Urteil des OLG Oldenburg vom 17.12.2001

OLG Oldenburg: kündigung, geschäftsführer, mietvertrag, firma, ersteher, wiederholung, grundbuch, zuschlagserteilung, verschulden, vollstreckung

Gericht:
OLG Oldenburg, 11. Zivilsenat
Typ, AZ:
Urteil, 11 U 63/01
Datum:
17.12.2001
Sachgebiet:
Normen:
Keine Normen eingetragen
Leitsatz:
1) Zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57 a Satz 2 ZVG ist regelmäßig eine
Überlegungsfrist von bis zu einer Woche ausreichend.
2) Der Ersteher, der persönlich am Versteigerungstermin nicht teilnimmt, hat durch organisatorische
Maßnahmen sicherzustellen, dass er von der Erteilung des Zuschlages unverzüglich Kenntnis erlangt.
Volltext:
Oberlandesgericht Oldenburg
11 U 63/01
2 0 119/01 LG Aurich
Verkündet am 17.12.2001
...,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
U R T E I L
IM NAMEN DES VOLKES !
In dem Rechtsstreit
der Firma W... GmbH, vertr. d. d. Geschäftsführer ..., ...,
Beklagte und Berufungsklägerin,
-Prozeßbevollmächtigter: Rechtsanwalt ... -
gegen
die Firma R... GmbH, vertr. d. d. Geschäftsführer ..., ...,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
- Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte ... –
hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ...
und die Richter am Oberlandesgericht ... und ... auf die mündli-che Verhandlung vom 26. November 2001
für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. Juni 2001 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts
Aurich wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von
8.000,- DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Wert der Beschwer übersteigt 60.000,- DM.
Tatbestand
Die Klägerin hat durch Mietvertrag vom 30. Dezember 1997 von Herrn B... in ... das Be-triebsgelände gepachtet, in
dem dieser zuvor einen Verkauf von Ford Fahrzeugen und eine Kfz-Werkstatt betrieben hatte. Es handelte sich
hierbei um die Flurstücke .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../..., .../... und .../.... In einem ersten
Zwangsversteige-rungstermin ersteigerten die Eheleute ... und ... F... die Flurstücke .../..., .../..., .../... und .../...
sowie die Flurstücke .../..., .../... und .../.... Die Ersteher kündigten den Mietvertrag vom 30.12.1997 nicht. Die
Klägerin schloß daraufhin mit ... B... den Änderungsmietver-trag vom 21.07.1999. Wegen der Einzelheiten wird auf
den Inhalt der beiden Mietverträ-ge Bezug genommen (Bl. 5 – 14 GA.).
In einem weiteren Versteigerungstermin am 28. September 2000 ersteigerte die Be-klagte die Flurstücke .../... und
.../... (Grundbuch von ... Blatt ...). Im Zwangsversteige-rungstermin wurde darauf hingewiesen, dass das versteigerte
Grundstück an die Kläge-rin aufgrund der Mietverträge vom 30. Dezember 1997 mit Änderungen vom 21.07.1999
vermietet ist. Der Rechtspfleger wies auch auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG hin. Mit Schreiben vom
09. Oktober 2000 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31. Januar 2001. Dieser Kündigung hat die Klägerin
mit Schreiben vom 22. Dezem-ber 2000 widersprochen.
Die Beklagte wurde im Versteigerungstermin am 28. September 2000 durch den Notari-atsbürovorsteher ... R...
vertreten. Ihm war eine Bietervollmacht wie folgt erteilt worden (GA 119):
„Die Firma W... GmbH, ..., eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts ... unter – HR B ... -, vertreten durch
den alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer ..., ge-schäftsansässig ebenda, bevollmächtigt hiermit den
Notariatsbürovorsteher ... R..., dien-stansässig ..., die Firma W... GmbH in dem Verfahren betreffend die
Zwangsversteige-rung des im Grundbuch von ... Band ... Bl. ... verzeichneten Grundbesitzes, Flur ... Flur-stücke
.../... sowie .../... der Gemarkung ... (Aktenzeichen: 9 K 29/00) zu vertreten.
