Urteil des OLG Köln, Az. 7 U 150/89
OLG Köln (abweisung der klage, umkehr der beweislast, wohnung, wirtschaftliches interesse, erste instanz, rücknahme, zeuge, sache, zug, schaden)
Oberlandesgericht Köln, 7 U 150/89
Datum:
02.03.1995
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
7 U 150/89
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 O 285/88
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.1.1989 verkündete Urteil
der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 O 285/88 -, soweit die
Klage gegen die Be-klagte zu 2) abgewiesen worden ist, abgeändert
und wie folgt neugefaßt: 1. Die Klage ist gegen die Beklagte zu 2) dem
Grunde nach gerechtfertigt. 2. Es wird festgestellt daß die Beklagte zu 2)
verpflichtet ist, der Klägerin den über die Klageanträge zu 1) und 2) b)
hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden ist
oder noch entsteht, daß sie die im Grundbuch des Amtsgerichts
Dinslaken von Voerde Blatt 2932 eingetragene Eigentumswohnung
(18O/1OOOO Miteigentumsanteil an dem Grundstück Hof- und
Gebäudefläche T. Flur .. Flurstück ... verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung Nr. .. mit Keller Nr. .. des
Aufteilungsplans) sowie das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr.
28 zu den Bedingungen des Treuhandvertrages vom 5.12.1983 (UR-
Nr.:2O42/1983 Notar H.U.L. in E.) erworben hat. 3. Zur weiteren
Verhandlung und Entscheidung über den Betrag des Anspruchs wird die
Sache an das Landgericht zurückverwiesen. 4. Die Kostenentscheidung
bleibt dem Schlußurteil des Landgerichts vorbehalten.
T a t b e s t a n d
1
Die Klägerin hat die Beklagten auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb
einer Immobilienanlage in Anspruch genommen. Nach Abweisung der Klage durch das
Landgericht hat sie ihre Ansprüche in der Berufungsinstanz nur noch gegen die
Beklagten zu 1) und 2) weiter verfolgt. Die gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Berufung
hat der Senat mit Teilurteil vom 11.7.1991 zurückgewiesen. Auf den Tatbestand dieses
Urteils wird Bezug genommen.
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Nach Erlaß des Teilurteils hat der Senat Beweis erhoben durch Einholung eines
Wertgutachtens des Sachverständigen P. und durch Vernehmung des Zeugen K.S..
Anschließend haben die Parteien ihre ursprünglichen Anträge wiederholt. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme und wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf
das zu den Akten gereichte schriftliche Gutachten vom 01.03.1993 und auf die
Protokolle der Senatssitzungen vom 2O.1O.1994 und 12.1.1995 Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Berufung ist zulässig und führt in der Sache
zum Erlaß eines Grundurteils. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 2) ein
Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu.
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1.)
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Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zustandegekommen, aufgrund dessen
der Beklagten zu 2) die Verpflichtung oblag, der Klägerin über das von ihr vertriebene
Erwerbermodell die sachlich richtigen Informationen zu erteilen und nicht mit
irreführenden Angaben und falschen Versprechungen für den Kauf der Wohnung zu
werben.
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Für den stillschweigenden Abschluß eines Beratungsvertrags reicht es aus, daß
Auskünfte erteilt werden, die für den Empfänger erkennbar von erheblicher Bedeutung
sind und die er zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse oder Maßnahmen machen will.
Das gilt insbesondere dann, wenn der Auskunftgeber für die Erteilung der Auskunft
sachkundig ist oder wenn bei ihm ein eigenes wirtschaftliches Interesse im Spiel ist
(BGHZ 7, 371, 374; 74, 1O3, 1O6). Diese allgemein für die Haftung aus falscher
Auskunfterteilung entwickelte Regel gilt namentlich auch dann, wenn die Auskunft von
Personen oder Unternehmen erteilt wird, die sich mit dem Vertrieb und der Vermittlung
von Kapitalanlagen befassen (BGHZ 74, 1O3, 1O6, WM 199O, 1658, 1661). Die
Beklagte zu 2) ist ein auf den Vertrieb von Kapitalanlagen spezialisiertes Unternehmen.
Sie bezeichnet auch die für sie tätigen Vertreter ausdrücklich als ihre "Berater".
Demnach ist zwischen den Parteien im Zuge der Gespräche, die die Klägerin mit dem
Anlageberater H. führte, ein stillschweigender Beratungsvertrag abgeschlossen worden.
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Ein solcher Vertrag verpflichtet den Vermittler bzw. Berater, dem Kunden alle
Informationen, die für seine Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder
haben können, wahrheitsgemäß und sorgfältig zu erteilen (BGHZ 74, 1O3, 11O; NJW
1983, 173O, 1731; WM 199O, 1658, 1661).
