Urteil des OLG Köln vom 09.09.1997
OLG Köln (eigentümer, grunddienstbarkeit, grundbuch, urkunde, inhalt, auflage, höhe, gegen die guten sitten, 1995, abrechnung)
Oberlandesgericht Köln, 15 U 228/96
Datum:
09.09.1997
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
15 U 228/96
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 17 O 87/95
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 25.10.1996 verkündete Urteil
der 17. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 17 O 87/95 - unter
Zurückweisung der weitergehenden Berufung abgeändert und wie folgt
neu gefaßt: Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuld-ner an
die Klägerin 13.590,63 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 25.03.1995 zu
zahlen. Es wird festgestellt, daß die Beklagten als Gesamt-schuldner
verpflichtet sind, ab dem 25.11.1992 die Kosten für den Bestand, die
Unterhaltung und den Betrieb der unter Ziffer IV.2 der Notarurkunde vom
04.02.1972, Urkunden-Nr.: 352/1972 des Notars Dr. C. in D.,
angeführten Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A. anteilig
entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken
vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen. Es
wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, rückwirkend ab dem
25.11.1992 mit der Klägerin entsprechend Ziffer IV.2 der Notarurkunde
vom 04.02.1972, Urkunden-Nr.: 352/1972 des Notars Dr. C. in D., einen
Verwaltervertrag über die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen des
Wohnparks A. abzuschließen, in dem die Verwaltung der Gemein-
chaftsanlagen und die Bestellung und Abberufung eines Verwalters
geregelt sind. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Von den
erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreites tragen die Klägerin 36 %
und die Beklagten als Gesamtschuldner 64 %. Die Kosten der
Berufungsinstanz werden zu 53 % der Klägerin und zu 47 % den
Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt. Das Urteil ist vorläufig
vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
1
Mit notariellem Vertrag vom 30.07.1992 (Notar Cü. in Erftstadt, Urkunden-Nr.:
1913/1992, Kopie Bl. 441 ff. d.GA.) erwarben die Beklagten in der Form einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts von den Zeugen D. und S.A. das im Grundbuch des
Amtsgerichts B. von Q.-I., Blatt 3136, Flur 20, Flurstück Nr. 500, (früher eingetragen unter
Grundbuch von H., Bl. 3093, Flur 51, Flurstück 384, 372, 381 und Flur 10, Flurstück 186,
176 und 182) verzeichnete Grundstück (B.-A., ).
2
Dieses Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 16 Wohnungen bebaut und
3
gehört zu dem "Wohnpark A.". Dieser wurde Anfang der siebziger Jahre errichtet. Er
besteht aus insgesamt 788 Wohnungen, die sich auf 39 Häuser verteilen (Lageplan Bl.
314 d.GA.), welche wiederum auf Grundstücken verschiedener Eigentümer - teils
Einzeleigentümer, teils Wohnungseigentümergemeinschaften - stehen.
Durch notarielle Erklärung des Notars Dr. C. vom 04.02.1972 (Urkunden-Nr. 352/1972,
Bl. 11 ff. d.GA.) bewilligte Herr H.H. in eigenem Namen und als Vertreter ohne
Vertretungsmacht für die Eigentümer der Grundstücke des Wohnparks u.a. die
Eintragung einer Grunddienstbarkeit. Insoweit heißt es in der notariellen Urkunde:
4
"IV.
5
SoD.n bewilligen und beantragen Eigentümer aller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten
Grundstücke folgende Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen Eigentümer aller hiervor
unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller
hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (dienende Grundstücke) in das
Grundbuch einzutragen:
6
1.
7
An- Auf- oder Umbauten auf den dienenden Grundstücken - mit Ausnahme der zur Zeit
öffentlich genehmigten bezw. fertiggestellten -, dürfen auf den dienenden Grundstücken
nur mit Zustimmung einer 2/3 Mehrheit der Eigentümer der herrschenden Grundstücke, -
und zwar wird gestimmt nach Quadratmeterwohnfläche der Wohnungen bezw. der
Gewerberäume auf den herrschenden Grundstücken, - errichtet werden.
8
2.
9
Der jeweilige Eigentümer der dienenden Grundstücke ist verpflichtet, die auf den
dienenden Grundstücken befindlichen Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A.,
nämlich:
10
a) Hallenbad mit Nebenräumen und Saunas,
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b) Kegelbahnen,
12
c) Bowlingbahnen,
13
d) Tischtennisräume,
14
e) Kellerbars,
15
f) Trockenräume,
16
g) Garagenzufahrten,
17
h) Kellereingänge,
18
i) Kellergänge,
19
j) Heizungsanlagen nebst Öltanks,
20
k) Wagenwaschanlagen,
21
l) Fernsehgemeinschaftsantenne,
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m) Fernsehantennenleitungen,
23
n) Abflußleitungen,
24
o) Stromleitungen,
25
p) Wasserleitungen,
26
q) Telefonleitungen,
27
r) Fußwege,
28
s) Grünanlagen mit Bepflanzungen,
29
t) Beleuchtungskörper,
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u) Papierkörbe,
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v) Bänke,
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w) Tennisplätze,
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x) Kinderspielplatz mit Geräten,
34
y) Büros der Hausverwaltung,
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welche auf der als Anlage VIII zu dieser Urkunde genommenen Skizze mit den
Buchstaben -A-B-C-D-E-F-G-H-A- umschrieben sind,
36
zu dulden, und durch den jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke
mitbenutzen zu lassen, wobei die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den
Betrieb dieser Anlagen sowohl von den jeweiligen Eigentümern der herrschenden
Grundstücke und den jeweiligen Eigentümern der dienenden Grundstücke anteilig
entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen
Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen zu tragen sind.
37
Das Recht der Mitbenutzung durch den Eigentümer eines herrschenden Grundstücks
kann jedoch nur unter der Bedingung ausgeübt werden, daß der Eigentümer des
herrschenden Grundstücks mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks - jeder für
sich und seine Rechtsnachfolger - einen Verwaltervertrag bezüglich der Verwaltung der
voraufgeführten Gemeinschaftsanlagen abschließt, in dem die Verwaltung der
Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und Abberufung eines Verwalters geregelt
sind, insbesondere daß der Verwalter nur mit einer Stimmenmehrheit von 80 % der
Eigentümer der herrschenden Grundstücke und der Eigentümer der dienenden
Grundstücke - wobei auf jede Wohnung, bezw. auf jedes Gewerbe des
Gesamtkomplexes eine Stimme entfällt - bestellt und abberufen werden kann.
38
Für das Recht der Benutzung, sowie der Kosten- und Lastentragung gelten, soweit in
dieser Urkunde keine anderen Bestimmungen getroffen worden sind, die Vorschriften
des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend.
39
Soweit in den Verwaltungsverträgen eine anderweitige Regelung nicht getroffen ist,
sollen subsidiär die Bestimmungen aus §§ 16, 21 ff. WEG Anwendung finden.
40
Kommt der Eigentümer eines herrschenden Grundstückes der vorstehenden
Verpflichtung innerhalb von drei Monaten nach Aufforderung nicht nach, so hat er an die
Gemeinschaft der anderen Eigentümer von herrschenden Grundstücken - für diese
anteilig entsprechend der auf den übrigen herrschenden Grundstücken vorhandenen
Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen - zu Händen des Verwalters für jeden
Monat, mit welchem er in Verzug ist, eine Vertragsstrafe von DM 1.000,-- zu zahlen."
41
Durch Genehmigungserklärung vom 09.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) genehmigte u.a. die
frühere Erwerberin des nunmehr von den Beklagten gekauften Grundstücks, die Zeugin
A.G., alle Erklärungen, die für sie in der Urkunde vom 04.02.1972 abgegeben worden
sind und trat dem Inhalt der Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend bei.
42
Entsprechend der notariellen Erklärung wurde am 18.04.1972 im Grundbuch des
streitgegenständlichen Grundstücks in Abteilung II u.a. eingetragen (Bl. 510 d.GA.):
43
"Lfd. 9:
44
Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.
45
Lfd. 10:
46
Verpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.
47
Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grundstücken vermerkt.
48
Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die jeweiligen Eigentümer der
Grundstücke Flur 10 Nr. 75, 163-170, 174, 175, 177, 179, 180, 181, 184, 185, 187-193,
Flur 13 Nr. 215, 218, 220, 221 und Flur 51 Nr. 266, 268, 269, 364-368, 370, 371, 375,
378-380, 383, 385-389, 391, 392, 394, 396-408 eingetragen am 18. April 1972."
49
In der Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des Wohnparks A., Haus Nr. 1-
39, vom 26.06.1986 (Protokoll Bl. 36 f. d.GA.), bei der - ausweislich der von der Klägerin
vorgelegten Versammlungsniederschrift - die damalige Eigentümerin des von den
Beklagten erworbenen Grundstücks - die Zeugin A.G. - durch Herrn S. vertreten worden
war, faßten die Anwesenden bei Stimmenthaltung der "BBG Gesellschaft" den
Beschluß, daß die Gemeinschaftsordnung in der vorliegenden Form genehmigt wird.
