Absendedatums offensichtlich keine Rückfrage beim Notariat
vorgenommen worden (Bl. 148 d. A.). Im Übrigen sei das Absenden der Fälligkeitsanzeige
von den Beklagten nie bestritten worden, sondern deren Zugang infolge zwischenzeitlichen
– als solchen unstreitigen - Anschriftwechsels (Bl. 148 d. A.). Auch der Rücktritt der
Beklagten sei nicht rechtzeitig bestritten worden (Bl. 148 d. A.).
Die Beklagte zu 2) trägt vor, dass erhebliche Gesichtspunkte dafür sprächen, dass sie zum
Zeitpunkt der Unterzeichnung des notariellen Vertrags auf Grund im Einzelnen dargelegter
Umstände geschäftsunfähig gewesen sei (Bl. 51 f d. A.).
Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrages im Einzelnen wird auf die
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Landgerichts
vom 27.07.2005 (Bl. 88 d. A.) und des Senats vom 02.05.2006 (Bl. 156 d. A.) sowie auf
das Urteil des Landgerichts vom 31.08.2005 (Bl. 99 d. A.) Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß
§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, d. h. einer Nichtanwendung oder
unrichtigen Anwendung einer Rechtsnorm, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO
zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen verspäteter
Kaufpreiszahlung gemäß § 286 Abs. 1 BGB a. F., § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. oder §
324 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. i. V. m. § 433 Abs. 2 BGB.
1. Unstreitig haben die Parteien am 24.06.1999 einen Kaufvertrag über das Hausanwesen
der Kläger zum Preis von 240.000,-- DM geschlossen. Da der Vertrag im Jahre 1999, also
vor dem 01.01.2002 geschlossen wurde, sind auf diesen gemäß Art. 229 § 5 Satz 1
EGBGB die bis zum 31.12.2001 geltenden Vorschriften anwendbar.
2. Das Landgericht hat festgestellt, dass die Kläger die Fälligkeit der Kaufpreisforderung als
Voraussetzung für den Verzugseintritt (§ 284 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht substantiiert
dargelegt und bewiesen haben. Es bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die gemäß §
529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Zweifel an dieser Feststellung begründen und deshalb eine erneute
Feststellung gebieten würden.
a) Noch der mit „Verzug“ überschriebenen Vereinbarung auf Seite 6 des Kaufvertrages (Bl.
27 d. A.) geraten die Erwerber, also die Beklagten, in Verzug, wenn und soweit der
Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt wird, ohne dass es einer besonderen Mahnung bedarf.
Gemäß der Fälligkeitsregelung auf Seite 4 des Kaufvertrages (Bl. 25 d. A.) ist der Kaufpreis
zinslos fällig und zahlbar am 16.08.1999, jedoch nicht vor Ablauf von sechs Banktagen,
nachdem der Notar den Beteiligten die in den folgenden Ziffern 1) bis 4) genannten
Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich bestätigt hat (Fälligkeitsmitteilung). Die Fälligkeit auf
Grund einer solchen Fälligkeitsmitteilung setzt, sofern nach dem Vertragswortlaut nicht
deren Absendung genügt (vgl. BGH, MittBayNot 2005, 395), regelmäßig den Zugang der
Mitteilung bei den Käufern voraus (Hertel, DNotZ 2001, 910 (915)). Denn nur in diesem
Fall können diese sicher erkennen, ab welchem Zeitpunkt sie zur Zahlung verpflichtet sind.
Dies gilt jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem Verzug bereits mit Fälligkeit und ohne
gesonderte Mahnung eintritt, so dass die Beklagten in Verzug geraten könnten, ohne
Kenntnis von der Fälligkeit der Forderung erlangt zu haben, sofern sie den Nichterhalt der
Mitteilung und damit ihr fehlendes Verschulden nicht gemäß § 285 BGB a. F. beweisen
könnten.
Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass Fälligkeit erst am 6. Banktag nach der
Mitteilung eintreten soll. Dies sollte den Beklagten lediglich genügend Zeit geben, bei ihrer
Bank die Auszahlung der benötigten Darlehensmittel zu veranlassen. Dies bedeutet aber
nicht, dass der Zugang der Mitteilung nach 6 Tagen fingiert werden sollte.
