Urteil des OLG Oldenburg vom 13.01.1992, 13 U 98/91

Entschieden
13.01.1992
Schlagworte
Fristlose kündigung, Zwangsversteigerung, Gefahr, Verkehrswert, Ersteher, Verfügung, Zwangsvollstreckung, Datum, Kaufsrecht
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Gericht: OLG Oldenburg, 13. Zivilsenat

Typ, AZ: Urteil, 13 U 98/91

Datum: 13.01.1992

Sachgebiet: Kein Sachgebiet eingetragen

Normen: BGB § 242

Leitsatz: Außerordentliche Kündigung eines Pachtvertrages wegen drohender Zwangsvollstreckung in das Pachtgrundstück durch Gläubiger des Verpächters

Volltext:

(aus den Entscheidungsgründen:)

2.

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung des monatlichen Pachtzinses

ist durch die fristlose Kündigung des Pachtvertrages durch den

Beklagten erloschen.

a)

Wesentliche Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages war, daß das

Pachtobjekt dem Beklagten für die vereinbarte Pachtzeit von fünf

Jahren uneingeschränkt zur Verfügung stand, und insbesondere sein

Besitz- und Gebrauchsrecht nicht durch eine von Gläubigern des

Klägers betriebene Zwangsversteigerung wegen des einem Ersteher

zustehenden Kündigunsgrechtes gefährdet war. Nur dann waren die

Übernahme des Pachtobjektes und die erforderlichen erheblichen

Investitionen für den Beklagten sinnvoll und sein wirtschaftliches

Risiko kalkulierbar. Dies gilt um so mehr, als der Beklagte sich

auch verpflichtet hatte, in Hinblick auf das ihm eingeräumte Vorkaufsrecht monatlich 2.000,- DM an den Kläger zu zahlen. ....

b)

Eben diese Grundlage des Vertrages entfiel aber durch den Beitritt

der O-Bank zu dem Zwangsversteigerungsverfahren. Der Beklagte zu 1)

mußte jetzt damit rechnen, daß ihm nach Durchführung des Verfahrens von einem Ersteher nach § 57a ZVG gekündigt werden würde.

Seine Pachtausübung stand damit gerade nicht auf der gewollten sicheren Grundlage, sondern war im Gegenteil permanent gefährdet.

c)

Diese Unsicherheit seines Pachtrechts berechtigte den Beklagten

nach § 242 BGB zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des

Pachtvertrages aus wichtigem Grunde, weil ihm ein Festhalten an

dem auf fünf Jahre fest abgeschlossenen Vertrag nicht zuzumuten

war.

In der Rechtsprechung ist ein solches Kündigungsrecht für den Fall

anerkannt, daß die Durchführung eines Dauerschuldverhältnisses

durch besondere Umstände erheblich gefährdet wird und einem Vertragsteil deshalb die weitere Fortsetzung des Vertrages nach Treu

und Glauben nicht mehr zuzumuten ist (vgl. RGZ 150, 193 (199); BGH

WM 1967, 515 (517); siehe auch Staudinger/Sonnenschein, Kommentar

z. Bürgerl. Gesetzbuch, 12. Aufl., § 581 Rdn 408 m.w.Nachw.). So

liegt es aber hier.

Der Beklagte lief Gefahr, im Falle einer Zwangsversteigerung ganz

erhebliche Investitionen nutzlos aufgewandt zu haben. Auch die hohen Kosten einer Anlaufzeit der von ihm neu eröffneten Discothek

wären vergebens aufgebracht worden. Und dies, obwohl er sich gerade gegen ebendieses Risiko absichern wollte und - auf die Zusicherungen des Klägers und dessen Vaters über die Schuldenregulierung

vertrauend - auch gesichert glaubte. Umgekehrt mußte dem Kläger

angesichts seiner schlechten wirtschaftlichen Lage - allein das

Pachtgrundstück mit einem Verkehrswert von 525.000,- DM war in Höhe von über 1,9 Millionen DM mit Grundpfandrechten belastet - klar

sein, daß er redlicherweise den Beklagten nicht in den Glauben

versetzen durfte, es drohe keine Zwangsversteigerung mehr.

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