Urteil des OLG Oldenburg vom 19.07.2005
OLG Oldenburg: vermittler, materielles recht, kaufpreis, vertragsschluss, wirtschaftlichkeit, provision, kaufvertrag, gespräch, abrechnung, ohg
Gericht:
OLG Oldenburg, 12. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 12 U 127/04
Datum:
19.07.2005
Sachgebiet:
Normen:
Keine Normen eingetragen
Leitsatz:
1. Zur Eintrittspflicht des Verkäufers für ein Beratungsverschulden des für den Verkauf einer
Gebrauchtimmobilie eingeschalteten Vermittlers.
2. Wird der Erwerb einer Gebrauchtimmobilie auf Initiative des Verkäufers mit einer bestimmten Art
der Finanzierung verknüpft, ist der Verkäufer zur Aufklärung verpflichtet, wenn aus dieser
Finanzierung aufgrund ihrer Konstruktion und insbesondere der langen Laufzeit besondere Risiken für
den Käufer entstehen. Dies gilt auch für die Risiken, die sich aus einem vom Finanzierungsinstitut
geforderten Beitritt zu einem Mietpool ergeben.
3. Zahlt der Verkäufer dem von ihm eingeschalteten Vermittler eine verdeckte Innenprovision von
mehr als 15 % des Kaufpreises, muss er den Käufer auch dann hierauf hinweisen, wenn er für den
Verkauf in einem Beratungsgespräch und nicht nur mit einem Prospekt geworben hat. Dies gilt
insbesondere dann, wenn für den Käufer ein Beratungsbogen erstellt worden ist, in dem die mit dem
Erwerb verbundenen Nebenkosten mit Ausnahme der Innenprovision aufgelistet sind (Abweichung von
BGH NJW 2004, 1732 u. WM 2004, 2349).
Volltext:
Oberlandesgericht Oldenburg
12 U 127/04
7 O 1842/04 Landgericht Osnabrück
Verkündet am 19.07.2005
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
U r t e i l
Im Namen des Volkes
In dem Rechtsstreit
A ... AG,
Beklagte und Berufungsklägerin,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte H ... ,
gegen
A ... F ... ,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte R ...
hat der 12. Zivilsenat auf die mündliche Verhandlung vom 1. 7. 2005 durch den Vorsitzenden Richter am
Oberlandesgericht ... , den Richter am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Amtsgericht ... für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 7. 12. 2004 verkündete Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des
Landgerichts Osnabrück wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in dieser Höhe
leistet. Die Sicherheitsleistung kann von der Beklagten durch eine schriftliche, unbefristete, unwiderrufliche,
unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts
geleistet werden.
Gründe
I.
Die Klägerin kaufte im November 1993 eine in O ... , J ...Weg ... (Wohnung Nr. ...) belegene Eigentumswohnung von
der Beklagten. Der Kaufpreis betrug 121.233, DM. Die Klägerin verlangt im Wege des Schadensersatzes die
Rückabwicklung des Vertrags.
Die Wohnung stammte aus dem Bestand der in Konkurs geratenen N ... H ... . Die Beklagte hat eine Vielzahl dieser
Wohnungen übernommen und veräußert. Für den Vertrieb bediente sich die Beklagte der in Dortmund ansässigen
Firma I ... , welche wiederum bundesweit örtliche Untervertriebsfirmen einschaltete. Hierbei wurde ein einheitliches
Muster angewandt, das dem Senat aus verschiedenen anderen Verfahren bekannt ist. Die Beklagte ließ die
Wohnungen jeweils mittels standardisierter notarieller Verkaufsangebote, die von den Erwerbern durch notarielle
Erklärung anzunehmen waren, veräußern. Dieses notarielle Verkaufsangebot enthielt regelmäßig eine
Freizeichnungsklausel der Beklagten zur Frage der Wirtschaftlichkeit des Objektes, zu etwaigen Äußerungen ihrer
Vertriebsbeauftragten sowie hinsichtlich der Verantwortung für die Kaufpreisfinanzierung (hier: § 8 Nr. 5 des
Vertrags). Für den Verkauf wurde mit einem Prospekt geworben. Die I ... , die ihrerseits einen allgemeinen
Vertriebsprospekt herausgab, erhielt für jeden Verkauf eine Innenprovision von mindestens 18,75 %. Diese
Innenprovision wurde den Erwerbern nicht offen gelegt. Von den Käufern waren darüber hinaus Provisionen für die
gesondert abzuschließenden Immobilien und die Kreditvermittlungsverträge zu zahlen und eine Mietpoolvereinbarung
zu unterzeichnen. Die Finanzierung, die von den vor Ort tätigen Vermittlern mitangeboten wurde, erfolgte in der
Regel über die Deutsche Bausparkasse B ... AG. Sie wurde von der Ba ... GmbH, einer Tochtergesellschaft der I ...
, vermittelt und war nach dem sog. „Dortmunder Modell“ organisiert. Hiernach mussten die Käufer ein
Vorausdarlehen aufnehmen, das durch zwei zeitlich hintereinander geschaltete Bausparverträge abgelöst werden
sollte. Auf das Vorausdarlehen sollten nur Zinsen gezahlt werden. Parallel dazu wurde der erste Bausparvertrag
angespart. Die Tilgung sollte mit Zuteilung des ersten Bausparvertrags einsetzen. Für die Bausparverträge waren im
Dreijahresrhythmus ansteigende Bausparraten vereinbart.
Die Klägerin macht geltend, sie sei bei Abschluss des Kaufvertrags und der Verträge über die Finanzierung falsch
bzw. unzureichend beraten worden. Sie meint, die Beklagte müsse sich ein entsprechendes Verschulden der von ihr
zwischengeschalteten Vertriebsmitarbeiter zurechnen lassen. Sie fordert Rückzahlung des Kaufpreises ZugumZug
gegen Rückübereignung der Wohnung, wobei die Zahlung der Beklagten zur Ablösung der eingetragenen
Belastungen verwendet werden soll. Daneben begehrt sie die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz ihrer
weiteren Schäden verpflichtet ist.
