Urteil des OLG Köln vom 12.04.1996
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Oberlandesgericht Köln, 20 U 166/95
Datum:
12.04.1996
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
20. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
20 U 166/95
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 16 O 358/94
Schlagworte:
Untervermietung Gewerberaum Kleintierarztpraxis Zahnarztpraxis
Normen:
BGB § 549 Abs. 1 Satz 2
Leitsätze:
1. Der Verweigerung der Untervermietung steht § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB
nicht entgegen, wenn damit, ungeachtet der Person des Untermieters,
eine wesentliche Änderung der Nutzung der Mietsache verbunden ist. 2.
Das ist der Fall, wenn in den Mieträumen anstelle einer Zahnarztpraxis
eine Kleintierarztpraxis betrieben werden soll.
Rechtskraft:
rechtskräftig
Tenor:
Die Berufung der Kläger gegen das am 9. August 1995 verkündete Urteil
der 16. Zivilkammer - Einzelrichter -des Landgerichts Köln - 16 0 358/94
- wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die
Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
1
Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht
angenommen, daß das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern mit
Schreiben vom 16.05.1994 ausgesprochene Kündigung nicht zum 31.12.1994 beendet
worden ist, weil sie zur Kündigung nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB nicht befugt waren.
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Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung wäre nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB nur
dann gerechtfertigt, wenn die Beklagte ihre Zustimmung zu der von den Klägern
angestrebte Untervermietung verweigerte, obwohl hierfür in der Person des
Untermieters kein wichtiger Grund vorlag, der die Weigerung der Erlaubnis zur
Gebrauchsüberlassung an diesen als berechtigt erscheinen ließe.
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Hierbei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß der Mieter nur kündigen darf,
wenn ein triftiger, nach den Umständen des Einzelfalles die Verweigerung
rechtfertigender Grund in den persönlichen Verhältnissen des Untermieters nicht
vorliegt; wobei bei der Beurteilung dieser Frage dem richterlichen Ermessen ein weiter
Spielraum einzuräumen ist (Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., § 549, Rn. 35 unter Hinweis
auf die Protokolle der II. Kommission, 185).
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Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang gestützt auf die von ihm zitierte
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Rechtsprechung und Kommentarliteratur (OLGE Hamburg 13, 364; OLG Nürnberg, WuM
1967, 202; OLG Koblenz, NJW-RR 1986,1343; RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., § 549, Rn. 27;
Soergel/Kummer, 11. Aufl, § 549, Rn 14) im Ergebnis zu Recht darauf abgestellt, daß
dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht zusteht, wenn mit der Absicht
der Untervermietung eine nicht unwesentliche Änderung des Vertragszwecks,
insbesondere eine einseitige Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzungsart
verbunden ist. Hierbei handelt es sich allerdings um eher objektive, von der konkreten
Person des in Aussicht gestellten Untermieters losgelöste Umstände. Es erscheint
deshalb zweifelhaft, ob die Regelung des § 549 Abs. 1 Nr. 2 BGB auch anwendbar ist,
wenn die erstrebte Untervermietung zu einer über die Grenzen des § 157 BGB
hinausgehenden Änderung des vertraglich vereinbarten Gegenstands der
Gebrauchsüberlassung führt, während wichtige Gründe in der Person des Untermieters
selbst nicht in Rede stehen. Das OLG Hamburg (OLGE 13, 364) weist in diesem
Zusammenhang darauf hin, daß mit dem vereinbarten Vermietungszweck der dem
Mieter überlassene Gebrauch der Räume eingeschränkt werde und diese
Einschränkung auch für den Fall der Untervermietung maßgeblich bleibe. § 549 Abs. 1
S. 2 BGB beschränke das Belieben des Vermieters aber nur dahin, daß ein Untermieter,
gegen dessen Person nichts Begründetes vorliege, nicht zurückgewiesen werden dürfe.
Aus einer solchen Beschränkung folge jedoch nicht, daß der Vermieter auch jeden
Gewerbebetrieb eines seiner Person nach nicht zu beanstandenden Untermieters zu
dulden habe. Danach wäre ein außerordentliches Kündigungsrecht in Fällen der
Ablehnung der zu einer Änderung der vertraglichen Nutzung führenden
Untervermietung ungeachtet der Frage ausgeschlossen, ob dafür ein wichtiger Grund
vorliegt. Ob dieser Auffassung der Vorzug zu geben ist, bedarf hier keiner
abschließenden Stellungnahme.
