Urteil des OLG Oldenburg vom 17.12.1997
OLG Oldenburg: treu und glauben, mietvertrag, höchstpersönliche rechte, umwandlung, vermieter, herausgabe, grundstück, auflage, vorauszahlung, abtretung
Gericht:
OLG Oldenburg, 02. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 2 U 219/97
Datum:
17.12.1997
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 986 ABS 1, UMWGAF § 24 ABS 1 S 1, UMWGAF § 15 ABS 1 S 1, UMWGAF § 5 S 2 AF
Leitsatz:
Kein Übergang eines Mietvertrags bei Umwandlung oder Verschmelzung, wenn ausdrücklich
Einwilligung des Vermieters bei "der Veräußerung des gesamten Betriebs oder eines Teilbetriebs des
Mieters" vereinbart war.
Volltext:
Der Kläger kann von der Beklagten zu 1) Herausgabe des in der Urteilsformel bezeichneten Grundstücks verlangen
(§ 985 BGB). Die Beklagte zu 1) ist (mittelbare) Besitzerin des Grundstücks. Ein Recht zum Besitz steht ihr nicht zu
(§ 986 Abs. 1 BGB).
Die Beklagte zu 1) ist nicht Vertragspartnerin des Klägers (geworden). Ein Mietvertrag mit dem Kläger über das in
Rede stehende Grundstück besteht nicht (mehr). Der Mietvertrag vom 03.08.1979 bestand zwischen dem Kläger und
der CE. Mit der Eintragung des Umwandlungsbeschlusses vom 13.05.1982 in das Handelsregister war die CE
aufgelöst (§§ 24 Abs. 1 S. 1, 15 Abs. 1 S. 1, 5 S. 2 UmwG aF). Der Begriff der Auflösung ist hier gleichbedeutend
mit dem Ende der rechtlichen Existenz der Kapitalgesellschaft; die Gesellschaft ist erloschen (BayObLG DB 1974,
962, 963; Schilling in Hachenburg, 7. Auflage, 1984, § 77 Anh. § 5
UmwG Rdnr. 1).
Das Vermögen der CE ist auf deren alleinige Gesellschafterin, die FS, im Wege der übertragenden Umwandlung
(Verschmelzung) übergegangen (§§ 24 Abs. 1 S. 1, 15 Abs. 1 S. 1, 5 S. 1 UmwG aF). Der Übergang des Vermögens
und der daraus resultierenden Rechte und Pflichten vollzieht sich von der liquidationslos erlöschenden Gesellschaft
in Form der Gesamt- rechtsnachfolge auf die aufnehmende Gesellschaft, soweit es sich dabei nicht um
höchstpersönliche Rechte handelt (vgl. RGZ 136, 313, 316; BGHZ 95, 88, 93).
Zu den Dauerverträgen, deren Bestand durch eine Umwandlung bzw. Verschmelzung grundsätzlich nicht berührt wird
und die ohne weiteres auf die Nachfolgegesellschaft übergehen, gehören die Rechte aus von der übergehenden
Gesellschaft mit Dritten abgeschlossenen Miet- und Pachtverträgen (Staudinger/Emmerich § 549 BGB Rdnr. 32;
Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdnr. 286 aE ; Schilling in Großkomm.
zum Aktiengesetz, 3. Auflage, 1975, § 346 Anm. 24). Es bedarf insoweit keiner Zustimmung des Vermieters bzw.
Verpächters oder gar eines gesonderten Übernahmevertrages (OLG Düssel-
dorf DB 1992, 2338; dazu Straßberger in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, II
Rdnr. 316).
Gleichwohl sind im vorliegenden Fall Rechte aus dem am 03.08.1979 geschlossenen Mietvertrag nicht auf die
Beklagte zu 1) übergegangen.
Die beschriebenen und bei einer Umwandlung bzw. Verschmelzung ipso iure (durch Gesamtrechtsnachfolge)
eintretenden Wirkungen können die Mietvertragsparteien dadurch abwenden, daß diese bereits bei Vertragsschluß
durch Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den
Mietvertrag abbedungen werden (ebenso Straßberger in Bub/Treier aaO; dazu auch Grunewald in Lutter (Hrsg.),
UmwG, § 20 Rdnr. 11 iVm Fn 20). Der Vermieter ist in diesem Fall bei einer Gesamtrechtsnachfolge nicht darauf
angewiesen, im Nachhinein und im Einzelfall abzuwägen, ob die Voraussetzungen einer außerordentlichen
Kündigung gegeben sein könn-
ten.
