Urteil des OLG Köln, Az. 3 U 156/98

OLG Köln: culpa in contrahendo, treu und glauben, lebensversicherung, auszahlung, wechsel, eigentumswohnung, bürgschaft, disagio, eigenkapital, verkehrswert
Oberlandesgericht Köln, 3 U 156/98
Datum:
29.10.1999
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 U 156/98
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 8 O 226/97
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Juli 1998 verkündete
Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 O 226/97 - wie
folgt abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die
Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die
Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von
17.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in glei-cher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die
Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer
Deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Genossenschafts- oder
Volksbank zu leisten.
T a t b e s t a n d :
1
Die Kläger verlangen Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit der Beklagten
geschlossenen Kauf- und Werklieferungsvertrages über eine zu Anlagezwecken
erworbene Eigentumswohnung.
2
Mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1992 - UR-Nr.: E 5357/1992 des Notars Dr.
E. in K. - (Bl. 17 ff. d.A.) kauften die Kläger von der Beklagten, die als Bauträger in E. die
Wohnungseigentumsanlage "A. d. G." mit 124 Eigentumswohnungen erstellte, die im
Aufteilungsplan mit Nr. 49 bezeichnete 36, 49 qm große Wohnung. Für die Kläger
handelte dabei entsprechend der Prospektkonzeption eine "Abwicklungsbeauftragte",
die Fa. C. Steuerberatungsgesellschaft mbH mit Sitz in K., aufgrund eines von ihr
angenommenen notariellen Angebots der Kläger zum Abschluss eines
Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht vom 07.12.1992 - UR-Nr.: 1138/1992 des
Notars P. in S. (Bl. 577 ff. d. A.). Der Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sollte
sich nach der von der Fa. C. unter dem 26.08.1992 vor Notar Dr. Z. in K. - UR-Nr.: Z
2616/1992 - errichteten Stammurkunde (Anlage B 2 im AH zum Schriftsatz vom
11.07.1997 Bl. 101 d.A.) richten. Der Kaufpreis betrug 165.080,00 DM, der zu
finanzierende Gesamtaufwand sollte 218.215,00 DM ausmachen, darin enthalten
diverse Dienstleistungen wie Finanzierungsvermittlung, Nebenkostengarantie,
Mietgarantie, technischer Baubetreuungsvertrag und Zinsgarantievertrag, deren Kosten
als Werbungskosten abzugsfähig sein sollten.
3
Für die Wohnungseigentumsanlage und die vertragliche und steuerliche Konzeption
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warb die Beklagte mit einem von ihr erstellten Prospekt (Anlage B 1 im AH zum
Schriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.). Zum Vertrieb der Wohnungen bediente sich
die Beklagte diverser Finanz- und Anlageberater.
Zu dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Kläger kam es durch die Vermittlung
des Zeugen O., der im Herbst 1992 Kontakt zu den Klägern aufnahm und ihnen die
streitgegenständliche Immobilie anbot, weil bei den Klägern Handlungsbedarf
hinsichtlich der Steuer und der Altersversorgung bestehe. Der Erwerbspreis sollte
komplett fremdfinanziert werden. Die bei der Fremdfinanzierung entstehenden Kosten
sollten durch die Steuervergünstigungen und die Mieteinnahmen abgedeckt sein. Der
Zeuge O. erstellte für die Kläger ein "persönliches Berechnungsbeispiel" für die
ErwerbspH.e und das erste Vermietungsjahr (Bl. 60 ff. d.A.), wobei er aufgrund der
Angaben der Kläger von einem zu versteuernden Einkommen von 100.000,00 DM
ausging. Im Erwerbsjahr sollte ein Liquiditätsüberschuss von 4.267,00 DM erwirtschaftet
werden; in der VermietungspH.e sollte sich vor Tilgung eine Zuzahlung von 32,40 DM
bzw. 52,00 DM monatlich ergeben. Die Tilgung sollte über eine Lebensversicherung
erfolgen, für die eine monatliche Prämie von 290,90 DM zu entrichten war.
