Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 13/99
OLG Köln (gemeinschaftliches eigentum, verbotene eigenmacht, antragsteller, abgrenzung zu, eigentum, veränderung, wand, miteigentümer, beschwerde, garage)
Oberlandesgericht Köln, 16 WX 13/99
Datum:
26.05.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 WX 13/99
Normen:
WEG § 22;
Leitsätze:
bauliche Veränderung an Stellplatz in einer Tiefgarage
WEG § 22 Das Anbringen eines Rolltores zum Abschließen eines im
Sondereigentum stehenden Stellplatzes in einer zu einer
Wohnungseigentumsanlage gehörenden Tiefgarage stellt eine bauliche
Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer
bedarf.
16 Wx 13/99 29 T 320/98 LG Köln 204 II 257/97 AG Köln
OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S
In dem Wohnungseigentumsverfahren
pp.
an der beteiligt ist:
pp.
hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine
Mitglieder Dr. Schuschke, Dr. Ahn-Roth und Dr. Schmitz am 26.5.1999
b e s c h l o s s e n :
Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den
Beschluß des Landgerichts Köln vom 3.12. 1998 - 29 T 320/98 - wird
zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner;
eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30.000
DM festgesetzt.
Gründe:
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Die Antragsgegner sind seit 1996 Sondereigentümer der Wohnung Nr. 1 und der
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(Doppel-)Garage Nr. III in der Wohnungseigentumsanlage V. Weg in K.. Die
Doppelgarage befindet sich als Einstellplatz in der Tiefgarage in einer nach drei Seiten
geschlossenen und nach vorne zur übrigen Tiefgarage hin offenen Nische. An der
Kopfseite des Einstellplatzes befand sich einer von fünf Heizkörpern der Tiefgarage, die
im Gemeinschaftseigentum stehen. In der linken oberen Ecke der Nische sind zwei
Ventilatoren zur Belüftung der Tiefgarage installiert. Im März 1997 errichteten die
Antragsgegner parallel zur linken Seitenwand und an der vorderen offenen Seite der
Nische etwa zwei Zentimeter hinter der Grenze ihres Sondereigentums vom Boden bis
zur Decke eine Mauer, in die sie ein elektrisches Rolltor installierten. Zwischen der
Seitenwand der Tiefgarage und der parallel dazu errichteten Wand entstand so ein ca.
90 cm breiter Gang, der zu den Ventilatoren führte. Eine Stromleitung zum Betrieb des
Rolltores zweigten sie von der Allgemeinstromleitung ab, die die über ihrem
Einstellplatz befindlichen Leuchte versorgte, und versahen sie mit einem Zähler, der
außen an der von ihnen errichteten Mauer angebracht wurde. Den Heizkörper entfernten
sie. Die Antragsgegner nutzen den so geschaffenen abgeschlossenen Raum als
Abstellraum für die Lagerung von diversen Gegenständen. Auf die Anträge der
Antragsteller hat das Amtsgericht die Antragsgegner gesamtschuldnerisch verpflichtet,
die von ihnen errichteten Mauern und das Rolltor zu beseitigen, den Stromanschluß für
das elektrische Rolltor wieder abzutrennen, und den Antragsgegenern unter Androhung
eines Ordnungsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung aufgegeben, es zu
unterlassen, die Doppelgarage widmungswidrig anstatt zum Abstellen von Fahrzeugen
zur Lagerung im einzelnen aufgeführter Gegenstände zu nutzen. Den Hilfsantrag der
Antragsgegner, die Antragsteller zu verpflichten, die errichtete Abgrenzung zu gestatten,
hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die gegen den amtsgerichtlichen Beschluß
gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Gegen den
Beschluß des Landgerichts haben die Antragsgegner weitere sofortige Beschwerde
eingelegt.
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist gemäß § 45 Abs.
1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
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Ohne Rechtsfehler (§ 27 FGG, § 550 ZPO) sind das Amtsgericht und das Landgericht zu
dem Ergebnis gelangt, daß die Antragsteller von den Antragsgegnern die Beseitigung
der von ihnen errichteten Abtrennung ihres Doppelgarageneinstellplatzes und die
Unterlassung der widmungswidrigen Lagerung von Gegenständen in der Doppelgarage
verlangen können. Ein Anspruch auf Gestattung der Abtrennung steht den
Antragsgegnern nicht zu.
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Ohne Rechtsirrtum sehen das Amts- und das Landgericht die von den Antragsgegnern
errichteten Wände einschließlich der sonstigen damit im Zusammenhang
durchgeführten Maßnahmen als eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG an.
Dem steht nicht entgegen, daß die Antragsgegner die Wände vollständig auf ihrem
Sondereigentum errichtet haben. Denn die vordere Wand trennt dennoch faktisch das
Sondereigentum der Antragsgegner vom Gemeinschaftseigentum an den nicht im
Sondereigentum stehenden sonstigen Teilen der Tiefgarage ab, wie es tatsächlich auch
dem Willen der Antragsgegner entsprach. Nach § 2 Ziff. 2 der Teilungserklärung vom
27.1.1969, worin bestimmt ist, daß Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums
nichttragende Zwischenwände sind, soweit sie ein Sondereigentum von einem anderen
oder von gemeinschaftlichem Eigentum trennen, ist die von den Antragsgegnern
errichtete vordere Wand damit Gemeinschaftseigentum geworden. Gleiches gilt für die
linke Seitenwand. Der von den Antragsgegnern durch die Errichtung der Seitenwand
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geschaffene Gang ist nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum,
weil er der einzige Zugang zu den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Ventilatoren ist (vgl. BGH NJW 1991, 2909 f). Auch diese Wand trennt damit Sonder-
von Gemeinschaftseigentum. Ohne Zweifel geht die Schaffung von neuem
Gemeinschaftseigentum über die ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung
von gemeinschaftlichem Eigentum i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG hinaus.
