Urteil des OLG Oldenburg vom 21.02.1991
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Gericht:
OLG Oldenburg, 05. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 5 UH 1/91
Datum:
21.02.1991
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 157
Leitsatz:
Zum Ausgleichsanspruch des Vermieters gegen den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses
wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen
Volltext:
Dem Vermieter steht gegenüber dem Mieter, der entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung bei Beendigung des
Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, auch dann ein auf Geld gerichteter
Ausgleichsanspruch zu, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses
grundlegend zu modernisieren und umzubauen und durch die Umbauarbeiten die Schönheitsreparaturen zunichte
gemacht würden.
Das LG Oldenburg begehrt gem. Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG v.
21.12.1967 i.d.F. v. 05.06.1980 (BGBl. I S. 657) einen RE des OLG
zu folgender Rechtsfrage:
"Steht dem Vermieter ein auf Geld gerichteter Ausgleichsanspruch
gegen den Mieter zu, der entgegen seiner mietvertraglichen
Verpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses die fälligen
Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, wenn der Vermieter
beabsichtigt, die Wohnung grundlegend zu modernisieren und
umzubauen und durch die Arbeiten die Schönheitsreparaturen
zunichte gemacht würden?"
Die Vorlage des LG nach Art. III Abs. 1 MRÄndG ist zuläs-
Die Rechtsfrage betrifft Rechte und Pflichten aus einem
Mietvertragsverhältnis über Wohnraum.
Aus den Beschlußgründen wird im übrigen deutlich. daß die
dem Senat vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des zu-
grundeliegenden Rechtsstreits von entscheidender Bedeutung
ist. Der Senat schließt sich jedoch der vom BGH in seiner Ent-
scheidung v. 30. 10. 1984 vertretenen Rechtsauffassung an, so
daß die Vorlage in der sich aus der Entscheidungsformel er-
sichtlichen Fassung zu bescheiden war. Diese Rechgtsauffassung
hat der Senat bereits in seiner Entscheidung v. 19. 7. 1989 - 5
UH 1/88 [= WM 1990, 103) vertreten - wenn auch aus formellen
Gründen damals ohne nähere Begründung.
Vorliegend steht unstreitig fest, daß die Parteien für den Fall
des Umbaus der Wohnräume keine vertragliche Regelung ge-
troffen haben. Dieser Feststellung steht auch nicht entgegen, daß
die Vertragsparteien einen Formularmietvertrag geschlossen
haben. Auch derartige Verträge sind der ergänzenden Vertrags-
auslegung nach § 157 BGB zugänglich. Allein die Tatsache. daß
es sich um einen Formularmietvertrag handelt, rechtfertigt nicht
die Annahme, daß jeder regelungsbedürftige Punkt bedacht und
enthalten ist. Auch wenn derartige Verträge von Organisatio-
nen. die die Entwicklung des Mietrechts beobachten, erstellt
werden, und sie den neuen Entwicklungen stets angepaßt wer-
den. heißt das keinesfalls, daß Regelungslücken nicht in Betracht
kämen. Auch der Formularmietvertrag enthält nur eine Auswahl
von typischerweise von den Parteien als regelungsbedürftig er-
achteten Punkten (vgl. ebenso BGH a.a.O., S. 370 [= WM
a. a. 0. )).
Die Parteien des von der Kammer zu beurteilenden Rechts-
streits haben vereinbart, daß die Mieter die Schönheitsreparatu-
ren bei Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen haben.
Eine Vereinbarung darüber, ob die Vermieterin, wenn bei Been-
digung des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nicht
ausgeführt sind. einen Anspruch auf Zahlung einer Entschädi-
gung hat, wenn sie entsprechend ihrem bereits gefaßten Ent-
schluß die Mieträume alsbald umbaut und durch den Umbau
etwaige Schönheitsreparaturen wieder zerstört würden. enthält
der Vertrag nicht. Insoweit besteht eine Regelungslücke.
