Urteil des OLG Köln, Az. 16 Wx 105/98

OLG Köln (antragsteller, preis, gutachten, angemessenheit, verwaltung, ergebnis, fernwärme, ermittlung, beschwerdekammer, anlage)
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 105/98
Datum:
10.08.1998
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 105/98
Vorinstanz:
Landgericht Köln, 29 T 180/94
Tenor:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vom 9.4.1998
wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 18.
März 1998 - 29 T 180/94 - aufgehoben und die Sache zur erneuten
Behandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des weiteren
Beschwerdeverfahrens - an das Landgericht Köln zurückverwiesen.
Gründe
1
I.
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Die beteiligte WEG sowie drei weitere Großwohnanlagen sind Teil des Ende der
60er/Anfang der 70er Jahre errichteten R.parks in K.. Zu der
verfahrensgegenständlichen Wohnanlage gehört ein Heizkraftwerk, an dem ebenfalls
Sondereigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung werden die
Wohnungs-und Teileigentümer der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft
sowie die der Parallelverfahren verpflichtet, die Beheizung der Wohnungs-und
Raumeinheiten "durch den jeweiligen Betreiber des Heizwerkes des Objekts R.-R.park
gegen angemessenes Entgelt zu dulden ". Derzeit hat die Eigentümerin des
Heizwerkes das Werk einschließlich der technischen Einrichtungen an die Bet. zu 3)
verpachtet. Wegen Auslaufens des ursprünglichen Wärmelieferungsvertrages hat die
Eigentümerversammlung am 21.6.1991 unter TOP 7 mit einfacher Mehrheit
beschlossen, den Wärmelieferungsvertrag ab 1.7.1991 zu im wesentlichen
unveränderten Bedingungen, jedoch mit geänderten Preisen, und zwar Grundpreis zu
DM 4,95, Arbeitspreis zu DM 59,05/MW und einer Preisgleitklausel fortzusetzen.
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Gegen diese Beschlußfassung wenden sich die Antragsteller. Sie sind der Ansicht, die
Bet. zu 3) biete ihre Leistungen zu überhöhten, nicht mehr angemessenen Preisen an;
die Preisgleitklausel sei im übrigen in dieser Fassung nicht wirksam.
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Das Amtsgericht hat dem Antrag nach Einholung eines Sachverständigengutachtens
stattgegeben. Nach neuerlicher gutachtlicher Stellungnahme durch zwei weitere
Sachverständige, wobei einer ergänzend mündlich angehört worden ist, hat das
Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, die
Preisgestaltung sei noch angemessen und die Gleitklausel nicht zu beanstanden.
Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Sie halten
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das letzte Gutachten (Dr. E. ) für lückenhaft; ferner habe die Beschwerdekammer
dieses nicht zutreffend gewürdigt.Insbesondere die Preisgleitklausel sei nicht haltbar.
II.
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Das gem. §§ 45 Abs.1 WEG, 27 Abs.1 , 29 FGG zulässige Rechtsmittel führt zur
Aufhebung und Zurückverweisung. Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht
rechtsfehlerfrei, da das der Entscheidung zugrunde gelegte Gutachten des
Sachverständigen Dr.E. unvollständig ist, §§ 29 FGG, 550 ZPO. Die von ihm
ermittelten Preise betreffen nämlich lediglich die hier verfahrensgegenständliche
Anlage, nicht jedoch die Wohnanlagen T. und C. der Parallelverfahren, bei denen sich
möglicherweise abweichende Vergleichspreise pro m ² errechnen. Das Landgericht
hat versäumt, hierzu noch gutachtliche Feststellungen zu veranlassen, §§ 12, 15 FGG.
Da sich die Zulässigkeit der Wärmelieferungsverträge für die drei Wohnanlagen nur in
ihrer Gesamtheit beurteilen läßt - die Preisbildung der Bet. zu 3) hängt wesentlich vom
Lieferumfang ab, und bei Ausfall zweier Wohnanlagen muß möglicherweise anders
kalkuliert werden -, kann der im übrigen nicht zu beanstandende Eigentümerbeschluß
zum neuen Wärmelieferungsvertrag für die hier in Frage stehende Wohnanlage derzeit
keinen Bestand haben, solange ungeklärt ist, ob die entsprechenden Beschlüsse in
den anderen Wohnanlagen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und damit die
beschlossenen Fernwärmeverträge wirksam werden.