Die von den Antragsgegnern geschaffene Abtrennung entspricht nicht der
ursprünglichen Bauplanung und ist auch nicht aus diesem Grund als
Instandsetzungsmaßnahme anzusehen. Wenn auch die
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 3.7.1969 als Bestandteil des Aufteilungsplanes
die Garagen erläuternd als "Einstellboxen in einer unterirdischen Garage" bezeichnet,
folgt daraus nicht zwingend, daß ursprünglich vorgesehen war, die Garagen durch
festes, geschlossenes Mauerwerk gegeneinander abzugrenzen. Aus dem Nachtrag zur
Baubeschreibung vom 7.5.1969 ergibt sich vielmehr, daß die Garagen jedenfalls nicht
vollständig abgeschlossen, sondern durch die vorgesehenen 1,5 m hohen Stahltore mit
Stahlgitterfüllung nach vorne teilweise offen und durchsichtig sein sollten. Dem
entspricht die von den Antragsgegnern vorgenommene bauliche Veränderung nicht und
ist ihr auch nicht vergleichbar.
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Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und
Instandhaltung hinausgehen, sind grundsätzlich nur mit Zustimmung aller
Wohnungseigentümer zulässig, § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Zustimmung der
Antragsteller ist nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nur entbehrlich, wenn aus der Maßnahme
für den oder die betroffenen Wohnungseigentümer i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG kein Nachteil
erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß
hinausgeht. Von dem in § 22 Abs. 1 WEG verbürgten Bestandsschutz werden damit
Fälle geringfügiger Beeinträchtigungen ausgenommen. Daß die Miteigentümer im
vorliegenden Fall durch die baulichen Maßnahmen der Antragsgegner nur geringfügig
beeinträchtigt sind, kann hier indes nach den getroffenen Feststellungen nicht
angenommen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bereits die optische
Veränderung zu einer Beeinträchtigung führt. Denn eine optische Beeinträchtigung ist
nur dann entscheidend, wenn von den Veränderungen sonstige Belästigungen und
Beeinträchtigungen für die Miteigentümer nicht ausgehen (vgl. Senatsbeschluß vom
4.1.1999 -16 Wx 204/98-). Beeinträchtigungen, die über bloße optische hinausgehen,
liegen hier gegenwärtig objektiv und konkret vor, so daß auch dahinstehen kann, ob
sich später (weitere) Beeinträchtigungen dadurch ergeben, daß andere Miteigentümer
möglicherweise gleichartige Maßnahmen durchführen. Die objektiven und konkreten
Beeinträchtigungen bestehen im vorliegenden Fall zum einen darin, daß den
Miteigentümern neues gemeinschaftliches Eigentum aufgedrängt wurde, wodurch sie
nach § 16 Abs. 2 WEG bzw. den entsprechenden Regelungen in der Teilungseklärung
belastet werden könnten. Darüber hinaus haben die Antragsgegner die Tiefgarage
nachteilig umgestaltet, indem sie einen schmalen, unbeleuchteten und
unübersichtlichen Gang geschaffen haben, der nicht nur den Zugang zu den Ventilatoen
erschwert, sondern auch wegen seiner Unübersichtlichkeit eine Gefahrenquelle
darstellt. Die Frage, ob die Belüftung der Tiefgarage zusätzlich beeinträchtigt ist, wofür
einiges spricht, wenn die Ventilatoren Luft nicht mehr unmittelbar in die Tiefgarage
abgeben können, kann im übrigen dahinstehen, denn auf jeden Fall ist der nunmehr von
den Antragsgegnern abgeschlossene Teil der Tiefgarage und die das Sondereigentum
der Antragsgegner abgrenzende Teil des gemeinschaftlichen Eigentums mangels einer
ordnungsgemäßen Belüftung in diesem abgeschlossenen Bereich beeinträchtigt. Des
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weiteren ist eine Beeinträchtigung der Miteigentümer darin zu sehen, daß die
Antragsgegner die Zweckbestimmung ihrer Garage geändert haben und diese nunmehr
als Abstellraum benutzen. Damit sind objektiv Gefahren für das übrige Sonder- und
Gemeinschaftseigentum verbunden, worauf die Antragsteller zu Recht hingewiesen
haben. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob damit versicherungsrechtlich eine
Gefahrerhöhung verbunden ist. Die Verneinung einer versicherungsrechtlichen
Gefahrerhöhung schließt eine tatsächliche Gefahrerhöhung nicht aus. Schließlich
haben die Antragsgegner im Rahmen ihrer (Um-)Baumaßnahmen gegenüber den
Miteigentümern und Mitbesitzern eine von diesen nicht zu duldende verbotene
Eigenmacht begangen, indem sie eigenmächtig den im gemeinschaftlichen Eigentum
stehenden Heizkörper entfernten und die im Gemeinschaftseigentum stehenden
Stromleitungen für ihre Zwecke nutzen.
Angesichts der dargelegten tatsächlichen Beeinträchtigungen ist das
Beseitigungsverlangen der Antragsteller und ihr Begehren, die zweckwidrige Nutzung
zu unterlassen, auch nicht rechtsmißbräuchlich, was nach vorstehendem keiner
weiteren Begründung bedarf. Aus dem gleichen Grunde sind die Antragsteller auch
nicht verpflichtet, den Antragsgegnern die Abtrennung zu gestatten.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Es besteht keine Veranlassung,
eine Kostenerstattungspflicht hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten anzuordnen, §
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WEG, da die Antragsteller am Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt waren.
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Dr. Schuschke Dr. Ahn-Roth Dr. Schmitz
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