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Der Gesamtaufwand von 218.215,00 DM wurde wie folgt fremdfinanziert:
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Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank gemäß
Darlehensvertrag vom 21./22.12.1992 (Bl. 66 f. d.A.) über 165.080,00 DM bei 90
%iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 10,1 % und einem effektiven
Jahreszinssatz von 13,62 %. Die Tilgung dieses Darlehens erfolgte durch
Abschluss einer Lebensversicherung bei der Berlinischen Lebensversicherung
gemäß Versicherungsschein vom 26.01.1993 (Bl. 68 ff. d.A.) zu einer
Jahresprämie von 3.314,30 DM (= monatlich 290,82 DM). Unter dem 1./14.10.1993
wurden entsprechend dem Wunsch der Kläger die Darlehenskonditionen dahin
angepasst, dass der Nominalzinssatz auf 6,43 % entsprechend einem
anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,08 % für die Dauer von 10 Jahren bis
zum 31.10.2003 festgelegt wurde (Bl. 573 ff. d.A.).
7
Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über
53.153,00 DM gemäß Darlehensvertrag vom 1./4.10.1993 (Bl. 63 ff. d.A.) bei 90
%iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 6,35 %, einem Effektivzinssatz von
8,11 % und einer Tilgung von 1,5 % p.a.
8
Bei den Vertragsabschlüssen wurden die Kläger jeweils durch die Fa. C. aufgrund der
ihr erteilten Vollmacht vertreten.
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Das an sich erforderliche Eigenkapital finanzierten die Kläger im Februar 1995 durch
ein weiteres Darlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über 12.000,00
DM.
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Der Zeuge O. stellte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.1992 (Bl. 82 d.A.) für seine
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Vermittlung eine "Auftrags- und Bearbeitungsgebühr" von 3 % des Gesamtaufwandes
zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 7.472,95 DM in Rechnung, die die Kläger
ausglichen.
Die Kläger haben vorgetragen, der Zeuge O. habe sie falsch beraten, was sich die
Beklagte zurechnen lassen müsse. Er habe die auf sie zukommende Belastung
unzutreffend ermittelt. Die von ihm erstellte Berechnung sei deshalb fehlerhaft, weil das
Damnum überhaupt nicht als Aufwand berücksichtigt werde. Außerdem habe er
keinerlei Angaben zur Werthaltigkeit der Wohnung gemacht. Der Verkehrswert der von
ihnen erworbenen Wohnung habe nämlich lediglich einen Bruchteil des von ihnen
aufzubringenden Gesamtaufwandes ausgemacht. Ferner habe der Zeuge O. nicht
darauf hingewiesen, dass die prospektierte Miete von 16,51 DM/qm unrealistisch sei.
Ortsüblich seien allenfalls 10,00 DM bis 12,00 DM gewesen. Auch über die
Wiederverkaufsmöglichkeiten seien sie getäuscht worden. Ferner hätte der Zeuge O.
darauf hinweisen müssen, dass die Tilgung über die Lebensversicherung eine erheblich
teurere Art der Tilgung sei. Schließlich hätte der Zeuge auch auf die wegen der
zahlreichen Dienstleistungen, deren Kosten etwa 25 % des Gesamtaufwandes
betrügen, stark verringerte Rentabilität der Anlage hinweisen müssen.
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Die Kläger haben beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen eines von ihnen zu beauftragenden
Notars 230.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug
gegen Abgabe folgender notariell zu beurkundender Willenserklärungen:
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"Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt A. d. G. in E. gelegenen und im
Grundbuch E. des Amtsgerichts E., Bl. 9549, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 49
mitsamt Garagenstellplatz Nr. 156.
15
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die H.
Baubetreuung GmbH zu übertragen, frei von der in Abteilung III des
Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und
Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM.
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Wir erteilen hiermit der Fa. H. Baubetreuungs GmbH die Vollmacht, in unserem Namen
und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu
erklären.
