Urteil des OLG Köln vom 02.03.1995, 7 U 150/89

Aktenzeichen: 7 U 150/89

OLG Köln (abweisung der klage, umkehr der beweislast, wohnung, wirtschaftliches interesse, erste instanz, rücknahme, zeuge, sache, zug, schaden)

Oberlandesgericht Köln, 7 U 150/89

Datum: 02.03.1995

Gericht: Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper: 7. Zivilsenat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 7 U 150/89

Vorinstanz: Landgericht Köln, 29 O 285/88

Tenor: Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.1.1989 verkündete Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 O 285/88 -, soweit die Klage gegen die Be-klagte zu 2) abgewiesen worden ist, abgeändert und wie folgt neugefaßt: 1. Die Klage ist gegen die Beklagte zu 2) dem Grunde nach gerechtfertigt. 2. Es wird festgestellt daß die Beklagte zu 2) verpflichtet ist, der Klägerin den über die Klageanträge zu 1) und 2) b) hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist oder noch entsteht, daß sie die im Grundbuch des Amtsgerichts Dinslaken von Voerde Blatt 2932 eingetragene Eigentumswohnung (18O/1OOOO Miteigentumsanteil an dem Grundstück Hof- und Gebäudefläche T. Flur .. Flurstück ... verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. .. mit Keller Nr. .. des Aufteilungsplans) sowie das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 28 zu den Bedingungen des Treuhandvertrages vom 5.12.1983 (UR- Nr.:2O42/1983 Notar H.U.L. in E.) erworben hat. 3. Zur weiteren Verhandlung und Entscheidung über den Betrag des Anspruchs wird die Sache an das Landgericht zurückverwiesen. 4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlußurteil des Landgerichts vorbehalten.

T a t b e s t a n d 1

2Die Klägerin hat die Beklagten auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilienanlage in Anspruch genommen. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat sie ihre Ansprüche in der Berufungsinstanz nur noch gegen die Beklagten zu 1) und 2) weiter verfolgt. Die gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Berufung hat der Senat mit Teilurteil vom 11.7.1991 zurückgewiesen. Auf den Tatbestand dieses Urteils wird Bezug genommen.

3Nach Erlaß des Teilurteils hat der Senat Beweis erhoben durch Einholung eines Wertgutachtens des Sachverständigen P. und durch Vernehmung des Zeugen K.S.. Anschließend haben die Parteien ihre ursprünglichen Anträge wiederholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf das zu den Akten gereichte schriftliche Gutachten vom 01.03.1993 und auf die Protokolle der Senatssitzungen vom 2O.1O.1994 und 12.1.1995 Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 4

5Die gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Berufung ist zulässig und führt in der Sache zum Erlaß eines Grundurteils. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2) ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu.

1.) 6

7Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zustandegekommen, aufgrund dessen der Beklagten zu 2) die Verpflichtung oblag, der Klägerin über das von ihr vertriebene Erwerbermodell die sachlich richtigen Informationen zu erteilen und nicht mit irreführenden Angaben und falschen Versprechungen für den Kauf der Wohnung zu werben.

8Für den stillschweigenden Abschluß eines Beratungsvertrags reicht es aus, daß Auskünfte erteilt werden, die für den Empfänger erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und die er zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse oder Maßnahmen machen will. Das gilt insbesondere dann, wenn der Auskunftgeber für die Erteilung der Auskunft sachkundig ist oder wenn bei ihm ein eigenes wirtschaftliches Interesse im Spiel ist (BGHZ 7, 371, 374; 74, 1O3, 1O6). Diese allgemein für die Haftung aus falscher Auskunfterteilung entwickelte Regel gilt namentlich auch dann, wenn die Auskunft von Personen oder Unternehmen erteilt wird, die sich mit dem Vertrieb und der Vermittlung von Kapitalanlagen befassen (BGHZ 74, 1O3, 1O6, WM 199O, 1658, 1661). Die Beklagte zu 2) ist ein auf den Vertrieb von Kapitalanlagen spezialisiertes Unternehmen. Sie bezeichnet auch die für sie tätigen Vertreter ausdrücklich als ihre "Berater". Demnach ist zwischen den Parteien im Zuge der Gespräche, die die Klägerin mit dem Anlageberater H. führte, ein stillschweigender Beratungsvertrag abgeschlossen worden.

9Ein solcher Vertrag verpflichtet den Vermittler bzw. Berater, dem Kunden alle Informationen, die für seine Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können, wahrheitsgemäß und sorgfältig zu erteilen (BGHZ 74, 1O3, 11O; NJW 1983, 173O, 1731; WM 199O, 1658, 1661).

