Urteil des OLG Köln, Az. 10 U 23/95
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Oberlandesgericht Köln, 10 U 23/95
Datum:
22.01.1996
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 U 23/95
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 9 O 130/95
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bonn
vom 17.7.1995 - 9 O 130/95 - abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die
Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.
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Die Klägerin hat für ihre Maklertätigkeit eine Provision von 13.627,50 DM (3,45 % von
395.000,- DM) verlangt. Hierauf haben die Beklagten vor Klageerhebung 3.082,50 DM
gezahlt. Der restliche Provisionsanspruch von 10.545,00 DM steht der Klägerin nicht zu,
weil die Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in dieser Höhe wirksam
aufgerechnet haben.
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Die Klägerin ist aus positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet, da
der für sie handelnde Zeuge V. gegen die Vereinbarung vom 24.1.1995, nach der die
Klägerin den Beklagten das später von diesen erworbene Haus S. Straße 21 in B. zum
Preis von 385.000,- DM reservierte, verstoßen hat.
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Diese Vereinbarung ist zwischen den Parteien zustande gekommen. Zwar hat der
Beklagte den vom Zeugen V. übergebenen Entwurf handschriftlich ergänzt. Auch trägt
das Schriftstück nicht die Unterschrift der Klägerin. Wie sich jedoch aus der Erklärung
der Prokuristin der Klägerin, Frau R., im Beweisaufnahmetermin vor dem Landgericht
ergibt, war dem Beklagten die von ihm ergänzte und unterschriebene Vereinbarung,
nachdem er sie zuvor dem Zeugen V. wieder ausgehändigt hatte, auf seine Bitte hin von
der Klägerin zugefaxt worden. Spätestens hierdurch brachte die Klägerin zum Ausdruck,
daß sie mit der Vereinbarung in der vorliegenden Form, also auch mit den
handschriftlichen Ergänzungen der Beklagten, einverstanden war. Dies gilt
insbesondere auch deswegen, weil die Vereinbarung durch die Ergänzungen in ihrem
wesentlichen Inhalt nicht verändert wurde. Der Zeuge V. hatte das Schriftstück zudem
nicht nur bereits widerspruchslos entgegengenommen, sondern auf ihm auch den
vorgesehenen Notartermin handschriftlich vermerkt. Wenn die Klägerin einer
Reservierungsvereinbarung in der vorliegenden Form nicht hätte abschließen wollen,
so hätte sie dies spätestens zum Ausdruck bringen müssen, als sie das Schriftstück den
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Beklagten zufaxte. Dies ist nicht geschehen.
Nach dem von der Klägerin selbst gewählten Wortlaut der Vereinbarung verpflichtete sie
sich, bis zum 2.2.1995, also bis zum Abschluß des für diesen Tag vorgesehenen
Kaufvertrages, keine neue Verkaufsbemühungen zu entwickeln. Nach dem
handschriftlichen Zusatz sollte die Klägerin darüber hinaus die Vertragsverhandlungen
sachdienlich und unparteiisch fördern.
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Sinn und Zweck der Vereinbarung war damit, von seiten des Maklers nicht nur alles zu
unterlassen, was einen Vertragsabschluß zu den vorgesehenen Bedingungen
gefährden konnte, sondern auch auf eine erfolgreiche Abwicklung des vorgesehenen
Verkaufs hinzuwirken. Anderen Interessenten, auch solchen, die bereits vorher
Interesse an dem Objekt gezeigt hatten und für die die Klägerin Maklertätigkeiten
entfaltet hatte, durfte sie für den Zeitraum der Reservierung keine Informationen mehr
geben, durch die der Vertragsabschluß hätte scheitern können. Faktisch hatte sich die
Klägerin damit verpflichtet, das Objekt für die Zeit der Reservierung vom Markt zu
nehmen.
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Gegen diese Verpflichtungen hat, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, der Zeuge V.
verstoßen. Wie dieser selbst bekundet hat, meldete sich am 27.1.1995, also nach
Abschluß der Reservierungsvereinbarung, der Interessent Dr. H. und erkundigte sich
danach, was der Verkäufer zu seinem letzten Angebot in Höhe von 368.000,- DM gesagt
habe. Hierauf erklärte er, daß der Verkäufer das Angebot nicht akzeptiert habe, vielmehr
das Haus zum Preis von 385.000,- DM an einen anderen Interessenten verkauft werden
sollte und für den 2.2.1995 der entsprechende Notartermin vorgesehen sei. Bereits mit
dieser Auskunft verletzte der Zeuge die Verpflichtungen aus der
Reservierungsvereinbarung. Zwar konnte er aufgrund des Anrufs nicht verhindern
mitzuteilen, daß das Haus noch nicht verkauft sei, er hätte jedoch alles vermeiden
müssen, um bei dem Zeugen Dr. H. ein Kaufinteresse aufrechtzuerhalten oder erneut zu
wecken. Durch die Mitteilung des Kaufpreises von 385.000,- DM und des vorgesehenen
Notartermins erfuhr der Zeuge, welchen Preis er bieten müßte, um "im Geschäft zu
bleiben". Außerdem konnte der Zeuge erkennen, daß im Hinblick auf den
nahegelegenen Notartermin Eile geboten war, wenn er seine Erwerbschance noch
wahrnehmen wollte. Dem Zeugen V. muß klar gewesen sein, daß der Zeuge Dr. H. an
dem Haus sehr interessiert war. Dieser hatte bereits vorher zwei Angebote abgegeben.
