Urteil des OLG Köln vom 29.10.1999

OLG Köln: culpa in contrahendo, treu und glauben, lebensversicherung, auszahlung, wechsel, eigentumswohnung, bürgschaft, disagio, eigenkapital, verkehrswert

Oberlandesgericht Köln, 3 U 156/98

Datum:

29.10.1999

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

3. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

3 U 156/98

Vorinstanz:

Landgericht Aachen, 8 O 226/97

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Juli 1998 verkündete

Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 8 O 226/97 - wie

folgt abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die

Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die

Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von

17.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung

Sicherheit in glei-cher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet, die

Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer

Deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Genossenschafts- oder

Volksbank zu leisten.

T a t b e s t a n d :

Die Kläger verlangen Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit der Beklagten

geschlossenen Kauf- und Werklieferungsvertrages über eine zu Anlagezwecken

erworbene Eigentumswohnung.

Mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1992 - UR-Nr.: E 5357/1992 des Notars Dr.

E. in K. - (Bl. 17 ff. d.A.) kauften die Kläger von der Beklagten, die als Bauträger in E. die

Wohnungseigentumsanlage "A. d. G." mit 124 Eigentumswohnungen erstellte, die im

Aufteilungsplan mit Nr. 49 bezeichnete 36, 49 qm große Wohnung. Für die Kläger

handelte dabei entsprechend der Prospektkonzeption eine "Abwicklungsbeauftragte",

die Fa. C. Steuerberatungsgesellschaft mbH mit Sitz in K., aufgrund eines von ihr

angenommenen notariellen Angebots der Kläger zum Abschluss eines

Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht vom 07.12.1992 - UR-Nr.: 1138/1992 des

Notars P. in S. (Bl. 577 ff. d. A.). Der Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sollte

sich nach der von der Fa. C. unter dem 26.08.1992 vor Notar Dr. Z. in K. - UR-Nr.: Z

2616/1992 - errichteten Stammurkunde (Anlage B 2 im AH zum Schriftsatz vom

11.07.1997 Bl. 101 d.A.) richten. Der Kaufpreis betrug 165.080,00 DM, der zu

finanzierende Gesamtaufwand sollte 218.215,00 DM ausmachen, darin enthalten

diverse Dienstleistungen wie Finanzierungsvermittlung, Nebenkostengarantie,

Mietgarantie, technischer Baubetreuungsvertrag und Zinsgarantievertrag, deren Kosten

als Werbungskosten abzugsfähig sein sollten.

Für die Wohnungseigentumsanlage und die vertragliche und steuerliche Konzeption

warb die Beklagte mit einem von ihr erstellten Prospekt (Anlage B 1 im AH zum

Schriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.). Zum Vertrieb der Wohnungen bediente sich

die Beklagte diverser Finanz- und Anlageberater.

Zu dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Kläger kam es durch die Vermittlung

des Zeugen O., der im Herbst 1992 Kontakt zu den Klägern aufnahm und ihnen die

streitgegenständliche Immobilie anbot, weil bei den Klägern Handlungsbedarf

hinsichtlich der Steuer und der Altersversorgung bestehe. Der Erwerbspreis sollte

komplett fremdfinanziert werden. Die bei der Fremdfinanzierung entstehenden Kosten

sollten durch die Steuervergünstigungen und die Mieteinnahmen abgedeckt sein. Der

Zeuge O. erstellte für die Kläger ein "persönliches Berechnungsbeispiel" für die

ErwerbspH.e und das erste Vermietungsjahr (Bl. 60 ff. d.A.), wobei er aufgrund der

Angaben der Kläger von einem zu versteuernden Einkommen von 100.000,00 DM

ausging. Im Erwerbsjahr sollte ein Liquiditätsüberschuss von 4.267,00 DM erwirtschaftet

werden; in der VermietungspH.e sollte sich vor Tilgung eine Zuzahlung von 32,40 DM

bzw. 52,00 DM monatlich ergeben. Die Tilgung sollte über eine Lebensversicherung

erfolgen, für die eine monatliche Prämie von 290,90 DM zu entrichten war.