Die Beklagte ist demgegenüber der Auffassung, dass sie nicht zum Schadensersatz verpflichtet sei. Sie führt an,
ein Beratungsvertrag sei mit ihr nicht zustande gekommen. Die Klägerin habe mit den im Bereich des Vertriebs
tätigen Personen einen selbständigen Maklervertrag mit gesonderter Provisionsvereinbarung abgeschlossen. Ein
etwaiges Beratungsverschulden müsse die Klägerin in diesem Verhältnis geltend machen. Abgesehen hiervon sei
die Beratung auch nicht unzureichend bzw. falsch gewesen. Über die allgemeinen Risiken, die mit dem Erwerb einer
gebrauchten Immobilie verbunden seien, brauche der Verkäufer den Käufer nicht aufzuklären. Eine mangelnde
Rentabilität durch sinkende Mieteinnahmen bzw. eine allgemeine Stagnation auf dem Wohnungsmarkt habe sie
ohnehin nicht vorhersehen können. Insbesondere habe keine Verpflichtung bestanden, die an die Vermittler gezahlte
Innenprovision aufzudecken. Daneben beruft die Beklagte sich auf die im notariellen Kaufvertrag verankerte
Freizeichnungsklausel und auf Verjährung.
Das Landgericht Osnabrück hat der Klage stattgegeben.
Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Vorbringen weiter. Sie wiederholt und vertieft ihr
Vorbringen zur Frage des Zustandekommens eines Beratungsvertrags und zu dem Vorwurf, dass die Beratung
fehlerhaft gewesen sei.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des am 7. 12. 2004 verkündeten Urteils des Landgerichts Osnabrück die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie tritt dem Berufungsvorbringen nach Maßgabe ihrer Erwiderung entgegen. Ergänzend trägt sie zur Entwicklung
des Mietpools vor.
Wegen des Sachverhalts im übrigen wird auf das angefochtene Urteil und die zwischen den Parteien gewechselten
Schriftsätze verwiesen. Weitere tatsächliche Feststellungen hat der Senat nicht getroffen.
II.
Die Berufung hat keinen Erfolg.
Das Landgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Schadensersatz
verpflichtet ist, und zwar aus der Verletzung eines Beratungsvertrags. Der Anspruch ergibt sich aus positiver
Vertragsverletzung. Er ist nicht verjährt.
1) Der Kaufvertrag ist über die G ... F ... OHG angebahnt worden, die ihrerseits von der I ... beauftragt worden ist.
Diese war auf Seiten der Beklagten als Vermittlerin tätig. Der Vertragsschluss ist von der G ... F ... OHG dadurch
vorbereitet worden, dass sie für die Klägerin eine „Musterberechnung für Erwerb und Wirtschaftlichkeit“ erstellt hat
(Bd. I Bl. 79). Mit diesem Zahlenwerk sollte der Klägerin plausibel gemacht werden, dass sie sich den Kauf leisten
könne und dieser eine sinnvolle Geldanlage für sie sei. Hierdurch ist neben dem Kaufvertrag ein Beratungsverhältnis
begründet worden.
Legt der Verkäufer bzw. der von ihm beauftragte Vertreter dem Käufer als Ergebnis der Vertragsverhandlungen ein
Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vor, das der Herbeiführung des Kaufs dienen
soll, ist dies nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig ein Indiz dafür, dass neben dem Kauf ein
Beratungsvertrag zustande gekommen ist (BGHZ 140, 111; BGH NJW 2001, 2021 = NZM 2001, 625; BGH NJW
2003, 1811 ff; BGH NJW 2004, 64; Oberlandesgericht Oldenburg OLGReport 2004, 142 ff). Das Landgericht ist unter
Auswertung der genannten Musterrechnung ohne Verstoß gegen formelles oder materielles Recht zu der
Feststellung gelangt, dass diese Voraussetzungen vorliegen. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit
dieser Feststellung begründen könnten, sind nicht vorhanden. Der Senat ist daher hieran gebunden (§ 529 Abs. 1 Nr.
1 ZPO). Im übrigen gelangt der Senat unabhängig hiervon zu demselben Ergebnis.
Die Feststellung, dass die Raterteilung in einem Pflichtenkreis stattgefunden hat, der der Beklagten als Verkäuferin
zuzurechnen ist, wird nicht etwa dadurch in Frage gestellt, dass die Klägerin für die Vermittlung des Kaufvertrags
und der Finanzierung Provisionen an die G ... F ... OHG bzw. I ... gezahlt hat. Die Tatsache, dass Maklerverträge für
Kauf und Finanzierung geschlossen worden sind, führt nicht – wie die Beklagte meint – zu dem Ergebnis, dass die
zum Schadensersatz verpflichtende Beratung im Rahmen dieser Rechtsverhältnisse und nicht im Zusammenhang
mit dem Kauf erfolgt ist. Die Berechnung vom 1. 11. 1993 diente in erster Linie der Anbahnung des Kaufvertrags.
Zunächst musste der Kaufentschluss herbeigeführt werden. Die in dem Berechnungsbeispiel enthaltenen Daten über
die Belastungen sollten unzweifelhaft einen Anreiz für den Erwerb herstellen. Daher wurde mit der Beratung eine
Tätigkeit ausgeübt, die dem Pflichtenkreis der Beklagten als Verkäuferin zuzuordnen ist (BGH NJW 2003, 1811 ff =
NZM 2003, 405). Der Einwand der Beklagten, der Bundesgerichtshof habe in dieser Entscheidung ausgeführt, ein
Vermittler könne einen Beratungsvertrag mit dem Verkäufer des Objekts nur dann zustande bringen, wenn der
Käufer ihm seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt habe, greift nicht durch. Eine rechtliche Unvereinbarkeit, wie sie
mit der Berufungsbegründung geltend gemacht wird, ist in der in Rede stehenden Entscheidung keineswegs
angenommen worden. Der Bundesgerichtshof spricht vielmehr lediglich aus, dass für die Feststellung einer
stillschweigenden Bevollmächtigung des Vermittlers zu einer Raterteilung durch den Verkäufer dann keine zu
strengen Anforderungen (in tatsächlicher Hinsicht) zu stellen sind, wenn der Käufer seinerseits keinen Makler
beauftragt hat. Es reiche vielmehr aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche
Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (BGHZ 140, 111, 116 = NJW 1999,
638; BGH NJW 2001, 2021 = NZM 2001, 625). Diese Voraussetzungen hat das Landgericht unter zutreffender
Auswertung des Tatsachenstoffs festgestellt. Dem folgt der Senat.