Nachdem das erste Angebot von 360.000,- DM nicht akzeptiert worden war, hatte er
sein zweites Angebot auf 368.000,- DM erhöht. Dies hätte den Mitarbeiter der Klägerin
veranlassen müssen, mit seinen Informationen gegenüber dem Zeugen Dr. H. äußerst
vorsichtig zu sein, um nicht die Abgabe eines weiteren, über 385.000,- DM liegenden
Angebotes zu veranlassen. Der Zeuge V. beließ es jedoch nicht einmal bei diesen
gezielten Informationen, sondern erklärte dem Zeugen Dr. H., wie dieser bei seiner
Vernehmung bekundet hat, "er müsse nunmehr auf den Exposé-Preis, also auf
395.000,- DM, gehen, wenn überhaupt noch etwas zu machen sei". Damit zeigte der
Zeuge V. dem Zeugen Dr. H. sogar den Weg dafür auf, wie er ggfls. doch noch das
Haus erwerben könne. Ein solches Vorgehen war nicht nur mit der
Reservierungsvereinbarung nicht vereinbar, sondern lief ihr konträr entgegen.
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Die Klägerin kann sich zur Entstehung nicht darauf berufen, daß sie auch für den
Verkäufer tätig war und daß dieser ein Interesse daran haben mußte, einen möglichst
hohen Kaufpreis für sein Grundstück zu erzielen. Nachdem die Klägerin sich gegenüber
den Beklagten verpflichtet hatte, sich für einen Verkauf zum Preis von 385.000,- DM
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einzusetzen, mußte das Interesse des Verkäufers zurückstehen. Insoweit waren die
Befugnisse aus der Doppeltätigkeit der Klägerin, wollte sie ihre Provisionsansprüche
gegenüber den Beklagten nicht verlieren, durch die Reservierungsvereinbarung
eingeschränkt worden.
Aufgrund des Verhaltens des Zeugen V., das sich die Klägerin gemäß § 278 BGB
zurechnen lassen muß, kam es zu einem höheren Kaufpreisangebot von 395.000,- DM
durch den Zeugen Dr. H., so daß die Beklagten ihrerseits den in der
Reservierungsvereinbarung vorgesehenen Kaufpreis von 385.000,- DM auf 395.000,-
DM erhöhen mußten, um das Haus doch noch erwerben zu können. Hierdurch sind den
Beklagten höhere Aufwendungen in Höhe von unstreitig 10.545,- DM (höherer
Kaufpreis: 10.000,- DM; erhöhte Maklergebühr in Höhe von 3,49 % von 10.000,- DM:
345,- DM; Grunderwerbssteuer in Höhe von 2 % von 10.000,- DM: 200,- DM)
entstanden.
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Daß das Verhalten des Zeugen V. für die Entstehung dieser zusätzlichen Kosten kausal
ist, kann nicht zweifelhaft sein. Es ist zwar denkbar, daß der Zeuge Dr. H. nach einem
Telefongespräch mit dem Zeugen V., in dem dieser nur auf den bevorstehenden Kauf
des Hauses hingewiesen hätte, bei dem Verkäufer angerufen und auf diese Weise den
vorgesehenen Kaufpreis erfahren hätte, irgendwelche Anhaltspunkte dafür, daß der
Zeuge Dr. H. in dieser Weise vorgegangen wäre, sind jedoch nicht ersichtlich. In der
Regel wird ein Kaufinteressent sich nicht unmittelbar an den Verkäufer wenden, wenn
ihm von dem auch für den Verkäufer tätigen Makler erklärt wird, das Objekt sei praktisch
an einen anderen Interessenten verkauft.
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Der von den Beklagten erklärten Aufrechnung steht auch nicht entgegen, daß sie im
Kaufvertrag eine eigenständige Verpflichtung gegenüber der Klägerin übernommen
haben, die vereinbarte Provision zu zahlen. Hiermit haben sie nicht gleichzeitig auf
Schadenersatzansprüche verzichtet. Von den Beklagten konnte auch nicht erwartet
werden, anläßlich der notariellen Verhandlung auf die beabsichtigte Geltendmachung
von Schadensersatzansprüchen hinzuweisen. Zum einen war die Klägerin an dem
Kaufvertrag nicht unmittelbar beteiligt, zum anderen wären die Beklagten im Falle eines
entsprechenden Hinweises Gefahr gelaufen, daß der bei der Verhandlung anwesende
Zeuge V. versucht hätte, den Verkäufer von einem Verkauf an die Beklagten
abzubringen und statt dessen das Haus an den Interessenten Dr. H. zu verkaufen.
Nachdem der Zeuge V. bereits einmal gegen die Pflichten aus der
Reservierungsvereinbarung verstoßen hatte, konnte den Beklagten nicht zugemutet
werden, dem Zeugen die Möglichkeit zu geben, sich für den Verkauf des Hauses an
einen anderen Interessenten einzusetzen, wodurch erneut gegen die
Reservierungsvereinbarung verstoßen worden wäre.
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Der Senat mißt der Sache keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die Revision war damit
nicht zuzulassen.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
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Streitwert der Berufung und Beschwer der Klägerin: 10.545,- DM.
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