Der Gesamtaufwand von 218.215,00 DM wurde wie folgt fremdfinanziert:

Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank gemäß

Darlehensvertrag vom 21./22.12.1992 (Bl. 66 f. d.A.) über 165.080,00 DM bei 90

%iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 10,1 % und einem effektiven

Jahreszinssatz von 13,62 %. Die Tilgung dieses Darlehens erfolgte durch

Abschluss einer Lebensversicherung bei der Berlinischen Lebensversicherung

gemäß Versicherungsschein vom 26.01.1993 (Bl. 68 ff. d.A.) zu einer

Jahresprämie von 3.314,30 DM (= monatlich 290,82 DM). Unter dem 1./14.10.1993

wurden entsprechend dem Wunsch der Kläger die Darlehenskonditionen dahin

angepasst, dass der Nominalzinssatz auf 6,43 % entsprechend einem

anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,08 % für die Dauer von 10 Jahren bis

zum 31.10.2003 festgelegt wurde (Bl. 573 ff. d.A.).

Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über

53.153,00 DM gemäß Darlehensvertrag vom 1./4.10.1993 (Bl. 63 ff. d.A.) bei 90

%iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 6,35 %, einem Effektivzinssatz von

8,11 % und einer Tilgung von 1,5 % p.a.

Bei den Vertragsabschlüssen wurden die Kläger jeweils durch die Fa. C. aufgrund der

ihr erteilten Vollmacht vertreten.

Das an sich erforderliche Eigenkapital finanzierten die Kläger im Februar 1995 durch

ein weiteres Darlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank über 12.000,00

DM.

Der Zeuge O. stellte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.1992 (Bl. 82 d.A.) für seine

Vermittlung eine "Auftrags- und Bearbeitungsgebühr" von 3 % des Gesamtaufwandes

zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 7.472,95 DM in Rechnung, die die Kläger

ausglichen.

Die Kläger haben vorgetragen, der Zeuge O. habe sie falsch beraten, was sich die

Beklagte zurechnen lassen müsse. Er habe die auf sie zukommende Belastung

unzutreffend ermittelt. Die von ihm erstellte Berechnung sei deshalb fehlerhaft, weil das

Damnum überhaupt nicht als Aufwand berücksichtigt werde. Außerdem habe er

keinerlei Angaben zur Werthaltigkeit der Wohnung gemacht. Der Verkehrswert der von

ihnen erworbenen Wohnung habe nämlich lediglich einen Bruchteil des von ihnen

aufzubringenden Gesamtaufwandes ausgemacht. Ferner habe der Zeuge O. nicht

darauf hingewiesen, dass die prospektierte Miete von 16,51 DM/qm unrealistisch sei.

Ortsüblich seien allenfalls 10,00 DM bis 12,00 DM gewesen. Auch über die

Wiederverkaufsmöglichkeiten seien sie getäuscht worden. Ferner hätte der Zeuge O.

darauf hinweisen müssen, dass die Tilgung über die Lebensversicherung eine erheblich

teurere Art der Tilgung sei. Schließlich hätte der Zeuge auch auf die wegen der

zahlreichen Dienstleistungen, deren Kosten etwa 25 % des Gesamtaufwandes

betrügen, stark verringerte Rentabilität der Anlage hinweisen müssen.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen eines von ihnen zu beauftragenden

Notars 230.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug

gegen Abgabe folgender notariell zu beurkundender Willenserklärungen:

"Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt A. d. G. in E. gelegenen und im

Grundbuch E. des Amtsgerichts E., Bl. 9549, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 49

mitsamt Garagenstellplatz Nr. 156.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die H.

Baubetreuung GmbH zu übertragen, frei von der in Abteilung III des

Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und

Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM.

Wir erteilen hiermit der Fa. H. Baubetreuungs GmbH die Vollmacht, in unserem Namen

und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu

erklären.