Die Beklagte muss daher für den Rat einstehen. Er sollte den Kaufentschluss beeinflussen und ist damit ihrem
Pflichtenkreis zuzurechnen. Er betraf die Frage, ob der Erwerb der Kaufsache in Anbetracht der monatlichen
Belastungen und der künftigen Entwicklungen unter Einbeziehung der Einkommensverhältnisse der Kläger ein
rentierliches Geschäft war. Auf die weitere mit der Berufungsbegründung ausführlich erörterte Frage, ob und unter
welchen Umständen ein Verkäufer allgemein und auch ungefragt zu einer Risikoaufklärung verpflichtet ist, kommt es
vor diesem Hintergrund nicht an.
2) Das Landgericht hat weiterhin zutreffend festgestellt, dass der erteilte Rat falsch war.
Grundlage für das Verkaufsgespräch war die „Unverbindliche Musterberechnung für den Erwerb und die
Wirtschaftlichkeit“ der G ... F ... OHG vom 1. 11. 1993. Für die Frage, welchen Inhalt die Beratung hatte, ist auf
dieses Schriftstück abzustellen. Anhaltspunkte dafür, dass bei dem mündlichen Gespräch Erklärungen abgegeben
worden sind, die der schriftlichen Berechnung widersprechen bzw. über das dort Niedergelegte hinausgehen, sind
nicht ersichtlich. Dabei kann zur Frage der Darlegungslast auf die zutreffenden Gründe in der angefochtenen
Entscheidung (S. 9) Bezug genommen werden. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang vorträgt, die Klägerin
sei über die mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Risiken aufgeklärt worden, insbesondere sei ihr gesagt
worden, für Wertzuwachs und Wirtschaftlichkeit könne keine Garantie übernommen werden, entlastet sie dies nicht.
Es geht nicht um allgemeine Risiken eines Immobiliengeschäfts. Diese können beim Käufer als bekannt
vorausgesetzt werden. Eine Belehrung hierüber schuldet ein Verkäufer grundsätzlich nicht, und zwar auch dann
nicht, wenn er neben dem Verkauf eine Beratung vornimmt. Hier geht es nicht um allgemeine Fragen des
Immobilienerwerbs, sondern um die Besonderheiten des in Rede stehenden Kaufs in Verbindung mit der gleichzeitig
vorgenommen Finanzierung.
a) Die Fehlerhaftigkeit der Beratung liegt zunächst darin, dass der Klägerin die steigenden Belastungen aus der
Finanzierung nicht offenbart worden sind.
Die Musterberechnung nennt als monatlichen Aufwand (nach Steuererstattung) einen Betrag von 208, DM. Hierbei
handelt es sich um eine unvollständige und damit irreführende Erklärung. Denn es fehlt der erforderliche Hinweis auf
die stetig steigenden Belastungen aus den beiden Bausparverträgen.
Der Darlehensvertrag mit der B ... über das Vorausdarlehen – hier unterzeichnet am 19 11. 1993 und damit nach
Abgabe des Angebots über den Abschluss des Kaufvertrags – sah vor, dass die Ansparraten jeweils nach dem 3.,
6. und 9. Jahr nach Vertragsschluss steigen sollten. Daneben hatte die hier gewählte Art der Finanzierung zur Folge,
dass mit der Zuteilung des ersten Bausparvertrags nochmals eine Steigerung der monatlichen Belastung einsetzen
würde. Zum einen musste der erste Bausparvertrag nunmehr getilgt werden. Zum anderen musste von da ab der
zweite Bausparvertrag angespart werden. Zwar trat gleichzeitig eine Entlastung ein, weil durch die Zuteilung des
ersten Bausparvertrags in Höhe der Hälfte des Vorausdarlehens nunmehr der günstigere Zinssatz aus dem
Bauspardarlehen galt. Hierdurch wurde der relativ hohe Zinssatz aus dem Vorausdarlehen ersetzt. Diese Entlastung
war aber nicht so hoch, dass hierdurch eine vollständige Kompensation eintrat.
Auf diese zwangsläufig steigenden Belastungen hätte im Rahmen einer ordnungsgemäßen Beratung hingewiesen
werden müssen.
Dem steht nicht entgegen, dass es sich hierbei teilweise um Effekte handelt, die einem Käufer bei der hier in Rede
stehenden Konstruktion der Finanzierung (Vorausdarlehen bei gleichzeitigem Abschluss von zwei hinter einander
geschalteten Bausparverträgen) eigentlich selbst klar sein müssten. Zwar kann ein im Auftrag des Verkäufers tätiger
Vermittler grundsätzlich von einem bestimmten Vorverständnis des Erwerbers ausgehen und bei seinem
Verkaufsgespräch hierauf aufbauen. Anders ist es aber dann, wenn – wie hier – eine detailreiche Berechnung
aufgemacht wird, die von ihrer äußeren Gestaltung her den Eindruck einer vollständigen und verlässlichen
Berechnungsgrundlage für den Kaufentschluss vermitteln soll und zudem für das Geschäft noch mit einem Prospekt
geworben wird, der von seiner ganzen Aufmachung her die Solidität des Angebots unterstreichen soll. Im Rahmen
eines solchen Beratungsverhältnisses ist der Verkäufer verpflichtet, den Kenntnisstand des Erwerbers zu erfragen,
um sodann hieran anzuknüpfen. Zudem stehen für das Beratungsverschulden nicht die allgemeinen mit einer
Bausparfinanzierung verbundenen Effekte im Vordergrund. Das der Beklagten anzulastende Versäumnis liegt
vielmehr darin, dass nicht auf die besonderen Risiken hingewiesen worden ist, die mit der hier in Rede stehenden
Konstruktion verbunden waren und die für den durchschnittlichen Erwerber auch nicht ohne weiteres erkennbar
waren.