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Wir erteilen der H. Baubetreuungs GmbH weiter, unter der aufschiebenden Bedingung,
dass Zahlungseingang in Höhe von 218.215,00 DM auf dem Konto des beauftragten
Notars erfolgt ist, die Vollmacht, alle weiteren für die Eintragung der H. Baubetreuungs
GmbH als Eigentümer erforderlichen Erklärungen abzugeben.
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Wir erklären unser Einverständnis mit einer Weisung der H. Baubetreungs GmbH an
den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in
Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen
Hypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM zu verwenden. Ein
überschießender Geldbetrag ist an uns auszuzahlen".
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Die Beklagte hat
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Klageabweisung beantragt.
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Sie hat gemeint, ein eventuelles Fehlverhalten des Zeugen O. sei ihr nicht zuzurechnen.
Abgesehen davon sei die Beratung nicht fehlerhaft. Auch der Prospekt sei nicht zu
beanstanden.
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Durch Urteil vom 15.07.1998 (Bl. 338 ff. d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen
wird, hat das Landgericht die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur
Zahlung von 225.677,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.06.1997 Zug um Zug gegen
Abgabe der im Klageantrag aufgeführten Willenserklärung verurteilt. Zur Begründung
hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die Beklagte einen Anspruch auf
Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf Rückzahlung des
Gesamtaufwandes 218.215,00 DM zuzüglich der an den Zeugen O. gezahlten
Vermittlungsgebühr von 7.462,95 DM, insgesamt also 225.677,95 DM. Der Zeuge O.
habe sie im Zuge der Werbung zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung
fehlerhaft beraten. Den Klägern sei es nicht nur um Steuerersparnisse, sondern eine
gewinnbringende Vermögensanlage gegangen, die auch der Altersvorsorge hätte
dienen sollen. Eine an diesen Anlagezwecken orientierte Beratung habe daher nicht nur
eine Renditerechnung zu enthalten, die die Finanzierungskosten vollständig (also
inklusive Damnum) berücksichtige, sondern müsse auch Angaben über die
Werthaltigkeit des zu veräußernden Grundbesitzes vermitteln, wobei der Wert der
Immobilie bei einer Weiterveräußerung zumindest annäherungsweise anzugeben sei.
Ob die Angaben im Prospekt und diejenigen des Zeugen O. diesen Anforderungen
gerecht würden, könne offen bleiben. Die von dem Zeugen den Klägern vorgelegte
Ankaufsberechnung sei jedenfalls deshalb fehlerhaft, weil das Damnum als
vorweggenommener Zins unberücksichtigt geblieben sei. Dem stehe nicht entgegen,
dass in dem von der Beklagten herausgegebenen Prospekt die Besonderheiten der
Finanzierung bei Inanspruchnahme eines Damnums angesprochen seien und der
Zeuge O. - wie von der Beklagten behauptet - mit den Klägern das Thema "Disagio"
erörtert habe. Es sei nämlich nicht ersichtlich, dass der Zeuge O. darüber aufgeklärt
habe, welche Belastung konkret aus der Inanspruchnahme des Damnums resultiere.
Ein lediglich abstrakter Hinweis auf die aus der Inanspruchnahme eines Damnums
resultierenden Folgen reiche nicht aus.
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Die Beklagte müsse sich das Verhalten des Zeugen O. gemäß § 278 BGB zurechnen
lassen, selbst wenn sie nicht unmittelbar mit ihm in Rechtsbeziehungen gestanden
habe; denn er habe die der Beklagten an sich obliegenden Aufklärungspflichten
wahrgenommen. Dass der Zeuge im Zuge seiner Tätigkeit möglicherweise zugleich als
Berater der Kläger oder als Makler tätig geworden sei, stehe einer Zurechnung nicht
entgegen. Es sei davon auszugehen, dass die Kläger den Erwerb ohne die zum
Schadensersatz verpflichtende Handlung nicht getätigt hätten. Der Kaufvertrag sei
daher rückabzuwickeln. Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung habe
die Beklagte den gesamten Erwerbsaufwand in Höhe von 225.677,95 DM
zurückzuzahlen. Der Anspruch sei auch nicht verjährt; die Verjährungsfrist betrage
gemäß § 195 BGB 30 Jahre.
