Urteil des OLG Köln vom 13.02.1995
OLG Köln (treu und glauben, beschwerdeführer, wirtschaftliche betrachtungsweise, eigentümer, beschwerde, miteigentümer, umstände, folge, antragsteller, zustimmung)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 6/95
Datum:
13.02.1995
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 6/95
Schlagworte:
WEG; GEMEINSCHAFTSORDNUNG; ÄNDERUNG
Normen:
§ 10 WEG;
Leitsätze:
Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern an der
Gemeinschaft dann einen Anspruch auf Änderung der
Gemeinschaftsordnung, wenn außergewöhnliche Umstände ein
Festhalten an ihr als grob unbillig erscheinen lassen. Für die Annahme
des Vorliegens grober Unbilligkeit muß ein strenger Maßstab gelten. Die
vorschnelle Änderung getroffener Vereinbarungen aus
Billigkeitsgründen würde nicht nur den Grundsatz aushöhlen, daß
einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet, sie hätte auch zur Folge, daß
die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentümergemeinschaft
dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet
wäre.Nicht jede Ungleichsbelastung mit Kosten innerhalb der
Gemeinschaft stellt bereits eine grobe Unbilligkeit dar.
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer vom
15.12.1994 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 17.11.1994
- 29 T 73/94 - wird zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten der
Rechtsbeschwerde zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
findet nicht statt.
Gründe : Die Verfahrensbeteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft
,Wohnpark K." in B.G.. Der gesamte Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1968 bis
1971 in 3 Bauabschnitten errichtet. Im gegenständlichen Verfahren streiten die Parteien
über den Kostenverteilungsschlüssel für Instandsetzungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen. In der ursprünglichen Teilungserklärung ist vorgesehen,
daß jeder Miteigentümer an den Kosten der Gemeinschaft gemäß dem Verhältnis der
Größe seiner Einheit zur Gesamtfläche des Wohnparks beteiligt ist. Später wurde eine
vollständig geänderte Gemeinschaftsordnung erstellt. In deren § 11 ist die Pflicht zur
Tragung von Lasten und Kosten neu geregelt. Hiernach sollte der "Kostenfaktor" (
Verhältnis der beheizbaren Wohn- und Gewerbeflächen des jeweiligen
Sondereigentums zu der Summe aller beheizbaren Wohn- bzw. Gewerbeflächen ) als
Abrechnungsgrundlage dienen. Für Schönheitsreparaturen war vorgesehen, diese nur
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unter den betroffenen Miteigentümern abzurechnen. Die übrigen Miteigentümer sollten
davon nicht berührt werden. In den bisherigen Jahren ist nach der für
Schönheitsreparaturen vorgesehenen Verfahrensweise auch für Instandsetzungen
abgerechnet worden.
In der Eigentümerversammlung vom 9.7.1992 wurde ausweislich des dazu erstellten
Protokolls bei 173 Ja-Stimmen, 8 Gegenstimmen und 4 Enthaltungen folgendes
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beschlossen : "Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, z.B. an Außenwänden,
Dächern, konstruktiven Elementen der Terrassen, der Terrassenisolation ,
Außentreppen zwischen den einzelnen Blöcken eines Bauabschnittes, Innentreppen,
Kellergängen und Waschküchen, Garagenunterfahrten im 1. und 2. BA, Tiefgarage und
KFZ- Abstellplätzen, Zugangswegen und Zugangstreppen zu den jeweiligen
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Bauabschnitten, sind nach bauspezifischen Aspekten den einzelnen Bauabschnitten zu
belasten. Über die jeweiligen Maßnahmen stimmen nur die Eigentümer des
entsprechenden Bauabschnittes ab, die auch dann nur die Kosten zu tragen haben."
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Diesen Mehrheitsbeschluß hat der Antragsteller mit dem vorliegenden Verfahrens
angefochten und in erster Instanz beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Die
Antragsgegner haben gebeten, diesen Antrag abzuweisen und Gegenantrag gestellt,
mit dem Ziel, die als Antragsgegner benannten Miteigentümer zu verpflichten, einer im
einzelnen aufgeführten Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandhaltung
und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Der Inhalt dieses
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Antrages enspricht im wesentlichen dem angegriffenen Beschluß.
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Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, der angefochtene Beschluß habe nur
einstimmig gefaßt werden können. Eine Änderung des Verteilerschlüssels dürfe nicht
durch Mehrheitsbeschluß erfolgen. Die Weigerung einzelner Eigentümer, diesem
Begehren der überwiegenden Mehrheit nachzukommen, verstoße nicht gegen Treu und
Glauben.