50
In der "Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen des
Wohnparkes B. A." (Bl. 25 ff. d.GA.) wird in der Präambel auf die mit der Urkunde vom
04.02.1972 bestellte Grunddienstbarkeit Bezug genommen. Weiterhin heißt es (Bl. 29
d.GA.):
51
"Die Eintragung der Grunddienstbarkeiten in die Grundbücher der jeweiligen
52
Eigentümer ist erfolgt. In Ausgestaltung dieser Grunddienstbarkeiten regeln die
Eigentümer die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen wie folgt:"
In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist die Instandhaltung, Instandsetzung und die
Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen, in § 4 der Wiederaufbau und die
Wiederherstellungsverpflichtung und in § 6 die Stellung des Verwalters geregelt.
Gemäß § 6 Ziffer 4b) ist der jeweilige Verwalter der Gemeinschaftsanlagen des
"Wohnparks A." beauftragt und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu
entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Eigentümer
im eigenen Namen mit Leistung an sich gerichtlich geltend zu machen.
53
§ 7 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, daß die sich aus dem Wirtschaftsplan
ergebenden Betriebskosten monatlich im voraus zu zahlen sind, wobei die Zahlungen
bis spätestens zum 10. eines jeden Monates beim Verwalter eingegangen sein müssen.
Im Falle eines Zahlungsverzuges sind Rückstände mit 5 % über dem Diskontsatz der
Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen. In § 10 Ziffer 1 wird den Eigentümern
aufgegeben, ihre Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen Vertrag zu verpflichten.
54
Ebenfalls am 26.06.1986 beschlossen die bei der Versammlung Anwesenden, daß
hinsichtlich der Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen der Häuser 1-39 des Wohnparks
A. zwischen den Eigentümern und Eigentümergemeinschaften des Wohnparks und der
Klägerin auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung ein Verwaltervertrag
abgeschlossen und die Klägerin als Verwalterin auf unbestimmte Zeit bestellt werden
sollte (TOP. 2 der Niederschrift vom 26.06.1986, Bl. 37 d.GA.).
55
Zusätzlich genehmigten verschiedene Eigentümergemeinschaften in ihrer jeweiligen
Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 bzw. stimmten
weitere Eigentümer dieser durch gesonderte schriftliche Erklärung zu (Kopien der
Protokolle der Eigentümerversammlungen bzw. Zustimmungserklärungen Bl. 38 ff.
d.GA.). So erkannten die unmittelbaren Voreigentümer des von den Beklagten
erworbenen Grundstücks, die Zeugen D. und S.A., durch ihre Verwalterin mit Erklärung
vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in der Eigentümerversammlung am 26.06.1986
beschlossene Gemeinschaftsordnung vollinhaltlich an.
56
Am 22.07.1991 wurde von den "Eigentümern des Wohnparkes A., Haus 1 - 39" und der
Klägerin ein schriftlicher Verwaltervertrag (Bl. 95 ff. d.GA.) unterzeichnet, der gemäß § 1
Ziffer 1 auf unbestimmte Zeit laufen sollte, und durch den die Eigentümer u.a. die
Verpflichtung eingingen, ihren jeweiligen Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen
Vertrag zu verpflichten (§ 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags).
57
In dem zwischen den Beklagten und den Verkäufern abgeschlossenen notariellen
Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) heißt es u.a.(Bl. 449 ff.
d.GA.):
58
"IV.
59
Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen
60
.......
61
2.
62
Der Verkäufer gewährleistet, daß der verkaufte Grundbesitz - soweit nicht eine
ausdrückliche Übernahme erfolgt - frei wird von allen im Grundbuch eingetragenen und
nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, Zinsen, Steuern und Abgaben,
insbesondere von allen in Abteilung III eingetragenen und nicht gemäß vorstehendem
Abschnitte II. Ziffer 2. vom Käufer übernommenen Rechten.
63
Die in Abteilung II unter lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten werden vom
Käufer übernommen. Etwaige Baulasten werden vom Käufer übernommen. .....
64
3.
65
Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten einschließlich aller den verkauften
Grundbesitz betreffenden Sachversicherungen gehen am 1. Oktober 1992 auf den
Käufer über (,) vorausgesetzt, daß der Kaufpreis bis dahin vollständig erbracht ist.
66
4.
67
Die bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer bekannt. Der Käufer tritt anstelle des
Verkäufers vom Besitzübergangstage an in die sich aus den Mietverhältnissen
ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. ....
68
......
69
Der Verkäufer verpflichtet sich, ab sofort keine schriftlichen oder mündlichen
Vereinbarungen wegen des Grundstücks ohne Zustimmung des Käufers zu treffen. Der
Beendigung des Verwaltervertrages mit der Fa. H. stimmt der Käufer bereits hiermit zu."
70
Am 25.11.1992 wurden die Beklagten als Eigentümer im Grundbuch des Amtsgerichts
B. von Q.-I., Bl. 3136, eingetragen (Kopie des Grundbuchauszuges Bl. 505 ff. d.GA.).
71
Die Klägerin erstellt jährlich je einen Wirtschaftsplan und Abrechnungen der
Betriebskosten für die Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A.. Auf der Grundlage der
von ihr vorgelegten Betriebskostenabrechnungen begehrt die Klägerin von den
Beklagten die Nachzahlung anteiliger Betriebskosten für das Jahr 1992 in Höhe von
zunächst 4.627,58 DM (Abrechnung vom 08.09. und 16.12.1993, Bl. 98 ff., 105 d.GA.)
bzw. nach Vorlage einer abgeänderten Abrechnung vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.)
in Höhe von 4.241,04 DM, für das Jahr 1993 in Höhe von 131,25 DM (Bl. 106 ff., 114
d.GA.). Zusätzlich macht sie noch nicht gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen für die
Monate Oktober bis Dezember 1994 im Gesamtbetrag von 13.471,38 DM und - als
Teilbetrag - eine Vertragsstrafe von 3.000,00 DM für die Monate Mai bis Juli 1993
(hilfsweise für die Folgemonate, Bl. 9 d.GA.) geltend.
72
Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die Ausführungen in der Klageschrift
vom 06.03.1995 (Bl. 5 ff. d.GA.) und die zu den Akten gereichten Abrechnungen (Bl. 98
ff., 105 ff., 114 ff., 201 ff. d.GA.) verwiesen.
73
Mit Schriftsatz vom 28.01.1993 (Bl. 122 f. d.GA.) forderte die Klägerin die Beklagten auf,
mit ihr einen Verwaltervertrag abzuschließen. Unter dem 19.08.1993 (Bl. 491 d.GA.)
mahnte die Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 05.09.1993, dem
Verwaltervertrag und der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Nachdem die Beklagten
74
hierauf nicht reagierten, setzte die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.11.1993 (Bl. 118 ff.
d.GA.) den Beklagten eine Frist bis zum 30.11.1993, um die Betriebskostenrückstände
bis November 1993 in Höhe von 14.421,79 DM und eine Vertragsstrafe in Höhe von
7.000,00 DM zu zahlen, die Gemeinschaftsordnung anzuerkennen und einen
Verwaltervertrag abzuschließen.
Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien infolge faktischen
Eintritts in die (als Bruchteilsgemeinschaft zu qualifizierende) Gemeinschaft der
Eigentümer des "Wohnparks A." in Verbindung mit der Grunddienstbarkeit verpflichtet,
die Kosten und Lasten der "Gemeinschaftsanlagen" anteilig zu tragen. Auch eine
Auslegung der Grunddienstbarkeit führe zu diesem Ergebnis.
75
Sie hat behauptet, alle Eigentümer hätten der Eintragung der Grunddienstbarkeit
zugestimmt. Diese sei auf allen Grundstücken eingetragen worden. Die Mieter des
Hauses "I.W. 19" würden die Gemeinschaftsanlagen mitbenutzen. Auch bei der
Mietpreisgestaltung sei die Nutzungsmöglichkeit der Anlagen berücksichtigt worden.
Die Beklagten gäben zudem durch ihr Verhalten zu verstehen, daß sie sich als
Mitglieder dieser Gemeinschaft betrachteten.
76
Weiterhin haben die Kläger die Auffassung vertreten, die Wirtschaftspläne für 1994 und
die Gesamt- und Einzelabrechnungen der Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1993
seien mangels Anfechtung des jeweiligen Beschlusses der Eigentümerversammlung
verbindlich. Sie hat behauptet, die Betriebskostenabrechnung 1992, und zwar sowohl
die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen und die Wirtschaftspläne für
1994, seien in der Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 (Protokoll Bl. 103 f. d.GA.)
genehmigt worden. Die Genehmigung der Betriebskostenabrechnung (einschließlich
der Einzelabrechnungen) für das Jahr 1993 sei in der Eigentümerversammlung vom
11.10.1994 (Protokoll Bl. 110 ff. d.GA.) erfolgt.
77
Weiterhin hat die Klägerin Ausführungen zu den einzelnen Abrechnungen gemacht.
78
Die Klägerin hat beantragt,
79
80
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 21.230,21 DM zuzüglich 5
% Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank von 4.758,83
DM seit dem 01.12.1993 und von weiteren 2.891,38 DM seit dem 11.10.1994, von
weiteren jeweils 5.290,00 DM seit dem 11.11.1994 und 11.12.1994 sowie von
weiteren 3.000,00 DM seit dem 01.12.1993 zu zahlen.
81
Die Beklagten haben beantragt,
82
83
die Klage abzuweisen.
84
Sie haben die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Zudem haben sie die Auffassung
vertreten, die Klägerin könne aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Erstattung der
Kosten der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks geltend machen. Ansprüche gemäß
§ 746 BGB scheiterten bereits daran, daß sie nicht Miteigentümer dieser Anlagen seien.