Wir erteilen der H. Baubetreuungs GmbH weiter, unter der aufschiebenden Bedingung,

dass Zahlungseingang in Höhe von 218.215,00 DM auf dem Konto des beauftragten

Notars erfolgt ist, die Vollmacht, alle weiteren für die Eintragung der H. Baubetreuungs

GmbH als Eigentümer erforderlichen Erklärungen abzugeben.

Wir erklären unser Einverständnis mit einer Weisung der H. Baubetreungs GmbH an

den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in

Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen

Hypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM zu verwenden. Ein

überschießender Geldbetrag ist an uns auszuzahlen".

Die Beklagte hat

Klageabweisung beantragt.

Sie hat gemeint, ein eventuelles Fehlverhalten des Zeugen O. sei ihr nicht zuzurechnen.

Abgesehen davon sei die Beratung nicht fehlerhaft. Auch der Prospekt sei nicht zu

beanstanden.

Durch Urteil vom 15.07.1998 (Bl. 338 ff. d.A.), auf das vollinhaltlich Bezug genommen

wird, hat das Landgericht die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur

Zahlung von 225.677,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.06.1997 Zug um Zug gegen

Abgabe der im Klageantrag aufgeführten Willenserklärung verurteilt. Zur Begründung

hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die Beklagte einen Anspruch auf

Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auf Rückzahlung des

Gesamtaufwandes 218.215,00 DM zuzüglich der an den Zeugen O. gezahlten

Vermittlungsgebühr von 7.462,95 DM, insgesamt also 225.677,95 DM. Der Zeuge O.

habe sie im Zuge der Werbung zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung

fehlerhaft beraten. Den Klägern sei es nicht nur um Steuerersparnisse, sondern eine

gewinnbringende Vermögensanlage gegangen, die auch der Altersvorsorge hätte

dienen sollen. Eine an diesen Anlagezwecken orientierte Beratung habe daher nicht nur

eine Renditerechnung zu enthalten, die die Finanzierungskosten vollständig (also

inklusive Damnum) berücksichtige, sondern müsse auch Angaben über die

Werthaltigkeit des zu veräußernden Grundbesitzes vermitteln, wobei der Wert der

Immobilie bei einer Weiterveräußerung zumindest annäherungsweise anzugeben sei.

Ob die Angaben im Prospekt und diejenigen des Zeugen O. diesen Anforderungen

gerecht würden, könne offen bleiben. Die von dem Zeugen den Klägern vorgelegte

Ankaufsberechnung sei jedenfalls deshalb fehlerhaft, weil das Damnum als

vorweggenommener Zins unberücksichtigt geblieben sei. Dem stehe nicht entgegen,

dass in dem von der Beklagten herausgegebenen Prospekt die Besonderheiten der

Finanzierung bei Inanspruchnahme eines Damnums angesprochen seien und der

Zeuge O. - wie von der Beklagten behauptet - mit den Klägern das Thema "Disagio"

erörtert habe. Es sei nämlich nicht ersichtlich, dass der Zeuge O. darüber aufgeklärt

habe, welche Belastung konkret aus der Inanspruchnahme des Damnums resultiere.

Ein lediglich abstrakter Hinweis auf die aus der Inanspruchnahme eines Damnums

resultierenden Folgen reiche nicht aus.

Die Beklagte müsse sich das Verhalten des Zeugen O. gemäß § 278 BGB zurechnen

lassen, selbst wenn sie nicht unmittelbar mit ihm in Rechtsbeziehungen gestanden

habe; denn er habe die der Beklagten an sich obliegenden Aufklärungspflichten

wahrgenommen. Dass der Zeuge im Zuge seiner Tätigkeit möglicherweise zugleich als

Berater der Kläger oder als Makler tätig geworden sei, stehe einer Zurechnung nicht

entgegen. Es sei davon auszugehen, dass die Kläger den Erwerb ohne die zum

Schadensersatz verpflichtende Handlung nicht getätigt hätten. Der Kaufvertrag sei

daher rückabzuwickeln. Zug um Zug gegen Übereignung der Eigentumswohnung habe

die Beklagte den gesamten Erwerbsaufwand in Höhe von 225.677,95 DM

zurückzuzahlen. Der Anspruch sei auch nicht verjährt; die Verjährungsfrist betrage

gemäß § 195 BGB 30 Jahre.

