Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 156/98

OLG Köln (wichtiger grund, verwaltung, rechnung, grund, verwalter, abberufung, verletzung, form, vereinbarung, zustimmung)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 156/98
Datum:
25.11.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 156/98
Vorinstanz:
Landgericht Bonn, 8 T 124/97
Schlagworte:
Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht
Normen:
WEG § 21 Abs. 4
Leitsätze:
Folgt der Verwalter bei einer Abrechnung einseitig der Anweisung des
Mehrheitseigentümers, obwohl diese Art der Abrechnung nicht den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann die
Minderheit der übrigen Eigentümer die Abberufung des Verwalters
wegen Verletzung der Neutralitätspflicht verlangen.
Tenor:
Die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 8) bis 23) gegen
den Beschluß des Landgerichts Bonn vom 29.05.1998 - 8 T 124/97 -
wird zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 8) - 23). Eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet. Der
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 38.000,00
DM festgesetzt.
G r ü n d e :
1
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 43
Abs. 1 Nr. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie
keinen Erfolg.
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Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was allein Gegenstand
der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu
beanstanden.
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Das Landgericht, das die sofortige Beschwerde zurückgewiesen hat, hat zur
Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Mit Recht habe das
Amtsgericht den zum TOP 1 ergangenen Beschluß über die Jahresabrechnung 1993
aus der Eigentümerversammlung vom 24.05.1994 insoweit für ungültig erklärt, als der
Verwalter in diese eine à-conto-Zahlung an Herrn H. in Höhe von 22.000,00 DM
einbezogen hat. Die Zahlungsanweisung aus dessen einheitlicher Rechnung vom
05.10.1993 (Bl. 37 GA) ohne Differenzierung, d.h. ohne Angabe, wieviel Aufwand
jeweils auf Herrn H. und auf Herrn Z. entfalle, entspreche nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung, weil der in Rechnung gestellte Betrag nicht vom Verwalter wie geboten auf
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seine Erforderlichkeit überprüft worden sei und auch kein Beschluß der
Eigentümergemeinschaft über eine solche vereinfachte Abrechnungsweise vorgelegen
habe. Ferner habe das Amtsgericht mit Recht den Beteiligten zu 23) wegen fehlendem
Vertrauen aus wichtigem Grund abberufen und den Beschluß zum TOP 3 der
Eigentümerversammlung vom 10.06.1996 über die Zustimmung zum bereits erfolgten
Übergang der Verwaltung auf die Beteiligte zu 22) mit Wirkung zum 01.01.1996 für
ungültig erklärt. Der wichtige Grund zur Abberufung liege darin, daß die vorgenannte
Zahlungsanweisung des Beteiligten zu 23) eine Verletzung der Verwalterpflichten in
Form eines groben Abrechnungsfehlers darstelle, und dessen Unterzeichnung der
"Vereinbarung" vom 30.09.1993, mit der durch nur einen Teil der
Eigentümergemeinschaft für die Herren Z. und H. auf einen Einzelstundennachweis
verzichtet wurde, eine Verletzung der Neutralitätspflicht und in diesem Zusammenhang
ein bedeutender Umstand für fehlendes Vertrauen der Eigentümergemeinschaft sei;
darüber hinaus habe er seine Verwalterpflichten dadurch verletzt, daß er nicht in dem für
einen Verwalter erforderlichen Maß erreichbar gewesen sei. Infolgedessen liege
zugleich ein wichtiger Grund gegen die Bestellung der Beteiligten zu 22) zum Verwalter
vor, denn diese werde de facto von dem Beteiligten zu 23) betrieben.
Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Insbesondere ist nicht etwa
der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 WEG verkannt worden.
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1)
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Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen angenommen, daß das Akzeptieren und
Bezahlen der nicht spezifizierten und undifferenzierten Rechnung des Zeugen H. nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Ein solches Verwaltungshandeln war weder
durch die Beschlußlage noch sonstige Umstände gedeckt.
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In der Sache zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß von einer
Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren am 28.09.1993 über die konkret erfolgte
einheitliche und unspezifizierte Abrechnungsweise keine Rede sein kann. Etwas
Schriftliches liegt lediglich in Form der von dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) an
diesem Tag unterzeichneten Erklärung vor, dem Angebot der Fa. H. vom 05.08.1993
zuzustimmen und damit einverstanden zu sein, "daß die Leistungen des Herrn Z. auf
gleicher Basis abgerechnet werden" (Bl. 530 GA). Daß damit nicht die vorgenannte
vereinfachte Abrechnungsweise verabredet war, haben die Vorinstanzen überzeugend
dargelegt, wobei mit Recht die Vereinbarung laut Aktennotiz vom 30.09.1993 (Bl. 531
GA) und die Aussage des Zeugen N. nicht unberücksichtigt geblieben sind, der u.a.
bekundet hatte, den Verzicht auf eine nachprüfbare spezifizierte Rechnung beider
Herren ausdrücklich ausgeschlossen zu haben.