85
Aufgrund der Grunddienstbarkeit seien sie nicht verpflichtet. Diese beziehe sich
lediglich auf die Duldung von Gemeinschaftsanlagen und nicht auf eine
Kostentragungspflicht. Sie hätten angesichts der Grundbucheintragung nicht mit einer
über die bloße Duldung hinausgehenden Verpflichtung rechnen müssen. Insoweit
hätten sie den Grundbesitz gutgläubig erworben. Auch sei die Grunddienstbarkeit zu
unbestimmt.
Weiterhin haben sie die Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen der Klägerin gerügt.
Die Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 sei nicht ordnungsgemäß einberufen und
abgehalten worden; sie sei auch nicht beschlußfähig gewesen. Die Klägerin habe
weitere von ihnen erbrachte Zahlungen bei den Abrechnungen nicht berücksichtigt.
86
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz -
insbesondere zu den Ausführungen zu den Betriebskostenabrechnungen - wird auf den
Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und der von ihnen vorgelegten
Urkunden Bezug genommen.
87
Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 25.10.1996 (Bl. 396 ff. d.GA.)
abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Beklagten seien
weder aufgrund der Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 noch der im Grundbuch
eingetragenen Grunddienstbarkeit, sondern nur aus §§ 684 S. 1, 812 ff. BGB zur
anteiligen Kostentragung verpflichtet. Vertragliche Ansprüche schieden aus, da die
Beklagten - was die Klägerin eingeräumt habe - nicht in die bestehenden Verträge
eingetreten seien. Die Voraussetzungen für einen stillschweigenden Eintritt seien
ebenfalls nicht gegeben. Auf die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit könne
sich die Klägerin nicht berufen, da sich aus dem Eintragungsvermerk keine
Unterhaltspflicht ergebe und die Bezugnahme auf die notarielle Bewilligung nicht
ausreiche. Ansprüche aus einer faktischen Zugehörigkeit zu einer
Bruchteilsgemeinschaft bestünden allenfalls hinsichtlich der gemeinsamen
Heizungsanlage für die Häuser "I.W. 18-20". Die dem Grunde nach gegebenen
Ansprüche gemäß §§ 684 S. 1 BGB i.V.m. §§ 812 ff. BGB seien für 1992 und 1993
derzeit noch nicht fällig, weil die Klägerin bisher die Höhe der Forderungen nicht
nachvollziehbar und nachprüfbar dargetan habe. Vorauszahlungen für 1994 könne die
Klägerin nicht mehr verlangen. Für die geltend gemachte Vertragsstrafe fehle es bereits
an einer wirksamen Verpflichtung der Beklagten, die in der notariellen Urkunde
enthaltenen Kosten zu übernehmen.
88
Gegen das ihr am 06.11.1996 zugestellte Urteil (Bl. 414 d.GA.) hat die Klägerin mit
einem am 06.12.1996 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz (Bl. 417 d.GA.) Berufung
eingelegt, die sie in einem weiteren Schriftsatz begründet hat (Bl. 429 ff. d.GA.), der -
nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17.02.1997 (Bl. 427 d.GA.) -
an diesem Tag bei Gericht eingegangen ist.
89
Die Klägerin greift das landgerichtliche Urteil im wesent- lichen mit der Begründung an,
die Beklagten seien durch Vertragsübernahme in die Gemeinschaftsordnung vom
26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 mit allen Rechten und Pflichten
eingetreten. Dies sei bei den Kaufvertragsverhandlungen zwischen den Beklagten und
den Veräußeren so be-sprochen worden und hierüber seien sich die
Vertragschließenden bei der Unterzeichnung des notariellen Grundstückskaufvertrages
vom 30.07.1992 einig gewesen. Zudem ergebe sich dies auch aus den in dem
Notarvertrag enthaltenen Erklärungen. Bei Vertragsschluß hätten den Beklagten sowohl
90
die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch der Verwaltervertrag vom
22.07.1991 in Kopie vorgelegen.
Sie behauptet, die Beklagten würden sich seit dem Erwerb des Objekts als Mitglieder
der Eigentümergemeinschaft "gerieren" und nähmen die Rechte aus dem
Verwaltervertrag - insbesondere den Anspruch auf Vorlage von jährlichen
Abrechnungen, Teilnahme an Eigentümerversammlungen - in Anspruch. Die Mieter der
Beklagten würden die Gemeinschaftsanlagen nutzen.
91
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Verpflichtung der Beklagten, sich an den Kosten
für die Gemeinschaftsanlagen zu beteiligen, ergebe sich aus den Vorschriften der §§
1018, 1021, 1108 BGB. Durch den Eintrag im Grundbuch sei die Grunddienstbarkeit mit
dem Inhalt der Notarurkunde vom 04.02.1972, die beim Grundbuchamt hinterlegt sei,
auch Inhalt des Grundbuchs geworden.
92
Die Klägerin beantragt,
93
94
unter Abänderung des angefochtenen Urteils gemäß ihrem erstinstanzlichen
Schlußantrag zu erkennen,
95
96
und festzustellen, daß die Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986
(GA 25-35) gebunden sind und der zwischen ihr und den Eigentümern des
Wohnparks A., Haus 1-39, am 22.07.1991 abgeschlossene Verwaltervertrag (GA 95-
97) auch zwischen den Parteien des Rechtsstreits gilt;
97
98
hilfsweise
99
100
festzustellen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die Kosten für
den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der unter Ziffer IV.2 der Notarurkunde
vom 04.02.1972, UR-Nr. 352 für 1972, Notar Dr. C. aus D., angeführten Anlagen (GA
14) anteilig entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken
vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen,
101
102
und die Beklagte zu verurteilen, mit der Klägerin einen Verwaltervertrag mit dem
Inhalt des Verwaltervertrages vom 22.07.1991 rückwirkend ab dem 01.10.1992
abzuschließen;
103
104
ihr nachzulassen, erforderliche Sicherheiten durch selbstschuldnerische Bürgschaft
einer als Steuer- und Zollbürgen zugelassenen deutschen Bank oder Sparkasse zu
105
stellen.
Die Beklagten beantragen,
106
107
unter Zurückweisung der Berufung auch die erweiterte Klage abzuweisen.
108
Sie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und behaupten, ihnen sei bei
Abschluß des Kaufvertrages unbekannt gewesen, daß sich die Klägerin als Verwalterin
der Gemeinschaftsanlagen "gerierte". Erst später hätten sie von der Existenz der
Klägerin erfahren. Sie hätten lediglich davon Kenntnis gehabt, daß die Firma H. das
Hausgrundstück für die Eigentümergemeinschaft "A." verwaltet habe. Deswegen sei
ausdrücklich bei Abschluß des Kaufvertrages die Beendigung dieser Verwaltung
vereinbart worden. Sie hätten bei den Vertragsverhandlungen darauf Wert gelegt, das
Mietshaus frei von Verpflichtungen zu erhalten. An den Eigentümerversammlungen
hätten sie nur teilgenommen, um zu verhindern, daß die Klägerin Maßnahmen an ihrem
Haus beschloß.
109
Die Beklagten sind der Auffassung, die Verpflichtung zur anteiligen Übernahme der
Kosten der Gemeinschaftsanlagen, zum Abschluß eines Verwaltervertrages und zur
Zahlung einer Vertragsstrafe seien als Inhalt einer Grunddienstbarkeit unzulässig.
Hierdurch werde in unzulässiger Weise eine Art BGB-Gesellschaft einschließlich der
entsprechenden Kostentragungspflicht dinglich abgesichert. Zudem hätten sie den
Grundbesitz gutgläubig ohne entsprechende Verpflichtungen erworben, da sich diese
nicht einmal schlagwortartig aus dem Grundbuch ergeben würden.
110
Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf den Inhalt der von
den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze und vorgelegten
Unterlagen Bezug genommen.
111
E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :
112
Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung der Klägerin hat in der Sache teilweise
Erfolg.
113
I.
114
1.
115
Die Klägerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen der gewillkürten
Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft
"Gemeinschaftsanlagen Wohnpark A." im eigenen Namen geltend zu machen und
Zahlung an sich zu verlangen. Die Ermächtigung dazu wurde ihr erteilt.
116
a)
117
Die Grundstückseigentümer der Grundstücke "I.W. A. Nr. 1-39" haben am 26.06.1986
die Klägerin als Verwalterin der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A. auf
unbestimmte Zeit bestellt. Zusätzlich haben sie in § 6 Ziffer 4b) der
"Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen des Wohnparkes
118
B.-A." vom 26.06.1986 (Bl. 25 ff. d.GA.) die von ihnen bestellte Verwalterin beauftragt
und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und
diese gegenüber einem säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung an sich
gerichtlich geltend zu machen.
Insoweit hat die Klägerin durch die Vorlage einer Kopie der Niederschrift über die
Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des Wohnparks A., Haus Nr. 1-39,
vom 26.06.1986 nachgewiesen, daß bei dieser Versammlung die
Gemeinschaftsordnung wirksam durch Mehrheitsbeschluß vereinbart und sie mit der
Verwaltung beauftragt worden ist. Ausweislich des Versammlungsprotokolls waren bei
der Versammlung vom 26.06.1986 sämtliche 795 stimmberechtigten Wohnungs- bzw.
Grundstückseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die Genehmigung der
Gemeinschaftsordnung und die Bestellung der Klägerin als Verwalterin erfolgte jeweils
ohne Gegenstimmen bei Stimmenthaltung der Firma "B. Gesellschaft für
Beteiligungsbau mbH & Co.".
119
An der Richtigkeit dieses protokollierten Verlaufs der Eigentümerversammlung bestehen
keine Bedenken. Auch die Beklagten greifen den Inhalt des als Kopie zu den Akten
gereichten Protokolls nicht an. Zudem hat die Klägerin noch weitere Niederschriften
über verschiedene, nach dem 26.06.1986 durchgeführte Eigentümerversammlungen
vorgelegt (Bl. 39 ff. d.GA.), bei der die jeweils teilnehmenden Eigentümer die
Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsentscheidung ebenfalls genehmigt haben.
Weiterhin hat sie noch entsprechende Zustimmungserklärungen von
Grundstückseigentümern beigebracht; so auch die der Voreigentümer des von den
Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen A., die, vertreten durch ihre
Verwalterin, mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in der
Eigentümerversammlung am 26.06.1986 beschlossene Gemeinschaftsordnung
inhaltlich voll anerkannt haben.
120
Die Bestellung der Klägerin als Verwalterin ist nicht deshalb unwirksam, weil sie auf
unbestimmte Zeit erfolgt ist. Die Beklagte können sich insoweit nicht auf die in § 26 Abs.
1 Satz 2 WEG geregelte höchstzulässige Bestellung eines
Wohnungseigentümerverwalters berufen. Die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 sieht
hinsichtlich der Bestellung eines Verwalters vor, daß die Bestimmungen der §§ 16, 21 ff.
WEG - somit auch der § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG - lediglich D.n subsidiär Anwendung
finden sollen, soweit in den Verwalterverträgen keine anderweitige Bestimmung
getroffen worden ist. Vorliegend haben die Eigentümer indes hinsichtlich der
Verwalterbestellung sowohl in § 6 der Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch
in § 1 des Verwaltervertrages vom 22.07.1991 eine von den Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung vereinbart.
121
b)
122
Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse der Klägerin an der Geltendmachung
der Ansprüche ergibt sich aus der Pflicht als Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben
ordnungsgemäß zu erfüllen (vgl. dazu allgemein z.B.: BGH, NJW 1988, 1910 ff. (1910);
BGH, NJW 1994, 1866 ff. (1866) m.w.N.).
123
2.
124
Der Zahlungsantrag ist in dem tenorierten Umfang begründet.
125
a)
126
Die Beklagten sind dem Grunde nach verpflichtet, die Kosten für den Bestand, die
Unterhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsanlagen des "Wohnparks A." nach dem
Verhältnis ihres Anteils an der Wohn- und Gewerbefläche zu tragen.
127
Diese Verpflichtung folgt aus der im Grundbuch in Abt. II unter den lfd. Nrn. 9 und 10
eingetragenen Grunddienstbarkeit in Verbindung mit Ziffer IV.2 der notariellen
Eintragungsbewilligung für die Grunddienstbarkeit des Notars Dr. C. vom 04.02.1972
(Urkunden-Nr.: 352/1972, Kopie Bl. 11 ff. d.GA.). Durch die auf ihrem Grundstück in
Abteilung II unter den laufenden Nummer 9 und 10 im Grundbuch des Amtsgerichts B.
von Q.-I., Bl. 3136 (Kopie des Grundbuchauszuges, Bl. 505 ff. d.GA.), eingetragene
Grunddienstbarkeit:
128
"Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.
129
Verpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.
130
Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grund- stücken vermerkt. Mit
Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die jeweiligen Eigentümer der
Grundstücke ......"
131
sind die Beklagten wirksam u.a. zur Zahlung der mit den Gemeinschaftsanlagen
verbundenen Kosten verpflichtet worden.
132
Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob - so der bestrittene Sachvortrag der Klägerin -
alle Grundstückseigentümer der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit auf ihrem
jeweiligen Grundstück zugestimmt haben. Vorliegend kommt es ausschließlich auf eine
wirksame Begründung einer Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück der Beklagten an.
Diese Voraussetzungen sind gegeben.
133
Der Notarvertrag vom 04.02.1972 sieht in Ziffer IV ausdrücklich eine Bestellung der
Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer aller unter Ziffer I aufgeführten
Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller unter Ziffer I aufgeführten
Grundstücke (dienende Grundstücke) vor. Das von den Beklagten erworbene
Grundstück ist in Ziffer I unter der lfd. Nr. 11 mit der früheren Flurbezeichnung aufgeführt.
Der damalige Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks, der Zeuge H., hat
die Grunddienstbarkeit als Eigentümergrunddienstbarkeit (vgl. zur Zulässigkeit
allgemein: Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 24) bestellt und
zugleich als Berechtigter angenommen. Die Erwerberin des Grundstücks, die Zeugin
A.G., hat - wie durch die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 nebst Anlagen belegt wird -
mit Genehmigungserklärung vom 07.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) alle Erklärungen, die für sie
in der Urkunde vor dem Notar Dr. C. vom 04.02.1972 (Urkunden-Nr.: 352/1972)
abgegeben worden sind, genehmigt. Zugleich ist sie dem Inhalt der ihr bekannten
Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend beigetreten. Entsprechend ist die
Grunddienstbarkeit durch die am 18.04.1972 im Grundbuch erfolgte Eintragung
entstanden.
134
Diese sichert nicht nur die Pflicht der Beklagten, ohne Zustimmung keine An-, Auf- oder
Umbauarbeiten vorzunehmen und etwaige auf ihrem Grundstück befindliche
135
Gemeinschaftsanlagen (wie z.B. Trockenräume, Garagenzufahrten,
Wagenwaschanlage etc.) zu dulden, sondern auch die in der notariellen
Bewilligungsurkunde vom 04.02.1972 enthaltene Verpflichtung der Eigentümer sowohl
der dienenden als auch der herrschenden Grundstücke, die Kosten für den Bestand, die
Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen anteilig zu übernehmen.
Dem Anspruch auf Erstattung der anteiligen Betriebs- und Unterhaltskosten der
Gemeinschaftsanlagen können die Beklagten nicht mit Erfolg entgegenhalten, sie hätten
als Erwerber auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertraut (§ 892 BGB); eine
entsprechende Verpflichtung sei für sie aus dem Grundbuch nicht erkennbar gewesen.
Zur Bestimmung des Inhalts und Umfangs einer Grunddienstbarkeit ist vom Wortlaut und
Sinn - und zwar so, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende
Bedeutung ergibt - des Grundbucheintrags und der Eintragungsbewilligung
auszugehen. Dabei dürfen Umstände, die außerhalb dieser Urkunde liegen,
herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. z.B.:
BGH, NJW 1976, 417 f. (417 f.)). Vorliegend können bereits dem Wortlaut und Sinn des
Grundbucheintrags in Verbindung mit der Eintragsbewilligung vom 04.02.1972 die
Rechte und Pflichten der Eigentümer der dienenden und herrschenden Grundstücke
entnommen werden. Eine entsprechende Verpflichtung der anteiligen Übernahme der
mit den Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten ergibt sich aus dem eindeutigen
Inhalt der notariellen Urkunde.
136
Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, daß diese Verpflichtung nicht
Gegenstand einer Dienstbarkeit sein könne. Eine im Rahmen der
Dienstbarkeitsbestellung geregelte Leistungspflicht zur Unterhaltung einer Anlage
bewegt sich innerhalb des "dinglichen Begleitschuldverhältnisses" und kann als
Nebenverpflichtung Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein (vgl. allgemein z.B.:
Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8). Sie genügt den
Erfordernissen der §§ 1018 ff. BGB und wird gemäß § 873 BGB durch Einigung und
Eintragung im Grundbuch wirksam. Dabei können die Beteiligten eine von der
gesetzlichen Regelung der §§ 1020 Satz 2, 1022 BGB abweichende Vereinbarung über
die Verpflichtung zur Unterhaltung von baulichen Anlagen auf den belasteten
Grundstücken treffen (vgl. allgemein z.B.: BGH, DNotZ 1959, 240 ff. (241); BayOblG,
NJW-RR 1990, 600 f. (601); MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1).
137
Hierbei ist es auch möglich, diese Pflicht zur Unterhaltung nach §§ 1020 Satz 2, 1021
Abs. 1 Satz 2, 1022 Satz 1 BGB mit derjenigen nach § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB zu
verbinden und auf diese Weise zu einer dinglich wirkenden Verteilung der
Unterhaltungskosten oder der tatsächlichen Unterhaltslast zu gelangen (vgl. allgemein:
MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 5; KG, OLGZ 1970, 372 ff. (376)),
wobei insoweit eine Ausnahme von dem Grundsatz vorliegt, daß positives Tun nicht
Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein kann.