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Das Amtsgericht ist der Argumentation des Antragstellers gefolgt und hat den strittigen
Eigentümerbeschluß durch Entscheidung vom 2.3.1994 für unwirksam erklärt und die
Gegenanträge abgewiesen. Dagegen haben die Gegenantragsteller sofortige
Beschwerde zum Landgericht Köln eingelegt Sie haben beantragt, die Antragsgegner
gemäß den erstinstanzlichen Gegenanträgen zu verpflichten. Der Beschwerdegegner
hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Das Landgericht Köln hat das
Rechtsmittel mit Beschluß vom 17.11.1994 abgelehnt. Zur Begründung ist darauf
abgestellt, der beanstandete Beschluß habe Einstimmigkeit erfordert , die Verweigerung
der Zustimmung beinhalte keinen Verstoß gegen Treu und Glauben .
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Gegen diese am 8.12.1994 zugestellte Entscheidung haben die Gegenantragsteller
sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie führen das bisherige Vorbringen
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vertiefend weiter. Die Gegenantragsteller sind der Auffassung, daß schon die
tatsächlichen Umstände des Wohnparks den Fortbestand des bisherigen
Verteilungsschlüssels als grob unbillig erscheinen lassen. Insbesondere die Eigentümer
des 3. Bauabschnittes würden unbillig belastet, wenn sie weiter auch für die
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der übrigen Bauabschnitte aufkommen
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müßten. Die Berechtigung der Gegenanträge folge schon daraus, daß in der
Vergangenheit nicht nach dem unbilligen Verteilerschlüssel abgerechnet worden sei.
Die Rechtsbeschwerdeführer beantragen,
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in Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Köln vom 17.11.1994, 29 T 73/94, (
35 II 50/92 AG Bergisch-Gladbach ) den Antragsteller sowie die Antragsgegner und
Gegenantragsgegner entsprechend den Gegenanträgen gemäß Schriftsatz an das
Amtsgericht Bergisch-Gladbach vom 3.5.1993, Seite 4-6, zu verpflichten.
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Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG
statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden, §§ 22 Abs. 1, 29
FGG, sachlich aber nicht gerechtfertigt. Die weitere Beschwerde hat nur Erfolg, wenn
die angefochtene Entscheidung auf einem Rechtsfehler beruht, § 27 FGG. Dies ist nicht
ersichtlich. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die
geforderte Änderung des in der Gemeinschaftsordnung bisher vorgesehenen
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Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzungen einstimmig erfolgen muß. Deshalb
wurde der am 9.7.1992 gefaßte Beschluß, diesen Schlüssel gemäß den Vorstellungen
der Beschwerdeführer zu ändern, mit Recht für ungültig erklärt , weil die erforderliche
Einstimmigkeit fehlte. Letztendlich wird dies mit der Rechtsbeschwerde auch nicht in
Abrede gestellt. Die Beschwerdebegründung stellt im wesentlichen darauf ab, daß der
bisherige Kostenverteilerschlüssel unbillig sei und jetzt die von den Beschwerdeführern
mit dem Gegenantrag geforderte Fassung erhalten müsse. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer sind die Beschwerdegegner indessen nicht verpflichtet, dieser
Änderung zuzustimmen.
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Ohne Erfolg machen die Beschwerdeführer mit der Rechtsbeschwerde nochmals
geltend, die von den Beschwerdegegnern verweigerte Zustimmung zur Änderung der
Gemeinschaftsordnung führe wegen des unterschiedlichen Instandhaltungsbedarfs der
einzelnen Bauabschnitte des Wohnparks zu einer so unbilligen Belastung der
Wohneinheiten mit geringerem Instandsetzungsbedarf, daß die Aufrechterhaltung des
bisher vorgesehenen Verteilungsschlüssels grob unbillig sei. Die Beschwerdeführer
beachten mit dieser Überlegung nicht, daß sie die Änderung einer
Gemeinschaftsordnung verlangen, die wegen ihres Vereinbarungscharakters ( §§ 5 Abs.
4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) rechtlich bindend ist. Dem Gericht ist es
verwehrt, sich über diese Bindungswirkung mit der Erwägung hinwegzusetzen, daß die
in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung unbillig sei und einer
ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche. So ist insbesondere anerkannt, daß jeder
Wohnungseigentümer für Betriebs- und Instandhaltungskosten in gleicher Weise auch
dann aufkommen muß, wenn er Gemeinschaftseinrichtungen nicht benutzt ( vgl.
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BGHZ 92, 18 ). Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine völlig starre Bindung.
Wohnungseigentümer haben gegenüber den übrigen Teilhabern dann einen Anspruch
auf Änderung von Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche
Umstände ein Festhalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob
unbillig erscheinen lassen. ( vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff; OLG Düsseldorf NJW 1985,
2837 ; KG NJW- RR 94, 525; BayOblG, NJW-RR 94, 685; 145 ). Bei der Prüfung, ob
diese Vorraussetzungen erfüllt sind, muß jedoch ein strenger Maßstab angelegt werden.
