Urteil des OLG Saarbrücken vom 04.04.2006
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OLG Saarbrücken Urteil vom 4.4.2006, 4 U 377/05 - 167
Vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers zur Tragung der Erschließungbeiträge
für schon durchgeführte Maßnahmen: Freistellungsanspruch des Erwerbers bei
Beitragserhebung erst Jahre nach Vertragsschluss
Leitsätze
Verpflichtet sich ein Grundstücksveräußerer zur Tragung aller Erschließungs- und
Anliegerbeiträge aufgrund bereits durchgeführter Maßnahmen, so hat er den Erwerber
auch dann von der Zahlungspflicht gegenüber der Kommune freizustellen, wenn die
Beitragserhebung wegen nachträglicher Satzungsänderung erst viele Jahre nach
Vertragsschluss erfolgt. Der Veräußerer kann sich weder auf § 242 BGB berufen, noch auf
den Umstand, dass gegen den Beitragsbescheid Widerspruch eingelegt wurde.
Tenor
I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 06.07.2005 verkündete Urteil des
Landgerichts Saarbrücken (3 O 451/04) wird zurückgewiesen.
II. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner.
III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Parteien streiten um einen Freistellungsanspruch.
Die Beklagten verkauften den Klägern mit notariellem Kaufvertrag vom 30.10.1991
(Urkunde des Notars Dr. S. Nr. – Bl. 5 d. A.) ihr Hausanwesen in P. (Bl. 2 d. A.).
In Ziffer IV. 5. des Vertrages ist folgende Vereinbarung enthalten:
„Der Veräußerer trägt alle Erschließungskosten gemäß § 127 II BauGB und
Anliegerbeiträge einschließlich der Kostenerstattungsansprüche der Gemeinde
nach dem Kommunalabgabengesetz und den entsprechenden
Gemeindesatzungen für Maßnahmen, die bis zum heutigen Tage ausgeführt
wurden, auch wenn diese Arbeiten noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Alle
Maßnahmen, die nach dem genannten Zeitpunkt ausgeführt werden, gehen zu
Lasten des Erwerbers. Vorstehende Regelung erfolgt unabhängig davon, wann
diese Arbeiten in Rechnung und entsprechende Leistungsbescheide zugestellt
wurden.“
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag ein Gebührenbescheid für Erschließungskosten
bzw. Anliegerbeiträge nicht vor. Mit Bescheid der Stadt P. vom 25.06.2003 (Bescheid-Nr. –
Bl. 7 d. A.) wurden die Kläger zur Zahlung eines Kanalbaubeitrages für das Grundstück in
Höhe von 7.144,50 EUR herangezogen. Ausweislich der Begründung des Bescheides
basiert dieser auf einer Satzung vom 28.11.2001, die am 01.01.2002 in Kraft trat und die
vom Oberverwaltungsgericht des Saarlandes für nichtig erklärte Satzung vom 15.06.1990
ersetzte. Gegen den Bescheid wurde Widerspruch eingelegt, über den noch nicht
entschieden ist, der jedoch keine aufschiebende Wirkung hat (Bl. 3 d. A.).
Der Straßenkanal, für dessen Herstellung der mit Bescheid vom 25.03.2003 festgesetzte
Kanalbaubeitrag gefordert wird, wurde schon lange vor dem Abschluss des
Grundstückskaufvertrages fertig gestellt (Bl. 3 d. A.).
Die Beklagten wurden mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom
12.08.2003 (Bl. 9 d. A.) aufgefordert, ihre Bereitschaft zur Übernahme des festgesetzten
Kanalbaubeitrages bis zum 26.08.2003 zu erklären. Dies lehnten die Beklagten ab (Bl. 4 d.
A.).
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die Kläger freizustellen von der Verpflichtung zur
Zahlung von Kanalbaubeiträgen für die Grundstücke, die die Beklagten an die
Kläger mit der Urkunde des Notars Dr. S. vom 30.10.1991 veräußert haben,
hilfsweise festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kläger von der
Zahlung von Kanalbaubeiträgen an die Stadt P. betreffend die im vorstehenden
Klageantrag genannten Grundstücke freizustellen,
weiter hilfsweise , die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 7.144,50 EUR
nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 27.08.2003 zu zahlen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Mit dem am 06.07.2005 verkündeten Urteil (Bl. 45 d. A.) hat das Landgericht dem mit der
Klage geltend gemachten Hauptantrag in vollem Umfang stattgegeben. Der Senat nimmt
gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils
Bezug.
Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt.
Die Beklagten sind der Auffassung, „die reine Klageforderung“ sei „unzulässig gem. § 242
BGB“, da der Kaufvertrag – unstreitig - bereits vor mehr als 13 Jahren abgeschlossen
worden sei (Bl. 77 d. A.). Der Bescheid der Stadt P. sei – ebenfalls unstreitig – erst 10
Jahre nach Hausverkauf an die neuen Eigentümer ergangen (Bl. 77 d. A.).