138
Aus einer gleichzeitigen Anwendung des § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB und Satz 2 BGB
folgt, daß die Eigentümer in der Festlegung des Verhältnisses ihrer Beteiligung an der
Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen frei sind. Die Vorschrift des § 1021 Abs. 1 Satz
1 BGB enthält keine Einschränkung dahin, daß sie nur anwendbar ist, wenn dem
Berechtigten allein oder nur neben dem jeweiligen Grundstückseigentümer die Befugnis
zur Benutzung zusteht. Zudem kann § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entnommen
werden, daß im Falle beiderseitigen Benutzungsrechts nur der Dienstberechtigte zum
Unterhalt verpflichtet ist (KG, OLGZ 1970, 371 ff. (373 f.)). Ebenfalls ist in der
139
Rechtsprechung anerkannt, daß die von dem Eigentümer oder dem Berechtigten nach §
1021 Abs. 1 BGB zu übernehmende Unterhaltungslast auch dahingehend geregelt
werden kann, daß dieser die dafür erforderlichen Kosten vorschießt oder erstattet, ohne
daß zugleich eine Regelung über die Verpflichtung zur naturalen Unterhaltung getroffen
wird (KG, OLGZ 1970, 372 ff. (374) m.w.N.; MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, §
1021 Rdnr. 5).
Durch die im Grundbuch eingetragene schlagwortartige Bezeichnung "Duldung von
Gemeinschaftsanlagen" und die gleichzeitige Bezugnahme auf die notarielle
Bewilligung vom 04.02.1972 wird der Inhalt der Grunddienstbarkeit hinreichend
bestimmt (vgl. allgemein: BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (572 f.)). Der Zweck des
Grundbuchs, sichere Rechtsverhältnisse zu schaffen, wird erreicht. Es bedurfte keines
zusätzlichen Vermerks der Kostentragungspflicht im Grundbuch.
140
Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann gemäß §
874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts auf die Eintragungsbewilligung Bezug
genommen werden, soweit nicht das Gesetz anderes vorschreibt. Hierdurch wird die in
Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundstücks wie die vollzogene
Eintragung selbst (BGHZ 21, 34 ff. (41); 35, 378 ff. (381 f.); MK-Falckenberg, BGB, 3.
Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1 m.w.N. in FN. 2); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10.
Auflage 1993, Rdnr. 262, 273; Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr.
8).
141
Dabei ist nur erforderlich, den wesentlichen Inhalt des Rechts schlagwortartig in den
Eintragungsvermerk selbst aufzunehmen (z.B. BGHZ 35, 378 ff. (382); BayObLG, DNotZ
1989, 572 ff. (572) m.w.N. aus der Rspr.). Es genügt zwar nicht, daß im Grundbuch das
Recht lediglich als "Grunddienstbarkeit" oder "beschränkt persönliche Dienstbarkeit"
eingetragen wird (vgl. BGH, NJW 1961, 2157 f. (2158)). Es dürfen jedoch an die
inhaltliche Beschreibung der jeweiligen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch keine
übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Die mit der Eintragung verbundenen
Verkürzungen oder Ungenauigkeiten lassen sich insoweit bei einer Dienstbarkeit mit
einem umfangreichen Inhalt nicht immer vermeiden (vgl. allgemein z.B.: BGHZ 35, 378
ff. (382 ff.); BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (573); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10.
Auflage 1993, Rdnr. 1148). Die Vorschrift des § 874 BGB bezweckt, das Grundbuch
nicht mit allzu umfangreichen Eintragungen zu belasten. Es gibt dem Grundbuchamt die
Möglichkeit, den Eintragungsvermerk klar, übersichtlich und allgemein verständlich zu
fassen (BGHZ 35, 378 ff. (382 ff.); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, S.
262).
142
Die vorliegend gewählte Formulierung "Duldung von Gemeinschaftsanlagen" und der
Verweis auf die notarielle Bestellungsurkunde vom 04.02.1972, in der die Einzelheiten
der Grunddienstbarkeit geregelt sind, besitzt die erforderliche Aussage- und
Kennzeichnungskraft. Der Umfang des Rechts und der Pflicht wird auch für einen Dritten
hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Es handelt sich bei der Pflicht zur Duldung von
Gemeinschaftsanlagen und der Verpflichtung zur Übernahme der hiermit verbundenen
Kosten nicht um zwei verschiedene Dienstbarkeiten, sondern um eine einheitliche
Pflicht, die durch die notarielle Eintragungsbewilligung ihre nähere inhaltliche
Ausgestaltung erfährt. Die Grunddienstbarkeit ist letztlich mit dem Zweck und dem dazu
erforderlichen Umfang bestellt worden, um eine ordnungsgemäße Nutzung der
Gemeinschaftsanlagen zu ermöglichen. Insoweit ist die Kostentragungspflicht Ausfluß
der Verpflichtung zur Duldung und der Berechtigung zur Nutzung der
143
Gemeinschaftsanlagen. Auch für einen Außenstehenden ist aufgrund der besonderen
Verhältnisse des "Wohnparks A." erkennbar, daß auf jeden Fall eine Umlage der Kosten
der Anlagen zu erfolgen hat, die gemeinsam genutzt werden müssen (wie z.B. Abfluß-,
Strom-, Wasser- und Telefonleitungen, Wege, Garagenzufahrten, Kellereingänge,
Kellergänge, Fernsehgemeinschaftsantenne etc.). Ansonsten wäre eine Weiternutzung
dieser Anlagen gefährdet.
Dem Bestimmtheitsgebot ist ebenfalls Rechnung getragen worden. Aus dem
Eintragungsvermerk in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ist der Umfang der
vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu übernehmenden Kosten erkennbar. Zudem
werden die Anlagen, die genutzt werden dürfen und deren Kosten zu übernehmen sind,
in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde im einzelnen aufgelistet.
144
Anhand der in Ziffer IV. 2 in Verbindung mit Ziffer I der notariellen Urkunde
angegebenen Flurstücke der dienenden und herrschenden Grundstücke lassen sich
auch diese im einzelnen hinreichend bestimmen.
145
DA.r kann es dahingestellt bleiben, ob die in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde vom
04.02.1972 als Anlage VIII aufgeführte Skizze dieser beigefügt und beim Grundbuchamt
eingereicht worden ist. Für die sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Rechte und
Pflichten ist lediglich die Festlegung erforderlich, welche Einrichtungen zu den
Gemeinschaftsanlagen zählen. Auf welchem Grundstück sich die einzelne Anlage
befindet, ist vorliegend ohne Bedeutung, da die Kosten für alle aufgeführten
Gemeinschaftsanlagen umgelegt werden können.
146
Somit besteht aufgrund der im Grundbuch des streitbefangenen Grundstücks in Abt. II.
unter den lfd. Nr. 9 und 10 eingetragenen Grunddienstbarkeit i.V.m. der Regelung in
Ziffer IV.2 der notariellen Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 eine Verpflichtung der
Beklagten, die mit der Unterhaltung und Erhaltung der bestehenden
Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten anteilig zu übernehmen.
147
Vergeblich berufen sich die Beklagten in diesem Zusammenhang darauf, daß sie bzw.
ihre Mieter die Gemeinschaftsanlagen nicht nutzen. Für die Bestimmung von Inhalt und
Umfang einer Dienstbarkeit ist nicht in erster Linie maßgebend, in welcher Weise
tatsächlich von ihr Gebrauch gemacht wird. Es kommt darauf an, wie die Dienstbarkeit
infolge des rechtlich wirksamen Inhalts der Eintragung ausgeübt werden kann (vgl.
Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 41). Nach dem eindeutigen
Wortlaut der notariellen Urkunde vom 04.02.1972 besteht die Unterhaltspflicht
unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den jeweiligen Berechtigten. Bereits
die Eigentümerstellung begründet die Unterhaltspflicht.
148
Zudem müssen die Mieter der Beklagten auf jeden Fall einen Teil der
Gemeinschaftsanlagen nutzen, da ansonsten das Hausgrundstück der Beklagten nicht
bewohnt werden könnte. Zu den Gemeinschaftsanlagen zählen, entsprechend der
Auflistung in Ziffer IV. 2 der notariellen Urkunde vom 04.02.1972, nicht nur das
sogenannte Freizeitzentrum und die Freizeiteinrichtungen, sondern auch die Abfluß-,
Strom-, Telefon- und Wasserleitungen, die Garagenzufahrten und die Fußwege
einschließlich der Grünanlagen und Beleuchtungskörper, Bänke und Papierkörbe. Auch
insoweit fallen, wie sich aus den von der Klägerin vorgelegten Abrechnungen für 1992
und 1993 ergibt, Kosten an. So ließ z.B. die Klägerin 1993 mit Einverständnis der
Beklagten (Schreiben vom 25.05.1993, Bl. 180 d.GA.) als Verwalterin die Stützmauer
149
der Garageneinfahrt des von den Beklagten erworbenen Hauses Nr. 19 reparieren.
b)
150
Auch wenn die Beklagten dem Grunde nach zur anteiligen Übernahme der Kosten
verpflichtet sind, kann die Klägerin nicht alle mit der Klage geltend gemachten Beträge
von den Beklagten einfordern:
151
aa)
152
Für das Jahr 1992 sind die Beklagten ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als
Grundstückseigentümer (= 25.11.1992) verpflichtet, die Kosten für den Bestand, die
Unterhaltung und den Betrieb der Gemeinschaftsanlagen zu erstatten. Der insoweit in
dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 abweichend vereinbarte
Zeitpunkt für den Übergang der Nutzen und Lasten (= 01.10.1992) betrifft ausschließlich
das Verhältnis der vertragsschließenden Parteien. Verpflichtungen aus der
Grunddienstbarkeit müssen sich die Beklagten erst ab ihrer Eintragung ins Grundbuch
zurechnen lassen.
153
Soweit die Klägerin mit den erstinstanzlich vorgelegten korrigierten
Betriebskostenabrechnungen vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.) für den Zeitraum vom
25.11.1992 bis zum 31.12.1992 nur noch einen Betrag von 4.241,04 DM geltend macht,
ist dieser noch nicht fällig. Die Beklagten erheben zu Recht gegen diese Abrechnungen
Einwendungen.