Der Hinweis auf die steigenden Belastungen war auch nicht etwa deswegen entbehrlich, weil es in der
Musterberechnung ausdrücklich heißt, es handle sich hierbei um das Ergebnis „vor Tilgung“ bzw. weil unten in dem
auf dem Beratungsbogen befindlichen Text nochmals ausdrücklich erklärt wird, die Tilgung sei deswegen nicht
eingearbeitet, weil sie jeweils mit dem Darlehensgeber individuell vereinbart werde. Hieraus konnte die Klägerin die
nötigen Informationen nicht entnehmen. Es war auch nicht zu erwarten, dass sie sich aufgrund dieses Hinweises
nunmehr in einem zweiten Schritt daranmachen würde, die steigenden Belastungen auf eigene Faust zu ermitteln.
Teilweise fehlte ihr hierfür schon die erforderliche Kenntnis. Denn die Tatsache, dass die B ... stetig steigende
Ansparleistungen forderte, erfuhr sie erst aus dem Angebot zum Abschluss der Bausparbeiträge. Weiterhin konnten
die bei Anbahnung des Geschäfts tätigen Vermittler nicht voraussetzen, dass ein im Immobiliengeschäft
unerfahrener Käufer den Begriff der Tilgung gleichsetzt mit den Ansparleistungen für die Bausparverträge. Im übrigen
war die formularmäßige Erklärung, dass die „Tilgung individuell mit den Kreditinstituten vereinbart werde“ auch
schlicht falsch. Diese ersichtlich zur Freizeichnung von einer lückenhaften und damit fehlerhaften Beratung dienende
Klausel erweckte den Anschein, dass dem Erwerber freistand, eine seiner Leistungsfähigkeit entsprechende
niedrigere oder auch höhere Tilgung zu vereinbaren. Dies war gerade nicht der Fall. Über die B ... wurde der Klägerin
ein vorgefertigtes Finanzierungskonzept vorgelegt, dass ihr weder in der Ansparphase noch nach der Zuteilung eine
Gestaltungsmöglichkeit ließ. Die regelmäßige Erhöhung ihrer Leistungen war vielmehr fest vorgegeben. Letztlich ist
zu berücksichtigen, in welchem engen und damit für ein Immobilien und Finanzierungsgeschäft sehr ungewöhnlichen
Zeitrahmen die ganze Angelegenheit abgewickelt wurde. Der Beratungsbogen datiert vom 1.11.1993. Die Beratung
hat daher an diesem Tag oder sogar später stattgefunden. Bereits am 4. 11. 1993 (I Bl. 77) ist die
Vollmachtsurkunde unterzeichnet worden, mit der die Klägerin die Vollmacht erteilt hat, einen Kaufvertrag in ihrem
Namen abzuschließen. Die Vereinbarung über die Mietenverwaltung hat die Klägerin am 6. 11. 1993 unterschrieben.
Das Darlehensangebot der B ... über das Vorausdarlehen datiert vom 19. 11. 1993. Dasselbe gilt für die
Bausparverträge. Die Klägerin hatte daher maximal drei Tage Zeit für eine eigenverantwortliche Prüfung und
Aufdeckung der in dem Geschäft steckenden Risiken.
Ohne Erfolg führt die Beklagte in diesem Zusammenhang ins Feld, dieser Beratungsfehler sei nicht kausal
geworden. Der Erwerber bemerke bereits nach „kurzer Zeit“, welcher Betrag von seinem Konto abgebucht werde.
Wenn er dies nicht reklamiere, sei dies ein Indiz dafür, dass er diesen Umstand (Belastungen, die über die Angaben
im Beratungsbogen hinausgehen bzw. später ansteigende Raten) bei Vertragsschluss nicht für bedeutsam gehalten
habe. Hierbei wird vernachlässigt, dass der Erwerber zu diesem Zeitpunkt an die geschlossenen Verträge gebunden
ist. Aus der Tatsache, dass er diese erfüllt, kann keineswegs geschlossen werden, dass ihm die erst später für ihn
sichtbare negative Folge von Anfang an gleichgültig war und dass er die Verträge auch bei ordnungsgemäßer
Aufklärung geschlossen hätte. Dieser Rückschluss wäre nur dann möglich, wenn dem Erwerber damit zugleich
bekannt werden musste, dass er ein Recht habe, sich wegen der steigenden Belastung von den Verträgen zu lösen.
Dies war nicht der Fall. Diese Kenntnis ist bei den hier in Rede stehenden Fragen erst nach einer qualifizierten
rechtlichen Beratung zu erwarten.
b) Ein weiterer Beratungsfehler liegt darin, dass in der Musterberechnung kein Hinweis auf die Risken enthalten ist,
die sich aus der langen Laufzeit der Finanzierung ergaben. Dabei kann es dahinstehen, ob ein Vermittler auf die
allgemeinen Risiken hinweisen muss, die mit einer gestaffelten Bausparfinanzierung verbunden sind (Unsicherheiten
über den Zeitpunkt der Zuteilung durch das allgemein bei Bausparkassen übliche Bewertungssystem) bzw. ob er den
Erwerber über den Einfluss belehren musste, den die bei Vertragsabschluss bzw. später bei Zuteilung zu zahlenden
Gebühren und Kosten auf die Laufzeit haben können. Hiermit hat sich das Oberlandesgericht Celle in seiner zu
einem gleichgelagerten Fall ergangenen Entscheidung vom 7. 12. 2004 (16 U 127/04) ausführlich befasst. Die dort
angesprochenen Punkte betreffen eher allgemeine Unwägbarkeiten, die mit einer Bausparfinanzierung verbunden
sind. Hier liegt das besondere Risiko in der langen Laufzeit der Finanzierung, die erheblich über dem liegt, was bei
einer „normalen“ Bausparfinanzierung üblich ist. Diese Laufzeit ergab sich aus der Staffelung von zwei Verträgen in
Verbindung mit der außerordentlich niedrigen Ansparleistung.