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Das gilt auch dann, wenn es sich - wie hier - um ein Unternehmen handelt, das
erkennbar nicht unabhängig berät, sondern Anlagen im Rahmen bestimmter Projekte
vermittelt und insoweit als Vertriebsgesellschaft auf der "Anbieterseite" steht (BGH WM
1988, 1685, 1686). In diesem Fall zielt der Vertrag nicht auf unabhängige, dem Interesse
des Kunden dienende Beratung, sondern auf Auskunfterteilung; er verpflichtet aber den
Vermittler zu richtiger und vollständiger Information jedenfalls über diejenigen
tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluß des Interessenten von besonderer
Bedeutung sind (BGH NJW 1982, 1O95, 1O96).
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2.)
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Ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag hat die Beklagte zu 2) in erheblicher Weise
verletzt, denn ihr Berater H. warb die Klägerin, wie die Beweisaufnahme ergeben hat,
unter anderem mit dem Versprechen, daß die Beklagte zu 2) die Wohnung, wenn es
gewünscht würde, zum finanzierten Kaufpreis wieder zurücknehme.
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Der zum Inhalt der Beratung vernommene Zeuge K.S. hat das Vorbringen der Klägerin
zur Werbung mit dem Rücknahmeversprechen im wesentlichen bestätigt. Nach
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Darstellung des Zeugen war das von H. angeführte "Kernargument" die mit dem Erwerb
der Wohnung erzielbare Steuerersparnis. Für die Klägerin und den Zeugen war
allerdings auch die Sicherheit von großer Bedeutung. Hierfür war nach der Aussage des
Zeugen wichtig, daß die Wohnung in vollem Umfang durch eine Bank fremdfinanziert
wurde, weil dies auf eine entsprechende Werthaltigkeit schließen ließ. Hinzukam, wie
der Zeuge weiter bekundet hat, die von H. in Aussicht gestellte Rücknahme der
Wohnung, die "jederzeit und vorbehaltlos" möglich sein sollte (Sitzungsprotokoll vom
2O.1O.1994 Seite 3, GA Bl. 954).
Der Senat ist davon überzeugt, daß die Aussage des Zeugen der Wahrheit entspricht.
Dabei verkennt er nicht, daß der Zeuge der Person der Klägerin und der Sache selbst
sehr nahe steht. Dem persönlichen Eindruck nach, den der Senat bei der Vernehmung
gewinnen konnte, war der Zeuge dennoch um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht.
Für die Richtigkeit seiner Aussage sprechen die von ihm überreichten schriftlichen
Notizen, die bestätigen, daß mit dem Rücknahmeversprechen geworben wurde. Die
Möglichkeit, daß der Zeuge diese Notizen erst jetzt aus Anlaß seiner Vernehmung
gefertigt, ergänzt oder verfälscht hat, kann schon aufgrund des von der Persönlichkeit
des Zeugen gewonnenen Eindrucks ausgeschlossen werden, erscheint aber auch im
Hinblick auf den spontan und planlos wirkenden Charakter der Aufzeichnungen
fernliegend. Die zweimalige Erwähnung der Rücknahme, einmal als "jederzeitige
Rücknahme zum Verkaufspreis", einmal als "Rücknahme zum Originalpreis" (GA Bl.
967), spricht deshalb entscheidend für die Richtigkeit der Aussage.
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Aufgrund der Aussage des Zeugen S. ist auch davon auszugehen, daß die Rücknahme
der Wohnung nicht von der Zeichnung einer neuen Wohnung abhängig gemacht wurde.
Auch insoweit ist die Darstellung des Zeugen glaubhaft.
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Die von ihrem Anlageberater abgegebenen Erklärungen muß sich die Beklagte zu 2)
zurechnen lassen, ohne daß es darauf ankommt, ob die Werbung mit dem
Rücknahmeversprechen, sei es mittelbar oder unmittelbar, auf entsprechende
Schulungen oder Anweisungen ihres Vorstandes zurückgeht. Für ein Verschulden ihrer
Berater hat sie nach § 278 BGB einzustehen.
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3.)
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Der Senat geht ferner davon aus, daß das Rücknahmeversprechen für die Entscheidung
der Klägerin, die Wohnung zu erwerben, ursächlich gewesen ist.
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Das Landgericht hat offenbar verkannt, daß hinsichtlich der Kausalität von einer Umkehr
der Beweislast auszugehen ist. Bei Beratungsverträgen gilt der Grundsatz, das
derjenige, der eine bestimmte Aufklärungs- oder Beratungspflicht verletzt, im Streitfall zu
beweisen hat, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre
(BGHZ 61, 1O18). Diese Regel gilt namentlich auch in Fällen der fehlerhaften
Anlageberatung (BGH WM 1988, 48, 5O; 94, 96). Die hiernach für die Kausalität
streitende Vermutung ist durch nichts entkräftet. Für ihre Richtigkeit spricht hier nicht
zuletzt die Lebenserfahrung. Ein Rücknahmeversprechen oder ein Rücktrittrecht ist
eines der stärksten Argumente, das für eine Kaufentscheidung überhaupt ins Feld
geführt werden kann. Es befreit den Käufer von dem ansonsten mit dem Kauf
verbundenen Risiko, daß der Wert des Kaufobjekts hinter den Erwartungen
zurückbleibt.