154
Die Klägerin kann sich nicht auf eine Genehmigung der Betriebskostenabrechnungen
für 1992 durch die Eigentümerversammlung berufen. Eine ausdrückliche Genehmigung
der erst 1995 aufgestellten - berichtigten - Abrechnung trägt auch die Klägerin nicht vor.
Die Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 befaßte sich - so Ziffer 1 der von der
Klägerin vorgelegten Niederschrift von diesem Tage (Bl. 103 d.GA.) - ausschließlich mit
den im Jahre 1993 erstellten Betriebskostenabrechnungen (Bl. 98 ff. d.GA.).
155
Eine Genehmigung dieser - später von der Klägerin abgeänderten - Abrechnungen
erfaßt nicht die nunmehr in dem vorliegenden Rechtsstreit mit Schriftsatz vom
27.06.1995 vorgelegten Betriebskostenabrechnungen. Es handelt sich nicht etwa nur
um eine - unter Berücksichtigung des späteren Zeitpunkts der Eintragung der Beklagten
im Grundbuch - erfolgte Neuberechnung der anteilig auf die Beklagten bzw. die
Voreigentümer entfallenden Kosten bei ansonsten gleichbleibenden Gesamt- und
Einzelbeträgen. Vielmehr hat die Klägerin die Abrechnungen in verschiedenen Punkten
geändert. Bei der ersten Aufstellung vom 08.09.1993 belaufen sich die
Gesamtbewirtschaftungskosten für das Jahr 1992 auf 2.192.227,18 DM. Demgegenüber
sind in der zweiten Aufstellung 1.633.381,42 DM aufgeführt.
156
Auch die von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen unterscheiden sich erheblich.
So werden in den zuvor genehmigten Abrechnungen vom 08.09.1993 und 16.12.1993
Zahlungen der Beklagten in Höhe 12.561,00 DM und 2.181,00 DM erfaßt. Die
Aufstellungen vom 23.06.1995 berücksichtigen lediglich 4.920,00 DM und 857,00 DM,
ohne den geringeren Betrag näher zu erläutern. Die Höhe der nunmehr berücksichtigten
Vorauszahlungen deckt sich zudem nicht mit der Forderungs- und Zahlungsaufstellung
der Klägerin vom 31.01.1995 (Bl. 105 d.GA.), in der die von den Beklagten für 1992
vorgetragenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 13.500,00 DM aufgeführt werden.
157
Ebenso widerspricht die zweite Abrechnung den eigenen Angaben der Klägerin in
ihrem Schriftsatz vom 27.06.1995, mit dem sie die korrigierte Abrechnung aus dem
Jahre 1995 zu den Akten reicht. Dort heißt es auf Seite 11 (Bl. 179 d.GA.):
"So sind die beiden Zahlungen von DM 1.500,00 und DM 12.000,00 im Jahre 1992 von
den anteiligen Betriebskosten des Jahres 1992 abgezogen worden .."
158
Auf die Widersprüche der neuen Abrechnung und deren fehlende Genehmigung haben
die Beklagten bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 11.12.1995 (Bl. 245 d.GA.)
hingewiesen, ohne daß die Klägerin diese Bedenken ausgeräumt hat.
159
Wegen dieser inhaltlichen Änderungen der Betriebskostenabrechnungen für das Jahr
1992 kann die von der Klägerin vorgetragene Genehmigung vom 07.09.1993 nicht
zugleich auch die korrigierten Abrechnungen aus dem Jahre 1995 erfassen. So berührt
bereits eine Änderung der Vorauszahlungen nicht nur die Einzel- sondern auch die
Gesamtabrechnung, weil dadurch die Höhe der Gesamteinnahmen in Frage gestellt ist
(vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28
Rdnr. 93). Insoweit bedürfen die korrigierten Gesamt- und Einzelabrechnungen für 1992
noch einer Genehmigung durch die Eigentümer. Etwaige, bis zur Bestandskraft des
Beschlusses über die Genehmigung der Jahresrechnung bestehende
Zahlungsansprüche aus den Wirtschaftsplänen für 1992 (vgl. hierzu allgemein:
Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 42
m.w.N.) macht die Klägerin vorliegend nicht geltend.
160
bb)
161
Für 1993 kann die Klägerin von den Beklagten noch einen Betrag von 119,25 DM
beanspruchen (Abrechnungen der Klägerin vom 16.09.1994, Bl. 106 ff. d.GA.):
162
Kosten gemäß Abrechnung vom 16.09.1994: 52.381,68 DM
163
Kosten gemäß Abrechnung vom 06.12.1994: 7.532,57 DM
164
insgesamt 59.914,25 DM
165
Zahlungen gemäß Aufstellung vom 31.01.195
166
(Bl. 114 d.GA.): 59.795,00 DM
167
1. 119,25 DM
168
Gegen diese Abrechnungen und die in Ansatz gebrachten Kosten können die Beklagten
keine berechtigten Einwendungen erheben. Die Jahresabrechnungen für 1993 sind
aufgrund des Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 für
die Beklagten verbindlich.
169
Da zwischen den Parteien hinsichtlich der Einzelheiten der Kostentragungspflicht
170
(Aufstellen eines Wirtschaftsplans, Abrechnung der Betriebskosten etc.) keine
gesonderte Regelung getroffen worden ist, bestimmt die notarielle Bestellungsurkunde
vom 04.02.1972 ausdrücklich, daß für die Kosten- und Lastentragung die Vorschriften
des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend heranzuziehen sind. Diese Regelung
ist auch sachgerecht, weil dies zur Erhaltung der belasteten Grundstücke in einem der
Dienstbarkeit entsprechenden Zustand notwendig ist. Die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes enthalten ausgewogene Bestimmungen hinsichtlich der
Verteilung der Kosten, Lasten und Nutzungen und deren Abrechnung.
Die Eigentümergemeinschaft hat, wie sich aus Ziffer 1 der Niederschrift über die
ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1994 vom 11.10.1994 (Bl. 110 ff. d.GA.)
ergibt, die Betriebskostenabrechnung für 1993 mit 620 Ja-Stimmen der 795
stimmberechtigten Wohn- und Gewerbeeinheiten, bei 22 Nein-Stimmen und 3
Stimmenthaltungen genehmigt (§ 28 Abs. 5 WEG). Dem vorgelegten Protokoll ist weiter
zu entnehmen, daß zudem die Beschlußfähigkeit der Versammlung ausdrücklich
festgestellt wurde. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der vorgelegten Urkunde,
deren inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen wird, reicht allein
das Bestreiten der Ordnungsgemäßheit der Beschlußfassung nicht aus.
171
Dieser von der Eigentümerversammlung gefaßte Beschluß ist bindend. Die Beschlüsse
über einen Wirtschaftsplan bzw. eine Betriebskostenabrechnung sind nach den
ergänzend heranzuziehenden Rechtsgrundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes
nur D.n nichtig, wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot, gegen eine
ergänzend anwendbare Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes oder gegen die
guten Sitten verstoßen. Ansonsten erwachsen die Beschlüsse in Bestandskraft, wenn
sie nicht fristgerecht angefochten werden (vgl. allgemein: z.B. BGH NJW 1994, 1866 ff.
(1868); Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage 1997, § 16 Rdnr. 117; § 23 Rdnr. 185 ff.).
Unstreitig haben weder die - anwaltlich vertretenen - Beklagten noch andere Eigentümer
die Beschlußfassung über die Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wege einer
Feststellungsklage angefochten. Die Voraussetzungen für eine Nichtigkeit werden
ebenfalls von den Beklagten nicht aufgezeigt.
172
Eine eventuelle materielle Unrichtigkeit der Abrechnung ist unerheblich, solange der
Beschluß nicht für ungültig erklärt worden ist (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, § 28 WEG,
Rdnr. 17), so daß die von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen den
Umlagemaßstab, die abgerechneten Kosten und die Buchung der Zahlungen nicht
geprüft zu werden brauchen.
173
Soweit die Klägerin für das Jahr 1993 noch die Zahlung von weiteren 12,00 DM
Mahnkosten (Mahnungen vom 02.08.1993 und 07.10.1993, Aufstellung vom 31.01.1995,
Bl. 114 GA) beansprucht, fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. Weder aufgrund
der Grunddienstbarkeit noch der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sind
die Beklagten zur Erstattung von Mahnkosten verpflichtet. Eine andere
Anspruchsgrundlage wird von der Klägerin nicht schlüssig aufgezeigt.
174
Die von den Beklagten vorgetragenen - von ihr auf die Betriebskostenabrechnung
erbrachten - Zahlungen vom 08.03.1993 in Höhe von 12.000,00 DM, vom 21.04.1993 in
Höhe von 2.800,00 DM und 8.000,00 DM, vom 14.09.1993 in Höhe von 1.500,00 DM
und 8.000,00 DM und vom 03.12.1993 in Höhe von 3.000,00 DM und 8.000,00 DM hat
die Klägerin - so die von ihr vorgelegte Aufstellung (Bl. 114 d.GA.), deren inhaltliche
Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen wird - neben weiteren Zahlungen bei
175
der Abrechnung berücksichtigt.
cc)
176
Weiterhin kann die Klägerin von den Beklagten die auf das Jahr 1994 entfallenden
Betriebskostenvorschüsse verlangen. Die anteilmäßige Zahlungsverpflichtung der
Grundstückseigentümer - somit auch der Beklagten - hat die Verwalterin in die von ihr
für 1994 aufgestellten Wirtschaftspläne aufgenommen. Ausweislich Ziffer 2 der von der
Klägerin vorgelegten Niederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung Nr.