Dies ist hier der Fall.
Im Mietvertrag ist in § 8 Ziffer 2 S. 2 vereinbart, daß es bei "der Veräußerung des gesamten Betriebes oder eines
Teilbetriebes des Mieters ... wegen des Überganges dieses Mietvertrages auf den Rechtsnachfolger des Mieters
einer vorherigen Vereinbarung mit dem Vermieter (bedarf)". Die Regelung ist zwar im Hinblick auf den Begriff
"Veräußerung" nicht klar formuliert, bringt aber hinreichdend deutlich zum Ausdruck, daß die Rechtsstellung als
Mieter nur nach vorheriger Vereinbarung übergehen soll. Daß dies nicht nur bei einer Veräußerung des (gewerblichen)
Betriebes der FS, sondern auch dann gelten soll, wenn diese sich gleich-
sam "selbst veräußert", kann deshalb keinen Zweifeln unterliegen. Aus dem Regelungszusammenhang mit § 8 Ziffer
2 S. 1 wird deutlich, daß es dem Kläger besonders darauf ankam, von jeder Änderung hinsichtlich der Rechtsform
des Mieters zu erfahren, und er überdies nicht bereit war, einen Wechsel in der Person des (Haupt-)Mieters ohne
seine Mitwirkung
hinzunehmen. Im Hinblick auf die Solvenz des Mieters ist ein so zum Ausdruck gekommenes Anliegen sachgerecht
und billigenswert. Dies gilt auch für den Fall, daß "nur" eine Kapitalgesellschaft gegen eine andere "ausgetauscht"
wird, weil nämlich das in der untergegangenen
Gesellschaft ehedem vorhandene Kapitel anschließend in der Nachfolgegesellschaft ein möglicherweise völlig
geändertes Haftungsrisiko abzudecken hat.
Die hier getroffene Vereinbarung hatte entsprechend §§ 399, 412 BGB den Ausschluß der freien Abtretbarkeit der
Rechte aus dem Mietvertrag zur Folge. In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß eine derartige Abrede den
Anspruch als von vornherein unveräußerliches Recht entstehen läßt, eine der Vereinbarung zuwiderlaufende
Abtretung schlechthin gegenüber jedem Dritten unwirksam ist und keinerlei Gläubigerrechte übertragen werden
können (BGHZ 108, 172, 176). Ein Gläubigerwechsel findet nicht statt. Daran ändert im vorliegenden Fall nichts, daß
die Abtretbarkeit hier nicht gänzlich ausgeschlossen, sondern nur von einer vorhe-
rigen Vereinbarung abhängig gemacht worden war. Denn derartiges können die Vertragsparteien ebenso vereinbaren
wie den Ausschluß der Abtretung schlechthin (BGH 40, 156, 161). Die Übertragung des Rechts wird dann erst mit
der entsprechenden Vereinbarung wirksam.
§ 399 BGB findet nach § 412 BGB auf die bei einer übertragenden Umwandlung (Verschmelzung) gesetzlich
angeordnete Gesamtrechtsnachfolge Anwendung. Der Senat sieht sich insoweit in Übereinstimmung mit der
überwiegenden Kommentarliteratur zum BGB, die in diesem Zusammenhang auf den strukturgleichen, im Wege der
Neuregelung des Umwandlungs-
rechts 1994 aber aufgehobenen und in das Umwandlungsgesetz einbezogenen § 346 Abs. 3 AktG verweist (vgl.