Das Landgericht habe die Beweislastregelung bzw. Rechtsvorschriften fehlerhaft
angewandt (Bl. 77 d. A.). Da der Kanal – unstreitig - Jahrzehnte vor dem
Grundstückskaufvertrag gebaut worden sei, hätten die Verkäufer nicht, wie vom
Landgericht angenommen, Kenntnis davon gehabt, dass nach Jahrzehnten die Gemeinde
Kanalbaukosten gegen die gegenwärtigen Eigentümer geltend mache (Bl. 77 d. A.). Da bei
der Aufstellung der Beitragssatzung im Jahre 2002 die Beklagten seit 10 Jahren nicht mehr
Eigentümer des Grundstücks gewesen seien, treffe die Kläger die Kostentragungspflicht.
Ansonsten liege auf Grund unzulässiger Rechtsausübung ein Verstoß gegen § 242 BGB vor
(Bl. 77 d. A.). Die Beklagten gingen mehr als 12 Jahre nach dem Hausverkauf nicht mehr
davon aus, irgend welche Zahlungen an die Käufer leisten zu müssen und seien hierzu
auch alters- und krankheitsbedingt sowie finanziell nicht in der Lage (Bl. 77 d. A.).
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen
Die Kläger sind der Ansicht, die Berufung sei bereits unzulässig, da es an einer
ordnungsgemäßen Berufungsbegründung fehle (Bl. 82 d. A.).
Es liege kein Verstoß gegen § 242 BGB vor, da genau der Sachverhalt eingetreten sei, der
unter die streitgegenständliche Vertragsklausel falle. Nach dieser sei es rechtlich völlig
unerheblich, wie lange der Abschluss des notariellen Vertrages zum Zeitpunkt der
Berechnung von Erschließungsbeiträgen zurückliege (Bl. 82 d. A.). Gegen Beweislastregeln
habe das Landgericht schon deshalb nicht verstoßen, weil der maßgebliche Sachverhalt
unstreitig sei (Bl. 82 d. A.). Dass der Kanal lange vor Abschluss des Kaufvertrages gebaut
worden sei, sei nach dem Inhalt der einschlägigen Vertragsklausel gerade Voraussetzung
dafür, dass die Beklagten die Erschließungsbeiträge im Innenverhältnis zu tragen hätten,
sofern deren Berechnung erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags erfolge (Bl. 83
d. A.).
Ob die Beklagten Kenntnis von der Jahre später erfolgenden Abrechnung der Beiträge
gehabt oder damit gerechnet hätten, an die Kläger noch Zahlungen leisten zu müssen, sei
unerheblich (Bl. 83 d. A.).
Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrages im Einzelnen sowie des Ergebnisses
der erstinstanzlichen Beweisaufnahme wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Landgerichts vom 01.06.2005 (Bl. 41 d. A.) und
des Senats vom 07.03.2006 (Bl. 87 d. A.) sowie auf das Urteil des Landgerichts vom
06.07.2005 (Bl. 45 d. A.) Bezug genommen.
II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß
§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, d. h. einer Nichtanwendung oder
unrichtigen Anwendung einer Rechtsnorm, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO
zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.
1. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Kläger gegen die Beklagten
einen Anspruch auf Freistellung aus Ziffer IV. 5. des notariellen Kaufvertrages vom
30.10.1991 haben. Denn unstreitig betrifft der Bescheid über die Erhebung eines
Kanalbaubeitrages vom 25.06.2003 einen Beitrag gemäß § 127 Abs. 4 BauGB, der für
eine Maßnahme erhoben wurde, die unstreitig vor dem Vertragsschluss durchgeführt
wurde. Einer Beweiserhebung oder der Entscheidung nach Beweislastregeln bedarf es
insoweit nicht. Das Landgericht hat diesen Beitrag zutreffend als „Anliegerbeitrag“ i. S. d.
der Vertragsklausel angesehen, da gemäß § 127 Abs. 4 Satz 2 BauGB die Kosten für
Abwasseranlagen von den Eigentümern der „anliegenden“ Grundstücke, deren
Entwässerung die Leitung dient, zu tragen sind. Dass der Beitrag erst nach dem
Vertragsschluss erhoben wurde, steht nach dem ausdrücklichen Wortlaut der vertraglichen
Regelung der Verpflichtung der Beklagten, diesen im Innenverhältnis zu tragen, nicht
entgegen.
2. In der Vertragsklausel ist im Übrigen zwar nicht von „Freistellung“ die Rede. Jedoch kann
diese nach ihrem Sinn und Zweck nur dahingehend ausgelegt werden, dass die Beklagten
verpflichtet sind, die Kläger von der Erhebung entsprechender Beiträge freizustellen. Durch
die vertragliche Vereinbarung sollte nämlich sichergestellt werden, dass die Kläger unter
keinen Umständen Gefahr laufen würden, zur Zahlung von Beiträgen für bereits vor
Vertragsschluss durchgeführte Erschließungs- oder Kanalbaumaßnahmen herangezogen zu
werden. Vielmehr sollten die entsprechenden, dem Grundstückswert zugute kommenden
Aufwendungen durch den Kaufpreis pauschal abgegolten sein und daher – sofern sie nicht
bereits in der Vergangenheit erhoben und gezahlt wurden – auch nach Vertragsschluss
noch ausschließlich den Beklagten zur Last fallen. Lediglich für Maßnahmen nach
Vertragsschluss sollten die Kläger als Erwerber aufkommen müssen, da diese ja bei der
Berechnung des Kaufpreises nicht berücksichtigt werden konnten.
