Urteil des OLG Köln, Az. 2 WX 51/93

OLG Köln (eintragung, grundbuchamt, eigentümer, gesetzliche grundlage, wohnung, beschwerde, ordnungsvorschrift, zwischenverfügung, unrichtigkeit, anlage)
Oberlandesgericht Köln, 2 WX 51/93
Datum:
10.01.1994
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
2. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
2 WX 51/93
Normen:
WEG § 3 II; WEG § 15 I; WOHNUNGSEIGENTUM;
ABGESCHLOSSENHEITSGEBOT; ORDNUNGSVORSCHRIFT;
Leitsätze:
Abgeschlossenheitsgebot nur Ordnungsvorschrift
Das Abgeschlossenheitsgebot in § 3 II WEG ist nur eine
Ordnungsvorschrift. Der Fortbestand des Sondereigentums wird durch
bauliche Änderungen, die die Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 II
WEG aufheben, nicht berührt. Wenn die Abgeschlossenheit
wiederhergestellt werden kann, können auch Sondernutzungsrechte
gemäß § 15 I WEG begründet werden.
G r ü n d e
1
I. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz des Klägers in
Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im Grundbuch eingetragen. Insgesamt
entstanden 14 Eigentumswohnungen, die alle im Eigentum des Antragstellers standen
und stehen. § 2 der Teilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:
2
"(1)...
3
(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß sind berechtigt,
diese ganz oder teilweise zu einer Einheit zusammenzufassen und die dazu
erforderlichen Arbeiten, auch soweit diese tragende Wände betreffen, durchführen zu
lassen. Die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden; Schäden
am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen nicht entstehen.
4
(3) bis (7)..."
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Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom 3.2.1993 (UR.Nr. ) wurde diese
Teilungserklärung wie folgt geändert:
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"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz erweitert: Dem
jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. des Aufteilungsplanes wird der Spitzboden,
wie er in der dieser Urkunde als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt
ist, zur dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."
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2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Satz erweitert: Der
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Eigentümer der Wohnungen Nrn. und des Aufteilungsplanes hat diese zu einer
baulichen Einheit zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende
Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser Urkunde beigefügten
Zeichnung (Anlage 2).
Diese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer gestattet. Der jeweilige
Eigentümer der genannten Wohnungen ist berechtigt, die bezeichnete bauliche
Verbindung der genannten Wohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine
Trennung der Wohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.
9
Eine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht erfolgen."
10
Mit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der weiterhin Eigentümer
aller Wohnungen ist, die Eintragung der Änderung gemäß dem Inhalt der eingereichten
"Änderung zur Teilungserklärung".
11
Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die Abgeschlossenheit der
Wohnungen Nr. und nicht mehr gegeben sei und erließ sodann am 20.7.1993 folgende
Zwischenverfügung: "Das vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte
Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr. und des
Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum sowie der
Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so daß eine Abgeschlossenheit der
Wohnungen und nicht mehr besteht. Das führt nicht zur Unwirksamkeit der Aufteilung,
aber zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch Eintragung
am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist unzulässig. Vielmehr muß darauf
gedrungen werden, das Grundbuch entsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9.
Aufl., Rn. 2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."
12
Mit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der Antragsteller, daß sich die
Frage der Abgeschlossenheit nur bei der ursprünglichen Bildung des
Wohnungseigentums stelle, nachträgliche Änderungen hätten auf das bereits
bestehende Wohnungseigentum keinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei
daher nicht eingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht
voneinander abwichen.
13
Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch Grundbuchamt und
Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die Wohnungen Nr. und ungeachtet
des nachträglichen Verstoßes gegen das Abgeschlossenheitsgebot getrenntes
Sondereigentum, das Grundbuchamt habe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG
zu beachten und dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der Verwirrung, da
getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene Wohnungen nicht vorgesehen
sei. Der Eigentümer sei daher auch verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch
Vereinigung der Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr,
daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert würden.
14
Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers.
15
II. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat insoweit Erfolg, als
die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben werden und das Grundbuchamt
angewiesen wird, über den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung
16
des Senats anderweitig zu entscheiden.
Die Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde gegen die
Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im
Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.
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1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung eines
Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. ) kann nicht aus den
Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die nachträgliche dingliche
Begründung eines solchen Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl.
nur Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die erforderliche
Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der Antragsteller Eigentümer aller
Eigentumswohnungen ist. Der Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die
Wohnung Nr. steht nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen
geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. keine Sondernutzungsrechte mehr
zugewiesen werden könnten.