Gegen dieses ihr am 23.07.1998 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 21.08.1998

Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 23.11.1998

begründet.

Sie macht geltend, die Bedeutung des Damnums sei im Prospekt richtig dargestellt. Sie

bestreitet, dass die Berechnungsbeispiele (Bl. 60 ff. d.A.) von dem Zeugen O. ausgefüllt

worden seien und dieser falsche Angaben zum Damnum gemacht habe. Im Übrigen

seien sich die Kläger - der klagende Ehemann ist unstreitig Geschäftsführer einer GmbH

(Speditionsunternehmen) - über die Bedeutung des Damnums im Klaren gewesen.

Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, hätten sie den Vertrag

geschlossen, da sie gerade für das Jahr 1992 noch hätten Steuern sparen wollen.

Das Verhalten des Zeugen O. brauche sie sich nicht zurechnen zu lassen, da dieser

regelmäßiger Finanzberater der Kläger und in ihre - der Beklagten -

Vermarktungsbemühungen nie eingeschaltet gewesen sei. Es seien auch keine

unrichtigen oder unvollständigen Angaben zum Wert der Wohnung und zur Höhe des

erzielbaren Mietzinses gemacht worden. Der Kaufpreis liege im unteren Bereich für

vergleichbare Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt in E.. Der Verkäufer brauche seine

Kalkulation, insbesondere die Innenprovisionen, nicht offenzulegen und könne auch

keine Angaben zu einem Veräußerungserlös in der Zukunft machen. Das

Finanzierungskonzept über eine Lebensversicherung sei günstiger als ein

Annuitätendarlehen. Bei der Schadensberechnung müssten sich die Kläger die

Steuervorteile und den Rückkaufswert der Lebensversicherung anrechnen lassen. Im

Übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung mit Hinweis auf Ziff. 6 der auf

der Rückseite des von den Klägern dem Zeugen O. erteilten Auftrages vom 07.12.1992

abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach gegen den Vermittler

gerichtete Schadensersatzansprüche spätestens 3 Jahre nach Kauf, Beitritt bzw.

Zeichnung verjähren.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,

ihr zu gestatten, eine Sicherheit auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank,

Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

ihnen zu gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer deutschen Großbank,

öffentlichen Sparkasse oder Volksbank zu leisten.

Sie halten daran fest, dass sie über die Auswirkungen des Damnums nicht richtig

informiert worden seien. Das Berechnungsbeispiel des Zeugen O. sei falsch und

irreführend gewesen. Es hätte mit dem Effektivzins gerechnet werden müssen. Ferner

hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die tatsächlichen Vertriebskosten

mindestens 17 % des Gesamtaufwandes betragen hätten. Die Wohnung habe 1993

allenfalls einen Verkehrswert von 3.000,00 DM/qm gehabt. Die prospektierte Miete von

16,75 DM/qm sei unrealistisch gewesen. 1997 hätten nur 8,00 DM/qm erzielt werden

können. Eine Aufklärung über die Vor- und Nachteile der Tilgung über eine

Lebensversicherung habe es nicht gegeben. Nach den Grundsätzen der

Vorteilsausgleichung brauchten sie sich nichts anrechnen zu lassen. Auch unter

Berücksichtigung der Steuervergünstigungen und des Rückkaufswerts der

Lebensversicherung verbliebe ihnen ein erheblicher Vermögensschaden, wenn sie das

Objekt Zug um Zug gegen Bezahlung von 225.677,95 DM lastenfrei zurückgäben.

