Urteil des OLG Köln, Az. 7 U 161/97
OLG Köln (eintragung, erblasser, treu und glauben, notar, grundbuchamt, verfügung, bank, sicherung, grundbuch, darlehen)
Oberlandesgericht Köln, 7 U 161/97
Datum:
29.01.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 U 161/97
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 5 O 24/97
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3. Juni 1997 verkündete
Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Köln abgeändert und wie
folgt neu gefaßt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden der Klägerin
auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe von 8.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheit kann
beiderseits auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen
Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse geleistet
werden.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin nimmt die Beklagten als Testamentsvollstrecker wegen einer dem
Erblasser Dr. O. zur Last gelegten Amtspflichtverletzung auf Schadensersatz in
Anspruch.
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Der Erblasser war mit der Abwicklung eines Grundstückskaufs befaßt, an dem die
Klägerin als finanzierende Bank beteiligt war. Die Klägerin gewährte dem Käufer ein
Darlehen in Höhe von 170.000,00 DM. Zur Sicherung des Darlehens sollte das
Kaufobjekt mit einer Grundschuld belastet werden, die am 09.11.1992 vor Notar M. in K.
bestellt und bewilligt wurde. Die Zahlung sollte über ein Anderkonto des Erblassers
abgewickelt werden. Mit Schreiben vom 26.11.1992 kündigte die Klägerin dem
Erblasser die Überweisung des Darlehensbetrags an und erteilte dazu folgende
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Weisungen:
"Über den Betrag darf nur verfügt werden, wenn
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gewährleistet ist, daß die nachfolgenden Auflagen erfüllt werden:
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- Unsere Darlehensnehmer müssen der Abwicklung über
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Notaranderkonto schriftlich zustimmen ...
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- Der Antrag auf Eintragung unserer Grundschuld über
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170.000,00 DM muß bei dem zuständigen Grundbuchamt - auch
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in unserem Namen - gestellt sein.
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- Falls der Darlehensnehmer noch nicht als Eigentümer in
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das Grundbuch eingetragen ist: Die Eintragung wurde auch
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von dem eingetragenen Eigentümer formgerecht bewilligt.
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- Sie müssen durch Einsicht in das Grundbuch und die
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Grundakten frühestens am Tage nach der Einreichung des
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Eintragungsantrages feststellen, daß keine Anträge
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vorliegen, durch die der vereinbarte Rang des für uns
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bewilligten Grundpfandrechtes beeinträchtigt werden
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könnte ...
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- Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung der
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Grundschuldbestellungsurkunde
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- Alle mit Kaufvertrag ... erworbenen Flächen sind zu
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verpfänden.
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Die rangrichtige Eintragung unseres Grundpfandrechtes ist uns durch eine vom
Grundbuchamt zu erteilende vollständige Grundbuchblattabschrift nachzuweisen."
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Mit Schreiben vom 30.11.1992 bestätigte der Erblasser der Klägerin die "Übernahme
des Treuhandauftrages". Die Klägerin überwies daraufhin Anfang Dezember den
Auszahlungsbetrag von 169.800,00 DM auf sein Anderkonto. Auf Bitten des Erblassers
beantragte Notar M. am 09.12.1992 beim Grundbuchamt die Eintragung der
Grundschuld. Danach sah der Erblasser die Auflagen der Klägerin als erfüllt an. Am
18.12.1992 überwies er das Geld von seinem Anderkonto auf ein Konto des Verkäufers.
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Zur Eintragung der Grundschuld kam es nicht, weil der Käufer den vom Grundbuchamt
angeforderten Kostenvorschuß nicht zahlte. Nach erfolgloser Fristsetzung wies das
Grundbuchamt den Eintragungsantrag im September 1993 zurück. Inzwischen - zum
31.12.1992 - hatte der Erblasser sein Notaramt niedergelegt.
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Die Klägerin behauptet, auf das Darlehen bisher keinerlei Rückzahlungen erhalten zu
haben. Sie meint, es stelle eine Amtspflichtverletzung dar, daß der Erblasser über das
Geld verfügt habe, ohne die ihm erteilten Treuhandauflagen vollständig erfüllt zu haben.
Nach dem Inhalt des Treuhandauftrags sei die Verfügung davon abhängig gewesen,
daß die Grundschuld eingetragen, zumindest aber die Eintragung sichergestellt sei.
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Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 169.800,00 DM
nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (25.01.1997) zu zahlen.
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Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie machen geltend, sämtliche
Auflagen seien erfüllt gewesen. Von der Eintragung oder der Sicherstellung der
Eintragung habe die Klägerin die Freigabe nicht abhängig gemacht.