Auch wenn man die mit einer Untervermietung etwa verbundene Änderung der
vertraglichen Nutzung zu den persönlichen Verhältnissen des Dritten im Sinne des §
549 Abs. Satz 2 BGB zählt, kann der Änderung des Vertragszecks bei der Prüfung der
Frage, ob die Untervermietung aus wichtigem Grund verweigert wird, nach allgemeiner
Auffassung (OLG Nürnberg aaO; OLG Koblenz aaO,, RGRK/Gelhaar, aaO, 12. Aufl., §
549, Rn. 27; Soergel/Kummer, 11. Aufl, § 549, Rn 14) jedenfalls entscheidende
Bedeutung zukommen (so auch Staudinger/Emmerich aaO, Rn. 36 unter Hinweis auf
OLG Hamburg aaO).
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So liegt es hier. Die Verweigerung der Untervermietung an den von den Klägern
benannten Tierarzt, den Zeugen Dr. F.L. erfolgte aus wichtigem Grund, weil mit der
Untervermietung eine wesentliche Änderung des Hauptmietvertrags verbunden
gewesen wäre. Nach § 1 des Mietvertrages wurden die Mieträume "zum Betriebe einer
Zahnarztpraxis mit Labor" vermietet. Änderungen dieses Nutzungszwecks bedurften
nach § 9 Nr. 1 des Vertrages der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Daß der von
dem angekündigten Untermieter beabsichtigte Betrieb einer Tierarztpraxis für Kleintiere
eine wesentliche Änderung des vertraglich vereinbarten Vertragsgegenstands darstellt,
hat das Landgericht im einzelnen zutreffend dargelegt. Dabei hat es entgegen der
Auffassung der Kläger auch nicht etwa erforderliche Umbaumaßnahmen als
ausschlaggebend herangezogen, sondern zutreffend auf die erhebliche Änderung der
vertraglich vereinbarten Art der Nutzung abgestellt.
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Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, der Beklagten sei es verwehrt, die
Änderung der vertraglich vereinbarten Art der Nutzung geltend zu machen, weil sie es
versäumt habe, dies zur Begründung ihrer Weigerung mitzuteilen. Richtig ist zwar, daß
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der Vermieter ihm zum Zeitpunkt der Kündigung bekannte Gründe nicht mehr
nachschieben darf, wenn er die Verweigerung zuvor, sei es auf Nachfrage des Mieters
oder ungefragt in anderer Weise begründet hat (RGZ 74, 176, 178; 92, 118, 120; KG
OLGE 22, 249; RGRK-Gelhaar aaO Rdnr. 9; Soergel/ Kummer aaO RN 16;
Staudinger/Emmerich aaO Rn 32; Münchener Kommentar-Voelskow, 2. Aufl., § 549
Rdnr. 19). Tatsächlich hat aber die Beklagte vor der Kündigung der Kläger die
Verweigerung ihrer Zustimmung nicht begründet. Die von der Beklagten etwa im
Schreiben vom 06.05.1994 verlangte Demontage der von den Kläger installierten
Rohrleitungen war lediglich eine Voraussetzung für ihr Angebot, mit dem Zeugen Dr. L.
als Nachmieter einen neuen Mietvertrag abschließen zu wollen.
Demgegenüber blieb die im vorangehende Absatz des Schreibens ausgesprochene
Ablehnung einer Untervermietung unbegründet.
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Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte von sich aus auch nicht
verpflichtet, die Gründen zu nennen, die sie zu dieser Ablehnung bewogen (RGZ aaO;
KG aaO; RGRK-Gelhaar aaO; Soergel/ Kummer aaO; Staudinger/Emmerich aaO;
Münchener Kommentar-Voelskow aaO).
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Nach allem war der Berufung der Erfolg zu versagen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
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Brufungsstreitwert und Beschwer der Kläger:
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24.334,44 DM (§ 16 Abs. 1 GKG).
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