Palandt/Heinrichs § 412 Rdnr. 1; MüKo/Roth § 412 Rdnr. 15; Erman/Westermann § 412 BGB Rdnr. 2;
Staudinger/Kaduk § 412 BGB Rdnr. 8; Soergel/Zeiss § 412 BGB Rdnr. 1; Jauernig/Stürner § 412 BGB). Wenn
teilweise die Ansicht vertreten wird
(RGRK/Kreft § 412 BGB Rdnr. 35), es liege insoweit kein Anwendungsbereich vor, so ist dem entgegenzuhalten,
daß schon aus dem vorliegenden Sachverhalt etwas anderes folgt. Auch der Hinweis (Grunewald aaO, § 20 UmwG
Rdnr. 29), die Anwendung sei nicht im In-
teresse der Vertragspartner, weil der bisherige Vermögensträger und damit die (Einzel-) Forderung untergegangen
sei, vermag dann nicht zu überzeugen, wenn in einem Dauerschuldverhältnis eine entsprechende Vereinbarung
ausdrücklich getroffen worden ist. Denn in derarti-
gen Fällen verbleibt es praktisch bei der neuerlichen Vermietbarkeit durch den Vermieter.
Sind damit keine Rechte aus dem Mietvertrag vom 03.08.1979 auf die FS übergegangen, können solche auch der
Beklagten zu 1) nicht zustehen.
Die Beklagten sind zu Unrecht der Ansicht, der Kläger könne sich "nicht 14 Jahre nach erfolgter Umwandlung
(Verschmelzung) auf einmal auf § 8 Ziffer 2 S. 2 des Mietvertrages berufen". Insoweit liegt weder ein Verstoß gegen
§ 242 BGB vor noch ist "ein dementsprechender
Einwand verwirkt". Der Kläger erhebt hier schon keinen Einwand, der ein Recht der Beklagten zu 1) vernichtet oder
berührt, sondern er verweist nur auf die mit der Umwandlung im Jahr 1982 eingetretene Rechtslage.
Nichts anderes folgt aus dem - unter Beweis gestellten - Vorbringen, daß die Umwandlung 1982 erfolgt sei und dem
Kläger "dieser Sachverhalt in der Folgezeit bekannt wurde, ohne daß er dagegen Einwände erhoben" habe. Damit
wird zum einen keine dem § 8 Ziffer 2 entsprechende "Vereinbarung" behauptet. Aber auch ein Einverständnis mit
der Aufhebung des vertraglichen Abtretungsverbotes oder eines Verzichts auf die Einrede aus § 399 BGB (vgl.
BGHZ 108, 172, 176) ist damit nicht ausreichend vorgetragen. Bereits nach einem entsprechenden Hinweis des
Landgerichts haben die Beklagten ihr Vorbringen nicht näher konkreti-
sieren können, sondern erneut nur behauptet, "daß zeitnah mit dem Kläger darüber gesprochen worden sei". Daß die
entsprechende Behauptung für die hier in Rede stehende Frage ohne Belang ist, wird an den nachfolgenden
Ausführungen im Schriftsatz der Beklagten vom 03.12.1996 deutlich. Auf das Vorbringen des Klägers, ihm seien
Veränderungen erstmals 1994 be-
kannt geworden, haben die Beklagten nur wiederholt, "der Sachverhalt sei in der Folgezeit nach 1982 bekannt
gewesen", und auf den Schriftverkehr zwischen dem Kläger und einer "C AG" in L aus dem Jahr 1984 und weiterem
Schriftverkehr mit einer Firma "CH AG" in B verwiesen. Aus diesen und den weiteren zur Akte gelangten
Schriftstücken folgt indessen ge-
rade nicht, daß der Kläger vor 1994 Kenntnis von einem Übergang der Rechte aus dem Mietvertrag auf die FS bzw.
(nach entsprechenden Firmenänderungen) "CB-GmbH", "CBP-GmbH" oder "F GmbH" (alt) hatte. Bei den in dem
mitgeteilten Schriftverkehr genannten Firmen handelte es sich jeweils um die Beklagte zu 2), die den Markt in dem
Mietobjekt
................ betrieb und mit der "sämtliche Korrespondenz" (Klageerwiderung) geführt wurde. Insoweit dem Kläger
bekannt gewordene "Veränderungen" sind nicht relevant, wenn es um
die Frage eines Eintritts der Beklagten zu 1) in den Mietvertrag geht.