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Mit Urteil vom 3. Juni 1997 hat das Landgericht der Klage in vollem Umfang
stattgegeben. Es hat gemeint, der Erblasser sei verpflichtet gewesen, die Eintragung der
Grundschuld abzuwarten. Die äußere Gestaltung des Auftragschreibens vom
26.11.1992 spreche zwar eher für die Auffassung der Beklagten. Maßgebend für die
Auslegung müsse aber das Sicherungsinteresse der Klägerin sein, das auf eine
endgültige, erst mit der Eintragung gewährleistete Sicherstellung abgezielt habe.
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Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Die
Klägerin beantragt die Zurückweisung der Berufung.
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Wegen aller näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das
angefochtene Urteil und auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen sowie auf das Protokoll der Senatssitzung vom 11.12.1997 Bezug genommen.
Die Grundakte des Amtsgerichts Köln zum Grundbuch von E. Blatt xxxx ist Gegenstand
der mündlichen Verhandlung gewesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt im Ergebnis zur
Klageabweisung.
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Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen
Amtspflichtverletzung (§ 19 BNotO) nicht zu. Ein pflichtwidriges Verhalten des
Erblassers bei der Abwicklung der Kaufpreiszahlung ist nicht feststellbar. Gegen die ihm
von der Klägerin erteilten Treuhandauflagen hat der Erblasser nicht verstoßen.
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Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der Treuhandvereinbarung ist mit
Aufbau, Wortlaut und äußerer Gestaltung des Schreibens der Klägerin vom 26.11.1992
nicht in Einklang zu bringen.
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Das Schreiben gliedert sich in drei Textabschnitte. Im ersten Abschnitt wird zunächst die
Überweisung des von der Klägerin finanzierten Kaufpreisteilbetrags angekündigt und
sodann darauf hingewiesen, daß die Verfügung über den Kaufpreis von der Erfüllung
bestimmter Auflagen abhängig sein soll. Anschließend werden die Auflagen im
einzelnen beschrieben. Dieser Textabschnitt ist durch insgesamt sechs Spiegelstriche
markiert, die ersichtlich dazu dienen, die einzelnen Auflagen optisch hervorzuheben und
voneinander abzugrenzen. Es folgt der dritte Abschnitt, der weitere, nicht durch
Spiegelstriche hervorgehobene Weisungen an den Notar enthält.
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Schon die äußere Gestaltung des Schreibens macht deutlich, daß seinem Verfasser
daran gelegen war, die Auflagen, von denen die Verfügung über den Kaufpreis
abhängig sein sollte, mit größtmöglicher Klarheit herauszustellen. Diesem Zweck
dienen namentlich die Spiegelstriche und die daran orientierte Textgestaltung. Hiernach
kann kein Zweifel bestehen, daß dem Erblasser hinsichtlich der Verfügung über den
Kaufpreis keine weiteren als die sechs im zweiten Textabschnitt beschriebenen
Auflagen erteilt werden sollten.
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Es spricht auch nichts dafür, daß dem Verfasser des Schreibens ein Irrtum unterlaufen
ist, daß also in Wahrheit eine weitergehende Sicherung in dem vom Landgericht
angenommenen Sinne gewollt war.
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Die Abgrenzung der im mittleren Textabschnitt formulierten Auflagen von den im dritten
Textabschnitt enthaltenen Weisungen ist auch von der Sache her gerechtfertigt. Mit den
Auflagen verfolgte die Klägerin unmittelbar ihr Interesse an der Sicherung der
Darlehensforderung. Die Auflagen sollten gewährleisten, daß das Darlehen nur dann
zur Auszahlung gelangte, wenn der Eintragung der Grundschuld nichts mehr im Wege
stand. Im Unterschied dazu haben die Weisungen im dritten Textabschnitt mit der
Sicherung des Darlehens unmittelbar nichts zu tun. Den Grundbuchauszug benötigte
die Klägerin nicht als Sicherheit, sondern nur zum Zwecke der Information und
Dokumentation. Die weiteren Weisungen betreffen praktisch nur noch prozedurale
Fragen.
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Abgesehen davon führt das vom Landgericht gewonnene Auslegungsergebnis dazu,
daß die anderen Auflagen teilweise ihren Sinn verlieren. Dies gilt sowohl für die zweite
als auch für die vierte Auflage. Wenn über das Geld erst nach Eintragung der
Grundschuld verfügt werden sollte, hatte es keinen Sinn mehr, dem Notar noch
aufzugeben, auf die Stellung des Eintragungsantrags zu achten und sich durch Einsicht
in das Grundbuch zu vergewissern, daß keine der Eintragung entgegenstehenden
anderweitigen Anträge gestellt waren. Gerade diese beiden Auflagen zeigen, daß die
Klägerin es nicht für nötig hielt, den Vollzug der Eintragung abzuwarten, sondern daß es
ihr genügte, wenn die Eintragung soweit vorbereitet war, daß dem Vollzug nach ihrer
Einschätzung keine Hindernisse mehr entgegen standen.
