Urteil des OLG Oldenburg vom 08.02.1994
OLG Oldenburg: culpa in contrahendo, stadt, verschulden, anwendungsbereich, umwelt, garage, verjährung, bauwerk, verkehrsauffassung, kauf
Gericht:
OLG Oldenburg, 12. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 12 U 79/93
Datum:
08.02.1994
Sachgebiet:
Normen:
BGB § 276, BGB § 493
Leitsatz:
Das Einverständnis eines Grundstücksverkäufers mit einer Nachbarbebauung stellt ein
Beschaffenheitsmerkmal i.S. des § 459 BGB dar.
Volltext:
Soweit Gewährleistungsansprüche aus §§ 493, 459 f. BGB in Betracht
kommen könnten, weil die Kl. beim Abschluß des Erbbauvertrages
nicht darüber aufgeklärt worden sind, daß die Bekl. gem. § 12 lll
NdsBauO der Errichtung einer Satteldachgarage auf der Grundstücks-
grenze des angrenzenden Flurstücks 384 zugestimmt hatten, steht
solchen die von den Bekl. erhobene Einrede der Verjährung entge-
gen, wie das erstinstanzliche Gericht zutreffend ausgeführt hat.
Ansprüche aus dem rechtlichen Gesichtspunkt des Verschuldens bei
Vertragsschluß stehen den Kl. nicht zu. Daß die Bekl. ihre Zustim-
mung zu der Überschreitung der zulässigen Höhe der Grenzbebauung
erteilt haben, stellt keinen Rechtsmangel des Grundstücks bzw. des
Erbbaurechts dar. Ansprüche aus culpa in contrahendo sind ausge-
schlossen, soweit sich das Verschulden des Verkäufers auf die
Beschaffenheit des Kaufgegenstandes (Fehler und zusicherungsfähige
Eigenschaften, § 459 BGB) bezieht, da die §§ 459 ff. BGB eine
abschließende Sonderregelung darstellen. Eine Ausnahme davon
bildet nur der Fall der vorsätzlichen Irreführung. Dafür, daß die
Bekl. und/oder ihre Vertreterin die Kl. vorsätzlich irregeführt
haben, indem sie sie vor oder bei Abschluß des Erbbauvertrages
nicht über die von den Bekl. im Januar 1990 erteilte Zustimmung zu
der Errichtung einer Satteldachgarage auf der nördlichen Grund-
stücksgrenze des Flurstücks 385 unterrichtet haben, ist jedoch
nichts ersichtlich. Die gesamten Umstände und die Interessenlage
sprechen dagegen; die Bekl. konnten erwarten, daß die Stadt B.,
die sie bereits im Jahre 1986 mit der Vergebung von Erbbaurechten
an den in ihrem Eigentum stehenden Baugrundstücken bevollmächtigt
hatten, über die genehmigte Grenzbebauung des angrenzenden Flur-
stücks 384 unterrichtet war und die Bauinteressenten darüber auf-
klären werde.
Eine Haftung aus dem rechtlichen Gesichtspunkt des Verschuldens
bei Vertragsschluß kommt darüber hinaus nur bei Verletzung der
Aufklärungspflicht über solche wertbildenden Merkmale in
Betracht, die nicht in den Anwendungsbereich der §§ 459 f. BGB
fallen. Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Zustimmung
der Bekl. zur Errichtung einer 4,70 m hohen Satteldachgarage auf
der Grundstücksgrenze zwischen den Flurstücken 384 und 385 recht-
lich ein Beschaffenheitsmerkmal des Grundstücks bzw. des Erbbau-
rechts i.S. der §§ 459, 493 BGB und nicht einen wertbildenden
Umstand darstellt, der nicht in den Anwendungsbereich dieser
Vorschriften fällt und über den die Kl. bei Vertragsschluß nach
Treu und Glauben hätten aufgeklärt werden müssen. Ein Fehler im
Sinne dieser Vorschriften kann auch in rechtlichen, wirtschaft-
lichen und sozialen Beziehungen der Kaufsache zur Umwelt liegen,
die nach der Verkehrsauffassung ihren Wert und die Brauchbarkeit
unmittelbar beeinflussen, wenn sie in der Beschaffenheit der Kauf-
sache selbst ihren Grund haben und sich nicht erst durch Heranzie-
hung von außerhalb der Sache liegenden Verhältnissen und Umständen
ergeben (vgl. BGH, N]W 1990, 2556f.; BGH, NJW 1989, 1793 für das
Werkvertragsrecht). Die Zustimmung der Bekl. vom 3.1.1990, welche
die Überschreitung der vorgeschriebenen Höhe der ohnehin zulässi-
gen Grenzbebauung ermöglichte, schuf eine auf der bau- und nach-
barrechtlichen Beziehung zur Umwelt beruhende Eigenschaft des Erb-
baugrundstücks und somit eine solche, die in seiner Beschaffenheit
selbst und nicht in außerhalb seiner liegenden Umständen begründet
ist.