Hilfsweise stützen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Rückabwicklung

des Vertrages darauf, dass die der Fa. C. mit notarieller Urkunde vom 07.12.1992

erteilte Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG

erforderlichen Mindestangaben nichtig sei. Eine Genehmigung der Darlehensverträge

nach § 177 Abs. 1 BGB versagten sie endgültig. Gemäß § 139 BGB sei daher das

gesamte Vertragswerk unwirksam, weil sie ohne gesicherte Finanzierung den Kauf- und

Werklieferungsvertrag nicht geschlossen hätten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden

Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Urkunden Bezug

genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der Beklagten hat auch in

der Sache Erfolg.

Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus Verschulden

bei Vertragsschluss wegen fehlerhafter Beratung über das Anlageobjekt nicht zu.

Zwar ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte den Klägern

alle Informationen wahrheitsgemäß und vollständig erteilen musste, die für ihren

Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sein konnten (vgl. BGH NJW 82, 1095 u.

83, 1730). Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch darin überein, dass die Beklagte

sich das Verhalten des Zeugen O. grundsätzlich nach § 278 BGB zurechnen lassen

müsste, selbst wenn sie zu diesem in keinerlei Vertragsbeziehungen stand und dieser

zugleich Finanzberater der Kläger war. Es reicht aus, dass der Zeuge über die

Vertriebsbeauftragte der Beklagten und weitere Untervermittler in den Vertrieb

eingeschaltet war und sämtliche Vertragsverhandlungen geführt hat (vgl. BGH NJW 62,

1907; 78, 2144; 82, 2493; 91, 2556 u. 95, 2550; BGH WM 80, 1452 u. 86, 1032; KG

NJW-RR 90, 399).

Der Auffassung des Landgerichts, die Ankaufsberechnung des Zeugen O. sei fehlerhaft,

weil das Damnum unberücksichtigt geblieben sei, kann jedoch nicht gefolgt werden. Die

Berechnungen sind vielmehr zutreffend und täuschen auch nicht über die Bedeutung

des Damnums. In den Berechnungsbögen (Bl. 60 ff. d.A.) ist aufgeführt, dass die Brutto-

Hypothek inklusive Damnum 218.215,00 DM, die Auszahlung 90 % und das

Eigenkapital 10 %, also 21.822,00 DM betragen sollen. Im Prospekt wird in dem

Berechnungsbeispiel S. 23 und den Erläuterungen S. 32, 36 und 39 zutreffend und in

verständlicher Weise über die Bedeutung des Damnums informiert. Die Kläger haben

den Prospekt unstreitig vor ihrem Kaufentschluss erhalten und waren damit in der Lage,

sich ausreichend zu informieren. Eine doppelte Aufklärung war seitens der Beklagten

nicht geschuldet. Es kann daher offenbleiben, ob der Zeuge O. tatsächlich die

Berechnungsbögen ausgefüllt und die im Prospekt zum Damnum enthaltenen

Informationen im Einzelnen noch einmal mündlich wiederholt hat. Einer Berechnung mit

dem Effektivzinssatz bedurfte es nicht; denn die Berechnungen dienten der Darstellung,

welche tatsächlichen Belastungen den Klägern im Jahr bzw. Monat entstehen würden.

Die erforderliche Aufwendung von Eigenkapital zum Ausgleich des Damnums wurde

berücksichtigt. Soweit die Kläger mit dem Erwerb der Eigentumswohnung auch eine

Kapitalbildung zur Altersvorsorge bezweckten, hätten sie gegebenenfalls bezüglich der

wirtschaftlichen Rendite gezielt nachfragen und sich beraten lassen müssen.

Im Übrigen kann den Klägern nicht abgenommen werden, dass sie nicht gewusst

hätten, was ein Damnum oder Disagio bedeutet. Der klagende Ehemann betreibt ein

Speditionsunternehmen in der Form einer GmbH und ist deren Geschäftsführer. Bei der

Unternehmensfinanzierung hatte er mit Sicherheit schon mit Krediten oder

Kreditangeboten von Banken zu tun, die ein Disagio enthielten. Einem Kaufmann ist es

geläufig, dass Kredite von Banken entweder unter Einbehaltung eines Damnums zu

einem niedrigeren Zinssatz oder bei 100 %iger Auszahlung zu einem höheren Zinssatz

vergeben werden. Die Kläger haben - wie sich aus dem Schreiben des Zeugen O.