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Damit beantwortet sich auch die Frage, ob der Erblasser über die Beachtung der
einzelnen Auflagen hinaus auch zu prüfen hatte, ob die Eintragung der Grundschuld
"sichergestellt" war.
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Die Klägerin konnte frei bestimmen, von welchen Voraussetzungen sie die Auszahlung
des Darlehens abhängig machen wollte. Der sicherste Weg, den sie nicht gewählt hat,
hätte darin bestanden, die Eintragung der Grundschuld abzuwarten. Der nächstsichere
Weg wäre gewesen, die Auflage hinsichtlich der Eintragung so zu formulieren, wie sie
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sie jetzt - im Nachhinein - interpretiert haben möchte, nämlich dahin, daß die Eintragung
"sichergestellt" sein mußte. Dann hätte der Erblasser zu prüfen gehabt, welche
Voraussetzungen dafür erfüllt sein mußten. Für die Beurteilung des Streitfalls wäre die
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heranzuziehen gewesen, wonach die
Eintragung einer Grundschuld dann "sichergestellt" ist, wenn zur Eintragung nur noch
das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchamtes
erforderlich ist (DNotZ 1987, 560, 561). In diesem Zusammenhang wäre schließlich zu
prüfen gewesen, welche Bedeutung bei einer derartigen Klausel dem Kostenvorschuß
beizumessen ist, von dem die Eintragung bis zur Neufassung des § 8 Abs. 2 Satz 1
KostO durch Gesetz vom 20.12.1993 abhängig gemacht werden konnte (vgl. KG DNotZ
1991, 762, 763). Auf alle diese Fragen kommt es nicht an, da die Klägerin in ihrem
Schreiben vom 26.11.1992 einen dritten Weg eingeschlagen hat. Sie hat die Prüfung
der Frage, wann die Eintragung der Grundschuld als "sichergestellt" gelten konnte, nicht
dem Notar überlassen, sondern hat die Voraussetzungen in ihrem Auflagenkatalog an
zweiter und vierter Stelle selbst festgelegt. Hiervon kann sie sich nicht wieder lossagen,
nur weil sich infolge der Nichtzahlung des Kostenvorschusses ein Risiko verwirklicht
hat, das bei der Abfassung des Schreibens offenbar nicht bedacht worden ist.
Der Erblasser war auch nicht verpflichtet, die Klägerin auf die in ihrem Auflagenkatalog
vorhandene Lücke hinzuweisen. Grundsätzlich darf ein Notar im Umgang mit
finanzierenden Banken davon ausgehen, daß er es mit Personen zu tun hat, die im
Rahmen ihrer Geschäfte, insbesondere in Fragen der Grundstücksbeleihung, auf
Hinweise und Belehrungen durch den Notar nicht angewiesen sind. Eine Ausnahme
kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergeben, etwa dann, wenn der
Notar erkennt, daß der Bank ein Schaden droht, den er unschwer abwenden kann,
während die Bank sich der Gefahrenlage nicht bewußt ist. So liegt der Fall hier
indessen nicht.
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Auch vor der Neufassung des § 8 Abs. 2 Satz 1 KostO war die Eintragung einer
Grundschuld im allgemeinen schon dann "sichergestellt", wenn nur noch der
Kostenvorschuß fehlte. Denn diesen konnte, wenn der Schuldner zahlungsunfähig oder
-unwillig war, auch der Gläubiger selbst einzahlen. Der Erblasser durfte auch
unterstellen, daß die Klägerin die Eintragung daran nicht scheitern lassen würde. Er
durfte auch davon ausgehen, daß die Klägerin Gelegenheit erhalten würde, den
Vorschuß einzuzahlen, denn der Eintragungsantrag sollte auf ihren ausdrücklichen
Wunsch auch in ihrem Namen gestellt werden. Hierdurch wurde die Klägerin selbst
Veranlasserin der Eintragung und damit Kostenschuldnerin gem. § 2 KostO. Tatsächlich
wurde der Antrag auch im Namen der Klägerin gestellt (Grundakten Bl. 161). Sie hätte
daher auch zur Vorschußzahlung gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 KostO aufgefordert werden
müssen (vgl. BGH DNotZ 1982, 238, 239).
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Ob sich aus dem Treuhandvertrag noch die Pflicht ergab, die Einzahlung des
Vorschusses zu überwachen, kann dahinstehen. Hierzu war der Erblasser jedenfalls
aus tatsächlichen Gründen nicht mehr in der Lage, nachdem er sein Amt zum
31.12.1992 niedergelegt hatte.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung folgt aus
§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Berufungsstreitwert und Wert der Beschwerde: 169.800,00 DM.
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