Der Bevollmächtigte wird hiermit ermächtigt, für die Firma W... GmbH, ..., zu bieten, den Zuschlag für die Firma W...
GmbH zu beantragen, Vereinbarungen über das Bestehen-bleiben von Rechten zu treffen; überhaupt alle
Erklärungen für die Firma W... GmbH ab-zugeben, die in diesem Verfahren in Betracht kommen.
..., den 22. September 2000
(Unterschrift)“
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte sei mit ihrer Kündigung gemäß § 57 a Satz 2 ZVG
ausgeschlossen, da sie nicht zum ersten zulässigen Termin erklärt worden sei.
Die Klägerin hat beantragt,
festzustellen, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B..., ... vom 30. 12. 1997 mit Änderung vom 21.07.1999
durch die Kündigung der Beklagten vom 09.10.2000 nicht beendet worden ist, sondern zwischen den Parteien
fortbesteht.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, die am 09. Oktober 2000 ausgesprochene Kündi-gung sei nicht i. S. d. § 57 a
Satz 2 ZVG verspätet. Die Mitarbeiter der Beklagten seien zusammen mit dem Geschäftsführer W... am 26.
September 2000 von Hamburg nach Agadir geflogen. Der Rückflug von Agadir nach Hamburg habe am 03.10.2000,
die Rückkehr nach ... am Morgen des 04.10.2000 etwa gegen 4.00 Uhr stattgefunden. We-gen der späten Rückkehr
sei die Bürotätigkeit im Bürogebäude der Beklagten in ... erst am 04. Oktober 2000 um 14.00 Uhr aufgenommen
worden. Am 04. Oktober 2000 habe der durch die einwöchige Abwesenheit der Mitarbeiter der Beklagten entstandene
Post-stau noch nicht abgearbeitet werden können. Der Geschäftsführer der Beklagten habe von daher den
Terminsbericht des Bürovorstehers R... vom 29. September 2000 über die Zuschlagserteilung im
Zwangsversteigerungstermin vom 28. September 2000 am 04. Oktober 2000 noch nicht zur Kenntnis genommen
gehabt. Das Schreiben vom 29. Sep-tember 2000 sei erst am 05. Oktober 2000 geöffnet und mit einem
Eingangsstempel ver-sehen worden. Der Geschäftsführer der Beklagten habe das Schreiben entweder am
Sonnabend den 07. Oktober 2000 oder am Montag den 09. Oktober 2000 zur Kenntnis genommen. Daraufhin sei
sofort gekündigt worden. Die Beklagte sei von daher ohne Verschulden gehindert gewesen, das Mietverhältnis mit
der Klägerin fristgerecht bis zum 05. Oktober 2000 zu kündigen.
Die zweite Zivilkammer des Landgerichts Aurich hat mit seinem hiermit in Bezug ge-nommenen Urteil vom 18. Juni
2001 der Klage stattgegeben und festgestellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B..., ..., vom 30.12.1997
mit Änderung vom 21.07.1999 durch die Kündigung der Beklagten vom 09. Oktober 2000 nicht beendet worden ist,
sondern zwischen den Parteien fortbesteht.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Sie macht unter Wiederholung und
Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens geltend, die unter dem 09. Oktober 2000 ausgesprochene Kündigung
habe das Mietverhältnis der Parteien wirksam beendet. Zwar habe die Beklagte den Mietvertrag gemäß § 57 a Satz
2 ZVG i. V. m. § 565 Abs. 1 a BGB spätestens am 05. Oktober 2000 kündigen müssen, damit unter Beachtung der
gesetzlichen Fristen eine Kündigung „für den ersten Termin erfolgt“. Hinsichtlich der verzögerten Kündigung des
Mietverhältnisses treffe die Beklagte jedoch kein Verschulden. Denn da die Beklagte rund 2.500 Wohnungen
verwalte, habe sich während der einwöchigen Abwesenheit der Mitarbeiter ein Postrückstau von mehreren hundert
Postsendungen gebildet, der am 04. Oktober 2000 nicht mehr habe abgearbeitet werden können. Infolge dieses
Umstandes habe der Bericht des Herrn R... vom Zwangsversteigerungstermin erst am 05. Oktober oder 06. Oktober
2000 vom zuständi-gen Mitarbeiter der Beklagten bearbeitet werden können. Zu diesem Zeitpunkt habe sich der
Geschäftsführer der Beklagte auf eine Geschäftsreise nach Grimma/Sachsen befun-den, von der er erst am Abend
des 06. Oktober 2000 zurückgekehrt sei. Ihm sei dem-nach erst möglich gewesen entweder am Samstag den 07.