09.12.1992 (Bl. 419 d.A.) ergibt - auch ausdrücklich eine Disagio-Eindeckung in Höhe

von 5 % noch im Jahre 1992 gewünscht, um es steuerlich geltend machen zu können.

Im Übrigen hatten sie tatsächlich eine noch geringere monatliche Belastung, als sie der

Zeuge O. errechnet hatte; denn nach ihrem eigenen Vorbringen und den überreichten

Steuerunterlagen war der Steuervorteil mit 7.970,00 DM um über 2.000,00 DM höher als

die von dem Zeugen O. mit 5.741,00 DM bzw. 5.842,00 DM angenommenen Beträge

(vgl. die Zusammenstellung der Berechnungen Bl. 524 d.A.).

Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch nicht darin überein, dass die Beklagte den

Wert der Immobilie zumindest annäherungsweise hätte angeben müssen. Auf S. 42 des

Prospekts ist der Gesamtaufwand aufgeschlüsselt. Dabei entfallen auf das Grundstück,

das Gebäude inklusive Vertrieb und Marketing 75,65 %. Die zusätzlichen Leistungen

wie Finanzierungsvermittlung und Garantien waren fakultativ und dienten unter anderem

dazu, den steuerlich absetzbaren Aufwand zu erhöhen. Die Kläger haben sich bewusst

entschieden, sie wahrzunehmen und haben davon auch profitiert, wie z. B. von der

Mietgarantie. Sie können sich daher nicht darauf berufen, die diesbezüglichen

Aufwendungen seien sinnlos gewesen. Dass diese Leistungen nicht Bestandteil des

Verkehrswertes der Wohnung sein konnten, ist selbstverständlich. Den Klägern musste

auch klar sein, dass der Verkehrswert nieder sein musste als der Kaufpreisanteil von

75,65 % des Gesamtaufwandes; denn der Vertrieb und das Marketing waren darin

ausdrücklich enthalten. Über die Höhe der gezahlten Innenprovisionen und ihren

Gewinnanteil war die Beklagte als Verkäuferin nicht aufklärungspflichtig. Wenn den

Klägern der Kaufpreis etwa zu hoch erschienen wäre, hätten sie sich ohne weiteres

über die Preise der in E. angebotenen Neubauwohnungen informieren können. Von der

Beklagten konnten auch keine Angaben über den künftigen Wert der Wohnung im Falle

eines Wiederverkaufs verlangt werden. Angesichts der Schwankungen, denen der

Wohnungsmarkt unterworfen ist, kann ohnehin keine sichere Zukunftsprognose gestellt

werden, jedenfalls nicht für längere Zeiträume. Insofern kann den auf S. 3 des Prospekts

wiedergegebenen Angaben und dem Diagramm, das nur bis zum Jahr 1995 reicht,

keine Falschinformation seitens der Beklagten beigemessen werden.

Entsprechendes gilt über die Höhe der erzielbaren Miete. Dass die Garantiemiete

absichtlich zu hoch angesetzt worden sein könnte, um die Erzielbarkeit hoher Mieten zu

suggerieren, kann nicht angenommen werden. Die gewerbliche Zwischenvermieterin

hätte sich wohl kaum bereit gefunden, Mieten zu garantieren, die von vornherein auf

dem Markt nicht durchsetzbar waren; anderenfalls stand zu befürchten, dass sie schon

nach wenigen Monaten zahlungsunfähig geworden wäre. Der Sachverständige B.

gelangt zwar in seinem Gutachten vom 12.11.1998 betreffend die Wohnung Nr. 27 im

Objekt "A. d. G." für die Jahre 1992/1993 zu einem ortsüblichen Mietzins von 14,10

DM/qm inklusive Kleinwohnungszuschlag. Demgegenüber betrug die Garantiemiete

16,75 DM/qm. Tatsächlich war die Kalkulation der Beklagten aber nicht unrealistisch,

wie sich aus den vorgelegten Mietverträgen (Bl. 426 ff. d.A.) ergibt. Insbesondere für die

Wohnung der Kläger konnte noch im Herbst 1994 ein Quadratmeterpreis von 17,53 DM

erzielt werden, wie sich aus dem vorgelegten Mietvertrag (Bl. 442 ff. d.A.) ergibt. Der

Garagenstellplatz war darin nicht enthalten, er war ausweislich des Mietvertrages nicht

mitvermietet.