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Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 8) bis 23) kann auch nicht davon gesprochen
werden, daß der Beschluß zu Nr. 6 der Eigentümerversammlung vom 21.07.1993 das
Thema der streitigen Zahlung regele. Dort heißt es vielmehr ausdrücklich: "Zahlungen
auf Bauleistungen werden zunächst aus der Rücklage beglichen. Die Rechnungen sind
vom Bauleiter zu prüfen und von Herrn Z. gegenzuzeichnen und sodann vom
Rücklagenkonto zu begleichen. Über das Rücklagenkonto hinausgehende Beträge sind
bei den Eigentümern einzufordern per Sonderumlage." (Bl. 169 GA). Ersichtlich mit
keinem Wort ist die Rede davon, daß die Herren Z. und H. ihren Vergütungsaufwand
undifferenziert und einheitlich in einer Rechnung geltend machen können. Nichts ändert
sich daran durch die Regelung in Nr. 2, wonach das Sanierungspaket Küchenboden
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unter der Federführung von Herrn Z. erfolgt und die Verwaltung insoweit aus ihrer
bisherigen Verantwortung für diesen Bereich entlassen wird (Bl. 167 GA). Dadurch war
nicht etwa der Verwalter, wie die Rechtsbeschwerdeführer meinen, jeglicher Pflicht zur
Kontrolle der ihm zur Bezahlung eingereichten Rechnungen enthoben. Gegen die
Verabredung einer solchen in höchstem Maße ungewöhnlichen Abrechnungsweise
zwischen den Eigentümern spricht im übrigen der Umstand, daß - wie schon das
Amtsgericht zutreffend angeführt hat - Herr H. unter dem 05.10.1993 eine Rechnung nur
über seine Leistungen mit à-conto 8.500,00 DM an Herrn Z. und dann auf dessen Rüge
hin an den Beteiligten zu 23) gerichtet hatte.
2)
10
Aus Rechtsgründen ebensowenig zu beanstanden ist die aus wichtigem Grund
ausgesprochene Abberufung des Beteiligten zu 23) sowie die Ansicht der Vorinstanzen,
daß ein wichtiger Grund gegen die Wahl der Beteiligten zu 22) als Verwalterin vorliege,
so daß der Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.06.1996
betreffend die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die
Beteiligte zu 22) mit Wirkung zum 01.01.1996 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
entspreche.
11
a)
12
Die Abberufung eines Verwalters ist möglich, wenn - wie hier - der Versuch des
antragstellenden Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluß herbeizuführen,
gescheitert ist, und gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die
Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S. des § 21 Abs. 4 WEG
widerspricht, weil ein wichtiger Abberufungsgrund vorliegt.
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Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen im Rahmen einer Gesamtschau das Vorliegen
des wichtigen Grundes zur außerordentlichen Abberufung des Beteiligten zu 23) bejaht.
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Insbesondere rechtlich unbedenklich ist die Annahme, daß der Beteiligte zu 23) seine
Neutralitätspflicht verletzt hat, indem er die Vereinbarung vom 30.09.1993 der Herren Z.
und H. mitunterzeichnete, wonach Herr H. den Aufwand des Herrn Z. der Einfachheit
halber zusammen mit seinem Aufwand der Eigentümergemeinschaft in Rechnung
stellen und insoweit auf einen Einzelstundennachweis verzichtet werden soll (Bl. 531
GA). Die Zustimmung des Beteiligten zu 23) war ersichtlich nicht durch einen
entsprechenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft gedeckt. Diesem hatte nur die
bereits erwähnte Erklärung des Herrn A. vom 28.09.1993 vorgelegen, in der ersichtlich
von einer solchen Abrechnungsweise auch nicht annähernd die Rede war. Hinzu
kommt - wie bereits angeführt - die Bezahlung der undifferenzierten und nicht
nachprüfbaren Rechnung des Herrn H..
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Schließlich haben die Vorinstanzen mit Recht für die Entscheidung, den Beteiligten zu
23) aus wichtigem Grund zu entlassen, seine Nichterreichbarkeit einbezogen, die
entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer von den dazu näher angeführten
Tatsachen belegt wird. Die Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
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b)
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Mit Recht ist sonach auch der Beschluß vom 10.06.1996 für ungültig erklärt worden,
denn die Bestellung der Beteiligten zu 22), deren Geschäftsführer der - aus wichtigem
Grund abberufenen - Beteiligte zu 23) ist, beinhaltet, wie vom Landgericht zutreffend
ausgeführt, einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder
einzelne Wohnungseigentümer kann indes nach § 21 Abs. 3, 4 WEG verlangen, daß
sich die Beschlußfassung üer die Verwalterbestellung im Rahmen ordnungsgemäßer
Verwaltung hält.
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Ob schließlich der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) und 2) in der mündlichen
Verhandlung vor dem Landgericht am 10.02.1998 hat erklären lassen, es gehe ihm
überhaupt nicht um den Verwalter Schuld, sondern allein um Herrn Z., der "beseitigt
werden" solle, bleibt entscheidungsunerheblich. Die Erklärungen lassen ersichtlich
nicht etwa, wie die Rechtsbeschwerdeführer meinen, das Rechtsschutzinteresse der
Antragsteller an ihren Anträgen entfallen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den
unterlegenen Beteiligten die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen
(§ 47 S. 1 WEG). Zur Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein
begründeter Anlaß.
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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten
nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.
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