( vgl. Palandt-Bassenge, 54. Aufl. , WEG, § 10, Rdnr. 21 ). Eine vorschnelle Änderung
der getroffenen Vereinbarungen aus Billigkeitserwägungen würde den
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Rechtsgrundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich bindet. Dies hätte
zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit jeder Wohnungseigentumsgemeinschaft
dringend erforderliche Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre. Gegen übereilte
Änderungen der bestehenden Vereinbarungen spricht auch, daß den
Wohnungseigentümern beim Erwerb des Wohnungseigentums die Tatsachen, auf
denen die geltend gemachte Unbilligkeit beruht, bekannt waren oder sie diese
jedenfalls bei entsprechender Prüfung hätten kennen können und sich gleichwohl
hierauf eingelassen haben. Der vorliegende Fall weist keine außergewöhnlichen
Umstände auf, die ein Festhalten am bisherigen Kostenverteilerschlüssel für
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Instandhaltungskosten als grob unbillig erscheinen lassen. Ein Änderungsanspruch der
Beschwerdeführer besteht demgemäß nicht.
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Ein derartiger Anspruch kann entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht mit der
unterschiedlichen Baumasse der einzelnen Bauabschnitte begründet werden. Es mag
sein, daß die Eigentümer im 3. Bauabschnitt, wie die Beschwerdeführer vortragen, in
den drei sanierungsgefährdeten kostenträchtigen Positionen Dachfläche,
Fassadenfläche, und Terrassenfläche einen geringeren Anteil als alle übrigen
Eigentümer haben und so für die übrigen Miteigentümer stärker mit herangezogen
werden können, als bei der erstrebten Kostenverteilung nach dem jeweiligen
Verursacher. Doch der daraus von den Beschwerdeführern gezogene Schluß, daß
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insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes durch den bisherigen
Verteilungschlüssel unbillig belastet werden, geht fehl. Die Beschwerdeführer
übersehen, daß dem scheinbaren Nachteil durch die Mitverpflichtung hinsichtlich der
Kosten bei Instandsetzungen der Nachbarhäuser ein Vorteil gegenübersteht. Fällt
nämlich im 3. Bauabschnitt Sanierungsbedarf an, werden die dort wohnenden
Eigentümer wieder entlastet, wenn sich die Miteigentümer aus den übrigen Häusern an
diesen Kosten beteiligen müssen. Dem vermeintlichen Nachteil durch die Mitbelastung
an den Sanierungskosten der übrigen Häuser steht so ein Vorteil gegenüber, der die
Annahme einer groben Unbilligkeit für den Kostenverteilungsschlüssel ausschließt. Im
Kern triftt deshalb die Überlegung des Landgerichts zu, alle Belastungen durch
unterschiedlichen Sanierungsbedarf würden sich wieder ausgleichen. Würde man den
gegenteiligen Überlegungen in der Beschwerdebegründung folgen, hätte das zur
Konsequenz, den einzelnen Miteigentumsanteil von der Gesamtheit des Wohnparks
loszulösen. Das ist weder rechtlich noch wirtschaftlich vertretbar. Das jeweilige
Sondereigentum ist nicht nur mit Anteilen am entsprechenden Bauabschnitt, sondern mit
Anteilen an der Gesamtanlage verbunden. Dann ist es konsequent und nicht unbillig,
den Miteigentümern auch die Haftung für alle in der Gesamtanlage der Gemeinschaft
entstehenden Kosten aufzuerlegen, von den in der Gemeinschaftsordnung
vorgesehenen Sonderfällen abgesehen. Hinzu kommt, daß der wirtschaftliche Wert des
Sondereigentums vom Zustand und vom äußeren Erscheinungsbild der gesamten
Wohnanlage abhängt. Auch deshalb kann es nicht grob unbillig sein, wenn es im
gegenständlichen Fall bei dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel für
Instandhaltungen verbleibt. Der nach Ansicht der Beschwerdeführer verlorenen
Investition durch die Mithaft für mögliche Sanierungsarbeiten an Fassade oder Dach
eines Nachbarhauses steht der Vorteil gegenüber, der dem eigenen Sondereigentum
durch den so herbeigeführten günstigeren Gesamteindruck des Wohnparks erwächst. Im
Ergebnis gehen alle abstrakten Billigkeitsüberlegungen der Beschwerdeführer ins
Leere, weil dabei keine wirtschaftliche Betrachtungsweise erfolgt ist. Sie haben
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ausschließlich den Nachteil aus der vorgesehenen weitestgehenden Mithaftung für alle
anfallenden Instandsetzungen des Wohnparks bewertet, aber versäumt, die
entstehenden Vorteile in die Abwägung dazu, ob eine grobe Unbilligkeit des
Verteilerschlüssels besteht, einzubeziehen. Holt man dies nach und führt eine
vollständige Abwägung durch, zeigt die oben vorgenommene Gegenüberstellung der
Vorteile und der Nachteile des Kostenverteilerschlüssels der Gemeinschaftsordnung,
daß seine Anwendung nicht als grob unbillig angesehen werden kann.