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Die Beweiswürdigung des Landgerichts in den beiden Parallelverfahren ist
unzureichend, weil der Sachverständige Dr.E., auf dessen Erkenntnisse sich die
Entscheidung der Beschwerdekammer im wesentlichen stützt, bei der Ermittlung des
m²-Preises nicht auch die Verhältnisse in den Anlagen T. und C. berücksichtigt hat.
Die von ihm errechneten Durchschnittspreise beziehen sich ausdrücklich auf die
Wohnanlage A. (s.Gutachten S.6 ff ). Sowohl die Größenverhältnisse wie die
Verbrauchswerte sind in den drei Anlagen unterschiedlich, wie das Gutachten B.
ausweist (vgl. dort ins. Tabelle 1). Dieser Gutachter errechnet dementsprechend auch
unterschiedliche spezifische Wärmepreise für die drei Wohnanlagen (S. 9 des
Gutachtens ).
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Eine Ergänzung des Gutachtens Dr.E. in Anbetracht der Verbrauchswerte der beiden
weiteren Anlagen ist deshalb erforderlich. Es ist nach dem jetzigen Verfahrensstand
nicht auszuschließen, daß der Durchschnittspreis pro m² in den anderen
Wohnanlagen (geringfügig) anders ausfällt, evtl. etwas höher liegt, wofür das
Sachverständigengutachten B. gewisse Anhaltspunkte bietet( vgl. dort S.9 ). Im
Anschluß daran wird der Sachverständige zur Angemessenheit der für die weiteren
Wohnanlagen errechneten Preise Stellung nehmen.
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Bei einer isolierten Betrachtung der Verhältnisse der hier betroffenen Wohnanlage ist
die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Zu Recht hat es die
Wärmepreise, die sich aufgrund des neuen Liefervertrages errechnen, noch als
angemessen erachtet, so daß der Vertragsabschluß im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung liegt, § 21 Abs. 3 WEG.
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Bei der Beurteilung der Angemessenheit der von dem Heizwerkbetreiber angebotenen
Preise hat das Gericht der Tatsacheninstanz einen gewissen Spielraum zu beachten,
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innerhalb dessen der "angemessene Preis" liegt, auf den die Teilungserklärung Bezug
nimmt. Die Anwendung dieses (unbestimmten) Rechtsbegriffes verlangt zweifelsohne
nicht, daß die Verwaltung gehalten ist, Verträge über Wärmelieferung ausschließlich
zu den niedrigst möglichen Preisen abzuschließen. Vielmehr kann sie im Rahmen des
für sie bestehenden Spielraumes durchaus höhere, auch über dem Durchschnitt
liegende Preise akzeptieren, wenn dem andere Vorteile gegenüberstehen. Ein solcher
Vorteil liegt im vorliegenden Fall darin, daß die Fernwärme von einem ortsnahen
Heizwerk geliefert wird und dadurch Serviceleistungen, insbesondere bei notwendigen
Reparaturen oder in Notfällen schneller und u.U. effektiver erbracht werden können.
Demnach ist die landgerichtliche Entscheidung auf der Grundlage des
Sachverständigengutachtens nicht zu beanstanden.
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Das gutachtliche Ergebnis beruht auf einem Vergleich der Preise von acht
Versorgungsanlagen im Rheinland. Hierbei liegen die Preise zweier Anlagen ähnlich
hoch wie die der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage. Dieses Ergebnis ändert
sich letztlich nicht, wenn statt des vom Sachverständigen angesetzten Anschlußwertes
von 562 kW (vgl. S. 7) der für die Anlage A. zutreffende Wert von 593 kW (1991 )
eingesetzt wird. Danach errechnet sich für 1991 ein Durchschnittspreis von ca. 15,4o
DM/m², der ebenfalls noch nicht die beiden in Bezug genommenen Vergleichspreise
deutlich übersteigt und im übrigen noch unter dem Preis einer anderen K. Wohnanlage
liegt ( S. 11/12 des Gutachtens). Entgegen der Meinung der Antragsteller ist aus den
oben dargelegten Gründen ein geringfügig über sämtlichen weiteren zu
Vergleichszwecken ermittelten Preise angesiedelter Preis noch angemessen, da die
erwähnte Bandbreite damit nicht überschritten ist. Die von dem Sachverständigen für
die Folgejahre berechneten Preise der Wohnanlage liegen in der Regel noch unter
den Vergleichspreisen (S. 9 f ).