Oktober 2000 oder am Mon-tag den 09. Oktober Kenntnis vom Bericht des Herrn R... zu nehmen. Wahrscheinlich sei
dies am Vormittag des 09. Oktober 2000 geschehen. Da der Geschäftsführer der Be-klagten dann am 09. Oktober
2000 die Kündigung der Klägerin habe zukommen lassen, habe er nicht schuldhaft die Kündigung verzögert.
Rechtsfehlerhaft sei dabei die Auffas-sung der zweiten Zivilkammer des Landgerichts Aurich, wonach sich die
Beklagte das Wissen des Herrn R... zurechnen lassen müßte, da dieser nach Auffassung des Gerichts
Wissensmittler i. S. d. § 166 BGB sei. Bei der vorliegenden Bevollmächtigung habe es sich um eine begrenzte
Tätigkeit für einen Einzelfall gehandelt. Die Situation sei von da-her nicht vergleichbar mit der Vertretung durch einen
Mitarbeiter der Partei.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Aurich vom 18. Juni 2001 abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens die angefochtene
Entscheidung. Das Landgericht habe zutreffend festgestellt, dass die von der Beklagten angekündigten Gründe die
Kündigung zu dem späteren Zeitpunkt nicht rechtfertigen könnten. Eine schuldlose Verzögerung der Kündigung sei
nicht gege-ben.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten erweist sich in der Sache als unbegründet. Die zweite Zivilkammer des
Landgerichts Aurich hat mit zutreffender Begründung festge-stellt, dass der Mietvertrag der Klägerin mit Herrn B...
durch die Kündigung der Beklag-ten vom 09. Oktober 2000 nicht beendet worden ist, sondern zwischen den Parteien
fortbesteht.
Nach § 2 des Mietvertrages vom 30. Dezember 1997 ist das Mietverhältnis auf die Dauer von 10 Jahren, nämlich bis
zum 31.12.2007 fest abgeschlossen. Darüber hinaus ist der Mieterin das Recht eingeräumt worden, den Mietvertrag
durch Erklärung gegenüber dem Vermieter um zwei mal fünf Jahre zu verlängern. In dieses Mietverhältnis ist die
Beklagte aufgrund des Zuschlages in dem Zwangsversteigerungstermin vom 28.09.2000 einge-treten, § 57 ZVG i. V.
m. § 571 BGB. Eine wirksame Beendigung des Mietvertrages durch die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung ist
also nur wirksam, wenn es im Rahmen des Ausnahmekündigungsrechtes nach § 57 a ZVG unter Einhaltung der ge-
setzlichen Frist ausgeübt worden ist.
Die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte ist verspätet. Denn für ein
Mietverhältnis über Geschäftsräume sieht § 565 Abs. 1 a BGB eine Kündigung spätestens am 03. Werktag eines
Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres vor. Der Zuschlag ist am 28. September
2000 erfolgt. Das Mietverhältnis war zur Einhaltung des ersten Kündigungstermines am 05. Oktober 2000 zu
kündigen. Die am 09. Oktober 2000 erfolgte Kündigung ist also nicht unter Ein-haltung der gesetzlichen Frist
ausgeübt worden.