Die tatsächliche Abrechnungspraxis der Vergangenheit bietet zu dieser
Schlußfolgerung ebenfalls keinen Anlaß, auch wenn über Jahre hinweg gemäß den
Vorstellungen der Beschwerdeführer und mit Zustimmung der Beschwerdegegner
Instandsetzungskostenabrechnungen genehmigt wurden, in denen die Kosten
abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt waren. Darin liegt keine die
Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung aller Wohnungseigentümer dieses
Wohnparks. Aus dem Umstand, daß die entsprechenden Beschlüsse zum Inhalt der
Instandsetzungsarbeiten oder zur Abrechnung der dafür entstandenen Kosten nicht
angefochten wurden, läßt sich nicht schließen, daß alle Wohnungseigentümer mit
dieser Abrechnungsweise auch für alle Zukunft einverstanden gewesen sind. Schon
das vom Senat durch Beschluß vom 26.11.1993 - 16 Wx 191/93 - entschiedene
Anfechtungsverfahren zu einer Sanierungsabrechnung beweist das Gegenteil.
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Die Beschwerdeführer können die grobe Unbilligkeit des bestehenden
Kostenverteilungschlüssels auch nicht mit tatsächlich getragenen
Instandsetzungskosten der Vergangenheit begründen. Die bisher durchgeführten
Sanierungen sind abgerechnet. Anhaltspunkte für eine grob unbillige Verteilung der
entstandenen Kosten fehlen. Die unangefochten gebliebenen Abrechnungen zu
einzelnen Instandsetzungen belegen vielmehr, daß es der Gemeinschaft in der
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Vergangenheit gelungen ist, die von den Beschwerdeführern jetzt mit abstrakten
Überlegungen heraufbeschworene Gefahr einer ungerechten Verteilung von
Sanierungskosten zur Zufriedenheit aller erst gar nicht entstehen zu lassen. Die
Besorgnis der Beschwerdeführer kann auch aus denkbaren zukünftigen Sanierungen
nicht abgeleitet werden. Solche sind weder dargelegt, noch aus den Umständen im
übrigen zu entnehmen. Es fehlt jeder Hinweis darauf, daß für einzelne Häuser der
jeweiligen Bauabschnitte zu Lasten der übrigen stets und auf unabsehbare Zeit
erhebliche Mehrkosten für Instandsetzung entstehen werden. Vielmehr besteht der
Eindruck, daß ein Sanierungsgleichstand erreicht ist. Soweit zukünftig
Gemeinschaftseinrichtungen instandgesetzt werden müssen, hat der Senat in seiner
den gleichen Wohnpark betreffenden oben angesprochenen Entscheidung vom
26.11.1993 entschieden, daß die dadurch anfallenden Kosten allen Eigentümern
auferlegt werden können, und daß die dazu herangezogene Regelung der
Gemeinschaftsordnung keineswegs zu unbilligen Kostenverteilungen führt, sondern
eine wirksame rechtliche Grundlage für den Ausgleich der Sanierungskosten innerhalb
der Gemeinschaft bietet. Den Beschwerdeführern ist zuzubilligen, daß es Situationen
geben mag, in denen der von ihnen angegriffene Verteilungsschlüssel nicht mehr
akzeptiert werden kann. Dazu gehört sicherlich der Fall, daß eine Mehrheit von
Eigentümern aufgrund ihres Empfindens eine Instandsetzung möchte, obgleich diese
nach objektiven Kriterien noch nicht erforderlich ist. Für diesen Fall ist jedoch Vorsorge
getroffen. Schönheitsreparaturen können gesondert nach Bauabschnitten beschlossen
und umgelegt werden, § 11 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung. Eine
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unbillige Belastung der übrigen wird damit vermieden.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die Beschwerdeführer mit ihrem
Rechtsmittel erfolglos geblieben sind, erscheint es billig, ihnen die Gerichtskosten des
Verfahrens der Rechtsbeschwerde aufzuerlegen. Im übrigen war es geboten, an dem in
§ 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten
die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
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Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 2 WEG
auf 100000 DM festgesetzt. Auf diesen Wert kann das Interesse der Beteiligten an einer
anderen Abrechnungsweise hinsichtlich der Instandsetzungskosten geschätzt werden.
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