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Gegen dieses ihr am 23.07.1998 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 21.08.1998
Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 23.11.1998
begründet.
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Sie macht geltend, die Bedeutung des Damnums sei im Prospekt richtig dargestellt. Sie
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bestreitet, dass die Berechnungsbeispiele (Bl. 60 ff. d.A.) von dem Zeugen O. ausgefüllt
worden seien und dieser falsche Angaben zum Damnum gemacht habe. Im Übrigen
seien sich die Kläger - der klagende Ehemann ist unstreitig Geschäftsführer einer GmbH
(Speditionsunternehmen) - über die Bedeutung des Damnums im Klaren gewesen.
Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, hätten sie den Vertrag
geschlossen, da sie gerade für das Jahr 1992 noch hätten Steuern sparen wollen.
Das Verhalten des Zeugen O. brauche sie sich nicht zurechnen zu lassen, da dieser
regelmäßiger Finanzberater der Kläger und in ihre - der Beklagten -
Vermarktungsbemühungen nie eingeschaltet gewesen sei. Es seien auch keine
unrichtigen oder unvollständigen Angaben zum Wert der Wohnung und zur Höhe des
erzielbaren Mietzinses gemacht worden. Der Kaufpreis liege im unteren Bereich für
vergleichbare Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt in E.. Der Verkäufer brauche seine
Kalkulation, insbesondere die Innenprovisionen, nicht offenzulegen und könne auch
keine Angaben zu einem Veräußerungserlös in der Zukunft machen. Das
Finanzierungskonzept über eine Lebensversicherung sei günstiger als ein
Annuitätendarlehen. Bei der Schadensberechnung müssten sich die Kläger die
Steuervorteile und den Rückkaufswert der Lebensversicherung anrechnen lassen. Im
Übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung mit Hinweis auf Ziff. 6 der auf
der Rückseite des von den Klägern dem Zeugen O. erteilten Auftrages vom 07.12.1992
abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach gegen den Vermittler
gerichtete Schadensersatzansprüche spätestens 3 Jahre nach Kauf, Beitritt bzw.
Zeichnung verjähren.
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Die Beklagte beantragt,
28
1.
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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,
30
2.
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ihr zu gestatten, eine Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank,
Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.
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Die Kläger beantragen,
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1.
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die Berufung zurückzuweisen,
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2.
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ihnen zu gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer deutschen Großbank,
öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu leisten.
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Sie halten daran fest, dass sie über die Auswirkungen des Damnums nicht richtig
informiert worden seien. Das Berechnungsbeispiel des Zeugen O. sei falsch und
irreführend gewesen. Es hätte mit dem Effektivzins gerechnet werden müssen. Ferner
hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die tatsächlichen Vertriebskosten
mindestens 17 % des Gesamtaufwandes betragen hätten. Die Wohnung habe 1993
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allenfalls einen Verkehrswert von 3.000,00 DM/qm gehabt. Die prospektierte Miete von
16,75 DM/qm sei unrealistisch gewesen. 1997 hätten nur 8,00 DM/qm erzielt werden
können. Eine Aufklärung über die Vor- und Nachteile der Tilgung über eine
Lebensversicherung habe es nicht gegeben. Nach den Grundsätzen der
Vorteilsausgleichung brauchten sie sich nichts anrechnen zu lassen. Auch unter
Berücksichtigung der Steuervergünstigungen und des Rückkaufswerts der
Lebensversicherung verbliebe ihnen ein erheblicher Vermögensschaden, wenn sie das
Objekt Zug um Zug gegen Bezahlung von 225.677,95 DM lastenfrei zurückgäben.