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Allerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG verhindern,
daß Wohnungseigentum eingetragen wird, obwohl die Abgeschlossenheit nicht
gegeben ist. So kann das Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern
verweigern, wenn z.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten Gerichtshöfe des
Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm. Ehmann/Breitfeld JZ 1993, 527 -
"Eigenheim auf der Etage"; BayObLG Rpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll,
2. Aufl., § 3 WEG, Rn. 30).
19
Aus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von Sondereigentum davon
abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich abgeschlossen ist, sondern es handelt sich
nur um eine Ordnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse verhindert werden
soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288 (289)). Wenn das Grundbuchamt
aber die Eintragung vorgenommen hat, entsteht Sondereigentum gemäß dem
Aufteilungsplan auch dann, wenn die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in
Wirklichkeit nicht vorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die
Rechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen, ob im Einzelfall
die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit tatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981,
332; Röll Rpfleger 1983, 380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter,
wenn - wie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die Abgeschlossenheit im
Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird (Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG ,
Rn. 31 a). Eine grundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des
Landgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der
Sondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich unangetastet und klar.
Da das Sondereigentum somit fortbesteht, können dafür auch Sondernutzungsrechte
begründet werden. Von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung
entgegenstünde, kann daher nicht gesprochen werden.
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Es besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das Grundbuchamt bei der
Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den Fortbestand der Abgeschlossenheit zu
überprüfen hätte und berechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender
Abgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat der Gesetzgeber
dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem Zufall überlassen, ob das
Grundbuchamt bei entsprechenden Eintragungsanträgen überhaupt etwas von
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inzwischen vorgenommenen baulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen
der Eintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann nicht entgegen,
wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem Aufteilungsplan ergibt und die
Abgeschlossenheit auf Verlangen der Berechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung,
wiederhergestellt werden kann.
2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die Stellung eines
Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende Verpflichtung kennt das Gesetz
nur gemäß § 82 GBO. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht
erfüllt, weil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden ist. Auch eine
entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet daher aus. Eine Löschung der
Eintragung nach § 84 GBO wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus
diesen Gründen ebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt des
Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren eingeleitet werden
kann.
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3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob insbesondere Nr. 2 der
Änderung der Teilungserkläung eintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu
entscheiden, denn Gegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der
Zwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf eine
Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten Gründen beschränkt, aber
nichts darüber sagt, ob die Eintragung abgesehen von diesen Versagungsgründen
erfolgen könnte.
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4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.
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I. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz des Klägers in
Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im Grundbuch eingetragen. Insgesamt
entstanden 14 Eigentumswohnungen, die alle im Eigentum des Antragstellers standen
und stehen. § 2 der Teilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:
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"(1)...
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(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß sind berechtigt,
diese ganz oder teilweise zu einer Einheit zusammenzufassen und die dazu
erforderlichen Arbeiten, auch soweit diese tragende Wände betreffen, durchführen zu
lassen. Die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden; Schäden
am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen nicht entstehen.
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(3) bis (7)..."
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Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom wurde diese Teilungserklärung wie
folgt geändert:
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"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz erweitert: Dem
jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 10 des Aufteilungsplanes wird der Spitzboden,
wie er in der dieser Urkunde als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt
ist, zur dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."
31
2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Satz erweitert: Der
Eigentümer der Wohnungen Nrn. 10 und 11 des Aufteilungsplanes hat diese zu einer
baulichen Einheit zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende
Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser Urkunde beigefügten
Zeichnung (Anlage 2).
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Diese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer gestattet. Der jeweilige
Eigentümer der genannten Wohnungen ist berechtigt, die bezeichnete bauliche
Verbindung der genannten Wohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine
Trennung der Wohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.
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Eine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht erfolgen."
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Mit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der weiterhin Eigentümer
aller Wohnungen ist, die Eintragung der Änderung gemäß dem Inhalt der eingereichten
"Änderung zur Teilungserklärung".