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Das Landgericht war auch nicht zu einer weiteren Aufklärung durch Einholung weiterer
Sachverständigengutachten oder nochmaliger Befragung des SV Dr. E. verpflichtet.
Vielmehr hat der Sachverständige sich ausreichend um die Ermittlung vergleichbarer
Daten bemüht; die Zahl von acht Vergleichsanlagen in ähnlicher örtlicher Lage - ohne
Berücksichtigung der Wärmepreise der Stadtwerke - ist ausreichend in Anbetracht der
beschränkten Anzahl vergleichbarer Objekte in näherer Umgebung. Die weiteren
Angriffe der Rechtsbeschwerdebegründung gegen das Gutachten greifen ebenfalls
nicht durch. Die Antragsteller gehen fehl mit ihrer Meinung, sämtliche preisbildenden
Faktoren müßten entweder von den Beteiligten oder dem Sachverständigen offen
gelegt werden, um einen "angemessenen Preis " zu ermitteln. Vielmehr ist der letztlich
vom Verbraucher zu zahlende Endpreis für die Feststellung der Angemessenheit
entscheidend. Auch der Hinweis auf die Kontrolle der Preisgestaltung
marktbeherrschender Unternehmen wie Fernwärmeversorger liegt neben der Sache.
Für die Überprüfung, ob der angebotene Preis angemessen iSd. der Vorschrift der
Teilungserklärung ist, ist entscheidend, zu welchen Preisen Fernwärme für
vergleichbare Wohnanlagen angeboten wird. Bei der Ermittlung eines Marktpreises
iSd. §§ 103 ff GWB spielen hingegen (auch) andere Kriterien eine Rolle, so daß der
dort vorgesehen Maßstab nicht für die Bestimmung des Rechtsbegriffs
"angemessenes Entgelt" (vgl. Kramm, BB 1990,436 zu §§ 103 ff GWB ) herangezogen
werden kann.
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Zu Recht hat das Landgericht auch die Preisgleitklausel der Bet. zu 3) als zulässig
angesehen, so daß die Beschlußfassung der Eigentümerversammlung auch zu
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diesem Punkt nicht zu beanstanden ist. Die generelle Zulässigkeit einer
Preisgleitklausel für Versorgungsverträge ergibt sich bereits aus § 24 Abs. 3
AVBFernwärmeV v. 20.6.1980 in der Fassung vom 19.01.1989 (BGBl. I, S. 109). Den
dort aufgestellten Anforderungen genügt die vorliegende Klausel. Sie berücksichtigt
sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme (
insbes. durch den Anteil der Fixkosten und des Lohnes ), als auch die jeweiligen
Verhältnisse auf dem Wärmemarkt. Die maßgeblichen Berechnungsfaktoren
(Fixkosten, Lohn, Material ) entsprechen, wie die Sachverständigen übereinstimmend
angeben, der Üblichkeit und sind im übrigen in verständlicher Form ausgewiesen. Der
prozentuale Anteil der Brennstoffkosten ist ferner gesondert angegeben (§ 24 Abs. 3,
S. 3 AVBFernwärmeV). Die Antragsteller beanstanden zu Unrecht die gewählte
prozentuale Aufteilung. Wie der Sachverständige Prof. B. aufgezeigt hat, bestehen
durchaus verschiedene Möglichkeiten der Aufteilung. Daß ein relativ geringer
Prozentsatz für anfallende Lohnkosten die Wohnungseigentümer benachteiligen
könnte, wird im übrigen nicht deutlich.
Nach alledem entspricht die Billigung der Vertragsverlängerung zu den hier
vorliegenden Bedingungen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern - nach ergänzender
Stellungnahme des Sachverständigen Dr.E. -die angebotenen Bedingungen auch in
den beiden anderen Wohnungseigentümergemeinschaften noch im Rahmen der
Angemessenheit liegen und es dementsprechend bei diesem Angebot der Bet. zu 3)
bleibt.
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Das Landgericht wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu
entscheiden haben, so daß eine Kostenentscheidung derzeit nicht veranlaßt ist.
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Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens, insoweit unter Abänderung der
landgerichtlichen Festsetzung, und des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 27.500,- DM.
Gem. § 48 Abs.3 WEG ist der Gegenstandswert mit 1/4 des Gesamtvolumens der
jährlichen Fernwärmekosten anzusetzen, da die gesamten Fernwärmekosten im Streit
stehen( vgl. Bärmann/Merle, WEG, 7. Aufl., § 48 Rz. 22).
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