Urteil des OLG Oldenburg vom 05.04.1994, 12 U 8/94

Entschieden
05.04.1994
Schlagworte
Zugesicherte eigenschaft, Akte, Zusicherung, Gewährleistung, Wohnung, Auskunft, Dachausbau, Aufenthalt, Datum, Entstehung
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Gericht: OLG Oldenburg, 12. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 12 U 8/94

Datum: 05.04.1994

Sachgebiet: Kein Sachgebiet eingetragen

Normen: Keine Normen eingetragen

Leitsatz: Ungenehmigter Dachausbau als zugesicherte Eigenschaft

Volltext:

Das Landgericht hat die Verurteilung der Beklagten unter dem

rechtlichen Gesichtspunkt einer Kaufpreisminderung 462 BGB) auf

die Erwägung gestützt, sie habe mit der in § 3 Abs. 3 des Kaufvertrages übernommenen Verpflichtung zur Beschaffung einer nachträglichen Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung zugleich die objektiv nicht gegebene bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit

auch des "Schlafzimmers" im Obergeschoß im Sinne des § 459 Abs. 2

BGB zugesichert.

Richtig sind dabei die Ausgangspunkte, daß die Beklagte nach dem

Inhalt ihrer vertraglichen Erklärungen die Einstandspflicht dafür

übernommen hat, daß die Räume des Obergeschosses in dem vertraglich vorausgesetzten Umfang nicht nur faktisch, sondern auch bauordnungsrechtlich nutzbar sind, und daß diese Voraussetzungen objektiv jedenfalls hinsichtlich des den alleinigen Streitgegenstand

bildenden "Schlafzimmers" nicht erfüllt sind.

Nach den vertraglichen Vereinbarungen hat die Beklagte den Klägern

nicht zwei unspezifisch nutzbare Räume im Obergeschoß verkauft,

sondern nach der der Beklagten zuzurechnenden und den Vertragsverhandlungen zugrundeliegenden Objektbeschreibung zwei Räume, die

zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt und

geeignet sind. Die Kennzeichnungen als "Wohnzimmer" und "Schlafzimmer" lassen nach den §§ 133, 157 BGB keine andere Deutung zu.

Tatsächlich entspricht das "Schlafzimmer" weder den in § 43 Abs. 3

NBauO noch den in § 28 Abs. 2 der Durchführungsverordnung zu § 43

NBauO vorgeschriebenen bauordnungsrechtlichen Anforderungen für

Aufenthaltsräume, weil es die lichte Höhe von 2,20 m im Umfang der

notwendigen Grundfläche nicht aufweist. Der als "Schlafzimmer"

verkaufte Raum ist damit materiell bauordnungswidrig und nicht in

der geschuldeten Weise nutzbar.

Abgesehen davon steht nach Aktenlage auch keineswegs fest, daß das

Obergeschoß insgesamt ohne Baugenehmigung nutzbar ist. Die Beklagte hat zwar vorgetragen, daß ihr vom Bauamt auf Anfrage die mündliche Auskunft erteilt wurde, der Ausbau bedürfe keiner besonderen

Genehmigung. Das wäre aber nur dann sachlich richtig, wenn der

Dachgeschoßausbau nicht zur Entstehung einer zweiten Wohnung

geführt hätte 69 Abs. 4 S. 2 NBauO - Schmaltz in Grosse/Suchsdorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 5. Aufl., § 69 Rn. 52). Jedenfalls

im Ergebnis ist hier aber eine zweite Wohnung entstanden, zumal

dies bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen nicht von

der Frage einer Abgeschlossenheitstauglichkeit abhängt 44 Abs.

1 S. 2 NBauO). Ob gleichwohl Ausbauarbeiten genehmigungsfrei

durchgeführt werden können - was bei einem gestaffelten Ausbau

denkbar wäre (Schmaltz a.a.O., Rn. 54)- läßt sich nach dem Sachverhalt nicht beantworten. Der Ausnahmetatbestand hätte aber von

der insoweit darlegungspflichtigen Beklagten vorgetragen werden

müssen.

Die Übernahme einer Einstandspflicht für die vorbeschrieben

geschuldete Beschaffenheit des "Schlafraums" ergibt sich aus § 3

Abs. 3 des Kaufvertrages. Wenn sich die Beklagte verpflichtet hat,

eine "nachträgliche Baugenehmigung sowie die Bauabnahmebescheinigung für den Ausbau des Dachgeschosses einzuholen", kann damit

nach der für beide Parteien erkennbaren wechselseitigen Interessenlage nicht allein die Erwirkung der genannten Formalakte gemeint gewesen sein. Die als Schuldinhalt ausdrücklich allein bezeichneten Akte beinhalten bei sachgerechter Interpretation des §

3 Abs. 3 des Kaufvertrages wesensnotwendig auch die Übernahme der

im Sinne einer Zusicherung nach § 459 Abs. 2 BGB zu qualifizieren-

den Gewährleistung eines die Baugenehmigung voraussetzenden materiellen Zustandes. Was speziell den materiell baurechtswidrigen

Zustand des "Schlafraums" angeht, kommt hinzu, daß nach Sinn und

Zweck der vertraglichen Vereinbarung unabhängig von der Frage der

Genehmigungsbedürftigkeit des Gesamtausbaus auch zumindest der

Versuch der Erwirkung einer von der Genehmigungspflichtigkeit unabhängigen und nach § 86 NBauO jedenfalls theoretisch denkbaren

Befreiung von den Erfordernissen des § 43 Abs. 3 NBauO geschuldet

wird.

Im Ergebnis ist danach festzuhalten, daß die Beklagte für die

fehlende Nutzungsmöglichkeit des "Schlafraums" als Aufenthaltsraum

unter dem Gesichtspunkt einer bei Übergabe nicht vorhandenen zugesicherten Eigenschaft gewährleistungsrechtlich, gegebenenfalls

auch unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen einzustehen

hat. Beide vorgenannten in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen

führen zu derselben Rechtsfolge einer Schadensersatzverpflichtung,

die die erstinstanzliche Verurteilung der Beklagten trägt.

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