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Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die Abgeschlossenheit der
Wohnungen Nr. 10 und 11 nicht mehr gegeben sei und erließ sodann am 20.7.1993
folgende Zwischenverfügung: "Das vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier
erfolgte Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr. 10 und
11 des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen Eigentum sowie
der Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so daß eine Abgeschlossenheit der
Wohnungen 10 und 11 nicht mehr besteht. Das führt nicht zur Unwirksamkeit der
Aufteilung, aber zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch
Eintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist unzulässig. Vielmehr muß
darauf gedrungen werden, das Grundbuch entsprechend berichtigen zu lassen (vgl.
Haegele 9. Aufl., Rn. 2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."
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Mit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der Antragsteller, daß sich die
Frage der Abgeschlossenheit nur bei der ursprünglichen Bildung des
Wohnungseigentums stelle, nachträgliche Änderungen hätten auf das bereits
bestehende Wohnungseigentum keinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei
daher nicht eingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht
voneinander abwichen.
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Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch Grundbuchamt und
Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die Wohnungen Nr. 10 und 11
ungeachtet des nachträglichen Verstoßes gegen das Abgeschlossenheitsgebot
getrenntes Sondereigentum, das Grundbuchamt habe aber die Ordnungsvorschrift des §
3 II WEG zu beachten und dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch
zum Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der Verwirrung, da
getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene Wohnungen nicht vorgesehen
sei. Der Eigentümer sei daher auch verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch
Vereinigung der Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr,
daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert würden.
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Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers.
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II. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat insoweit Erfolg, als
die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben werden und das Grundbuchamt
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angewiesen wird, über den Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung
des Senats anderweitig zu entscheiden.
Die Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde gegen die
Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes im
Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.
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1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung eines
Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. 10) kann nicht aus den
Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die nachträgliche dingliche
Begründung eines solchen Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl.
nur Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die erforderliche
Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der Antragsteller Eigentümer aller
Eigentumswohnungen ist. Der Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die
Wohnung Nr. 10 steht nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen
geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. 11 keine Sondernutzungsrechte
mehr zugewiesen werden könnten.
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Allerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG verhindern,
daß Wohnungseigentum eingetragen wird, obwohl die Abgeschlossenheit nicht
gegeben ist. So kann das Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern
verweigern, wenn z.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten Gerichtshöfe des
Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm. Ehmann/Breitfeld JZ 1993, 527 -
"Eigenheim auf der Etage"; BayObLG Rpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll,
2. Aufl., § 3 WEG, Rn. 30).
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Aus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von Sondereigentum davon
abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich abgeschlossen ist, sondern es handelt sich
nur um eine Ordnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse verhindert werden
soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288 (289)). Wenn das Grundbuchamt
aber die Eintragung vorgenommen hat, entsteht Sondereigentum gemäß dem
Aufteilungsplan auch dann, wenn die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in
Wirklichkeit nicht vorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die
Rechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen, ob im Einzelfall
die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit tatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981,
332; Röll Rpfleger 1983, 380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter,
wenn - wie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die Abgeschlossenheit im
Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird (Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG ,
Rn. 31 a). Eine grundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des
Landgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der
Sondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich unangetastet und klar.
Da das Sondereigentum somit fortbesteht, können dafür auch Sondernutzungsrechte
begründet werden. Von einer Unrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung
entgegenstünde, kann daher nicht gesprochen werden.
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Es besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das Grundbuchamt bei der
Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den Fortbestand der Abgeschlossenheit zu
überprüfen hätte und berechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender
Abgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat der Gesetzgeber
dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem Zufall überlassen, ob das
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Grundbuchamt bei entsprechenden Eintragungsanträgen überhaupt etwas von
inzwischen vorgenommenen baulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen
der Eintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann nicht entgegen,
wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem Aufteilungsplan ergibt und die
Abgeschlossenheit auf Verlangen der Berechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung,
wiederhergestellt werden kann.
2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die Stellung eines
Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende Verpflichtung kennt das Gesetz
nur gemäß § 82 GBO. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht
erfüllt, weil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden ist. Auch eine
entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet daher aus. Eine Löschung der
Eintragung nach § 84 GBO wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus
diesen Gründen ebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt des
Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren eingeleitet werden
kann.
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3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob insbesondere Nr. 2 der
Änderung der Teilungserkläung eintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu
entscheiden, denn Gegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der
Zwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf eine
Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten Gründen beschränkt, aber
nichts darüber sagt, ob die Eintragung abgesehen von diesen Versagungsgründen
erfolgen könnte.
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4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.
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