Die Zuteilung eines Bausparvertrages hängt von der Höhe seiner Bewertungszahl ab. Diese Bewertungszahl wird
bestimmt durch die jeweilige Bausparsumme zum Ende eines Bewertungszeitraums. Mit hohen Monatsbeträgen
angesparte Bausparverträge werden also zuerst zugeteilt. Die derzeit gültigen und allgemein zugänglichen
Allgemeinen Bedingungen der B ... für Bausparverträge (ABB) sehen monatliche Ansparleistungen – je nach
gewähltem Tarif – von 3,75 pro Tausend bis 5 pro Tausend der Bausparsumme vor (§ 2). Dies wären hier für den
ersten Vertrag über 71.000, DM beim niedrigsten Tarif 3,75 DM pro Tausend, also 266,25 DM monatlich, und zwar
durchgängig während der gesamten Ansparphase. Die Klägerin sollte dagegen vom 1. – 3. Jahr 106,50 DM, vom 4. –
6. Jahr 149,10 DM, vom 7. – 9. Jahr 205,90 DM und ab dem 10. Jahr 262,70 DM monatlich ansparen. Dies ergibt für
die ersten 10 Jahre einen Durchschnitt von ca. 164, DM monatlich. Diese Ansparleistung bleibt damit weit hinter
dem zurück, was die B ... derzeit für erforderlich hält, um eine zeitgerechte Abwicklung einer Bausparfinanzierung
sicher zu stellen. Das Risiko lag dabei für die Klägerin darin, dass sie nach dem ihr vermittelten Modell den
gesamten Kaufpreis zuzüglich aller Kosten und Provisionen mit einem Vorausdarlehen finanziert hatte, für den der
Zinssatz lediglich auf 5 Jahre festgeschrieben war. Danach musste sich die Klägerin auf den jeweils üblichen
Marktzins einstellen, der mit großer Wahrscheinlichkeit über dem Zins für das Bauspardarlehen und eventuell auch
über dem vereinbarten Nominalzins von 6,85 % lag.
c) Als weiteren Beratungsfehler hat das Landgericht zutreffend herangezogen, dass der Klägerin die an die Vermittler
gezahlte Innenprovision nicht aufgedeckt worden ist.
Es ist unstreitig, dass die Beklagte den von ihr zwischengeschalteten Vermittlern eine Provision von zumindest
18,75 % gezahlt hat. Dabei sprechen gewichtige Indizien dafür, dass der wahre Betrag sogar höher war und daneben
noch andere Entgelte geflossen sind. Dem Senat ist aus der gleichzeitig verhandelten Sache 12 U 20/05 (Bd. I Bl.
85) eine Vertriebsvereinbarung über ein anderes Objekt der Klägerin bekannt (Sch ... Straße, O ... ). Dort wird der
Betrag von 18,75 % als NettoBetrag geführt. Es spricht einiges dafür, dass auch hier die Mehrwertsteuer
hinzugerechnet werden muss, so dass der von der Klägerin genannte Betrag von 21,75 % richtig ist. Ferner ergibt
sich aus dieser Vereinbarung, dass zumindest bei größeren Wohnungen noch ein weiterer Betrag geflossen ist. Es
liegt nahe, dass es für das hier in Rede stehende Objekt gleichlautende oder ähnliche Vereinbarungen gegeben hat.
Denn die Klägerin hat ihre Gebäude jeweils nach demselben Vertriebssystem und mit derselben Dachorganisation (I
... ) vertrieben. Es ist daher kaum wahrscheinlich, dass man bei dem hier in Rede stehenden Objekt eine andere
Konstruktion für die Provisionen gewählt hat.
Da dem Senat allerdings gesicherte Erkenntnisse fehlen, ist nur auf die Provision von 18,75 % abzustellen. Auch
diese hätte offenbart werden müssen.
Der Bundesgerichtshof hat in ZIP 2004, 1055 dahin entschieden, dass ein Anlagevermittler bei einer aus Immobilien
bestehenden Vermögensanlage, für die er mit einem Prospekt geworben hat, dem Erwerber ungefragt eine dem
Vermittler gezahlte Provision offenbaren muss, wenn diese 15 % des Kaufpreises übersteigt. Diese Rechtsprechung
ist in den Entscheidungen NJW 2004, 1732 und WM 2004, 2349 näher konkretisiert worden. Dabei stellt der
Bundesgerichtshof maßgeblich darauf ab, ob der Erwerb vermittels eines Verkaufsprospekts oder durch eine
persönliche Beratung herbeigeführt worden ist. Der Bundesgerichtshof hält den Erwerber dann für schutzwürdig,
wenn der Prospekt die maßgebliche Informationsquelle gewesen sei. In diesem Fall könne der Erwerber niemanden
fragen und dürfe darauf vertrauen, dass alle Angaben im Prospekt enthalten seien. Sei dagegen das Objekt durch
eine Beratung anhand von Berechnungsbeispielen vertrieben worden, sei die Situation grundlegend anders.
Der Senat folgt der Rechtsprechung insoweit, als hiermit die maßgebliche Grenze für die Offenbarung einer
Innenprovision auf 15 % festgelegt wird. Diese Grenzziehung ist praktikabel und stellt einen angemessenen
Interessenausgleich dar. Zu den Gründen der Offenbarungspflicht und zu den Gesichtspunkten, die für einen Schutz
des Käufers sprechen, kann auf die zitierten Entscheidungen Bezug genommen werden. Den dortigen Ausführungen
schließt sich der Senat an.
Nicht zu folgen vermag der Senat hingegen der Einschränkung, eine Offenbarungspflicht bestehe nur dann, wenn der
Käufer seine Informationen nur aus einem Prospekt und nicht auch aus anderen Quellen (Berechnungsbeispiel,
persönliches Gespräch) schöpfe. Mit dieser Einschränkung wird ein ausreichender Schutz des Käufers nicht
gewährleistet. Sie begünstigt die Seite des den Käufer gleichzeitig beratenden Verkäufers in unangemessener
Weise.