Auf einen möglichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt, wie er sich in den letzten

Jahren entwickelt hat, brauchte die Beklagte nicht hinzuweisen. Dass der

Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen ist, ist allgemein bekannt und bedarf

keiner gesonderten Aufklärung seitens des Verkäufers. Das Risiko künftig fallender

Mieten ist der Sphäre des Erwerbers zuzuordnen.

Desweiteren kann der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden, das Konzept der

Finanzierung über eine Lebensversicherung sei falsch, sie habe hierüber nicht

ausreichend aufgeklärt. Beide Finanzierungsarten - über ein Annuitätendarlehen oder

eine Lebensversicherung - haben ihre Vor- und Nachteile. Beim Annuitätendarlehen

sinkt der Zins mit fortschreitender Tilgung. Demgegenüber bleiben bei der

Lebensversicherung die Zinsen dauerhaft in gleicher Höhe, können aber steuerlich

abgesetzt werden. Desweiteren werden die angesparten Prämien - nach derzeit

geltender Rechtslage - steuerfrei verzinst. Zusätzlich wird auch noch das Todesfallrisiko

abgedeckt. Welches Finanzierungsmodell für den Interessenten günstiger ist, muss

individuell durchgerechnet werden. Darauf hat die Beklagte auf S. 34 ihres Prospekts

hingewiesen. Dies reicht nach Auffassung des Senats aus. Wenn die Kläger davon

abgesehen haben sollten, sich in diesem Punkt individuell beraten zu lassen, können

sie hieraus zu Lasten der Beklagten nichts herleiten.

Nach alledem stehen den Klägern keine Schadensersatzanspüche gegen die Beklagte

aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 278 BGB zu.

Die Klage hat auch keinen Erfolg, soweit sie den geltend gemachten Anspruch auf

Rückabwicklung des Kauf- und Werklieferungsvertrages hilfsweise auf die Nichtigkeit

der der Fa. C. erteilten Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1

VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben stützen.

Der Senat vermag sich der Auffassung des Oberlandesgerichts München in seinem

Beschluss vom 22.04.1999 - 31 W 1110/99 -, die Kreditvollmacht bedürfe der Form des

§ 4 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG (so auch Derleder, NJW 93, 2401 ff. (2404);

Palandt-Putzo BGB 58. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 3) nicht anzuschließen. Auszugehen ist

von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB, wonach die Vollmacht nicht der für das

Geschäft als solches erforderlichen Form bedarf. Ausnahmen sind von der

herrschenden Meinung jedoch anerkannt für den Fall, dass die sich auf das

abzuschließende Geschäft beziehende Formvorschrift Schutz vor Übereilung bezweckt,

wie das insbesondere bei § 313 Satz 1 BGB der Fall ist. In solchen Fällen muss auch

die Erteilung der Vollmacht in der für das vorzunehmende Geschäft erforderlichen Form

erfolgen, sofern die Vollmacht unwiderruflich oder für den Fall des Widerrufs eine

Vertragsstrafe vereinbart ist, also bereits durch die Vollmachterteilung eine rechtliche

Bindung des Vertretenen in Bezug auf das abzuschließende Geschäft bewirkt wird (vgl.