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4.)
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Der Anspruch der Klägerin ist nicht verjährt. Eine kurze Verjährung gilt allenfalls für
Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung, die sich auf typisiertes
Vertrauen gründen (BGHZ 83, 222). Ansprüche aus falscher Beratung, deren Grund die
Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen ist, verjähren in 3O Jahren ( BGH NJW
1984, 2524; WM 199O, 145, 148).
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5.)
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Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin den Schaden zu ersetzen, den sie dadurch erlitten
hat, daß sie auf die Einlösung des ihr gegebenen Rücknahmeversprechens vertraut hat.
Da sie die Wohnung, wie ausgeführt, ohne das Rücknahmeversprechen nicht gekauft
hätte, ist sie so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn sie nicht gezeichnet hätte. Dies
bedeutet, daß sie von der Beklagten zu 2) Ersatz aller Aufwendungen Zug um Zug
gegen die Übereignung der jetzt noch in ihrem Eigentum stehenden Wohnung
beanspruchen kann.
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Dem Grunde nach ist daher der mit der Berufung weiter verfolgte Zahlungsanspruch, der
Gegenstand der erstinstanzlichen Anträge zu 1) und 2) b) ist, gerechtfertigt. Beide
unterliegen allerdings der Einschränkung, daß sie nur Zug um Zug gegen die
Übereignung der Wohnung zu erfüllen sind. Die Entscheidung darüber kann dem
Betragsverfahren vorbehalten bleiben (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 18. Auflage, § 3O4
Rn. 9). Der Feststellungsantrag ist dagegen entscheidungsreif. Er ist im Hinblick darauf,
daß die Klägerin noch laufend Zahlungen an die Banken zu erbringen hat, zulässig und
begründet.
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Zum Umfang der von der Klägerin an die Beklagte zu 1) und die BSV-Bank gezahlten
Zins- und Tilgungsbeträge und der damit zu saldierenden Mieteinnahmen bedarf es
weiterer Aufklärung.
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Was die zwischen den Parteien umstrittene Anrechenbarkeit der Steuervorteile betrifft,
so weist der Senat für das Betragsverfahren auf folgendes hin:
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Nach den Regeln über die Vorteilsausgleichung ist grundsätzlich ein auf den Schaden
anzurechender Vorteil auch dann gegeben, wenn infolge der Schädigung die von dem
Geschädigten an sich geschuldeten Steuern weggefallen oder gemindert sind (BGHZ
53, 132, 134). Bei der Einkommensteuer wird aber der anrechenbare Steuervorteil
grundsätzlich dadurch aufgewogen, daß der Geschädigte die Schadensersatzleistung
zu versteuern hat (BGHZ 53, 132, 138; 74, 1O3, 116). Von einer Gegenüberstellung der
durch die Schädigung erlangten Vorteile und der von der Schadensersatzleistung zu
entrichtenden Steuer kann nach § 287 ZPO abgesehen werden, weil eine bis ins letzte
exakte Errechnung der Steuerbeträge angesichts der vielfältigen Besonderheiten und
Möglichkeiten der konkreten Besteuerung und ihrer verschiedenartigen Entwicklung in
verschiedenen Besteuerungszeiträumen einen unverhältnismäßigen hohen Aufwand
erfordern würde (BGHZ 84, 244, 254 f.).
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Hiernach braucht sich die Klägerin die Steuervorteile, die ihr durch die Absetzung von
Werbungskosten zugeflossen sind, nicht anrechnen zu lassen, denn insoweit bilden die
zu erstattenden Aufwendungen sogenannte negative Werbungskosten, die als
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind (vgl. BFH BStBl 1965
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III, 67; BStBl 1968 II 16O, 161).
Anders verhält es sich dagegen bei den Absetzungen für Abnutzung (AfA), durch die der
Grundstückskaufpreis mit einem jährlichen Satz von 2 % steuermindernd geltend
gemacht werden konnte. Die dadurch erlangten Vorteile werden durch die Rückgewähr
des Kaufpreises nicht wieder ausgeglichen, da der Erlös aus der Veräußerung eines
privatgenutzten Grundstücks, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als
zwei Jahre liegen, nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 a) EStG nicht zu versteuern ist (vgl.
BGH NJW 199O, 571). Die durch die Berücksichtigung der AfA ersparten Steuerbeträge
muß sich die Klägerin daher im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen.
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Die Zurückverweisung der Sache in die erste Instanz beruht auf § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO.
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Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer: 22O.3O5,28 DM.
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