Urteil des OLG Oldenburg, Az. 3 U 14/93

OLG Oldenburg: gütliche einigung, grundstück, käufer, kaufpreis, empfang, kaufvertrag, besitzer, zeitwert, weiterverkauf, zustand
Gericht:
OLG Oldenburg, 03. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 3 U 14/93
Datum:
16.02.1994
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 347, BGB § 994, BGB § 812, BGB § 951
Leitsatz:
Zu den Ansprüchen des Klägers eines im Bau befindlichen Hauses, der weiterbaut, bevor der
Verkäufer ein vertraglich vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausübt.
Volltext:
Die Kläger fordern von der Beklagten einen finanziellen Ausgleich
dafür, daß sie auf dem Grundstück der Beklagten Baumaßnahmen
durchgeführt haben.
Die Beklagte war Eigentümerin des Grundstücks..................
Den auf diesem Grundstück begonnenen Bau eines Einfamilienhauses
mußte sie wegen finanzieller Schwierigkeiten abbrechen, als das
Erdgeschoß im Rohbau aufgemauert war. Nachdem das Bauvorhaben
längere Zeit geruht hatte - nach Angaben der Kläger 2 1/2 Jahre,
nach Angaben der Beklagten 1 1/2 Jahre - schlossen die Parteien am
16.6.1990 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grund-
stück. Als Kaufpreis wurden 45.000,- DM vereinbart, von denen auf
das Grundstück 17.963,60 DM und auf die Gebäudeteile 27.036,40 DM
entfielen. Die Besitzübergabe des Grundstücks erfolgte bereits am
16.6.1990. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück im wesentlichen
bebaut mit Drainage, Sohle und Erdgeschoßmauerwerk.
§ 4 des Kaufvertrages enthielt hinsichtlich der Zahlung des Kauf-
preises folgende Regelung :
"Der Kaufpreis ist vom Käufer innerhalb einer Frist von 14
Tagen nach Aufforderung durch den Notar auf ein vom Notar ein-
zurichtendes Notaranderkonto zu zahlen. Der Notar wird den Käu-
fer auffordern, sobald alle Umschreibungsunterlagen und die Zu-
stimmung des Landkreises E vorliegen, ausgenommen die Unbedenk-
lichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Zahlt der Käufer nicht,
kann der Verkäufer entweder zurücktreten oder Verzinsung in
Höhe von 3 % über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz verlan-
gen."
Am 14.8.1990 forderte der mit der Vertragsdurchführung beauftragte
Notar die Kläger zur Zahlung des Kaufpreises auf. Die Kläger zahl-
ten wegen Finanzierungsschwierigkeiten weder innerhalb der verein-
barten Frist von zwei Wochen noch innerhalb einer von der Beklag-
ten bis zum 3.9.1990 gesetzten Nachfrist. Mit Schreiben vom
4.9.1990 erklärte die Beklagte unter Hinweis auf § 4 des Vertrages
vom 16.6.1990 den Rücktritt. Außerdem erteilte sie den Klägern ein
Bauverbot und untersagte ihnen, das Grundstück zu betreten.
Die Kläger hatten nach der Besitzübergabe am 16.6.1990 umgehend
den von der Beklagten bereits begonnenen Neubau eines Einfamilien-
hauses fortgesetzt. Ein auf Antrag der Kläger in dem Verfahren 15
H 43/90 Amtsgericht Meppen eingeholtes Gutachten des Sachverstän-
digen S vom 24.1.1991 ergab unter Berücksichtigung der Baumaß-
nahmen der Kläger einen Zeitwert des Hausgrundstücks von insgesamt
ca. 85.000,- DM bei einem Grundstücksanteil von ca. 15.000,- DM.
Nachdem die Beklagte den Klägern Mitte September 1990 ohne Erfolg
eine gütliche Einigung dahingehend angeboten hatte, als Ausgleich
für die von den Klägern vorgenommenen Investitionen 25.000,- DM
aus dem beabsichtigten Weiterverkauf des Grundstücks zu zahlen,
forderte die Beklagte die Kläger mit Schreiben vom 25.9.1990 unter
Fristsetzung bis zum 5.10.1990 vergeblich auf, das Baugrundstück
in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich bei der Übergabe
an die Kläger am 16.6.1990 befand. Am 18.10.1990 verkaufte die Be-
klagte das Hausgrundstück für 82.000,- DM.
Die Kläger haben behauptet, durch die von ihnen durchgeführten
Baumaßnahmen habe sich der Wert des Grundstücks der Beklagten um
40.000,- DM erhöht. Sie haben ohne Beweisantritt behauptet, die
Parteien hätten am 16.6.1990 vereinbart, daß die Kläger sofort mit
dem Weiterbau beginnen dürften; entgegen der Darstellung der Be-
klagten seien sie von dem beurkundenden Notar nicht darauf hinge-
wiesen worden, daß sie insoweit auf eigenes Risiko handelten.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Die Klage ist
unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
I. Die Kläger haben dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziel-
len Ausgleich für die von ihnen auf dem Grundstück der Beklagten
durchgeführten baulichen Maßnahmen lediglich insoweit, als ihnen
infolge der Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten die Aus-
übung des Wegnahmerechts aus § 997 Abs. 1 BGB unmöglich geworden
ist.
1. Zwischen den Parteien ist außer Streit, daß die Beklagte am
4.9.1990 wirksam von dem am 16.6.1990 geschlossenen Kaufvertrag in
Ausübung des in § 4 vereinbarten Rücktrittsrecht zurückgetreten
ist. Etwaige Ansprüche der Kläger aus dem Rückabwicklungsverhält-
nis regeln §§ 346 ff. BGB.
Gemäß § 347 Satz 1 u. 2 BGB bestehen Verwendungsersatzansprüche
von dem Empfang der Leistung, hier also von der Übergabe des
Grundstücks am 16.6.1990 an, nach § 994 BGB für notwendige Verwen-
dungen, nicht aber nach § 996 BGB für nützliche Verwendungen. Ge-
mäß § 347 Satz 1 BGB steht nämlich der Empfang der Leistung der
Rechtshängigkeit gleich (vgl. BGH NJW 1983, 1479, 1480; 2024,
2025; Soergel-Hadding, BGB, 12. Aufl., § 347, Rdn. 4). Die Partei-
en eines vertraglich vorbehaltenen Rücktrittsrechts müssen mit dem
Entstehen der Rückgewährpflicht rechnen und sich entsprechend ein-
richten. Der mit diesem Risiko belastete Besitzer muß entweder
nützliche Verwendungen nur auf sein eigenes Risiko machen oder
sich über deren Ersatz mit dem Gegner einigen.
Ein Verwendungsersatzanspruch der Kläger aus § 994 BGB scheitert
jedenfalls daran, daß die baulichen Maßnahmen der Kläger nicht
notwendig i.S. dieser Vorschrift waren. Notwendig sind danach Ver-
wendungen, die objektiv erforderlich sind, um die bisherige Benut-
zung der Sache zu ermöglichen, zu sichern, wiederherzustellen oder
zu verbessern (BGH WM 69, 295, 296; Soergel-Hadding, BGB, 12.
Aufl., § 347, Rdn. 4; Palandt