1/1993 der Eigentümergemeinschaft "I.W. 1-39" vom 07.09.1993 (Bl. 103 f. d.GA.) ist der
Wirtschaftsplan einschließlich der Einzelwirtschaftspläne für 1994 mit 600 Ja-Stimmen
bei zwei Stimmenthaltungen genehmigt worden.
177
Insoweit ist der jeweilige Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, entsprechende
Vorschüsse an die Klägerin zu leisten, wobei die Verwalterin nach Ablauf des
Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen hat. Auf der Grundlage des
Wirtschaftsplans können noch ausstehende Vorschußzahlungen des abgelaufenen
Wirtschaftsjahres auch noch im neuen Wirtschaftsjahr bis zum Zeitpunkt der
Beschlußfassung der Eigentümer über die Jahresrechnung eingefordert werden (vgl.
allgemein: Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28
Rdnr. 42). Da beide Parteien eine entsprechende Abrechnung für das Jahr 1994 nicht
vorgetragen haben, kann die Klägerin weiterhin die noch nicht geleisteten monatlichen
Vorschußzahlungen in Höhe von jeweils 4.563,00 DM und 727,00 DM - insgesamt
monatlich 5.290,00 DM - geltend machen. Dieser Betrag ist später im Rahmen der zu
erstellenden Jahresabrechnung für 1994 abzurechnen.
178
Somit haben die Beklagten auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans und der
Einzelwirtschaftspläne für 1994 noch folgende Vorauszahlungen für 1994 zu erbringen
(Bl. 115 ff. d.GA.):
179
Oktober 1994 - Rest - 2.891,38 DM
180
November 1994 5.290,00 DM
181
Dezember 1994 5.290,00 DM
182
insgesamt 13.471,38 DM
183
Die von den Beklagten für Dezember 1994 vorgetragene Zahlung von 8.000,00 DM hat
die Klägerin nach dem nicht bestrittenen Vortrag bei den bis Oktober 1994 fällig
gewordenen Vorauszahlungen berücksichtigt. Soweit die Beklagten behaupten (Bl. 151
d.GA.), sie hätten im Dezember 1994 noch eine weitere Zahlung von 3.000,00 DM
erbracht, fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag, wann sie diese Zahlung
erbracht haben wollen. Sie legen zudem weder den angekündigten Überweisungsbeleg
vor, noch bieten sie einen sonstigen Beweis an.
184
Die Beklagten können sich hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für 1994
auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem Anspruch auf
Vorschußleistung ist jedes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 242 BGB ausgeschlossen,
weil der Vorschuß, der dem Interesse aller Eigentümer an der Bewirtschaftung dient, als
Vorleistungspflicht ausgestaltet ist (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle,
185
Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 133 m.w.N. aus der Rspr.).
dd)
186
Die Beklagten sind nicht verpflichtet an die Gemeinschaft der anderen Eigentümer von
herrschenden Grundstücken zu Händen der Verwalterin eine Vertragsstrafe von
1.000,00 DM für jeden Monat zu zahlen, mit welchem sie sich in Verzug befinden. Eine
entsprechende Vertragsstrafenregelung ist in Ziffer IV. 2 der
Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 nicht wirksam begründet
worden.
187
Das Versprechen des Eigentümers eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten
Grundstücks, dem Dienstberechtigten eine Strafe zu zahlen, falls er der durch die
Dienstbarkeit ihm auferlegten Beschränkung der Benutzung des Grundstücks nicht
nachkommt, kann auch nicht als Nebenverpflichtung zum Inhalt einer
Grunddienstbarkeit wirksam gegeben werden.
188
Durch die Dienstbarkeit wird kraft Gesetzes ein Schuldverhältnis begründet. Dabei ist es
nicht möglich, im Rahmen dieses "Begleitschuldverhältnisses" mit Wirkung für und
gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger beliebige Rechte und Pflichten zu begründen.
Das verbietet bereits der "numerus clausus" der Sachenrechte. Vielmehr können im
"Begleitschuldverhält-nis" nur die Rechtsfragen geregelt werden, die zwischen
Dienstbarkeitsberechtigten und -verpflichteten in unmittelbaren Zusammenhang mit der
Ausübung der Dienstbarkeit entstehen können, wie z.B. die Unterhaltspflicht für eine
Anlage, die der Ausübung der Dienstbarkeit dient (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13.
Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 3).
189
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Regelung eines
Strafversprechens ist bereits für die Ausübung der Grunddienstbarkeit nicht notwendig.
So läßt sich die Verpflichtung zur anteiligen Übernahme der Kosten auch ohne eine
entsprechende Regelung durchsetzen. Zudem begründet die Vertragsstrafe nicht ein
Recht an einem Grundstück, sondern nur eine persönliche Verbindung. Diese kann
nicht mit dinglicher Wirkung Inhalt einer Dienstbarkeit werden (vgl. BayObLGZ 9 (1909),
418 ff. (426)).
190
3)
191
Der erstmals mit der Berufung als Hauptantrag geltend gemachte Feststellungsantrag ist
nicht begründet.
192
Eine Bindung der Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und an den
Verwaltervertrag vom 22.07.1991 wird von der Klägerin nicht schlüssig vorgetragen. Die
im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit und ihre Bestellungsurkunde vom
04.02.1972 enthalten weder einen Hinweis auf die - erst 1986 vereinbarte -
Gemeinschaftsordnung bzw. den 1991 geschlossenen Verwaltervertrag noch eine
Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, eine entsprechende Ordnung
bzw. einen bestehenden Vertrag anzuerkennen. Auch aus § 15 WEG läßt sich keine
entsprechende Verpflichtung der Beklagten herleiten. Eine Gebrauchsregelung im
Sinne dieser Vorschrift wirkt gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie entsprechend
§ 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragen ist und somit dingliche Wirksamkeit
gegenüber den späteren Inhabern des Eigentums erlangt. Dies ist unstreitig nicht
193
geschehen.
Ebensowenig ergibt sich eine unmittelbare Bindung aufgrund von vertraglichen
Regelungen. Der zwischen den Beklagten und den Voreigentümern des Objektes
abgeschlossene notarielle Kaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) enthält keine
ausdrückliche Vertragsklausel gemäß § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung vom
26.06.1986 bzw. § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags vom 22.07.1991, nach denen der
Rechtsnachfolger zum Eintritt in den jeweiligen Vertrag verpflichtet werden soll. In Ziffer
IV.2 des Kaufvertrages vom 30.07.1992 wird lediglich die Übernahme der in Abteilung II
unter den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten geregelt.
194
Soweit die Klägerin erstmals mit der Berufung vorträgt, es habe zwischen den Parteien
des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.07.1992 Einigkeit bestanden, daß die
Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftsvertrag vom 26.06.1986
und dem Verwaltervertrag vom 22.07.1991 eintreten sollten und für diesen, von den
Beklagten bestrittenen Vortrag die Zeugen H., S., Cü. und die Parteivernehmung der
Beklagten als Beweismittel anbietet, ist dieser neue Vortrag zurückzuweisen.
195
Die Klägerin ist gemäß § 288 ZPO an ihr erstinstanzliches Geständnis gebunden, daß
die Beklagten nicht in die bestehende Gemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag
eingetreten sind. So haben die Beklagten bereits in der Klageerwiderung vom
11.05.1995 auf Seite 3 des Schriftsatzes vorgetragen (Bl. 141 d.GA.):
196
"Unstreitig sind die Beklagten auch nie in einen Vertrag eingetreten, den ggf. die
Voreigentümer (die Brüder A.) mit anderen geschlossen haben könnten. Im Gegenteil
haben die Beklagten beim Kauf des Grundstückes stets Wert darauf gelegt, daß
sämtliche in Bezug auf das Grundstück eventuell bestehenden Verträge gekündigt
werden. Bestehende Verträge wurden gerade nicht übernommen".
197
Diesen Sachvortrag hat die Klägerin in dem Verhandlungstermin vom 09.06.1995 als
richtig anerkannt. So heißt es in dem Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 167
d.GA.):
198
"Der Kl.-Vertr. erklärt, daß die Beklagten von den Voreigentümern nicht verpflichtet
worden sind, in den Gemeinschaftsordnungsvertrag Anlage K 2 und den
Verwaltervertrag Anlage K 5 einzutreten."
199
Zu diesem Punkt hat die Klägerin in einem weiteren nachgelassenen Schriftsatz vom
27.06.1995 auf Seite 3 noch einmal Stellung genommen. Dort heißt es (Bl. 171 d.GA.):
200
"Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Beklagten weder durch Rechtsgeschäft
noch durch sonstige ausdrückliche Erklärung der Gemeinschaft der Eigentümer des
Wohnparks A. beigetreten sind. Die Rechtsvorgänger der Beklagten haben eine
entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht durchgesetzt, so daß ein durch
Rechtsgeschäft erfolgter Beitritt der Beklagten zu der Eigentümergemeinschaft nicht
erfolgt ist."