Um den Klägern bezüglich bereits durchgeführter Maßnahmen jegliches Risiko
abzunehmen, sind daher die Beklagten verpflichtet, es gar nicht erst dazu kommen zu
lassen, dass die Kläger im Außenverhältnis gegenüber der Gemeinde zahlen müssen,
sondern diese freizustellen, also ihre Zahlungspflicht zu erfüllen. Hieran ändert auch der
Umstand nichts, dass die Kläger Widerspruch gegen den Beitragsbescheid eingelegt haben,
denn dieser hat gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO keine aufschiebende Wirkung. Die Kläger
müssen unabhängig vom Ausgang des Widerspruchsverfahrens sowie einer eventuell sich
hieran anschließenden Klage zunächst einmal zahlen. Auch dieses Risiko soll ihnen nach
Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinbarung abgenommen werden. Sollte sich nach
Abschluss aller Rechtsbehelfs- und ggf. Rechtsmittelverfahren herausstellen, dass die
Kläger nicht oder nur in einer geringeren Höhe zur Zahlung des Beitrags verpflichtet sind,
so besteht ggf. ein Rückerstattungsanspruch der Beklagten. Zunächst aber haben diese
die Kläger von ihrer Verpflichtung freizustellen.
3. Dieser Anspruch steht auch beiden Klägern zu. Insoweit kann auf die zutreffenden
Ausführungen unter Ziffer 4) des angefochtenen Urteils Bezug genommen werden, die im
Rahmen der Berufung auch nicht angegriffen werden.
4. Ferner können die Beklagten auch nicht im Hinblick auf den seit Vertragsschluss
verstrichenen längeren Zeitraum den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung oder der
Verwirkung gemäß § 242 BGB erheben.
Dies folgt daraus, dass gerade der Fall eingetreten ist, vor dem die vertragliche
Vereinbarung die Kläger schützen sollte. Es ist nämlich typisch für das Beitragsrecht, dass
für bereits längst abgeschlossene Maßnahmen erst viele Jahre später Beiträge erhoben
werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn – wie hier – eine zunächst erlassene
Beitragssatzung vom Oberverwaltungsgericht nach einem u. U. viele Jahre dauernden
Verfahren gemäß § 47 VwGO für nichtig erklärt wird und dann die Gemeinde
zulässigerweise eine neue, den vom Gericht postulierten rechtlichen Anforderungen
entsprechende Satzung für die in der Vergangenheit liegende Maßnahme nachschiebt (vgl.
Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Auflage, § 11, Rdnr. 59 - 64). Dabei ist es
keine Seltenheit, dass dies wie im vorliegenden Fall noch nach Jahrzehnten geschieht.
Sinn und Zweck der Vereinbarung unter Ziffer IV. 5. des Kaufvertrages ist es aber auch
und gerade, die Kläger vor einer derartigen nach sehr langer Zeit erfolgenden und nicht
vorhersehbaren Inanspruchnahme zu schützen. Jedes diesbezügliche Risiko sollte den
Klägern für alle Zeiten genommen werden. Daher bleiben die Beklagten nach den
vertraglichen Vereinbarungen auf unbegrenzte Zeit zur Freistellung bezüglich vor
Vertragsschluss faktisch durchgeführter Maßnahmen verpflichtet, ohne sich hiergegen
unter Berufung auf § 242 BGB wehren zu können. Die Geltendmachung des
Freistellungsanspruchs nach sehr langer Zeit stellt keine unzulässige Rechtsausübung dar,
sondern ist in der vertraglichen Vereinbarung bereits angelegt.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten von der Möglichkeit der späteren
Beitragserhebung wussten oder hätten wissen müssen. Gerade wegen des Umstands,
dass keine der Parteien auch bei noch so guter Kenntnis der in der Vergangenheit
durchgeführten Baumaßnahmen sicher wissen konnte, ob noch mit Beiträgen auf irgend
einer Rechtsgrundlage zu rechnen war, wurde die streitgegenständliche Vertragsklausel
geschaffen.
5. Schließlich ist es rechtlich unerheblich, ob die Beklagten alt und krank sind oder über
finanzielle Mittel zur Begleichung der Beitragsforderung verfügen (vgl. Palandt-Heinrichs,
Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage, § 275 BGB, Rdnr. 3).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713
ZPO. § 713 ZPO ist anwendbar, da die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel
gegen das Urteil stattfindet, für jede der Parteien unzweifelhaft nicht gegeben sind. Dies
folgt daraus, dass die Revision nicht zugelassen ist und gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO n. F. die
Nichtzulassungsbeschwerde für jede der Parteien unzulässig ist, da die Beschwer der
Beklagten im Berufungsverfahren 7.144,50 EUR, mithin nicht mehr als 20.000,-- EUR
beträgt.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO n. F.
nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2
Nr. 1 ZPO n. F.) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2
ZPO n. F.).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 7.144,50 EUR.