Hilfsweise stützen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Rückabwicklung
des Vertrages darauf, dass die der Fa. C. mit notarieller Urkunde vom 07.12.1992
erteilte Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG
erforderlichen Mindestangaben nichtig sei. Eine Genehmigung der Darlehensverträge
nach § 177 Abs. 1 BGB versagten sie endgültig. Gemäß § 139 BGB sei daher das
gesamte Vertragswerk unwirksam, weil sie ohne gesicherte Finanzierung den Kauf- und
Werklieferungsvertrag nicht geschlossen hätten.
39
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden
Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Urkunden Bezug
genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
41
Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Beklagten hat auch in
der Sache Erfolg.
42
1.
43
Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus Verschulden
bei Vertragsschluss wegen fehlerhafter Beratung über das Anlageobjekt nicht zu.
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Zwar ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte den Klägern
alle Informationen wahrheitsgemäß und vollständig erteilen musste, die für ihren
Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sein konnten (vgl. BGH NJW 82, 1095 u.
83, 1730). Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch darin überein, dass die Beklagte
sich das Verhalten des Zeugen O. grundsätzlich nach § 278 BGB zurechnen lassen
müsste, selbst wenn sie zu diesem in keinerlei Vertragsbeziehungen stand und dieser
zugleich Finanzberater der Kläger war. Es reicht aus, dass der Zeuge über die
Vertriebsbeauftragte der Beklagten und weitere Untervermittler in den Vertrieb
eingeschaltet war und sämtliche Vertragsverhandlungen geführt hat (vgl. BGH NJW 62,
1907; 78, 2144; 82, 2493; 91, 2556 u. 95, 2550; BGH WM 80, 1452 u. 86, 1032; KG
NJW-RR 90, 399).
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Der Auffassung des Landgerichts, die Ankaufsberechnung des Zeugen O. sei fehlerhaft,
weil das Damnum unberücksichtigt geblieben sei, kann jedoch nicht gefolgt werden. Die
Berechnungen sind vielmehr zutreffend und täuschen auch nicht über die Bedeutung
des Damnums. In den Berechnungsbögen (Bl. 60 ff. d.A.) ist aufgeführt, dass die Brutto-
Hypothek inklusive Damnum 218.215,00 DM, die Auszahlung 90 % und das
Eigenkapital 10 %, also 21.822,00 DM betragen sollen. Im Prospekt wird in dem
Berechnungsbeispiel S. 23 und den Erläuterungen S. 32, 36 und 39 zutreffend und in
verständlicher Weise über die Bedeutung des Damnums informiert. Die Kläger haben
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den Prospekt unstreitig vor ihrem Kaufentschluss erhalten und waren damit in der Lage,
sich ausreichend zu informieren. Eine doppelte Aufklärung war seitens der Beklagten
nicht geschuldet. Es kann daher offenbleiben, ob der Zeuge O. tatsächlich die
Berechnungsbögen ausgefüllt und die im Prospekt zum Damnum enthaltenen
Informationen im Einzelnen noch einmal mündlich wiederholt hat. Einer Berechnung mit
dem Effektivzinssatz bedurfte es nicht; denn die Berechnungen dienten der Darstellung,
welche tatsächlichen Belastungen den Klägern im Jahr bzw. Monat entstehen würden.
Die erforderliche Aufwendung von Eigenkapital zum Ausgleich des Damnums wurde
berücksichtigt. Soweit die Kläger mit dem Erwerb der Eigentumswohnung auch eine
Kapitalbildung zur Altersvorsorge bezweckten, hätten sie gegebenenfalls bezüglich der
wirtschaftlichen Rendite gezielt nachfragen und sich beraten lassen müssen.
Im Übrigen kann den Klägern nicht abgenommen werden, dass sie nicht gewusst
hätten, was ein Damnum oder Disagio bedeutet. Der klagende Ehemann betreibt ein
Speditionsunternehmen in der Form einer GmbH und ist deren Geschäftsführer. Bei der
Unternehmensfinanzierung hatte er mit Sicherheit schon mit Krediten oder
Kreditangeboten von Banken zu tun, die ein Disagio enthielten. Einem Kaufmann ist es
geläufig, dass Kredite von Banken entweder unter Einbehaltung eines Damnums zu
einem niedrigeren Zinssatz oder bei 100 %iger Auszahlung zu einem höheren Zinssatz
vergeben werden. Die Kläger haben - wie sich aus dem Schreiben des Zeugen O.