b) Die Kläger haben nicht substantiiert dargelegt und bewiesen, dass und wann eine solche
Fälligkeitsmitteilung den Beklagten zugegangen ist. Unstreitig wurde zwar vom Notar eine
auf den 11.10.1999 datierte Fälligkeitsmitteilung (Bl. 19 d. A.) gefertigt und auch
abgesandt. Jedoch bestreiten die Beklagten, eine solche erhalten zu haben. Die Kläger,
welche für den Eintritt der Fälligkeit als anspruchsbegründende Tatsache darlegungs- und
beweisbelastet sind, haben in keiner Weise dargelegt, wann den Beklagten eine
Fälligkeitsmitteilung zugegangen sein soll. Sie behaupten lediglich, es könne nicht sein, dass
die Fälligkeitsanzeige vom Notar nicht versandt worden sei. Andernfalls hätte dieser eine
schwere Amtspflichtverletzung begangen (Bl. 138 d. A.). Jedoch berücksichtigen die Kläger
insoweit nicht, dass die zur Akte gereichte Fälligkeitsanzeige die frühere Adresse der
Beklagten „,V.“ aufweist, die Beklagten jedoch unstreitig bereits im August 1999 von dort
nach N. verzogen waren und sich dort auch angemeldet hatten. Daher kann aus dem
Umstand der Absendung nicht ohne Weiteres auf einen Zugang der zur Akte gereichten
Fälligkeitsanzeige geschlossen werden.
c) Die Kläger haben im Übrigen nicht im Einzelnen dargetan, auf Grund welcher weiterer
Tätigkeiten des Notars (Adressenermittlung, erneuter Übersendungsversuch etc.) wann ein
Zugang der Fälligkeitsmitteilung bewirkt worden wäre. Die Kläger machen hierzu überhaupt
keine näheren Angaben, sondern behaupten lediglich pauschal, die Mitteilung sei den
Beklagten zugegangen, und benennen hierzu den Notar als Zeugen. Dieser Beweisantrag
stellt einen Ausforschungsbeweis dar, da die Kläger sich durch die Vernehmung des Notars
als Zeugen erst die Grundlage für genügend konkreten Tatsachenvortrag beschaffen
wollen, ihr ins Gewand einer bestimmten Behauptung gekleideter Vortrag aber erkennbar
aus der Luft gegriffen und ins Blaue hinein erfolgt ist, weil jeder tatsächliche Anhaltspunkt
fehlt. Ein solcher dem Ausforschungsbeweis dienender Antrag ist unbeachtlich (vgl. BGH,
NJW 1992, 1967 u. 3106; NJW 1995, 2111 (2112); KG, NJW-RR 1999, 1369;
Thomas/Putzo-Reichold, aaO., § 284 ZPO, Rdnr. 3).
Die Kläger hätten ohne Weiteres bereits in der ersten Instanz entsprechende Ermittlungen
über das Notariat Dr. K. anstellen, sich insbesondere entsprechende die Absendung und
den Zugang sowie weitere Umstände der Übersendung dokumentierende Schriftstücke
oder Aktenvermerke beschaffen können, die sie in die Lage versetzt hätten, die Umstände
der Absendung und den eventuellen Zeitpunkt des Zugangs des Schriftstücks substantiiert
vorzutragen. Dies haben sie jedoch nicht getan, sondern sich auf die Pauschalbehauptung
des Zugangs sowie die Benennung des Notars als Zeugen beschränkt. Bei dieser Sachlage
ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass es sich um eine Behauptung ins
Blaue hinein handelt und eine Beweiserhebung nicht veranlasst ist. Daher kann es
dahinstehen, ob der entsprechende Vortrag der Kläger zusätzlich verspätet und damit
präkludiert war, wofür nach Auffassung des Senats einiges spricht.
d) Soweit in Betracht gezogen werden könnte, dass die Beklagten durch ihren Umzug den
Zugang entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB vereitelt
hätten, setzt dies voraus, dass sie auf Grund des abgeschlossenen Kaufvertrages
verpflichtet waren, den Notar von ihrer Anschriftenänderung in Kenntnis zu setzen, um eine
Übersendung der Fälligkeitsmitteilung zu ermöglichen, und dass sie dies in vorwerfbarer
Weise unterlassen haben (vgl. für das Arbeitsrecht: BAG, Urt. v. 03.02.2004 – 6 Sa
947/03, JURIS-Dokument, Rdnr. 25). Jedoch haben die Kläger diesbezüglich ebenfalls nichts
vorgetragen, insbesondere nicht, ob bzw. wann die Beklagten ihre Adressenänderung dem
Notar mitgeteilt und warum sie eine unterbliebene Mitteilung ggf. zu vertreten hätten.