Die Firma F GmbH (alt) ist gegenüber dem Kläger erstmals 1994 in Erscheinung getreten. Entgegen der Ansicht des
Landgerichts kann auch aus dem Verhalten des Klägers seit 1994 (noch) nicht der Schluß gezogen werden, es
widerspreche Treu und Glauben, sich erst 1996 auf darauf zu berufen, die Beklagte zu 1) sei nicht Vertragspartnerin
geworden.
Selbst wenn man einen Eintritt der FS - letztlich firmierend unter F GmbH (alt) - in die Rechtsstellung des Mieters
des Vertrages vom 03.08. 1979 annehmen wollte, könnte die Beklagte zu 1) daraus nichts herleiten. Denn aufgrund
der Beschlüsse der Gesellschafterver-
sammlungen der Firmen H GmbH und F GmbH (alt) vom 20.05.1996 bzw. 09.07. 1996, des
Verschmelzungsvertrages vom 20.05.1996 und der entsprechenden Eintragungen ist die letztgenannte Gesellschaft
wiederum erloschen und deren Vermögen im Wege der Verschmelzung, also durch Gesamtrechtsnachfolge unter
Ausschluß der Liquidation, auf die Beklagte zu 1) übertragen worden (§§ 2 Nr. 1, 20 Abs. 1 Nr. 1 u. 2 UmwG nF).
Dieser Vorgang fällt ebenfalls unter § 8 Ziffer 2 S. 2 des Mietvertrages mit der Folge, daß die Rechte aus dem
Mietvertrag nicht übergegangen sind (§§ 399, 412 BGB). Ein Einrücken der Beklagten zu 1) in die Rechtsstellung
des Mieters wäre nur nach "vorheriger Vereinbarung mit dem Vermieter" möglich gewesen. Eine solche liegt nicht
vor. Der Kläger verweigert jegliche Zustimmung.
Ein Herausgabeverlangen, um den Mieter zur Vereinbarung eines höheren Mietzinses zu bewegen, stellt keine
unzulässige Rechtsausübung dar (vgl. Erman/Hefermehl § 985 BGB Rdnr. 7 mRsprn.). Nichts anderes folgt aus dem
Umstand, daß zu Beginn des Vertrages eine zweckgebundene Mietvorauszahlung in Höhe von 850.000 DM geleistet
worden ist. Die fest vereinbarte Mietzeit von 15 Jahren ist hier abgelaufen. In dieser Zeit sollte die Mieterin das zur
Finanzierung der Vorauszahlung aufgenommene Darlehen auch zurückgezahlt haben (Ziffer 6 der Absichtserklärung
zum Mietvertrag). Selbst wenn die Vorauszahlung noch gewissen Einfluß auf die vereinbarte Mietzinshöhe nach
Ausübung der ersten Option und auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Beklagten zu 1) gehabt hat, ist dieser
Zusammenhang nicht mehr derart ausgeprägt, daß das Herausgabeverlangen nach nunmehr 18 Jahren gegen Treu
und Glauben verstoßen würde. Sofern daraus überhaupt noch Ansprüche resultieren sollten (dazu Heile in Bub/Treier
aaO, II Rdnr.732), wären diese als solche geltend zu machen.
Der Kläger kann (auch) von der (mittelbar) besitzenden Beklagten zu 1) Herausgabe des Grundstücks verlangen. Die
Beklagte zu 2) hat das Grundstück darüber hinaus zu räumen. Sie ist als unmittelbare Besitzerin - sie betreibt auf
dem Grundstück einen Supermarkt - und Untermieterin der Vertragspartnerin des Klägers und vormaligen Mieterin
sowohl zur Räumung wie auch zur Herausgabe des Grundstücks verpflichtet (§ 556 Abs. 3 BGB). Denn der (Haupt-
)Mietvertrag vom 03.08.1979 entfaltet keine Wirkung mehr und ist beendet. Einer besonderen Aufforderung zur
Rückgabe der Mietsache (vgl. Palandt/Putzo § 556 Rdnr. 19) ist entbehrlich geworden, nachdem sich die Beklagte
zu 2) auf den Rechtsstreit eingelassen hat. § 549a BGB findet bei der Miete von gewerblich zu nutzenden Räumen
keine Anwendung (Palandt/Putzo § 549a BGB Rdnr. 2).