Zwar ist nicht jede Regelungslücke seitens des Gerichts durch
ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, der Senat ist jedoch
mit dem BGH der Ansicht, daß es sich um einen offensichtlichen
Widerspruch zu dem Inhalt des Vertrages handelt, wenn die Mie-
ter von der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen be-
freit würden. ohne hierfür einen Ausgleich in Geld entrichten zu
müssen. Dieser Widerspruch muß durch die Vertragsauslegung
behoben werden. Er resultiert im wesentlichen daraus. daß die
Vornahme der Schönheitsreparaturen als Teil des von den Mie-
tern zu entrichtenden Entgelts anzusehen ist. Dadurch wird die
Pflicht zu dieser Vornahme zu einer vertraglichen Hauptpflicht
der Mieter (BGH WPM 1976, 1277). Es ist zu Recht davon aus-
zugehen, daß die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den
Mieter bei der Kalkulation der Miethöhe berücksichtigt wird.
d. h. daß der Mieter wirtschaftlich gesehen durch die Ausführung
der Schönheitsreparaturen den Teil des Mietzinses begleicht,
den der Vermieter verlangen könnte, wenn er der gesetzlich vor-
gesehenen Regelung entsprechend für diese Reparaturen selbst
aufkommen würde. Erfüllt der Mieter nunmehr die übemomme
ne Verpflichtung nicht, bleibt er einen Teil seiner Hauptpflichten
schuldig, während der Vermieter in vollem Umfang erfüllt. Die-
ses Defizit ist durch eine Vertragsauslegung, namentlich durch
die Zuerkennung eines auf Geld gerichteten Ausgleichsan-
spruchs zu kompensieren.
Dieses entspricht auch dem mutmaßlichen Willen der Ver-
tragsparteien, da es der Interessenlage am nächsten kommt. In-
soweit ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemes-
senen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als
redliche Vertragsparteien vereinbart hätten, wäre der nicht gere-
gelte Fall bedacht worden (BGHZ 84, 1, 7). Dieser hypotheti-
sche Parteiwille stützt nach Auffassung des Senats die aus dem
Tenor ersichtliche Vertragsauslegung. Für den Vermieter wäre
es interessenwidrig, eine Hauptpflichtverletzung hinnehmen zu
müssen, obwohl er selbst voll erfüllt hat.
Auch für die Mieter ist ein Interessenwiderspruch nicht er-
kennbar, da es wirtschaftlich keinen Unterschied macht, ob die
von ihnen vorzunehmenden Aufwendungen der Dekoration der
alten Mieträume zugute kommen, oder nach dem Umbau in den
neugestalteten Mieträumen vorgenommen werden.
Durch die Vornahme der Umbauarbeiten ist daher keines-
wegs der Vertragszweck der Schönheitsreparaturen in jedem
Falle erreicht. Diese können, wenn auch umbaubedingt, durch-
aus noch vorgenommen werden, ohne daß sie sinn- oder nutzlos
würden. Der BGH meint deshalb zu Recht, es "müssen" z. B. die
durch den Umbau veränderten Räume ebenso mit Tapeten und
Anstrichen versehen werden wie die gemieteten Wohnräume
ohne Umbaumaßnahmen hätten tapeziert und gestrichen wer-
den müssen" (BGHZ 92,372 [= WM a.a.O.]).
Dem LG kann auch nicht uneingeschränkt in seiner Auffas-
sung gefolgt werden, unsere Rechtsordnung kenne auch sonst
keinen Rechtssatz, wonach für wider Erwarten nicht entstandene
Aufwendungen eine Ausgleichszahlung zu entrichten wäre. Das
Grundprinzip des Schadensrechts z. B. ist vielmehr der Aus-
gleichsgedanke, der auch anderweitig dazu führt, dem Geschä-
digten einen Ersatzanspruch zu gewähren, unabhängig davon, ob
er die Herstellung, deren Kosten er fordert, ausführen läßt. Zu-
dem handelt es sich gerade um einen besonderen Anwendungs-
fall der Vertragsauslegung nach § 157 BGB, wenn das dispositive
Recht keine sachlich wirklich passende Regelung bereit hält. Der
Sinn der Vertragsauslegung besteht im wesentlichen darin, Ver-
träge im Einzelfall dem hypothetischen Parteiwillen anzupassen:
gäbe es bereits diesbezüglich einen verbindlichen Rechtssatz,
bliebe für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum, Hier
jedoch steht das zwischen den Parteien tatsächlich Vereinbarte
und das hypothetisch Gewollte offenbar in einem Widerspruch,
Insoweit kann nicht auf anderweitig bestehende oder nicht beste-
hende Rechtssätze zurückgegriffen werden; vielmehr ist der kon-
krete Einzelfall maßgebend.
Der Vermieter hat zwar im Falle eines Umbaus der Mietsache
das Interesse an der Ausführung der Schönheitsreparaturen ver-
loren . diesbezüglich widerspräche es in der Tat dem Parteiwillen,
ihn an einem Erfüllungsanspruch festzuhalten. Das steht einer
Auslegung mit dem Ergebnis eines Ausgleichsanspruchs in Geld
jedoch nicht entgegen.