09.12.1992 (Bl. 419 d.A.) ergibt - auch ausdrücklich eine Disagio-Eindeckung in Höhe
von 5 % noch im Jahre 1992 gewünscht, um es steuerlich geltend machen zu können.
Im Übrigen hatten sie tatsächlich eine noch geringere monatliche Belastung, als sie der
Zeuge O. errechnet hatte; denn nach ihrem eigenen Vorbringen und den überreichten
Steuerunterlagen war der Steuervorteil mit 7.970,00 DM um über 2.000,00 DM höher als
die von dem Zeugen O. mit 5.741,00 DM bzw. 5.842,00 DM angenommenen Beträge
(vgl. die Zusammenstellung der Berechnungen Bl. 524 d.A.).
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Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch nicht darin überein, dass die Beklagte den
Wert der Immobilie zumindest annäherungsweise hätte angeben müssen. Auf S. 42 des
Prospekts ist der Gesamtaufwand aufgeschlüsselt. Dabei entfallen auf das Grundstück,
das Gebäude inklusive Vertrieb und Marketing 75,65 %. Die zusätzlichen Leistungen
wie Finanzierungsvermittlung und Garantien waren fakultativ und dienten unter anderem
dazu, den steuerlich absetzbaren Aufwand zu erhöhen. Die Kläger haben sich bewusst
entschieden, sie wahrzunehmen und haben davon auch profitiert, wie z. B. von der
Mietgarantie. Sie können sich daher nicht darauf berufen, die diesbezüglichen
Aufwendungen seien sinnlos gewesen. Dass diese Leistungen nicht Bestandteil des
Verkehrswertes der Wohnung sein konnten, ist selbstverständlich. Den Klägern musste
auch klar sein, dass der Verkehrswert nieder sein musste als der Kaufpreisanteil von
75,65 % des Gesamtaufwandes; denn der Vertrieb und das Marketing waren darin
ausdrücklich enthalten. Über die Höhe der gezahlten Innenprovisionen und ihren
Gewinnanteil war die Beklagte als Verkäuferin nicht aufklärungspflichtig. Wenn den
Klägern der Kaufpreis etwa zu hoch erschienen wäre, hätten sie sich ohne weiteres
über die Preise der in E. angebotenen Neubauwohnungen informieren können. Von der
Beklagten konnten auch keine Angaben über den künftigen Wert der Wohnung im Falle
eines Wiederverkaufs verlangt werden. Angesichts der Schwankungen, denen der
Wohnungsmarkt unterworfen ist, kann ohnehin keine sichere Zukunftsprognose gestellt
werden, jedenfalls nicht für längere Zeiträume. Insofern kann den auf S. 3 des Prospekts
wiedergegebenen Angaben und dem Diagramm, das nur bis zum Jahr 1995 reicht,
keine Falschinformation seitens der Beklagten beigemessen werden.
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Entsprechendes gilt über die Höhe der erzielbaren Miete. Dass die Garantiemiete
absichtlich zu hoch angesetzt worden sein könnte, um die Erzielbarkeit hoher Mieten zu
suggerieren, kann nicht angenommen werden. Die gewerbliche Zwischenvermieterin
hätte sich wohl kaum bereit gefunden, Mieten zu garantieren, die von vornherein auf
dem Markt nicht durchsetzbar waren; anderenfalls stand zu befürchten, dass sie schon
nach wenigen Monaten zahlungsunfähig geworden wäre. Der Sachverständige B.
gelangt zwar in seinem Gutachten vom 12.11.1998 betreffend die Wohnung Nr. 27 im
Objekt "A. d. G." für die Jahre 1992/1993 zu einem ortsüblichen Mietzins von 14,10
DM/qm inklusive Kleinwohnungszuschlag. Demgegenüber betrug die Garantiemiete
16,75 DM/qm. Tatsächlich war die Kalkulation der Beklagten aber nicht unrealistisch,
wie sich aus den vorgelegten Mietverträgen (Bl. 426 ff. d.A.) ergibt. Insbesondere für die
Wohnung der Kläger konnte noch im Herbst 1994 ein Quadratmeterpreis von 17,53 DM
erzielt werden, wie sich aus dem vorgelegten Mietvertrag (Bl. 442 ff. d.A.) ergibt. Der
Garagenstellplatz war darin nicht enthalten, er war ausweislich des Mietvertrages nicht
mitvermietet.