Selbst wenn man von einem zunächst bestehenden Zugangshindernis ausgehen würde,
machte dies im konkreten Fall eine spätere erneute Übersendung weder unmöglich noch
entbehrlich. Denn auf Grund des Umstands, dass sich die Beklagten unstreitig umgemeldet
hatten, ist nicht davon auszugehen, dass sie ein für allemal unauffindbar waren. Vielmehr
konnte der Notar mittels einer EMA-Abfrage ihre neue Anschrift herausfinden und ihnen die
Mitteilung dorthin übersenden. Dass und wann dies geschehen wäre, haben die Kläger
ebenfalls nicht dargelegt und unter Beweis gestellt.
e) Da der Zugang der Fälligkeitsanzeige offen geblieben ist, haben die Kläger auch keinen
Anspruch aus § 324 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. i. V. m. § 433 Abs. 2 BGB. Denn sie haben
nicht bewiesen, dass die Beklagten als Gläubiger des Anspruchs auf Übereignung des
Hausanwesens es infolge der Nichtzahlung des Kaufpreises zu vertreten hätten, dass die
Übereignung wegen der zwischenzeitlichen Versteigerung nachträglich subjektiv unmöglich
geworden ist.
3. Des Weiteren haben die Kläger auch nicht die Höhe des von ihnen geltend gemachten
Schadens substantiiert dargetan und bewiesen. Sie machen die Differenz zwischen dem
vereinbarten Kaufpreis und dem im Rahmen der Zwangsversteigerung erlangten Betrag
geltend. Sie wollen also so gestellt werden, als ob rechtzeitig erfüllt worden wäre (positives
Interesse). Diesen Schadensersatz wegen Nichterfüllung können sie jedoch gemäß § 326
Abs. 1 Satz 1 u. 2 BGB a. F. nur unter weiteren Voraussetzungen geltend machen,
nämlich auf Grund einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung, sofern diese nicht
gemäß § 326 Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 286 Abs. 2 BGB a. F. ausnahmsweise entbehrlich
ist. Dieses Erfordernis ist auch nicht durch die Verzugsvereinbarung im Kaufvertrag
abgedungen worden, denn diese bezieht sich lediglich auf die Entbehrlichkeit einer Mahnung
als Voraussetzung des Verzugseintritts als solchem, nicht aber auf die Nachfristsetzung.
Dass eine solche vorgenommen wurde, haben die Kläger aber ebenfalls nicht vorgetragen.
Angesichts des Rücktrittsvorbehalts steht auch keine unberechtigte Erfüllungsverweigerung
fest, die eine Nachfristsetzung entbehrlich gemacht hätte.
Auch die Voraussetzungen und den Umfang eines reinen Verzögerungsschadens, für den
mangels Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs ebenfalls bereits dem Grunde nach kein
Anspruch gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches
Gesetzbuch, 61. Auflage, § 286 BGB, Rdnr. 5) besteht, haben die Kläger nicht substantiiert
dargelegt. Sie haben insbesondere keine Tatsachen vorgetragen, auf Grund derer – unter
Zuhilfenahme sachverständigen Rats – abgeschätzt werden könnte, um wie viel der
tatsächliche Verkehrswert des Anwesens der Kläger über dem erzielten
Versteigerungserlös lag. Sie haben insoweit noch nicht einmal den im
Zwangsversteigerungsverfahren ergangenen Verkehrswertfestsetzungs- Beschluss gemäß
§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG zur Akte gereicht. Darüber hinaus haben sie auch die Höhe ihrer
verschiedenen Kreditbelastungen nicht im Einzelnen dargelegt, sondern lediglich die
Bescheinigung einer einzigen Gläubigerbank zur Akte gereicht (Bl. 86 d. A.). Daher kann
auch nicht nachvollzogen werden, um welchen Betrag sich die finanzielle Situation der
Kläger durch die Zwangsversteigerung als Verzögerungsschaden verschlechtert hätte.
4. Daher können alle weiteren streitigen Punkte dahinstehen, insbesondere ob die
Beklagten – entsprechend ihrem ebenfalls nicht hinreichend substantiierten diesbezüglichen
Vortrag - wirksam vom Vertrag zurückgetreten sind und ob die Beklagte zu 2) beim
Abschluss des Kaufvertrags geschäftsunfähig war.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, ZPO. §
713 ZPO ist nicht anwendbar, da die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel
gegen das Urteil stattfindet, nicht für jede der Parteien unzweifelhaft nicht gegeben sind.
Dies folgt daraus, dass zwar die Revision nicht zugelassen ist gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO n.
F., jedoch die Nichtzulassungsbeschwerde für die Kläger zulässig ist, da die Beschwer der
Kläger im Berufungsverfahren 62.710,05 EUR, mithin mehr als 20.000,-- EUR beträgt.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO n. F.
nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2
Nr. 1 ZPO n. F.) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2
ZPO n. F.).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 62.710,05 EUR.