10Das gilt auch dann, wenn es sich - wie hier - um ein Unternehmen handelt, das erkennbar nicht unabhängig berät, sondern Anlagen im Rahmen bestimmter Projekte vermittelt und insoweit als Vertriebsgesellschaft auf der "Anbieterseite" steht (BGH WM 1988, 1685, 1686). In diesem Fall zielt der Vertrag nicht auf unabhängige, dem Interesse des Kunden dienende Beratung, sondern auf Auskunfterteilung; er verpflichtet aber den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information jedenfalls über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluß des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH NJW 1982, 1O95, 1O96).

2.) 11

12Ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag hat die Beklagte zu 2) in erheblicher Weise verletzt, denn ihr Berater H. warb die Klägerin, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, unter anderem mit dem Versprechen, daß die Beklagte zu 2) die Wohnung, wenn es gewünscht würde, zum finanzierten Kaufpreis wieder zurücknehme.

13Der zum Inhalt der Beratung vernommene Zeuge K.S. hat das Vorbringen der Klägerin zur Werbung mit dem Rücknahmeversprechen im wesentlichen bestätigt. Nach

Darstellung des Zeugen war das von H. angeführte "Kernargument" die mit dem Erwerb der Wohnung erzielbare Steuerersparnis. Für die Klägerin und den Zeugen war allerdings auch die Sicherheit von großer Bedeutung. Hierfür war nach der Aussage des Zeugen wichtig, daß die Wohnung in vollem Umfang durch eine Bank fremdfinanziert wurde, weil dies auf eine entsprechende Werthaltigkeit schließen ließ. Hinzukam, wie der Zeuge weiter bekundet hat, die von H. in Aussicht gestellte Rücknahme der Wohnung, die "jederzeit und vorbehaltlos" möglich sein sollte (Sitzungsprotokoll vom 2O.1O.1994 Seite 3, GA Bl. 954).

14Der Senat ist davon überzeugt, daß die Aussage des Zeugen der Wahrheit entspricht. Dabei verkennt er nicht, daß der Zeuge der Person der Klägerin und der Sache selbst sehr nahe steht. Dem persönlichen Eindruck nach, den der Senat bei der Vernehmung gewinnen konnte, war der Zeuge dennoch um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht. Für die Richtigkeit seiner Aussage sprechen die von ihm überreichten schriftlichen Notizen, die bestätigen, daß mit dem Rücknahmeversprechen geworben wurde. Die Möglichkeit, daß der Zeuge diese Notizen erst jetzt aus Anlaß seiner Vernehmung gefertigt, ergänzt oder verfälscht hat, kann schon aufgrund des von der Persönlichkeit des Zeugen gewonnenen Eindrucks ausgeschlossen werden, erscheint aber auch im Hinblick auf den spontan und planlos wirkenden Charakter der Aufzeichnungen fernliegend. Die zweimalige Erwähnung der Rücknahme, einmal als "jederzeitige Rücknahme zum Verkaufspreis", einmal als "Rücknahme zum Originalpreis" (GA Bl. 967), spricht deshalb entscheidend für die Richtigkeit der Aussage.

15Aufgrund der Aussage des Zeugen S. ist auch davon auszugehen, daß die Rücknahme der Wohnung nicht von der Zeichnung einer neuen Wohnung abhängig gemacht wurde. Auch insoweit ist die Darstellung des Zeugen glaubhaft.

16Die von ihrem Anlageberater abgegebenen Erklärungen muß sich die Beklagte zu 2) zurechnen lassen, ohne daß es darauf ankommt, ob die Werbung mit dem Rücknahmeversprechen, sei es mittelbar oder unmittelbar, auf entsprechende Schulungen oder Anweisungen ihres Vorstandes zurückgeht. Für ein Verschulden ihrer Berater hat sie nach § 278 BGB einzustehen.

3.) 17

18Der Senat geht ferner davon aus, daß das Rücknahmeversprechen für die Entscheidung der Klägerin, die Wohnung zu erwerben, ursächlich gewesen ist.

19Das Landgericht hat offenbar verkannt, daß hinsichtlich der Kausalität von einer Umkehr der Beweislast auszugehen ist. Bei Beratungsverträgen gilt der Grundsatz, das derjenige, der eine bestimmte Aufklärungs- oder Beratungspflicht verletzt, im Streitfall zu beweisen hat, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre (BGHZ 61, 1O18). Diese Regel gilt namentlich auch in Fällen der fehlerhaften Anlageberatung (BGH WM 1988, 48, 5O; 94, 96). Die hiernach für die Kausalität streitende Vermutung ist durch nichts entkräftet. Für ihre Richtigkeit spricht hier nicht zuletzt die Lebenserfahrung. Ein Rücknahmeversprechen oder ein Rücktrittrecht ist eines der stärksten Argumente, das für eine Kaufentscheidung überhaupt ins Feld geführt werden kann. Es befreit den Käufer von dem ansonsten mit dem Kauf verbundenen Risiko, daß der Wert des Kaufobjekts hinter den Erwartungen zurückbleibt.