Da somit die Erteilung der Zustimmung nach § 12 III NdsBauO recht-
lich als Beschaffenheitsmerkmal des Erbbaugrundstücks i.S. des §
459 BGB zu beurteilen ist, wären hier allenfalls Gewährleistungs-
ansprüche nach §§ 459 f., 493 BGB gegeben, denen jedoch die Einre-
de der Verjährung entgegensteht, wie bereits ausgeführt ist. Daß
die Kl. erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist Kenntnis von der
Zustimmung erlangt haben, ändert nichts daran; die Frist begann
unabhängig von der Kenntnis des Mangels im Zeitpunkt der Übergabe
zu laufen.
Aber selbst dann, wenn die Zustimmung zu der Überschreitung der
nach § 121 NdsBauO zulässigen Höhe der auf die Grenze gebauten
Garage durch Errichtung eines 4,70 m hohen Sattddaches kein Be-
schaffenheitsmerkmal des Erbbaurechts darstellte und es sich viel-
mehr um einen wertbildenden Umstand handelte, auf den die Gewähr-
leistungsvorschriften der §§ 459f. BGB nicht anzuwenden wären,
stünde den Kl. kein Anspruch aus dem rechtlichen Gesichtspunkt des
Verschuldens bei Vertragsschluß (c.i.c.) zu. Denn daß die Errich-
tung eine Satteldaches mit einer Grathohe von 4.70 m auf der an
der nördlichen Grundstücksgrenze errichteten Garage anstelle eines
ohnehin zulässigen, an der Grenze 3 m hohen (Flach-) Daches eine
offenbarungspflichtige Beeinträchtigung des Erbbaugrundstücks
darstellte und die vorgesehene Bauplanung erschwerte, so daß die-
ser Umstand für dcn EntschluB der Kl., den Erbbauvertrag abzu-
schlieBen, ersichtlich von Bedeutung war, haben die Kl. nicht
nachvollziehbar begründet, inwieweit gerade die Errichtung des
4,70 m hohen Satteldaches - dessen Grat 2 m von der Grenze ent-
fernt ist - sie mehr beeinträchtigt als eine ohnehin nach der
niedersächsischen Bauordnung zulässige, auf der Grenze stehende 3
m hohe Garage. Dabei ist zu bemerken, daß die Bekl. nicht ver-
pflichtet waren, die Kl. über die ihnen bekanntgewordenen Baupläne
der Nachbarn zu informieren; sie durften vielmehr davon ausgehen,
daß die Kl. selbst über die Bauplanung der Grundstücksnachbarn
Erkundigungen einholen würden, um ihre eigene Baugestaltung darauf
abstellen zu können, zumal es sich um ein aufstrebendes Neubauge-
biet in Entwicklungsphase handelte, wo die Erwerber verpflichtet
waren das Bauwerk innerhalb von zwei Jahren bis zur Kellerdecke
einschießlich und innerhalb von zwei weiteren Jahren ganz zu
erstellen und es somit nahe lag, daß die Bauplanung der Grund-
stücksnachbarn bereits feststand, aber noch nicht voll durchge-
führt war.
Auch das kann letztlich offenbleiben. Denn selbst wenn man davon
ausginge, daß die von den Bekl. erteilte Zustimmung nach § 12 III
NdsBauO den Kl. hätte offenbart werden müssen, fehlt es jedenfalls
an einem Verschulden, für das die Bekl. haften müßten. Für eine
schuldhafte Aufklärungspflichrverletzung der Stadt B. bei den Ver-
tragsverhandlungen, für welche die Bekl. nach § 278 BGB einzuste-
hen hätten, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten. Auch trifft
die Bekl. selbst insoweit kein Verschulden, als sie nicht dafür
gesorgt haben, daß ihre Bevollmächtigte die Kl. über die Zustim-
mungserteilung nach § 12 III NdsBauO aufklärte. Denn sie durften
erwarten, daß die Stadt B. umfassend unterrichtet war und den Kl.
jede geforderte Aufklärung verschaffen werden. Dafür, daß die
Bekl. oder die Stadt B. etwa sogar arglistig gehandelt hätten,
fehlen jegliche Anhaltspunkte.