Dadurch, dass die Beklagte das Mietverhältnis nicht zum erstzulässigen Termin nach dem Zuschlag gekündigt hat,
ist das Sonderkündigungsrecht entfallen, § 57 a Satz 2 ZVG.
Maßgeblich für das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG ist der erste gesetzliche zulässige Termin, wenn die
Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich war (vgl. Zöller/Stöber, 16. Aufl., 1999, § 57 a Rdnr. 5).
An den Begriff des „ersten zuläs-sigen Termines“ sind keine überspannten Anforderungen zu stellen. Es ist jedoch
Sache des Erstehers, die Unmöglichkeit der rechtzeitigen Kündigung nachzuweisen.
Der Senat teilt die Auffassung der zweiten Zivilkammer des Landgerichts Aurich, dass im vorliegenden Fall ein
Zeitraum von 1 Woche als zuzubilligende Überlegungsfrist ausrei-chend war. Denn von einem Bieter/Ersteher kann
verlangt werden, dass er vor einen Versteigerungstermin, spätestens jedoch in diesem Termin Erkundigungen zur
Person des Mieters und zum Gegenstand bestehender Mietverträge einholt und überdenkt, ob das Mietverhältnis
beendet oder fortgesetzt werden soll. Gerade weil die Beklagte hauptberuflich mit der Verwaltung von Wohnung
(2.500 Wohnungen) zu tun hat, war sie grundsätzlich in der Lage, schnell abzuwägen, ob das Mietverhältnis
fortzusetzen war oder nicht, also eine Entscheidung über die Ausübung des Sonderkündigungsrechts
herbeizuführen.
Eine über eine Woche hinausgehende Fristeinräumung würde auch den in § 57 a ZVG verankerten Mieterinteressen
zuwider laufen. Denn die Interessen der Mieter werden bei der Versteigerung zwar grundsätzlich den Interessen des
Realkredits untergeordnet, weil sich ohne das Sonderkündigungsrecht bewohnte Grundstücke schlechter versteigern
lassen und darum weniger gern beliehen würden. Die Rechte der Mieter werden jedoch dadurch gewahrt, dass das
Sonderkündigungsrecht des Erstehers zeitlich befristet ge-währt wird, um im Interesse der Mieters eine möglichst
rasche Klärung der mit dem Son-derkündigungsrecht einhergehenden Ungewißheit zu erreichen.
Dass der Geschäftsführer der Beklagten im Rahmen der herbeizuführenden Entschei-dung, ob das Mietverhältnis
fortgesetzt oder beendet werden sollte, keine umfangreichen Überlegungen mehr anstellen mußte, ergibt sich im
übrigen daraus, dass er „vermutlich“ am Morgen des 09. Oktober 2000 Kenntnis von der Zuschlagserteilung erhalten
haben will, dann jedoch noch am gleich Tag unter Nennung der vollständigen Vertragsdaten sowie der vollständigen
Adresse der Mieter das Mietverhältnis noch am 09. Oktober 2000 schriftlich gekündigt hat.
Unerheblich ist letztlich die von der zweiten Zivilkammer bejahte Frage, ob der mit einer Bietervollmacht
ausgestattete Herr R... Wissensvertreter der Beklagten war. Denn der Beklagte hätte jedenfalls organisatorische
Vorkehrungen dafür treffen können und müs-sen, um im Falle eines Zuschlages unverzüglich die notwendigen
Erklärungen hinsicht-lich einer Kündigung des Mietvertrages abgeben zu können. Zu denken wäre hier an
telefonische Anweisungen oder Anweisungen per Fax, die auch im Rahmen eines Be-triebsausfluges nach Marokko
hätten abgesandt werden können, und soweit dieses nicht möglich gewesen sein sollte, hätte eine in Deutschland
verbliebende Person im Zusam-menhang mit der Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 57 a ZVG entspre-
chend instruiert und bevollmächtigt werden können.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Ausspruch hinsichtlich der Beschwer erfolgt im Hinblick auf § 546 Abs. 2 ZPO.
... ... ...