4.) 20

21Der Anspruch der Klägerin ist nicht verjährt. Eine kurze Verjährung gilt allenfalls für Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung, die sich auf typisiertes Vertrauen gründen (BGHZ 83, 222). Ansprüche aus falscher Beratung, deren Grund die Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen ist, verjähren in 3O Jahren ( BGH NJW 1984, 2524; WM 199O, 145, 148).

5.) 22

Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin den Schaden zu ersetzen, den sie dadurch erlitten hat, daß sie auf die Einlösung des ihr gegebenen Rücknahmeversprechens vertraut hat. Da sie die Wohnung, wie ausgeführt, ohne das Rücknahmeversprechen nicht gekauft hätte, ist sie so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn sie nicht gezeichnet hätte. Dies bedeutet, daß sie von der Beklagten zu 2) Ersatz aller Aufwendungen Zug um Zug gegen die Übereignung der jetzt noch in ihrem Eigentum stehenden Wohnung beanspruchen kann.

24Dem Grunde nach ist daher der mit der Berufung weiter verfolgte Zahlungsanspruch, der Gegenstand der erstinstanzlichen Anträge zu 1) und 2) b) ist, gerechtfertigt. Beide unterliegen allerdings der Einschränkung, daß sie nur Zug um Zug gegen die Übereignung der Wohnung zu erfüllen sind. Die Entscheidung darüber kann dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 18. Auflage, § 3O4 Rn. 9). Der Feststellungsantrag ist dagegen entscheidungsreif. Er ist im Hinblick darauf, daß die Klägerin noch laufend Zahlungen an die Banken zu erbringen hat, zulässig und begründet.

25Zum Umfang der von der Klägerin an die Beklagte zu 1) und die BSV-Bank gezahlten Zins- und Tilgungsbeträge und der damit zu saldierenden Mieteinnahmen bedarf es weiterer Aufklärung.

26Was die zwischen den Parteien umstrittene Anrechenbarkeit der Steuervorteile betrifft, so weist der Senat für das Betragsverfahren auf folgendes hin:

27Nach den Regeln über die Vorteilsausgleichung ist grundsätzlich ein auf den Schaden anzurechender Vorteil auch dann gegeben, wenn infolge der Schädigung die von dem Geschädigten an sich geschuldeten Steuern weggefallen oder gemindert sind (BGHZ 53, 132, 134). Bei der Einkommensteuer wird aber der anrechenbare Steuervorteil grundsätzlich dadurch aufgewogen, daß der Geschädigte die Schadensersatzleistung zu versteuern hat (BGHZ 53, 132, 138; 74, 1O3, 116). Von einer Gegenüberstellung der durch die Schädigung erlangten Vorteile und der von der Schadensersatzleistung zu entrichtenden Steuer kann nach § 287 ZPO abgesehen werden, weil eine bis ins letzte exakte Errechnung der Steuerbeträge angesichts der vielfältigen Besonderheiten und Möglichkeiten der konkreten Besteuerung und ihrer verschiedenartigen Entwicklung in verschiedenen Besteuerungszeiträumen einen unverhältnismäßigen hohen Aufwand erfordern würde (BGHZ 84, 244, 254 f.).

28

Hiernach braucht sich die Klägerin die Steuervorteile, die ihr durch die Absetzung von Werbungskosten zugeflossen sind, nicht anrechnen zu lassen, denn insoweit bilden die zu erstattenden Aufwendungen sogenannte negative Werbungskosten, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind (vgl. BFH BStBl 1965 23

III, 67; BStBl 1968 II 16O, 161).

29Anders verhält es sich dagegen bei den Absetzungen für Abnutzung (AfA), durch die der Grundstückskaufpreis mit einem jährlichen Satz von 2 % steuermindernd geltend gemacht werden konnte. Die dadurch erlangten Vorteile werden durch die Rückgewähr des Kaufpreises nicht wieder ausgeglichen, da der Erlös aus der Veräußerung eines privatgenutzten Grundstücks, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zwei Jahre liegen, nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 a) EStG nicht zu versteuern ist (vgl. BGH NJW 199O, 571). Die durch die Berücksichtigung der AfA ersparten Steuerbeträge muß sich die Klägerin daher im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen.

Die Zurückverweisung der Sache in die erste Instanz beruht auf § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. 30

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer: 22O.3O5,28 DM. 31

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