201
Insoweit hat die Klägerin den Sachvortrag der Beklagten nicht nur nicht bestritten,
sondern es liegt ein übereinstimmender Tatsachenvortrag beider Seiten vor. Aufgrund
dieses Sachvortrags hat anschließend eine mündliche Verhandlung stattgefunden, in
der keine davon abweichende Erklärung abgegeben worden ist. Dies reicht aus, um die
202
fragliche Tatsachenbehauptung als zugestanden anzusehen, mit der Folge, daß das
Geständnis nur unter den Voraussetzungen des § 290 ZPO widerrufen werden könnte.
Diese werden von der Klägerin nicht aufgezeigt, so daß sie an den erstinstanzlichen
Sachvortrag gebunden ist.
Die Voraussetzungen für einen konkludenten Eintritt der Beklagten in die
Gemeinschaftsordnung und in den Verwaltervertrag werden von der Klägerin nicht
schlüssig dargelegt. Allein in der Anforderung des Wirtschaftsplans durch die Beklagten
kann noch kein entsprechendes Verhalten gesehen werden. Nach der Übernahme des
streitgegenständlichen Objekts stand den Beklagten das Recht zu, die Sach- und
Rechtslage zu prüfen. Hierzu benötigten sie die verschiedenen Unterlagen. Zudem
haben die Beklagten bereits kurz nach Abschluß des Kaufvertrages Bedenken gegen
die bestehende Art und Weise der Verwaltung und der Abrechnung der Kosten für die
Gemeinschaftsanlagen erhoben, so daß die Klägerin dem Verhalten der Beklagten
keinen konkludenten Eintritt in die Gemeinschaftsordnung bzw. den Verwaltervertrag
entnehmen konnte. Ebenso diente die Teilnahme an den verschiedenen
Eigentümerversammlungen, wie die Beklagten aufzeigen, ausschließlich der Wahrung
ihrer Rechte.
203
4.
204
a)
205
Aus den vorstehenden Ausführungen zu der Grunddienstbarkeit folgt, daß auf den
Hilfsantrag der Klägerin die Beklagten zu verurteilen sind, ab dem 25.11.1992
entsprechend der Regelung in der Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom
04.02.1972 die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der
Gemeinschaftsanlagen anteilig entsprechend der auf den dienenden und herrschenden
Grundstücken vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen.
206
Im Rahmen der Verwaltung kann die Klägerin die durch die Gemeinschaftsanlagen
ausschließlich entstandenen Kosten anteilig auf die Eigentümer aller dienenden und
herrschenden Grundstücke umlegen. Insoweit ist den Beklagten zuzustimmen, daß die
Strom- und Wasserkosten und die Kanalgebühren für die Gemeinschaftsanlage
gesondert zu erfassen und nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel umzulegen
sind. Auch die weiteren Kosten - z.B. Betriebs-, Verwaltungs-, Wartungs- und
Instandsetzungskosten - sind nur D.n umlagefähig, wenn sie ausschließlich die in der
notariellen Urkunde vom 04.02.1972 aufgeführten Gemeinschaftsanlagen betreffen.
207
b)
208
Weiterhin sind die Beklagten aufgrund der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit in
Verbindung mit Ziffer IV.2 der Urkunde des Notars Dr. C. vom 04.02.1972 verpflichtet,
"einen Verwaltervertrag bezüglich der Verwaltung der" in der Urkunde vom 04.02.1972
aufgeführten Gemeinschaftsanlagen abzuschließen, in dem die Verwaltung der
Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und Abberufung eines Verwalters geregelt
sind.
209
Diese Verpflichtung kann im Rahmen des "Begleitschuldverhältnisses" einer
Dienstbarkeit mit Wirkung für und gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger begründet
werden, da diese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausübung der
210
Dienstbarkeit steht. Angesichts der für jedermann erkennbaren örtlichen Gegebenheiten
des "Wohnparks A." (eine Vielzahl von Grundstücken mit insgesamt 788 Wohnungen,
die unterschiedlichen Eigentümern gehören) läßt sich die gemeinsame Nutzung und
Unterhaltung der vielfältigen Gemeinschaftsanlagen nur durch die Bestellung eines
Verwalters erreichen.
Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, daß ein Verwaltervertrag nur
abgeschlossen werden muß, wenn die Gemeinschaftsanlagen genutzt werden. Eine
diesbezügliche Einschränkung läßt sich aus dem Wortlaut und dem Sinn der
Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde nicht entnehmen. Lediglich das Recht der
Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen ist von einem entsprechenden Abschluß
abhängig, während die Abschlußverpflichtung unabhängig von der Nutzung besteht.
211
Die Verpflichtung zum Abschluß eines entsprechenden Vertrags besteht - wie
vorstehend erörtert - erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Beklagten in das
Grundbuch (= 25.11.1992).
212
Demgegenüber sind die Beklagten nicht verpflichtet, einen Vertrag mit dem Inhalt des
Verwaltervertrages vom 22.07.1992 (Bl. 95 ff. d.GA.) abzuschließen, da die notarielle
Urkunde vom 04.02.1972 nicht den Abschluß eines bestimmten Verwaltervertrages bzw.
den Beitritt zu einem schon abgeschlossenen Vertrag vorsieht. Vielmehr wird den
Beklagten darin die Möglichkeit eingeräumt, mit dem Verwalter einen gesonderten
Vertrag abzuschließen, der sich auf den dort beschriebenen (Mindest-) Inhalt
beschränkt. Der Verwaltervertrag vom 22.07.1992 enthält Bestimmungen, zu deren
Abschluß die Beklagten nach den Regelungen in der Bestellungsurkunde nicht
verpflichtet sind (z.B. Laufzeit des Verwaltervertrags, Höhe der Vergütung des
Verwalters, Verpflichtung des Rechtsnachfolgers, Bestellung der Hausmeister und
Putzhilfen etc.).
213
Insoweit war das Begehren der Klägerin in einen Antrag auf Feststellung umzudeuten
und diesem entsprechend den vorstehenden Ausführungen stattzugeben. Der Erlaß
eines Feststellungsurteils entspricht dem Interesse der Klägerin. Eine Umdeutung
verstößt nicht gegen § 308 ZPO und ist auch D.n zulässig, wenn ein entsprechender
Feststellungsantrag nicht ausdrücklich hilfsweise gestellt worden ist. Die Feststellung ist
im Vergleich zu einem Leistungsgebot ein Weniger. In dem weitergehenden
Leistungsantrag ist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag unbegriffen (vgl.
allgemein: BGHZ 118, 71 ff. (81 f.); BGM; NJW 1984, 2295 f. (2296)).
214
5.
215
Zinsen auf die gerechtfertigte Hauptforderung kann die Klägerin gemäß §§ 288, 291
BGB erst ab Zustellung der Klageschrift verlangen. Ein Zahlungsverzug der Beklagten
vor Rechtshängigkeit wird von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. An die
Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 sind
die Beklagten nicht gebunden. Mit Schriftsatz vom 25.11.1993 sind die Beklagten unter
Fristsetzung bis zum 30.11.1993 (Bl. 118 ff. d.GA.) lediglich zur Zahlung nicht näher
spezifizierter Betriebskostenvorauszahlungen bis November 1993 aufgefordert worden.
216
Die Voraussetzungen eines 4 % übersteigenden Zinsanspruchs werden von der
Klägerin ebenfalls nicht dargetan.
217
6.
218
Neues Vorbringen der Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom
07.07.1997 (Bl. 512 ff. d.GA.) muß unberücksichtigt bleiben (§§ 523, 296 a ZPO). Anlaß
für eine Wiedereröffnung der ordnungsgemäß geschlossenen mündlichen Verhandlung
gemäß § 156 ZPO bestand nicht.
219
II.
220
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 ZPO; der Ausspruch
über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
221
III.
222
Die Voraussetzungen für die von den Beklagten in der mündlichen Verhandlung
angeregte Zulassung der Revision (§ 546 Abs. 1 Satz 2 ZPO) sind nicht erfüllt.
223
Von der Rechtsprechung eines der in § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO bezeichneten
Gerichte weicht der Senat nicht ab. Die Entscheidung steht - wie dargestellt - im
Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
224
Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO),
weil die entscheidungserheblichen Rechtsfragen durch die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes geklärt sind. Die grundsätzliche Bedeutung kann auch nicht mit
dem von den Beklagten nicht weiter konkretisierten Vorbringen begründet werden, die
streitgegenständliche rechtliche Gestaltung sei von dem Initiator auch bei anderen
Bauvorhaben gewählt worden, was zu Schwierigkeiten geführt habe. Die
Grundsätzlichkeit kann nie aus konkreten tatsächlichen Auswirkungen hergeleitet
werden, etwa aus der Betroffenheit eines größeren Personenkreises vom Ausgang des
Rechtsstreites (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Auflage 1997, § 546 Rdnr. 32 m.w.N.).
225
Streitwert für das Berufungsverfahren:
226
Hauptanträge:
227
Zahlungsantrag: 21.230,21 DM
228
Feststellungsanträge: 20.000,00 DM
229
(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)
230
41.230,21 DM
231
Hilfsanträge: 20.000,00 DM
232
(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)
233
Streitwert insgesamt: 41,230,21 DM
234
(Die in erster Linie geltend gemachten Feststellungsanträge sind mit den Hilfsanträgen
wirtschaftlich identisch, § 19 Abs. 1 Satz 3 GKG)
235
Beschwer für beide Parteien: jeweils unter 60.000,00 DM
236