Das tragende Argument des Bundesgerichtshofs liegt darin, dass der Erwerber bei einem persönlichen Gespräch mit
dem Vermittler nachfragen könne, diese Möglichkeit habe er nicht, wenn er seine Informationen nur auf einen
Prospekt stütze. Hierbei bleibt außer Betracht, dass sich ein Erwerber nur dann nach einer Provision erkundigen
kann, wenn er insoweit ein Problembewusstsein hat und wenn ihm überhaupt bekannt ist, dass es derartige
Vertriebsinstrumente gibt. Eine solche Kenntnis kann aber nicht allgemein vorausgesetzt werden. Sie ist nur bei
solchen Erwerbern vorhanden, die die Gepflogenheiten des Immobilienvertriebs kennen und ausreichendes
Vorwissen mitbringen. Der unerfahrene Käufer wird vielmehr insbesondere dann, wenn der Vermittler von ihm – wie
dies hier der Fall war – eine Courtage für den Abschluss des Kaufvertrags, eine weitere für die Vermittlung der
Finanzierung und darüber hinaus eine nicht näher definierte „Abschlussgebühr“ fordert, davon ausgehen, dass der
Vermittler damit ausreichend entlohnt ist. Er braucht daher keinerlei Verdacht zu hegen, dass der Vermittler intern
vom Verkäufer nochmals eine Prämie erhält, und zwar erst recht nicht in einer Höhe, die bei 18,75 % des
Kaufpreises (hier also 22.731,19 DM) fast das 5,5fache des Betrags ausmacht, den er bereits als offengelegte
Maklercourtage für den Kauf an ihn bezahlt. Hinzu kommt, dass die Zahlung von Innenprovisionen auch keineswegs
allgemein üblich ist. Dieses Instrument wird nur bei besonderen Vertriebsstrukturen eingesetzt und ist grundsätzlich
auch nur dort tauglich, wo man eine unerfahrene Käuferschicht ansprechen will. Der erfahrene Käufer wird sich aus
unabhängigen Quellen über die tatsächliche Werthaltigkeit des Objekts informieren und auf diese Art und Weise zu
ermitteln suchen, ob der geforderte Kaufpreis in etwa dem realen Marktwert entspricht. Je mehr in einem Kaufpreis
an verdeckten Kosten und Provisionen enthalten sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass er dies bei
seinen Recherchen aufdeckt. Dieser Käufer benötigt keinen Schutz. Schutzbedürftig ist der arglose und unerfahrene
Erwerber. Differenziert man für die Frage der Offenbarungspflicht also danach, ob ein persönliches Gespräch
stattgefunden hat oder nicht, wird ein ausreichender Schutz der gerade hier von der Beklagten angesprochenen
Käuferschicht mit niedrigem oder durchschnittlichem Einkommen nicht gewährleistet. Hinzu kommt ein weiterer
Gesichtspunkt, der es nicht gerechtfertigt erscheinen lässt, bei einem Prospekt andere Maßstäbe anzulegen. Wird
im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs ein Berechnungsbogen erstellt, hat dies den Anschein, dass
man die individuellen Bedürfnisse des Kunden berücksichtigt hat und ihm ein speziell auf seinen Fall bzw. seine
wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Angebot macht. Dies soll Vertrauen schaffen. Ein Zahlenwerk wie hier
vermittelt dem Kunden den Eindruck, hierin sei alles enthalten, nunmehr habe er einen vollständigen Überblick über
die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren. Dies ist bei einem Prospekt anders. Er enthält nur allgemeine
Informationen über das Objekt. Ein Kunde wird daher eher dann auf die Idee kommen, sich noch nähere
Informationen zu beschaffen und nachzufragen, wenn ihm nur ein Prospekt vorliegt und nicht zugleich auch eine
individuelle Berechnung, die ihm zudem noch durch einen Berater persönlich erläutert wird.
d) Schließlich war die Beratung der Klägerin auch deswegen fehlerhaft, weil die Risiken, die mit dem Beitritt zum
Mietpool verbunden waren, nicht aufgedeckt worden sind.
Die Klägerin musste im Rahmen der Finanzierung eine „Vereinbarung über Mietenverwaltung“ unterzeichnen. Der
Abschluss dieser Vereinbarung war Voraussetzung für die Auszahlung der Darlehensvaluta (§ 3 des
Darlehensvertrags mit der B ... ). Eine Kündigung dieser Vereinbarung war ihr nur mit Zustimmung der B ... gestattet
und damit faktisch unmöglich. Damit war ihr der Zugriff auf den Mietzins und eine eigene Verwaltung ihres Objekts
während der Dauer der Finanzierung entzogen. Eine ordnungsgemäße Beratung hätte die Nachteile dieser
Konstruktion aufdecken müssen. Insbesondere die langfristigen Risiken hätten offenbart werden müssen. Der 8.
Zivilsenat hat in seinem Hinweisbeschluss vom 18. 4. 2005 zur Sache 8 U 6/05 in einem vergleichbaren Fall, der
beiden Parteivertretern bekannt ist, hierzu u. a. folgendes ausgeführt:
„Bei dem Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermögensbildung ist es für den Kaufentschluss des Interessenten
von wesentlicher Bedeutung, welche Aufwendungen er erbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben
und halten zu können. Kernstück der Beratung ist die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes, die den
potentiellen Käufer von der Möglichkeit überzeugen soll, die Immobilie aufgrund seiner finanziellen Verhältnisse
erwerben und halten zu können. Die Beratung verfehlt ihren Zweck, wenn sie sich auf das Jahr der Anschaffung
beschränkt und bereits absehbare ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten nicht
berücksichtigt (vgl. BGHZ 156, 371, 377). Der Beratende muss den Interessenten deshalb bei der Berechnung des
Eigenaufwandes über die mit dem Beitritt zu einem Mietpool verbundenen Kostenrisiken besonders aufklären. (vgl.