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Auf einen möglichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt, wie er sich in den letzten
Jahren entwickelt hat, brauchte die Beklagte nicht hinzuweisen. Dass der
Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen ist, ist allgemein bekannt und bedarf
keiner gesonderten Aufklärung seitens des Verkäufers. Das Risiko künftig fallender
Mieten ist der Sphäre des Erwerbers zuzuordnen.
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Desweiteren kann der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden, das Konzept der
Finanzierung über eine Lebensversicherung sei falsch, sie habe hierüber nicht
ausreichend aufgeklärt. Beide Finanzierungsarten - über ein Annuitätendarlehen oder
eine Lebensversicherung - haben ihre Vor- und Nachteile. Beim Annuitätendarlehen
sinkt der Zins mit fortschreitender Tilgung. Demgegenüber bleiben bei der
Lebensversicherung die Zinsen dauerhaft in gleicher Höhe, können aber steuerlich
abgesetzt werden. Desweiteren werden die angesparten Prämien - nach derzeit
geltender Rechtslage - steuerfrei verzinst. Zusätzlich wird auch noch das Todesfallrisiko
abgedeckt. Welches Finanzierungsmodell für den Interessenten günstiger ist, muss
individuell durchgerechnet werden. Darauf hat die Beklagte auf S. 34 ihres Prospekts
hingewiesen. Dies reicht nach Auffassung des Senats aus. Wenn die Kläger davon
abgesehen haben sollten, sich in diesem Punkt individuell beraten zu lassen, können
sie hieraus zu Lasten der Beklagten nichts herleiten.
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Nach alledem stehen den Klägern keine Schadensersatzanspüche gegen die Beklagte
aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 278 BGB zu.
52
2.
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Die Klage hat auch keinen Erfolg, soweit sie den geltend gemachten Anspruch auf
Rückabwicklung des Kauf- und Werklieferungsvertrages hilfsweise auf die Nichtigkeit
der der Fa. C. erteilten Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1
VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben stützen.
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Der Senat vermag sich der Auffassung des Oberlandesgerichts München in seinem
Beschluss vom 22.04.1999 - 31 W 1110/99 -, die Kreditvollmacht bedürfe der Form des
§ 4 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG (so auch Derleder, NJW 93, 2401 ff. (2404);
Palandt-Putzo BGB 58. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 3) nicht anzuschließen. Auszugehen ist
von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB, wonach die Vollmacht nicht der für das
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Geschäft als solches erforderlichen Form bedarf. Ausnahmen sind von der
herrschenden Meinung jedoch anerkannt für den Fall, dass die sich auf das
abzuschließende Geschäft beziehende Formvorschrift Schutz vor Übereilung bezweckt,
wie das insbesondere bei § 313 Satz 1 BGB der Fall ist. In solchen Fällen muss auch
die Erteilung der Vollmacht in der für das vorzunehmende Geschäft erforderlichen Form
erfolgen, sofern die Vollmacht unwiderruflich oder für den Fall des Widerrufs eine
Vertragsstrafe vereinbart ist, also bereits durch die Vollmachterteilung eine rechtliche
Bindung des Vertretenen in Bezug auf das abzuschließende Geschäft bewirkt wird (vgl.