Münchener Kommentar-Schramm BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 15 ff., Palandt-Heinrichs BGB

58. Aufl. § 167 Rn. 2 jeweils m.w.N.; BGH NJW 96, 1467 ff. (1469)) für die Bürgschaft).

Diese Grundsätze können auf § 4 VerbrKrG übertragen werden, da auch diese

Vorschrift den Verbraucher vor unüberlegten Vertragsschlüssen schützen soll, deren

Bedeutung er noch nicht voll überblicken kann. Insofern erscheint es gerechtfertigt, die

Kreditvollmacht der Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG zu unterwerfen. Zu

weit ginge es aber, die Wirksamkeit der Vollmacht zusätzlich von den Angaben nach § 4

Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG abhängig zu machen. Denn die Verlagerung des

Informationsbedürfnisses auf den Stellvertreter ist notwendige Folge der

Repräsentantenstellung des Vertreters, auf dessen Kenntnis und Unkenntnis es

grundsätzlich nach § 166 Abs. 1 BGB ankommen soll. Ein unzulässiger Verzicht auf

zwingende Rechte zugunsten des Verbrauchers ist darin nicht zu sehen (vgl.

Münchener Kommentar-Ulmer BGB 3. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 17; Soergel-Häuser, BGB

12. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 9; Ulmer-Timmann, Festschrift für Rowedder, 1994, S. 503 ff.

(522 f.)).

Mit der Einhaltung der Schriftform ist dem Gesetzeszweck, den Verbraucher zu warnen

und vor übereilten Entscheidungen zu schützen, hinreichend Genüge getan. Auch

soweit die Rechtsprechung bei Vollmachten zum Abschluss von

Grundstückskaufverträgen und zur Übernahme von Bürgschaften Ausnahmen von dem

Grundsatz des § 167 Abs. 2 BGB zugelassen hat, verlangt sie nicht, dass die

Vollmachtsurkunde sämtliche Einzelheiten des abzuschließenden Geschäfts enthalten

müsste. So reicht es etwa für die Bürgschaftsvollmacht, wenn die Personen des

Gläubigers und des Hauptschuldners sowie die gesicherte Forderung angegeben

werden (BGH NJW 96, 1469).

Im vorliegenden Fall wird dem Normzweck des § 4 Abs. 1 VerbrKrG durch die notarielle

Beurkundung des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmachterteilung zugunsten

der Fa. C. ausreichend Rechnung getragen. Die Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1

VerbrKrG wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB). Mit der

Einschaltung eines Notars wird der Anleger regelmäßig vor Übereilung geschützt und in

die Lage versetzt, die Risiken des Erwerbs eines Anlageobjekts einschließlich dessen

Finanzierung zu überschauen.

Zudem waren die Kläger hier vor der Eingehung nachteiliger Kreditverpflichtungen

dadurch geschützt, dass nach Ziff. II 2 der von der Fa. C. am 26.08.1992 errichteten

Stammurkunde der Gesamtbetrag der von dieser abzuschließenden Darlehensbeträge

den kalkulierten Gesamtaufwand zuzüglich Damnum nicht übersteigen durfte und die

Konditionen marktüblich sein mussten. Ferner war unter Ziff. VII 1 und 5 geregelt, dass

die Fa. C. die ihr übertragenen Aufgaben sorgfältig und im Interesse des Erwerbers

auszuüben hatte und für die Verletzung der übernommenen Aufgaben nach Maßgabe

der in ihrem Beruf - Steuerberater - üblichen Sorgfalt haftete.

Schließlich wäre den Klägern die Berufung auf eine etwaige Nichtigkeit der Vollmacht

und der durch die Fa. C. als Vertreterin der Kläger geschlossenen Verträge nach Treu

und Glauben (§ 242 BGB) versagt, weil sie ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs

(Bl. 570 ff. d.A.) seitens der Fa. C. über die Darlehenskonditionen informiert worden

waren und die Eindeckung der Endfinanzierung zu den Konditionen gemäß der 2.

Alternative (Nominalzinssatz 6,43 %, Effektivzinssatz 8,08 %, Auszahlung 90 % und

Laufzeit 10 Jahre fest) ausdrücklich gewünscht hatten.

Nach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 108 Abs. 1 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger: 225.677,95 DM.