BGH Urteil vom 14. Januar 2005 – V ZR 260/03, BeckRS 2005 01669; OLG Karlsruhe Urteil vom 21. November
2004 – 15 U 4/01 – BeckRS 2004 12376). Er verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht
unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum
Vertragsschluss veranlasst (vgl. BGH a.a.O.). .... Verkauft wurde der Klägerin (und ihrem Ehemann) ausdrücklich –
so das notarielle Kaufvertragsangebot der Beklagten – eine vermietete Eigentumswohnung. Der Mietpool, dem sie
beitreten mussten, führt nun aber dazu, dass sie letztlich selbst keinerlei Einfluss auf die Rendite ihrer Kapitalanlage
nehmen konnten und ihnen der Vorteil der Vermietung ihrer Wohnung nicht uneingeschränkt zugute kam, weil sie
den Nachteil des Leerstandes möglicherweise zahlreicher anderer Wohnungen mitzutragen hatten. Die
Mietpoolkonstruktion bedingt zudem eine weitgehende Abhängigkeit von der Kompetenz und Zuverlässigkeit des
Mietpoolverwalters, der, weil ihm die Vermietung des Wohnungseigentums übertragen ist, anstelle der Eigentümer
den wirtschaftlichen Erfolg der Kapitalanlage maßgeblich beeinflusst, und das zudem langfristig. Die „Vereinbarung
über Mietenverwaltung“ sieht zwar die Möglichkeit einer Kündigung nach Ablauf von fünf Jahren vor; tatsächlich
kann jedoch der Eigentümer während der Laufzeit des Vorausdarlehens – in der Regel mindestens zwanzig Jahre –
nur mit Zustimmung der den Eigentumserwerb finanzierenden B ... Bausparkasse kündigen. Der Mietpool schützt
sicherlich teilweise vor den Folgen des Leerstandes der eigenen Wohnung, er „sozialisiert“ aber auch Leerstände und
Forderungsausfälle und führt zu einer Mithaftung für die Verpflichtungen anderer Miteigentümer und für
Rechtsverfolgungskosten. Weiter besteht, worauf die Klägerin schon in der Klageschrift hingewiesen hat, das Risiko
überhöhter Ausschüttungen aus dem Mietpool, weil die monatlichen Mieteinnahmen zur Bedienung des
Kapitaldienstes an die B ... Bausparkasse überwiesen werden. Das bedingt eine Darlehensaufnahme durch den
Mietpool, der dann wiederum zum Nachteil aller Eigentümer mit den Darlehenszinsen belastet wird. Letztlich führt die
Mietpoolkonstruktion dazu, dass Gegenstand des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien weniger der Kauf
einer vermieteten Eigentumswohnung zum Zweck der Vermögensbildung oder der Alterssicherung ist, sondern eher
der Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Das hat auch Auswirkungen auf die Art und den Inhalt der
Beratung und Aufklärung des Käufers, wenn – wie hier – der Verkäufer diese zwecks Förderung der Bereitschaft
zum Vertragsschluss übernimmt.“
Diese Ausführungen sind zutreffend und werden vom Senat uneingeschränkt geteilt.
Neben der Tatsache, dass eine Belehrung über die allgemeinen Risiken des Mietpools erforderlich gewesen wäre,
war die Beratung auch deswegen fehlerhaft, weil der Klägerin ein falsches Bild von der Ertragskraft des konkreten
Mietpools und damit von der Höhe der für die Rentabilität entscheidenden Einnahmen vermittelt worden ist.
Die der Klägerin ausgehändigte „Unverbindliche Musterberechnung für Erwerb und Wirtschaftlichkeit“ beziffert die
Mieteinnahmen auf netto 8,90 DM/qm (nach Abzug von Verwaltungs und Nebenkosten sowie der
Instandhaltungsrücklagen). Eine derartige Ausschüttung hat der Mietpool nie erreicht. Die Klägerin hat unter Vorlage
der maßgeblichen Unterlagen vorgetragen, wie sich der Mietpool entwickelt hat. Dabei sind die Abrechnungen für die
Jahre 1994 und 1995 nur schwer durchschaubar. Sie stellen keine ordnungsgemäße Rechnungslegung dar.
Ähnliches gilt für die Abrechnungen für 1997 und 1998. Ordnungsgemäße Berechnungen sind der Klägerin erst ab
1999 ausgehändigt worden. Aus der Abrechnung für 1994 ist zu entnehmen, dass das Mietpoolergebnis bei 5,98
DM/qm gelegen haben muss. Für 1995 ergeben sich 6,45 DM/qm. Danach setzte ein stetiger Rückgang ein
(Schriftsatz der Klägerin vom 9. 5. 2005 S. 10/11). Für das Jahr 2004 verblieben noch 0,72 DM/qm.
Der Senat ist der Überzeugung, dass bereits bei Abschluss des Kaufvertrags feststand oder zumindest vorhersehbar
war, dass ein Ergebnis von 8,90 DM/qm nicht zu erreichen war. Indiz hierfür ist zunächst die schlichte Höhe des
zugesagten Betrags. Die Abrechnung für 1994 beziffert die Sollmieten auf 910.821,70 DM. Hiervon waren in jedem
Fall die fixen Kosten abzuziehen, und zwar Hausgeld mit 375.484,65 DM, Mietpoolgebühr mit 44.017,40 DM und
Kontogebühren mit 15.143,07 DM. Hinzu kam noch die Grundsteuer, für die kein Betrag genannt war. Von den
Einnahmen entfielen daher ca. 48 % auf Kosten. Für 1995 ergibt sich ein ähnliches Bild. Bei Sollmieten in Höhe von
1.370.427,93 DM entstanden Kosten von 561.091,93 DM für Hausgeld, 33.145,49 DM für Grundsteuer, 68.505,22
DM für Mietpoolgebühr und 24.701,83 DM an Zinsen. Dies ist ein Kostenfaktor von ca. 50 %. Die übrigen in der
Abrechnung enthaltenen Positionen erhöhen diesen Faktor nochmals. Um einen Nettomietzins von 8,90 DM/qm zu
erreichen, hätte demgemäss der Bruttomietzins bei ca. 13,30 DM/qm liegen müssen. Zwar konnte ein Teil der
genannten Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies galt aber z. B. nicht für die Instandhaltungsrücklage, die
hier offenbar im sogenannten Hausgeld enthalten war. Ferner – und dies ist ein entscheidender Gesichtspunkt – hing
das Ergebnis des Mietpools davon ab, dass das Objekt vollständig vermietet war und dass alle Mietzinsschulden
auch tatsächlich erfüllt wurden. Denn Leerstände oder Forderungsausfälle waren auf alle Eigentümer umzulegen. Im
übrigen zeigt die Beklagte keine Gesichtspunkte auf, die es plausibel machen könnten, dass es zu einem
unvorhersehbaren Rückgang der Erträge aus dem Mietpool gekommen ist und warum der in die Berechnung
eingestellte Betrag nicht erreicht wurde. Der Beklagten waren die Einnahmen aus der Zeit vor dem Verkauf bekannt.