Münchener Kommentar-Schramm BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 15 ff., Palandt-Heinrichs BGB
58. Aufl. § 167 Rn. 2 jeweils m.w.N.; BGH NJW 96, 1467 ff. (1469)) für die Bürgschaft).
Diese Grundsätze können auf § 4 VerbrKrG übertragen werden, da auch diese
Vorschrift den Verbraucher vor unüberlegten Vertragsschlüssen schützen soll, deren
Bedeutung er noch nicht voll überblicken kann. Insofern erscheint es gerechtfertigt, die
Kreditvollmacht der Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG zu unterwerfen. Zu
weit ginge es aber, die Wirksamkeit der Vollmacht zusätzlich von den Angaben nach § 4
Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG abhängig zu machen. Denn die Verlagerung des
Informationsbedürfnisses auf den Stellvertreter ist notwendige Folge der
Repräsentantenstellung des Vertreters, auf dessen Kenntnis und Unkenntnis es
grundsätzlich nach § 166 Abs. 1 BGB ankommen soll. Ein unzulässiger Verzicht auf
zwingende Rechte zugunsten des Verbrauchers ist darin nicht zu sehen (vgl.
Münchener Kommentar-Ulmer BGB 3. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 17; Soergel-Häuser, BGB
12. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 9; Ulmer-Timmann, Festschrift für Rowedder, 1994, S. 503 ff.
(522 f.)).
Mit der Einhaltung der Schriftform ist dem Gesetzeszweck, den Verbraucher zu warnen
und vor übereilten Entscheidungen zu schützen, hinreichend Genüge getan. Auch
soweit die Rechtsprechung bei Vollmachten zum Abschluss von
Grundstückskaufverträgen und zur Übernahme von Bürgschaften Ausnahmen von dem
Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB zugelassen hat, verlangt sie nicht, dass die
Vollmachtsurkunde sämtliche Einzelheiten des abzuschließenden Geschäfts enthalten
müsste. So reicht es etwa für die Bürgschaftsvollmacht, wenn die Personen des
Gläubigers und des Hauptschuldners sowie die gesicherte Forderung angegeben
werden (BGH NJW 96, 1469).
56
Im vorliegenden Fall wird dem Normzweck des § 4 Abs. 1 VerbrKrG durch die notarielle
Beurkundung des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmachterteilung zugunsten
der Fa. C. ausreichend Rechnung getragen. Die Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1
VerbrKrG wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB). Mit der
Einschaltung eines Notars wird der Anleger regelmäßig vor Übereilung geschützt und in
die Lage versetzt, die Risiken des Erwerbs eines Anlageobjekts einschließlich dessen
Finanzierung zu überschauen.
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Zudem waren die Kläger hier vor der Eingehung nachteiliger Kreditverpflichtungen
dadurch geschützt, dass nach Ziff. II 2 der von der Fa. C. am 26.08.1992 errichteten
Stammurkunde der Gesamtbetrag der von dieser abzuschließenden Darlehensbeträge
den kalkulierten Gesamtaufwand zuzüglich Damnum nicht übersteigen durfte und die
Konditionen marktüblich sein mussten. Ferner war unter Ziff. VII 1 und 5 geregelt, dass
die Fa. C. die ihr übertragenen Aufgaben sorgfältig und im Interesse des Erwerbers
auszuüben hatte und für die Verletzung der übernommenen Aufgaben nach Maßgabe
der in ihrem Beruf - Steuerberater - üblichen Sorgfalt haftete.
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Schließlich wäre den Klägern die Berufung auf eine etwaige Nichtigkeit der Vollmacht
und der durch die Fa. C. als Vertreterin der Kläger geschlossenen Verträge nach Treu
und Glauben (§ 242 BGB) versagt, weil sie ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs
(Bl. 570 ff. d.A.) seitens der Fa. C. über die Darlehenskonditionen informiert worden
waren und die Eindeckung der Endfinanzierung zu den Konditionen gemäß der 2.
Alternative (Nominalzinssatz 6,43 %, Effektivzinssatz 8,08 %, Auszahlung 90 % und
Laufzeit 10 Jahre fest) ausdrücklich gewünscht hatten.
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Nach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.
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3.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 108 Abs. 1 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger: 225.677,95 DM.
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