Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 58/00

OLG Köln: mieter, gaststätte, eigentümer, installation, lüftungsanlage, störer, mietvertrag, meinung, ermessen, aussichtslosigkeit
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 58/00
Datum:
14.04.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 58/00
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 226/99
Tenor:
Die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den
Beschluss des Landgerichts Köln vom 7.3.2000 - 29 T 226/99 - wird
zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
trägt der Beteiligte zu 2). Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird
nicht angeordnet. Der Geschäftswert für das
Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5.000 DM festgesetzt.
GRÜNDE:
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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43
Abs.1 Nr. 1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen
Erfolg.
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Die angefochtene Entscheidung ist aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand der
Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann ( § 27 FGG) - nicht zu
beanstanden. Ein dem Landgericht unterlaufener Rechtsfehler ist weder dargetan noch
ersichtlich.
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Rechtsfehlerfrei ist die Annahme der Vorinstanzen, dass die vom Pächter der Gaststätte
des Beteiligten zu 2) im Rahmen der Installation der Lüftungsanlage des Bistros
vorgenommenen Mauerwerksdurchbrüche für die an der rückwärtigen Hausfassade
befestigten Zuleitungen zum außerhalb des Gebäudes stehenden
Klimagerät/Wärmetauscher und die Vergrößerung der bereits vorhandenen kreisrunden
Maueröffnung auf das Doppelte eine nachteilige bauliche Veränderung des
Gemeinschaftseigentums darstellen. Unter einer baulichen Veränderung i.S. des § 22
WEG ist jede nicht unerhebliche Veränderung vorhandener Gebäudeteile, und jede auf
Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu
verstehen, wenn sie über eine ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung
hinausgeht. Das stellt der Beteiligte zu 2) auch nicht in Frage.
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Ebensowenig rechtlich zu beanstanden ist, dass die Vorinstanzen den Beteiligten zu 2)
zur Beseitigung der baulichen Veränderungen verpflichtet haben. Zum einen sind diese
mit Recht davon ausgegangen, dass Rechtsgrundlage für die Verpflichtung des
Beteiligten zu 2) als dem Eigentümer der Gaststätte nicht nur § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m.
§ 14 Nr. 1 und 2 WEG sondern eigenständig auch der unangefochten gebliebene
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Eigentümerbeschluss vom 9.6.98 ist, mit dem sich nicht etwa, wie der Beteiligte zu 2)
aber meint, die Eigentümergemeinschaft selbst die Befugnis zur Beseitigung anmaßt.
Zum anderen kann aber auch der Eigentümer eines vermieteten Wohnungs- bzw.
Teileigentums - wie hier - durch die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet werden,
die von seinem Mieter/Pächter vorgenommene unzulässige bauliche Veränderung zu
beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. § 14 Nr. 1 WEG begründet die Verpflichtung des
Wohnungseigentümers, vom Sonder- wie vom Gemeinschaftseigentum nur in solcher
Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer
über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein
Nachteil erwächst. Ferner ist der Eigentümer, der dafür verantwortlich bleibt, dass von
seinem Teileigentum keine unzulässigen Beeinträchtigungen der übrigen Mitglieder der
Gemeinschaft ausgehen, gemäß § 14 Nr. 2 WEG gegenüber den anderen Mitgliedern
der Gemeinschaft verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf
hinzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch die Benutzer seines Wohnungs- bzw.
Teileigentums die in Nr. 1 WEG genannten Pflichten eingehalten werden (vgl. BayObLG
ZMR 94, 25). Im Falle einer unzulässigen baulichen Veränderung des
Gemeinschaftseigentums durch den Pächter/Mieter richtet sich danach - was das
Landgericht wiederum mit Recht angenommen hat - der daraus herzuleitende
Unterlassungs- und Störungsbeseitigungsanspruch der anderen Wohnungseigentümer
sowohl gegen den Mieter/Pächter als auch gegen den Beteiligten zu 2) als
Wohnungseigentümer, der - worauf der Senat bereits im Beschluss vom 15.1.97 (16 Wx
275/96 = OLGR 97, 141) hingewiesen hat - selbst Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1
BGB wird. Die Einwirkungspflicht des Beteiligten zu 2) schließt die Pflicht ein, dahin
tätig zu werden, dass die unzulässige Eigentumsbeeinträchtigung durch den
Mieter/Pächter wieder beseitigt wird, nämlich vor allem geeignete rechtliche
Maßnahmen gegen den Mieter/Pächter zu ergreifen, der dadurch regelmäßig den
Mietvertrag verletzt. Der Anspruch gegen den Beteiligten zu 2) auf Vornahme der nicht
vertretbaren Handlung wäre gemäß § 888 ZPO zu vollstrecken. Entgegen seiner
Ansicht ist der Beteiligte zu 2) mithin als mittelbarer Störer für den Beseitigungs- und
Wiederherstellungsanspruch nach § 14 Nr. 1 und 2 WEG, § 1oo4 Abs. 1 BGB
passivlegitimiert. Dabei ist ohne Belang, dass der Mieter für die Eigentumsstörung als
sog. Handlungsstörer in Betracht kommt. Unter mehreren Störern, die kumulativ und
gesamtverbindlich haften, besteht kein Rangverhältnis (vgl. OLG Celle NJW 88, 424).
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Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht schließlich davon ausgegangen, dass entgegen
der Ansicht des Beteiligten zu 2) nicht feststellbar ist, dass das Beseitigungs- und
Wiederherstellungsverlangen nach §§ 1004 Abs. 1 S.1 BGB, 14 Nr.1 WEG, das durch
§§ 226, 242 BGB begrenzt wird, rechtsmissbräuchlich ist. Seiner Meinung, gegen die
übrigen Eigentümer einen Anspruch darauf zu haben, dass genau die gleichen
Durchbrüche (wieder-)hergestellt werden, weil nur so eine ausreichende und
fachgerechte Be- und Entlüftung der Gaststätte zu erzielen sei, ist nicht beizupflichten.
Dabei kann als richtig unterstellt werden, dass die bisherige Be- und Entlüftung der
Gaststätte nur unzulänglich war, dass eine sach- und fachgerechte Installation der
Lüftungs-/Klimaanlage ohne Maßnahmen im Außenbereich technisch nicht durchführbar
ist, und dass der Beteiligte zu 2) auf eine solche Lüftungsanlage einen Anspruch hat.
Nichts ist nämlich dafür nachvollziehbar dargetan, dass zudem gerade die konkrete Art
und Weise der Installation der Lüftungsanlage in vollem Umfang die einzige Möglichkeit
bildet, eine ordnungsgemäße Be- und Entlüftung der Gaststätte zu erreichen, d.h. dass
jedwede auch nur teilweise andere Installationsmöglichkeit ausscheidet, bei der die
berechtigten und abzuwägenden Belange der Antragsteller weniger betroffen wären.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem
unterlegenen Beteiligten zu 2) die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz
aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Eine Anordnung nach 47 S. 2 WEG zur Erstattung
außergerichtlicher Kosten ist kein Raum, weil wegen der offensichtlichen
Aussichtslosigkeit des Rechtsmittels die Beteiligten zu 1) am
Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt wurden.
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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten
nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.
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