Urteil des OLG Oldenburg vom 16.02.1994, 3 U 14/93

Entschieden
16.02.1994
Schlagworte
Gütliche einigung, Grundstück, Käufer, Kaufpreis, Empfang, Kaufvertrag, Besitzer, Zeitwert, Weiterverkauf, Zustand
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Gericht: OLG Oldenburg, 03. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 3 U 14/93

Datum: 16.02.1994

Sachgebiet: Kein Sachgebiet eingetragen

Normen: BGB § 347, BGB § 994, BGB § 812, BGB § 951

Leitsatz: Zu den Ansprüchen des Klägers eines im Bau befindlichen Hauses, der weiterbaut, bevor der Verkäufer ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausübt.

Volltext:

Die Kläger fordern von der Beklagten einen finanziellen Ausgleich

dafür, daß sie auf dem Grundstück der Beklagten Baumaßnahmen

durchgeführt haben.

Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks..................

Den auf diesem Grundstück begonnenen Bau eines Einfamilienhauses

mußte sie wegen finanzieller Schwierigkeiten abbrechen, als das

Erdgeschoß im Rohbau aufgemauert war. Nachdem das Bauvorhaben

längere Zeit geruht hatte - nach Angaben der Kläger 2 1/2 Jahre,

nach Angaben der Beklagten 1 1/2 Jahre - schlossen die Parteien am

16.6.1990 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück. Als Kaufpreis wurden 45.000,- DM vereinbart, von denen auf

das Grundstück 17.963,60 DM und auf die Gebäudeteile 27.036,40 DM

entfielen. Die Besitzübergabe des Grundstücks erfolgte bereits am

16.6.1990. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück im wesentlichen

bebaut mit Drainage, Sohle und Erdgeschoßmauerwerk.

§ 4 des Kaufvertrages enthielt hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises folgende Regelung :

"Der Kaufpreis ist vom Käufer innerhalb einer Frist von 14

Tagen nach Aufforderung durch den Notar auf ein vom Notar einzurichtendes Notaranderkonto zu zahlen. Der Notar wird den Käufer auffordern, sobald alle Umschreibungsunterlagen und die Zustimmung des Landkreises E vorliegen, ausgenommen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Zahlt der Käufer nicht,

kann der Verkäufer entweder zurücktreten oder Verzinsung in

Höhe von 3 % über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz verlan-

gen."

Am 14.8.1990 forderte der mit der Vertragsdurchführung beauftragte

Notar die Kläger zur Zahlung des Kaufpreises auf. Die Kläger zahlten wegen Finanzierungsschwierigkeiten weder innerhalb der vereinbarten Frist von zwei Wochen noch innerhalb einer von der Beklagten bis zum 3.9.1990 gesetzten Nachfrist. Mit Schreiben vom

4.9.1990 erklärte die Beklagte unter Hinweis auf § 4 des Vertrages

vom 16.6.1990 den Rücktritt. Außerdem erteilte sie den Klägern ein

Bauverbot und untersagte ihnen, das Grundstück zu betreten.

Die Kläger hatten nach der Besitzübergabe am 16.6.1990 umgehend

den von der Beklagten bereits begonnenen Neubau eines Einfamilienhauses fortgesetzt. Ein auf Antrag der Kläger in dem Verfahren 15

H 43/90 Amtsgericht Meppen eingeholtes Gutachten des Sachverständigen S vom 24.1.1991 ergab unter Berücksichtigung der Baumaßnahmen der Kläger einen Zeitwert des Hausgrundstücks von insgesamt

ca. 85.000,- DM bei einem Grundstücksanteil von ca. 15.000,- DM.

Nachdem die Beklagte den Klägern Mitte September 1990 ohne Erfolg

eine gütliche Einigung dahingehend angeboten hatte, als Ausgleich

für die von den Klägern vorgenommenen Investitionen 25.000,- DM

aus dem beabsichtigten Weiterverkauf des Grundstücks zu zahlen,

forderte die Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 25.9.1990 unter

Fristsetzung bis zum 5.10.1990 vergeblich auf, das Baugrundstück

in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich bei der Übergabe

an die Kläger am 16.6.1990 befand. Am 18.10.1990 verkaufte die Beklagte das Hausgrundstück für 82.000,- DM.

Die Kläger haben behauptet, durch die von ihnen durchgeführten

Baumaßnahmen habe sich der Wert des Grundstücks der Beklagten um

40.000,- DM erhöht. Sie haben ohne Beweisantritt behauptet, die

Parteien hätten am 16.6.1990 vereinbart, daß die Kläger sofort mit

dem Weiterbau beginnen dürften; entgegen der Darstellung der Beklagten seien sie von dem beurkundenden Notar nicht darauf hingewiesen worden, daß sie insoweit auf eigenes Risiko handelten.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die Klage ist

unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

I. Die Kläger haben dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für die von ihnen auf dem Grundstück der Beklagten

durchgeführten baulichen Maßnahmen lediglich insoweit, als ihnen

infolge der Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten die Ausübung des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BGB unmöglich geworden

ist.

1. Zwischen den Parteien ist außer Streit, daß die Beklagte am

4.9.1990 wirksam von dem am 16.6.1990 geschlossenen Kaufvertrag in

Ausübung des in § 4 vereinbarten Rücktrittsrecht zurückgetreten

ist. Etwaige Ansprüche der Kläger aus dem Rückabwicklungsverhältnis regeln §§ 346 ff. BGB.

Gemäß § 347 Satz 1 u. 2 BGB bestehen Verwendungsersatzansprüche

von dem Empfang der Leistung, hier also von der Übergabe des

Grundstücks am 16.6.1990 an, nach § 994 BGB für notwendige Verwendungen, nicht aber nach § 996 BGB für nützliche Verwendungen. Gemäß § 347 Satz 1 BGB steht nämlich der Empfang der Leistung der

Rechtshängigkeit gleich (vgl. BGH NJW 1983, 1479, 1480; 2024,

2025; Soergel-Hadding, BGB, 12. Aufl., § 347, Rdn. 4). Die Parteien eines vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts müssen mit dem

Entstehen der Rückgewährpflicht rechnen und sich entsprechend einrichten. Der mit diesem Risiko belastete Besitzer muß entweder

nützliche Verwendungen nur auf sein eigenes Risiko machen oder

sich über deren Ersatz mit dem Gegner einigen.

Ein Verwendungsersatzanspruch der Kläger aus § 994 BGB scheitert

jedenfalls daran, daß die baulichen Maßnahmen der Kläger nicht

notwendig i.S. dieser Vorschrift waren. Notwendig sind danach Verwendungen, die objektiv erforderlich sind, um die bisherige Benutzung der Sache zu ermöglichen, zu sichern, wiederherzustellen oder

zu verbessern (BGH WM 69, 295, 296; Soergel-Hadding, BGB, 12.

Aufl., § 347, Rdn. 4; Palandt

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