Sie wusste also, mit welchen Nettoerträgen realistischer Weise zu rechnen waren. Es war daher einfach, zu
errechnen, welche Erträge ein Erwerber nach Abzug aller mit dem Mietpool verbundenen Kosten und unter
Berücksichtigung der zwangsläufigen Risiken voraussichtlich erzielen würde. Die Beklagte legt nicht dar, anhand
welcher Faktoren der in die Berechnung eingestellte Nettomietzins ermittelt worden ist und aufgrund welcher
Umstände sie berechtigter Weise davon ausgehen konnte, dass der Klägerin in Zukunft dieser Ertrag nachhaltig
zufließen würde. Demgemäss ist davon auszugehen, dass dem genannten Betrag entweder keine ordnungsgemäße
Bewertung zugrunde lag oder dass er schlicht falsch war. Dies hätte offenbart werden müssen.
Die Beklagte kann sich dabei nicht mit dem Argument entlasten, mit dem Beitritt zum Mietpool und seiner weiteren
Entwicklung habe sie nichts zu tun, dieser sei vielmehr der Finanzierung zuzuordnen. Zum einen ist zu
berücksichtigen, dass die Finanzierung und damit auch der Beitritt zum Mietpool Teil eines einheitlichen
standardisierten Vertriebskonzepts war. Verkauf und Finanzierung erfolgten durch die von der Beklagten
zwischengeschalteten Vermittler aus „einer Hand“. Demgemäss kann dieser Bereich nicht ausgeklammert werden.
Zum anderen haben die Vermittler ihre Beratung auch auf diesen Punkt erstreckt. Demgemäss muss die Beklagte
hierfür einstehen.
3) Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte ferner gegen die Feststellung des Landgerichts, dass die unzutreffende
Beratung für den Vertragsabschluss auch kausal geworden ist. Die Beklagte hat die insoweit gegen sie sprechende
Vermutung nicht entkräftet. Insbesondere kann sich die Beklagte nicht mit dem Einwand entlasten, die Kläger hätten
nach Erhalt der Vertragsunterlagen über die Finanzierung keinen Versuch unternommen, sich vom Vertrag zu lösen;
aus diesem Grund habe diese Frage in Wahrheit nicht die Bedeutung gehabt, die ihr jetzt zugemessen werde. Es ist
nahe liegend, dass sich ein Käufer an einen notariell beurkundeten Vertrag gebunden fühlt und auch dann noch an
ihm festhält, wenn er nachträglich negative Erkenntnisse erlangt. Aus seinem Stillhalten bzw. seiner Vertragstreue
kann daher keinesfalls der Schluss gezogen werden, er hätte den Vertrag auch dann geschlossen, wenn er die
Erkenntnisse schon vorher gehabt hätte. Im übrigen sind den Klägern die weiteren Unstimmigkeiten hinsichtlich der
angegebenen Mieteinnahmen erst viel später bekannt geworden.
4) Die von der Beklagten eingeschalteten Berater haben auch schuldhaft gehandelt. Dieses Verschulden muss sich
die Beklagte zurechnen lassen (§ 278 BGB). Die steigenden Belastungen aus der Finanzierung, die durch das
gewählte Finanzierungskonstrukt bedingte lange Laufzeit der Verträge und das hiermit verbundene Risiko des
Vorausdarlehens, die Innenprovision und die Risiken und Nachteile des Mietpoolbeitritts waren bekannt. Die Berater
handelten daher jedenfalls fahrlässig, wenn sie der Klägerin die in Rede stehenden Punkte nicht offenbarten. Dabei
ist es nicht erforderlich, dass dem einzelnen Berater alle die für die fehlerhafte Beratung maßgeblichen Punkte
bewusst waren. Da die Beklagte sich einer festen Vertriebsstruktur bedient hat und die Immobilien nach einem
einheitlich Konzept verkauft und finanziert wurden, war sie verpflichtet, die von ihr beauftragten Personen mit dem
Wissen auszustatten, das für eine zutreffende und vollständige Beratung erforderlich war. Jedenfalls hätte die
Beklagte sicherstellen müssen, dass ein entsprechender Informationsfluss stattfindet. Soweit Versäumnisse in
diesem Bereich liegen, haftet die Beklagte aus eigenem Verschulden.
5) Der Schaden der Klägerin liegt in der Belastung mit dem Kaufpreis. Diesen muss die Beklagte gegen
Rückübereignung der Wohnung zurückzahlen. Zwar wendet die Beklagte mit Recht ein, dass sich die Klägerin im
Wege der Vorteilsausgleichung die erlangten Steuervorteile anrechnen lassen muss. Diese Vorteile können aber bei
der Abrechnung der weiteren Schäden, die die Klägerin mit ihrem Feststellungsantrag sichern lässt, berücksichtigt
werden. Da die Klägerin ausweislich der Musterberechnung auch nach Berücksichtigung etwaiger Steuervorteile
monatlich etwas zuzahlen musste, steht fest, dass die in Rede stehenden Vorteile jedenfalls nicht den mit dem
Klageantrag zu 1) geltend gemachten Schaden beeinflussen.
6) Das Landgericht hat dem Feststellungsantrag zu Recht stattgegeben. Nähere Darlegungen zur Höhe ihres
Schadens waren von der Klägerin zur Begründung ihres Feststellungsinteresses nicht zu verlangen. Insbesondere
steht nicht fest, ob und wie sich die Klägerin aus den zur Finanzierung geschlossenen Verträgen lösen kann.
7) Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
8) Gründe, die Revision zuzulassen, bestehen nicht. Der Senat behandelt die die Entscheidung tragenden
Rechtsfragen im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die Tatsache, dass die Beklagte eine
Vielzahl von Prozessen wegen vergleichbarer Vorgänge führt und dass hierzu auch unterschiedliche Entscheidungen
einzelner Instanzgerichte ergangen sind, verleiht dem Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage des
Beratungsverschuldens ist jeweils im Einzelfall zu klären. Soweit der Senat von der höchstrichterlichen
Rechtsprechung zur Frage der Offenbarungspflicht von Innenprovisionen abweicht, handelt es sich nur um einen von
mehreren Gesichtspunkten, die zur Haftung führen. Das Urteil wird bereits durch die übrigen Punkte getragen. Jeder
dieser Punkte ist für sich geeignet, den von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch zu stützen.
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